Как купить квартиру в ипотеку

Рассказываем об основных этапах покупки квартиры в ипотеку, о вариантах господдержки и льготах и какие документы потребуются для заявки на получение ипотечного кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита для приобретения квартиры небыстрый и может растянуться до нескольких месяцев. Неважно, в какой банк решил обратиться заемщик – во всех банковских учреждениях и для всех граждан процедура выглядит одинаково. Состоит она из нескольких этапов. Владея информацией о порядке и правилах оформления ипотеки, заемщик сможет пройти все этапы быстрее и спланировать время, необходимое для покупки квартиры.

10 шагов для оформления ипотеки

Для оформления ипотечного кредита можно обратиться к профессионалам – риэлторам или кредитным брокерам. Не надо думать, что они все сделают за вас. Они смогут взять на себя лишь часть обязанностей. Их услуги платные – об этом тоже нужно знать. В принципе, особых навыков не требуется, и заемщик сможет сделать все своими силами.

Шаг 1. Выбор банка

Сначала следует проанализировать условия, предлагаемые разными банками. Процентная ставка может отличаться. Действующие программы государственной поддержки позволяют получить ипотеку со сниженной кредитной ставкой. Нужно лишь выяснить, какие именно банки предлагают такие условия. Стоит подобрать несколько приемлемых вариантов в разных банках, чтобы увеличить вероятность получения одобрения на оформление ипотеки.

Обычно к заемщикам банки предъявляют следующие требования и условия:

• существуют ограничения по возрасту – от 21 г. на дату оформления и до 70 лет к моменту полного погашения кредита;
• заемщик должен быть трудоустроен, стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев;
• данные по заработной плате заемщика;
• данные о созаемщике – человеке, который вместе с заемщиком несет совместную ответственность по кредитному договору.

При выборе банка следует выяснить максимальную сумму кредита, возможность досрочной выплаты кредита и другие ипотечные условия. Немаловажную роль играет надежность банка, которую тоже желательно знать.

Шаг 2. Заявка на ипотеку и сроки ее рассмотрения

Заявки лучше подать одновременно в несколько выбранных банков. В случае отказа в одном, могут одобрить в другом. Одобрение заявки не несет за собой обязанность заключения кредитного договора. Заемщик ничем не рискует, получив одобрение в нескольких банках. Наоборот, у него появляется возможность выбора более выгодных условий. Срок рассмотрения заявки зависит от банка, и может составлять от 3-х дней до 2-х месяцев. За этот период служба безопасности проверяет данные, предоставленные заемщиком и его платежеспособность.

Шаг 3. Поиск квартиры.

С поиском квартиры стоит подождать до получения одобрения на выдачу кредита. Банк не всегда готов выдать заемщику сумму, указанную в заявке. Чаще всего предлагается сумма меньше (как и в случаях с обычным, а не только ипотечным кредитом). Одобренная заявка действительна в течение 3-х месяцев. За это время нужно найти квартиру, стоимость которой будет соответствовать одобренной банком сумме. Если с поиском квартиры заемщик не уложился в три месяца, банк может продлить срок по заявлению заемщика.

Шаг 4. Оценка приобретаемой квартиры

Сумма ипотечного кредита зависит от стоимости квартиры. Она не может быть «взята с потолка» и рассчитывается на основании оценки. Банк никогда не укажет в договоре фиктивную стоимость квартиры. Некоторые банки оценку производят своими силами, а стоимость услуги входит в сумму ипотечного кредита. Чаще банк предлагает заемщику обратиться к независимым экспертам, которые имеют право производить оценку. На оценочную стоимость квартиры влияют ее состояние, место нахождения, транспортная доступность и многое другое. Полученное от экспертов заключение передается в банк.

Следует учесть, что обычно полную стоимость квартиры банк не обеспечивает. Как правило, сумма кредита не превышает 85% от стоимости, указанной в оценочном заключении. Недостающую сумму заемщик должен оплатить своими силами, и это будет являться первоначальным взносом. Сумма первоначального взноса может варьироваться в зависимости от банка, это нужно учесть при его выборе.

Шаг 5. Согласование с банком выбранной квартиры.

Выбранная заемщиком квартира должна соответствовать требованиям банка и нормам, установленным для жилых помещений. Прежде всего жилье должно быть благоустроено: подведено электричество, подключено водоснабжение и отопление. Квартира должна быть ликвидной, чтобы не возникло проблем с ее быстрой продажей, если вдруг заемщик не сможет выполнять обязательства перед банком. Квартира в доме под снос или ветхом вряд ли устроит банк.

Кроме того, банк обязательно проверит юридическую историю квартиры. Например, на основании чего получено право собственности (договор купли-продажи, наследство и др.), нет ли среди собственников несовершеннолетних или недееспособных. Это делается для оценки риска банка признания сделки недействительной в случае ее опротестования третьими лицами.

Если квартира соответствует всем требованиям банка, наступает следующий этап.

Шаг 6. Оформление договора на кредит.

Это самый главный этап. С момента подписания договора у банка и заемщика возникают определенные права и взаимные обязательства.

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:

• сумма кредита;
• срок и порядок предоставления кредита заемщику;
• размер процентной ставки;
• срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.

Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.

Шаг 7. Получение денежных средств.

В соответствии с условиями договора, денежные средства банк переводит на счет продавца, либо в депозитарную банковскую ячейку. Способы получения денежных средств продавцом могут быть различными, но в любом случае непосредственно к заемщику деньги не поступают. Банку нужна безопасность выданных средств. Ее гарантией является совершение сделки купли-продажи, и получение продавцом оплаты за квартиру.

Шаг 8. Нотариальное удостоверение сделки

Обращение к нотариусу для удостоверения сделки не является обязательным. Но банки нередко предъявляют такое требование в качестве гарантии.

Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно.

Для снижения возможных рисков, покупателю стоит обратиться к нотариусу и заверить сделку. Несмотря на то, что придется понести дополнительные расходы, это поможет избежать возможных негативных последствий. Ведь нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе и материальную.

Шаг 9. Регистрация перехода прав собственности

После заключения договора купли-продажи квартира становится собственностью покупателя. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРН. В результате новый владелец получает свидетельство о праве собственности. Обычно ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого жилья. Поэтому свидетельство часто хранится в банке в качестве гарантии возврата полученного кредита. Срок регистрации в ЕГРН не превышает 30 дней.

Шаг 10. Страховка

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является обязательное страхование приобретаемой недвижимости. Банк может потребовать застраховать жизни заемщика и созаемщиков.

Страхование является гарантией возврата денежных средств банку в случае порчи недвижимого имущества или несчастных случаев.

Страховку можно оформить сразу после заключения ипотечного договора, не дожидаясь получения выписки из ЕГРН о регистрации. Банк может предложить заемщику скидку на страховку, если она оформляется в банке.

Кроме этого есть еще страхование жизни и здоровья заёмщика. Эта страховка не обязательная по закону и от нее можно отказаться и сэкономить некоторую сумму, но в ответ банки могут повысить процентную ставку. Вполне возможно, что ежемесячный платеж увеличится и экономии в итоге не будет.

После прохождения всех 10 этапов заемщик обязан соблюдать условия договора и своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту.

Заселиться в приобретенное жилье заемщик может сразу после получения права собственности.

Возможные трудности при оформлении ипотечного кредита

Заемщику стоит внимательно ознакомиться с условиями банка. Ипотека может быть выдана на срок до 20 лет. Длительный срок позволяет минимизировать сумму ежемесячного взноса. Бывает, что через какое-то время финансовые возможности заемщика позволяют выплатить сразу всю оставшуюся сумму. Важно выяснить, можно ли погасить кредит досрочно. Часть банков устанавливает ограничение максимальной суммы ежемесячного платежа в 40% от дохода, получаемого заемщиком.

Жизненная ситуация иногда складывается так, что заемщик не может своевременно внести очередной платеж. Важно не допускать просрочки и обратиться в банк с заявлением. Существуют «ипотечные каникулы», которые могут быть предоставлены заемщику. На период каникул банк дает разрешение на приостановку выплат на срок до 6 месяцев. Но этим правом заемщик может воспользоваться только два раза. Первый раз по базовому закону об ипотечных каникулах, второй – по закону, вступившему в силу с 2020 г., разрешающему отсрочку выплат на полгода при снижении доходов на 30%.

Во время каникул сумма непогашенного кредита не изменяется. После их окончания заемщик обязан выполнять свои обязательства перед банком.

Непогашенный просроченный ипотечный кредит может привести к потере квартиры. Квартира находится в залоге у банка. Для возмещения неполученных средств банк имеет право продать ее на публичных торгах. Если квартира будет реализована за сумму, превышающую размер долга, заемщику возвращают излишки. Но на торгах обычно имущество реализуется за более низкую стоимость, чем приобреталось. Если вырученной суммы от продажи с торгов недостаточно для гашения кредита, банк вправе возместить понесенные убытки, реализовав другое имущество заемщика.

Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.

Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.

Постарайтесь сделать первоначальный взнос максимально большим. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Можно ли рассчитывать на различные ипотечные льготы?

Да, сегодня гражданам РФ доступен целых ряд ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку жилья на выгодных условиях.

Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье в ипотеку по ставке не выше 7% до 1 июля 2022 года.

Семьи, в которых родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке не более 6%. Программа также распространяется на семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью.

Молодые семьи, которые планируют приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 2% или готовое жилье в сельских поселениях, а также взять льготный кредит на строительство дома на любом земельном участке.

Распространяется на сельские местности страны. Позволяет взять кредит по ставке до 3% на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках, а также на строительство и приобретение частного дома.

В некоторых субъектах РФ реализуются свои собственные ипотечные программы, условия которых определяются на региональном уровне. Ознакомиться с ними и узнать детали можно в администрации вашего региона.

Ипотека на другую недвижимость

Ипотеку можно получить на строительство дома, на приобретение готового загородного дома или таунхауса. При этом сумма первоначального взноса может быть больше, чем при покупке квартиры. Вообще, банк обычно дает согласие на выдачу до 85% от стоимости объекта недвижимости, но при оформлении ипотеки на строительство, сумма может быть ограничена 50% от запрашиваемой.

Трудности могут возникнуть при покупке жилья в ипотеку в строящемся доме. Существуют риски несвоевременного завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Банк может одобрить кредит, если застройщик сотрудничает с банком по партнерским программам.

Возможные дополнительные нюансы

Оформление ипотеки обычно происходит по указанному выше порядку. Все же некоторые банки могут иметь другие требования. Например, не всегда запрашивают справку о доходах. В этом случае ставка по кредиту окажется выше.

Если заемщик не уложился в отведенные три месяца для поиска квартиры, банк может запросить новую справку о доходах.

Улучшенные условия банки могут предоставить заемщикам, которые уже обслуживаются и имеют зарплатную карту этого банка.