Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла?

Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла? И что с ценами на недвижимость?

Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла? И что с ценами на недвижимость? Примерно такого же рода ситуацию мы видели в конце 2014 года, когда ключевая ставка была резко поднята с уровня практически одним днем с уровня 9,5% до 17%.

Так же действия ЦБ пока скорее действует по своему стандартному сценарию, что с одной стороны плохо, так как, на мой взгляд, в текущей ситуации нужно будет проявить нестандартный подход для того, чтобы экономика не свалилась в кризис. С другой стороны – эта стандартность позволяет сегодняшнюю ситуацию сравнивать с прошлой.

Итак, что же у нас было в прошлый раз.

Ключевая ставка держалась на пиковом уровне с 16 декабря 2014 года до 02 февраля 2015 года. Т.е. около 1,5 месяцев. Дальше она планомерно снижалась практически на каждом заседании ЦБ и 04 августа 2015 года (т.е. примерно через 9 месяцев после пика) достигла уровня 11%. На котором продержалась почти год. Дальше были редкие снижения ключевой ставки. В итоге предкризисных значений ключевая ставка достигла примерно через три года после резкого поднятия.

Что происходило в это время с ипотекой и рынком недвижимости? Цены на рынке недвижимости существенно просели. Падение за весь период составило от 30% до 55% в зависимости от сегмента. Покупательская активность в середине 2015 года практически умерла, восстановление спроса началось где-то примерно к концу 2015 года.

Ипотечное кредитование было примерно в той же позиции. Многие банки перестали выдавать ипотеку, кто-то выставил ставки от 18 до 22%. Можно говорить о том, что в 2015 году кредиты выдавали по сути два банка Сбер и ВТБ и ставки были в районе 16% годовых и доступны были для отдельных категорий заемщиков.

К концу первого квартала 2016 года ипотечные ставки снизились со среднего уровня 17-18% до уровня 13%-14% на рынке начало работать порядка 10 банков. А в начале 2017 года средние ставки упали до 11,5% годовых.

Так же в 2015 году была введена гос.поддержка для застройщиков в виде субсидирования ставки по ипотеке для покупателей новостроек. Была установлена фиксированная ставка 12% годовых. И рынок новостроек, в отличие от вторичного рынка имел определенный спрос.

Что же нас ждёт сегодня?

Во-первых, с большой долей вероятности будет расширена программа гос.поддержки застройщиков. В принципе, достаточно снова увеличить размер кредита по этой программе для крупных городов до 12 млн. рублей, а для всех остальных до 6 млн. рублей.

Будет шикарно, если ставка по ипотеке при этом останется на уровне 7%, но скорее всего её увеличат в сторону 9-10%.

Во-вторых, с такой же большой долей вероятности субсидировать ипотеку на вторичном рынке недвижимости никто не будет. Если же это вдруг произойдет, то всё, что ниже можно не читать, так как для рынка недвижимости в этом случае, скорее всего всё будет без особых изменений: спрос низкий, но будет и цены остаются примерно на том же уровне.

Ну, и исходя из указанных выше предпосылок, у нас, как обычно, есть несколько вариантов развития событий. Из них я выделю два.

  1. Оптимизм
  2. Негатив

Да, несмотря на всё происходящее, у нас есть и возможность реализации оптимистичного сценария. В современной истории России были периоды экономического роста и увеличения благосостояния граждан при высокой ставке рефинансирования.

Но для этого ЦБ и Правительство должны действовать безошибочно. Я не буду погружаться в экономические детали этих действий, тем более, что я не экономист. Важен результат. Он в этом сценарии будет условно таким:

Ключевая ставка начнет опускаться в ближайшие три-четыре недели. И планомерно снижается, выходя к сентябрю на уровень 12-14% (или совсем оптимистично – ниже). Действия ЦБ и Правительства в этот же срок приводят к увеличению реальной денежной массы, существенно снижают мерами гос.поддержки эффект санкций.

Тогда, у нас всё пройдет совсем не потому сценарию, что был в 2014 и следующих годах и для рынка недвижимости особых проблем мы не увидим.

Да, в ближайший месяц-два будет перекос спроса в сторону новостроек, но к концу года всё более-менее восстановится.

Ждать ли в этом сценарии падения цен? Нет. Ждать ли роста цен? Скорее тоже нет.

Банки достаточно слаженно отрубили всю ипотеку на вторичном рынке, отменив выдачу кредитов. ВТБ оставил действующие одобрения до 5 марта, Сбер — до 27 марта.

Так что после этих дат для всех ипотечников будут действовать новые ставки. Фактически, можно считать, что единицы из тех, кто имел действующие одобрения, успеют по ним провести сделки. В основном это будут клиенты Сбербанка.

Т.е. возможный дефицит квартир, который может произойти из-за продавцов, отменяющих продажи, не натолкнется на повышенный спрос. И это не спровоцирует рост цен.

Что же у нас произойдет при негативном сценарии?

Тут, на мой взгляд, можно смело брать за основу 2014 и последующие года. Т.е. мы будем иметь – отсутствие спроса на вторичке на ближайшие полгода. Удлинение цепочек в альтернативных сделках, т.е. грубо, сейчас покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую. Вот и вся цепочка. А будет покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую и т.п.

Помнится году в 2016 у нас были сделки, в которых по 6-8 квартир принимали участие.

Ну, и возврат к нормальным более-менее адекватным ставкам годам так к 2024-2025.

Что будет с новостройками? Там, скорее всего, из-за программ госсубсидирования будет не так плохо. Явно строительную отрасль без поддержки не оставят. Тем более, что государство понимает, что если пойдет череда банкротств застройщиков, то решать эти проблемы придется государству. Да, люди получат деньги с эскроу-счетов, но недострой-то достраивать потом нужно будет. В общем, застройщиков, думаю, поддержат.

В связи с этим, у меня возникает вот какое предположение по ценам.

Сильного снижения цен на новостройки не будет. Так как в любом случае себестоимость строительства и так выросла, а станет еще больше. Да, прибыльность строительных компаний убавится, но выжить им дадут. А значит, цены должны быть не сильно ниже, чем сейчас. Возможно даже и чуть выше, на уровень инфляции и т.п.

Цены на вторичку будут существенно ниже, чем цены на новостройки. Соответственно, будет падение цен на вторичке. Почему такое произойдет?

Смотрите, в таком сценарии у нас будут ипотечники, которые могут купить новостройку по хорошей ставке и вторичку по плохой. Что они выберут? Понятно, что новостройку. Да, если жизненные обстоятельства не позволят им взять новостройку, то они будут покупать вторичку. Но кто им это даст?

Высокие ставки сами по себе, так же означают и ужесточение отношения банков к заемщикам. Т.е. сильно сократится число людей, которым банки будут готовы выдавать кредиты в этих условиях. Так что можно считать, что ипотечников на вторичке будет очень мало.

Кто остается? Люди со свободными деньгами. А их, как показывают последние годы, очень мало. Плюс застройщики, учитывая определенный «покупательский голод» будут стараться таких людей заманить к себе.

Поэтому что нужно делать продавцу на вторичном рынке? Снижать цену, чтобы стать привлекательнее новостройки. Насколько? Думаю, что за ориентир можно смело брать компенсацию ипотечной ставки.

Т.е. если при кредите в 7 млн. рублей под условные субсидированные государством 9% годовых на 20 лет платеж покупателя будет составлять 63 тысячи рублей в месяц. То для достижения такого же размера платежа по ставке 18,5% нужно взять кредит всего 4 млн. рублей.

Выходит, продавцу вторички, чтобы сравняться с застройщиком, нужно поставить цену ниже на эту разницу. Понятно, что это довольно прямолинейный расчет, который не учитывает, к примеру, необходимость проведения ремонта в новостройке и не надобность этого на вторичке. Но это всё условности. Тенденция, на мой взгляд, будет именно такая – существенная разница цен между вторичной и новостройками.

Длится всё это будет минимум года три. А затем, если в экономике произойдут позитивные сдвиги, то снова – наращивание покупательского спроса, рост цен и т.п. Т.е. все что мы видели в последние годы.

Какой в итоге из этого отыграет – в руках Правительства и ЦБ. На мой взгляд, у них сейчас есть все возможности для того, что бы в реальности возобладал если не оптимистический, то какой-нибудь полуоптимистический сценарий.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.