Как купить квартиру на вторичном рынке

Как купить квартиру вторичку
Рассказываем, какие документы нужны для приобретения вторички и какие требовать от продавца, показываем на что обратить внимание на просмотре квартиры и объясняем, почему нужно сосредоточится состоянии и оценке стоимости жилья.

После долгих раздумий вы определились с решением и новостройкам предпочли вторичное жилье. В квартире вы собираетесь жить долго и счастливо, поэтому к выбору нужно отнестись со всей ответственностью. Попробуем разобраться, что нужно учесть и на что обратить внимание.

Вторичка — жилье, находящееся в чьей-то собственности. При этом оно может располагаться и в недавно сданном доме, а не только в старом жилом фонде

Главное

При выборе подходящей квартиры обычно опираются на три основных фактора:

  1. Место расположения квартиры (район).
  2. Общее состояние квартиры и здания, в котором она находится.
  3. Стоимость квартиры.

Теперь нужно определиться, что для вас важнее:
  • отличный ремонт, но район не очень;
  • нужный район, но квартира требует ремонта;
  • нужна квартира подешевле, и район не имеет значения.

Определите: район хороший или не очень

Сначала стоит поискать отзывы жителей о своих районах на разных форумах в соцсетях. О каких-то районах наверняка пишут хорошо. Составьте список наиболее для вас привлекательных. Не поленитесь, съездите и посмотрите сами. Сравните, как отличается ситуация в выходные и будничные дни, ночью и в светлое время суток.

Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания

Инфраструктура

Прогуляйтесь и выясните, как обстоят дела с уровнем инфраструктуры – с детскими садами и школами, поликлиниками и аптеками, торговыми центрами и фитнес-клубами. Это можно сделать по карте, но убедительнее, когда вы все видите сами. Доступность объектов инфраструктуры повышает комфортность проживания.

Уровень транспортной доступности

Узнать, каким общественным транспортом можно добраться, и где расположены ближайшие остановки или станции метро, можно по карте. С помощью современных приложений для телефона, легко можно рассчитать время, которое потребуется, чтобы, к примеру, добраться до работы. С помощью приложения, можно выяснить загруженность автодорог и наличие пробок в часы пик и в другое время. Такая информация наверняка пригодится, если вы привыкли пользоваться личным транспортом.

Экологическая обстановка

Удаленность промышленных предприятий и расположенные в шаговой доступности лесопарки, скверы, зеленые зоны оказывают положительное влияние на экологию. Отсутствие поблизости кладбища тоже является большим плюсом.

Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году

Состояние здания

Обратите внимание на год постройки. Если здание построено до 2000 г, то скорее всего оно подпадает под действие программы капитальных ремонтов. Ознакомьтесь с сайтом «Реформа ЖКХ». На сайте вы получите всю информацию, касающуюся не только года постройки и ввода в эксплуатацию, но и о статусе дома, когда проводился или планируется капитальный ремонт, не в аварийном ли состоянии дом, количество проживающих в доме и многое другое.

Определить точно, сколько лет сможет простоять здание, может только профессионал на основе специальных расчетов. Но некоторые расчеты вы сможете сделать сами, чтобы приблизительно оценить состояние дома. Например, без капитального ремонта средний срок эксплуатации инженерных систем, таких как отопление, канализация, водоснабжение, электросети, составляет 25 лет. В среднем за год износ здания составляет 1%.

Если дому больше 30 лет и ни разу не проводился капитальный ремонт, на него стоит взглянуть повнимательнее. Трещины, металлические скобы для «укрепления» стен говорят даже не специалисту о далеко не самом лучшем состоянии дома.

8 способов узнать год постройки дома

Несущие строительные конструкции

К несущим конструкциям относятся стены, перекрытия и фундамент. Они образуют несущий остов здания, воспринимают основные нагрузки и обеспечивают прочность, жесткость и устойчивость. В зависимости от времени постройки, менялись используемые для несущих конструкций материалы – древесина, кирпич, железобетон, бетонные панели и другие.

Дома старой постройки

В старом жилищном фонде до сих пор встречаются дома, построенные еще до революции. Перекрытия в старых домах могут быть выполнены как из дерева, так и из железобетона. Трудно сказать однозначно, какие более долговечные и прочные. Подвержены разрушению все. Чтобы оценить состояние дома, его нужно хотя бы посмотреть. Дома одного года постройки могут иметь абсолютно разное состояние.

Интересный нюанс – если в доме деревянные перекрытия и пол настелен на лаги, для заполнения пустого пространства под полом в качестве утеплителя использовался обычный строительный мусор. Выбрав квартиру в таком доме, не забудьте приготовить побольше мусорных мешков, чтобы его убрать при замене покрытия пола.

Дом с деревянными перекрытиями обладает слабой шумоизоляцией. Шум будет проникать не только снаружи (с улицы), но и от соседей. Проживая в таком доме, вы с легкостью сможете рассчитать интервалы движения трамваев, если пути проходят неподалеку.

Дома постройки ранних советских времен

Дома, построенные в 20-х и до середины 30-х годов, относятся к стилю конструктивизма. Для их строительства использовались не самые качественные материалы, а в пустоты в стенах и пространство под полом засыпали строительный мусор. Если вы решили выбрать такой дом, учитывайте, что процент его износа очень большой.

Со второй половины 30-х годов начало развиваться строительство зданий в стиле «сталинский ампир» («сталинки»). Продолжалось до 1956 г. Сначала такие дома возводили из кирпича с деревянными перекрытиями. Позднее стали использовать железобетон. Для таких домов характерны большие комнаты, высокие потолки. Дома «сталинской» застройки обычно расположены в центральных районах, рядом с метро. Они привлекают расположением и планировкой. Но, как правило, ванные комнаты и даже кухни оборудовались уже во время эксплуатации. Поэтому, если вы решили покупать квартиру в таком доме, обратите внимание на материал перекрытий и состояние коммуникаций. Получить разрешение на перепланировку в таких домах практически невозможно, потому что почти все стены являются несущими. Стоит обратить внимание на состояние лепнины, балконов, козырьков и карнизов. В целом получается, что покупка квартиры-«сталинки» несет за собой высокие риски.

Одним из подвидов «сталинских» домов являются так называемые «кировки». Строились в 30-40 годы. Для строительства применялись далеко не самые лучшие материалы. Да и планировки в них нельзя назвать очень хорошими. Как правило, в «кировках» раньше были «коммуналки». Некоторые сохранились до сих пор. Вообще, очень часто происходит путаница – какая квартира «кировка», а какая «сталинка». Самым характерным отличием является деревянное перекрытие. У «сталинок» перекрытия в основном железобетонные, и строились «сталинские» дома в первую очередь для элиты того времени. «Кировки» строились изначально для рабочих. Отсюда прослеживается разница в качестве использованных для строительства материалов. Квартиры «кировской» серии стоят значительно дешевле. Если при выборе вы остановились на такой квартире, следует выяснить состояние перекрытий, которые уже вряд ли будут меняться даже при капитальном ремонте. Важно выяснить и состояние всех коммуникаций. Может оказаться, что затраты на ремонт будут очень высокими.

«Хрущевки» и «брежневки»

Дома постройки после 1956 г. известны всем – панельные, с негерметичными швами на фасадах, с низкой шумоизоляцией и крохотными кухнями. Массовое строительство таких домов продолжалось довольно долго. В то же время возводились дома из кирпича. В панельных домах из-за плохо обработанных швов между панелями, часто появляется влага, и, как следствие, возникает плесень. Кирпичные дома, как правило, этим не страдают, но, если вы облюбовали такой дом, обратите внимание на места возможного появления конденсата. Кроме того, владельцы квартир этих серий часто производили перепланировки. Это нужно обязательно выяснить. Главное, чтобы на перепланировку было своевременно получено разрешение, и она была законной. Иначе целостность дома подвергается большому риску, а вы можете быть оштрафованы.

Если вы приобрели квартиру этих серий и решили сделать ремонт с заменой деревянного пола, следует учесть, что слой цементной стяжки должен быть минимальным. В противном случае воздействие на перекрытия значительно вырастет, и может дойти до критического уровня.

Скорее всего, для уменьшения слышимости вам придется делать шумоизоляцию.

Современные дома

В настоящее время дома строят из железобетона, кирпича и панелей. При покупке квартиры из монолитного железобетона, следует помнить, что дом дает усадку в первые годы. Кроме того, в этих домах плохая шумоизоляция. Снаружи такие дома обычно облицовывают фасадными панелями, отличающимися по качеству.

Современный панельный дом, как «хрущевки» и «брежневки», может иметь повышенную влажность, а также не отличается хорошей шумо- и теплоизоляцией.

Для строительства кирпичного дома используют силикатный или керамический кирпич. Второй более надежен. Обратите внимание, если перед вами дом из кирпича более 9 этажей в высоту, наверняка кирпич в нем использован только для облицовки. Уровень шумоизоляция в таких домах довольно низкий.

Состояние мест общего пользования

Когда вы придете на просмотр квартиры, обратите внимание на состояние подъезда – чистоту и качество ремонта, как работает лифт, и на сколько в нем чисто. Чистые или покрытые надписями стены в подъездах скажут вам о многом. Входная группа в подъезд и состояние почтовых ящиков тоже помогут разобраться, какие соседи вас будут окружать. Постарайтесь поговорить с жильцами, которые проживают этажом выше и ниже, наверняка они расскажут интересные нюансы проживания в доме.

Состояние двора

При просмотре квартиры обратите внимание:
  • на благоустройство и озеленение двора;
  • есть ли место для паркинга;
  • оборудована ли детская площадка;
  • насколько близко остановка общественного транспорта или станция метро;
  • закрыта ли придомовая территория и есть ли охрана;
  • оборудован ли двор и подъезды системой видеонаблюдения.

Перечисленные условия повышают комфортность проживания, и их стоит выяснить.

Обслуживание дома

Выясните, кто оказывает коммунальные услуги и следит за общественным имуществом. Сделать это можно на сайте ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru/#!/houses). Поговорите с соседями и уточните, бывают ли проблемы с отключением воды, электроэнергии, газа. О качестве работы управляющей компании вы сможете узнать от жильцов и посмотрев отзывы в локальном чате.

Просмотр квартиры

Наконец, посмотрев двор и подъезд, вы пришли на просмотр квартиры. На что следует обратить внимание:
  • состояние пола. Сразу подумайте, будете ли вы его менять;
  • состояние потолка и стен. Посмотрите не только на обои на стенах – их заменить в случае необходимости не так сложно, и не так дорого. Обратите внимание насколько ровные стены и потолок, нужно ли их штукатурить и выравнивать. Такая работа стоит уже гораздо дороже, чем поклейка обоев;
  • состояние окон и балкона. Проверьте, насколько плотно закрываются, нет ли следов плесени, есть ли необходимость что-либо менять;
  • состояние коммуникаций. Если все закрыто плиткой или гипсокартоном, ремонт выглядит качественно, на коммуникации можно посмотреть через специальный люк, который позволяет иметь доступ к приборам учета и кранам для перекрывания воды. Попросите владельцев, чтобы они показали вам трубы. Обратите внимание, нет ли следов от подтеков у радиаторов отопления, насколько прочно они закреплены. Проверьте силу напора воды, не имеет ли она запаха, насколько чистая и прозрачная. Убедитесь в наличии счетчиков воды и их исправности;
  • состояние электропроводки, розеток и выключателей;
  • состояние газовых труб (они должны быть в открытом доступе) и наличие исправного счетчика – в случае, если в квартире есть газ;
  • состояние вытяжной вентиляции – при закрытых окнах и двери поднесите лист бумаги к вентиляционной решетке, если он «прилипает» к решетке, значит вентиляция в рабочем состоянии.

Не стесняйтесь все проверить и осмотреть. Ведь вы пришли на просмотр, не стоит ограничиваться беседой с собственником. Уточните у владельца, что он не будет забирать, а что оставит, к примеру, кухонную мебель или что-то другое. Включите это в договор купли-продажи. Если при осмотре вы обнаружите какие-то неисправности, сломанную плитку, обшарпанный пол или что-нибудь еще, не смущайтесь и попросите скидку. Ведь это рынок недвижимости, а это значит, что есть возможность поторговаться и снизить цену.

Важно! Перед покупкой необходимо убедиться, что учтены интересы всех собственников (включая детей, супругов и недееспособных граждан)

Стоимость квартиры

Постарайтесь определить адекватную стоимость выбранной вами квартиры. Это можно сделать, просмотрев несколько объявлений о продаже подобных квартир, расположенных в этом же районе или доме. Посчитайте, какая средняя цена за квадратный метр. В приложениях к телефону можно увидеть похожие квартиры, которые уже проданы. Наверняка владельцы скажут вам цену, за которую продали, если вы им позвоните. Обратите внимание на то, как долго висит объявление о продаже. Длительный срок – показатель, что цена явно завышена. После такой аналитики вы сможете хорошо ориентироваться в рыночных ценах и поймете, выгодно ли для вас приобретение квартиры по цене, запрашиваемой продавцом, или есть возможность попросить скидку, обоснованную вашими расчетами.

Пакет документов

Часто покупатели опасаются приобретать жилье на вторичном рынке из-за возможных рисков, связанных с документами. Начните с выписки из Росреестра (ЕГРН). Получить ее может любой человек, даже не являющийся собственником. В выписке находится вся информация об интересующем вас объекте – кто является собственником, как часто происходил переход права собственности, технические характеристики объекта недвижимости, находится ли в залоге и др.

ЕГРН: как получить выписку о недвижимости

Если вы уже решили купить квартиру, попросите владельца показать вам следующие документы:
  • документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство о приватизации, о праве на наследство;
  • технический паспорт БТИ и кадастровый;
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников или собственником является несовершеннолетний;
  • справку о регистрации по месту жительства;
  • выписку из домовой книги;
  • справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Еще один совет – для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Вы заплатите за его услуги, но снизите до минимума возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь нотариус несет ответственность за законность заверенной им сделки, в том числе материальную.