Как купить квартиру на вторичном рынке

Рассказываем, какие документы нужны для приобретения вторички и какие требовать от продавца, показываем на что обратить внимание на просмотре квартиры и объясняем, почему нужно сосредоточится состоянии и оценке стоимости жилья.

После долгих раздумий вы определились с решением и новостройкам предпочли вторичное жилье. В квартире вы собираетесь жить долго и счастливо, поэтому к выбору нужно отнестись со всей ответственностью. Попробуем разобраться, что нужно учесть и на что обратить внимание.

Вторичка — жилье, находящееся в чьей-то собственности. При этом оно может располагаться и в недавно сданном доме, а не только в старом жилом фонде

Главное

При выборе подходящей квартиры обычно опираются на три основных фактора:

  1. Место расположения квартиры (район).
  2. Общее состояние квартиры и здания, в котором она находится.
  3. Стоимость квартиры.

Теперь нужно определиться, что для вас важнее:
  • отличный ремонт, но район не очень;
  • нужный район, но квартира требует ремонта;
  • нужна квартира подешевле, и район не имеет значения.

Определите: район хороший или не очень

Сначала стоит поискать отзывы жителей о своих районах на разных форумах в соцсетях. О каких-то районах наверняка пишут хорошо. Составьте список наиболее для вас привлекательных. Не поленитесь, съездите и посмотрите сами. Сравните, как отличается ситуация в выходные и будничные дни, ночью и в светлое время суток.

Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания

Инфраструктура

Прогуляйтесь и выясните, как обстоят дела с уровнем инфраструктуры – с детскими садами и школами, поликлиниками и аптеками, торговыми центрами и фитнес-клубами. Это можно сделать по карте, но убедительнее, когда вы все видите сами. Доступность объектов инфраструктуры повышает комфортность проживания.

Уровень транспортной доступности

Узнать, каким общественным транспортом можно добраться, и где расположены ближайшие остановки или станции метро, можно по карте. С помощью современных приложений для телефона, легко можно рассчитать время, которое потребуется, чтобы, к примеру, добраться до работы. С помощью приложения, можно выяснить загруженность автодорог и наличие пробок в часы пик и в другое время. Такая информация наверняка пригодится, если вы привыкли пользоваться личным транспортом.

Экологическая обстановка

Удаленность промышленных предприятий и расположенные в шаговой доступности лесопарки, скверы, зеленые зоны оказывают положительное влияние на экологию. Отсутствие поблизости кладбища тоже является большим плюсом.

Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году

Состояние здания

Обратите внимание на год постройки. Если здание построено до 2000 г, то скорее всего оно подпадает под действие программы капитальных ремонтов. Ознакомьтесь с сайтом «Реформа ЖКХ». На сайте вы получите всю информацию, касающуюся не только года постройки и ввода в эксплуатацию, но и о статусе дома, когда проводился или планируется капитальный ремонт, не в аварийном ли состоянии дом, количество проживающих в доме и многое другое.

Определить точно, сколько лет сможет простоять здание, может только профессионал на основе специальных расчетов. Но некоторые расчеты вы сможете сделать сами, чтобы приблизительно оценить состояние дома. Например, без капитального ремонта средний срок эксплуатации инженерных систем, таких как отопление, канализация, водоснабжение, электросети, составляет 25 лет. В среднем за год износ здания составляет 1%.

Если дому больше 30 лет и ни разу не проводился капитальный ремонт, на него стоит взглянуть повнимательнее. Трещины, металлические скобы для «укрепления» стен говорят даже не специалисту о далеко не самом лучшем состоянии дома.

8 способов узнать год постройки дома

Несущие строительные конструкции

К несущим конструкциям относятся стены, перекрытия и фундамент. Они образуют несущий остов здания, воспринимают основные нагрузки и обеспечивают прочность, жесткость и устойчивость. В зависимости от времени постройки, менялись используемые для несущих конструкций материалы – древесина, кирпич, железобетон, бетонные панели и другие.

Дома старой постройки

В старом жилищном фонде до сих пор встречаются дома, построенные еще до революции. Перекрытия в старых домах могут быть выполнены как из дерева, так и из железобетона. Трудно сказать однозначно, какие более долговечные и прочные. Подвержены разрушению все. Чтобы оценить состояние дома, его нужно хотя бы посмотреть. Дома одного года постройки могут иметь абсолютно разное состояние.

Интересный нюанс – если в доме деревянные перекрытия и пол настелен на лаги, для заполнения пустого пространства под полом в качестве утеплителя использовался обычный строительный мусор. Выбрав квартиру в таком доме, не забудьте приготовить побольше мусорных мешков, чтобы его убрать при замене покрытия пола.

Дом с деревянными перекрытиями обладает слабой шумоизоляцией. Шум будет проникать не только снаружи (с улицы), но и от соседей. Проживая в таком доме, вы с легкостью сможете рассчитать интервалы движения трамваев, если пути проходят неподалеку.

Дома постройки ранних советских времен

Дома, построенные в 20-х и до середины 30-х годов, относятся к стилю конструктивизма. Для их строительства использовались не самые качественные материалы, а в пустоты в стенах и пространство под полом засыпали строительный мусор. Если вы решили выбрать такой дом, учитывайте, что процент его износа очень большой.

Со второй половины 30-х годов начало развиваться строительство зданий в стиле «сталинский ампир» («сталинки»). Продолжалось до 1956 г. Сначала такие дома возводили из кирпича с деревянными перекрытиями. Позднее стали использовать железобетон. Для таких домов характерны большие комнаты, высокие потолки. Дома «сталинской» застройки обычно расположены в центральных районах, рядом с метро. Они привлекают расположением и планировкой. Но, как правило, ванные комнаты и даже кухни оборудовались уже во время эксплуатации. Поэтому, если вы решили покупать квартиру в таком доме, обратите внимание на материал перекрытий и состояние коммуникаций. Получить разрешение на перепланировку в таких домах практически невозможно, потому что почти все стены являются несущими. Стоит обратить внимание на состояние лепнины, балконов, козырьков и карнизов. В целом получается, что покупка квартиры-«сталинки» несет за собой высокие риски.

Одним из подвидов «сталинских» домов являются так называемые «кировки». Строились в 30-40 годы. Для строительства применялись далеко не самые лучшие материалы. Да и планировки в них нельзя назвать очень хорошими. Как правило, в «кировках» раньше были «коммуналки». Некоторые сохранились до сих пор. Вообще, очень часто происходит путаница – какая квартира «кировка», а какая «сталинка». Самым характерным отличием является деревянное перекрытие. У «сталинок» перекрытия в основном железобетонные, и строились «сталинские» дома в первую очередь для элиты того времени. «Кировки» строились изначально для рабочих. Отсюда прослеживается разница в качестве использованных для строительства материалов. Квартиры «кировской» серии стоят значительно дешевле. Если при выборе вы остановились на такой квартире, следует выяснить состояние перекрытий, которые уже вряд ли будут меняться даже при капитальном ремонте. Важно выяснить и состояние всех коммуникаций. Может оказаться, что затраты на ремонт будут очень высокими.

«Хрущевки» и «брежневки»

Дома постройки после 1956 г. известны всем – панельные, с негерметичными швами на фасадах, с низкой шумоизоляцией и крохотными кухнями. Массовое строительство таких домов продолжалось довольно долго. В то же время возводились дома из кирпича. В панельных домах из-за плохо обработанных швов между панелями, часто появляется влага, и, как следствие, возникает плесень. Кирпичные дома, как правило, этим не страдают, но, если вы облюбовали такой дом, обратите внимание на места возможного появления конденсата. Кроме того, владельцы квартир этих серий часто производили перепланировки. Это нужно обязательно выяснить. Главное, чтобы на перепланировку было своевременно получено разрешение, и она была законной. Иначе целостность дома подвергается большому риску, а вы можете быть оштрафованы.

Если вы приобрели квартиру этих серий и решили сделать ремонт с заменой деревянного пола, следует учесть, что слой цементной стяжки должен быть минимальным. В противном случае воздействие на перекрытия значительно вырастет, и может дойти до критического уровня.

Скорее всего, для уменьшения слышимости вам придется делать шумоизоляцию.

Современные дома

В настоящее время дома строят из железобетона, кирпича и панелей. При покупке квартиры из монолитного железобетона, следует помнить, что дом дает усадку в первые годы. Кроме того, в этих домах плохая шумоизоляция. Снаружи такие дома обычно облицовывают фасадными панелями, отличающимися по качеству.

Современный панельный дом, как «хрущевки» и «брежневки», может иметь повышенную влажность, а также не отличается хорошей шумо- и теплоизоляцией.

Для строительства кирпичного дома используют силикатный или керамический кирпич. Второй более надежен. Обратите внимание, если перед вами дом из кирпича более 9 этажей в высоту, наверняка кирпич в нем использован только для облицовки. Уровень шумоизоляция в таких домах довольно низкий.

Состояние мест общего пользования

Когда вы придете на просмотр квартиры, обратите внимание на состояние подъезда – чистоту и качество ремонта, как работает лифт, и на сколько в нем чисто. Чистые или покрытые надписями стены в подъездах скажут вам о многом. Входная группа в подъезд и состояние почтовых ящиков тоже помогут разобраться, какие соседи вас будут окружать. Постарайтесь поговорить с жильцами, которые проживают этажом выше и ниже, наверняка они расскажут интересные нюансы проживания в доме.

Состояние двора

При просмотре квартиры обратите внимание:
  • на благоустройство и озеленение двора;
  • есть ли место для паркинга;
  • оборудована ли детская площадка;
  • насколько близко остановка общественного транспорта или станция метро;
  • закрыта ли придомовая территория и есть ли охрана;
  • оборудован ли двор и подъезды системой видеонаблюдения.

Перечисленные условия повышают комфортность проживания, и их стоит выяснить.

Обслуживание дома

Выясните, кто оказывает коммунальные услуги и следит за общественным имуществом. Сделать это можно на сайте ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru/#!/houses). Поговорите с соседями и уточните, бывают ли проблемы с отключением воды, электроэнергии, газа. О качестве работы управляющей компании вы сможете узнать от жильцов и посмотрев отзывы в локальном чате.

Просмотр квартиры

Наконец, посмотрев двор и подъезд, вы пришли на просмотр квартиры. На что следует обратить внимание:
  • состояние пола. Сразу подумайте, будете ли вы его менять;
  • состояние потолка и стен. Посмотрите не только на обои на стенах – их заменить в случае необходимости не так сложно, и не так дорого. Обратите внимание насколько ровные стены и потолок, нужно ли их штукатурить и выравнивать. Такая работа стоит уже гораздо дороже, чем поклейка обоев;
  • состояние окон и балкона. Проверьте, насколько плотно закрываются, нет ли следов плесени, есть ли необходимость что-либо менять;
  • состояние коммуникаций. Если все закрыто плиткой или гипсокартоном, ремонт выглядит качественно, на коммуникации можно посмотреть через специальный люк, который позволяет иметь доступ к приборам учета и кранам для перекрывания воды. Попросите владельцев, чтобы они показали вам трубы. Обратите внимание, нет ли следов от подтеков у радиаторов отопления, насколько прочно они закреплены. Проверьте силу напора воды, не имеет ли она запаха, насколько чистая и прозрачная. Убедитесь в наличии счетчиков воды и их исправности;
  • состояние электропроводки, розеток и выключателей;
  • состояние газовых труб (они должны быть в открытом доступе) и наличие исправного счетчика – в случае, если в квартире есть газ;
  • состояние вытяжной вентиляции – при закрытых окнах и двери поднесите лист бумаги к вентиляционной решетке, если он «прилипает» к решетке, значит вентиляция в рабочем состоянии.

Не стесняйтесь все проверить и осмотреть. Ведь вы пришли на просмотр, не стоит ограничиваться беседой с собственником. Уточните у владельца, что он не будет забирать, а что оставит, к примеру, кухонную мебель или что-то другое. Включите это в договор купли-продажи. Если при осмотре вы обнаружите какие-то неисправности, сломанную плитку, обшарпанный пол или что-нибудь еще, не смущайтесь и попросите скидку. Ведь это рынок недвижимости, а это значит, что есть возможность поторговаться и снизить цену.

Важно! Перед покупкой необходимо убедиться, что учтены интересы всех собственников (включая детей, супругов и недееспособных граждан)

Стоимость квартиры

Постарайтесь определить адекватную стоимость выбранной вами квартиры. Это можно сделать, просмотрев несколько объявлений о продаже подобных квартир, расположенных в этом же районе или доме. Посчитайте, какая средняя цена за квадратный метр. В приложениях к телефону можно увидеть похожие квартиры, которые уже проданы. Наверняка владельцы скажут вам цену, за которую продали, если вы им позвоните. Обратите внимание на то, как долго висит объявление о продаже. Длительный срок – показатель, что цена явно завышена. После такой аналитики вы сможете хорошо ориентироваться в рыночных ценах и поймете, выгодно ли для вас приобретение квартиры по цене, запрашиваемой продавцом, или есть возможность попросить скидку, обоснованную вашими расчетами.

Пакет документов

Часто покупатели опасаются приобретать жилье на вторичном рынке из-за возможных рисков, связанных с документами. Начните с выписки из Росреестра (ЕГРН). Получить ее может любой человек, даже не являющийся собственником. В выписке находится вся информация об интересующем вас объекте – кто является собственником, как часто происходил переход права собственности, технические характеристики объекта недвижимости, находится ли в залоге и др.

ЕГРН: как получить выписку о недвижимости

Если вы уже решили купить квартиру, попросите владельца показать вам следующие документы:
  • документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство о приватизации, о праве на наследство;
  • технический паспорт БТИ и кадастровый;
  • согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников или собственником является несовершеннолетний;
  • справку о регистрации по месту жительства;
  • выписку из домовой книги;
  • справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Еще один совет – для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Вы заплатите за его услуги, но снизите до минимума возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь нотариус несет ответственность за законность заверенной им сделки, в том числе материальную.

Как купить квартиру в Москве

Рассказываем с чего начать, какой выбрать район, какие есть риски при покупке и как приобрести жилье в Москве в ипотеку.

Жизнь в столице наполнена большими возможностями, суетой и интересными событиями. Многие хотели бы купить квартиру и жить в этом замечательном городе. Рассмотрим несколько советов, которые помогут понять, какую квартиру купить, какой район лучше и на что стоит обратить внимание при покупке.

С чего начать поиск

Среди десятков тысяч предлагаемых квартир трудно сориентироваться и выбрать ту одну, единственную и самую лучшую. Чтобы облегчить задачу, сначала надо определиться, какая квартира больше нравится – в новостройке или со вторичного рынка. Потом нужно понять, где хочется жить – внутри или за МКАД. Затем стоит решить, какой необходим уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности, какое значение для вас имеет экологическая обстановка, и другие не менее важные вопросы. Постепенно конкретизируя желания, круг поиска сузится сначала до района, а затем уже и до конкретной квартиры.

Определившись с желаниями, теперь стоит посчитать свои материальные возможности. Чтобы найти баланс, нужно принять во внимание следующие факторы:
  1. Какой может быть для вас максимальная стоимость квартиры. Она может состоять не только из личных средств. Узнайте, какую сумму вы сможете получить от банка в качестве ипотечного кредита. В итоге вы легко определитесь, за какую цену нужно искать квартиру, чтобы ваш семейный бюджет оказался не перегруженным.
  2. Каким должен быть дом, в каком вы хотели бы жить. На этом этапе нужно определиться, каким вы видите свой будущий дом – небоскреб или обычный, из кирпича или панельный, территория двора должна быть закрытой или нет, обязательна ли для вас оборудованная детская площадка, нужно ли вам место для парковки.
  3. Какая площадь квартиры и планировка вас устраивает. На рынке предложены квартиры от студий до многокомнатных, с типовой или индивидуальной планировкой.
  4. Готовы ли к ремонту или вам нужна квартира с отделкой. Ремонт вы сможете сделать, учитывая свои предпочтения для комфортного проживания. Квартиры без ремонта стоят дешевле, но в конечном итоге, сумма за ремонт может превысить разницу между стоимостью квартиры с отделкой и без нее. Время на ремонт тоже потребуется, иногда этот процесс затягивается надолго.

Какой выбрать район

Москва состоит из 125 районов, объединенных в 12 округов. Для выбора нужного, разделим районы по основным критериям:
  • с низкой стоимостью жилья;
  • с высоким уровнем развития инфраструктуры;
  • с высокой стоимостью жилья (престижные).

Районы Москвы с минимальными ценами на квартиры

Самые низкие по стоимости квартиры расположены за МКАД, в Юго-Восточном АО – много панельных домов, в Южном АО, Северном АО.

Районы внутри МКАД:
  • Восточное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м² 191 тыс.руб. Плюс – граничит с лесопарком. Минус – нет метро;
  • Западное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м² 183 тыс.руб. Минус – вблизи находится промзона. Нет метро;
  • Выхино-Жулебино (ЮВАО). Средняя цена за м² 178 тыс.руб.;
  • Вешняки (ЮАО). Средняя цена за м² 189 тыс.руб.;
  • Бескудниково (САО). Средняя цена за м² 210 тыс.руб.;
  • Южное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м² 182 тыс.руб.;
  • Ростокино (СВАО). Средняя цена за м² 182 тыс.руб.;
  • Капотня (ЮВАО). Средняя цена за м² 193 тыс.руб.;
  • Восточное Дегунино (САО). Средняя цена за м² 210 тыс.руб.;
  • Западное Дегунино (САО). Средняя цена за м² 210 тыс.руб.;
  • Лианозово (СВАО). Средняя цена за м² 168 тыс.руб.;
  • Люблино (ЮВАО). Средняя цена за м² 161 тыс.руб.;
  • Северное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м² 206 тыс.руб. Плюс – граничит с Битцевским лесом.

За пределами МКАД выбор квартир значительно шире, их стоимость ниже, экология лучше. Если вы работаете на удаленке, или вас не пугает отдаленность от центра, можно остановить свой выбор на таких районах как:
  • Восточное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м² 123 тыс.руб. Плюсы – расположены 4 станции метро, большой парк;
  • Некрасовка (ЮВАО). Средняя цена за м² 174 тыс.руб. Поблизости Люберецкие водоочистные сооружения.
Привлекательны по цене квартиры, расположенные недалеко от МКАД в Крюково (170 тыс.руб.), Старом Крюково (170 тыс.руб.), Силино (170 тыс.руб.), Савелках (170 тыс.руб.), Матушкино (170 тыс.руб.), Роговском (85 тыс.руб.), Кленовском (85,5 тыс.руб.), Киевском (91,6 тыс.руб.), Новофедоровском (91,6 тыс.руб.).

Районы Москвы с высоким уровнем развития инфраструктуры

Если вы мечтаете, чтобы была возможность заниматься спортом, или у вас есть дети, то вам нужно присмотреться к таким районам как:

  • Крылатское (ЗАО). Средняя цена за м² 254 тыс.руб. Прекрасно подходит для занятий спортом. Поблизости два парка и Ромашковский лес;
  • Хорошево-Мневники (СЗАО). Средняя цена за м² 271,5 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много детских садов и школ;
  • Хорошевский (САО). Средняя цена за м² до 290 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много школ и детских садов;
  • Строгино (СЗАО). Средняя цена за м² 236 тыс.руб. Рядом находится остров-заповедник «Серебряный Бор» и Большой Строгинский затон;
  • Раменки (ЗАО). Средняя цена за м² 321 тыс.руб. Рядом МГУ и заказник «Воробьевы горы»;
  • Тимирязевский (САО). Средняя цена за м² 253 тыс.руб. Рядом Тимирязевский парк.

Престижные районы столицы

В Москве из 12,5 млн человек почти 800 тыс. проживают в центральных районах. Здесь расположена самая дорогая недвижимость России. Элитная недвижимость соседствует с самыми важными объектами и правительственными зданиями. В центре расположено много офисов. Уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности самые высокие. В центре расположено, в основном, вторичное жилье, потому что места для строительства нового жилья практически не осталось. Если что-то и строится, то цены в новостройках очень и очень высокие. Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья. Кроме того, следует учесть, что ставка налога на недвижимость выше, чем на жилье массового сегмента. Тарифы на обслуживание домов тоже одни из самых высоких. Районы, расположенные в пределах Садового кольца, относятся к элитному и премиум сегментам с одними из самых высоких цен на недвижимость в России:
  • Арбат (ЦАО). Средняя цена за м² 645 тыс.руб.;
  • Остоженка (ЦАО). Средняя цена за м² от 462 тыс.руб.;
  • Китай-город (ЦАО). Средняя цена за м² от 423 тыс.руб.;
  • Пресненский (ЦАО). Средняя цена за м² 485 тыс.руб.;
  • Сокол (САО) Средняя цена за м² 466 тыс.руб.;
  • Мещанский (ЦАО). Средняя цена за м² 427 тыс.руб.;
  • Басманный (ЦАО). Средняя цена за м² 282 тыс.руб.;
  • Тверской (ЦАО). Средняя цена за м² 499 тыс.руб.;
  • Якиманка (ЦАО). Средняя цена за м² 609 тыс.руб.;
  • Хамовники (ЦАО). Средняя цена за м² 740 тыс.руб.;
  • Дорогомилово (ЗАО). Средняя цена за м² от 331 тыс.руб.;
  • Замоскворечье (ЦАО). Средняя цена за м² 489 тыс.руб.

В этих районах цена квадратного метра выше, чем стоимость целой квартиры в некоторых регионах.

В пределах третьего транспортного кольца можно найти квартиру чуть менее престижную, но с ценой ниже при том же уровне комфортности проживания.

Ипотека

В Москве сейчас около 30 банков, которые предлагают ипотечные кредиты. Условия выдачи кредитов могут отличаться в зависимости от банка.

Многие банки работают с программами государственной поддержки ипотечного кредитования. Это означает, что ставка по кредиту будет ниже, чем у обычных ипотечных кредитов. Кроме того, если вы используете зарплатную карту какого-то банка, он может вам снизить ставку или уменьшить сумму первоначального взноса. Часто банки проводят акции, чтобы привлечь клиентов. Изучите их предложения – это поможет получить какие-то дополнительные льготы.

Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты в иностранной валюте. При этом ставка, как правило, более низкая. Но имейте в виду, если зарплату вы получаете в рублях, вам может быть невыгоден кредит в валюте из-за нестабильности курса рубля.

Часть банков предлагает ипотеку даже без первоначального взноса. Сначала посчитайте, выгодно ли это будет для вас в итоге. Ведь при этом увеличивается сумма кредита, ставка обычно немного выше и срок гашения увеличивается. Может получиться, что сумма переплаты будет значительной.

Как купить квартиру в ипотеку

Возможные риски при приобретении квартиры в новостройке

Разберем сначала возможные риски при покупке квартиры в новостройке. Как правило, они могут быть связаны с застройщиком. Он может сдать объект значительно позже указанного срока, а может и вовсе не достроить дом, оказавшись банкротом. Конечно, времена, когда застройщик собрал деньги дольщиков и скрылся, прошли. Но, прежде чем заключать договор с девелопером, постарайтесь собрать всю возможную информацию о его репутации. Почитайте отзывы тех, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика, выясните, как часто застройщик выступал ответчиком, и какие суммы он должен выплатить по решению суда. Если суммы большие, он вполне может обанкротиться. Проведенный вами анализ информации поможет выбрать надежного девелопера.

Покупая квартиру в еще строящемся доме, можно сэкономить значительную сумму. На начальных стадиях строительства экономия может составлять до 30-40% от стоимости квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме. Конечно, при покупке на стадии закладки фундамента риски довольно высокие, но интересы дольщиков и их права защищает закон 214-ФЗ.

Если вы купили квартиру в новостройке, и что-то вас не устраивает, изложите письменно свои претензии застройщику. Возможно, это будет требование неустойки за нарушение сроков, некачественно выполненные работы или что-то другое. Факт нарушения условий договора долевого участи (ДДУ) нужно доказать. Обязательно соберите все возможные документы, подтверждающие ваши требования. Более правильно и быстро составить претензию сможет юрист, специализирующийся на работе с недвижимостью.

Если девелопер не принимает никаких мер по удовлетворению ваших требований, обратитесь в надзорный орган Москомстройинвест. Эта организация осуществляет контроль за работой девелоперов Москвы. Если и это не помогло, придется подать исковое заявление в суд. Как правило, это уже крайняя мера, до суда дело доходит не так часто.

Возможные риски при приобретении квартиры на вторичном рынке жилья

При покупке квартиры на «вторичке» может возникнуть ряд проблем. Но их можно избежать, если перед сделкой проверить как само жилье, так и документы на него. На просмотре внимательно изучите квартиру, присмотритесь к качеству ремонта и состоянию сантехники, окон, дверей, пола. Выясните, не было ли перепланировок. Если были, узнайте, согласованы ли они. Если внешний вид квартиры вас устраивает, переходите к изучению документов. Чтобы впоследствии сделку не признали недействительной, уделите документам особое внимание.

Перечень основных документов:
  1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  2. Письменное согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.
  3. Согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  4. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о наличии или отсутствии прописанных. Особенно важно, если прописаны несовершеннолетние.
  6. Согласие всех собственников на сделку.
  7. Существуют ли какие-либо обременения на квартиру.
  8. Выписка из ЕГРН.
  9. Технический паспорт БТИ.
  10. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера.

Много рисков за собой несет покупка квартиры, доставшейся по наследству. Могут появиться неизвестные наследники, которые не получили свою долю наследства. Для подстраховки в договоре купли-продажи занесите условие, что разрешение подобных споров полностью берет на себя продавец квартиры.

Если вы вдруг нашли квартиру, цена которой очень низкая, будьте бдительны. Часто по низкой цене квартиры продают мошенники. В этом случае внимательнее проверяйте документы. Может быть, вам повезло, и собственник готов как можно быстрее получить деньги, попав в определенную жизненную ситуацию. Но такие случаи встречаются очень редко.

Для заключения сделки стоит обратиться к нотариусу. Эта услуга платная, но помощь нотариуса избавит вас от ненужных рисков.

Прислушайтесь к этим советам. Они наверняка помогут вам сделать правильный выбор при покупке квартиры.

Как купить квартиру в ипотеку

Рассказываем об основных этапах покупки квартиры в ипотеку, о вариантах господдержки и льготах и какие документы потребуются для заявки на получение ипотечного кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита для приобретения квартиры небыстрый и может растянуться до нескольких месяцев. Неважно, в какой банк решил обратиться заемщик – во всех банковских учреждениях и для всех граждан процедура выглядит одинаково. Состоит она из нескольких этапов. Владея информацией о порядке и правилах оформления ипотеки, заемщик сможет пройти все этапы быстрее и спланировать время, необходимое для покупки квартиры.

Покупка квартирыв ипотеку
Как правильно взятьипотечный кредит на жилье?

10 шагов для оформления ипотеки

Для оформления ипотечного кредита можно обратиться к профессионалам – риэлторам или кредитным брокерам. Не надо думать, что они все сделают за вас. Они смогут взять на себя лишь часть обязанностей. Их услуги платные – об этом тоже нужно знать. В принципе, особых навыков не требуется, и заемщик сможет сделать все своими силами.

Шаг 1. Выбор банка

Сначала следует проанализировать условия, предлагаемые разными банками. Процентная ставка может отличаться. Действующие программы государственной поддержки позволяют получить ипотеку со сниженной кредитной ставкой. Нужно лишь выяснить, какие именно банки предлагают такие условия. Стоит подобрать несколько приемлемых вариантов в разных банках, чтобы увеличить вероятность получения одобрения на оформление ипотеки.

Обычно к заемщикам банки предъявляют следующие требования и условия:

  • существуют ограничения по возрасту – от 21 г. на дату оформления и до 70 лет к моменту полного погашения кредита;
  • заемщик должен быть трудоустроен, стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев;
  • данные по заработной плате заемщика;
  • данные о созаемщике – человеке, который вместе с заемщиком несет совместную ответственность по кредитному договору.

При выборе банка следует выяснить максимальную сумму кредита, возможность досрочной выплаты кредита и другие ипотечные условия. Немаловажную роль играет надежность банка, которую тоже желательно знать.

Пройдите тест и получите список банков, где Вам гарантированно одобрят ипотеку

Ответьте на вопросы, чтобы получить помощь бесплатно

Шаг 2. Заявка на ипотеку и сроки ее рассмотрения

Заявки лучше подать одновременно в несколько выбранных банков. В случае отказа в одном, могут одобрить в другом. Одобрение заявки не несет за собой обязанность заключения кредитного договора. Заемщик ничем не рискует, получив одобрение в нескольких банках. Наоборот, у него появляется возможность выбора более выгодных условий. Срок рассмотрения заявки зависит от банка, и может составлять от 3-х дней до 2-х месяцев. За этот период служба безопасности проверяет данные, предоставленные заемщиком и его платежеспособность.

Шаг 3. Поиск квартиры.

С поиском квартиры стоит подождать до получения одобрения на выдачу кредита. Банк не всегда готов выдать заемщику сумму, указанную в заявке. Чаще всего предлагается сумма меньше (как и в случаях с обычным, а не только ипотечным кредитом). Одобренная заявка действительна в течение 3-х месяцев. За это время нужно найти квартиру, стоимость которой будет соответствовать одобренной банком сумме. Если с поиском квартиры заемщик не уложился в три месяца, банк может продлить срок по заявлению заемщика.

Шаг 4. Оценка приобретаемой квартиры

Сумма ипотечного кредита зависит от стоимости квартиры. Она не может быть «взята с потолка» и рассчитывается на основании оценки. Банк никогда не укажет в договоре фиктивную стоимость квартиры. Некоторые банки оценку производят своими силами, а стоимость услуги входит в сумму ипотечного кредита. Чаще банк предлагает заемщику обратиться к независимым экспертам, которые имеют право производить оценку. На оценочную стоимость квартиры влияют ее состояние, место нахождения, транспортная доступность и многое другое. Полученное от экспертов заключение передается в банк.

Следует учесть, что обычно полную стоимость квартиры банк не обеспечивает. Как правило, сумма кредита не превышает 85% от стоимости, указанной в оценочном заключении. Недостающую сумму заемщик должен оплатить своими силами, и это будет являться первоначальным взносом. Сумма первоначального взноса может варьироваться в зависимости от банка, это нужно учесть при его выборе.

Шаг 5. Согласование с банком выбранной квартиры.

Выбранная заемщиком квартира должна соответствовать требованиям банка и нормам, установленным для жилых помещений. Прежде всего жилье должно быть благоустроено: подведено электричество, подключено водоснабжение и отопление. Квартира должна быть ликвидной, чтобы не возникло проблем с ее быстрой продажей, если вдруг заемщик не сможет выполнять обязательства перед банком. Квартира в доме под снос или ветхом вряд ли устроит банк.

Кроме того, банк обязательно проверит юридическую историю квартиры. Например, на основании чего получено право собственности (договор купли-продажи, наследство и др.), нет ли среди собственников несовершеннолетних или недееспособных. Это делается для оценки риска банка признания сделки недействительной в случае ее опротестования третьими лицами.

Если квартира соответствует всем требованиям банка, наступает следующий этап.

Шаг 6. Оформление договора на кредит.

Это самый главный этап. С момента подписания договора у банка и заемщика возникают определенные права и взаимные обязательства.

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:
  • сумма кредита;
  • срок и порядок предоставления кредита заемщику;
  • размер процентной ставки;
  • срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.
Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.

Не стоит выбирать датой ежемесячного платежа по ипотеке последний день перед зарплатой

Шаг 7. Получение денежных средств.

В соответствии с условиями договора, денежные средства банк переводит на счет продавца, либо в депозитарную банковскую ячейку. Способы получения денежных средств продавцом могут быть различными, но в любом случае непосредственно к заемщику деньги не поступают. Банку нужна безопасность выданных средств. Ее гарантией является совершение сделки купли-продажи, и получение продавцом оплаты за квартиру.

Шаг 8. Нотариальное удостоверение сделки

Обращение к нотариусу для удостоверения сделки не является обязательным. Но банки нередко предъявляют такое требование в качестве гарантии.

Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно.

Для снижения возможных рисков, покупателю стоит обратиться к нотариусу и заверить сделку. Несмотря на то, что придется понести дополнительные расходы, это поможет избежать возможных негативных последствий. Ведь нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе и материальную.

Шаг 9. Регистрация перехода прав собственности

После заключения договора купли-продажи квартира становится собственностью покупателя. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРН. В результате новый владелец получает свидетельство о праве собственности. Обычно ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого жилья. Поэтому свидетельство часто хранится в банке в качестве гарантии возврата полученного кредита. Срок регистрации в ЕГРН не превышает 30 дней.

Шаг 10. Страховка

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является обязательное страхование приобретаемой недвижимости. Банк может потребовать застраховать жизни заемщика и созаемщиков.

Страхование является гарантией возврата денежных средств банку в случае порчи недвижимого имущества или несчастных случаев.

Страхование недвижимости при ипотеке является обязательным

Страховку можно оформить сразу после заключения ипотечного договора, не дожидаясь получения выписки из ЕГРН о регистрации. Банк может предложить заемщику скидку на страховку, если она оформляется в банке.

Кроме этого есть еще страхование жизни и здоровья заёмщика. Эта страховка не обязательная по закону и от нее можно отказаться и сэкономить некоторую сумму, но в ответ банки могут повысить процентную ставку. Вполне возможно, что ежемесячный платеж увеличится и экономии в итоге не будет.

После прохождения всех 10 этапов заемщик обязан соблюдать условия договора и своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту.

Заселиться в приобретенное жилье заемщик может сразу после получения права собственности.

Возможные трудности при оформлении ипотечного кредита

Заемщику стоит внимательно ознакомиться с условиями банка. Ипотека может быть выдана на срок до 20 лет. Длительный срок позволяет минимизировать сумму ежемесячного взноса. Бывает, что через какое-то время финансовые возможности заемщика позволяют выплатить сразу всю оставшуюся сумму. Важно выяснить, можно ли погасить кредит досрочно. Часть банков устанавливает ограничение максимальной суммы ежемесячного платежа в 40% от дохода, получаемого заемщиком.

Срок кредита 15-20 лет является оптимальным

Жизненная ситуация иногда складывается так, что заемщик не может своевременно внести очередной платеж. Важно не допускать просрочки и обратиться в банк с заявлением. Существуют «ипотечные каникулы», которые могут быть предоставлены заемщику. На период каникул банк дает разрешение на приостановку выплат на срок до 6 месяцев. Но этим правом заемщик может воспользоваться только два раза. Первый раз по базовому закону об ипотечных каникулах, второй – по закону, вступившему в силу с 2020 г., разрешающему отсрочку выплат на полгода при снижении доходов на 30%.

Во время каникул сумма непогашенного кредита не изменяется. После их окончания заемщик обязан выполнять свои обязательства перед банком.

В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 30-40% от семейного дохода

Непогашенный просроченный ипотечный кредит может привести к потере квартиры. Квартира находится в залоге у банка. Для возмещения неполученных средств банк имеет право продать ее на публичных торгах. Если квартира будет реализована за сумму, превышающую размер долга, заемщику возвращают излишки. Но на торгах обычно имущество реализуется за более низкую стоимость, чем приобреталось. Если вырученной суммы от продажи с торгов недостаточно для гашения кредита, банк вправе возместить понесенные убытки, реализовав другое имущество заемщика.

Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.

Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.

Постарайтесь сделать первоначальный взнос максимально большим. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Материнский капитал:
при рождении первого ребенка 483 тыс. ;
при рождении второго 639 тыс.

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Выгоднее уменьшать срок ипотеки, это значительно снизит переплату по процентам

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Можно ли рассчитывать на различные ипотечные льготы?

Да, сегодня гражданам РФ доступен целых ряд ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку жилья на выгодных условиях.

Ипотека с господдержкой под 7%.
Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье в ипотеку по ставке не выше 7% до 1 июля 2022 года.

до 7%
Ставка
до 20лет
Срок кредита
от 15%
Первый взнос
до 3млн.₽
Стоимость

Семейная ипотека.
Семьи, в которых родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке не более 6%. Программа также распространяется на семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью.

до 6%
Ставка
до 30лет
Срок кредита
от 15%
Первый взнос
до 12млн.₽
Стоимость

Дальневосточная ипотека.
Молодые семьи, которые планируют приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 2% или готовое жилье в сельских поселениях, а также взять льготный кредит на строительство дома на любом земельном участке.

до 2%
Ставка
до 20лет
Срок кредита
от 15%
Первый взнос
до 6млн.₽
Стоимость

Сельская ипотека.
Распространяется на сельские местности страны. Позволяет взять кредит по ставке до 3% на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках, а также на строительство и приобретение частного дома.

до 3%
Ставка
до 25лет
Срок кредита
от 10%
Первый взнос
до 5млн.₽
Стоимость

Региональные программы.
В некоторых субъектах РФ реализуются свои собственные ипотечные программы, условия которых определяются на региональном уровне. Ознакомиться с ними и узнать детали можно в администрации вашего региона.

Ипотека на другую недвижимость

Ипотеку можно получить на строительство дома, на приобретение готового загородного дома или таунхауса. При этом сумма первоначального взноса может быть больше, чем при покупке квартиры. Вообще, банк обычно дает согласие на выдачу до 85% от стоимости объекта недвижимости, но при оформлении ипотеки на строительство, сумма может быть ограничена 50% от запрашиваемой.

Трудности могут возникнуть при покупке жилья в ипотеку в строящемся доме. Существуют риски несвоевременного завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Банк может одобрить кредит, если застройщик сотрудничает с банком по партнерским программам.

Возможные дополнительные нюансы

Оформление ипотеки обычно происходит по указанному выше порядку. Все же некоторые банки могут иметь другие требования. Например, не всегда запрашивают справку о доходах. В этом случае ставка по кредиту окажется выше.

Если заемщик не уложился в отведенные три месяца для поиска квартиры, банк может запросить новую справку о доходах.

Улучшенные условия банки могут предоставить заемщикам, которые уже обслуживаются и имеют зарплатную карту этого банка.

Покупаем квартиру безопасно

Приобретение квартиры связано с рисками, которые, к сожалению, являются проблемой исключительно покупателя. И эти риски лежат не только в юридической области, но возникают и на других этапах покупки квартиры. Но если на первых шагах (поиск квартиры, просмотр) основной риск — это подбор не самой лучшей квартиры из представленных или плохо проведенный торг. То юридические проблемы могут привести к потере всей квартиры или значительным финансовым издержкам.

Как же купить квартиру безопасно?

ПОИСК ВАРИАНТОВ, ПРОСМОТРЫ, ТОРГИ

купить квартиру безопасноПоследовательность действий по покупке недвижимости можно условно разбить на два этапа. Первый этап содержит всё, что находится до момента фиксации выбора объекта в виде аванса или задатка (или другого соглашения):  просмотр баз данных, звонки продавцам, просмотр понравившихся вариантов и обсуждение особенностей будущего приобретения.

Желательно уже на первом этапе определиться с тем, как вы будете действовать дальше — самостоятельно или при помощи риэлтора. И я рекомендую уже на первом этапе обращаться к профессионалам.

Да, действительно, есть такая услуга (в том числе и в нашей компании), как проверка юридической чистоты и сопровождение сделки по квартире, которую человек нашел самостоятельно. И стоит она дешевле, чем комплексная услуга.

Но есть два нюанса. Первое, если вы обращаетесь за юр.экспертизой, то услуга будет выполнена и в случае, если по её результатам квартиру купить нельзя. Так как она окажется юридически «грязной». А это значит, что деньги на услугу вы потратили, а квартиру купить не можете. При этом, если юридические проблемы будут обнаружены при комплексной услуге, то финансовых потерь у вас не будет. Это коммерческие риски компании.

Второе — это поиск квартиры. Вам нужно быть уверенным в своих силах. Я сейчас не говорю про доступность информации. Все объявления о продаже недвижимости давным-давно являются открытой информацией. Времена, когда у агентств недвижимости были свои закрытые базы данных, прошли. И если вам кто-то говорит иное, то он обманывает.

Я же говорю и про время, и про деньги. Время — это поиск квартиры. Практика показывает, что профессиональный агент находит квартиру в среднем за 5-7 просмотров. Если же человек ищет самостоятельно, то он проводит более 15 просмотров.

Деньги. Агент владеет ситуацией по продаваемым в этом и соседних районах квартирах. Он понимает какие нюансы, в том числе и правовые, могут влиять на стоимость. А значит, понимает в каких пределах можно вести торг. Вам же придется это всё изучать самостоятельно.

Ну, и при этом, еще вам нужно стать хорошим переговорщиком, чтобы грамотно провести торг. Чаще же всего я встречаю ситуации, когда весь торг выглядит как простое предложение о снижении цены на какую-то сумму, без должного обоснования. Понятно, что в таком случае скидка будет минимальной. А вот аргументированный торг, учитывающий в том числе и психологические особенности продавца, позволил бы получить большее снижение цены.

И снова время. Хороший специалист еще при звонке уточняет нюансы возникновения права собственности и планируемой схемы сделки. И сразу понимает есть смысл смотреть такую квартиру или нет. А тем более вносить за неё предоплату.

Если же человек занимается поиском самостоятельно, то чаще всего такого рода вопросы у него возникают на самом последнем этапе. А иногда бывает и после внесения аванса. И только потом он узнает, что купить квартиру не может. И теряет как минимум время, а как максимум ещё и деньги. Особенно, если соглашение о предоплате было составлено «на коленке», без должного юридического сопровождения.

Но вот объект выбран, и наступает следующий этап. И если первый этап, как я уже и писал выше, скорее про временные издержки. Возможные финансовые потери, даже при наличии плохо проведенных торгов, составят не более нескольких сот тысяч рублей. А скорее намного меньше. То следующий этап с точки зрения финансовых рисков намного важнее, так как его неправильное прохождение может привести к многомиллионым потерям, а именно к потере квартиры.

Заявка на безопасную сделку

ГОТОВИМСЯ К СДЕЛКЕ

Итак, мы выбрали недвижимость, заключили соглашение о предоплате (в рамках которого, в том числе, описали всю процедуру сделки и последовательность действий до и после неё) и переходим к следующему этапу.

Что он в себя включает:
  • проверка юридической чистоты квартиры и «надежности» продавца,
  • составление, согласование и подписание договора купли-продажи
  • организация взаиморасчетов по сделке
  • регистрация перехода права собственности,
  • получение документов с регистрации,
  • приём недвижимости и подписание акта приёма-передачи.
ГОТОВИМСЯ К СДЕЛКЕ

В Интернете очень много информации о том, как делать каждый этап. И, к сожалению, это часто играет плохую роль. Знание и умение применять эти знания на деле — совсем разные вещи. Да и знания, чаще всего в Сети выложены не всегда полные и всегда не систематизированные.

Поэтому я часто встречаю ситуации, когда люди, действующие самостоятельно, отказываются от очень хороших вариантов квартир, только потому, что считают их покупку рискованной. А на самом деле никаких рисков нет. Это часто касается квартир, находящихся в залоге у банков. Объектов полученных по наследству.

С последним, действительно много рисков. И правильно, что непрофессионал изначально отказывается от покупки такой квартиры. Лучше уж никакого риска, чем непонятный риск. Но именно в непонятности и вся проблема. Профессионал четко понимает где и какие есть риски. А обыватель думает, что отказавшись от рассмотрения квартир по наследству он избегает всех рисков и смело покупает квартиру, право на которую возникло по другим обстоятельствам. Не понимая, что в ней проблем не меньше, а часто даже и больше.

При этом и ту «наследственную» квартиру, от которой он отказался, и которая может быть обладает лучшими характеристиками, можно было бы спокойно покупать.

Вот свежий и очень показательный пример.

Я довольно часто привожу этот пример, потому что он очень хорошо отражает мои слова.

Квартира в новом доме. Право собственности возникло на основании договора переуступки права требования. Т.е. первый «владелец» заключил договор долевого участия, а потом продала права требования по нему нашему продавцу.

Что тут можно проверять? Идеальные же документы. Правда? Да. Документы идеальные, хотя, конечно, вопросы мы некоторые зададим. А вот личности продавцов и источники финансирования нам будут очень интересны. А будут ли они интересны тому, кто действует самостоятельно? Скорее всего нет. Возьмет такой человек с продавца справку о не состоянии в  наркологическом и психоневрологическом диспансерах (при этом не понимания их настоящего значения) и успокоится.

И будет не прав. Потому что нужно будет поинтересоваться как обстоят дела с признаками банкротства у текущего собственника. Как давно была переуступка, и если не очень, то что на этот же счёт у предыдущего «владельца». А как проводилась оплата по ДДУ? И вот на этом этапе как раз мы и нашли проблему.

Дело в том, что первый «владелец» новостройки, оплату производила с использованием ипотеки. А ипотеку частично погасила средствами материнского капитала.

А раз так, то она была обязана дождаться оформления права собственности, затем наделить в квартире детей долями. И уже затем продавать её с получением разрешения органов опеки.

И, понятно, что ничего этого сделано не было. Она переуступила права требования, а про обязательство наделить детей долями забыла. Специально или нарочно нам уже было не важно. Факт один — нарушены права детей и при первой же проверке пенсионным фондом исполнения обязательства это будет выявлено. А дальше оспаривание сделки по переуступке права со всеми вытекающими для покупателя последствиями.

Так что мы от такой покупки для нашего клиента отказались. Но продавец, узнав об этом, квартиру с продажи не снял. И я вас уверяю, он найдет своего покупателя, которому её продаст.

Поэтому, если на первом этапе, я рекомендовал нанимать профессионала, но не настаивал. То на втором этапе без него точно не обойтись.

Кто это должен быть

Обязательно юрист. И обязательно юрист — жилищник. А не любой человек, имеющий юридическое образование. У юристов есть свое разделение по сферам. И тот, кто занимается корпоративным правом не очень хорошо разбирается в жилищном праве. Это как у хирурга спрашивать совет про лечение зубов. У него общее понимание есть, а детали он знать не будет.

Если вы будете нанимать компанию для полного сопровождения второго этапа. То понадобится два специалиста: риэлтор и юрист. Один будет отвечать за подготовку к сделке, другой за юридическую составляющую.

В принципе, это может быть и один специалист, совмещающий в себе две ипостаси. Но бойтесь риэлторов, которые не имеют юридического образования и работающих без юриста.

Какой бы опыт работы у них не был, они не юристы. Они не защищали ни разу дело в суде. Они не знаю, как суд будет расценивать те или иные обстоятельства. Они не знают обо всех изменениях законодательства. Они знают только те ситуации, с которыми сталкивались сами или слышали от знакомых коллег. Но в этих знаниях нет глубины.

А теперь сравните это с юристом, специализирующемся на сделках с недвижимостью. Через него проходят сотни сделок в год, с которыми работают разные риэлторы. Он мониторит изменения законодательства. Читает судебную практику. Сам принимает участия в судах.

Банально. Если у вас такой риэлтор (без юриста) и вы сомневаетесь в моих словах, спросите у него, какие сроки исковой давности по оспоримым и ничтожным сделкам, чем оспоримые сделки отличаются от ничтожных, какими статьями гражданского кодекса это всё регламентированно? Является ли доверенность сделкой, а завещание? Какая статья ГК РФ регламентирует сохранение права пользования жилым помещением? При каких обстоятельствах третье лицо, прописанное в квартире, сохраняет право пользования в случае его продажи?

Это минимальный набор вопросов из сферы юридической экспертизы. И я вас уверяю, что большинство риэлторов, даже с большим опытом работы, затруднятся на все эти вопросы ответить.

И не страшно, если ваш риэлтор скажет, что он не знает ответ, но спросит у СВОЕГО юриста. Страшно, если он будет искать ответы на эти вопросы в поисковиках или на форумах, а на юристе будет экономить.

Ну, и чтобы совсем была понятна моя позиция. У меня опыт работы в сфере недвижимости более 20 лет. Средний стаж работы экспертов нашей компании более 16 лет. И у нас в компании есть профессиональный юрист-жилищник. Зачем нам тратить на него деньги, если мы все такие опытные? Потому что мы понимаем его необходимость.

Что же еще должно быть помимо юриста-жилищника?

Ещё нужен договор с компанией или частным специалистом, в котором будет явно прописано обязательство по проведению юридической проверки. Чтобы вы могли в случае проблем доказать в суде, что нанимали таких профессионалов. Это увеличит ваши шансы на признание вас добросовестным приобретателем, а значит и на сохранение квартиры или денег.

Так же нужно письменное заключение о результатах правой экспертизы. Которое так же подтвердит, что экспертиза вообще проводилась. К сожалению, многие риэлторские компании, а уж частные риэлторы и подавно, пренебрегают этим документом. И о том, что квартира проверена сообщают на словах. А слова, как известно, «к делу не подошьёшь».

И будет хорошо, если по результатам обслуживания, компания или юрист, или частный маклер (работающий с юристом) выдаст вам какой-то документ, регламентирующий ответственность за плохую экспертизу. К примеру, наша компания выдает Гарантийное обязательство, которым мы обещаем, что в случае возникновения претензий к праву собственности наших клиентов, мы за свой счет обеспечим правовую и судебную поддержку клиента.

На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?

  • Количество собственников. В особенности, требуется уточнение наличия граждан, не достигших 18-летнего возраста либо имеющих очень серьёзные проблемы со здоровьем, отбывающих службу в Вооружённых Силах РФ либо тюремный срок в исправительных учреждениях Федеральной системы исполнения наказаний; Количество прописанных граждан и на каком основании осуществлялась прописка. Есть положения законодательства РФ, согласно которым лишение прописки невозможно даже в судебном порядке;
  • Долговые обязательства продавца
  • Устройство квартиры. Соответствует ли оно реальному положению дел, отсутствуют ли незарегистрированные изменения планировки;
  • Внешний вид недвижимости. Новые и привлекательные обои могут скрыть плесень, а потолки заливы соседями; Цена. Явное занижение стоимости, по сравнению с конкурентами, заставляет подумать о нечистоте недвижимости с юридической точки зрения;
  • Перечень владельцев недвижимости. Когда осуществляется частая перепродажа жилья, требуются добавочные проверочные мероприятия;
  • Благонадёжность торговца. При минимальном наличии оснований подозревать его в неблагонадёжности, требуется отказ от покупки;
  • Кто осуществляет продажу де-юре.
  • Требуется запрос у собственника всей необходимой документации. Адекватные владельцы спокойно предоставят требуемые документы (если, конечно, их перечь не является избыточным). При явном подозрении в сокрытии требуемой информации – требуются дополнительные проверочные мероприятия;
  • При приобретении недвижимости с евроремонтом и мебелью, требуется соответствующее отражение в соглашении либо ином документе.

Это примерный, а не исчерпывающий перечь действий. Каждая недвижимость уникальна, каждый из указанных выше ситуаций может привести к определённым трудностям, последствием которых может стать лишение недвижимого имущества.

Зачем мне проверка, если я беру ипотеку? Банк и страховая ведь всё проверят.

Существует заблуждение, что банк и страховая компания проверяют квартиру. Поэтому ипотечнику можно не беспокоиться.

Но давайте разберёмся так ли это.

Банк. Юристы банка смотрят на текущие документы, на их соответствие законодательству. Не более того. Ни о какой проверки предыдущих переходов права собственности речи не идет. Банку это особо и не нужно.

У него, во-первых, есть страховая компания. А, во-вторых, если у вас заберут квартиру по суду, это не значит, что ваш долг перед банком будет погашен. Вы всё так же будете должны платить деньги по кредиту. Конечно, за минусом суммы, которую возместит страховая. Если она возместит..

Страховая. Тут ипотечники совершают самую частую ошибку. Их мысли какие. Ну, если банк не делает глубокую проверку квартиры, так как есть страхование, то уж страховая-то должна досконально всё проверить. Страховая ведь деньги, если что выплачивает.

Но почему-то никто не задумывается над самым простым сравнением. Если у меня страхование автомобиля КАСКО, разве это значит, что я не попаду в аварию?! Страховая компания занимается не доскональной проверкой, а оценкой рисков. Если риск приемлем, то титул собственника страхуется. Это важный момент. Не отсутствие рисков. А приемлемый уровень риска. Как этот приемлемый уровень отразится конкретно на вас, никого не волнует.

Ну, так страховая, если что и вернет деньги. Это правда. При ипотечном страховании выплаты происходят практически всегда. Но! Первое, титул собственника страхуется всего на три года. А если «страховой случай» произойдет позже?

Второе, а какую сумму вам вернут? Только размер остатка по кредиту. Первоначальный взнос, выплаты процентов и тела кредита никто не вернёт.

Так что ваше право действовать так, как вы желаете. Но я всегда рекомендую во всех делах доверять профессионалам. Не даром говорится, что «пироги должен печь пирожник, а сапоги точить сапожник»

А если вы сомневаетесь в том, как выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры, то можете воспользоваться критериями выбора риэлторской компании.

Как выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры

Покупка квартиры – очень ответственный процесс. Во-первых, речь идет о крупной сумме денег, во-вторых, от удачности сделки зависит комфорт дальнейшей жизни покупателя. Ну, и конечно же, вопрос проверки юридической чистоты квартиры никто не отменял. Но как же выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры? Ведь все риэлторские компании обещают одно и тоже: поиск, проверка, сопровождение, но у них часто разная стоимость услуг. Да и результат тоже, часто очень отличается…

Рекомендации?

Да, обязательно. Но рекомендация — это лишь один из «фильтров» выбора агентства недвижимости, но никак не критерий отбора. Поясню. Предположим, вы хотите выбрать какой-нибудь товар. Вы ведь сначала определите технические характеристики, затем на сделаете выборку по цене и посмотрите рекомендации. Возможно вы пойдете в другом порядке и сначала посмотрите обзоры, рекомендации, а затем сделаете выборку по характеристикам и цене. Но в любом случае, рекомендация не будет для вас единственным основанием для покупки товара. Точно такой же логикой нужно руководствоваться для выбора агентства недвижимости. Иначе вы, фактически, совершаете «слепой выбор», не понимая что именно вам предлагают за ваши деньги. «Как это? — спросите вы. — Ведь я хочу просто купить (или продать) квартиру. Что может быть разного в этом процессе у агентств недвижимости?». Но разница есть. Давайте про неё поговорим.

Штатные специалисты

Например, в разных агентствах недвижимости могут быть разные штатные единицы. Я сейчас говорю не про администраторов, айтишников, бухгалтеров. Хотя наличие администратора может сыграть значительную роль в доступности агентства по телефону, а айти-специалист обеспечит работоспособность компьютеров. Но речь пойдет про сотрудников, которые имеют отношение непосредственно к процессу продажи или покупки квартиры. Это юрист, ипотечный брокер, руководитель, фотограф, маркетолог и т.п. Эти специалисты не обязательно должны быть в штате компании. Кто-то (или все они) может быть привлеченным специалистом. Но суть в том, что они или есть в компании (а значит, и в её сервисах) или их нет.

А что означает наличие этих специалистов?

Это безопасность проведения сделки, контроль работы агента, решение нестандартных ситуаций, красивые объявления о продаже и т.п. То есть те самые «технические» характеристики, на основе которых можно сделать выбор о содержании услуги. И исходя из наличия или отсутствия тех или иных специалистов, можно сделать вывод об обоснованности запрошенной компанией стоимости услуг.

Причем наличие некоторых специалистов может быть не очевидной необходимостью на первый взгляд, а реально этот сотрудник может оказать ключевое значение для всей сделки.

Например, зачем продавцу квартиры наличие в компании ипотечного брокера? Он же продает квартиру, а не берет ипотечный кредит.

А если нашелся покупатель-ипотечник? А таких сейчас большинство. Кто подскажет риэлтору, что у него нельзя брать аванс, потому что ваша квартира не подходит под условия банка-кредитора? Или поможет решить проблемы, которые могут возникнуть в общении с банком? Кто через кураторов банка согласует сложные схемы? Именно ипотечный брокер. Поэтому, выбирая агенство недвижимости по такому параметру не отсекайте сходу «ненужных специалистов», а интересуйтесь какую роль будет играть этот сотрудник в вашей сделке.

Что еще может быть критерием выбора агентства недвижимости?

Всё что угодно. Важность того или иного критерия — это лично ваш выбор. Кому-то очень важно, чтобы компания была членом какой-нибудь ассоциации или чтобы компания имела награды. Так как это косвенно подтверждает уровень компании и качество её работы. А кто-то посчитает эти факторы совершенно не значительными и не будет обращаться на них внимание.

  • компания крупная или не большая
  • есть в компании контроль качества работы риэлторов или риэлтор сам-себе начальник.
  • заключает компания договор на оказание услуг или работает «устно»
  • готово ли агентство вносить правки в договор или это «установленная форма, которую нельзя менять»?
  • о результатах юридической экспертизы вам сообщат письменно (с официальной печать и подписью) или на словах
  • легко ли дозвониться до руководства компании, если возникла проблема
и многие другие критерии, которые вам очень важны.

И именно уже на основе наличия или отсутствия важных вам критериев нужно сравнивать стоимость услуг агентств недвижимости. После (или до) этого можно сделать еще одну «фильтрацию» по отзывам/рекомендациям. Только так вы сможете сделать выбор не на основе субъективной оценки того, кто вам дал рекомендацию, а объективно по параметру: цена/качество.

Кстати, у нас на сайте вы можете посмотреть примерный список вопросов для выбора агентства недвижимости.

А сам риэлтор важен?

Важен и ещё как. Психологическую совместимость никто не отменял. Поэтому обязательно пообщайтесь с агентом, спросите у него как именно он планирует искать вам квартиру: будет вам сбрасывать все варианты на выбор или сам будет делать какой-то первоначальный отсев.

Последите за своими ощущениями. Нравится вам общаться с этим человеком или разговор с ним вызывает дискомфорт? Это важно, так как именно этот конкретный риэлтор будет помогать вам выбрать квартиру, в который вы будете жить несколько лет. И его мнение может сыграть в этом выборе значительную роль.

Причём, если друзья порекомендовали вам конкретного риэлтора, то это не значит, что не нужно проверять работу агентства недвижимости, в котором он работает по озвученным выше критериям. Обязательно нужно!

Как отличить хорошего риэлтора от плохого при покупке квартиры

Но, что делать если компания устраивает полностью, а риэлтор — нет?

Попросите заменить специалиста. В этом нет ничего зазорного. В нормальной компании к этому относятся совершенно спокойно. Да, такое происходит не часто, но бывает. И все профессионалы понимают, что каждый человек выбирает «своего» риэлтора.

Как отличить хорошего риэлтора от плохого при покупке квартиры

Приобретение недвижимости – шаг очень ответственный. Чтобы все прошло без рисков и проволочек необходимо довериться специалисту, который поможет на всех этапах – от выбора объекта до заключения сделки. Профессиональный риелтор знает все нюансы, но найти настоящего специалиста бывает непросто. В скором времени выбор риелтора упростится. Министерство труда разработало свод требований для представителей профессии. В нем подробно расписано какими знаниями и навыками должен обладать специалист по работе с недвижимостью.

В Союзе потребителей РФ заявили, что недовольные клиенты обращаются к ним регулярно с жалобами на недобросовестных риелторов. Чаще всего специалисты недостаточно компетентны, особенно в юридических вопросах. Приобретение недвижимости является одной из самых дорогостоящих покупок в жизни, но клиенты стараются сэкономить. Нанимают риелтора, который предложит самую низкую оплату за свои услуги, либо пытаются самостоятельно разобраться в тонкостях процедуры. Нередко возникают вопросы при заполнении документов, обнаруживаются недостающие бумаги, особенно если объект будет приобретен при участии ипотечного капитала, таким образом сроки оформления затягиваются.

Сделки с недвижимостью в России регистрируют с 1990-х годов, но до сих пор не существует единых требований к риелторам. Разработанные Министерством труда стандарты помогут структурировать и четко обозначить требования, которым должны соответствовать специалисты по работе с недвижимостью. Кроме того, в документе прописаны зоны их ответственности. В документе указано, что специалист должен иметь образование не ниже среднего либо степень бакалавра. Также специалисту каждые два года необходимо проходить курсы повышения квалификации. Риелтор должен не только уметь анализировать рынок недвижимости, но и раскрывать клиенту полную информацию об объекте: его тип, цену, расположение, транспортную доступность, размер, наличие обременений, размер налоговых и коммунальных платежей. Риелтор должен разбираться в кадастровых документах и планах, справках выданных государственными органами. Специалист по недвижимости должен давать клиенту исчерпывающую информацию по тратам на оформление недвижимости и этапам оформления сделки.

Риэлтор должен быть этичным, не разглашать персональные данные клиентов и стоимости сделки третьим лицам, не скрывать от клиентов реальной стоимости объекта недвижимости и не умалчивать о проблемах, с которыми может столкнуться покупатель или продавец. Этические нормы также регулируют отношения с конкурентами. Не допускается их дискредитация и подрыв репутации.

Не существует высших учебных заведений, готовящих риелторов, обучение можно пройти на курсах. Но уже в скором времени всем действующим специалистам придется пройти тестирование на соответствие их уровня квалификации. Успешно прошедших испытания, включат в специальный реестр. Опираясь на данные этого документа, клиенты смогут выбирать подходящего специалиста и проверять уровень их соответствия профессии. Около 20 лет назад уже была запущена подобная система. На сайте https://www.reestr.rgr.ru можно проверить, включено ли агентство недвижимости или риелтор в реестр аттестованных специалистов.

На что обратить внимание клиенту в первую очередь, чтобы оценить компетентность риелтора? Важным является способ подачи информации специалистом клиенту, насколько он заинтересован в комфортном сотрудничестве, как строит разговор с покупателем, как общается с продавцом и представителями госорганов. Если вы нажимаете специалиста для помощи в продаже квартиры, первым делом риелтор проверит правоустанавливающие документы и расспросит об истории объекта недвижимости. Если риелтор помогает вам в приобретении жилья, то специалист должен как можно подробнее выяснить критерии искомого жилья и пожелания клиента, также размер бюджета, цели, желаемую локацию и другие моменты.

Риелтор должен отследить когда жилье было приватизировано, как изменялись права собственности на объект, при наследовании жилья не были ли нарушены интересы других наследников, нет ли среди собственников лиц, лишенных дееспособности или отбывающих срок заключения. Высококвалифицированные специалисты приложат все усилия, чтобы максимально обезопасить клиента от возникновения возможных проблем.

Образование риелтора не так важно, как его опыт. Необходимо уточнить, приходилось ли ему сталкиваться на практике с проблемными сделками. С большой долей вероятности, они случались в деятельности каждого специалиста. Хорошо, если риелтор честно об этом расскажет и пояснит, какой выход из ситуации он смог предложить клиенту, а может пришлось отказаться от приобретения. Но если риелтор начнет фантазировать на тему того, как все сделки с его участием проходят беспроблемно, скорее всего, он нечестен с вами и стоит приглядеться к нему получше. Существуют определенные нюансы, когда в приобретаемой квартире прописаны несовершеннолетние. Если специалист не уделяет должного внимания этому факту и предлагает решить проблему после сделки, он совершенно некомпетентен. Грамотный сотрудник запросит все необходимые документы, которые обезопасят нового собственника в будущем.

Чем подробнее будут прописаны предоставляемые риелтором клиенту услуги в договоре, тем лучше. Например, ссылаясь на стандартный типовой договор, специалист может заявить, что должен заниматься только подбором варианта, но не сопровождением сделки.

РЕЛАЙТ-Недвижимость: Все важные для нашего клиента аспекты должны быть зафиксированы на бумаге.

Прежде чем обращаться к риелтору, нужно собрать мнения близкого окружения, возможно кто-то сможет посоветовать грамотного специалиста.

Как купить квартиру

Как купить квартиру
Как правильно выбрать квартиру и что важно проверить перед заключением сделки.

Где покупать: в новостройке или на «вторичке»?
Квартиры в новостройках считаются первичным рынком недвижимости. Стоимость жилья в новостройках зависит от степени строительной готовности. На стадии «котлована» цена будет самой низкой. Чем выше степень готовности, тем выше цена. Обычно в новостройках жилье дешевле, чем на вторичном рынке. Разница в стоимости может быть в 10%. Если дом еще не построен и не введен в эксплуатацию, она будет еще значительнее.

Покупка квартиры:пошаговая инструкция
Как выбрать подходящее жильеИ что нужно проверить перед покупкой?

Став участником одной из государственных программ льготного ипотечного кредитования, на покупке жилья можно прилично сэкономить. Важно учесть, что в приобретенную в новостройке квартиру наверняка придется вложить приличные средства в отделку и обустройство по своему вкусу. Нередко новые жилые комплексы страдают отсутствием необходимых объектов инфраструктуры.

Недвижимость, выставленная в продажу на вторичном рынке, как правило, полностью готова к заселению и проживанию. Район уже обычно благоустроен и имеет развитую инфраструктуру. Именно поэтому жилье на «вторичке» дороже, чем в новостройках. Кроме того, программы государственной поддержки ипотечных кредитов в основном предусматривают приобретение первичного жилья, то есть только в новостройках.

Хотите купить квартиру, но не знаете с чего начать?

Ответьте на вопросы, чтобы получить помощь бесплатно

Рискованно ли покупать квартиру в строящемся доме?

Действующее законодательство, с учетом вступивших в силу поправок и изменений, исключает риски приобретения жилья в строящемся объекте. В случае, если застройщик не справляется со своими обязательствами и по каким-либо причинам не может достроить дом, действующие нормы предусматривают возврат средств дольщикам. При более трудных ситуациях дом может быть достроен при помощи государства, либо будет выплачена компенсация.

Что учесть при выборе квартиры?

Для начала посчитайте, какими реальными финансовыми средствами вы располагаете, и какую сумму вы можете выделить на покупку квартиры. Если собственных средств не хватает, и вы решили воспользоваться ипотечным кредитом, выясните, какие программы льготной ипотеки существуют.

1
Оцените финансовые возможности
2
Выберите район
3
Составьте список квартир
4
Запишитесь на просмотры

Оцените свои финансовые возможности

Для расчета реальных финансовых возможностей и способности своевременно гасить ипотеку (если вы решили ее получить), посчитайте средний ежемесячный семейный доход. Сумма платежа по кредиту, которую вы готовы оплачивать каждый месяц, не должна превышать 30-40% от дохода. Перемножив на 12 и на срок, необходимый для выплаты ипотеки (15-20 лет), можно рассчитать ориентировочную стоимость квартиры, которую сможете купить.

В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 30-40% от семейного дохода

Выберите удобный район

При выборе района и дома, где вы хотели бы купить квартиру, возьмите на заметку следующие факторы:
  • наличие во дворе детской площадки;
  • наличие парковочных мест для автомобиля;
  • состояние подъезда дома (консьерж, уровень чистоты);
  • наличие лифтов и их состояние;
  • уровень инфраструктуры района (магазины, школа, детский сад, поликлиника);
  • уровень транспортной доступности (подъездные пути к дому для личного транспорта, наличие поблизости остановок общественного транспорта);
  • уровень благоустройства придомовых территорий;
  • наличие зеленых зон поблизости (парки, скверы).

Квартира, расположенная в чистом подъезде и доме, в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой, будет стоить дороже. Но это – плата за качество жизни и комфорт. Только вам решать, что важнее.

Где смотреть квартиры выставленные на продажу?

Самыми известными интернет-платформами, располагающими обширными базами данных о продаваемых объектах недвижимости, являются:
  • ЦИАН;
  • Авито;
  • Яндекс.Недвижимость.

Задайте любые интересующие вопросы о покупке недвижимости экспертам РЕЛАЙТ-Недвижимость!
Бесплатная консультация

Запишите выбранные квартиры и договоритесь о просмотрах

Подберите несколько понравившихся вариантов. Сходите и посмотрите каждый. Не стоит торопиться и покупать первую попавшуюся квартиру. Наверняка найдется вариант привлекательней. При осмотре обратите внимание на состояние квартиры. Если квартира со вторичного рынка, уточните у продавцов, не делали ли они перепланировку. Любая перепланировка, даже на первый взгляд незначительная, должна быть согласована. Если на перепланировку разрешение не получено, впоследствии на вас могут наложить штраф и обязать привести квартиру в первоначальное состояние. Кроме того, банк может отказать в кредите при наличии незаконных перепланировок.

От чего зависит стоимость квартиры?

В районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой квартиры обычно дороже. Если квартира расположена на верхнем или первом этажах, как правило, ее стоимость ниже.

Если вы нашли предложение о продаже квартиры по цене значительно ниже среднерыночной, да еще и с отметкой «Срочно!», не торопитесь с покупкой. Обратитесь за консультацией к опытному юристу или риэлтору. Чаще всего по низкой цене предлагают квартиры мошенники. Чтобы не стать их жертвой, дождитесь сначала заключения специалиста.

Если стоимость квартиры значительно ниже рыночной, то есть большая вероятность стать жертвой мошенников

Как квартира переходит в собственность?

Чаще всего жилье становится собственностью на основании договора купли-продажи. Если приобретаемая недвижимость не в долевой собственности, то заверять сделку у нотариуса необязательно. Обратиться к нотариусу придется, если собственником (или одним из собственников) является недееспособное (ограниченно дееспособное) или несовершеннолетнее лицо. После оформления сделки документы передаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Кроме договора купли-продажи, применяется договор долевого участия (ДДУ). При покупке жилья в строящемся объекте заключается ДДУ. В условиях договора обозначены все технические характеристики и параметры квартиры – планировка, этаж, количество комнат, площадь и др. После ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщику квартиру в соответствии с договором.

Что такое рента?

Договор ренты является альтернативой ипотеке. На основании заключенного договора, одной из сторон квартира передается в собственность, при условии обязательного своевременного платежа, сумма которого указана в договоре. Помимо или вместо оплаты договор может предусматривать содержание и заботу о получателе ренты.

Как оформляется ипотечная покупка жилья?

1
Заключить договор приобретения
2
Зарегистрировать право собственности
3
Вступить в право собственности

Обычная покупка квартиры на собственные средства мало чем отличается от приобретения недвижимости с привлечением ипотечного кредита. Отличие состоит в том, что купленная в ипотеку квартира будет находиться в залоге у банка (или другого кредитора) до полного погашения кредита. При этом залоговое имущество будет иметь некоторые обременения. Например, продать, сдать в аренду без согласия кредитора невозможно. В квартире можно жить, но для прописки в ней третьих лиц также нужно согласие залогодержателя.

Договор покупки жилья с использованием ипотечного кредита заключают между собой покупатель и продавец. После совершения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. Уже после регистрации банк переводит денежные средства продавцу. Покупатель становится собственником точно так же, как если бы он оплачивал покупку собственными средствами.

Как купить квартиру в ипотеку

Какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры?

Выписка из егрн
Документы из БТИ
Договор купли-продажи
Паспорт

Перед заключением сделки очень важно выяснить юридическую историю приобретаемого жилья. Для этого потребуется проверить подлинность и изучить следующие документы:

Что еще нужно проверить?
  • согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом;
  • документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);
  • справка о наличии или отсутствии зарегистрированных в квартире лиц;
  • если сделка совершается по доверенности, она должна быть заверена нотариусом;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников (или собственником) является несовершеннолетний;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и сборам (ее можно заказать через МФЦ).

Не поленитесь и зайдите на сайт ФССП (службы судебных приставов) https://fssp.gov.ru/iss/ip. Обратите внимание на наличие долга у собственника. Если его сумма приближается к стоимости продаваемой квартиры, сделка в течение 3-х лет может быть оспорена кредиторами. В этом случае вы рискуете потерять квартиру и вложенные в ее покупку средства.

Каким должен быть договор купли-продажи?

В договоре обязательно должны быть прописаны следующие данные:
  • Стоимость объекта недвижимости.
  • Юридический адрес объекта.
  • Технические характеристики продаваемого объекта, соответствующие данным паспорта БТИ и выписке ЕГРН.
  • Список лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости.
  • Способ и сроки оплаты сделки.
  • Сторона, несущая расходы по оформлению сделки.
  • Срок передачи объекта покупателю по акту приема-передачи.

По желанию сторон в договор могут быть дополнительно внесены другие условия и данные.

Ключи от квартиры

Каким должен быть договор купли-продажи при наличии регистрации в квартире третьих лиц?

В этом случае в договоре нужно перечислить всех зарегистрированных лиц и указать их права пользования, или указать, что они теряют эти права либо после снятия с регистрационного учета, либо после регистрации сделки в ЕГРН.

Про договор купли-продажи

Нужна ли регистрация права собственности?

Новому владельцу необходимо зарегистрировать право собственности, полученное на основании договора купли-продажи, в ЕГРН. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.

Как можно оплатить сделку?

Форма и способ оплаты за приобретенную недвижимость указываются в договоре купли-продажи. Для расчета могут быть использованы:
  • наличные средства – при таком расчете необходимо получить письменную расписку продавца о полученных средствах;
  • безналичное банковское перечисление – покупатель переводит деньги на банковский счет продавца, прописанный в договоре;
  • через арендованную банковскую ячейку. В этом случае покупатель переводит денежные средства на депозитарную банковскую ячейку. Продавец сможет забрать эти средства только после того, как покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию перехода прав собственности. Покупателю стоит получить расписку от продавца о получении средств;
  • аккредитив. Способ получения денежных средств через аккредитивный банковский счет похож на получение денег через депозитарную банковскую ячейку. Выполнение условий договора купли-продажи в этом случае контролирует банк. Банк переводит продавцу денежные средства, полученные от покупателя, только после того, как покупатель получает выписку из ЕГРН о регистрации смены собственника. Открытие и использование аккредитивного счета является платной услугой. Банк за это получает комиссию.

Налоговый вычет за покупку жилой недвижимости

1
Собрать документы
2
Обратиться в налоговую
3
Получить уведомление
4
Передать уведомление работодателю

Налоговое законодательство предусматривает имущественный налоговый вычет за покупку квартиры. Чтобы его получить, нужно предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и приложить к ней необходимые документы, подтверждающие факт покупки. Полный пакет документов указан на сайте Федеральной налоговой службы.

https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/interest/tax_deduction/fl_nedvig/

Вычет можно получить при условии, что вы являетесь плательщиком подоходного налога (НДФЛ).

Можно не ждать наступления нового календарного года и сразу собрать документы и подать в налоговую (3-НДФЛ в этом случае не потребуется). После этого вы получите уведомление от налоговой инспекции о вычете. Уведомление нужно отнести работодателю, тогда вам перестанут вычитать из зарплаты НДФЛ до исчерпания лимита. Максимальный размер вычета в обоих случаях составляет 2 млн. рублей.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —
260 тыс.