Как купить квартиру в Москве

Рассказываем с чего начать, какой выбрать район, какие есть риски при покупке и как приобрести жилье в Москве в ипотеку.

Жизнь в столице наполнена большими возможностями, суетой и интересными событиями. Многие хотели бы купить квартиру и жить в этом замечательном городе. Рассмотрим несколько советов, которые помогут понять, какую квартиру купить, какой район лучше и на что стоит обратить внимание при покупке.

С чего начать поиск

Среди десятков тысяч предлагаемых квартир трудно сориентироваться и выбрать ту одну, единственную и самую лучшую. Чтобы облегчить задачу, сначала надо определиться, какая квартира больше нравится – в новостройке или со вторичного рынка. Потом нужно понять, где хочется жить – внутри или за МКАД. Затем стоит решить, какой необходим уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности, какое значение для вас имеет экологическая обстановка, и другие не менее важные вопросы. Постепенно конкретизируя желания, круг поиска сузится сначала до района, а затем уже и до конкретной квартиры.

Определившись с желаниями, теперь стоит посчитать свои материальные возможности. Чтобы найти баланс, нужно принять во внимание следующие факторы:

1. Какой может быть для вас максимальная стоимость квартиры. Она может состоять не только из личных средств. Узнайте, какую сумму вы сможете получить от банка в качестве ипотечного кредита. В итоге вы легко определитесь, за какую цену нужно искать квартиру, чтобы ваш семейный бюджет оказался не перегруженным.
2. Каким должен быть дом, в каком вы хотели бы жить. На этом этапе нужно определиться, каким вы видите свой будущий дом – небоскреб или обычный, из кирпича или панельный, территория двора должна быть закрытой или нет, обязательна ли для вас оборудованная детская площадка, нужно ли вам место для парковки.
3. Какая площадь квартиры и планировка вас устраивает. На рынке предложены квартиры от студий до многокомнатных, с типовой или индивидуальной планировкой.
4. Готовы ли к ремонту или вам нужна квартира с отделкой. Ремонт вы сможете сделать, учитывая свои предпочтения для комфортного проживания. Квартиры без ремонта стоят дешевле, но в конечном итоге, сумма за ремонт может превысить разницу между стоимостью квартиры с отделкой и без нее. Время на ремонт тоже потребуется, иногда этот процесс затягивается надолго.

Какой выбрать район

Москва состоит из 125 районов, объединенных в 12 округов. Для выбора нужного, разделим районы по основным критериям:

• с низкой стоимостью жилья;
• с высоким уровнем развития инфраструктуры;
• с высокой стоимостью жилья (престижные).

Районы Москвы с минимальными ценами на квартиры

Самые низкие по стоимости квартиры расположены за МКАД, в Юго-Восточном АО – много панельных домов, в Южном АО, Северном АО.

Районы внутри МКАД:

• Восточное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м? 191 тыс.руб. Плюс – граничит с лесопарком. Минус – нет метро;
• Западное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м? 183 тыс.руб. Минус – вблизи находится промзона. Нет метро;
• Выхино-Жулебино (ЮВАО). Средняя цена за м? 178 тыс.руб.;
• Вешняки (ЮАО). Средняя цена за м? 189 тыс.руб.;
• Бескудниково (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
• Южное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 182 тыс.руб.;
• Ростокино (СВАО). Средняя цена за м? 182 тыс.руб.;
• Капотня (ЮВАО). Средняя цена за м? 193 тыс.руб.;
• Восточное Дегунино (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
• Западное Дегунино (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
• Лианозово (СВАО). Средняя цена за м? 168 тыс.руб.;
• Люблино (ЮВАО). Средняя цена за м? 161 тыс.руб.;
• Северное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 206 тыс.руб. Плюс – граничит с Битцевским лесом.

За пределами МКАД выбор квартир значительно шире, их стоимость ниже, экология лучше. Если вы работаете на удаленке, или вас не пугает отдаленность от центра, можно остановить свой выбор на таких районах как:

• Восточное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 123 тыс.руб. Плюсы – расположены 4 станции метро, большой парк;
• Некрасовка (ЮВАО). Средняя цена за м? 174 тыс.руб. Поблизости Люберецкие водоочистные сооружения.

Привлекательны по цене квартиры, расположенные недалеко от МКАД в Крюково (170 тыс.руб.), Старом Крюково (170 тыс.руб.), Силино (170 тыс.руб.), Савелках (170 тыс.руб.), Матушкино (170 тыс.руб.), Роговском (85 тыс.руб.), Кленовском (85,5 тыс.руб.), Киевском (91,6 тыс.руб.), Новофедоровском (91,6 тыс.руб.).

Районы Москвы с высоким уровнем развития инфраструктуры

Если вы мечтаете, чтобы была возможность заниматься спортом, или у вас есть дети, то вам нужно присмотреться к таким районам как:

• Крылатское (ЗАО). Средняя цена за м? 254 тыс.руб. Прекрасно подходит для занятий спортом. Поблизости два парка и Ромашковский лес;
• Хорошево-Мневники (СЗАО). Средняя цена за м? 271,5 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много детских садов и школ;
• Хорошевский (САО). Средняя цена за м? до 290 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много школ и детских садов;
• Строгино (СЗАО). Средняя цена за м? 236 тыс.руб. Рядом находится остров-заповедник «Серебряный Бор» и Большой Строгинский затон;
• Раменки (ЗАО). Средняя цена за м? 321 тыс.руб. Рядом МГУ и заказник «Воробьевы горы»;
• Тимирязевский (САО). Средняя цена за м? 253 тыс.руб. Рядом Тимирязевский парк.

Престижные районы столицы

В Москве из 12,5 млн человек почти 800 тыс. проживают в центральных районах. Здесь расположена самая дорогая недвижимость России. Элитная недвижимость соседствует с самыми важными объектами и правительственными зданиями. В центре расположено много офисов. Уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности самые высокие. В центре расположено, в основном, вторичное жилье, потому что места для строительства нового жилья практически не осталось. Если что-то и строится, то цены в новостройках очень и очень высокие. Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья. Кроме того, следует учесть, что ставка налога на недвижимость выше, чем на жилье массового сегмента. Тарифы на обслуживание домов тоже одни из самых высоких. Районы, расположенные в пределах Садового кольца, относятся к элитному и премиум сегментам с одними из самых высоких цен на недвижимость в России:

• Арбат (ЦАО). Средняя цена за м? 645 тыс.руб.;
• Остоженка (ЦАО). Средняя цена за м? от 462 тыс.руб.;
• Китай-город (ЦАО). Средняя цена за м? от 423 тыс.руб.;
• Пресненский (ЦАО). Средняя цена за м? 485 тыс.руб.;
• Сокол (САО) Средняя цена за м? 466 тыс.руб.;
• Мещанский (ЦАО). Средняя цена за м? 427 тыс.руб.;
• Басманный (ЦАО). Средняя цена за м? 282 тыс.руб.;
• Тверской (ЦАО). Средняя цена за м? 499 тыс.руб.;
• Якиманка (ЦАО). Средняя цена за м? 609 тыс.руб.;
• Хамовники (ЦАО). Средняя цена за м? 740 тыс.руб.;
• Дорогомилово (ЗАО). Средняя цена за м? от 331 тыс.руб.;
• Замоскворечье (ЦАО). Средняя цена за м? 489 тыс.руб.

В этих районах цена квадратного метра выше, чем стоимость целой квартиры в некоторых регионах.

В пределах третьего транспортного кольца можно найти квартиру чуть менее престижную, но с ценой ниже при том же уровне комфортности проживания.

Ипотека

В Москве сейчас около 30 банков, которые предлагают ипотечные кредиты. Условия выдачи кредитов могут отличаться в зависимости от банка.

Многие банки работают с программами государственной поддержки ипотечного кредитования. Это означает, что ставка по кредиту будет ниже, чем у обычных ипотечных кредитов. Кроме того, если вы используете зарплатную карту какого-то банка, он может вам снизить ставку или уменьшить сумму первоначального взноса. Часто банки проводят акции, чтобы привлечь клиентов. Изучите их предложения – это поможет получить какие-то дополнительные льготы.

Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты в иностранной валюте. При этом ставка, как правило, более низкая. Но имейте в виду, если зарплату вы получаете в рублях, вам может быть невыгоден кредит в валюте из-за нестабильности курса рубля.

Часть банков предлагает ипотеку даже без первоначального взноса. Сначала посчитайте, выгодно ли это будет для вас в итоге. Ведь при этом увеличивается сумма кредита, ставка обычно немного выше и срок гашения увеличивается. Может получиться, что сумма переплаты будет значительной.

Возможные риски при приобретении квартиры в новостройке

Разберем сначала возможные риски при покупке квартиры в новостройке. Как правило, они могут быть связаны с застройщиком. Он может сдать объект значительно позже указанного срока, а может и вовсе не достроить дом, оказавшись банкротом. Конечно, времена, когда застройщик собрал деньги дольщиков и скрылся, прошли. Но, прежде чем заключать договор с девелопером, постарайтесь собрать всю возможную информацию о его репутации. Почитайте отзывы тех, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика, выясните, как часто застройщик выступал ответчиком, и какие суммы он должен выплатить по решению суда. Если суммы большие, он вполне может обанкротиться. Проведенный вами анализ информации поможет выбрать надежного девелопера.

Покупая квартиру в еще строящемся доме, можно сэкономить значительную сумму. На начальных стадиях строительства экономия может составлять до 30-40% от стоимости квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме. Конечно, при покупке на стадии закладки фундамента риски довольно высокие, но интересы дольщиков и их права защищает закон 214-ФЗ.

Если вы купили квартиру в новостройке, и что-то вас не устраивает, изложите письменно свои претензии застройщику. Возможно, это будет требование неустойки за нарушение сроков, некачественно выполненные работы или что-то другое. Факт нарушения условий договора долевого участи (ДДУ) нужно доказать. Обязательно соберите все возможные документы, подтверждающие ваши требования. Более правильно и быстро составить претензию сможет юрист, специализирующийся на работе с недвижимостью.

Если девелопер не принимает никаких мер по удовлетворению ваших требований, обратитесь в надзорный орган Москомстройинвест. Эта организация осуществляет контроль за работой девелоперов Москвы. Если и это не помогло, придется подать исковое заявление в суд. Как правило, это уже крайняя мера, до суда дело доходит не так часто.

Возможные риски при приобретении квартиры на вторичном рынке жилья

При покупке квартиры на «вторичке» может возникнуть ряд проблем. Но их можно избежать, если перед сделкой проверить как само жилье, так и документы на него. На просмотре внимательно изучите квартиру, присмотритесь к качеству ремонта и состоянию сантехники, окон, дверей, пола. Выясните, не было ли перепланировок. Если были, узнайте, согласованы ли они. Если внешний вид квартиры вас устраивает, переходите к изучению документов. Чтобы впоследствии сделку не признали недействительной, уделите документам особое внимание.

Перечень основных документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
2. Письменное согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.
3. Согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
4. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
5. Выписка из домовой книги о наличии или отсутствии прописанных. Особенно важно, если прописаны несовершеннолетние.
6. Согласие всех собственников на сделку.
7. Существуют ли какие-либо обременения на квартиру.
8. Выписка из ЕГРН.
9. Технический паспорт БТИ.
10. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера.

Много рисков за собой несет покупка квартиры, доставшейся по наследству. Могут появиться неизвестные наследники, которые не получили свою долю наследства. Для подстраховки в договоре купли-продажи занесите условие, что разрешение подобных споров полностью берет на себя продавец квартиры.

Если вы вдруг нашли квартиру, цена которой очень низкая, будьте бдительны. Часто по низкой цене квартиры продают мошенники. В этом случае внимательнее проверяйте документы. Может быть, вам повезло, и собственник готов как можно быстрее получить деньги, попав в определенную жизненную ситуацию. Но такие случаи встречаются очень редко.

Для заключения сделки стоит обратиться к нотариусу. Эта услуга платная, но помощь нотариуса избавит вас от ненужных рисков.

Прислушайтесь к этим советам. Они наверняка помогут вам сделать правильный выбор при покупке квартиры.