Альтернативная продажа квартиры

Продажа одного объекта недвижимости с одновременным приобретением другого называется альтернативной сделкой. На вторичном рынке недвижимости это один из самых распространенных вариантов перехода прав собственности, но одновременно и один из самых сложных.

Суть альтернативной сделки – стоимость приобретаемой квартиры не оплачивается полностью денежными средствами, а осуществляется зачет стоимости имеющейся (продаваемой) недвижимости и, если есть необходимость, производится доплата деньгами.

В подобных сделках участвуют как минимум три стороны, обычно – больше. Цепочка может растянуться до 5 или даже 7 участников. Альтернативные сделки имеют ряд своих плюсов и недостатков.

Риски и преимущества

Разберем детально, в чем достоинства такой сделки и возможные минусы при ее применении.

Схема альтернативной сделки

Обычная купля-продажа подразумевает двух участников – покупатель и продавец квартиры. Альтернативная сделка проходит при одновременном участии как минимум трех сторон и двух квартир.

В простой альтернативной сделке участвует минимальное количество сторон – 3, а квартир – 2. Сделка проходит по следующей схеме: продавец первой квартиры продает ее покупателю. Покупатель второй квартиры – единственный участник, который оплачивает полную стоимость покупки непосредственно денежными средствами.

В сделке могут участвовать и 3, и 5, и 7 квартир, подобно цепочке. К примеру, продавец объявляет о продаже своей большой по площади квартиры, а вместо нее хочет приобрести две квартиры с маленькими площадями. При этом продавцом может быть произведена доплата, или обойдется без нее – произойдет разъезд.

Может быть противоположный вариант, когда продавец является собственником нескольких квартир и хочет, продав их, приобрести квартиру с большой площадью (съезд).

Если задействовано больше 5 объектов недвижимости, обычно оформляют не одну сделку, а делят на несколько. Они могут быть как альтернативными, так и прямыми.

Плюсы альтернативной сделки по продаже квартиры

Не каждый располагает такими финансовыми возможностями, чтобы купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую. Когда финансы ограничены, альтернативная сделка является оптимальным решением.

Обязательно ли обращаться к риэлторам для участия в альтернативной сделке

Подобную сделку можно заключить самостоятельно. Но при большом количестве участников нужно подготовить довольно обширный пакет документов каждому, действия сторон нужно согласовать, достигнуть определенных договоренностей, а кого-то из участников просто поторопить – все это под силу квалифицированному опытному специалисту рынка недвижимости. Кроме того, с риэлтором это займет значительно меньше времени.

Поэтапный порядок заключения альтернативной сделки

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Этап 1. Оценка квартиры

На этом этапе нужно продумать свои дальнейшие действия, определить адекватную стоимость имеющейся квартиры, подыскать на нее покупателя, оценить квартиру, какую хотелось бы приобрести. Оценку квартиры можно сделать самостоятельно, изучив аналогичные предложения на интернет-платформах. Проще и быстрее – обратиться к услугам профессиональных риэлторов, предварительно выяснив их репутацию.

Следующий шаг – оценка своих финансовых возможностей с одновременным поиском нужного варианта квартиры. Здесь важно определиться, хватит ли собственных средств или придется брать кредитные, потребуется ли доплата или удастся обойтись без нее, достаточно ли на нее средств.

Следует учитывать, что поиск устраивающего варианта альтернативной сделки нередко продолжается не один месяц.

Этап 2. Поиск покупателя

Самый важный этап, на котором становится известна точная сумма продажи имеющегося жилья. Если покупатель нашелся, следует оформить договор задатка. Задаток более убедителен в сравнении с авансом и подтверждает истинность намерений покупателя. В отличие от задатка, полученный аванс продавец обязан вернуть в полном объеме, если покупатель передумал и решил отказаться от сделки.

Этап 3. Оформление документов по сделке

Необходимо подготовить для продажи пакет документов на имеющуюся квартиру. Следует проверить и документы на приобретаемую квартиру, проверить чистоту ее юридической истории. Обязательно изучить выписку ЕГРН и убедиться, что нет обременений или каких-либо ограничений. Важно, чтобы на момент заключения сделки не было регистрации третьих лиц в квартире.

После проверки всех документов и подтверждения юридической чистоты сделки, можно оформлять договор получения задатка или авансовое соглашение. Затем одновременно оформляются договоры купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры. Договор заключается только письменно и может быть подписан у нотариуса. Чтобы оформление сделки не затянулось по времени, действовать нужно согласованно всем участникам.

В договоре важно оговорить сроки освобождения квартир.

Налогообложение при альтернативной продаже квартир

Как любая другая, альтернативная сделка продажи объектов недвижимости подлежит налогообложению. Если квартира получена в наследство, по договору ренты, дарения, при приватизации, и находилась в собственности менее 3-х лет, во всех остальных случаях – менее 5-и лет, продавец обязан уплатить налог на доходы по ставке 13% от налогооблагаемой базы.

Налоговые вычеты для продавца

При продаже недвижимости, в соответствии с действующим законодательством, база, подлежащая налогообложению, может быть сокращена за счет предоставляемых налоговых вычетов. Существует два варианта: — Налогом не облагается 1 млн.руб. В случае, когда квартира продана дешевле 1 млн.руб., доход налогом не облагается. Если – дороже, то из полученной от продажи суммы вычитается 1 млн.руб., а оставшаяся часть облагается налогом на доходы. Вычет может использоваться не более 1 раза в год. — Налогом облагается разница от продажной цены и стоимости приобретения, если квартира продана дороже, чем была куплена. С разницы оплачивается налог по ставке 13%,

Налоговые вычеты для покупателя

Одному человеку предоставляется налоговый вычет не более 260 тыс.руб. Как и продавец, покупатель тоже имеет право на вычет. В соответствии с законодательством, покупателю жилой недвижимости возмещается налог на доходы с суммы, потраченной на приобретение жилья, но не более 2 млн.руб., т. е. не более 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Возмещение может производиться в течение нескольких лет, пока не будет достигнута сумма в 260 тыс.руб.

Если недвижимость приобретается в зарегистрированном браке, оба супруга обладают правом на вычет. Если недвижимость приобретают несколько собственников, получить вычет может каждый.

Если для приобретения квартиры использовался маткапитал, сумма вычета уменьшается.

При использовании ипотечного займа, заемщик имеет право получить налоговый вычет в сумме фактически уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту, но не более 3 млн.руб.

Налоговый вычет при покупке недвижимости не предоставляется, если жилье приобретено у близких родственников.

Возможные риски при альтернативных сделках

При таких сделках заключаются как минимум 2 договора купли-продажи. Случается, что по каким-либо причинам регистрацию в ЕГРН пройдет только один договор, а в регистрации второго откажут. Во избежание этого, для одновременной регистрации всех договоров, участвующих в альтернативной сделке, в них рекомендуется включить пункт о том, что, в соответствии со ст. 157 Гражданского Кодекса, переход права собственности в ЕГРН регистрируется одновременно на все объекты недвижимости, задействованные в сделке.

При использовании ипотеки добавляется дополнительный участник сделки – банк. Это может увеличить время, поскольку потребуются дополнительные согласования.

Если одна из квартир является предметом залога, потребуется разрешение банка на проведение сделки.

Наличие большого числа участников обычно приводит к затягиванию сроков. Нередко поиск подходящего варианта занимает длительное время.

Достоинства и недостатки альтернативных сделок

К неоспоримым плюсам можно отнести:

• не требуется большой объем денежных средств;
• возможность получения дополнительного дисконта, если у продавца есть другие варианты продажи;
• приемлимый размер вознаграждения риэлторам;
• максимальная юридическая чистота сделки, поскольку все документы будут тщательно проверены и даже не одним юристом;
• возможность быстрого переезда сразу после заключения сделки.

Помимо плюсов, альтернативные сделки имеют и серьезные минусы:

• долгий срок прохождения всех этапов сделки;
• большая вероятность отказа участников от сделки;
• сложность координации действий всех участвующих сторон.