Информация для покупателей квартир

Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка?

Барсуков К.В. — Fri, 27 Jan 2023 11:55:01 +0000

Вижу сейчас много разговоров о том, что новая программа Сбера скорректирует цены на вторичке. Что теперь вдруг резко вторичка начнет расти в цене..

Речь идет про программу Сбербанка о продаже квартиры с переводом долга и сохранением ставки продавца для покупателя (подробнее о программе здесь: https://t.me/expertned/846 )

Я посмотрел ставки Сбера с 2018 года по сегодняшний день. Разница со средними ставками в квартирах от заемщиков Сбера будет лежать в основном в диапазоне 2,5%. Максимально низкая ставка может составлять 7,3%, что сегодня очень прям прекрасно.

Повлияет ли это на весь рынок? Нет. А с чего?! У всего рынка разве есть такое преимущество, как у заемщиков Сбера?

Захотят ли продавцы- заемщики Сбера поднять цену на квартиру? Понятно, что захотят. Получится ли у них? Подумаем.

Какой получается разрыв по ставкам и платежам?

При разрыве в ставке в 4,2% перекос прям очень существенный. При одном и том же платеже можно в одном случае взять кредит в районе 5,55 млн. рублей, а с низкой ставкой – 8 млн. рублей. Или в платеже (если кредит будет одинаковый – 8 млн. рублей) 79 тысяч против 55 тысяч.

Да и при разрыве в 2,5% по ставке перекос будет порядка 1,3 млн. рублей. Или в платеже (при кредите 8 млн. рублей) 79 тысяч против 64 тысяч.

Т.е. прям вот он повод поднять цену. Но на это есть несколько «но» 1. Если сильно задрать цену в рекламе, квартира выпадет из обзора, и покупатель даже не увидит её. 2. Банк разрешает «переносить» ипотеку на покупателя только в размере остатка долга продавца. Всё остальное за свой счет или по рыночной ставке. Вопрос! Какой размер кредита у продавца с его низкой ставкой и хватит ли его покупателю? Соответственно, чем меньший кредит у продавца, тем менее выгоден этот перенос. 3. Сегодня ставки высокие, завтра их понизят. Рефинансирование уменьшит ставку. Т.е. разрыв, который сегодня 4,2%, завтра может стать 2%. А сегодня квартиру хотят продать дороже. Окупится ли это «дороже»? Именно так будет размышлять некоторые покупатели, видя более дорогую квартиру по более низкой ставке.

Резюме. На рынке вторичной недвижимости продукт Сбера отразится только в части квартир, которые продаются заемщиками Сбера.

Особый интерес будет к квартирам со ставками до 8,5% (и замечу, что объем таких предложений не так уж и велик*). Всё, что выше уже будет не так интересно. При этом ещё нужно, чтобы у продавца был большой остаток по долгу.

Ликвидность таких квартир однозначно повысится. Склонность продавцов таких квартир отказаться от торга – так же очевидна, но не всегда будет оправдана.

Смогут ли они поднять цену квартир? Теоретически можно, но есть опасность сильно завысить цену и вылететь за границы поиска покупателями, то есть увеличить срок экспозиции квартиры.

И для таких продавцов, самый хороший покупатель, который по своему профилю заемщика, может претендовать на высокую ставку. Именно таким покупателям можно дать более высокую цену.

Да и не нужно забывать о том, что другие продавцы будут компенсировать преимущества таких квартиры скидкой, плюс сами с собой они так же будут конкурировать.

Итого, думаю, что подавляющее большинство таких (со до 8,5%) квартир будет продаваться по верхней границе цены, практически без торга. Но всё же по цене приближенной к рыночной. Чем ниже будет ставка, тем ближе к верхней границе будет располагаться цена квартиры.

Потенциальный объём предложения по ставкам до 8,5%.

Квартир по ставкам 7,3% не так уж и много. Такая ставка была всего пару месяцев в 2021 году, и по моим прикидкам было выдано всего около 100 – 150 тысяч кредитов с такой ставкой по всей России.

Что касается ставки до 8,5%, то это большинство кредитов Сбера за 2021 год с января по ноябрь. Дальше уже было выше. В 2020 году тоже выдавались кредиты по ставке 8,5%, но это была нижняя граница. Плюс кто-то рефинансировал в 2020 и 2021 годах свои кредиты, которые были получены ранее по большим ставкам.

Т.е. в сумме, я думаю, кредитов по ставке до 8,5% наберется в районе 1,5 млн.

Но это потенциал рынка, а не весь рынок. Так как не все эти люди, захотят продавать свою квартиру. В среднем порядка 30% людей продают квартиру, не погасив ипотеку, в течение 5 лет с момента покупки.

То есть грубо с 2023 по 2025 годы таких квартир будет примерно 500 тысяч. А в год в среднем делается около 3,5 – 4 млн сделок на вторичном рынке. Так что на общем фоне таких квартир не так уж и много.

Сообщение Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка? появились сначала на .

Возвращенцам в Россию посвящается…

Барсуков К.В. — Thu, 06 Oct 2022 03:09:58 +0000

Или как выбрать риэлтора для покупки квартиры.

Хотя, впрочем, и многим гражданам России будет полезно почитать.

И так, все ли риэлторы одинаково полезны?

Я думаю, что нужно объяснить основное отличие покупки недвижимости в России и в других странах. Ну, и про работу риэлторов в том числе.

Основное отличие – это безопасность покупки.

Общаясь с коллегами из других стран, я понимаю, что там риэлтор чаще всего не имеет никакого отношения к безопасности сделки. Есть юристы, нотариусы, адвокаты, страховые компании, возможно кто-то ещё. Это они проводят экспертизу документов, страхуют сделки и прочее. Риэлтор – только найти покупателя/продавца.

В России сложилась практика, что именно риэлтор занимается экспертизой квартиры и больше никто. Нет ни одной службы, которая бы несла полную ответственность за то, что купленную вами недвижимость не «заберут» у вас в судебном порядке.

Риэлторы, кстати, тоже никакой ответственности за это не несут. Но исторически всеми проверками занимаются именно они. Вернее, сказать занимались.

Уже давно прошли те благодатные времена, когда в каждом агентстве недвижимости был свой юрист-жилищник. Сейчас не то, что в мелких агентствах, но иногда и в средних компаниях на юристах экономят.

Если же мы говорим про частного маклера, который работает сам на себя, зачастую даже не оформляя себя как индивидуальный предприниматель, то там юрист – это что-то такое, к кому иногда обращаются в особо не понятных случаях. Остальная информация из разряда: где-то услышал, где-то увидел, на форуме спросил. Проверки собираются, анализ делается на основе опыта. Какой он этот опыт? «Я на рынке 5 лет» — считается уже достаточным, чтобы мнить себя великим юристом, понимающим как проверять квартиры.

Я реально осознаю, что если бы каждый правовой дефект в истории квартир выстреливал, то количество сделок признанных недействительными было бы с таким подходом в десяток раз больше. Сейчас же примерно одна сделка из тринадцати признается недействительной.

Надо еще оговорить вот какой момент.

В отличие от других стран, в России сложилась презумпция виновности покупателя. Т.е. если суд признает договор купли-продажи недействительным, то продавцу возвращают квартиру. А покупателя оставляют наедине со службой судебных приставов, которая должна с этого продавца взыскать деньги.

Причем это касается не только сделки, которую делал покупатель и продавец, но и всех сделок с квартирами, которые когда-то происходили. Например, «обидели» несовершеннолетнего скажем так году в 10-м, потом квартиру пару-тройку раз продали. Этот несовершеннолетний стал взрослым и пошёл отстаивать своё порушенное право. Суд встал на его строну.

Вам кажется, что правильно было бы взыскать деньги в размере стоимости права собственности этого несовершеннолетнего с того кто его «обидел»? Да, мне тоже так кажется. Но суд сделает по-другому. Он признает недействительной ту сделку, где было ущемление прав несовершеннолетних, а затем признает недействительными и все последующие сделки.

В итоге несовершеннолетний получит своё имущество, а конечный покупатель окажется, как я и писал выше, наедине со службой судебных приставов, которая очень «хорошо» умеет взыскивать деньги с физических лиц. То есть, собственно, он останется ни с чем.

«А как же компенсация добросовестному покупателю от государства?», — скажете вы?

А так, что добросовестность ещё надо доказать. Ведь добросовестный приобретатель – это кто?

Это тот: кто не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал о проблеме. И суды у нас, ну прямо, не очень любят признавать добросовестными тех, кто просто пошёл и купил квартиру. Суд спросит, мол, проверку-то делали? Нет, не делали. Значит, не добросовестный.

«Делали? Ну, так покажите, чего вы там на проверяли. Ах, вам риэлтор на словах сказал, что квартиру покупать можно?». Извините, но это не добросовестность. Ведь надо было сделать всё от себя зависящее, чтобы узнать о том, что когда-то кто-то кого-то обманул/обидел/не предоставил документ/и т.п.

Так что же делать?

Можно страховать, можно проверять, можно и проверять, и страховать.

Но, как по мне, то страховать и не проверять – это плохой выбор. Страховая компания страхует риски. Грубо, если вы застраховали автомобиль – это не значит, что вы не попадёте в аварию. Страховая просто оценили вероятность наступления ДТП, если машиной управляете вы и выставила вам тариф.

Так и с квартирами. Страховая оценила степень риска и решила страховать объект или нет. Ну, и если проблема, то выплатит вам страховку. Только расходы на ремонт, на подросшую стоимость недвижимости, на адвокатов и многое другое, вам никто не компенсирует.

Да, и нужно ещё понимать, что именно страхует страховая. А то ведь некоторые компании страховку выплачивают, если вас ПРИЗНАЛИ добросовестным приобретателем. А как это признание получить я уже писал выше.

Собственно, и проблемы по сделкам, которые были совершены ранее, так же страхуют не все компании. Поэтому очень важно посмотреть есть ли в договоре, т.н. регрессное страхование. Т.е выплатят ли вам деньги по проблемам, возникшим по сделкам, сделанным раньше, чем ваша.

Ну что ж, пойдем к риэлтору?

А пойдем. Тем более, что только он, по сути, и проверяет квартиры. А проверяет ли? На словах да.

Но очень часто – нет.

Я ответственно заявляю, все риэлторы, не имеющие юридического образования или работающие без связки с юристом, не могут проверить юридическую чистоту квартиры.

Причем заниматься проверкой вместе с риэлтором должен юрист-жилищник. Т.е. тот, кто специализируется на сделках с недвижимостью. А не тот, кого позвали с работы «глянуть, что я там покупаю».

И должна быть либо связка риэлтор-юрист, либо юрист должен видеть не только документы, но и пообщаться с собственниками лично. А еще хорошо бы и квартиру увидеть, и соседям вопрос задать.

Именно, поэтому хорошо, когда есть именно связка риэлтор-юрист.

Но сам риэлтор без юриста не должен (и на мой взгляд, не имеет права) говорить о том, что он проверяет квартиры. Да, он может заказать проверки. Скорее всего, он знает каналы, по которым можно их получить.

Ой, надо же пояснить для иностранцев. У нас государство устроено таким образом, что большинство информации, которая вам жизненно необходима для проверки юридической чистоты квартиры, можно получить только неофициальным путём.

Так вот, риэлтор может получить нужные документы, но интерпретировать-то как он их может? Только на своём опыте?! Так он же не юрист, чтобы понимать, как свой опыт применить к конкретной ситуации.

Плюс, нужно отслеживать изменения законодательства, смотреть как выглядит судебная практика, какие есть постановления верховного суда. А какие прецеденты были в том или ином случае и многое другое.

Юрист за всем этим следит, потому что это его профессия. А риэлтор очень хорошо умеет (ну, по крайней мере должен уметь) торговаться, оценивать квартиры, искать нужные квартиры, правильно их продавать, делать хорошие объявления, помогать с выбором квартиры, обращать внимание на нюансы квартиры и многое-многое другое, что вообще не имеет отношения к юриспруденции.

Тем более, что у него нет нужного образования, чтобы адекватно оценить что и за чем может последовать с юридической точки зрения.

Поэтому, когда вы собираетесь выбрать себе риэлтора для покупки квартиры (да и для продажи, вообще тоже). Задайте ему вопрос, есть ли у него юрист или имеет ли сам риэлтор юридическое образование. И, возможно, получив ответ на этот вопрос, вы поймёте, почему это «специалист» берет такую небольшую сумму денег за свою работу, а другой намного больше, хотя делают вроде оба одно и тоже.

Конечно, может оказаться, что они оба берут разные деньги, а работают без юриста. Ну, тогда, вы хотя бы будете понимать, за что собираетесь платить.

Бумага! И только бумага!

Ну, и самое важное. Помните? «Слова к делу не подошьёшь». У меня всегда вызывало недоумение, как такое происходит? Приходит человек покупать стиральную машину. И он обязательно требует гарантийный талон, смотрит, чтобы там все печати были поставлены нужные и т.п.

Но при покупке квартиры, которая стоит миллионы рублей, такая щепетильность почему-то напрочь отбивается.

Как можно верить словам в такой ситуации?! «Ваша квартира проверена, можете покупать!» Куче людей достаточно просто услышать эту фразу, и они спокойно идут покупать квартиру.

У вас есть договор с риэлтором? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Да! А он выдал вам после юридической экспертизы какое-то письменное заключение? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

Так что правильный риэлтор, он такой:

Работает в связке с юристом ПО КАЖДОЙ СДЕЛКЕ или имеет юридическое образование
Заключает договор на оказание услуг
В договоре явно прописывает, что он проводит юридическую экспертизу права собственности на квартиру
По результатам экспертизы письменно информирует о том, что юридическая экспертиза была проведена, что в рамках неё были выявлены определенные факты
ОЧЕВИДНО и ОДНОЗНАЧНО пишет в своём заключении, что по результатам экспертизы можно или нельзя покупать квартиру, или можно покупать, но с проведением таких-то мероприятий.

Только в этом случае можно говорить о том, что риэлтор или агентство недвижимости проводило юридическую экспертизу квартиры, которую вы покупали. Если хотя бы одного пункта из перечисленных нет, то вас обманывают, и никакой юридической экспертизы нет.

Поэтому платить за неё риэлтору, который не выполняет то, что я написал выше, не нужно. Платите ему за поиск объекта, сопровождение сделки (хотя без юриста там тоже могут быть вопросы), но не за проверку квартиры.

А вот если вам нужна проверка квартиры (а я буду удивлен, если вы считаете по другому), то тогда ищите тех, кто реально вам её обеспечит.

И, да, если вы решите нанять отдельного юриста для юр.экспертизы, он обязательно должен быть жилищник, он должен заключить с вами договор на юридическую проверку объекта, и выдать письменное заключение по её результатам.

Сообщение Возвращенцам в Россию посвящается… появились сначала на .

Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых

Ипотечная служба — Fri, 03 Jun 2022 10:14:10 +0000

Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
- более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
- более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

Срок кредита: до 30 лет

Размер первоначального взноса: от 15%

Сообщение Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых появились сначала на .

Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке»

Пресс-служба — Sun, 27 Mar 2022 22:29:15 +0000

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

Текстильщики (ЮВАО);
Капотня (ЮВАО);
Бирюлево Восточное (ЮАО);
Соколиная гора (ВАО);
Южнопортовый (ЮВАО);
Печатники (ЮВАО);
Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

местоположение;
количество кв. м и наличие ремонта;
включен ли дом в программу реновации;
наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом. Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Кол-во комнат	Квартира	Стоимость/млн руб.
1	Двухкомнатная	5,0

1	Трехкомнатная	4,5

1	Четырехкомнатная	4,5

2	Трехкомнатная	8,3

2	Четырехкомнатная	8,2

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма. В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

Существует еще одно решение – доверить проведение и оформление сделки нашим специалистам. Они помогут избежать ошибки и избавят и покупателя, и продавца от ненужных проблем.

Бесплатная консультация

Сообщение Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке» появились сначала на .

На сделки с иностранцами требуется разрешение

Барсуков К.В. — Sat, 19 Mar 2022 17:55:20 +0000

С 1 марта в РФ изменились правила заключения сделок с недвижимостью. Президент России В. Путин подписал соответствующий Указ. Документ является одной из мер, принятых для обеспечения финансовой стабильности, и регламентирует особые новые требования к сделкам купли или продажи недвижимости.

С 21 марта 2022 года всё что указано ниже не распространяется на сделки с недвижимостью, в которых обе стороны физические лица, а так же на ситуацию, когда гражданин РФ (или иностранец/либо без гражданства) с видом на жительство покупает новостройку по договору долевого участия. Основание: В Ы П И С К А из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12

Если одной из сторон является иностранец или компания из страны, входящей в установленный Правительством РФ список недружественных, на ее проведение необходимо специальное разрешение. Выдачей разрешений занимается Правительственная комиссия, контролирующая иностранные инвестиции. Раньше она занималась лишь финансовыми вложениями в предприятия, имеющие стратегическое значение.

Меры, предусмотренные Указом, являются временными, но конкретный срок окончания их действия не прописан.

Разрешение комиссии может содержать дополнительные условия и требования для заключения сделки.

Сделки с недвижимостью, на которые распространяется действие Указа

Для регистрации смены собственника, произошедшей в результате обмена, дарения, покупки, продажи и других подобных операций с недвижимостью, требуется спецразрешение, если один из участников сделки является гражданином государств, применяющих недружественные меры и действия в отношении РФ, или юридические лица, имеющие регистрацию в указанных странах.

Важно помнить, что понятие «недвижимость» включает земельные участки, помещения, здания и т. д. В настоящее время без спецразрешения их нельзя ни купить, ни продать иностранцам.

К недружественным относятся все государства, ведущие недружественные действия в отношении РФ или участвующие в санкциях. В список входят страны, являющиеся членами ЕС и «Большой семерки».

Принятый и уже действующий Указ затрагивает большое число физических и юридических лиц. Так, если деятельность компании, приобретающей недвижимость, контролируется лицом из страны, включенной в список недружественных, спецразрешение требуется в обязательном порядке, если даже сама компания имеет регистрацию в стране, не входящей в этот список.

Кроме того, Росреестр рекомендует россиянам, имеющим двойное гражданство, оформить указанное разрешение. Особенно это касается гражданства стран, внесенных в список недружественных. Ведомство обратилось за разъяснениями к ЦБ РФ, официальный ответ на запрос пока не получен. Росреестр пояснил, что рекомендация обоснована тем, что для регистрации сделок россиянам достаточно предъявления паспорта РФ, данные о наличии гражданства других стран ведомство проверить не уполномочено.

Кого касаются изменения

Введенные Указом правила относятся к российским резидентам (в основном россиянам), осуществляющим сделки по приобретению или продаже недвижимого имущества с физическими или юридическими лицами, имеющими связь со странами, ведущими недружественные действия в отношении РФ.

Сделки по аренде Указ не затрагивает.

Для регистрации в Росреестре перехода права собственности граждане государств, отнесенных к недружественным, должны обязательно иметь разрешение комиссии на осуществление сделки.

Российские резиденты – это российские юридические лица, граждане РФ, иностранные и лица без гражданства, проживающие в РФ постоянно и имеющие ВНЖ.

В случаях, если сделка осуществляется между двумя российскими резидентами, но кто-либо из них приобрел недвижимость у лица страны, относимой к недружественным, после 22.02.2022 г., ему необходимо получить разрешение.

Сделки с недвижимостью, на которые не распространяется действие нового Указа, регистрируются в обычном порядке в ранее утвержденные законом сроки.

Иностранные лица, связанные с недружественными странами – это лица, являющиеся гражданами таких государств, или имеющие в них регистрацию, или работающие и получающие в них основной доход, а также компании, подконтрольные таким иностранным лицам.

Недружественные России страны

Список, утвержденный правительством РФ, содержит 48 таких стран. В него входят 27 стран ЕС (все), Соединенные Штаты, Япония, Швейцария и Великобритания с о. Джерси и подконтрольными ей территориями – Гибралтар, о-ва Ангилья, Виргинские и Британские.

Договоры долевого участия в строительстве (ДДУ)

Трудности по регистрации таких договоров уже имеются. Например, в Санкт-Петербурге Росреестр не проводит регистрацию ДДУ с застройщиками ЮИТ (Финляндия) и Bonava (Швеция), требуя от этих строительных компаний получения специального разрешения Правительственной комиссии.

В случае, если застройщик имеет регистрацию в заграничных офшорах, относящихся к недружественным государствам, но бенефициаром является российский резидент, спецразрешение не требуется. Важное условие при этом – подконтрольность юридического лица россиянину нужно подтвердить документом из ФНС. Такой документ необходимо предоставить в Росреестр при регистрации сделки.

Порядок получения разрешения

Специальную подкомиссию, созданную для выдачи разрешений, возглавляет министр финансов РФ А. Силуанов. В ее состав включены представители АП, МЭР и ЦБ.

Для оформления спецразрешения в подкомиссию необходимо одной из участвующих в сделке сторон отправить обращение в Министерство финансов в бумажном или в электронном виде.

Форма обращения произвольная. Оно должно содержать все данные о сделке (предмет, цель, условия) и составлено на русском языке. Если язык обращения иностранный, необходимо предоставить апостиль и его перевод.

К заявлению требуется предоставить документы:

о регистрации юр. лица;
учредительные;
данные о контролирующих лицах и бенефициарах;
данные об активах и их балансовой стоимости и др.

Если обращается физическое лицо, то потребуется предоставить копию паспорта, подпись должна быть нотариально заверена.

На сегодня сроки рассмотрения обращения законодательно не утверждены. Подкомиссия обладает правом самостоятельного определения условий осуществления сделки и срока действия спецразрешения. Решение по удовлетворению обращения подкомиссия принимает единогласно. Периодичность заседаний пока не установлена.

Причины отказов выдачи спецразрешений не совсем понятны. На сегодня не имеется каких-либо опубликованных норм, регламентирующих порядок принятия решений и устанавливающих причины, влияющие на исход рассмотрения обращений. Процесс принятия решения по обращению является непредсказуемым и не совсем прозрачным.

Часть экспертов считает, что сделки с большими активами будут рассматриваться более скрупулезно, чем с квартирами физических лиц.

Некоторые вопросы по получению разрешений на сегодня остаются открытыми и требуют дополнительных разъяснений от властных структур.

Сообщение На сделки с иностранцами требуется разрешение появились сначала на .

Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла? И что с ценами на недвижимость?

Барсуков К.В. — Wed, 02 Mar 2022 17:43:12 +0000

Примерно такого же рода ситуацию мы видели в конце 2014 года, когда ключевая ставка была резко поднята с уровня практически одним днем с уровня 9,5% до 17%.

Так же действия ЦБ пока скорее действует по своему стандартному сценарию, что с одной стороны плохо, так как, на мой взгляд, в текущей ситуации нужно будет проявить нестандартный подход для того, чтобы экономика не свалилась в кризис. С другой стороны – эта стандартность позволяет сегодняшнюю ситуацию сравнивать с прошлой.

Итак, что же у нас было в прошлый раз.

Ключевая ставка держалась на пиковом уровне с 16 декабря 2014 года до 02 февраля 2015 года. Т.е. около 1,5 месяцев. Дальше она планомерно снижалась практически на каждом заседании ЦБ и 04 августа 2015 года (т.е. примерно через 9 месяцев после пика) достигла уровня 11%. На котором продержалась почти год. Дальше были редкие снижения ключевой ставки. В итоге предкризисных значений ключевая ставка достигла примерно через три года после резкого поднятия.

Что происходило в это время с ипотекой и рынком недвижимости? Цены на рынке недвижимости существенно просели. Падение за весь период составило от 30% до 55% в зависимости от сегмента. Покупательская активность в середине 2015 года практически умерла, восстановление спроса началось где-то примерно к концу 2015 года.

Ипотечное кредитование было примерно в той же позиции. Многие банки перестали выдавать ипотеку, кто-то выставил ставки от 18 до 22%. Можно говорить о том, что в 2015 году кредиты выдавали по сути два банка Сбер и ВТБ и ставки были в районе 16% годовых и доступны были для отдельных категорий заемщиков.

К концу первого квартала 2016 года ипотечные ставки снизились со среднего уровня 17-18% до уровня 13%-14% на рынке начало работать порядка 10 банков. А в начале 2017 года средние ставки упали до 11,5% годовых.

Так же в 2015 году была введена гос.поддержка для застройщиков в виде субсидирования ставки по ипотеке для покупателей новостроек. Была установлена фиксированная ставка 12% годовых. И рынок новостроек, в отличие от вторичного рынка имел определенный спрос.

Что же нас ждёт сегодня?

Во-первых, с большой долей вероятности будет расширена программа гос.поддержки застройщиков. В принципе, достаточно снова увеличить размер кредита по этой программе для крупных городов до 12 млн. рублей, а для всех остальных до 6 млн. рублей.

Будет шикарно, если ставка по ипотеке при этом останется на уровне 7%, но скорее всего её увеличат в сторону 9-10%.

Во-вторых, с такой же большой долей вероятности субсидировать ипотеку на вторичном рынке недвижимости никто не будет. Если же это вдруг произойдет, то всё, что ниже можно не читать, так как для рынка недвижимости в этом случае, скорее всего всё будет без особых изменений: спрос низкий, но будет и цены остаются примерно на том же уровне.

Ну, и исходя из указанных выше предпосылок, у нас, как обычно, есть несколько вариантов развития событий. Из них я выделю два.

Оптимизм
Негатив

Да, несмотря на всё происходящее, у нас есть и возможность реализации оптимистичного сценария. В современной истории России были периоды экономического роста и увеличения благосостояния граждан при высокой ставке рефинансирования.

Но для этого ЦБ и Правительство должны действовать безошибочно. Я не буду погружаться в экономические детали этих действий, тем более, что я не экономист. Важен результат. Он в этом сценарии будет условно таким:

Ключевая ставка начнет опускаться в ближайшие три-четыре недели. И планомерно снижается, выходя к сентябрю на уровень 12-14% (или совсем оптимистично – ниже). Действия ЦБ и Правительства в этот же срок приводят к увеличению реальной денежной массы, существенно снижают мерами гос.поддержки эффект санкций.

Тогда, у нас всё пройдет совсем не потому сценарию, что был в 2014 и следующих годах и для рынка недвижимости особых проблем мы не увидим.

Да, в ближайший месяц-два будет перекос спроса в сторону новостроек, но к концу года всё более-менее восстановится.

Ждать ли в этом сценарии падения цен? Нет. Ждать ли роста цен? Скорее тоже нет.

Банки достаточно слаженно отрубили всю ипотеку на вторичном рынке, отменив выдачу кредитов. ВТБ оставил действующие одобрения до 5 марта, Сбер — до 27 марта.

Так что после этих дат для всех ипотечников будут действовать новые ставки. Фактически, можно считать, что единицы из тех, кто имел действующие одобрения, успеют по ним провести сделки. В основном это будут клиенты Сбербанка.

Т.е. возможный дефицит квартир, который может произойти из-за продавцов, отменяющих продажи, не натолкнется на повышенный спрос. И это не спровоцирует рост цен.

Что же у нас произойдет при негативном сценарии?

Тут, на мой взгляд, можно смело брать за основу 2014 и последующие года. Т.е. мы будем иметь – отсутствие спроса на вторичке на ближайшие полгода. Удлинение цепочек в альтернативных сделках, т.е. грубо, сейчас покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую. Вот и вся цепочка. А будет покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую и т.п.

Помнится году в 2016 у нас были сделки, в которых по 6-8 квартир принимали участие.

Ну, и возврат к нормальным более-менее адекватным ставкам годам так к 2024-2025.

Что будет с новостройками? Там, скорее всего, из-за программ госсубсидирования будет не так плохо. Явно строительную отрасль без поддержки не оставят. Тем более, что государство понимает, что если пойдет череда банкротств застройщиков, то решать эти проблемы придется государству. Да, люди получат деньги с эскроу-счетов, но недострой-то достраивать потом нужно будет. В общем, застройщиков, думаю, поддержат.

В связи с этим, у меня возникает вот какое предположение по ценам.

Сильного снижения цен на новостройки не будет. Так как в любом случае себестоимость строительства и так выросла, а станет еще больше. Да, прибыльность строительных компаний убавится, но выжить им дадут. А значит, цены должны быть не сильно ниже, чем сейчас. Возможно даже и чуть выше, на уровень инфляции и т.п.

Цены на вторичку будут существенно ниже, чем цены на новостройки. Соответственно, будет падение цен на вторичке. Почему такое произойдет?

Смотрите, в таком сценарии у нас будут ипотечники, которые могут купить новостройку по хорошей ставке и вторичку по плохой. Что они выберут? Понятно, что новостройку. Да, если жизненные обстоятельства не позволят им взять новостройку, то они будут покупать вторичку. Но кто им это даст?

Высокие ставки сами по себе, так же означают и ужесточение отношения банков к заемщикам. Т.е. сильно сократится число людей, которым банки будут готовы выдавать кредиты в этих условиях. Так что можно считать, что ипотечников на вторичке будет очень мало.

Кто остается? Люди со свободными деньгами. А их, как показывают последние годы, очень мало. Плюс застройщики, учитывая определенный «покупательский голод» будут стараться таких людей заманить к себе.

Поэтому что нужно делать продавцу на вторичном рынке? Снижать цену, чтобы стать привлекательнее новостройки. Насколько? Думаю, что за ориентир можно смело брать компенсацию ипотечной ставки.

Т.е. если при кредите в 7 млн. рублей под условные субсидированные государством 9% годовых на 20 лет платеж покупателя будет составлять 63 тысячи рублей в месяц. То для достижения такого же размера платежа по ставке 18,5% нужно взять кредит всего 4 млн. рублей.

Выходит, продавцу вторички, чтобы сравняться с застройщиком, нужно поставить цену ниже на эту разницу. Понятно, что это довольно прямолинейный расчет, который не учитывает, к примеру, необходимость проведения ремонта в новостройке и не надобность этого на вторичке. Но это всё условности. Тенденция, на мой взгляд, будет именно такая – существенная разница цен между вторичной и новостройками.

Длится всё это будет минимум года три. А затем, если в экономике произойдут позитивные сдвиги, то снова – наращивание покупательского спроса, рост цен и т.п. Т.е. все что мы видели в последние годы.

Какой в итоге из этого отыграет – в руках Правительства и ЦБ. На мой взгляд, у них сейчас есть все возможности для того, что бы в реальности возобладал если не оптимистический, то какой-нибудь полуоптимистический сценарий.

Сообщение Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла? И что с ценами на недвижимость? появились сначала на .

Альтернативная продажа квартиры

Пресс-служба — Fri, 21 Jan 2022 22:54:12 +0000

Продажа одного объекта недвижимости с одновременным приобретением другого называется альтернативной сделкой. На вторичном рынке недвижимости это один из самых распространенных вариантов перехода прав собственности, но одновременно и один из самых сложных.

Суть альтернативной сделки – стоимость приобретаемой квартиры не оплачивается полностью денежными средствами, а осуществляется зачет стоимости имеющейся (продаваемой) недвижимости и, если есть необходимость, производится доплата деньгами.

В подобных сделках участвуют как минимум три стороны, обычно – больше. Цепочка может растянуться до 5 или даже 7 участников. Альтернативные сделки имеют ряд своих плюсов и недостатков.

Альтернативная:продажа квартиры

Чем удобна такая сделкаи какие существую риски

Риски и преимущества

Разберем детально, в чем достоинства такой сделки и возможные минусы при ее применении.

Схема альтернативной сделки

Обычная купля-продажа подразумевает двух участников – покупатель и продавец квартиры. Альтернативная сделка проходит при одновременном участии как минимум трех сторон и двух квартир.

В простой альтернативной сделке участвует минимальное количество сторон – 3, а квартир – 2. Сделка проходит по следующей схеме: продавец первой квартиры продает ее покупателю. Покупатель второй квартиры – единственный участник, который оплачивает полную стоимость покупки непосредственно денежными средствами.

В сделке могут участвовать и 3, и 5, и 7 квартир, подобно цепочке. К примеру, продавец объявляет о продаже своей большой по площади квартиры, а вместо нее хочет приобрести две квартиры с маленькими площадями. При этом продавцом может быть произведена доплата, или обойдется без нее – произойдет разъезд.

Может быть противоположный вариант, когда продавец является собственником нескольких квартир и хочет, продав их, приобрести квартиру с большой площадью (съезд).

Если задействовано больше 5 объектов недвижимости, обычно оформляют не одну сделку, а делят на несколько. Они могут быть как альтернативными, так и прямыми.

В альтернативной сделке одновременно участвуют как минимум 3 стороны и минимум 2 квартиры

Плюсы альтернативной сделки по продаже квартиры

Не каждый располагает такими финансовыми возможностями, чтобы купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую. Когда финансы ограничены, альтернативная сделка является оптимальным решением.

Обязательно ли обращаться к риэлторам для участия в альтернативной сделке

Подобную сделку можно заключить самостоятельно. Но при большом количестве участников нужно подготовить довольно обширный пакет документов каждому, действия сторон нужно согласовать, достигнуть определенных договоренностей, а кого-то из участников просто поторопить – все это под силу квалифицированному опытному специалисту рынка недвижимости. Кроме того, с риэлтором это займет значительно меньше времени.

Поэтапный порядок заключения альтернативной сделки

Оценка имеющейся квартиры

Поиск покупателя

Оформление документов по сделке

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Этап 1. Оценка квартиры

На этом этапе нужно продумать свои дальнейшие действия, определить адекватную стоимость имеющейся квартиры, подыскать на нее покупателя, оценить квартиру, какую хотелось бы приобрести. Оценку квартиры можно сделать самостоятельно, изучив аналогичные предложения на интернет-платформах. Проще и быстрее – обратиться к услугам профессиональных риэлторов, предварительно выяснив их репутацию.

Следующий шаг – оценка своих финансовых возможностей с одновременным поиском нужного варианта квартиры. Здесь важно определиться, хватит ли собственных средств или придется брать кредитные, потребуется ли доплата или удастся обойтись без нее, достаточно ли на нее средств.

Следует учитывать, что поиск устраивающего варианта альтернативной сделки нередко продолжается не один месяц.

Этап 2. Поиск покупателя

Самый важный этап, на котором становится известна точная сумма продажи имеющегося жилья. Если покупатель нашелся, следует оформить договор задатка. Задаток более убедителен в сравнении с авансом и подтверждает истинность намерений покупателя. В отличие от задатка, полученный аванс продавец обязан вернуть в полном объеме, если покупатель передумал и решил отказаться от сделки.

Этап 3. Оформление документов по сделке

Необходимо подготовить для продажи пакет документов на имеющуюся квартиру. Следует проверить и документы на приобретаемую квартиру, проверить чистоту ее юридической истории. Обязательно изучить выписку ЕГРН и убедиться, что нет обременений или каких-либо ограничений. Важно, чтобы на момент заключения сделки не было регистрации третьих лиц в квартире.

После проверки всех документов и подтверждения юридической чистоты сделки, можно оформлять договор получения задатка или авансовое соглашение. Затем одновременно оформляются договоры купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры. Договор заключается только письменно и может быть подписан у нотариуса. Чтобы оформление сделки не затянулось по времени, действовать нужно согласованно всем участникам.

В договоре важно оговорить сроки освобождения квартир.

Профессионалы по альтернативной продаже

Бесплатная консультация

Налогообложение при альтернативной продаже квартир

Как любая другая, альтернативная сделка продажи объектов недвижимости подлежит налогообложению. Если квартира получена в наследство, по договору ренты, дарения, при приватизации, и находилась в собственности менее 3-х лет, во всех остальных случаях – менее 5-и лет, продавец обязан уплатить налог на доходы по ставке 13% от налогооблагаемой базы.

Минимальный срок владения:

3 года Подарок, наследство, приватизация, договор ренты

5 лет Остальные случаи

Налоговые вычеты для продавца

При продаже недвижимости, в соответствии с действующим законодательством, база, подлежащая налогообложению, может быть сокращена за счет предоставляемых налоговых вычетов. Существует два варианта: — Налогом не облагается 1 млн.руб. В случае, когда квартира продана дешевле 1 млн.руб., доход налогом не облагается. Если – дороже, то из полученной от продажи суммы вычитается 1 млн.руб., а оставшаяся часть облагается налогом на доходы. Вычет может использоваться не более 1 раза в год. — Налогом облагается разница от продажной цены и стоимости приобретения, если квартира продана дороже, чем была куплена. С разницы оплачивается налог по ставке 13%,

Налоговые вычеты для покупателя

Одному человеку предоставляется налоговый вычет не более 260 тыс.руб. Как и продавец, покупатель тоже имеет право на вычет. В соответствии с законодательством, покупателю жилой недвижимости возмещается налог на доходы с суммы, потраченной на приобретение жилья, но не более 2 млн.руб., т. е. не более 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Возмещение может производиться в течение нескольких лет, пока не будет достигнута сумма в 260 тыс.руб.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —

260 тыс. ?

Если недвижимость приобретается в зарегистрированном браке, оба супруга обладают правом на вычет. Если недвижимость приобретают несколько собственников, получить вычет может каждый.

Если для приобретения квартиры использовался маткапитал, сумма вычета уменьшается.

При использовании ипотечного займа, заемщик имеет право получить налоговый вычет в сумме фактически уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту, но не более 3 млн.руб.

Максимальный размер налогового вычета –

3 млн. ?

Налоговый вычет при покупке недвижимости не предоставляется, если жилье приобретено у близких родственников.

Возможные риски при альтернативных сделках

При таких сделках заключаются как минимум 2 договора купли-продажи. Случается, что по каким-либо причинам регистрацию в ЕГРН пройдет только один договор, а в регистрации второго откажут. Во избежание этого, для одновременной регистрации всех договоров, участвующих в альтернативной сделке, в них рекомендуется включить пункт о том, что, в соответствии со ст. 157 Гражданского Кодекса, переход права собственности в ЕГРН регистрируется одновременно на все объекты недвижимости, задействованные в сделке.

При использовании ипотеки добавляется дополнительный участник сделки – банк. Это может увеличить время, поскольку потребуются дополнительные согласования.

Если одна из квартир является предметом залога, потребуется разрешение банка на проведение сделки.

Наличие большого числа участников обычно приводит к затягиванию сроков. Нередко поиск подходящего варианта занимает длительное время.

Достоинства и недостатки альтернативных сделок

К неоспоримым плюсам можно отнести:

не требуется большой объем денежных средств;
возможность получения дополнительного дисконта, если у продавца есть другие варианты продажи;
приемлимый размер вознаграждения риэлторам;
максимальная юридическая чистота сделки, поскольку все документы будут тщательно проверены и даже не одним юристом;
возможность быстрого переезда сразу после заключения сделки.

Помимо плюсов, альтернативные сделки имеют и серьезные минусы:

долгий срок прохождения всех этапов сделки;
большая вероятность отказа участников от сделки;
сложность координации действий всех участвующих сторон.

Специалисты по альтернативным сделкам

Бесплатная консультация

Сообщение Альтернативная продажа квартиры появились сначала на .

3 правила безопасной покупки комнаты в квартире

Пресс-служба — Mon, 17 Jan 2022 20:36:32 +0000

Главным отличием сделки по продаже комнаты от продажи квартиры является обязанность продавца соблюдать приоритетное право покупки.

В связи с резким ростом стоимости жилой недвижимости в последнее время выросли и спрос, и предложение на продажу комнат. В продаже сейчас находится примерно 1000 таких объектов. По статистике, покупательский спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13% за прошедший год. В некоторых городах и регионах он вырос в разы. К примеру, в столице – в 1.5 раза, а в Крыму – в 3 раза. Такое резкое повышение спроса на жилую недвижимость подобного типа объясняется ее относительной ценовой доступностью. В Москве купить комнату можно от 1,5 млн руб., квартиры, даже самые бюджетные, стоят значительно, если не в разы, дороже.

При покупке комнаты, как в коммунальной, так и в обычной квартире, есть важные детали, на которые необходимо обратить внимание. Мы выделяем три главных правила, которые следует соблюдать при покупке комнаты.

Наличие права собственности у продавца – правило №1

Изначально следует изучить документы, подтверждающие наличие права собственности у продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор долевого участия в строительстве или другие документы. Стоит сверить личные данные продавца с указанными в правоустанавливающих документах. Обычно для этого достаточно паспорта. Еще одним важным документом является выписка из ЕГРН.

Помимо данных о собственнике, в выписке обязательно указывается, является ли комната самостоятельным объектом недвижимости, или продавцу принадлежит лишь доля в общей собственности на квартиру или комнату в «коммуналке».

Выписку из ЕГРН потенциальный покупатель может получить сам – данные находятся в публичном доступе, и получить их может даже не собственник. Заказывать выписку лучше непосредственно перед заключением сделки. Информация, данная в ней, является действительной лишь на дату выдачи.

Соблюдение права приоритетной покупки – правило №2

Это важное отличие от сделок с квартирами. Владельцы соседних комнат в «коммуналке» имеют преимущественное право покупки. Для соблюдения этого права продавец предварительно обязан известить других собственников квартиры о продаже комнаты, и предложить сначала им купить ее. Причем предложение оформляется только в письменной форме, и в нем проставляется стоимость и другие условия, если они есть. Если в течение 30 дней никто из собственников на предложение не откликнулся, продавец может начать поиск сторонних покупателей на условиях, указанных в предложении. Это правило является обязательным и для коммунальных квартир.

Если продажа сторонним покупателям произойдет на условиях, отличающихся от предложения собственникам, сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры совершена до истечения 30 дней, продавец обязан предъявить в ЕГРН отказ других собственников от права приоритетной покупки при подаче документов для регистрации перехода собственности.

Если собственник или один из них не достиг 18 лет, обязательно должно быть разрешение органов опеки на его отказ, и сделка должна быть заверена нотариально.

Право приоритетной покупки не применяется, если комнату приобретает один из собственников «коммуналки». В таком случае предложения о покупке другим собственникам-соседям направлять не нужно.

Если комнаты в «коммуналке» принадлежат муниципалитету, извещение о продаже необходимо направить собственнику жилфонда.

Проверка на отсутствие обременений и долгов – правило №3

Выписка из ЕГРН содержит данные о наличии или отсутствии обременений, ограничений или арестов. Стоит выяснить, не является ли продавец ответчиком в каких-либо судебных делах, особенно это касается дел по банкротству.

Важно запросить у продавца справку из управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

Приобретение комнаты – самый доступный способ покупки жилой недвижимости. Во избежание негативных последствий специалисты Кадастровой палаты советуют соблюдать предложенные правила.

Найдем для Вас квартиру мечты, подберем лучшую ипотечную программу, внесем предоплату (ответственную!), проверим продавца и документы на квартиру, выдадим письменное заключение после юридической экспертизы, подготовим и сопроводим сделку, будем присутствовать на передаче квартиры

Бесплатная консультация

Сообщение 3 правила безопасной покупки комнаты в квартире появились сначала на .

Что сегодня с ипотекой

Барсуков К.В. — Mon, 17 Jan 2022 01:33:21 +0000

Все российские банки завершили 2021 г. и начали 2022 г. ростом ставок ипотечного кредитования. Исключение составили только:

«АТБ»;
«Металлинвестбанк»;
«МКБ»;
«Энерготрансбанк».

«МКБ» скоро покинет этот список – ставки там планируют поднять до конца текущей недели. А вот «Энерготрансбанк» проявляет выдержку и не поднимает процент по ипотечным ставкам с августа прошлого года.

Ипотечные ставки, действующие в настоящее время

Рассмотрим ставки, которые предлагают ведущие российские банки с учетом льгот и преференций, предоставляемых клиентам компаний, являющихся членами Гильдии Риэлтеров Московской области (ГРМО).

Ставки могут быть стандартные или подпадающие под действие акций.

Стандартные

Обязательное условие – первоначальный взнос при покупке жилья в ипотеку не менее 20%. Средняя стандартная ставка для клиентов, работающих по найму, без участия в акционных банковских программах, составляет 10,4%. Разброс довольно высокий – от 7,95% до 12%. Самые низкие ставки по ипотеке предлагают следующие банки:

«МКБ» – от 7,95%.
Банк «Открытие» и «Энерготрансбанк» – 9%;
«Юникредитбанк» – 9,3%;
«АТБ» – 9,7%;
«Райффайзенбанк» – 9,75%.

Акционные

Сниженную процентную ставку по ипотечному кредиту – акционную, банк может предложить заемщику если:

запрашивается большая сумма кредита;
заемщик работает в государственной компании;
высокая сумма первоначального взноса.

В зависимости от банка, акции могут действовать для других опций.

Средняя акционная процентная ставка составляет 9,55%. Минимальная ставка составляет 7,75%, максимальная – 11,1%.

Лучшие акционные предложения банков:

«МКБ» – 7.75% при сумме первоначального взноса от 40%.
Банк «Открытие» – 8,5% при сумме ипотечного кредита от 12 млн руб.
«Энерготрансбанк» – 8,5% при наличии справки о доходах НДФЛ-2 и первоначальном взносе от 30%.
«Газпромбанк» – 8,6% при сумме кредита более 10 млн руб. и первоначальном взносе от 50%.
«Райффайзенбанк» – 8,99% при сумме кредита более 10 млн руб. и первоначальном взносе от 50%.
«Уралсиб» – 8,99% при сумме кредита более 7 млн руб. и первоначальном взносе от 50%.
«ДОМ.РФ» – 9% при сумме кредита более 12 млн руб., наличие справки ПФР, подтверждающей доход, заемщик является зарплатным клиентом банка или медицинским работником.

Приведенные данные убедительно показывают, что на сегодняшний день при выполнении некоторых обязательных условий вполне реально получить ипотечный кредит с процентной ставкой ниже 9%. И это несмотря на то, что ипотечные ставки регулярно повышаются.

Ипотечные кредиты по акционным предложениям с пониженными ставками доступны для заемщиков, запрашивающих большой объем кредита, в основном от 10 млн руб., или с высоким первоначальным взносом – более 30%.

Во всех остальных случая процентная ставка ипотечного кредита превышает 9%.

Прогноз

Ставка ипотеки, предлагаемая банками, зависит от политики и решений Центробанка РФ. Следующее заседание намечено на 11.02.2022 г. Если регулятор вновь поднимет ключевую ставку, повысятся и ставки по ипотекам.

Чем выше ставки, тем больше снижается доступность кредитов для населения. Рост ипотечных ставок до 11% может значительно снизить спрос на ипотеку.

В случае, если регулятор не изменит ключевую ставку, то, скорее всего, ипотечные ставки вырастут не более, чем на 0,5%.

И третий, самый маловероятный вариант – если Центробанк снизит ставку, и продемонстрирует направленность в сторону дальнейшего снижения, банки пересмотрят условия выдачи займов и сделают их мягче.

Скорее всего, снижение ключевой ставки не стоит ожидать в первом полугодии текущего года.

Сообщение Что сегодня с ипотекой появились сначала на .

Субсидии для молодых семей

Ипотечная служба — Mon, 10 Jan 2022 21:50:23 +0000

В нашей стране реализуется госпрограмма «Молодая семья». Длится она будет до 2025 г. Ее участники могут воспользоваться правом на государственную субсидию для покупки собственной недвижимости.

Государственная поддержкамолодых семей на покупку жилья

Право на получение субсидии со стороны государства действует до 2025 года

Условия участия

Программа предназначена для молодых семей, соответствующих следующим требованиям:

Возраст супругов – до 35 лет. Контролируется не только возраст, когда супруги заявили об участии и поставлены на учет, но и возраст, когда подошел срок фактического получения субсидии. Например, если при регистрации участникам было 34, а на дату зачисления субсидии стало 36, финансовая помощь предоставляться не будет. Это касается возраста каждого из супругов.
Брачные отношения оформлены официально. Если в семье уже есть дети, это условие не является обязательным.
Сумма доходов семьи соответствует требованиям банка для одобрения выдачи ипотечного займа или достаточна для совершения покупки недвижимости без привлечения кредитов. Доходы подтверждаются справкой от работодателя либо выпиской с банковского лицевого счета.
Подтвержденный статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Участниками программы могут стать и неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка, и соответствующие требованиям к возрасту.

Какой размер субсидии может получить молодая семья?

30% для семей без детей

35% для семей с детьми

Сумма субсидии

Размер финансовой поддержки может составлять 30% и 35% от стоимости приобретаемого жилья. 30% предусмотрено для семей, не имеющих детей, и 35% – с детьми. На субсидию в 35% могут также рассчитывать неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка.

Зачисление субсидий происходит безналичным перечислением на специально открытый счет в банке. С этого счета происходит гашение жилищного кредита.

Обязательные требования к приобретаемому жилью

Их всего 3:

Покупка совершается в том же регионе, в котором выдается субсидия.
Покупатель и продавец не состоят в близких родственных отношениях.
Жилье по площади не ниже соответствующих минимумов, установленных для проживания.

Отличия условий программы по разным регионам

Государственная программа позволяет территориальным субъектам устанавливать самостоятельно размер субсидии, порядок ее оформления и выдачи, нормы стоимости недвижимости, подпадающей под действие программы.

Расчет размера субсидии производится на основании установленной территориальными органами власти цены за 1 кв. м.

Отличаться могут и нормативные минимумы на человека, требующиеся для признания необходимости улучшения условий проживания и постановки на учет. К примеру, в одном регионе это может быть 10 «квадратов», а в другом 15 или больше.

Чем раньше встать на учет,

тем больше будет шансов

получить выплату

Сроки оформления и выдачи средств

Молодые супруги должны подготовить необходимые документы и зарегистрироваться как нуждающиеся в улучшении условий проживания. На выдачу сертификата для получения субсидии существует очередь. Ожидание может затянуться не на один год. Тянуть с оформлением регистрации не имеет смысла, ведь возраст участников ограничен 35 годами. Когда очередь, наконец, подходит, выдается сертификат, которым нужно воспользоваться в течение ближайших 7 месяцев.

В течение 7 месяцев

необходимо применить сертификат после его получения

Этапы оформления субсидии по госпрограмме «Молодая семья»

Всего их 6:

Обратиться в администрацию по месту проживания и уточнить список необходимых документов.
Подготовить и подать пакет документов. Сделать это можно в муниципалитете по месту постоянного проживания, либо в администрации субъекта РФ, либо через сайт Госуслуг, либо через МФЦ.
Ожидание решения. При положительном исходе молодая семья будет поставлена на учет, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая право на получение субсидии. Желающих получить заветный сертификат немало, своей очереди придется ждать не один месяц, и даже год.
При подходе очередности, получить сертификат, который выдается на бумажном носителе в администрации или в цифровом виде через сайт Госуслуг.
Подготовить документы для заключения сделки покупки недвижимости с применением сертификата и направить их в банковское учреждение. Важно, чтобы в договоре покупки обязательно был проставлен номер, присвоенный сертификату при выдаче.
Дождаться окончания банковской проверки предоставленных документов. Затем банк получит средства из бюджета и перечислит их застройщику в качестве гашения жилищного займа молодой семьи.

Подать документы

Дождаться ответа

Получить сертификат

Оформить сделку

Сообщение Субсидии для молодых семей появились сначала на .

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Ипотечная служба — Tue, 16 Nov 2021 12:39:00 +0000

Приобретение недвижимости – радостный, но очень затратный момент в жизни. Оказывается, часть затрат может компенсировать государство в виде возврата части ранее уплаченного подоходного налога. Это вполне реально, когда человек является плательщиком налога. Рассмотрим подробнее, что это за компенсации, как они рассчитываются, и что необходимо сделать, чтобы их оформить.

Объект недвижимости приобретен в ипотеку. Какие возможны компенсации

Налоговый вычетпри покупке квартирыв ипотеку

Как получить максимальную сумму вычета?

Закон предусматривает два вида компенсации:

Основной налоговый или имущественный вычет, предоставляемый в качестве частичного возмещения затрат на приобретение квартиры в собственность.
Налоговый вычет за выплаченные проценты банку по ипотечному кредиту.

Основной вычет

Собственник является налоговым резидентом.
Собственник является плательщиком подоходного налога. Налог обычно вычитается из заработной платы, и бухгалтерия работодателя отчисляет его в бюджет.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —

260 тыс. ?

Какую сумму налога можно возместить, и как ее довести до максимума

Работая на предприятии, человек, купивший квартиру, ежемесячно зарабатывает 50 тысяч. В бюджет за год в виде налога поступает 78 тысяч. Компенсацию можно запросить сразу после регистрации жилья в Росреестре, отправив заявление в налоговую инспекцию. Тогда заявитель получит лишь эти 78 тысяч. Закон предусматривает выплату за 3 предыдущих года, и для расчета берется время, прошедшее после покупки и регистрации перехода собственности на недвижимость. Собственнику выгоднее подать заявление через 3 года после получения документов, подтверждающих регистрацию собственности на квартиру. Тогда он может рассчитывать на компенсацию в сумме 234 тыс. руб. Или предоставлять заявление и декларацию каждый следующий год (если оплачивался подоходный налог), и получать недостающую сумму вычета в течение последующих лет.

Компенсация за выплаченные банку проценты

Максимальный размер налогового вычета —

3 млн. ?

Кто не имеет права на указанные компенсации

Собственник приобретенного жилья не является плательщиком подоходного налога.
Жилье приобретено не за собственные или заемные средства.
Жилье приобретено у ближайших родственников.
Вычет уже произведен ранее.

Если использовался маткапитал

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

Когда писать заявление

Сколько раз производится имущественный вычет

Срок давности вычета

Уплаченный за какое время налог компенсируется в виде вычета

Налоговый вычет можно получить только за 3 года, предшествующие году подачи заявки

На какие цели можно использовать имущественный вычет

Сумма вычета, если квартиру приобретают супруги

До 1,3 млн. ?

могут вернуть супруги

Про другие меры господдержки:

Социальная ипотека

Льготная ипотека в Москве На сегодняшний день в Москве действует несколько программ льготного ипотечного кредитования с господдержкой. В том числе, льготная ипотека на приобретение квартиры, доступная для всех категорий граждан РФ, имеющих право на операции с недвижимым имуществом. Условия льготной ипотеки для москвичей С 1 июля 2021 года процентная ставка по льготной ипотеке составляет 7%.Подробнее Подробнее о Социальная ипотека...

Необходимо ли подавать заявления на 2 вычета в одно и то же время

Если ипотека рефинансирована (перекредитована), сохраняется ли право на вычет

Оформление вычета онлайн

Получить уведомление

Подписать заявление

Получить вычет на счет

Оформление через работодателя

Лично при посещении.
Онлайн через сайт Федеральной налоговой службы в личный кабинет.

выписка из Росреестра или свидетельство о праве собственности на недвижимость;
акт приема-передачи или договор ДДУ (если участвовали в долевом строительстве);
документы об оплате приобретенной недвижимости;
справка о полученных доходах за время заявленного вычета.

Собрать документы

Подать заявление в налоговую

Дождаться решения

Передать заявление работодателю

Оформление через налоговую инспекцию

Справка 3-НДФЛ.
Справка 2-НДФЛ.
Выписка из Росреестра.
Документы о регистрации прав собственности.
Документы об оплате собственности.
Документы из банка о сумме полученных им процентов по ипотечному кредиту.
Ипотечный договор.

Собрать документы

Подать заявление в налоговую

Дождаться решения

Получить средства на счет

Столкнулись с трудностями при оформлении налогового вычета? Получите бесплатную консультацию от экспертов РЕЛАЙТ-Недвижимость!

Бесплатная консультация

Сообщение Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку появились сначала на .

Как купить квартиру на вторичном рынке

Барсуков К.В. — Wed, 10 Nov 2021 07:30:00 +0000

Рассказываем, какие документы нужны для приобретения вторички и какие требовать от продавца, показываем на что обратить внимание на просмотре квартиры и объясняем, почему нужно сосредоточится состоянии и оценке стоимости жилья.

После долгих раздумий вы определились с решением и новостройкам предпочли вторичное жилье. В квартире вы собираетесь жить долго и счастливо, поэтому к выбору нужно отнестись со всей ответственностью. Попробуем разобраться, что нужно учесть и на что обратить внимание.

Вторичка — жилье, находящееся в чьей-то собственности. При этом оно может располагаться и в недавно сданном доме, а не только в старом жилом фонде

Главное

При выборе подходящей квартиры обычно опираются на три основных фактора:

Место расположения квартиры (район).
Общее состояние квартиры и здания, в котором она находится.
Стоимость квартиры.

Теперь нужно определиться, что для вас важнее:

отличный ремонт, но район не очень;
нужный район, но квартира требует ремонта;
нужна квартира подешевле, и район не имеет значения.

Определите: район хороший или не очень

Сначала стоит поискать отзывы жителей о своих районах на разных форумах в соцсетях. О каких-то районах наверняка пишут хорошо. Составьте список наиболее для вас привлекательных. Не поленитесь, съездите и посмотрите сами. Сравните, как отличается ситуация в выходные и будничные дни, ночью и в светлое время суток.

Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания

Самые лучшие и самые худшие районы для проживания в Москве... Подробнее о Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания...

Инфраструктура

Прогуляйтесь и выясните, как обстоят дела с уровнем инфраструктуры – с детскими садами и школами, поликлиниками и аптеками, торговыми центрами и фитнес-клубами. Это можно сделать по карте, но убедительнее, когда вы все видите сами. Доступность объектов инфраструктуры повышает комфортность проживания.

Уровень транспортной доступности

Узнать, каким общественным транспортом можно добраться, и где расположены ближайшие остановки или станции метро, можно по карте. С помощью современных приложений для телефона, легко можно рассчитать время, которое потребуется, чтобы, к примеру, добраться до работы. С помощью приложения, можно выяснить загруженность автодорог и наличие пробок в часы пик и в другое время. Такая информация наверняка пригодится, если вы привыкли пользоваться личным транспортом.

Экологическая обстановка

Удаленность промышленных предприятий и расположенные в шаговой доступности лесопарки, скверы, зеленые зоны оказывают положительное влияние на экологию. Отсутствие поблизости кладбища тоже является большим плюсом.

Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году

Список самых благоприятных районов столицы, в которых можно купить квартиры не дороже 20 млн. руб. Подробнее о Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году...

Состояние здания

Обратите внимание на год постройки. Если здание построено до 2000 г, то скорее всего оно подпадает под действие программы капитальных ремонтов. Ознакомьтесь с сайтом «Реформа ЖКХ». На сайте вы получите всю информацию, касающуюся не только года постройки и ввода в эксплуатацию, но и о статусе дома, когда проводился или планируется капитальный ремонт, не в аварийном ли состоянии дом, количество проживающих в доме и многое другое.

Определить точно, сколько лет сможет простоять здание, может только профессионал на основе специальных расчетов. Но некоторые расчеты вы сможете сделать сами, чтобы приблизительно оценить состояние дома. Например, без капитального ремонта средний срок эксплуатации инженерных систем, таких как отопление, канализация, водоснабжение, электросети, составляет 25 лет. В среднем за год износ здания составляет 1%.

Если дому больше 30 лет и ни разу не проводился капитальный ремонт, на него стоит взглянуть повнимательнее. Трещины, металлические скобы для «укрепления» стен говорят даже не специалисту о далеко не самом лучшем состоянии дома.

8 способов узнать год постройки дома

Как узнать год постройки дома - простые способы онлайн или через БТИ. Полезный набор инструментов для тех кто покупает или продает квартиру. Подробнее о 8 способов узнать год постройки дома...

Несущие строительные конструкции

К несущим конструкциям относятся стены, перекрытия и фундамент. Они образуют несущий остов здания, воспринимают основные нагрузки и обеспечивают прочность, жесткость и устойчивость. В зависимости от времени постройки, менялись используемые для несущих конструкций материалы – древесина, кирпич, железобетон, бетонные панели и другие.

Дома старой постройки

В старом жилищном фонде до сих пор встречаются дома, построенные еще до революции. Перекрытия в старых домах могут быть выполнены как из дерева, так и из железобетона. Трудно сказать однозначно, какие более долговечные и прочные. Подвержены разрушению все. Чтобы оценить состояние дома, его нужно хотя бы посмотреть. Дома одного года постройки могут иметь абсолютно разное состояние.

Интересный нюанс – если в доме деревянные перекрытия и пол настелен на лаги, для заполнения пустого пространства под полом в качестве утеплителя использовался обычный строительный мусор. Выбрав квартиру в таком доме, не забудьте приготовить побольше мусорных мешков, чтобы его убрать при замене покрытия пола.

Дом с деревянными перекрытиями обладает слабой шумоизоляцией. Шум будет проникать не только снаружи (с улицы), но и от соседей. Проживая в таком доме, вы с легкостью сможете рассчитать интервалы движения трамваев, если пути проходят неподалеку.

Дома постройки ранних советских времен

Дома, построенные в 20-х и до середины 30-х годов, относятся к стилю конструктивизма. Для их строительства использовались не самые качественные материалы, а в пустоты в стенах и пространство под полом засыпали строительный мусор. Если вы решили выбрать такой дом, учитывайте, что процент его износа очень большой.

Со второй половины 30-х годов начало развиваться строительство зданий в стиле «сталинский ампир» («сталинки»). Продолжалось до 1956 г. Сначала такие дома возводили из кирпича с деревянными перекрытиями. Позднее стали использовать железобетон. Для таких домов характерны большие комнаты, высокие потолки. Дома «сталинской» застройки обычно расположены в центральных районах, рядом с метро. Они привлекают расположением и планировкой. Но, как правило, ванные комнаты и даже кухни оборудовались уже во время эксплуатации. Поэтому, если вы решили покупать квартиру в таком доме, обратите внимание на материал перекрытий и состояние коммуникаций. Получить разрешение на перепланировку в таких домах практически невозможно, потому что почти все стены являются несущими. Стоит обратить внимание на состояние лепнины, балконов, козырьков и карнизов. В целом получается, что покупка квартиры-«сталинки» несет за собой высокие риски.

Одним из подвидов «сталинских» домов являются так называемые «кировки». Строились в 30-40 годы. Для строительства применялись далеко не самые лучшие материалы. Да и планировки в них нельзя назвать очень хорошими. Как правило, в «кировках» раньше были «коммуналки». Некоторые сохранились до сих пор. Вообще, очень часто происходит путаница – какая квартира «кировка», а какая «сталинка». Самым характерным отличием является деревянное перекрытие. У «сталинок» перекрытия в основном железобетонные, и строились «сталинские» дома в первую очередь для элиты того времени. «Кировки» строились изначально для рабочих. Отсюда прослеживается разница в качестве использованных для строительства материалов. Квартиры «кировской» серии стоят значительно дешевле. Если при выборе вы остановились на такой квартире, следует выяснить состояние перекрытий, которые уже вряд ли будут меняться даже при капитальном ремонте. Важно выяснить и состояние всех коммуникаций. Может оказаться, что затраты на ремонт будут очень высокими.

«Хрущевки» и «брежневки»

Дома постройки после 1956 г. известны всем – панельные, с негерметичными швами на фасадах, с низкой шумоизоляцией и крохотными кухнями. Массовое строительство таких домов продолжалось довольно долго. В то же время возводились дома из кирпича. В панельных домах из-за плохо обработанных швов между панелями, часто появляется влага, и, как следствие, возникает плесень. Кирпичные дома, как правило, этим не страдают, но, если вы облюбовали такой дом, обратите внимание на места возможного появления конденсата. Кроме того, владельцы квартир этих серий часто производили перепланировки. Это нужно обязательно выяснить. Главное, чтобы на перепланировку было своевременно получено разрешение, и она была законной. Иначе целостность дома подвергается большому риску, а вы можете быть оштрафованы.

Если вы приобрели квартиру этих серий и решили сделать ремонт с заменой деревянного пола, следует учесть, что слой цементной стяжки должен быть минимальным. В противном случае воздействие на перекрытия значительно вырастет, и может дойти до критического уровня.

Скорее всего, для уменьшения слышимости вам придется делать шумоизоляцию.

Современные дома

В настоящее время дома строят из железобетона, кирпича и панелей. При покупке квартиры из монолитного железобетона, следует помнить, что дом дает усадку в первые годы. Кроме того, в этих домах плохая шумоизоляция. Снаружи такие дома обычно облицовывают фасадными панелями, отличающимися по качеству.

Современный панельный дом, как «хрущевки» и «брежневки», может иметь повышенную влажность, а также не отличается хорошей шумо- и теплоизоляцией.

Для строительства кирпичного дома используют силикатный или керамический кирпич. Второй более надежен. Обратите внимание, если перед вами дом из кирпича более 9 этажей в высоту, наверняка кирпич в нем использован только для облицовки. Уровень шумоизоляция в таких домах довольно низкий.

Состояние мест общего пользования

Когда вы придете на просмотр квартиры, обратите внимание на состояние подъезда – чистоту и качество ремонта, как работает лифт, и на сколько в нем чисто. Чистые или покрытые надписями стены в подъездах скажут вам о многом. Входная группа в подъезд и состояние почтовых ящиков тоже помогут разобраться, какие соседи вас будут окружать. Постарайтесь поговорить с жильцами, которые проживают этажом выше и ниже, наверняка они расскажут интересные нюансы проживания в доме.

Состояние двора

При просмотре квартиры обратите внимание:

на благоустройство и озеленение двора;
есть ли место для паркинга;
оборудована ли детская площадка;
насколько близко остановка общественного транспорта или станция метро;
закрыта ли придомовая территория и есть ли охрана;
оборудован ли двор и подъезды системой видеонаблюдения.

Перечисленные условия повышают комфортность проживания, и их стоит выяснить.

Обслуживание дома

Выясните, кто оказывает коммунальные услуги и следит за общественным имуществом. Сделать это можно на сайте ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru/#!/houses). Поговорите с соседями и уточните, бывают ли проблемы с отключением воды, электроэнергии, газа. О качестве работы управляющей компании вы сможете узнать от жильцов и посмотрев отзывы в локальном чате.

Просмотр квартиры

Наконец, посмотрев двор и подъезд, вы пришли на просмотр квартиры. На что следует обратить внимание:

состояние пола. Сразу подумайте, будете ли вы его менять;
состояние потолка и стен. Посмотрите не только на обои на стенах – их заменить в случае необходимости не так сложно, и не так дорого. Обратите внимание насколько ровные стены и потолок, нужно ли их штукатурить и выравнивать. Такая работа стоит уже гораздо дороже, чем поклейка обоев;
состояние окон и балкона. Проверьте, насколько плотно закрываются, нет ли следов плесени, есть ли необходимость что-либо менять;
состояние коммуникаций. Если все закрыто плиткой или гипсокартоном, ремонт выглядит качественно, на коммуникации можно посмотреть через специальный люк, который позволяет иметь доступ к приборам учета и кранам для перекрывания воды. Попросите владельцев, чтобы они показали вам трубы. Обратите внимание, нет ли следов от подтеков у радиаторов отопления, насколько прочно они закреплены. Проверьте силу напора воды, не имеет ли она запаха, насколько чистая и прозрачная. Убедитесь в наличии счетчиков воды и их исправности;
состояние электропроводки, розеток и выключателей;
состояние газовых труб (они должны быть в открытом доступе) и наличие исправного счетчика – в случае, если в квартире есть газ;
состояние вытяжной вентиляции – при закрытых окнах и двери поднесите лист бумаги к вентиляционной решетке, если он «прилипает» к решетке, значит вентиляция в рабочем состоянии.

Не стесняйтесь все проверить и осмотреть. Ведь вы пришли на просмотр, не стоит ограничиваться беседой с собственником. Уточните у владельца, что он не будет забирать, а что оставит, к примеру, кухонную мебель или что-то другое. Включите это в договор купли-продажи. Если при осмотре вы обнаружите какие-то неисправности, сломанную плитку, обшарпанный пол или что-нибудь еще, не смущайтесь и попросите скидку. Ведь это рынок недвижимости, а это значит, что есть возможность поторговаться и снизить цену.

Важно! Перед покупкой необходимо убедиться, что учтены интересы всех собственников (включая детей, супругов и недееспособных граждан)

Стоимость квартиры

Постарайтесь определить адекватную стоимость выбранной вами квартиры. Это можно сделать, просмотрев несколько объявлений о продаже подобных квартир, расположенных в этом же районе или доме. Посчитайте, какая средняя цена за квадратный метр. В приложениях к телефону можно увидеть похожие квартиры, которые уже проданы. Наверняка владельцы скажут вам цену, за которую продали, если вы им позвоните. Обратите внимание на то, как долго висит объявление о продаже. Длительный срок – показатель, что цена явно завышена. После такой аналитики вы сможете хорошо ориентироваться в рыночных ценах и поймете, выгодно ли для вас приобретение квартиры по цене, запрашиваемой продавцом, или есть возможность попросить скидку, обоснованную вашими расчетами.

Пакет документов

Часто покупатели опасаются приобретать жилье на вторичном рынке из-за возможных рисков, связанных с документами. Начните с выписки из Росреестра (ЕГРН). Получить ее может любой человек, даже не являющийся собственником. В выписке находится вся информация об интересующем вас объекте – кто является собственником, как часто происходил переход права собственности, технические характеристики объекта недвижимости, находится ли в залоге и др.

ЕГРН: как получить выписку о недвижимости

Выписка из ЕГРН требуется для сделки с недвижимостью, при оформлении ипотечного... Подробнее о ЕГРН: как получить выписку о недвижимости...

Если вы уже решили купить квартиру, попросите владельца показать вам следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство о приватизации, о праве на наследство;
технический паспорт БТИ и кадастровый;
согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом;
разрешение органов опеки, если одним из собственников или собственником является несовершеннолетний;
справку о регистрации по месту жительства;
выписку из домовой книги;
справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Бесплатная консультация

Еще один совет – для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Вы заплатите за его услуги, но снизите до минимума возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь нотариус несет ответственность за законность заверенной им сделки, в том числе материальную.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Сообщение Как купить квартиру на вторичном рынке появились сначала на .

Как купить квартиру в Москве

Барсуков К.В. — Wed, 10 Nov 2021 07:20:00 +0000

Рассказываем с чего начать, какой выбрать район, какие есть риски при покупке и как приобрести жилье в Москве в ипотеку.

Жизнь в столице наполнена большими возможностями, суетой и интересными событиями. Многие хотели бы купить квартиру и жить в этом замечательном городе. Рассмотрим несколько советов, которые помогут понять, какую квартиру купить, какой район лучше и на что стоит обратить внимание при покупке.

С чего начать поиск

Среди десятков тысяч предлагаемых квартир трудно сориентироваться и выбрать ту одну, единственную и самую лучшую. Чтобы облегчить задачу, сначала надо определиться, какая квартира больше нравится – в новостройке или со вторичного рынка. Потом нужно понять, где хочется жить – внутри или за МКАД. Затем стоит решить, какой необходим уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности, какое значение для вас имеет экологическая обстановка, и другие не менее важные вопросы. Постепенно конкретизируя желания, круг поиска сузится сначала до района, а затем уже и до конкретной квартиры.

Определившись с желаниями, теперь стоит посчитать свои материальные возможности. Чтобы найти баланс, нужно принять во внимание следующие факторы:

Какой может быть для вас максимальная стоимость квартиры. Она может состоять не только из личных средств. Узнайте, какую сумму вы сможете получить от банка в качестве ипотечного кредита. В итоге вы легко определитесь, за какую цену нужно искать квартиру, чтобы ваш семейный бюджет оказался не перегруженным.
Каким должен быть дом, в каком вы хотели бы жить. На этом этапе нужно определиться, каким вы видите свой будущий дом – небоскреб или обычный, из кирпича или панельный, территория двора должна быть закрытой или нет, обязательна ли для вас оборудованная детская площадка, нужно ли вам место для парковки.
Какая площадь квартиры и планировка вас устраивает. На рынке предложены квартиры от студий до многокомнатных, с типовой или индивидуальной планировкой.
Готовы ли к ремонту или вам нужна квартира с отделкой. Ремонт вы сможете сделать, учитывая свои предпочтения для комфортного проживания. Квартиры без ремонта стоят дешевле, но в конечном итоге, сумма за ремонт может превысить разницу между стоимостью квартиры с отделкой и без нее. Время на ремонт тоже потребуется, иногда этот процесс затягивается надолго.

Найдем для Вас квартиру мечты, подберем лучшую ипотечную программу, внесем предоплату (ответственную!), проверим продавца и документы на квартиру, выдадим письменное заключение после юридической экспертизы, подготовим и сопроводим сделку, будем присутствовать на передаче квартиры

Бесплатная консультация

Какой выбрать район

Москва состоит из 125 районов, объединенных в 12 округов. Для выбора нужного, разделим районы по основным критериям:

с низкой стоимостью жилья;
с высоким уровнем развития инфраструктуры;
с высокой стоимостью жилья (престижные).

Районы Москвы с минимальными ценами на квартиры

Самые низкие по стоимости квартиры расположены за МКАД, в Юго-Восточном АО – много панельных домов, в Южном АО, Северном АО.

Районы внутри МКАД:

Восточное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м? 191 тыс.руб. Плюс – граничит с лесопарком. Минус – нет метро;
Западное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м? 183 тыс.руб. Минус – вблизи находится промзона. Нет метро;
Выхино-Жулебино (ЮВАО). Средняя цена за м? 178 тыс.руб.;
Вешняки (ЮАО). Средняя цена за м? 189 тыс.руб.;
Бескудниково (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
Южное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 182 тыс.руб.;
Ростокино (СВАО). Средняя цена за м? 182 тыс.руб.;
Капотня (ЮВАО). Средняя цена за м? 193 тыс.руб.;
Восточное Дегунино (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
Западное Дегунино (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
Лианозово (СВАО). Средняя цена за м? 168 тыс.руб.;
Люблино (ЮВАО). Средняя цена за м? 161 тыс.руб.;
Северное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 206 тыс.руб. Плюс – граничит с Битцевским лесом.

За пределами МКАД выбор квартир значительно шире, их стоимость ниже, экология лучше. Если вы работаете на удаленке, или вас не пугает отдаленность от центра, можно остановить свой выбор на таких районах как:

Восточное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 123 тыс.руб. Плюсы – расположены 4 станции метро, большой парк;
Некрасовка (ЮВАО). Средняя цена за м? 174 тыс.руб. Поблизости Люберецкие водоочистные сооружения.

Привлекательны по цене квартиры, расположенные недалеко от МКАД в Крюково (170 тыс.руб.), Старом Крюково (170 тыс.руб.), Силино (170 тыс.руб.), Савелках (170 тыс.руб.), Матушкино (170 тыс.руб.), Роговском (85 тыс.руб.), Кленовском (85,5 тыс.руб.), Киевском (91,6 тыс.руб.), Новофедоровском (91,6 тыс.руб.).

Районы Москвы с высоким уровнем развития инфраструктуры

Если вы мечтаете, чтобы была возможность заниматься спортом, или у вас есть дети, то вам нужно присмотреться к таким районам как:

Крылатское (ЗАО). Средняя цена за м? 254 тыс.руб. Прекрасно подходит для занятий спортом. Поблизости два парка и Ромашковский лес;
Хорошево-Мневники (СЗАО). Средняя цена за м? 271,5 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много детских садов и школ;
Хорошевский (САО). Средняя цена за м? до 290 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много школ и детских садов;
Строгино (СЗАО). Средняя цена за м? 236 тыс.руб. Рядом находится остров-заповедник «Серебряный Бор» и Большой Строгинский затон;
Раменки (ЗАО). Средняя цена за м? 321 тыс.руб. Рядом МГУ и заказник «Воробьевы горы»;
Тимирязевский (САО). Средняя цена за м? 253 тыс.руб. Рядом Тимирязевский парк.

Престижные районы столицы

В Москве из 12,5 млн человек почти 800 тыс. проживают в центральных районах. Здесь расположена самая дорогая недвижимость России. Элитная недвижимость соседствует с самыми важными объектами и правительственными зданиями. В центре расположено много офисов. Уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности самые высокие. В центре расположено, в основном, вторичное жилье, потому что места для строительства нового жилья практически не осталось. Если что-то и строится, то цены в новостройках очень и очень высокие. Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья. Кроме того, следует учесть, что ставка налога на недвижимость выше, чем на жилье массового сегмента. Тарифы на обслуживание домов тоже одни из самых высоких. Районы, расположенные в пределах Садового кольца, относятся к элитному и премиум сегментам с одними из самых высоких цен на недвижимость в России:

Арбат (ЦАО). Средняя цена за м? 645 тыс.руб.;
Остоженка (ЦАО). Средняя цена за м? от 462 тыс.руб.;
Китай-город (ЦАО). Средняя цена за м? от 423 тыс.руб.;
Пресненский (ЦАО). Средняя цена за м? 485 тыс.руб.;
Сокол (САО) Средняя цена за м? 466 тыс.руб.;
Мещанский (ЦАО). Средняя цена за м? 427 тыс.руб.;
Басманный (ЦАО). Средняя цена за м? 282 тыс.руб.;
Тверской (ЦАО). Средняя цена за м? 499 тыс.руб.;
Якиманка (ЦАО). Средняя цена за м? 609 тыс.руб.;
Хамовники (ЦАО). Средняя цена за м? 740 тыс.руб.;
Дорогомилово (ЗАО). Средняя цена за м? от 331 тыс.руб.;
Замоскворечье (ЦАО). Средняя цена за м? 489 тыс.руб.

В этих районах цена квадратного метра выше, чем стоимость целой квартиры в некоторых регионах.

В пределах третьего транспортного кольца можно найти квартиру чуть менее престижную, но с ценой ниже при том же уровне комфортности проживания.

Ипотека

В Москве сейчас около 30 банков, которые предлагают ипотечные кредиты. Условия выдачи кредитов могут отличаться в зависимости от банка.

Многие банки работают с программами государственной поддержки ипотечного кредитования. Это означает, что ставка по кредиту будет ниже, чем у обычных ипотечных кредитов. Кроме того, если вы используете зарплатную карту какого-то банка, он может вам снизить ставку или уменьшить сумму первоначального взноса. Часто банки проводят акции, чтобы привлечь клиентов. Изучите их предложения – это поможет получить какие-то дополнительные льготы.

Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты в иностранной валюте. При этом ставка, как правило, более низкая. Но имейте в виду, если зарплату вы получаете в рублях, вам может быть невыгоден кредит в валюте из-за нестабильности курса рубля.

Часть банков предлагает ипотеку даже без первоначального взноса. Сначала посчитайте, выгодно ли это будет для вас в итоге. Ведь при этом увеличивается сумма кредита, ставка обычно немного выше и срок гашения увеличивается. Может получиться, что сумма переплаты будет значительной.

Как купить квартиру в ипотеку

Рассказываем об основных этапах покупки квартиры в ипотеку, о вариантах господдержки и льготах и какие документы потребуются для заявки на получение ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечного кредита для приобретения квартиры небыстрый и может растянуться до нескольких месяцев. Неважно, в какой банк решил обратиться заемщик – во всех банковских учреждениях и для всех граждан процедура выглядит Подробнее Подробнее о Как купить квартиру в ипотеку...

Возможные риски при приобретении квартиры в новостройке

Разберем сначала возможные риски при покупке квартиры в новостройке. Как правило, они могут быть связаны с застройщиком. Он может сдать объект значительно позже указанного срока, а может и вовсе не достроить дом, оказавшись банкротом. Конечно, времена, когда застройщик собрал деньги дольщиков и скрылся, прошли. Но, прежде чем заключать договор с девелопером, постарайтесь собрать всю возможную информацию о его репутации. Почитайте отзывы тех, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика, выясните, как часто застройщик выступал ответчиком, и какие суммы он должен выплатить по решению суда. Если суммы большие, он вполне может обанкротиться. Проведенный вами анализ информации поможет выбрать надежного девелопера.

Покупая квартиру в еще строящемся доме, можно сэкономить значительную сумму. На начальных стадиях строительства экономия может составлять до 30-40% от стоимости квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме. Конечно, при покупке на стадии закладки фундамента риски довольно высокие, но интересы дольщиков и их права защищает закон 214-ФЗ.

Если вы купили квартиру в новостройке, и что-то вас не устраивает, изложите письменно свои претензии застройщику. Возможно, это будет требование неустойки за нарушение сроков, некачественно выполненные работы или что-то другое. Факт нарушения условий договора долевого участи (ДДУ) нужно доказать. Обязательно соберите все возможные документы, подтверждающие ваши требования. Более правильно и быстро составить претензию сможет юрист, специализирующийся на работе с недвижимостью.

Если девелопер не принимает никаких мер по удовлетворению ваших требований, обратитесь в надзорный орган Москомстройинвест. Эта организация осуществляет контроль за работой девелоперов Москвы. Если и это не помогло, придется подать исковое заявление в суд. Как правило, это уже крайняя мера, до суда дело доходит не так часто.

Возможные риски при приобретении квартиры на вторичном рынке жилья

При покупке квартиры на «вторичке» может возникнуть ряд проблем. Но их можно избежать, если перед сделкой проверить как само жилье, так и документы на него. На просмотре внимательно изучите квартиру, присмотритесь к качеству ремонта и состоянию сантехники, окон, дверей, пола. Выясните, не было ли перепланировок. Если были, узнайте, согласованы ли они. Если внешний вид квартиры вас устраивает, переходите к изучению документов. Чтобы впоследствии сделку не признали недействительной, уделите документам особое внимание.

Перечень основных документов:

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Письменное согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Выписка из домовой книги о наличии или отсутствии прописанных. Особенно важно, если прописаны несовершеннолетние.
Согласие всех собственников на сделку.
Существуют ли какие-либо обременения на квартиру.
Выписка из ЕГРН.
Технический паспорт БТИ.
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера.

Много рисков за собой несет покупка квартиры, доставшейся по наследству. Могут появиться неизвестные наследники, которые не получили свою долю наследства. Для подстраховки в договоре купли-продажи занесите условие, что разрешение подобных споров полностью берет на себя продавец квартиры.

Если вы вдруг нашли квартиру, цена которой очень низкая, будьте бдительны. Часто по низкой цене квартиры продают мошенники. В этом случае внимательнее проверяйте документы. Может быть, вам повезло, и собственник готов как можно быстрее получить деньги, попав в определенную жизненную ситуацию. Но такие случаи встречаются очень редко.

Для заключения сделки стоит обратиться к нотариусу. Эта услуга платная, но помощь нотариуса избавит вас от ненужных рисков.

Прислушайтесь к этим советам. Они наверняка помогут вам сделать правильный выбор при покупке квартиры.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Сообщение Как купить квартиру в Москве появились сначала на .

Как купить квартиру в ипотеку

Барсуков К.В. — Mon, 08 Nov 2021 07:10:00 +0000

Рассказываем об основных этапах покупки квартиры в ипотеку, о вариантах господдержки и льготах и какие документы потребуются для заявки на получение ипотечного кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита для приобретения квартиры небыстрый и может растянуться до нескольких месяцев. Неважно, в какой банк решил обратиться заемщик – во всех банковских учреждениях и для всех граждан процедура выглядит одинаково. Состоит она из нескольких этапов. Владея информацией о порядке и правилах оформления ипотеки, заемщик сможет пройти все этапы быстрее и спланировать время, необходимое для покупки квартиры.

Покупка квартирыв ипотеку

Как правильно взятьипотечный кредит на жилье?

10 шагов для оформления ипотеки

Для оформления ипотечного кредита можно обратиться к профессионалам – риэлторам или кредитным брокерам. Не надо думать, что они все сделают за вас. Они смогут взять на себя лишь часть обязанностей. Их услуги платные – об этом тоже нужно знать. В принципе, особых навыков не требуется, и заемщик сможет сделать все своими силами.

Шаг 1. Выбор банка

Сначала следует проанализировать условия, предлагаемые разными банками. Процентная ставка может отличаться. Действующие программы государственной поддержки позволяют получить ипотеку со сниженной кредитной ставкой. Нужно лишь выяснить, какие именно банки предлагают такие условия. Стоит подобрать несколько приемлемых вариантов в разных банках, чтобы увеличить вероятность получения одобрения на оформление ипотеки.

Обычно к заемщикам банки предъявляют следующие требования и условия:

существуют ограничения по возрасту – от 21 г. на дату оформления и до 70 лет к моменту полного погашения кредита;
заемщик должен быть трудоустроен, стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев;
данные по заработной плате заемщика;
данные о созаемщике – человеке, который вместе с заемщиком несет совместную ответственность по кредитному договору.

При выборе банка следует выяснить максимальную сумму кредита, возможность досрочной выплаты кредита и другие ипотечные условия. Немаловажную роль играет надежность банка, которую тоже желательно знать.

Пройдите тест и получите список банков, где Вам гарантированно одобрят ипотеку

Ответьте на вопросы, чтобы получить помощь бесплатно

Шаг 2. Заявка на ипотеку и сроки ее рассмотрения

Заявки лучше подать одновременно в несколько выбранных банков. В случае отказа в одном, могут одобрить в другом. Одобрение заявки не несет за собой обязанность заключения кредитного договора. Заемщик ничем не рискует, получив одобрение в нескольких банках. Наоборот, у него появляется возможность выбора более выгодных условий. Срок рассмотрения заявки зависит от банка, и может составлять от 3-х дней до 2-х месяцев. За этот период служба безопасности проверяет данные, предоставленные заемщиком и его платежеспособность.

Шаг 3. Поиск квартиры.

С поиском квартиры стоит подождать до получения одобрения на выдачу кредита. Банк не всегда готов выдать заемщику сумму, указанную в заявке. Чаще всего предлагается сумма меньше (как и в случаях с обычным, а не только ипотечным кредитом). Одобренная заявка действительна в течение 3-х месяцев. За это время нужно найти квартиру, стоимость которой будет соответствовать одобренной банком сумме. Если с поиском квартиры заемщик не уложился в три месяца, банк может продлить срок по заявлению заемщика.

Шаг 4. Оценка приобретаемой квартиры

Сумма ипотечного кредита зависит от стоимости квартиры. Она не может быть «взята с потолка» и рассчитывается на основании оценки. Банк никогда не укажет в договоре фиктивную стоимость квартиры. Некоторые банки оценку производят своими силами, а стоимость услуги входит в сумму ипотечного кредита. Чаще банк предлагает заемщику обратиться к независимым экспертам, которые имеют право производить оценку. На оценочную стоимость квартиры влияют ее состояние, место нахождения, транспортная доступность и многое другое. Полученное от экспертов заключение передается в банк.

Следует учесть, что обычно полную стоимость квартиры банк не обеспечивает. Как правило, сумма кредита не превышает 85% от стоимости, указанной в оценочном заключении. Недостающую сумму заемщик должен оплатить своими силами, и это будет являться первоначальным взносом. Сумма первоначального взноса может варьироваться в зависимости от банка, это нужно учесть при его выборе.

Шаг 5. Согласование с банком выбранной квартиры.

Выбранная заемщиком квартира должна соответствовать требованиям банка и нормам, установленным для жилых помещений. Прежде всего жилье должно быть благоустроено: подведено электричество, подключено водоснабжение и отопление. Квартира должна быть ликвидной, чтобы не возникло проблем с ее быстрой продажей, если вдруг заемщик не сможет выполнять обязательства перед банком. Квартира в доме под снос или ветхом вряд ли устроит банк.

Кроме того, банк обязательно проверит юридическую историю квартиры. Например, на основании чего получено право собственности (договор купли-продажи, наследство и др.), нет ли среди собственников несовершеннолетних или недееспособных. Это делается для оценки риска банка признания сделки недействительной в случае ее опротестования третьими лицами.

Если квартира соответствует всем требованиям банка, наступает следующий этап.

Шаг 6. Оформление договора на кредит.

Это самый главный этап. С момента подписания договора у банка и заемщика возникают определенные права и взаимные обязательства.

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:

сумма кредита;
срок и порядок предоставления кредита заемщику;
размер процентной ставки;
срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.

Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.

Не стоит выбирать датой ежемесячного платежа по ипотеке последний день перед зарплатой

Шаг 7. Получение денежных средств.

В соответствии с условиями договора, денежные средства банк переводит на счет продавца, либо в депозитарную банковскую ячейку. Способы получения денежных средств продавцом могут быть различными, но в любом случае непосредственно к заемщику деньги не поступают. Банку нужна безопасность выданных средств. Ее гарантией является совершение сделки купли-продажи, и получение продавцом оплаты за квартиру.

Шаг 8. Нотариальное удостоверение сделки

Обращение к нотариусу для удостоверения сделки не является обязательным. Но банки нередко предъявляют такое требование в качестве гарантии.

Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно.

Для снижения возможных рисков, покупателю стоит обратиться к нотариусу и заверить сделку. Несмотря на то, что придется понести дополнительные расходы, это поможет избежать возможных негативных последствий. Ведь нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе и материальную.

Шаг 9. Регистрация перехода прав собственности

После заключения договора купли-продажи квартира становится собственностью покупателя. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРН. В результате новый владелец получает свидетельство о праве собственности. Обычно ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого жилья. Поэтому свидетельство часто хранится в банке в качестве гарантии возврата полученного кредита. Срок регистрации в ЕГРН не превышает 30 дней.

Шаг 10. Страховка

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является обязательное страхование приобретаемой недвижимости. Банк может потребовать застраховать жизни заемщика и созаемщиков.

Страхование является гарантией возврата денежных средств банку в случае порчи недвижимого имущества или несчастных случаев.

Страхование недвижимости при ипотеке является обязательным

Страховку можно оформить сразу после заключения ипотечного договора, не дожидаясь получения выписки из ЕГРН о регистрации. Банк может предложить заемщику скидку на страховку, если она оформляется в банке.

Кроме этого есть еще страхование жизни и здоровья заёмщика. Эта страховка не обязательная по закону и от нее можно отказаться и сэкономить некоторую сумму, но в ответ банки могут повысить процентную ставку. Вполне возможно, что ежемесячный платеж увеличится и экономии в итоге не будет.

После прохождения всех 10 этапов заемщик обязан соблюдать условия договора и своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту.

Заселиться в приобретенное жилье заемщик может сразу после получения права собственности.

Возможные трудности при оформлении ипотечного кредита

Заемщику стоит внимательно ознакомиться с условиями банка. Ипотека может быть выдана на срок до 20 лет. Длительный срок позволяет минимизировать сумму ежемесячного взноса. Бывает, что через какое-то время финансовые возможности заемщика позволяют выплатить сразу всю оставшуюся сумму. Важно выяснить, можно ли погасить кредит досрочно. Часть банков устанавливает ограничение максимальной суммы ежемесячного платежа в 40% от дохода, получаемого заемщиком.

Срок кредита 15-20 лет является оптимальным

Жизненная ситуация иногда складывается так, что заемщик не может своевременно внести очередной платеж. Важно не допускать просрочки и обратиться в банк с заявлением. Существуют «ипотечные каникулы», которые могут быть предоставлены заемщику. На период каникул банк дает разрешение на приостановку выплат на срок до 6 месяцев. Но этим правом заемщик может воспользоваться только два раза. Первый раз по базовому закону об ипотечных каникулах, второй – по закону, вступившему в силу с 2020 г., разрешающему отсрочку выплат на полгода при снижении доходов на 30%.

Во время каникул сумма непогашенного кредита не изменяется. После их окончания заемщик обязан выполнять свои обязательства перед банком.

В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 30-40% от семейного дохода

Непогашенный просроченный ипотечный кредит может привести к потере квартиры. Квартира находится в залоге у банка. Для возмещения неполученных средств банк имеет право продать ее на публичных торгах. Если квартира будет реализована за сумму, превышающую размер долга, заемщику возвращают излишки. Но на торгах обычно имущество реализуется за более низкую стоимость, чем приобреталось. Если вырученной суммы от продажи с торгов недостаточно для гашения кредита, банк вправе возместить понесенные убытки, реализовав другое имущество заемщика.

Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.

Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.

Постарайтесь сделать первоначальный взнос максимально большим. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Выгоднее уменьшать срок ипотеки, это значительно снизит переплату по процентам

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Можно ли рассчитывать на различные ипотечные льготы?

Да, сегодня гражданам РФ доступен целых ряд ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку жилья на выгодных условиях.

Ипотека с господдержкой под 7%.

Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье в ипотеку по ставке не выше 7% до 1 июля 2022 года.

до 7%

Ставка

до 20лет

Срок кредита

от 15%

Первый взнос

до 3млн.?

Стоимость

Семейная ипотека.

Семьи, в которых родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке не более 6%. Программа также распространяется на семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью.

до 6%

Ставка

до 30лет

Срок кредита

от 15%

Первый взнос

до 12млн.?

Стоимость

Дальневосточная ипотека.

Молодые семьи, которые планируют приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 2% или готовое жилье в сельских поселениях, а также взять льготный кредит на строительство дома на любом земельном участке.

до 2%

Ставка

до 20лет

Срок кредита

от 15%

Первый взнос

до 6млн.?

Стоимость

Сельская ипотека.

Распространяется на сельские местности страны. Позволяет взять кредит по ставке до 3% на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках, а также на строительство и приобретение частного дома.

до 3%

Ставка

до 25лет

Срок кредита

от 10%

Первый взнос

до 5млн.?

Стоимость

Региональные программы.

В некоторых субъектах РФ реализуются свои собственные ипотечные программы, условия которых определяются на региональном уровне. Ознакомиться с ними и узнать детали можно в администрации вашего региона.

Ипотека на другую недвижимость

Ипотеку можно получить на строительство дома, на приобретение готового загородного дома или таунхауса. При этом сумма первоначального взноса может быть больше, чем при покупке квартиры. Вообще, банк обычно дает согласие на выдачу до 85% от стоимости объекта недвижимости, но при оформлении ипотеки на строительство, сумма может быть ограничена 50% от запрашиваемой.

Трудности могут возникнуть при покупке жилья в ипотеку в строящемся доме. Существуют риски несвоевременного завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Банк может одобрить кредит, если застройщик сотрудничает с банком по партнерским программам.

Возможные дополнительные нюансы

Оформление ипотеки обычно происходит по указанному выше порядку. Все же некоторые банки могут иметь другие требования. Например, не всегда запрашивают справку о доходах. В этом случае ставка по кредиту окажется выше.

Если заемщик не уложился в отведенные три месяца для поиска квартиры, банк может запросить новую справку о доходах.

Улучшенные условия банки могут предоставить заемщикам, которые уже обслуживаются и имеют зарплатную карту этого банка.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Сообщение Как купить квартиру в ипотеку появились сначала на .

Как купить квартиру

Барсуков К.В. — Mon, 08 Nov 2021 07:00:00 +0000

Как правильно выбрать квартиру и что важно проверить перед заключением сделки.

Где покупать: в новостройке или на «вторичке»?

Квартиры в новостройках считаются первичным рынком недвижимости. Стоимость жилья в новостройках зависит от степени строительной готовности. На стадии «котлована» цена будет самой низкой. Чем выше степень готовности, тем выше цена. Обычно в новостройках жилье дешевле, чем на вторичном рынке. Разница в стоимости может быть в 10%. Если дом еще не построен и не введен в эксплуатацию, она будет еще значительнее.

Покупка квартиры:пошаговая инструкция

Как выбрать подходящее жильеИ что нужно проверить перед покупкой?

Став участником одной из государственных программ льготного ипотечного кредитования, на покупке жилья можно прилично сэкономить. Важно учесть, что в приобретенную в новостройке квартиру наверняка придется вложить приличные средства в отделку и обустройство по своему вкусу. Нередко новые жилые комплексы страдают отсутствием необходимых объектов инфраструктуры.

Недвижимость, выставленная в продажу на вторичном рынке, как правило, полностью готова к заселению и проживанию. Район уже обычно благоустроен и имеет развитую инфраструктуру. Именно поэтому жилье на «вторичке» дороже, чем в новостройках. Кроме того, программы государственной поддержки ипотечных кредитов в основном предусматривают приобретение первичного жилья, то есть только в новостройках.

Хотите купить квартиру, но не знаете с чего начать?

Ответьте на вопросы, чтобы получить помощь бесплатно

Рискованно ли покупать квартиру в строящемся доме?

Действующее законодательство, с учетом вступивших в силу поправок и изменений, исключает риски приобретения жилья в строящемся объекте. В случае, если застройщик не справляется со своими обязательствами и по каким-либо причинам не может достроить дом, действующие нормы предусматривают возврат средств дольщикам. При более трудных ситуациях дом может быть достроен при помощи государства, либо будет выплачена компенсация.

Что учесть при выборе квартиры?

Для начала посчитайте, какими реальными финансовыми средствами вы располагаете, и какую сумму вы можете выделить на покупку квартиры. Если собственных средств не хватает, и вы решили воспользоваться ипотечным кредитом, выясните, какие программы льготной ипотеки существуют.

Оцените финансовые возможности

Выберите район

Составьте список квартир

Запишитесь на просмотры

Оцените свои финансовые возможности

Для расчета реальных финансовых возможностей и способности своевременно гасить ипотеку (если вы решили ее получить), посчитайте средний ежемесячный семейный доход. Сумма платежа по кредиту, которую вы готовы оплачивать каждый месяц, не должна превышать 30-40% от дохода. Перемножив на 12 и на срок, необходимый для выплаты ипотеки (15-20 лет), можно рассчитать ориентировочную стоимость квартиры, которую сможете купить.

В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 30-40% от семейного дохода

Выберите удобный район

При выборе района и дома, где вы хотели бы купить квартиру, возьмите на заметку следующие факторы:

наличие во дворе детской площадки;
наличие парковочных мест для автомобиля;
состояние подъезда дома (консьерж, уровень чистоты);
наличие лифтов и их состояние;
уровень инфраструктуры района (магазины, школа, детский сад, поликлиника);
уровень транспортной доступности (подъездные пути к дому для личного транспорта, наличие поблизости остановок общественного транспорта);
уровень благоустройства придомовых территорий;
наличие зеленых зон поблизости (парки, скверы).

Квартира, расположенная в чистом подъезде и доме, в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже. Но это – плата за качество жизни и комфорт. Только вам решать, что важнее.

Где смотреть квартиры выставленные на продажу?

Самыми известными интернет-платформами, располагающими обширными базами данных о продаваемых объектах недвижимости, являются:

ЦИАН;
Авито;
Яндекс.Недвижимость.

Задайте любые интересующие вопросы о покупке недвижимости экспертам РЕЛАЙТ-Недвижимость!

Бесплатная консультация

Запишите выбранные квартиры и договоритесь о просмотрах

Подберите несколько понравившихся вариантов. Сходите и посмотрите каждый. Не стоит торопиться и покупать первую попавшуюся квартиру. Наверняка найдется вариант привлекательней. При осмотре обратите внимание на состояние квартиры. Если квартира со вторичного рынка, уточните у продавцов, не делали ли они перепланировку. Любая перепланировка, даже на первый взгляд незначительная, должна быть согласована. Если на перепланировку разрешение не получено, впоследствии на вас могут наложить штраф и обязать привести квартиру в первоначальное состояние. Кроме того, банк может отказать в кредите при наличии незаконных перепланировок.

От чего зависит стоимость квартиры?

В районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой квартиры обычно дороже. Если квартира расположена на верхнем или первом этажах, как правило, ее стоимость ниже.

Если вы нашли предложение о продаже квартиры по цене значительно ниже среднерыночной, да еще и с отметкой «Срочно!», не торопитесь с покупкой. Обратитесь за консультацией к опытному юристу или риэлтору. Чаще всего по низкой цене предлагают квартиры мошенники. Чтобы не стать их жертвой, дождитесь сначала заключения специалиста.

Если стоимость квартиры значительно ниже рыночной, то есть большая вероятность стать жертвой мошенников

Как квартира переходит в собственность?

Чаще всего жилье становится собственностью на основании договора купли-продажи. Если приобретаемая недвижимость не в долевой собственности, то заверять сделку у нотариуса необязательно. Обратиться к нотариусу придется, если собственником (или одним из собственников) является недееспособное (ограниченно дееспособное) или несовершеннолетнее лицо. После оформления сделки документы передаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Кроме договора купли-продажи, применяется договор долевого участия (ДДУ). При покупке жилья в строящемся объекте заключается ДДУ. В условиях договора обозначены все технические характеристики и параметры квартиры – планировка, этаж, количество комнат, площадь и др. После ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщику квартиру в соответствии с договором.

Что такое рента?

Договор ренты является альтернативой ипотеке. На основании заключенного договора, одной из сторон квартира передается в собственность, при условии обязательного своевременного платежа, сумма которого указана в договоре. Помимо или вместо оплаты договор может предусматривать содержание и заботу о получателе ренты.

Как оформляется ипотечная покупка жилья?

Заключить договор приобретения

Зарегистрировать право собственности

Вступить в право собственности

Обычная покупка квартиры на собственные средства мало чем отличается от приобретения недвижимости с привлечением ипотечного кредита. Отличие состоит в том, что купленная в ипотеку квартира будет находиться в залоге у банка (или другого кредитора) до полного погашения кредита. При этом залоговое имущество будет иметь некоторые обременения. Например, продать, сдать в аренду без согласия кредитора невозможно. В квартире можно жить, но для прописки в ней третьих лиц также нужно согласие залогодержателя.

Договор покупки жилья с использованием ипотечного кредита заключают между собой покупатель и продавец. После совершения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. Уже после регистрации банк переводит денежные средства продавцу. Покупатель становится собственником точно так же, как если бы он оплачивал покупку собственными средствами.

Как купить квартиру в ипотеку

Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры?

Выписка из егрн

Документы из БТИ

Договор купли-продажи

Паспорт

Перед заключением сделки очень важно выяснить юридическую историю приобретаемого жилья. Для этого потребуется проверить подлинность и изучить следующие документы:

выписка ЕГРН. Если квартира приобретена продавцом до 15.07.2016 г., то у продавца должно быть свидетельство о регистрации права собственности. В выписке находятся данные о переходе прав собственности, технические характеристики квартиры, наличие обременений или ареста. Если обнаружится, что квартира часто перепродавалась, к проверке документов на нее стоит отнестись с особым вниманием. Нередко квартиру многократно перепродают мошенники, чтобы скрыть следы своих махинаций. В случае продажи жилья по доверенности, необходимо связаться с владельцем и выяснить, продает ли он квартиру и делает ли это добровольно;

ЕГРН: как получить выписку о недвижимости

документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть документы о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, договор мены, свидетельство о наследовании, договор ренты, договор ДДУ и другие;
технический паспорт БТИ. По его данным станет понятно, производились ли перепланировки и изменения, и их законность;

Функции БТИ. Получение документов

Какие документы понадобятся для получения документов БТИ. Какие документы можно получить онлайн, какие в МФЦ, а какие в БТИ... Подробнее о Функции БТИ. Получение документов...

кадастровый паспорт;
документ, удостоверяющий личность продавца. Подлинность паспорта можно проверить на сайте ФМС. Для этого достаточно попросить его копию у продавца;

Что еще нужно проверить?

согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом;
документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);
справка о наличии или отсутствии зарегистрированных в квартире лиц;
если сделка совершается по доверенности, она должна быть заверена нотариусом;
разрешение органов опеки, если одним из собственников (или собственником) является несовершеннолетний;
справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и сборам (ее можно заказать через МФЦ).

Не поленитесь и зайдите на сайт ФССП (службы судебных приставов) https://fssp.gov.ru/iss/ip. Обратите внимание на наличие долга у собственника. Если его сумма приближается к стоимости продаваемой квартиры, сделка в течение 3-х лет может быть оспорена кредиторами. В этом случае вы рискуете потерять квартиру и вложенные в ее покупку средства.

Каким должен быть договор купли-продажи?

В договоре обязательно должны быть прописаны следующие данные:

Стоимость объекта недвижимости.
Юридический адрес объекта.
Технические характеристики продаваемого объекта, соответствующие данным паспорта БТИ и выписке ЕГРН.
Список лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости.
Способ и сроки оплаты сделки.
Сторона, несущая расходы по оформлению сделки.
Срок передачи объекта покупателю по акту приема-передачи.

По желанию сторон в договор могут быть дополнительно внесены другие условия и данные.

Каким должен быть договор купли-продажи при наличии регистрации в квартире третьих лиц?

В этом случае в договоре нужно перечислить всех зарегистрированных лиц и указать их права пользования, или указать, что они теряют эти права либо после снятия с регистрационного учета, либо после регистрации сделки в ЕГРН.

Про договор купли-продажи

Что должно быть и чего не должно быть в договоре купли-продажи квартиры или дома В договоре купли-продажи должны быть Описаны стороны. Сейчас нужно указывать ФИО, дату рождения, паспортные данные, гражданство, пол, адрес регистрации по месту жительства (если его нет, то указывается адрес предыдущей регистрации «ранее зарегистрированный») Предмет договора – должен однозначно идентифицировать объект недвижимости. Сейчас Подробнее Подробнее о Про договор купли-продажи...

Нужна ли регистрация права собственности?

Новому владельцу необходимо зарегистрировать право собственности, полученное на основании договора купли-продажи, в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.

Как можно оплатить сделку?

Форма и способ оплаты за приобретенную недвижимость указываются в договоре купли-продажи. Для расчета могут быть использованы:

наличные средства – при таком расчете необходимо получить письменную расписку продавца о полученных средствах;
безналичное банковское перечисление – покупатель переводит деньги на банковский счет продавца, прописанный в договоре;
через арендованную банковскую ячейку. В этом случае покупатель переводит денежные средства на депозитарную банковскую ячейку. Продавец сможет забрать эти средства только после того, как покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию перехода прав собственности. Покупателю стоит получить расписку от продавца о получении средств;
аккредитив. Способ получения денежных средств через аккредитивный банковский счет похож на получение денег через депозитарную банковскую ячейку. Выполнение условий договора купли-продажи в этом случае контролирует банк. Банк переводит продавцу денежные средства, полученные от покупателя, только после того, как покупатель получает выписку из ЕГРН о регистрации смены собственника. Открытие и использование аккредитивного счета является платной услугой. Банк за это получает комиссию.

Налоговый вычет за покупку жилой недвижимости

Собрать документы

Обратиться в налоговую

Получить уведомление

Передать уведомление работодателю

Налоговое законодательство предусматривает имущественный налоговый вычет за покупку квартиры. Чтобы его получить, нужно предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и приложить к ней необходимые документы, подтверждающие факт покупки. Полный пакет документов указан на сайте Федеральной налоговой службы.

https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/interest/tax_deduction/fl_nedvig/

Вычет можно получить при условии, что вы являетесь плательщиком подоходного налога (НДФЛ).

Можно не ждать наступления нового календарного года и сразу собрать документы и подать в налоговую (3-НДФЛ в этом случае не потребуется). После этого вы получите уведомление от налоговой инспекции о вычете. Уведомление нужно отнести работодателю, тогда вам перестанут вычитать из зарплаты НДФЛ до исчерпания лимита. Максимальный размер вычета в обоих случаях составляет 2 млн. рублей.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —

260 тыс. ?

Сообщение Как купить квартиру появились сначала на .

Про договор купли-продажи

Барсуков К.В. — Fri, 05 Nov 2021 09:31:55 +0000

Что должно быть и чего не должно быть в договоре купли-продажи квартиры или дома

В договоре купли-продажи должны быть

Описаны стороны. Сейчас нужно указывать ФИО, дату рождения, паспортные данные, гражданство, пол, адрес регистрации по месту жительства (если его нет, то указывается адрес предыдущей регистрации «ранее зарегистрированный»)
Предмет договора – должен однозначно идентифицировать объект недвижимости. Сейчас указываем: адрес (как в ЕГРН), метраж (как в ЕГРН), количество комнат (если речь по квартиру). Если говорим про дом и земельный участок, то указываем количество этажей, назначение и вид использования.
Цена договора – является существенным условием. Причем, всем кто занижает или завышает цену – это зона повышенного риска. Указание в ДКП недостоверной цены делает весь договор недействительным.
Передача недвижимости – нужно указать в ДКП в какой срок будет передан объект по акту приема-передачи.
Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его передачи покупателю – их обязательно нужно указать в ДКП. По факту, в договоре указываются все лица, зарегистрированные в квартире или доме. Так же нужно указать в какой срок продавец обязуется снять этих лиц с регистрационного учета. Если за кем-то остается право пожизненного проживания, то это так же отражается в договоре.

Сейчас мы проговорили обязательные условия, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Помимо этого в договоре купли-продажи желательно указать:

Способ и сроки взаиморасчетов.
Если объект недвижимости приобретается с использованием ипотечного кредита, это так же отражается в ДКП. При этом, указывается, что одновременно с регистрацией перехода права собственности будет произведена регистрация залога объекта в пользу банка-кредитора.
Если часть расчетов проводится после регистрации перехода права собственности (а это чаще всего и происходит), то в ДКП нужно указать «стороны договорились, что залог недвижимости в пользу продавца не производится». Иначе регистрирующий орган повесит обременение в пользу продавца до момента предоставления документов, подтверждающих полный расчет по сделке.
Так же в договоре указывают: давал ли супруг продавца согласие на продажу недвижимости или продавец не состоял на момент приобретения в браке. А так же согласие супруги покупателя на приобретение или указание на то, что в момент покупки покупатель в браке не состоит. Данные пункты не обязательны для указания в ДКП совершаемом в простой письменной форме. Но в нотариальном договоре они обязательно будут прописаны. Хотя я всегда рекомендую указывать их в любой форме договора купли-продажи.
Так же в ДКП пишут, что стороны не лишались дееспособности, что сделка произведена не при стечении тяжелых обстоятельств, что продавец не планирует становиться банкротом, не покупал недвижимость за счет средств мат.капитала и не направлял средства мат.капитала на погашение ипотеки (если это действительно не было сделано) и т.п. вещи. Все это может быть расписано подробно или коротко. Но, данные пункты я рекомендую покупателю в любом случае указывать в ДКП, так как они с его стороны будут дополнительным аргументом в пользу его добросовестности, как покупателя.
В договоре указывают:
- обязательство покупателя передать имущество не обремененным долгами по коммунальным и иным платежам
- что переход права на имя покупателя происходит после регистрации такого перехода в регистрирующем органе
- прописывают количество договоров (каждой из сторон плюс 1 для Росреестра)
- указывают, кто несет расходы по нотариальному удостоверению договора и оплачивает регистрацию права собственности
- прописывают статьи Гражданского и Семейного кодексов, имеющих отношение к сделке, с указанием на то, что сторонам эти статьи понятны, а содержание известно.

Так же я рекомендую указывать, как фиксируется момент исполнения обязательств сторон по договору. Исполнение обязательств продавца подтверждается подписанием акта приема-передачи недвижимости. А обязательств покупателя — документом, подтверждающим полный денежный расчет за объект.

Ещё из рекомендаций для продавца – указать в ДКП, что в случае нарушения покупателем обязательства по оплате в оговоренный договором срок, договор может быть расторгнут продавцов в одностороннем порядке. Иначе, в случае такой ситуации, у продавца возникает требование к покупателю выплатить деньги, а расторгнуть договор ему будет очень-очень сложно.

В ДКП может быть еще много разных пунктов, но основные моменты уже перечислены выше.

Что же не нужно указывать в ДКП

Я не рекомендую писать переписывать в ДКП все статьи Гражданского кодекса, относящиеся к купле-продаже. Если только вы не хотите сделать акцент на том, что другая сторона это точно понимает. Например, когда мы пишем, что переход права собственности подлежит гос.регистрации – мы делаем акцент на том, что покупатель и продавец это понимают. Но, к примеру, переписывать статьи о недействительности сделок нет никакого смысла, так как это и так следует из законодательства РФ.

В целом, адекватный договор в простой письменной форме вполне помещается на двух страницах (десятым размером шрифта). Нотариальная форма может быть больше, так как у нотариусов есть свои устоявшиеся формы. Но в целом объем договора примерно такой.

Если у вас больше, возможно вы «налили воды». Я противник «воды» в договорах, так как ДКП должен содержать суть, а «вода» её размывает и за «водой» можно упустить важное.

Теперь старый пункт про аналогичное жилье, который часто следует из договора в договор и который часто просят указать в ДКП. Я про: «В случае признания договора недействительным продавец обязуется купить покупателю аналогичное жилье в аналогичном районе бла-бла-бла»… Суть пункта примерно такая. Часто его ставят, думая, что он как-то повышает защищенность покупателя. Но ничего этого нет. Этот пункт полностью противоречит понятию двусторонней реституции (при признании договора недействительным каждая из сторон получает то, что у неё было до его заключения). А это понятие четко прописано в ГК РФ.

Так что этот пункт, каким бы красивым он не казался, на самом деле – недействителен.

И если действительно по логике вашей сделки вам нужна дополнительная страховка, то лучше прописать возмещение убытка продавцом (на основании статьи 461 ГК РФ) в случае изъятия недвижимого имущества из владения покупателя.

Так же я не рекомендую пытаться нагрузить договор всякими измышлениями не относящимися к реальности.

Мне достаточно часто в ходе моей практики попадались подобного рода вещи. Люди, в силу своего непонимания природы договора купли-продажи недвижимости, пытались зарегламентировать «каждый чих». При этом часто возникали конструкции, которые не просто были труднопонимаемы, но и невыполнимые.

Вот, к примеру, что хотел вставить продавец в один ДКП: «В случае неоплаты Покупателем Продавцам стоимости Объекта в срок, установленный настоящем Договором (см. п.3.12) в полном объеме, права собственности на Объект подлежат возврату Продавцам в срок 5(пять) рабочих дней, после чего настоящий Договор подлежит расторжению. За просрочку возврата прав собственности – штрафные санкции за каждый день – проценты от стоимости Объекта в 2-х кратном размере от ставки рефинансирования ЦБ оплачивает Покупатель»

Как покупатель понимал «возврат прав собственности» — для меня загадка. Судя по тексту, он видимо думал, что покупатель может пойти в Россреестр и сказать, верните права Продавцу…

Или вот опять продавец, хочет, чтобы было указано, что «Плательщик (УЖЕ) предоставил ПАО СБЕРБАНК право оплатить аккредитивы». Но суть аккредитива в том, что он исполняется безотносительно воли покупателя при предоставлении продавцом или иной стороной документов, позволяющих раскрыть аккредитив.

Десятки перлов такого рода вам может легко показать любой юрист или нотариус. И ладно, если одна из сторон просит вставить какой-то пункт, который является выполнимым, хотя и странным. В этих ситуациях я даже не трачу время на то, чтобы спорить с такими вещами.

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Депозит нотариуса для расчета по сделкам с недвижимостью — это удобный и гибкий инструмент. Подробнее о том, как его правильно использовать.

Подробнее

Но знали бы вы сколько сил уходит на то, чтобы доказать прочитавшему в какой-то статье человеку, что предлагаемую им конструкцию нельзя вставить, потому что это не просто бред, а невыполнимый бред. И чаще всего такое происходит, когда сторону не представляет профессиональный участник: риэлтор или юрист-жилищник (обратите внимание, что именно жилищник, а не специалист, например, по налоговому праву).

Это легко объяснимо, потому что человек, действующий самостоятельно, в какой-то момент начинает бояться, что его обманут. А самый сильный мандраж всегда возникает накануне сделки. А что у нас накануне сделки? Правильно, согласование договора купли-продажи.

И вот наш самостоятельный герой накануне сделки начинает штудировать Яндекс в поисках правильного договора купли-продажи, читать разные страшилки и применять всё, что он нашел на просторах Интернета к своему договору.

При этом часто он даже не задумывается применим ли данный пункт к его ситуации, грамотный ли специалист дал совет по указанию какой-то фразы в ДКП и не устарелой ли информацией он пользуется.

Поэтому, если вы понимаете, что не совсем владеете темой – обратитесь к профессионалам. Либо просмотрите ещё раз свой договор по условному чек-листу, который я привёл выше, скорее всего больше вам в ДКП ничего указывать не понадобится.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Эксперт рынка недвижимости

Сообщение Про договор купли-продажи появились сначала на .

Ситуация на рынке ипотеки. Итоги третьего квартала.*

Барсуков К.В. — Tue, 12 Oct 2021 09:00:00 +0000

*Процентные ставки опубликованные ниже указываются с учётом преференции для клиентов нашей компании и могут быть не доступны для других категорий граждан.

К сожалению, печальный итог трёх кварталов текущего года – это существенное увеличение ключевой ставки, и как следствие рост ипотечных ставок.(Справка: на начало года ключевая ставка составляла 4,25%, сейчас–6,75%).

В начале года наши клиенты получали ипотеку в среднем от 7,3% до 7,9%. Сейчас от 8,5% до 9%.А в общем средние ставки поднялись примерно на 0,65%.

С учетом различных обстоятельств и сегодня можно получить ставку в 7,2%. Причем эти обстоятельствахотя и не «сверхтруднодоступные», но подходят не всем ипотечным заемщикам: первоначальный взнос более 50%, сумма кредита выше 6 млн.?.

Какие интересные предложения можно сегодня получить?

Акционные ставки:

7,2% – Дом.РФ: первоначальный взнос (далее ПВ)выше 50%, сумма кредита выше 6 млн.?,зарплатный клиент или будущий зарплатный клиент банка.

7,65% – Россельхозбанк: ПВ выше 50%, сумма кредита выше 3 млн.?, срок кредита менее 15 лет.

7,75% – МКБ: ПВ выше 40%.

7,9% – Газпромбанк и Открытие: -Газпромбанк: ПВ более 30%, кредит выше 10 млн.? — Открытие: ПВ более 30%, кредит выше 12 млн.?

Если говорить о ставках без акций, то для кредитов с первоначальным взносом более 20% ситуация выглядит так:

МКБ — 7,95%

Альфа-банк — 8,19%

Открытие и Юникредитбанк — 8,2%

ВТБ — 8,4%

Россельхозбанк — 8,45%

Что ждет рынок ипотеки?

У нас есть три варианта: ставки либо вырастут, либо останутся такими же, либо упадут.

Мы обязательно пройдем все три стадии и весь вопрос когда какая случится.

Сейчас наиболее вероятными, на мой взгляд, являются сценарии роста и «покоя». Причем в ближайшей перспективе, скорее всего, нас ожидает рост ставок, так как поднятие ключевой ставки кажется очень вероятным, особенно на фоне последних заявлений Минэкономразвития о повышении прогноза по инфляции с 5,8% до 7,4%.

Ну, рост ипотечных ставок, связанный с ростом ключевой ставки в целом понятен (хотя есть нюанс, о котором я поговорю ниже). Но что будет, если ЦБ перестанет поднимать ключевую ставку и оставит её в течение нескольких месяцев на текущем уровне.

Давайте посмотрим, что нас может ждать вслучае фиксации ключевой ставки

Для этого заглянем в 2019 год, а точнее в ноябрь 2019 года, когда ключевая ставка практически равнялась сегодняшней, а именно составляла 6,5% (сегодня 6,75%).

Тогда мы имели следующие предложения банков.

Акционные предложения – самая низкая ставка была 7,99% (сегодня 7,2%).
Среднее значение ставок с акциями банков было на уровне 9,2% (сейчас 8,37%).
Предложения без акций (ПВ более 20%) – минимальная ставка 8,4% (сейчас 7,95%)

Средняя ставка без акций банков составляла 9,98% (сейчас 9,06%).

Также давайте ещё посмотрим на «кучность» расположения банковских ставок

Доля банков	Ноябрь 2019 годаМаксимальная ставка	12 октября 2021 годаМаксимальная ставка
30% банков	9,19%	8,79%
50% банков	9,39%	9%
70% банков	10,5%	9,4%

Как мы видим, большинство банковских предложений сосредоточено в меньшем диапазоне, чем в 2019 году, что говорит о большей конкуренции. И в том числе, как следствие этого ставки сейчас лучше, чем в ноябре 19-го года, несмотря на одинаковый (сейчас даже чуть хуже) уровень ключевой ставки.

С одной стороны это говорит о том, что банки готовы получать меньшую доходность с кредитов (в процентном соотношении с 2019 годом). Хотя при этом нужно понимать, что средний размер кредита сегодня больше, а значит, абсолютные показатели также могут быть выше.

С другой стороны, думаю, что банки захотят протестировать спрос и попробуют довести ставки до уровня 2019 года.

По крайней мере, у некоторых из них ставки (я говорю про ставки без акций) уже или почти такие же или даже выше, чем в ноябре 2019 года: Абсолютбанк, Газпромбанк, Сбербанк,Райффайзенбанк, Открытие и Транскапиталбанк.

Правда в защиту Райффайзенбанка и Открытия могу сказать, что у них в 19-м году ставки были самые низкие из всех перечисленных банков. А вот Газпромбанк и Сбербанк подняли ставки довольно сильно. К примеру, в марте этого года у Газпромбанка ставка была 8,7% (сейчас 9,5%), а у Сбербанка 8,8% (сейчас 9,6%).

Но, опять же учитывая сильную конкуренцию, сильно поднять ставки банки не смогут.

В общем, если предположить, что ЦБ не будет больше поднимать ключевую ставку, в таком случае, рост если и будет, то очень не значительный, в среднем в пределах 0,2% — 0,3%.

Банки-партнеры нашей компании

Ипотечная служба нашей компании сотрудничает со всеми основными банками в Москве и Московской области, выдающими ипотечные кредиты. Сегодня это более 25-ти банков…

Подробнее

Что же будет, если ключевая ставка продолжит расти?

Вернее даже, до какого предела могут быть подняты ставки по ипотеке, чтобы люди продолжали пользоваться этим инструментом? Это довольно частый вопрос, который мне задают журналисты.

Я попробую ответить на него, но нужно понимать, что ответ лежит в плоскости текущей экономической ситуации.

Грубо, если годовая инфляция будет 25%, а доходы граждан будут расти с опережением инфляции, то ипотеку по 30% будут расхватывать как «горячие пирожки зимой».

Поэтому, ещё раз повторюсь, рассматриваем всё в рамках текущей экономической ситуации.

Итак, при каких ставках люди перестанут брать кредит?

У нас есть два факта.

Первый: 2015 год – ставки от 17% и выше. Ипотека практически умерла. При снижении ставок до уровня 15%, какая-то активность возникла, но носила совсем не массовый характер.

Второй: 2014 год – диапазон ставок от 10,5% до 13,5%.Почему 2014 год? Потому что цены на недвижимость сегодня почти такие же, как в 2014 году (отличаются процентов на 15-20). И в то время каждая 4-я сделка была ипотечная. Т.е. люди готовы были брать кредит по средневзвешенной ставке в 12,5%.

Т.е. эту цифру можно брать как основу для некоего психологического барьера для ипотечного кредита, потому что более высокая ставка, как мы видим из факта №1, сводит ипотеку на «нет».

Но нужно учесть, что средний кредит в 14-м году составлял порядка 3-3,5 млн.?. Сегодняже,он порядка 5 – 5,5 млн. Плюс в 2014 году даже думать не могли о том, что ставки по ипотечному кредиту могут находиться на уровне 7,5%. А сейчас это всё люди видели и пробовали.

При этом нужно учесть, что 2014 год – был самым «тучным» годом, сейчас же экономическая ситуация совсем не такая благополучная, какая она была в 2014 году.

Поэтому, как мне кажется,сегодня психологический барьер сместился в область 11%-11,5%.

Т.е.увеличение ставок по ипотеке выше этого значения при текущем уровне экономики, на мой взгляд, приведёт к существенному сокращению выдачи ипотечных кредитов.

Кстати, отсюда можно сделать и еще один интересный вывод.

Предел роста ключевой ставки при сохранении ипотеки.

Т.е. до какого уровня ЦБ может поднимать ключевую ставку, чтобы ипотека осталась хоть в каком-то более-менее активном состоянии.

Сразу оговорюсь, что мои дальнейшие рассуждения, как и выше, касаются исключительно текущей экономической ситуации. И, понятно, что изменение ключевой ставки, само по себе говорит об изменении этой самой экономической ситуации. Но, так как размер изменения ставки, который я буду рассматривать,будет не очень большим, то, скорее всего, мы будем находиться в экономических условиях, сопоставимых с текущими.

Предположим, что Минэкономразвития оказался прав, годовая инфляция превысила прогнозируемый уровень, и ЦБ поднял ключевую ставку до 8%.

Сопоставимый уровень ключевой ставки был в мае 2019 года (тогда ключевая ставка была 7,75%).Тогда распределение ставок выглядело следующим образом.

Если экстраполировать на эти значения ставки из первой диаграммы (где мы сравнивали поведение банков при одинаковых значениях ключевой ставки в ноябре 2019 года и октябре этого года), то получится диапазон «основного сосредоточения банковских предложений» от 9,2% до 10,5%.

Значит, при повышении Центробанком ключевой ставки до уровня 8%, мы получим среднюю ипотечную ставку примерно на уровне 10%годовых. А это всего лишь в одном проценте от определенного выше психологического барьера.

Соответственно, ситуация с ключевой ставкой в размере 8% и ставками по ипотеке в размере 9,6-10,5% — это предел «зоны комфорта» для ипотечников.

Понятно, что в этой ситуации будут и акционные предложения, которые позволят получить кредит по ставкам на 0,5%-0,7% ниже. Но они доступны не всем заемщикам, так что вывод о достижении предела «зоны комфорта» в целом верен.

Таким образом при превышении ключевой ставки уровня в 8% мы, с большой долей вероятности, увидим существенное уменьшение активности на рынке ипотеки.

Надеюсь, что это не произойдет в обозримом будущем, и после достижения ключевой ставкой уровня 7%, она начнет опускаться вниз.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Эксперт рынка недвижимости

Сообщение Ситуация на рынке ипотеки. Итоги третьего квартала.* появились сначала на .

Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной стоимостью квартир

Пресс-служба — Fri, 01 Oct 2021 09:48:00 +0000

Ценовые показатели на треть жилья в столице в среднем завышены на 10-15%.

В 2020 году цены на жилье в Москве выросли на 15-20%. На это повлиял ряд причин. Прежде всего внедрение ипотечного кредитования по сниженной ставке, колебания валюты, снижение депозитных ставок. Совокупность трех критериев привела к массовым инвестициям в недвижимость. В результате возникло повышение спроса на жилье, сокращение предложений и рост цен.

Второстепенным, но не менее значительным условием для насыщения рынка дорогостоящей недвижимостью стало влияние девелоперов. Последние сдерживают старт продаж квартир в новых корпусах. Таково объединенное мнение экспертных компаний, занимающихся онлайн-продажей и оценкой недвижимости. Современные технологии, в частности использование искусственного интеллекта, позволило специалистам вычислить районы Москвы и ближайшего Подмосковья с завышенными показателями цен на жилье.

Методика и алгоритм проведения исследования

В анализе участвовало 89 мест Москвы и Подмосковья. При проведении исследования не учитывалось административное разделение полезных территорий, а уделялось внимание транспортной доступности района и его однородности для возможных покупателей квартир и домов.

ИИ изучил показатели, формирующие цену на недвижимость, среди них: сам район, его удаленность от центра, развитость инфраструктуры, отрицательные факторы (близлежащие трассы, стройки и т. д.), состояние жилых объектов и др. С учетом перечисленных критериев ИИ сделал сравнительный анализ цен и объем предложенных вариантов вторичного и первичного жилья, принимая во внимание разные районы столицы и области.

Далее ИИ сделал оценку схожих по ценам и числу предложений районов до и после резкого скачка стоимости жилья (месяцем, с которого начались значительные изменения был сентябрь 2020 года. В этот период девелоперы Москвы отметили небывалый объем продаж). Искусственный интеллект сумел обнаружить территории со значительным и необоснованным ростом цен: не за счет увеличения спроса, а из-за создания искусственной нехватки предложения.

В случаях когда количество предложений в локации было меньше чем в прошлом году, ИИ осуществлял расчет оптимальной цены за м?, анализируя стоимость подобных предложений в других районах. Результаты анализа показали, что большая часть районов с преобладающим числом предложений первичного жилья, указывает на завышенные ценовые показатели. Искусственное завышение цены наблюдается зачастую в локациях, где объем первичного предложения составляет 40-45% рынка.

Районы с завышенной стоимостью жилья

В одной трети районов цены на жилье завышены на 12-16% от средних показателей по рынку. Главная причина сложившейся ситуации – влияние на объем предложения девелоперов, которые создают дефицит, сдерживая продажу части предложений.

ИИ обозначил район вблизи станции метро «Тульская» как с наиболее завышенной ценой. В среднем стоимость м? жилья в этом районе составляет 380 тыс.руб. Такой показатель выше средней цены по рынку на 16%.
Второе место принадлежит району Ломоносовского проспекта с ценой в 512 тыс.руб. за м? жилья, что выше среднерыночной стоимости на 14%.
Третью позицию занял район Матвеевское с ценой в 456 тыс.руб. за м?, превышение в данном случае составило 12%.
Пресненский и Крылатский районы вошли в пятерку районово с самой завышенной ценой со стоимостью в 548 и 348 тыс.руб. за м? соответственно. Процент роста – 11%.

Обоснованный рост цен

Благодаря ИИ было установлено: в большинстве районов Новой Москвы и других локациях, где объем предложения достаточен, стоимость жилья вполне обоснована. Эти районы не были популярны по причине слабой развитости общественного транспорта. Часть локаций стала востребована после открытия станций метро. Другие, все еще имея проблемы с транспортом, популяризировались благодаря массовому переходу на удаленный режим работы. Они обладают хорошей инфраструктурой, отлично подходят для проживания семьям с детьми.

К таким районам искусственный интеллект отнес:

Люберцы,
Бульвар Рокоссовского,
Марьино-Братиславский,
Дмитровский район.

Максимальная стоимость жилья в них составляет 295 тыс.руб. за м?

Рост цен на недвижимость в столице стабилизировался. Весной увеличение цены на жилье за м? составило 1,1-1,4%. На сегодняшний день средняя стоимость жилья в Подмосковье – 116 тыс.руб., в Новой Москве – 179 тыс.руб., в пределах Старой Москвы – 216 тыс.руб.

Сообщение Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной стоимостью квартир появились сначала на .

Где в Москве купить квартиру дешевле 5 млн.рублей

Пресс-служба — Tue, 07 Sep 2021 05:01:00 +0000

В новостройках можно найти жилье стоимостью до 5 миллионов рублей в Троицком и Новомосковском АО, а среди вторичек в бюджетном ценовом сегменте больше всего вариантов в районах Старой Москвы.

Летом текущего года средний ценник квадратного метра на территории Старой Москвы вырос практически на 32% с начала года и теперь составляет более 400 тысяч рублей. Как сообщают эксперты аналитического агентства «Realestate4me», средняя цена однокомнатного жилья в этих районах превысила отметку в 11 миллионов рублей.

Мы решили узнать, получится ли сегодня стать владельцем квартиры в столице, имея 5 миллионов рублей. Далее расскажем о вариантах, которые нам удалось найти.

Новостройки

В районах старой Москвы

По сообщению специалистов информационного портала «Эксперт Недвижимости», в середине лета варианты не дороже 5 миллионов были только в одном жилом комплексе на территории старой Москвы. Это

«ЖК My Space на Окской» в Юго-Восточном АО, в районе Кузьминки.

Как рассказал один из руководителей организации «Realestate4me» Андрей Ржавченко, дома уже сданы. Заплатив чуть менее 5 миллионов, получится купить студию площадью около 16 квадратов с выполненными отделочными работами. НА сегодняшний день в ЖК My Space имеется практически 30 подобных вариантов.

Если сравнивать с показателями аналогичного периода прошлого года, на рынке строящегося жилья в Старой Москве было четыре жилых комплекса, в которых продавались лоты не дороже 5 миллионов. Их было гораздо больше – 112 вариантов.

Мария Башкатова, управляющий партнер «ESTATE-RUSSIA.RU», сообщила, что в Старой Москве можно найти квартиры в новостройках, которые стоят немного дороже 5 миллионов рублей. Наиболее бюджетный вариант находится

в жилом комплексе «Сказочный лес», который располагается на улице Лосиноостровской, в Северо-Восточном АО.

Необходимо добавить 100 тысяч рублей к указанной сумме и можно будет приобрести студию площадью 26 квадратов.

Новая Москва

В новых столичных районах представлено гораздо больше вариантов в заданном ценовом диапазоне. В середине лета лоты не дороже 5 миллионов продавались в девяти жилых комплексах, всего чуть менее 150 квартир. Девелоперами выступают группа компаний «Пик», «Самолет» и другие. Наименьшая стоимость жилья – 4 миллиона рублей.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года квартиры в данной ценовой категории продавались в восьми столичных проектах, всего было 180 лотов.

В Новомосковском АО находится 7 таких жилых комплексов:

«Середневский лес» — студии от 4,3млн.руб (сдача в 2022-2023г);
«Новое Внуково» — студии от 5,1млн.руб (сдача в 2022-2023г);
«Южное Бунино» — студии от 4,1млн.руб (сдача в 2022-2023г);
«Цветочные поляны» — студии от 4,1млн.руб (сдача в 2021-2022г);
«Алхимово» — студии от 4,6млн.руб (сдача в 2021-2023г);
«Новые Ватутинки. Центральный квартал» — студии от 5,2млн.руб (сдача в 2021-2023г);
«Новые Ватутинки. Квартал Десна» — студии от 4,7млн.руб (сдача в 2022-2023г).

В Троицком АО подобный проект представлен в единственном числе

«Эдельвейс» — студии от 4,7млн.руб (сдача в 2022г).

Варианты за низкую стоимость имеются и в жилом комплексе

«Борисоглебское» — однокомнатные квартиры от 4,3млн.руб (сдача в 2022г).

По информации экспертов, заплатив не более 5 миллионов, получится купить небольшую студию недалеко от МКАДа или однокомнатное жилье в более удаленных районах. Все названные выше жилые комплексы относятся к сегменту комфорт. Там строятся как дома из монолита, так и панельные постройки. Проект «Борисоглебское» предполагает строительство домов с небольшим количеством этажей.

По данным агентства «Realestate4me», в июне текущего года в строящихся домах Новой Москвы в 11 жилых комплексах массового сегмента продавалось более 230 вариантов в заданном бюджете. В девяти из них продавались студии, в двух – однокомнатные лоты. Практически все проекты находятся в Новомосковском АО в поселении Сосенское.

Жилье стоимостью не дороже 5 миллионов подходит под ипотечные кредиты на льготных условиях, которые выдаются под строящиеся квартиры. Клиенты должны иметь не менее 2 миллионов для первоначального взноса – примерно 40%. Если сравнивать со средним ценником на однокомнатные квартиры (11,3 миллиона), для участия в льготном ипотечном кредитовании клиентам потребуется более 8 миллионов своих денег.

Вторичный рынок

Старая Москва

Среди готового жилья вариантов по цене до 5 миллионов рублей не так уж и мало. Как передает портал ЦИАН, на территории Старой Москвы продается 170 лотов от собственников в указанном ценовом диапазоне. Если учитывать апартаменты, эта цифра возрастает более чем в два раза – 350 лотов. В прошлом году предложений по такой цене было еще больше – приблизительно 700 вариантов.

Приобрести однушку площадью 15 квадратов в конце июля можно было за 3,1 миллиона рублей. Это самый низкий ценник на вторичную квартиру. Лот располагается на первом этаже девятиэтажного панельного дома в районе Солнцево в ЗАО. По словам ведущего аналитика ЦИАН Алексея Попова, заплатив не более 5 миллионов, получится купить студию или однокомнатную квартиру площадью примерно 24 м?.

Также Попов добавил, что доступные варианты среди вторичного жилья можно разделить на несколько подтипов: квартиры, расположенные на первых этажах, комнаты в общежитиях или нежилых зданиях, прошедшие реконструкцию и ставшие квартирами, студии в реконструированных или недавно построенных многоэтажках. Больше всего подобных предложений встречается в Северо-Восточном и Юго-Восточном АО. «Слишком маленькое жилье не подходит для долгого проживания, постепенно там станет дискомфортно даже одному человеку, не говоря уже о семьях. Поэтому подобные лоты обычно не вызывают интереса у клиентов», продолжил специалист ЦИАН.

Новая Москва

В новых районах столицы вариантов готового жилья стоимостью не дороже 5 миллионов меньше, чем в старых районах. По информации ЦИАН, в Троицком и Новомосковском АО продаются 60 квартир и 30 апартаментов в рамках данного бюджета. В прошлом году готовых квартир стоимостью ниже 5 миллионов в новых столичных районах гораздо больше — 190 предложений.

Средняя площадь жилья здесь немного больше по сравнению со Старой Москвой (36,6 м?). Больше всего вариантов предлагается в домах, построенных в 80-х годах или в ЖК, возведенных не более 10 лет назад. Заплатив менее 4,5 миллиона в новых районах получится приобрести однокомнатное жилье площадью 42 квадрата в Первомайском поселении. Если постараться, можно подобрать даже двухкомнатный вариант. В поселении Кленовское продается двушка площадью 55 квадратов за 4,6 миллиона.

Сообщение Где в Москве купить квартиру дешевле 5 млн.рублей появились сначала на .

Социальная ипотека

Ипотечная служба — Mon, 30 Aug 2021 14:07:17 +0000

Льготная ипотека в Москве

На сегодняшний день в Москве действует несколько программ льготного ипотечного кредитования с господдержкой. В том числе, льготная ипотека на приобретение квартиры, доступная для всех категорий граждан РФ, имеющих право на операции с недвижимым имуществом.

Условия льготной ипотеки для москвичей

С 1 июля 2021 года процентная ставка по льготной ипотеке составляет 7%. Сохраняется на протяжении всего срока кредита. Максимальная сумма займа – 3 млн. ?. Размер первоначального взноса – не менее 15%.

Программа накладывает определенные ограничения на тип жилья и способ совершения сделки. Купить квартиру по льготной ипотеке в Москве возможно в строящихся домах или новостройке по ДДУ, договору купли-продажи или уступки права требования, где в качестве второго участника сделки выступает юридическое лицо (исключение – инвестиционные фонды и УК). Дополнительное требование – продавцами могут быть только застройщики.

Срок льготной ипотеки в Москве

С момента запуска и до настоящего времени, программой воспользовались свыше 500 тыс. человек. Льготная ипотека в Москве действует с весны 2020 года. Первоначально, планировалось завершить программу к началу ноября 2020 года. Впоследствии, срок был перенесен на 1 июля 2021 года.

Госпрограмма продлена еще раз. Новая дата завершения – 1 июля 2022 год. При этом, правительство официально допускает коррекцию параметров ипотеки. То есть, может быть повышен или понижен первоначальный взнос, изменена сумма займа или ставка. Льготная ипотека – хорошее решение для учителей. Ею может воспользоваться даже молодая семья.

Льготная ипотека — новые условия!

С 1 июля 2021 года льготная ипотека на покупку квартиры в новостройке продлена ещё на 1 год. Но её условия существенно изменились.

Социальная ипотека в Москве

Социальная ипотека – городская программа по улучшению жилищных условий. Доступна гражданам, ставшим на жилищный учет до 01.03.2005 года, имеющим постоянную регистрацию в городе Москва. Строго говоря, социальная ипотека имеет несколько различных форм:

ипотечное кредитование с пониженной процентной ставкой;
ипотечные программы, при которых субсидируется часть стоимости квартиры;
а в Москве — это право на приобретение квартиры из городского жилищного фонда по льготной стоимости.

В рамках социальной ипотеки город предоставляет своим жителям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, возможность приобрести жилье по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. В качестве продавца выступает Департамент городского имущества города Москвы. Цена такой недвижимости существенно ниже рыночной цены аналогичных помещений, не принадлежащих городу и реализуемых в рамках жилищных программ. Выкупная стоимость недвижимости рассчитывается на основании утвержденной правительством методики с учетом количества лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличия права на льготы при приобретении жилья. Оплата производится личными средствами, при помощи ипотечного кредитования или маткапитала.

Для многодетных семей с тремя детьми и более, или с ребенком-инвалидом действует дополнительная льгота. Снижение выкупной стоимости жилья на 30%.

Как получить социальную ипотеку?

Подать заявление на внесение изменений в свое учетное дело. Приложить к нему необходимый набор документов. Выбрать из предложенных 3-х вариантов, наиболее подходящее жилое помещение (в случае отказа по причине несоответствия предлагаемых помещений запросам заявителя, подбор и показ новых вариантов переносится на год).

Как взять социальную ипотеку?

Жилье предоставляется в порядке очереди. Узнать свой номер можно в Департаменте городского имущества Москвы или на сайте mos.ru. Другие программы ипотеки с государственной поддержкой для москвичей

На территории Москвы и Московской области помимо вышеперечисленных, действует еще несколько программ государственного субсидирования ставок по ипотечным займам.

Ипотека в счет материнского капитала

Как использовать материнский капитал при получении ипотечного кредита. Нюансы его использования в виде первоначального взноса и при погашении ипотеки.

Ипотека молодым семьям

Ипотека по федеральной программе «Молодой семье — доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается минимум 42 м?, если детей нет, а если есть — 18 м? на человека.

Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье — доступное жилье» составляют: до 30% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 35% — с детьми. В ряде банков разработаны собственные программы социальной ипотеки молодым. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья» с более низкими процентными ставками по сравнению с базовыми условиями кредитования.

Дополнительные льготы для молодых семей и семей, имеющих трех и более детей, состоящих на жилищном учете:

списание 30% от выкупной стоимости приобретаемой у города квартиры при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа или договора купли-продажи, в том в том числе с использованием заемных (кредитных) средств;
списание стоимости 30% площади жилого помещения за приобретаемое у города жилое помещение при рождении (усыновлении) детей в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом размер списания не может превышать остаток невыплаченной стоимости жилого помещения;
возможность использования материнского капитала для погашения задолженности при приобретении жилого помещения из жилищного фонда города Москвы;
предоставление субсидии для строительства или приобретения жилого помещения в размере нормативной стоимости жилого помещения (только для семей имеющих трех и более детей).

В то же время многие банки не выделяют молодые семьи в отдельную социальную группу при ипотечном кредитовании. Тем не менее большинство долгосрочных программ рассчитаны на молодых.

Семейная ипотека

Для родителей одиночек или семей с ребенком-инвалидом, а также, двумя и более детьми, где второй ребенок или следующий рожден в период с 2018 по 2022 год. Сумма кредитного займа – до 12 млн руб. Размер процентной ставки – 6%. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

Семейная ипотека распространяется только на приобретение нового жилья. Покупка не обязательно должна быть по договору долевого участия, в рамках семейной ипотеки можно купить жилое помещение, которое уже находится в собственности. Но собственником в любом случае должно быть не физическое, а юридическое лицо. При этом это должен быть первый собственник. И в отличие от программы льготной ипотеки, допускается, чтобы продавец не обязательно был застройщиком. Это может быть юр.лицо -инвестор, которое получило собственность на основании взаимозачёта или других обязательств застройщика.

Обратите внимание на то, что с помощью семейной ипотеки можно купить не только квартиру, но и загородный дом или таунхаус. Но с ограничениями, описанными в предыдущем абзаце.

Важно! Семьи, где в период с 2019 по 2022 год появился третий или последующий ребенок (родился или был усыновлен), могут оформить разовую компенсацию на погашение ипотечного займа, сумма которой не превышает 450 000 руб. Единственное условие — договор должен быть подписан не позже 1 июля 2023 года.

Военная ипотека

Программа действует для получивших звание после 1 января 2005 года, военнослужащих по контракту, участвующих в НИС (накопительно-ипотечная система) не менее 3-х лет. Размер минимальной ставки – 7,3%. Сумма займа определяется в каждом случае индивидуально.

Дополнительное условие – ипотечный кредит должен быть погашен до момента достижения заемщиком 45 лет. По типу недвижимости ограничений нет.

Сообщение Социальная ипотека появились сначала на .

Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания

Пресс-служба — Mon, 16 Aug 2021 09:39:00 +0000

Алгоритмы Искусственного Интеллекта проанализировали районы столицы по 30 параметрам оказывающие влияние на качество жизни.

Самыми социально неблагополучными местами оказались Красносельский район и дома, расположенные вблизи «Технопарка» и ДК «Метростроя». А жилые территории рядом с Театральной площадью, Арбатом и локации «Москва-сити» являются наиболее комфортными для жизни, говорится в исследовании инвестиционной компании Realestate4me, которая специализируется на оценке недвижимости.

ИИ проанализировал 80 районов Москвы и ближайшего Подмосковья. Алгоритм учитывал позитивные и негативные факторы инфраструктуры: доступность организаций медицины и здравоохранения, образования, объектов продовольственной и непродовольственной торговли, детских площадок, спортивных учреждений и т. д. Исследованным районам присвоили процентный показатель качества проживания.

Методология исследования

Технология ИИ позволила выявить 30 параметров или объектов инфраструктуры, от которых зависит качество проживания. Всем объектам присвоены показатели от -3 (к примеру, за близлежащие свалки с бытовыми отходами, кладбище, гаражи, недостроенные и неиспользуемые объекты, аэропорт, заводы и т. д.) до +3 (за благоприятное соседство школ, больниц, остановок общественного транспорта, детских садов, парков и зон отдыха, спортивных площадок и т. п.).

Искусственный интеллект включил в анализ все объекты положительного и отрицательного характера, примерный результат можно посмотреть на карте. Индекс инфраструктуры выражался отношением суммированных показателей к площади, занимаемой районом. В итоге получились значения от -30 до +150.

Топ 3 района с худшей инфраструктурой

Согласно результатам исследования, самый неблагополучный (с точки зрения Искусственного Интеллекта) оказался Красносельский район (ЦАО) с показателем -30. На отрицательный индекс повлияло расположение на территории:

гаражных комплексов — 18 объектов,
железнодорожная инфраструктура — 123 объекта,
недостроенные, неиспользуемые строения и другая «заброшка» — 19 объектов,
завод — 1 объект,
объекты военного назначения — 3.

Среди положительных факторов на территории района выделили объекты:

ЖК — 7,
поликлинику — 1,
станции метро — 18,
школы — 6,
скверы — 7.

Второе место с оценкой -27 занял жилой район вблизи ДК «Метрострой» (Часть Басманного и Таганского районов между Курским вокзалом, Садовым кольцом и Яузой (ЦАО)). Отрицательно воздействовали следующие объекты инфраструктуры:

помещения и пути железнодорожного транспорта — 17 объектов,
гаражные кооперативы — 3,
заброшенные строения — 6,
завод — 1.

А положительно:

ЖК — 2,
детские площадки — 2,
парк — 1.

Третье место, согласно результатам анализа ИИ, занял район «Технопарка» (площадь между станциями МЦК «ЗИЛ», «Технопарк» и Москвой-рекой(ЮАО)). Показатель: -15. Негативное влияние на оценку оказывают:

гаражи — 5 объектов,
ЖД пути и помещения — 3,
заброшки — 73.

Положительным же воздействием на благополучие жилой территории обладают:

ЖК — 2,
станции метро — 7,
парк — 3,
школа -4,
детские площадки — 9.

3 благоприятных для проживания района Москвы

Самая высокая оценка (а это ~150 баллов) у района рядом с «м.Театральная» в ЦАО. Площадь всего 1,4 км?, но при этом тут есть:

станции метро — 26,
парки и скверы — 50,
площади — 11,
а также много образавательных и культурных учреждений.

Негативные критерии незначительны, и их количество минимально:

гаражи — 2,
заброшенные строения — 10.

Вторую позицию с оценкой ~130 занял район Арбат (ЦАО). Положительное воздействие оказывают:

станции метро — 15,
парки и скверы — более 60,
площади — 6,
учреждения образования и культуры.

Отрицательные критерии – гаражи, недостроенные и неиспользуемые здания, объекты инфраструктуры военного назначения.

Искусственный интеллект «поставил» на третье место район «Москва-сити» с показателем ~130.

Положительными критериями являются:

станции метро — 10,
парки — 2,
преобладает инфраструктура социального и делового назначения.

Территория районов небольшая с минимальным наличием отрицательных факторов.

Комментарий Андрея Ржавченко:

Тройка районов отличается развитой транспортной системой, включая станции метро. Кроме того, присутствуют парки, скверы и детские площадки. В этих районах есть жилые комплексы и большое количество мест для прогулок с детьми. Алгоритмы Искусственного Интеллекта считают, что высокая концентрация положительных факторов на ограниченной площади и почти полное отсутствие объектов с серьезным отрицательным коэффициентом дает высокий коэффициент качества жизни.

Лучшие районы Москвы в 2021 году

Список самых благоприятных районов столицы для комфортного постоянного проживания, в которых можно купить квартиры не дороже 20 млн. руб.

Сообщение Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания появились сначала на .

Ошибки иногородних покупателей при покупке квартиры в Москве

Барсуков К.В. — Mon, 26 Jul 2021 12:00:00 +0000

Восемь основных ошибок покупателей из других городов при покупке квартиры в Москве

Самостоятельные поиски часто приводят клиента к потере времени или вообще к отказу от покупки квартиры. С самого начала его подстерегают рекламные утки или просто недобросовестные контрагенты. Профессиональный риэлтор уже на этапе звонка отсечет ненужные варианты и уточнит важные обстоятельства. В практике нашей компании сопровождать клиента на каждом этапе сделки, в том числе и на просмотре объекта. Вовремя данный совет может уберечь клиента от необдуманного решения. К тому же, опытный сотрудник знает как обоснованно вести торг, профессионально оценив достоинства и недостатки объекта.
Выбор объекта. Аванс. Определяющим моментом для всей дальнейшей сделки является внесение аванса за выбранный объект. Очень важно отразить в авансовом договоре все достигнутые договоренности, прописать процедуру самой сделки, определить способ расчетов и правильно отразить внесение самого аванса. Помощь опытного специалиста здесь просто незаменима. Процедура внесения аванса часто достаточно сложна и занимает много времени. Обычно мы избавляем своего клиента от лишних забот и вносим аванс от своего имени.
Зачем риэлтор покупателю, если риэлтор есть у продавца? Это распространенное заблуждение. Все дело в том, что риэлтор продавца отстаивает прежде всего интересы своего клиента. И, не смотря на то, что сделка – это некий объединяющий стороны процесс, интересы и задачи у покупателя и у продавца совсем не одни и те же! Например, получив деньги, продавец может абсолютно потерять к покупателю всякий интерес и попросту раствориться. А как быть с получением самой квартиры? На практике именно риэлтор покупателя отстаивает его интересы при внесении аванса, проверке документов на квартиру, организации и проведении сделки, выборе банка, способа расчетов, подаче на регистрацию и, в конечном итоге, при приемке самой квартиры.
Проверка документов на квартиру. По нашей многолетней практике проверка документов по объекту в Москве занимает в среднем 7 – 14 дней. Заказом проверок и их анализом занимается наш штатный юрист. Выводы об одобрении объекта делаются только по совокупности всех обстоятельств, учитывая его большой профессиональный опыт. Конкурентное преимущество нашей компании – выдача клиенту-покупателю перед сделкой Информационного письма, составленного нашим юристом. В нем отражены проведенные проверки объекта, истории перехода прав на объект, проверки собственника, в том числе на предмет его банкротства, большое внимание уделено выявлению возможных нарушений прав третьих лиц, имеющих или имевших права пользования или проживания в объекте. Информационное письмо – важный аргумент, подтверждающий добросовестность покупателя при возникновении судебных споров. После того, как наш клиент стал собственником квартиры, компания выдает Гарантийное обязательство, по которому обязуется на безвозмездной основе защищать интересы клиента в суде, в случае предъявления каких-либо исков.
Ипотека. Большая часть покупателей сегодня использует для приобретения квартиры кредитные средства. Практика показывает, что даже получив одобрение в банке, покупатель легко может потеряться в потоке информации и не найти нужный ему вариант. Помощь агентства здесь незаменима. Работая с различными банками, зная их требования к объекту и особенности ипотечных сделок, наши сотрудники оптимально подберут подходящий покупателю объект и обеспечат его быстрое одобрение в банке.
Часто к нам обращаются покупатели, еще не одобренные как заемщики. Имея опытного ипотечного брокера, мы помогаем им получить кредит по минимальной ставке, на самых выгодных условиях.
Из чего складывается комиссия агентства? Желая сэкономить, покупатель обращается к частнику, который предлагает стоимость услуг на порядок ниже, чем агентство. Однако, даже опытный частный риэлтор не имеет таких ресурсов и возможностей, какие есть у риэлторской компании. Ведь смысл всех проверок по квартире состоит не в том, чтобы собрать кучу справок, а в том, чтобы сделать правильный и своевременный вывод на основе анализа этих справок и своего опыта. И здесь ресурсы и опыт команды профессионалов ничто не заменит. Частник всегда будет проигрывать коллективу. И подобные услуги должны стоить соответственно! Москва в этом плане отличается от регионов: и квартиры дороже, и цены на услуги другие. Демпинг – показатель низкого качества.
Услуга дистанционного выбора объекта. На практике бывает, что в силу различных обстоятельств, покупатель не может приехать из другого региона и вести поиски квартиры. Наши специалисты готовы заняться этим самостоятельно. Выбранный клиентом объект отсматривается специалистом, делается видео и фото съемка и все это передается клиенту для изучения. Выбор объекта фиксируется документально, в электронном виде. Дальше все этапы подготовки сделки проходят в обычном режиме. Клиент приезжает только на саму сделку для подписания документов и проведения расчетов. Дальше остается договориться о приеме-передаче самой квартиры.
Сопровождение сделки для покупателя. Востребованность этой услуги определяется сложностями самостоятельных проверок объекта и отсутствием практического опыта в организации и проведении сделки. Полагаясь на риэлтора продавца или на ипотечный банк, покупатель рискует как минимум не выйти на сделку и потерять выбранный объект, а в самом плохом случае – приобрести объект с юридическим дефектом и остаться с проблемами один на один. Залог успешной сделки – наличие у обоих сторон грамотных и опытных представителей. Стоимость сопровождения определяется, исходя из конкретных обстоятельств.

Сообщение Ошибки иногородних покупателей при покупке квартиры в Москве появились сначала на .

Банкротство банка. Что делать с ипотекой?

Ипотечная служба — Wed, 26 May 2021 10:19:36 +0000

Банк, выдавший мне ипотеку, обанкротился. Что делать? Ситуация нечастая, но возможная в принципе. Мы постарались разобраться в ней.

Вопросы:

1. Наверняка найдутся люди, которые посчитают подобную ситуацию «подарком свыше». Прекрасный повод не платить. Но не платить — это плохое решение в данной ситуации

Если банк, выдавший вам кредит, обанкротился, то это не значит, что ваш кредит исчез и по нему можно не платить. Все выплаты по вашему кредитному договору должны вами выполняться, согласно имеющемуся у вас графику платежей. Иначе вам будут начислены все неустойки предусмотренные вашим договором. А также внесены сведения в бюро кредитных историй о просрочках по кредитным выплатам.

2. Правильная линия поведения — платить «наследникам» обанкротившегося банка. Если они сами проявились – прекрасно. А как быть, если нет? Как действовать, чтобы найти нового адресата платежей?

Можно действовать несколькими путями:

Посмотреть информацию на сайте обанкротившегося банка, возможно там уже будут указаны новые реквизиты или другая информация.
Зайти на сайт Агентства страхования вкладов. Если на АСВ уже возложены функции конкурсного управляющего, то реквизиты для перевода платежей будут указаны на официальном сайте организации.
Можно обратиться за разъяснениями в ЦБ.

Так же, если заемщик не получал никаких извещений о новых реквизитах, то можно никого не искать, а выплаты по кредитам осуществлять на депозит нотариуса. После того, как появится банк-приемник, вся сумма внесенных платежей будет переведена в этот банк.

3. Предположим, объявился некий банк, уверяющий, что платить теперь вы должны ему. Как проверить это? И не возможна ли ситуация, когда на несчастного заемщика наваливаются несколько новых банков, каждый из которых уверяет, что именно он и есть законный «наследник». И каждый требует платить ему, угрожая карами. Что тут делать?

Всю информацию о новом кредиторе можно уточнить в Агентстве страхования вкладов или Центральном Банке. При этом вы можете или посмотреть информацию о преемнике обанкротившегося банка на сайтах АСВ или ЦБ, или обратиться в эти организации с официальным запросом (на который вам дадут официальный же ответ).

Только учтите, что ответ на обращения граждан выдается в течение 30 дней, и за время его получения вы можете пропустить сроки очередного платежа. Поэтому лучше использовать первый способ. Но если уж сильно волнуетесь за достоверность информации, опубликованной на сайте гос.организаций, то можно сделать официальный запрос, а платёж по кредиту положить на депозит нотариуса.

4. Не может ли случиться так, что условия кредита станут хуже? Ну, платили вы 10% годовых, а новый банк утверждает, что в нем ипотека бывает по 12% — стало быть, размер платежа увеличивается. И как действовать, если банк (новый) старательно «не понимает» ваши аргументы?

Кредитная программа не может быть изменена при смене кредитора из-за банкротства банка. Это противоречит действующему законодательству РФ. Наоборот, заемщик может в новом банке получить лучшие условия, если у этого банка есть такие программы. Правда, в большинстве случаев для этого придется пройти процедуру рефинансирования кредита. Хотя возможно получится обойтись и доп.соглашением к кредитному договору. Но понижение ставки по кредиту (а значит и платежа по нему) часто очень быстро окупается.

Сообщение Банкротство банка. Что делать с ипотекой? появились сначала на .

Как использовать материнский капитал при получении ипотеки

Барсуков К.В. — Wed, 05 May 2021 16:45:39 +0000

Как вложить маткапитал в ипотеку: условия и документы.

Согласно действующим правилам, материнский капитал допускается направлять не только для покупки жилья, но и для погашения ипотечного кредита. Но иногда владельцы сертификата получают отказ, так как не знают об особенностях процедуры. И для исключения подобных проблем важно знать правила использования семейного капитала.

Понятие «материнский капитал»

Проект социальной направленности под названием «материнский капитал» успешно действует в нашей стране уже несколько лет.

И если раньше, участником программы могла стать семья, воспитывающая второго ребёнка. То сейчас дотация стала положена и на первого ребёнка, родившегося после 01 января 2020 года.

Причём, обратите внимание, сертификат на право получения материнского капитала, выдаётся не только родителям, но и усыновителям.

С 14 апреля 2020 года сертификат оформляется автоматически при рождении ребенка

Фактически материнский капитал представляет собой материальную помощь, которую оказывает государство многодетным семьям. Особенность заключается в том, что выделяемые средства разрешается тратить только на определенные цели, установленные законодательством.

Размер материнского семейного капитала (сокращённо МСК) в 2021 году составляет:

если первый и второй ребёнок родились до 01.01.2020 года — 483881 ?
если первый ребёнок родился до 01.01.2020 года, а второй после — 639431 ?
если оба ребёнка родились после 01.01.2020 года, то МСК на первого составит — 483881 ?, а на второго — 155550 ?

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

При этом, если вы родители ребёнка, то сейчас не нужно подавать заявление в Пенсионный Фонд на получение мат.капитала. Всё оформляется на сайте гос.услуг, а сведения в ПФР поступают из ЗАГСА.

А вот усыновителям придётся лично обращаться в ПФР с заявлением.

На что можно потратить материнский капитал в 2021 году

Средства государственной поддержки можно направить не только на покупку жилья или для погашения ипотеки. Законодательством определены и другие варианты использования дотации. Но при этом есть чётко определённые цели их использования и на другие нужды потратить МСК нельзя. На что можно использовать мат.капитал:

Улучшение качества проживания. МСК разрешается направить на покупку жилья, а также использовать для погашения жилищного кредита или внесения первоначального взноса. А так же на строительство или реконструкцию жилого дома.
Пенсионные накопления матери. Допускается направить средства на пенсионный счет, владелицей которого выступает мать ребёнка.
Образование детей. Материнский капитал можно направить на оплату обучения детей. Хотя такой способ расходования средств не пользуется особой популярностью, но иногда есть смысл использовать именно его, а не тратить МСК на погашение ипотеки (об этом в конце статьи).
Социальная адаптация ребенка. Капитал разрешается расходовать на оплату продукции и услуг, которые считаются необходимыми для нормального существования детей с ограничениями физического или умственного характера.

Существует несколько способов расходования маткапитала. При этом законодатель не заставляет тратить все средства исключительно на одну цель и единоразово. Средства мат.капитала можно использовать «постепенно» и на разные цели. Поэтому владельцы сертификата вправе выбрать наиболее оптимальный для себя вариант. Но важно учитывать, что использование финансовой поддержки от государства не по назначению может грозить уголовным наказанием.

Далее в нашей статье мы будем говорить о том, как использовать мат.капитал для покупки жилья или погашения ипотечного кредита.

Первоначальный взнос за счёт средств мат.капитала

Нужно понимать, что в чистом виде, использование мат.капитала, как первоначального взноса по ипотеке — это направление этих средств, непосредственно продавцу жилья.

Но, в этом случае мы тут же столкнёмся с двумя проблемами.

Первая — это законодательное ограничение на использование средств МСК на покупку жилья в три года с момента рождения ребёнка. Раньше этого срока использовать дотацию для направления её продавцу -нельзя. И даже, если вы оплачиваете остальную сумму денег не из собственных средств, а за счёт кредита, Пенсионный Фонд всё равное не разрешит такую покупку.

Вторая проблема — это нежелание продавца ждать получение денег порядка двух месяцев. Понятно, что некоторые продавцы и согласятся на такое. Но в любом случае — это вносит определённые ограничения при поиске жилья.

Но, выход из этого есть. Причём этот выход решает сразу обе проблемы.

Довольно много банков, выдающих ипотечные кредиты, готовы уменьшить свои требования к размеру первоначального взноса, если у заёмщика есть право на материнский капитал. К примеру, если для «обычных» людей первоначальный взнос составляет 15%, то для владельца сертификата на МСК, в этом же банке первоначальный взнос составит 5%.

Т.е., по факту, банк выдаёт вам кредит больше на сумму средств мат.капитала. А затем, после покупки жилья, вы направляете дотацию на погашение ипотечного кредита.

Да, в течение двух месяцев, на эту сумму будут начисляться проценты по ипотечной ставке. Да, в таком случае невозможно использовать средства мат.капитала полностью на первоначальный взнос, так как банк всё равно захочет увидеть сумму собственных средств. Но зато не будет ограничений описанных выше.

Необходимые документы

Для возможности использования маткапитала для оплаты кредита потребуется собрать определенный пакет документов.

Перечень бумаг зависит от конкретных обстоятельств и типа приобретаемого объекта. В стандартный набор входит:

заявление о желании использования дотации с указанием, что средства требуются для улучшения условий проживания семьи;
удостоверение личности обращающегося в ПФ лица с наличием в документе отметки о регистрации;
свидетельство о заключении брака в случае, если с заявлением обращается супруг;
копия кредитного договора, который заключен с банком или уже прошел процедуру государственной регистрации.
обязательство в письменной форме и заверенное нотариально, в котором выражается согласие на выделение долей.

Обратиться в ПФ вправе официальный представитель, но при таком варианте необходимо наличие действующей доверенности. Важно учитывать, что после введения жилья в эксплуатацию и снятия обременения должны быть выполнены обязательства в виде выделения долей.

Дополнительные документы

Наличие необходимого комплекта документов позволит быстрее пройти процедуру согласования, необходимую для возможности использования средств маткапитала. При желании приобрести готовое жилье потребуется предоставить договор купли-продажи и ксерокопию свидетельства, которое подтверждает право владения недвижимостью.

Нередко жилые объекты приобретаются с использованием механизма долевого строительства. При таком вариант потребуется предоставить договор с отметкой о перерегистрации и банковскую выписку, которая подтверждает объем уплаченной суммы. В некоторых российских банках существуют программы, в рамках которых можно получить заемные средства на цели строительства собственного жилья. Недвижимость также передается в залог, а в ПФ потребуется предоставить ксерокопию договора с подрядной организацией и разрешение на проведение строительных работ.

Погашение кредита

Материнский капитал можно использовать не только для оплаты первоначального взноса, но и для погашения кредита. Для этого необходимо выполнить следующие условия:

ипотечный договор должен быть заключен с целью приобретения жилья;
заемщиком может быть один из родителей при условии официального брака;
в приобретаемой квартире должны быть выделены доли для детей;
приобретаемая квартира должна находиться на территории субъекта РФ;
обладать статусом жилого объекта;
обладать достаточной площадью.

Остаток дотационных средств допускается направить на закрытие основного тела кредита или начисленных процентов. Можно уменьшить срок оплаты по кредиту либо уменьшить сумму ежемесячных платежей. Например, заемщик может частично погасить кредит с помощью сертификата, и таким образом он может сэкономить на общей переплате по кредиту, а также уменьшить итоговые расходы на покупку квартиры.

Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки?

Получить справку в банке

Собрать документы

Обратиться в ПФР

Подать заявление в банк

Шаг 1. Обратиться в банк, где оформлена ипотека

Заемщику необходимо получить справку от банка-кредитора о том, что в банке оформлена ипотека, для предоставления в Пенсионный фонд;

Шаг 2. Обратиться в Пенсионный фонд

На данном этапе необходимо подать заявление в Пенсионный фонд, который в течение 30 дней принимает решение о перечислении денежных средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

К заявлению прилагаются следующие документы:

паспорт владельца и супруга (супруги) владельца материнского капитала;
копия ипотечного договора;
копия свидетельства о браке;
справка из банка о наличии ипотечного кредита;
документы, подтверждающие приобретение жилья;

Шаг 3. Подать заявление о досрочном погашении в банк-кредитор

После получения документов и утверждения процесса погашения ипотеки, банк уменьшит остаток долга по кредиту.

Критерии банка

Финансовые организации предъявляют определенные требования к потенциальному заемщику. Рассчитывать на одобрение ипотеки возможно в случае соответствия личности клиента всем критериям. В число основных входит:

хорошее качество кредитной истории;
стаж осуществления трудовой деятельности от 6 месяцев;
наличие стабильно получаемого и достаточного дохода.

Длительность трудового стажа и уровень доходов потребуется подтвердить официальными документами. Важно учитывать, что при использовании маткапитала для оплаты кредита в обязательном порядке потребуется выделить долю жилой площади для каждого члена семьи. Подобное требование распространяется ив отношении несовершеннолетних детей.

Каким должно быть жилье

Определенные требования предъявляются в отношении жилого объекта в случае, если он приобретается с использованием средств маткапитала. Перечень основных критериев установлен на законодательном уровне, а кредитные организации вправе предъявлять дополнительные условия. В стандартный набор входят следующие требования:

степень изношенности строения не более 50%;
отсутствие статуса ветхого или аварийного;
достаточный комфорт проживания.

Дачные строения редко способны обеспечить достаточный уровень комфорта. Отсутствие санузла или подачи электричества для ПФ будет достаточной причиной для выдачи отрицательного вердикта.

С чем обращаться в Пенсионный Фонд

В ПФ необходимо правильно оформить и подать заявление. Потребуется предоставить следующий перечень бумаг:

оригинал и копию материнского сертификата;
справку об уровне дохода семьи;
свидетельства на каждого ребенка;
выписку об остатке маткапитала;
удостоверение личности с отметкой о регистрации.
документы в отношении недвижимости.

Если в процессе кредитования планируется привлечения созаемщиком или поручителей, то также потребуется предоставить их документы. Если ипотека была оформлена ранее, то потребуется предоставить копию кредитного договора.

Для возможности перечисления средств важно позаботиться об открытии банковского счета. Если он уже есть, то достаточно сообщить его реквизиты. При отсутствии счет будет открыт в банке, в котором ранее был оформлен кредит. Без проведения подобных действий использовать маткапитал не получится, так как по действующим правилам обналичивать сертификат категорически запрещено.

Военная ипотека

Средства маткапитала могут использоваться в рамках военной ипотеки. Процедура оформления подобного вида кредита имеет определенные особенности. Военнослужащий вправе оформить недвижимость только на себя, что изначально противоречит основным положением ПФ. Для таких банковских продуктов существует исключение, поэтому важно придерживаться четкого алгоритма действий.

Сначала военнослужащий оформляет ипотеку на собственное имя, а документы в ПФ подаются с распиской. В ней важно четко прописать, что заявитель берет на себя обязательства в виде переоформления недвижимости с выделением всем членам семьи долей.

Некоторые нюансы

Каждый владелец сертификата вправе решать, какой из возможных способов расходования средств выступает для него оптимальным. Важно помнить, что законодательством четко регламентированы вопросы расходования дотаций. Если правила нарушаются, то в адрес гражданина следует отказ в части возможности использования семейного капитала.

При желании использовать дотацию важно учитывать следующие моменты:

маткапитал допускается использовать только в рамках ипотечного кредитования, поэтому для погашения потребительского или иного вида нецелевого займа использовать его не получится;
отметка о целевом характере кредита присутствует в договоре, а ее наличие позволяет рассчитывать на привлечение средств дотации;
не разрешается тратить капитал на ремонт помещений или приобретение мебели, но допускается расходования их на реконструкцию и проведение перепланировки;
при строительстве дома за счет средств маткапитала разрешается оплатить стоимость строительных материалов, но рассчитаться за выполненные объемы работ с их помощью нельзя.

Для снижения рисков отказа от специалистов ПФ в части возможности использования маткапитала достаточно следовать простым инструкциям, так как правила прохождения процедуры четко регламентированы.

Почему отказали

Получить отказ в части возможности использования семейного капитала можно от банка и специалистов ПФ. Кредитные организации готовы идти на сделки с привлечением средств дотации, так как при таком варианте они получают большое количество преимуществ. В число основных входит:

увеличение количества выданных займов;
рост показателей оборачиваемости капитала;
снижения различных кредитных рисков;
создание положительной репутации;
улучшение финансовой устойчивости.

Банки обычно выступают на стороне заемщика, поэтому при соблюдении всех требований и предоставлении полного перечня документов вероятность отказа минимальна. Отрицательные решения возможны в случае, если в ходе проверки будут выявлены явные несовпадения.

Сложности обычно возникают при обращении в ПФ, так как ведомство обязано контролировать законность расходования государственных средств. При появлении малейших сомнений в адрес заявителя поступает отказ, а все предоставленные документы подлежат тщательному изучению. Существует перечень причин, которые выступают достаточными для отказа. В их число входит:

обнаружение в заявлении или документах ошибок;
предоставление неполного пакета бумаг;
ситуации лишения родителей прав на воспитание;
ограничения со стороны органов опеки;
совершение в отношении ребенка противоправных действий.

Все возможные причины для выдачи отказа можно разделить на две основные группы. Первые связаны с изменением обстоятельств, а вторые с допущенными ошибками и нарушениями регламента прохождения процедуры.

Как действовать

Порядок действий зависит от конкретной ситуации, а в некоторых случаях целесообразно привлечение услуг юриста. Если причиной отказа послужило нарушение регламента, то не стоит вступать в конфликт с сотрудниками ПФ. Ежедневно они рассматривают большое количество заявлений, поэтому могут быть допущены ошибки. Достаточно исправить все выявленные недочеты, что позволит сберечь собственное время и эмоциональное здоровье.

При лишении родительских прав и иных подобных обстоятельств заявитель может отстаивать собственные права в суде. Результатом часто бывает отмена решения органов опеки и восстановление прав на воспитание ребенка. Возможным вариантом отстаивания интересов выступает обращение в вышестоящие инстанции. Судебное разбирательство может привлечь внимание общественности, что нередко оказывает влияние на вердикт контролирующих органов.

Заключение

Для возможности использования маткапитала необходимо пройти определенную процедуру, которая требует правильного оформления документов. При соблюдении регламента и всех требований законодательства вероятность получения отказа от специалистов контролирующих органов минимальна, а при нарушении прав всегда можно обратиться в вышестоящие инстанции или суд. Не стоит пытаться использовать мошеннические схемы, так как подобные действия чреваты наказанием и могут повлечь уголовную ответственность.

Сообщение Как использовать материнский капитал при получении ипотеки появились сначала на .