3 правила безопасной покупки комнаты в квартире

Главным отличием сделки по продаже комнаты от продажи квартиры является обязанность продавца соблюдать приоритетное право покупки.

В связи с резким ростом стоимости жилой недвижимости в последнее время выросли и спрос, и предложение на продажу комнат. В продаже сейчас находится примерно 1000 таких объектов. По статистике, покупательский спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13% за прошедший год. В некоторых городах и регионах он вырос в разы. К примеру, в столице – в 1.5 раза, а в Крыму – в 3 раза. Такое резкое повышение спроса на жилую недвижимость подобного типа объясняется ее относительной ценовой доступностью. В Москве купить комнату можно от 1,5 млн руб., квартиры, даже самые бюджетные, стоят значительно, если не в разы, дороже.

При покупке комнаты, как в коммунальной, так и в обычной квартире, есть важные детали, на которые необходимо обратить внимание. Мы выделяем три главных правила, которые следует соблюдать при покупке комнаты.

Наличие права собственности у продавца – правило №1

Изначально следует изучить документы, подтверждающие наличие права собственности у продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор долевого участия в строительстве или другие документы. Стоит сверить личные данные продавца с указанными в правоустанавливающих документах. Обычно для этого достаточно паспорта. Еще одним важным документом является выписка из ЕГРН.

Помимо данных о собственнике, в выписке обязательно указывается, является ли комната самостоятельным объектом недвижимости, или продавцу принадлежит лишь доля в общей собственности на квартиру или комнату в «коммуналке».

Выписку из ЕГРН потенциальный покупатель может получить сам – данные находятся в публичном доступе, и получить их может даже не собственник. Заказывать выписку лучше непосредственно перед заключением сделки. Информация, данная в ней, является действительной лишь на дату выдачи.

Соблюдение права приоритетной покупки – правило №2

Это важное отличие от сделок с квартирами. Владельцы соседних комнат в «коммуналке» имеют преимущественное право покупки. Для соблюдения этого права продавец предварительно обязан известить других собственников квартиры о продаже комнаты, и предложить сначала им купить ее. Причем предложение оформляется только в письменной форме, и в нем проставляется стоимость и другие условия, если они есть. Если в течение 30 дней никто из собственников на предложение не откликнулся, продавец может начать поиск сторонних покупателей на условиях, указанных в предложении. Это правило является обязательным и для коммунальных квартир.

Если продажа сторонним покупателям произойдет на условиях, отличающихся от предложения собственникам, сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры совершена до истечения 30 дней, продавец обязан предъявить в ЕГРН отказ других собственников от права приоритетной покупки при подаче документов для регистрации перехода собственности.

Если собственник или один из них не достиг 18 лет, обязательно должно быть разрешение органов опеки на его отказ, и сделка должна быть заверена нотариально.

Право приоритетной покупки не применяется, если комнату приобретает один из собственников «коммуналки». В таком случае предложения о покупке другим собственникам-соседям направлять не нужно.

Если комнаты в «коммуналке» принадлежат муниципалитету, извещение о продаже необходимо направить собственнику жилфонда.

Проверка на отсутствие обременений и долгов – правило №3

Выписка из ЕГРН содержит данные о наличии или отсутствии обременений, ограничений или арестов. Стоит выяснить, не является ли продавец ответчиком в каких-либо судебных делах, особенно это касается дел по банкротству.

Важно запросить у продавца справку из управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

Приобретение комнаты – самый доступный способ покупки жилой недвижимости. Во избежание негативных последствий специалисты Кадастровой палаты советуют соблюдать предложенные правила.