Рубрика "Полезная информация". РЕЛАЙТ-Недвижимость

С ДНЁМ ПОБЕДЫ!

Барсуков К.В. — Sat, 09 May 2026 06:46:27 +0000

Сообщение С ДНЁМ ПОБЕДЫ! появились сначала на .

Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей

Барсуков К.В. — Mon, 06 Apr 2026 14:27:43 +0000

Продажа квартиры с пожилым собственником, да ещё и по доверенности, когда человек находится за границей — это ситуация, которую многие сразу считают проблемной. Но не мы!

Давайте на живом примере рассмотрим, как мы смогли продать такую квартиру за три недели и без снижения цены. И за счёт чего мы смогли это сделать.

Часто первое, что приходит в голову продавцу в ситуации, когда у него собственник пенсионер или продажа по доверенности: «придётся снижать цену».

При этом даже, если он сам сначала не думает об этом, то ему со всех сторон рассказывают о том, какая у него сложная продажа. И поэтому без дисконта не обойтись.

Потому что пожилой собственник — многие после «казуса Долиной» сходу воспринимают как риск. Хотя, конечно, в последнее время шумиха уменьшилась, и люди спокойнее стали смотреть на ситуацию. И всё же собственник пенсионного возраста — фактор мешающий продаже.

А теперь добавим сюда доверенность, которая после того же «казуса Долиной» вдруг, по каким-то странным метаморфозам, так же резко стала высоко рисковым обстоятельством. Хотя ещё два-три года назад все спокойно делали сделки по доверенностям.

И кажется, что покупатель обязательно потребует дисконт за «риски» учитывая все обстоятельства. Но на практике это не всегда так.

Мы считаем, что прежде прежде чем разбрасываться скидками, нужно попробовать продать по нормальной цене.

Поэтому мы взяли и продали такую квартиру без снижения стоимости и за три недели.

Разберём, за счёт чего это получилось и какие ошибки чаще всего совершают продавцы в подобных ситуациях.

Почему квартиры с доверенностью и пожилым собственником продают со скидкой

Основная проблема не в самой квартире, а в подходе к продаже. Причем речь идёт о любой сложной, а иногда и не сложной квартире.

Большинство делает так: видит «сложность» сразу закладывает дисконт, для того чтобы “перебить риски ценой”. То есть стратегия: «сделать дешевле, чтобы кто-нибудь согласился»

Иногда бывают ситуации, когда такая стратегия оправдана. Например, когда «сложности» не возможно закрыть полностью.

Но есть второй путь: понять, чего боится покупатель — и закрыть эти страхи, так, чтобы покупатель понимал, что ему нечего опасаться за своё право собственности. Что сделку никто оспорить не сможет.

Как это сделать? Главный принцип: встать на место покупателя. Т.е. посмотреть на ситуацию его глазами. Понять, чего будет бояться покупатель. И понять, как эти опасения снять.

Мы очень хорошо умеем проверять квартиры. Поэтому мы точно понимаем, какие опасения могут возникнуть у покупателя в тех или иных обстоятельства. И как эти опасения снять. Если нас покупка устроит, то покупателя, если не первого, то второго или третьего — точно.

Так что мы всегда смотрим на сделку глазами покупателя. Зная, что если квартира ему нравится, он не отказывается автоматически. Он начинает думать:

а безопасно ли это?
а можно ли проверить?
а не оспорят ли сделку?

И вот здесь ключевой момент: покупатель не купит «риск». Но он купит, когда есть ощущение, что риск контролируется.

Значит, нам нужно сделать так, чтобы риск контролировался. А ещё лучше, чтобы он был полностью убран.

Что мы, собственно, и сделали в нашей ситуации. Это мы дальше разберем, а пока об одной ошибке, которую часто совершают продавцы.

Ошибка при продаже квартиры по доверенности: раскрывать всё в объявлении

Часто советуют сразу все проблемы указать в объявлении: пожилой собственник, доверенность…

Логика — отсечь лишние просмотры. Мол, зачем нужны люди, которые придут на квартиру, потом узнают о проблеме и не купят её.

Но это неправильная логика. Потому что с покупателем нужно работать. С любым. И от любого покупателя можно получать ценность, которая позитивно скажется на продаже, если знаешь как её получить.

Что возникает на практике, когда покупатель видит в объявлении описание каких-то рисков? Человек зачастую даже не звонит по объявлению. Он видит «проблему», не видит её решения, прокручивает у себя в голове ситуацию, и приходит к выводу, что купить нельзя. Поэтому и звонить смысла нет.

Как правильно

Не скрывать. Очевидно, что все «острые» моменты покупатель должен знать перед внесением предоплаты. Но раскрытие этих «моментов» должно происходить в диалоге. Когда вы объясняете потенциальному покупателю, как вы обезопасите его покупку.

Важно! Не он сам должен додуматься до этого. А вы ему должны предложить вариант (или лучше варианты), который он уже может обсудить со своим юристом или с кем-то кто помогает ему в принятии решения. Потому что если вы ничего не предложите, то не факт, что кто-то предложит.

Пример:
— У вас доверенность?
— Да. Я вам сейчас расскажу, как мы хотим провести сделку, чтобы для вас это было безопасно…
и дальше идёт работа с возражениями покупателя.

Таким образом можно работать. И многие покупатели, которые просто прочитав о доверенности в объявлении даже не пришли бы на просмотр — передумают и посмотрят квартиру.

Но для этого вы заранее должны знать и о проблеме, и о способах её решения. Иначе — делайте дисконт и теряйте в деньгах. Причем существенно! В нашем случае, продавцу до нас говорили, что продать смогут, если скинут не менее 10%. А это порядка 2-3 млн.рублей.. Мы же продали по рыночной цене.

Реальный кейс. Как мы продали сложную квартиру за 3 недели

Теперь наша ситуация: собственнику 86 лет, находится за границей — продажа по доверенности.

Чего боятся покупатели? Главный страх: «а понимает ли человек, что делает»

Значит, этот страх и нужно закрывать в первую очередь.

Что мы сделали, чтобы продать квартиру без скидки?

Заранее закрыли ключевой страх — что продавец не понимает значение действий
Для этого организовали психиатрическое освидетельствование продавца в Германии с нотариальным переводом.Результат: покупатель получил документарное подтверждение «нормальности» продавца.
Организовали видеосвязь покупателя с продавцом
Покупатель увидел собственника лично, задал ему вопросы. Получил живое подтверждение тому, что собственник адекватно отвечает на вопросы, что он реально давал доверенность и хочет продать квартиру.Это сняло большую часть сомнений покупателя.
Подготовили продавца
Заранее объяснили, что будет нужна видеосвязь, что она возможно будет делаться не один раз. Что нужно будет отвечать на любые вопросы, касающиеся квартиры и права собственности. И т.п.
Закрыли дополнительные «тонкие» моменты:
- Выписали продавца не «в воздух», а прописали по новому адресу.
- Подтвердили наличие собственности у дочери продавца в Москве.
- Организовали схему сделки так, чтобы при наличии доверенности она не вызывала вопросы у покупателя.

Результат

Покупатель получил ответы на все свои опасения. И мы продали квартиру без дисконта за три недели.

Почему это сработало? Потому что мы не продавали квартиру “как есть». А подготовили сделку «под мышление» покупателя.

Важный вывод

В сложных сделках проблема почти всегда одна: продавец не думает, как думает покупатель. Это касается не только ситуации с пожилым собственником или продаже по доверенности, но и других сложных случае: продажа квартиры с обременением, наследственных квартир и т.п.

Во всех этих случаях вопрос не в “проблеме”, вопрос в том, как её объяснить и закрыть.

Поэтому главный принцип в продаже квартиры — не снижать цену “на всякий случай”. А определить опасения покупателя (не важно чего они касаются: документов или характеристик квартиры). Подготовить ответ заранее. И, при возможности, дать документальное подтверждение своим словам.

Сложная продажа — это не “проблема”, требующая скидки. Это задача, где важно понимать логику покупателя и заранее закрывать его сомнения.

Именно такой подход при продаже квартир обеспечивает получение максимальной цены и коротких сроков.

Если вы сейчас думаете, что у вас “сложная квартира” — возможно, вы просто не закрыли риски для покупателя.
И именно здесь чаще всего теряют 1–3 млн рублей.

Это особенно актуально, если у вас:

пожилой собственник
продажа по доверенности
собственник за границей
квартира в залоге (ипотеке) банка
наследственная квартира и т.п.

Оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и скажем, можно ли продать вашу квартиру без снижения цены.

[contact-form-7]

Сообщение Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей появились сначала на .

Почему цены на вторичку весной падать не будут

Барсуков К.В. — Wed, 06 Mar 2024 00:39:05 +0000

Повышение ставок по ипотеке и увеличение первоначального взноса логично привело к охлаждению спроса на недвижимость. Исходя из этого, многие аналитики прогнозируют падение цен. Но рынок недвижимости несколько сложнее одного показателя. И в этой статье я рассмотрю больше факторов и покажу вам, почему цены на вторичку, на самом деле, не упадут весной 2024 года.

С вами Константин Барсуков — эксперт недвижимости и руководитель агентства «Релайт-Недвижимость».

Свои аргументы я буду приводить от обратного, то есть возьму те рассуждения, которые есть сейчас у некоторых аналитиков.

1. В 2020 и 2021 году произошёл большой рост цен на недвижимость — порядка 100%, «пузырь надулся», и теперь он должен «лопнуть».

Но что такое «пузырь»? Это несправедливая цена. Давайте посмотрим, действительно ли она была несправедливой. Вот факторы, которые в 2020 году привели к росту цен:

Ковидные ограничения, которые перетащили спрос с апреля на сентябрь. В результате, осенью он стал высоким на фоне небольшого предложения, из-за чего закономерно повысилась стоимость квартир;
В этот же сентябрь пришёл спрос испуганных людей из-за курса доллара;
Туда же прилетел спрос от застройщиков, которые начали активно нагнетать в СМИ, что цены будут ещё сильнее расти, разгоняя истерику у людей.

Эти факторы являлись спусковым крючком. Но что бы они привели к росту цен, нужна была предпосылка. И чтобы её обнаружить, необходимо вернуться в 2014 год и сравнить с 2020 годом.

Тогда вы увидите, что только к концу 2020 года цены на недвижимость (после падения) вернулись к уровню 2014 года.

А теперь учтите около 50% только официальной инфляции за 6 лет — выходит, что в 2020 году компенсировалось падение цен 2015-2019 годов, а потом добавилась инфляция. Вот вам и рост по итогам 2021 года.

То есть рост цен тогда был более чем обоснованным. Поэтому тезис о том, что стоимость на квартиры должна вернуться к 2019 году несправедлив хотя бы просто из-за инфляции, которая всё это время растёт.

2. В 2014 и 2022 году была высокая ключевая ставка, высокие ставки по ипотеке — цены в тот период упали, и сейчас всё будет то же самое.

Простой аргумент: и 2014 и 2022 годы — это шоковые годы, как в экономическом плане, так и в панических настроениях некоторых граждан. Разве в 2024 году происходило что-то настолько глобальное? Нет, привычная ситуация — подняли ключевую ставку. Но давайте рассмотрим и другие аргументы.

Важно сказать, что высокая ключевая ставка длится несколько месяцев, но цены до сих пор не снижаются. По идее, рынок уже должен был перестроиться, однако отыгрыша не происходит. Всё потому, что рынки тогда и сейчас абсолютно разные.

Кардинальное отличие — количество предложения вторичной недвижимости. В 2022 году уровень предложения был высоким, поскольку многим срочно нужно было продать свою недвижимость. В 2024 году такого не происходит, посмотрите на график:

Это очень важно понимать: чтобы цены падали, предложение должно превышать спрос. Снижение спроса само по себе НЕ может привести к падению стоимости. А у нас к весне 2024 года и спрос прекратился, и предложения мало, поэтому фактора для падения цен нет.

3. Цены уже начали падать

Стоит отличать цену в объявлениях от реальной. Новые покупатели, которые пришли в ноябре и увидели высокие цены в объявлении, само собой, выставили аналогичную. Прошло несколько месяцев, квартиры не продались — пришло время снизить цифру. Также у многих есть тактика: сначала завысить цену в объявлении, чтобы потом постепенно опуститься. Однако реальная цена никак не поменялась за это время.

То есть надо понимать, что цены в объявлениях и реальные цены — это разные показатели. Давайте убедимся в этом на графиках.

Посмотрите на график цен реальных сделок от Сбербанка: мы видим рост цены.

А вот здесь наоборот: в декабре относительно ноября (январь думаю, покажет цифры ещё ниже).

Получается, эти два показателя нельзя приравнивать и невозможно делать объективные выводы по ценам сделок, исходя из стоимости в объявлениях.

Вывод

Я привел 3 контрагрумента, хотя достаточно всего одного аргумента:

У нас сейчас не просто дефицит спроса. Низкий спрос у нас так же на фоне дефицита предложения. И скорость наполнения рынка новыми квартирами не такая большая, чтобы получилось превышение спроса в ближайшие месяцы.

А как я говорил выше, чтобы цены начали падать, нужно чтобы предложение превышало спрос. Только низкого спроса – мало.

Если вы продаёте или покупаете квартиру и не знаете, как сегодня лучше поступить, посмотрите моё отдельное видео на эту тему.

Если же вы хотите знать мой прогноз по ценам на квартиры, то вам сюда https://youtu.be/53a-b8iBSVM

И напоминаю, что для всех моих подписчиков моих каналов скидка -10% на услуги нашей компании. Мы умеем покупать, продать и обменивать квартиры. И я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. На этом всё, всего вам хорошего.

Прогноз цен на квартиры смотрите здесь

Сообщение Почему цены на вторичку весной падать не будут появились сначала на .

Повышение ключевой ставки: последствия для новостроек и вторичного жилья

Барсуков К.В. — Thu, 03 Aug 2023 10:05:17 +0000

ЦБ всё же повысил ключевую ставку. Причем на 1%. И обещал, что еще поднимет её, если инфляция не будет сокращаться. Я не буду комментировать это решение, так как на мой взгляд, есть и другие способы сокращения инфляции.

Но вопрос, что нас ждет в связи с этим на рынке недвижимости?

1. Банки начнут немного приподнимать ставки. Уровень роста составит примерно 0,5%. Ближайшие пересмотры, кстати, уже были анонсированы некоторыми банками еще неделю или полторы назад.

Почему 0,5%, а не 1%. Первое. Банки тоже не хотят «стрелять себе в ногу». Ипотеку им выдавать нужно и они понимаю, что при текущих ценах на вторичку, уровень 11,5% — плохой уровень.

Второе, у них сейчас в ставке заложены различные риски, в том числе риск падения цены. Этот риск уже сходит на нет. Думаю, аналитики банков понимают это. Потому им есть где ужаться.

Кстати, посмотрим на Сбер. Последнее время он стал одни из самых дорогих банков. При этом люди всё равно рвутся в него за ипотекой. И его доля на вторичке около 60%. Возможно, что Сбер и не будет в этом цикле поднимать ставку.

Но в любом случае, думаю, что ипотека в уровне 10,5% будет доступна для отдельных категорий граждан.

2. Новостройки. Для застройщиков поднятие ключевой ставки, в определенном смысле, желательно. Тут, конечно, вопрос в ставках на проектное финансирование. Но если идут продажи хорошие, то там ставки могут и обнуляться. А вот разрыв по ставкам между вторичкой и новостройками для повышения продаж последних — самое то.

Да и банкам хорошо. Им же за льготную программу доплачивают 3% от ключевой. Значит их доход подрастет. Может так получиться, что на новостройки банки даже еще и снизят немного ставку. То есть разрыв первички и вторички еще больше станет.

Но это, конечно, если Правительство сейчас не решит поднять ставки по льготной ипотеке на тот же процент. Хотя в это не очень верится.

Что в итоге будет?

Новостройки, как не падали в цене, так и не будут. Спрос на них улучшится немного.

Вторичка. Тут в июле-мае спрос расти начал. И у нас даже волнения пошли (у покупателей) мол не будут ли цены расти. А спрос расти начал в том, числе потому что многие, кто хотел купить в августе-сентябре, решили купить сейчас. Пока ставки по ипотеке «хорошие». Так что есть у меня ощущение, что август как раз подсядет по спросу по сравнению с июнем-июлем. И сентябрь, кстати, тоже может.

Что не может не радовать. А то уж больно покупатель нервный стал. У нас даже повышения цен в ходе продажи и покупки происходили. И совсем не разово…

Т.е. были признаки готовящегося поднятия цен. Сейчас его скорее всего не произойдет. Пока люди примут новую реальность. Пока новое заседание ЦБ пройдет, с непонятным пока исходом. Там уже и зима пройдет.

Смотрите видео По этой и другой темам на канале «Эксперт Недвижимости»

Сообщение Повышение ключевой ставки: последствия для новостроек и вторичного жилья появились сначала на .

Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка?

Барсуков К.В. — Fri, 27 Jan 2023 11:55:01 +0000

Вижу сейчас много разговоров о том, что новая программа Сбера скорректирует цены на вторичке. Что теперь вдруг резко вторичка начнет расти в цене..

Речь идет про программу Сбербанка о продаже квартиры с переводом долга и сохранением ставки продавца для покупателя (подробнее о программе здесь: https://t.me/expertned/846 )

Я посмотрел ставки Сбера с 2018 года по сегодняшний день. Разница со средними ставками в квартирах от заемщиков Сбера будет лежать в основном в диапазоне 2,5%. Максимально низкая ставка может составлять 7,3%, что сегодня очень прям прекрасно.

Повлияет ли это на весь рынок? Нет. А с чего?! У всего рынка разве есть такое преимущество, как у заемщиков Сбера?

Захотят ли продавцы- заемщики Сбера поднять цену на квартиру? Понятно, что захотят. Получится ли у них? Подумаем.

Какой получается разрыв по ставкам и платежам?

При разрыве в ставке в 4,2% перекос прям очень существенный. При одном и том же платеже можно в одном случае взять кредит в районе 5,55 млн. рублей, а с низкой ставкой – 8 млн. рублей. Или в платеже (если кредит будет одинаковый – 8 млн. рублей) 79 тысяч против 55 тысяч.

Да и при разрыве в 2,5% по ставке перекос будет порядка 1,3 млн. рублей. Или в платеже (при кредите 8 млн. рублей) 79 тысяч против 64 тысяч.

Т.е. прям вот он повод поднять цену. Но на это есть несколько «но» 1. Если сильно задрать цену в рекламе, квартира выпадет из обзора, и покупатель даже не увидит её. 2. Банк разрешает «переносить» ипотеку на покупателя только в размере остатка долга продавца. Всё остальное за свой счет или по рыночной ставке. Вопрос! Какой размер кредита у продавца с его низкой ставкой и хватит ли его покупателю? Соответственно, чем меньший кредит у продавца, тем менее выгоден этот перенос. 3. Сегодня ставки высокие, завтра их понизят. Рефинансирование уменьшит ставку. Т.е. разрыв, который сегодня 4,2%, завтра может стать 2%. А сегодня квартиру хотят продать дороже. Окупится ли это «дороже»? Именно так будет размышлять некоторые покупатели, видя более дорогую квартиру по более низкой ставке.

Резюме. На рынке вторичной недвижимости продукт Сбера отразится только в части квартир, которые продаются заемщиками Сбера.

Особый интерес будет к квартирам со ставками до 8,5% (и замечу, что объем таких предложений не так уж и велик*). Всё, что выше уже будет не так интересно. При этом ещё нужно, чтобы у продавца был большой остаток по долгу.

Ликвидность таких квартир однозначно повысится. Склонность продавцов таких квартир отказаться от торга – так же очевидна, но не всегда будет оправдана.

Смогут ли они поднять цену квартир? Теоретически можно, но есть опасность сильно завысить цену и вылететь за границы поиска покупателями, то есть увеличить срок экспозиции квартиры.

И для таких продавцов, самый хороший покупатель, который по своему профилю заемщика, может претендовать на высокую ставку. Именно таким покупателям можно дать более высокую цену.

Да и не нужно забывать о том, что другие продавцы будут компенсировать преимущества таких квартиры скидкой, плюс сами с собой они так же будут конкурировать.

Итого, думаю, что подавляющее большинство таких (со до 8,5%) квартир будет продаваться по верхней границе цены, практически без торга. Но всё же по цене приближенной к рыночной. Чем ниже будет ставка, тем ближе к верхней границе будет располагаться цена квартиры.

Потенциальный объём предложения по ставкам до 8,5%.

Квартир по ставкам 7,3% не так уж и много. Такая ставка была всего пару месяцев в 2021 году, и по моим прикидкам было выдано всего около 100 – 150 тысяч кредитов с такой ставкой по всей России.

Что касается ставки до 8,5%, то это большинство кредитов Сбера за 2021 год с января по ноябрь. Дальше уже было выше. В 2020 году тоже выдавались кредиты по ставке 8,5%, но это была нижняя граница. Плюс кто-то рефинансировал в 2020 и 2021 годах свои кредиты, которые были получены ранее по большим ставкам.

Т.е. в сумме, я думаю, кредитов по ставке до 8,5% наберется в районе 1,5 млн.

Но это потенциал рынка, а не весь рынок. Так как не все эти люди, захотят продавать свою квартиру. В среднем порядка 30% людей продают квартиру, не погасив ипотеку, в течение 5 лет с момента покупки.

То есть грубо с 2023 по 2025 годы таких квартир будет примерно 500 тысяч. А в год в среднем делается около 3,5 – 4 млн сделок на вторичном рынке. Так что на общем фоне таких квартир не так уж и много.

Сообщение Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка? появились сначала на .

Возвращенцам в Россию посвящается…

Барсуков К.В. — Thu, 06 Oct 2022 03:09:58 +0000

Или как выбрать риэлтора для покупки квартиры.

Хотя, впрочем, и многим гражданам России будет полезно почитать.

И так, все ли риэлторы одинаково полезны?

Я думаю, что нужно объяснить основное отличие покупки недвижимости в России и в других странах. Ну, и про работу риэлторов в том числе.

Основное отличие – это безопасность покупки.

Общаясь с коллегами из других стран, я понимаю, что там риэлтор чаще всего не имеет никакого отношения к безопасности сделки. Есть юристы, нотариусы, адвокаты, страховые компании, возможно кто-то ещё. Это они проводят экспертизу документов, страхуют сделки и прочее. Риэлтор – только найти покупателя/продавца.

В России сложилась практика, что именно риэлтор занимается экспертизой квартиры и больше никто. Нет ни одной службы, которая бы несла полную ответственность за то, что купленную вами недвижимость не «заберут» у вас в судебном порядке.

Риэлторы, кстати, тоже никакой ответственности за это не несут. Но исторически всеми проверками занимаются именно они. Вернее, сказать занимались.

Уже давно прошли те благодатные времена, когда в каждом агентстве недвижимости был свой юрист-жилищник. Сейчас не то, что в мелких агентствах, но иногда и в средних компаниях на юристах экономят.

Если же мы говорим про частного маклера, который работает сам на себя, зачастую даже не оформляя себя как индивидуальный предприниматель, то там юрист – это что-то такое, к кому иногда обращаются в особо не понятных случаях. Остальная информация из разряда: где-то услышал, где-то увидел, на форуме спросил. Проверки собираются, анализ делается на основе опыта. Какой он этот опыт? «Я на рынке 5 лет» — считается уже достаточным, чтобы мнить себя великим юристом, понимающим как проверять квартиры.

Я реально осознаю, что если бы каждый правовой дефект в истории квартир выстреливал, то количество сделок признанных недействительными было бы с таким подходом в десяток раз больше. Сейчас же примерно одна сделка из тринадцати признается недействительной.

Надо еще оговорить вот какой момент.

В отличие от других стран, в России сложилась презумпция виновности покупателя. Т.е. если суд признает договор купли-продажи недействительным, то продавцу возвращают квартиру. А покупателя оставляют наедине со службой судебных приставов, которая должна с этого продавца взыскать деньги.

Причем это касается не только сделки, которую делал покупатель и продавец, но и всех сделок с квартирами, которые когда-то происходили. Например, «обидели» несовершеннолетнего скажем так году в 10-м, потом квартиру пару-тройку раз продали. Этот несовершеннолетний стал взрослым и пошёл отстаивать своё порушенное право. Суд встал на его строну.

Вам кажется, что правильно было бы взыскать деньги в размере стоимости права собственности этого несовершеннолетнего с того кто его «обидел»? Да, мне тоже так кажется. Но суд сделает по-другому. Он признает недействительной ту сделку, где было ущемление прав несовершеннолетних, а затем признает недействительными и все последующие сделки.

В итоге несовершеннолетний получит своё имущество, а конечный покупатель окажется, как я и писал выше, наедине со службой судебных приставов, которая очень «хорошо» умеет взыскивать деньги с физических лиц. То есть, собственно, он останется ни с чем.

«А как же компенсация добросовестному покупателю от государства?», — скажете вы?

А так, что добросовестность ещё надо доказать. Ведь добросовестный приобретатель – это кто?

Это тот: кто не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал о проблеме. И суды у нас, ну прямо, не очень любят признавать добросовестными тех, кто просто пошёл и купил квартиру. Суд спросит, мол, проверку-то делали? Нет, не делали. Значит, не добросовестный.

«Делали? Ну, так покажите, чего вы там на проверяли. Ах, вам риэлтор на словах сказал, что квартиру покупать можно?». Извините, но это не добросовестность. Ведь надо было сделать всё от себя зависящее, чтобы узнать о том, что когда-то кто-то кого-то обманул/обидел/не предоставил документ/и т.п.

Так что же делать?

Можно страховать, можно проверять, можно и проверять, и страховать.

Но, как по мне, то страховать и не проверять – это плохой выбор. Страховая компания страхует риски. Грубо, если вы застраховали автомобиль – это не значит, что вы не попадёте в аварию. Страховая просто оценили вероятность наступления ДТП, если машиной управляете вы и выставила вам тариф.

Так и с квартирами. Страховая оценила степень риска и решила страховать объект или нет. Ну, и если проблема, то выплатит вам страховку. Только расходы на ремонт, на подросшую стоимость недвижимости, на адвокатов и многое другое, вам никто не компенсирует.

Да, и нужно ещё понимать, что именно страхует страховая. А то ведь некоторые компании страховку выплачивают, если вас ПРИЗНАЛИ добросовестным приобретателем. А как это признание получить я уже писал выше.

Собственно, и проблемы по сделкам, которые были совершены ранее, так же страхуют не все компании. Поэтому очень важно посмотреть есть ли в договоре, т.н. регрессное страхование. Т.е выплатят ли вам деньги по проблемам, возникшим по сделкам, сделанным раньше, чем ваша.

Ну что ж, пойдем к риэлтору?

А пойдем. Тем более, что только он, по сути, и проверяет квартиры. А проверяет ли? На словах да.

Но очень часто – нет.

Я ответственно заявляю, все риэлторы, не имеющие юридического образования или работающие без связки с юристом, не могут проверить юридическую чистоту квартиры.

Причем заниматься проверкой вместе с риэлтором должен юрист-жилищник. Т.е. тот, кто специализируется на сделках с недвижимостью. А не тот, кого позвали с работы «глянуть, что я там покупаю».

И должна быть либо связка риэлтор-юрист, либо юрист должен видеть не только документы, но и пообщаться с собственниками лично. А еще хорошо бы и квартиру увидеть, и соседям вопрос задать.

Именно, поэтому хорошо, когда есть именно связка риэлтор-юрист.

Но сам риэлтор без юриста не должен (и на мой взгляд, не имеет права) говорить о том, что он проверяет квартиры. Да, он может заказать проверки. Скорее всего, он знает каналы, по которым можно их получить.

Ой, надо же пояснить для иностранцев. У нас государство устроено таким образом, что большинство информации, которая вам жизненно необходима для проверки юридической чистоты квартиры, можно получить только неофициальным путём.

Так вот, риэлтор может получить нужные документы, но интерпретировать-то как он их может? Только на своём опыте?! Так он же не юрист, чтобы понимать, как свой опыт применить к конкретной ситуации.

Плюс, нужно отслеживать изменения законодательства, смотреть как выглядит судебная практика, какие есть постановления верховного суда. А какие прецеденты были в том или ином случае и многое другое.

Юрист за всем этим следит, потому что это его профессия. А риэлтор очень хорошо умеет (ну, по крайней мере должен уметь) торговаться, оценивать квартиры, искать нужные квартиры, правильно их продавать, делать хорошие объявления, помогать с выбором квартиры, обращать внимание на нюансы квартиры и многое-многое другое, что вообще не имеет отношения к юриспруденции.

Тем более, что у него нет нужного образования, чтобы адекватно оценить что и за чем может последовать с юридической точки зрения.

Поэтому, когда вы собираетесь выбрать себе риэлтора для покупки квартиры (да и для продажи, вообще тоже). Задайте ему вопрос, есть ли у него юрист или имеет ли сам риэлтор юридическое образование. И, возможно, получив ответ на этот вопрос, вы поймёте, почему это «специалист» берет такую небольшую сумму денег за свою работу, а другой намного больше, хотя делают вроде оба одно и тоже.

Конечно, может оказаться, что они оба берут разные деньги, а работают без юриста. Ну, тогда, вы хотя бы будете понимать, за что собираетесь платить.

Бумага! И только бумага!

Ну, и самое важное. Помните? «Слова к делу не подошьёшь». У меня всегда вызывало недоумение, как такое происходит? Приходит человек покупать стиральную машину. И он обязательно требует гарантийный талон, смотрит, чтобы там все печати были поставлены нужные и т.п.

Но при покупке квартиры, которая стоит миллионы рублей, такая щепетильность почему-то напрочь отбивается.

Как можно верить словам в такой ситуации?! «Ваша квартира проверена, можете покупать!» Куче людей достаточно просто услышать эту фразу, и они спокойно идут покупать квартиру.

У вас есть договор с риэлтором? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Да! А он выдал вам после юридической экспертизы какое-то письменное заключение? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

Так что правильный риэлтор, он такой:

Работает в связке с юристом ПО КАЖДОЙ СДЕЛКЕ или имеет юридическое образование
Заключает договор на оказание услуг
В договоре явно прописывает, что он проводит юридическую экспертизу права собственности на квартиру
По результатам экспертизы письменно информирует о том, что юридическая экспертиза была проведена, что в рамках неё были выявлены определенные факты
ОЧЕВИДНО и ОДНОЗНАЧНО пишет в своём заключении, что по результатам экспертизы можно или нельзя покупать квартиру, или можно покупать, но с проведением таких-то мероприятий.

Только в этом случае можно говорить о том, что риэлтор или агентство недвижимости проводило юридическую экспертизу квартиры, которую вы покупали. Если хотя бы одного пункта из перечисленных нет, то вас обманывают, и никакой юридической экспертизы нет.

Поэтому платить за неё риэлтору, который не выполняет то, что я написал выше, не нужно. Платите ему за поиск объекта, сопровождение сделки (хотя без юриста там тоже могут быть вопросы), но не за проверку квартиры.

А вот если вам нужна проверка квартиры (а я буду удивлен, если вы считаете по другому), то тогда ищите тех, кто реально вам её обеспечит.

И, да, если вы решите нанять отдельного юриста для юр.экспертизы, он обязательно должен быть жилищник, он должен заключить с вами договор на юридическую проверку объекта, и выдать письменное заключение по её результатам.

Сообщение Возвращенцам в Россию посвящается… появились сначала на .

ЦБ снизил ключевую ставку до 8%. Как это отразится на рынке ипотеки?

Барсуков К.В. — Thu, 28 Jul 2022 14:11:58 +0000

Если мы говорим про вторичку, то практически никак.

Возможно, кто-то возразит мне, сказав, что в начале года ключевая ставка была на уровне 8,5% и ипотечные кредиты пользовались спросом. А сейчас ключевая ставка ещё ниже, а значит, спрос на ипотеку точно должен возобновиться.

Но это сравнение будет не совсем корректно.

Спрос на ипотеку зависит от трех факторов. Ставка по кредиту, размер кредита и фактор «стабильности». Под «стабильностью» я подразумеваю здесь и экономическую, и политическую стабильность в государстве. Т.е. уверенность гражданина в том, что его доход в обозримом будущем не будет уменьшаться. Обычно речь идёт про горизонт в два-три года. Если уверенность на меньший срок, то стабильность не очень высокая.

Соответственно, чем выше «стабильность», ниже ставка по кредиту и ниже размер кредита – тем выше спрос на ипотеку. И наоборот.

Сегодня мы находимся в ситуации с намного меньшей «стабильностью», чем в начале года.

При этом, «стабильность» влияет не только на решение граждан о получении ипотечного кредита, но и на банковскую ставку по кредиту. Чем лучше экономическая ситуация, тем меньшую премию за риск закладывает банк и тем меньший отрыв от ключевой ставки будет в банковских процентах.

Таким образом, фактор «стабильности» оказывает существенное влияние ипотечный спрос.

Соответственно, сегодня на вторичке, несмотря на более низкую чем в начале года ключевую ставку, мы не увидим ни такой же, как в начале года спрос на ипотеку, ни такие же ипотечные ставки.

Думаю, что через какое-то время, какой-нибудь банк, возможно, предложит ипотеку на вторичном рынке в размере 9%. Но это будет акционное предложение, под которое попадет не такая уж и большая доля заемщиков. Большинство ставок будет в районе 10%. И средняя ставка скорее так же будет в районе 10%-10,4%. Напомню, что в начале года были предложения от банков ниже ключевой ставки. Сегодня мы такое не увидим.

Анализ

Это означает, что спрос на ипотечные кредиты, и, соответственно, на покупку не будет расти так, как ожидают продавцы.

В сегодняшних условиях, чтобы приблизиться к ипотечному спросу на вторичку начала года у нас должна быть или ставка по кредитам в районе 8% (т.е. ключевая 6% и ниже), или снижение цены от сегодняшней на 15% и выше, или снижение цены в район 10% при снижении ключевой ставки до уровня 7% и ниже.

Как мне, кажется, скорее всего, будет реализован последний вариант. Сегодня реальные цены сделок находятся в районе минус 10% от января, а по моим прогнозам общее падение цен составит примерно минус 20% от январских.

Анализ цифр, предоставленных Сбербанком, показывает, что второй месяц подряд идет резкое увеличение числа одобренных заявок на ипотеку, а так же рост количества сделок.

Прирост числа заявок и сделок к прошлому месяцу демонстрирует как первичка, так и вторичка.

Очень низкий уровень конверсии одобренных ипотечных заявок в сделки по данным Сбербанка (устно такую же картину подтвердили и представители других банков), показывает формирование пула отложенного спроса.

Всё это говорит о том, что скорее всего дно низкого спроса на вторичку пройдено и вторичный рынок начинает постепенно восстанавливать активность.

Но при этом, покупатели не торопятся совершать покупки. Во-первых, сегодня покупатель ждёт дальнейшего снижения цены. Мы часто видим, как покупатели начинают поиск с квартир, которые превышают их бюджет примерно на 10%. И как раз на эти 10% они и пытаются торговаться.

Во-вторых, количество предложения в марте очень резко сократилось. И часто встречается ситуация, когда есть человек, который хочет купить квартиру, а выбрать не из чего.

Так же нужно учесть, что те цифры роста, которые приведены в таблице – это цифры роста фактически от нуля, так как рынок в апреле-мае просел на минус 70-75% по числу сделок от того же периода в прошлом году. Поэтому, не смотря на громадные величины прироста, реально мы еще находимся в условиях низкого спроса.

К примеру, прирост ипотечных сделок по вторичке в июне – плюс 140% — это всё равно минус 60% от числа сделок в июне прошлого года.

Но, восстановление спроса, как я и писал выше, уже есть. И дно падения спроса, по моему мнению пройдено.

Однако, с учётом всего вышесказанного, это не означает прохождение ценового дна на вторичном рынке. До него, по моему мнению, цены должны опуститься ещё на 10 процентов. И произойдёт это, скорее всего, к концу сентября.

Что касается первичного рынка. То на нём ситуация немного другая. Застройщики упорно хотят держать цену в ценнике на том же уровне, при этом готовы за свой счёт субсидировать ставки по ипотеке, предлагая по некоторым ЖК цифры в 0,01% на весь срок кредита. А так же делая персональные скидки покупателям.

При этом, понижение ключевой ставки, на мой взгляд, играет для застройщиков плохую роль. Так как это существенно снижает выгодность их низких ставок на фоне не только понижения цен, но и ставок на вторичке.

Поэтому я не удивлюсь, если в ближайшее время доля сделок на вторичке в общем числе сделок будет увеличиваться на фоне уменьшения доли сделок на первичке.

И возможно, это давление пересилит желание застройщиков удержать цены, и мы увидим снижение цен объявлений и на первичном рынке.

Мой прогноз на конец сентября: Вторичка:

75% за снижение цены ещё на 10%, т.е. до уровня 20% (ну может быть 25%) от января
20% за снижение цен на уровень минус 40%-50% от уровня января
4% за то, что цены останутся на сегодняшнем уровне
1% за то, что цены начнут расти

При этом то, что перечислено выше относится к ценовому дну. Т.е. с вероятностью 75% мы его увидим к концу сентября, 20% падение в сентябре продолжится, 5% оно уже достигнуто.

Первичка:

70% за то, что цены в ценниках останутся примерно на текущем уровне
25% за то, что цены будут снижены на 5%
5% за то, что цены будут снижены более, чем на 5%.

Сообщение ЦБ снизил ключевую ставку до 8%. Как это отразится на рынке ипотеки? появились сначала на .

Квартира с материнским капиталом: проблемы и решения

Пресс-служба — Fri, 24 Jun 2022 15:03:00 +0000

24 июня 2022 года состоялось селекторное совещание на тему «Квартира с материнским капиталом: проблемы и решения», которое проводилось членом Президиума Генерального совета партии «Единая Россия», первым заместителем председателя Комитета Государственной Думы по вопросам семьи, женщин и детей Татьяной Буцкой.

Совещание проводилось в широком формате, были приглашены депутаты Государственной Думы, представители Пенсионного Фонда, руководители профильных Министерств и представители банковского сообщества. От лица профессионального сообщества риэлторов в качестве приглашенного эксперта выступал генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

По окончании совещания наша пресс-служба взяла интервью у Константина Барсукова.

— Константин Валерьевич, о чём было это совещание?

— Основным мотивом проведения этого мероприятия был вопрос решения проблем, связанных с использованием материнского капитала при направлении его на частичное погашение ипотечного кредита или на покупку квартиры в доме-новостройке. Да впрочем и любого другого использования маткапитала на улучшение жилищных условий в ситуации, когда не сразу, а в будущем у родителей возникает обязанность наделения детей долями в приобретённом жилье.

Так же обсуждались вопросы повышения эффективности и упрощение процедуры получения разрешений Органов опеки и попечительства при совершении сделок с жильем, которое принадлежит несовершеннолетним детям.

— Расскажите, пожалуйста, подробнее о каких проблемах с материнским капиталом идёт речь?

— Ну, представьте себе ситуацию. Причём обращаю внимание, что это достаточно типичная ситуация, которая касается каждого четвертого или пятого человека, который использовал материнский капитал на улучшение жилищных условий.

Вы купили себе квартиру с использованием ипотечного кредита. Затем направили маткапитал на частичное погашение данного кредита. У вас возникла обязанность в будущем, когда ипотека будет погашена, наделить своих детей долями в этой квартире.

Но, ещё до погашения кредита, вам понадобилось квартиру продать. Может быть, вы решили улучшить жилищные условия и расшириться. Или, наоборот, возникли проблемы и вы не можете больше платить по кредиту. А может быть, вы хотите переехать в другой город. Что в этой ситуации вы можете сделать?

Если бы речь шла об обычной ситуации, когда средства материнского капитала не были направлены на погашение ипотеки, то это была бы обычная сделка по продаже квартиры из под залога. Такие сделки сегодня — обыденность.

Но в нашем случае, вы не сможете этого сделать. Потому что продажа квартиры из под залога означает, что ипотечный кредит полностью гасится. А значит, вы должны наделить детей долями.

Вот и представьте, как покупатель будет ждать пока вы погасите ипотеку (заметим, что ещё скорее всего деньгами самого покупателя), затем снимете обременение, наделите детей долями, получите разрешение органов опеки на сделку. А если вы его не получите? Если органы опеки решат, что вы нарушаете права детей? Разве согласится какой-то покупатель так рисковать?

Или другой пример. Вы купили квартиру в доме-новостройке по договору долевого участия, использовали материнский капитал на покупку. Тут даже ипотеки никакой не нужно. У всех людей есть возможность продать такую покупку по переуступке права требования. А у того, кто использовал для покупки материнский капитал – нет! Почему? Да потому, что по закону, вы должны дождаться когда дом будет построен, квартира оформлена в вашу собственность. Далее, наделение детей долями и продажа с получением разрешения органов опеки и попечительства. И никакой переуступки!

— На прошедшем совещании было предложено какое-то решение?

— Да, было. Депутат Государственной Думы Светлана Разворотнева предложила изменить законодательство таким образом, чтобы у людей, который использовали материнский капитал, появилось две возможности.

Первая – это возможность наделить детей долями не только в том жилом помещении, на которое были направлены средства материнского капитала, но и в любом другом. При этом такая замена объекта в обязательстве о наделении детей долями должна происходить с разрешения органов опеки и попечительства.

Вторая – это возврат средств материнского капитала в Пенсионный Фонд с сохранением права на их повторное использование.

При этом Светлана Викторовна (Разворотнева – прим.) предложила ограничить этим меры однократным применением. А так же в случае возврата средств материнского капитала в Пенсионный Фонд не индексировать их. Т.е. сколько отдал, столько и можешь в дальнейшем использовать.

Эти ограничения, на мой взгляд, абсолютно правильные, так как не позволяют использовать материнский капитал в виде безвозмездного кредита. И повышают ответственность родителей.

— А что по поводу этих поправок думали другие участники совещания?

— По поводу первой поправки возражений ни у кого не было. А вот по поводу возврата средств в Пенсионный Фонд — были. Особенно, это не понравилось представителям самого Пенсионного Фонда. И они в какой-то степени были правы. В лоб такие вещи делать действительно не хорошо. Например, возник вопрос, а что делать, если родители повторно решат использовать эти средства на другие цели, а не на улучшение жилищных условий. Ведь получается, что тогда ущемлены права детей, которые при первом использовании маткапитала могли в будущем получить долю в недвижимом имуществе. Так же был поднят вопрос администрирования и дополнительных расходов на такие операции.

Но, несмотря на эти замечания, моя позиция, что такой возврат делать обязательно нужно. Скорее всего он будет делаться в двух случаях. Первый – это трудная жизненная ситуация. Когда человек использовал маткапитал на погашение части ипотеки, а потом не может по ней платить и хочет продать жильё.

Если он не сделает это сам, то жилое помещение у него будет изъято и продано с торгов. А это означает большую потерю в деньгах, так как торги – это всегда продажа по цене ниже рыночной. И получается, что средства материнского капитала будут не детям отданы, а получены банком в качестве возврата тела и процентов по кредиту!

Вторая ситуация – это переезд в другой город. Если первая поправка, я про замену объекта в обязательстве, может выглядеть как обычная продажа с одновременной покупкой. Т.е. органы опеки говорят, вы можете продать квартиру, где обязаны наделить детей долями, но при условии одновременной покупки другой квартиры, на которую это обязательство перейдёт. То с переездом в другой город она не справится. Так как там не будет одновременности сделок хотя бы в силу того, что регистрацию перехода прав будут проводить органы Росреестра разных регионов, а значит, они не смогут соблюсти требование одновременности и откажут в регистрации права по такой сделке.

А тут родители вернули деньги в ПФР, продали квартиру, а при покупке новой заново получили маткапитал.

И для того, чтобы избежать его нецелевое использование можно возвращенные средства размещать на спецсчёте, с которого деньги ни на что иное, кроме как на покупку недвижимости, использовать нельзя. Вот и всё.

— То есть вы в целом предложенные законодательные инициативы поддерживаете?

— Да, конечно. Они же решают целый пласт проблем. Люди уже сейчас, сталкиваясь с невозможностью решения своей жилищной задачи, сами начинают возвращать средства маткапитала в Пенсионный фонд, а затем в суде пытаются получить право на его повторное использование. И обычно суды такое разрешение не дают.

Хотя в ходе заседания у меня появилось совершенно другое предложение. Многие участники совещания очень позитивно его восприняли, особенно представители банковского сектора. Но думаю, что оно слишком революционно и его законодатели его не примут.

Смотрите, если оценивать природу материнского капитала, т.е. чей он: детский или семейный, то я прихожу к выводу, что он всё же семейный. А значит, основное право на распоряжение им должны иметь родители. И потому, может быть есть смысл вообще отменить обязательное наделение детей долями в жилье, на которое маткапитал был использован?

Если оценивать природу материнского капитала, т.е. чей он: детский или семейный, то я прихожу к выводу, что он всё же семейный. А значит, основное право на распоряжение им должны иметь родители. И потому, может быть есть смысл вообще отменить обязательное наделение детей долями в жилье, на которое маткапитал был использован?

Представляете, сколько тратится сил и ресурсов на контроль наделения детей долями. Вы видите сколько проблем создано этим фактом. И постоянно приходится придумывать какие-то костыли.

Тут и проблема с рефинансированием ипотеки, которая недавно была решена. Т.е. раньше, чтобы рефинансировать ипотечный кредит, который был частично погашен за счет средств маткапитала, нужно было брать разрешение органов опеки.

Тут и отметка в ЕГРН о том, что на квартиру был использован маткапитал, чтобы защитить добросовестных покупателей. И эта проблема ещё существует, так как законопроект призванные её решить завис в Госдуме на втором чтении.

И обсуждаемая на сегодняшнем совещании тема. И думаю, что потом ещё что-то вылезет.

А вот к примеру, после рождения третьего ребёнка государство даёт 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. И ведь никто не требует в этом случае детей наделять долями жилье, купленном на эту ипотеку! А маткапитал по сумме не на много и больше этих 450 тысяч.

Да и потом, представьте, квартира стоит условно 3-4 млн. рублей, а уж про 10-15 я и не говорю, и вот маткапитал 690 тысяч. Из него каждому ребёнку принадлежит по ?, т.е. примерно 170 тысяч. И именно в пропорции этой суммы к стоимости квартиры я имею право дать долю ребёнку. Т.е. 170 тысяч делим на 3 млн – это порядка 6/100 от квартиры. Т.е. микродоля! Каким образом она защитит ребёнка? Я не знаю. И мне кажется, что норма законодательства о наделении детей долями в жилье, на которое был потрачен маткапитал – избыточна!

— Какие ещё вопросы обсуждались на совещании?

— Было достаточно много разных вопросов. Но я бы выделил из них два.

Первый был поднят Аллой Дзугаевой (Директор ГБУ г. Москвы Ресурсного центра по вопросам опеки и попечительства «Содействие» — прим.). Она сказала, что было бы правильно изменить частично статью 37 ГК РФ, которая говорит о том, что запрещены сделки между подопечным и близкими родственниками его законного представителя. И разрешить такие сделки, если они проводятся между детьми, имеющими родителей и близкими родственниками родителей, а так же если они проводятся в интересах детей.

Как мне кажется, подобное изменение законодательства было бы очень правильным. Представьте ситуацию, есть квартира, в которой, к примеру ? принадлежит родителям, и по ? двум детям. И есть у этих детей бабушка, у которой тоже есть квартира, которая равнозначна первой квартире. Родители хотят продать свою квартиру, и при этом сделать мену – доли детей поменять на недвижимость бабушки.

Т.е. вместо ? доли в родительской квартире, каждый ребёнок получит по ? доли в квартире бабушки. Имущественные права детей улучшаться в этом случае? Да, улучшаться. Но делать такую сделку нельзя, потому что бабушка близкий родственник законного представителя детей. А значит – это будет ничтожная сделка.

И, кстати, хочу сказать, что органы опеки в принципе не всегда могут проверить родственная ли мена производится или это чужие люди. Так как у бабушки фамилия может отличаться от фамилии детей. Т.е. потенциально органы опеки могут выдать разрешение на такую сделку, даже не подозревая, что по факту разрешают противозаконную операцию. И мы такие вещи иногда находим в результате юридической экспертизы покупаемых квартир.

Второй вопрос, который мне так же показался крайне интересным – это конкретизация для органов опеки списка оснований для признания сделки с недвижимостью, как улучшающей или ухудшающей имущественные права ребёнка. Сейчас это всё в целом на усмотрение органов опеки. Но учитывая, что инспектор опеки поднадзорен Прокуратуре, то он склонен перебдеть и дать отказ в ситуации, когда на самом деле можно было бы разрешить сделку.

К примеру, переезд ребенка из дома площадью в 100 м?, находящегося в месте с неразвитой инфраструктурой, с плохими коммунальными условиями, в квартиру площадью 50 м?, но в городе, где есть вся инфраструктура, где хорошие коммунальные условия, где есть прогулочные места, детские кружки и т.п. – это ухудшение жилищных условий ребёнка или улучшение? По формальному признаку – количество квадратных метров, однозначно ухудшение. А реально?

Поэтому подобная конкретизация, работа над которой сейчас ведётся – это очень хорошее дело. Тем более, что в большинстве случаев задача достаточно простая – переезд из одной квартиры в другую в том же городе. И при правильном формулировании критериев, оценку нарушения или не нарушения прав ребёнка можно будет делать в автоматическом режиме, существенно разгрузив органы опеки.

Сообщение Квартира с материнским капиталом: проблемы и решения появились сначала на .

Краткий обзор по ипотеке (Москва И МО) для сотрудников IT-компаний

Ипотечная служба — Thu, 09 Jun 2022 21:45:14 +0000

Сегодня действует ипотека для сотрудников IT-компаний с льготной ставкой не более 5% годовых. Полные условия программы можете прочитать по этой ссылке

При этом многие застройщики сегодня самостоятельно субсидируют эту ставку и она становится существенно ниже.

Представляем ознакомительный обзор для создания общего представления о новостройках, которые можно купить с ипотекой существенно ниже установленных государством 5% годовых.

1. Ипотека по ставке 0,01% годовых

Застройщик ФСК Лидер.

Акция действует до конца июня. Есть большие шансы на продление акции в следующем месяце.

Первоначальный взнос от 15%.

Ставка распространяется на все несданные комплексы (более 10 ЖК).

Лучше смотреть те, сдача которых не ранее четвертого квартала 2022 года. Например:

ЖК Датский квартал в г.о. Мытищи (сдача 4 кв. 2023 года) цены: 1 ком. – от 7,2 млн., 2 ком. – от 9,4 млн., 3 ком. – от 12,6 млн. https://fsk.ru/datskij-kvartal

Или ЖК Rotterdam, Москва, м. Нагатинская (сдача 4 кв. 2024 года) цены: 1 ком. – от 19,6 млн., 2 ком. – от 27,2 млн., 3 ком. – от 35,2 млн. https://fsk.ru/rotterdam

2. Ипотека по ставке 0,1% годовых

Застройщик группа компаний Эталон.

Ставка распространяется на три ЖК:

ЖК Voxhall, Москва, ЦАО, ул. Летниковская (сдача 2 кв. 2025 года) цены: 1 ком. – от 23,5 млн., 2 ком. – от 28,5 млн., 3 ком. – от 38,7 млн. https://etalongroup.ru/msk/objects/moscow/voxhall/

ЖК Shagal, Москва, пр. Андропова (сдача 2 кв. 2023 года) цены: 1 ком. – от 20,2 млн., 2 ком. – от 27,0 млн., 3 ком. – от 28,4 млн. https://etalongroup.ru/msk/objects/moscow/shagal/

ЖК Nagatino i-land, Москва, ул. Автозаводская (сдача 4 кв. 2024 года) цены: 1 ком. – от 13,9 млн., 2 ком. – от 20,3 млн., 3 ком. – от 22,4 млн. https://etalongroup.ru/msk/objects/moscow/nagatino_i_land/

3. Ипотека по ставке 0,1% годовых

Застройщик ГК Самолет.

Ставка распространяется на все ЖК с квартирами (кроме апартаментов). Всего около 15 ЖК. Например:

ЖК Новое Внуково Москва (Новая Москва), дп Кокошкино (сдача 4 кв. 2022 года – 1 кв. 2024 года) цены: 1 ком. – от 7,9 млн., 2 ком. – от 9,8 млн., 3 ком. – от 12,9 млн. https://samolet.ru/project/novoe-vnukovo/

ЖК Пятницкие луга, Московская область, Солнечногорск (сдача 3 кв. 2024 года) цены: 1 ком. – от 5,8 млн., 2 ком. – от 7,2 млн., 3 ком. – от 9,1 млн. https://samolet.ru/project/pyatnitskie-luga/

4. Ипотека по ставке 0,1% годовых

Застройщик LEVEL GROUP.

Ставка распространяется на все ЖК. Например:

ЖК LEVEL Мичуринский Москва, м. Мичуринский проспект (сдача 4 кв. 2024 года – 2 кв. 2025 года) цены: 1 ком. – от 10,6 млн., 2 ком. – от 15,2 млн., 3 ком. – от 22,2 млн. https://level.ru/projects/michurinskiy/

Или ЖК LEVEL Причальный, Москва, м. Шелепиха (сдача 4 кв. 2023 года – 4 кв. 2024 года) цены: 1 ком. – от 11,2 млн., 2 ком. – от 14,2 млн., 3 ком. – от 21, млн. https://level.ru/projects/prichalniy/

Другие новостройки Москвы:

https://expert-ned.ru/stoimost/novostrojki-moskvy

Если вам понадобится подбор квартиры по конкретным параметрам или возникнут дополнительные вопросы, то можете обращаться:

Онлайн чат: https://relait.ru/chat

Телефон: (495) 787-97-27

Telegram: https://t.me/relait_consult

Ипотечная служба компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Обзоры, новости, прогнозы цен на недвижимость, а так же полезные советы в личном блоге директора компании:

https://www.youtube.com/c/Экспертнедвижимости

https://t.me/expertned

https://vk.com/exp_ned

Сообщение Краткий обзор по ипотеке (Москва И МО) для сотрудников IT-компаний появились сначала на .

Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых

Ипотечная служба — Fri, 03 Jun 2022 10:14:10 +0000

Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
- более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
- более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

Срок кредита: до 30 лет

Размер первоначального взноса: от 15%

Сообщение Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых появились сначала на .

Стоимость квартир в городах Московской области

Барсуков К.В. — Wed, 30 Mar 2022 11:28:49 +0000

Средняя стоимость типовых квартир в панельных домах в городах-спутниках Москвы, расположенные на расстоянии до 10—15 км от МКАД, наиболее популярных у покупателей из других городов.

Города, которые здесь представлены, выбирали по принципу наибольшей популярности запросов от покупателей из других регионов России.

Нужно понимать, что цены, которые здесь представлены — это именно средние цены. В одном и том же городе они могут существенно отличаться, так как в любом городе есть более престижные и менее престижные районы.

Так же на цены в городах Подмосковья влияет близость к ж/д станции, инфраструктурная наполненность конкретного района и т.п. Но общее впечатление для выбора того или иного города для покупки вы из представленной информации вполне себе сможете составить.

Для вашего удобства размер круга на карте отражает величину цен в данном городе. Чем больше диаметр круга, тем выше цены.

Ниже представленные данные актуальны по состоянию на март 2022 года.

Все квартиры Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные

Общий отчет: 1, 2х и 3х комнатные квартиры

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Трехкомнатные квартиры

Возможно, вас это заинтересует:

Стоимость квартир возле метро в Москве

Средняя стоимость типовых квартир в панельных домах в шаговой доступности от станций метро, наиболее популярных у покупателей из других городов…

Подробнее

Сообщение Стоимость квартир в городах Московской области появились сначала на .

Стоимость квартир возле метро

Барсуков К.В. — Tue, 29 Mar 2022 09:08:41 +0000

Средняя стоимость типовых квартир в панельных домах в шаговой доступности от станций метро, наиболее популярных у покупателей из других городов.

Дома, в которых проводилась оценка, разбиты на две условные группы – это панельные дома с этажностью в 5-9 этажей и панельные дома с этажностью 14-17 этажей. Т.е. грубо, дома советской постройки и более современные дома. Станции метро, которые здесь представлены, выбирали по принципу наибольшей популярности запросов от покупателей из других городов.

Если вы видите пустое значение в графе цена, значит, в этом районе дома такого типа, либо полностью отсутствуют, либо такой жилой фонд минимален. Например, район станции м. Коммунарка – это новый район и в нём нет домов советского периода.

Для вашего удобства размер круга на карте отражает величину цен в данном районе. Чем больше диаметр круга, тем выше цена.

Ниже представленные данные актуальны по состоянию на февраль 2023 года.

Все квартиры Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные

Общий отчет: 1, 2х и 3х комнатные квартиры

Однокомнатные квартиры

Минимальная средняя стоимость представленных однокомнатных квартир – 9 млн. рублей. Напомним, что мы рассматриваем типовые панельные дома советской и современной постройки в шаговой доступности от станции метро. Районы с самой низкой ценой – это м. Коммунарка, м. Выхино, м. Новогиреево и м. Щелковская. Возле трёх последних станций за 9 млн. рублей можно купить однокомнатную квартиру в доме 5-9 этажности советской постройки с площадью 33 кв.м. А около метро Коммунарка за эту же стоимость продаются более современные квартиры с площадью около 38 кв.м., расположенные в более современных домах 14-17 этажности.

Самые дорогие квартиры представлены в Западном и Юго-Западном административных округах их стоимость составляет 12-13 млн. рублей. Это сопоставимо стоимости не только двухкомнатных квартир от 44 до 54 кв.м. в других районах Москвы, но и трехкомнатных квартир советской постройки (около 60 кв.м.) в некоторых районах Восточного и Юго-Восточного административных округов.

Двухкомнатные квартиры

Трехкомнатные квартиры

Возможно, вас это заинтересует:

Стоимость квартир в городах Московской области

Подробнее

Сообщение Стоимость квартир возле метро появились сначала на .

Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке»

Пресс-служба — Sun, 27 Mar 2022 22:29:15 +0000

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

Текстильщики (ЮВАО);
Капотня (ЮВАО);
Бирюлево Восточное (ЮАО);
Соколиная гора (ВАО);
Южнопортовый (ЮВАО);
Печатники (ЮВАО);
Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

местоположение;
количество кв. м и наличие ремонта;
включен ли дом в программу реновации;
наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом. Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Кол-во комнат	Квартира	Стоимость/млн руб.
1	Двухкомнатная	5,0

1	Трехкомнатная	4,5

1	Четырехкомнатная	4,5

2	Трехкомнатная	8,3

2	Четырехкомнатная	8,2

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма. В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

Существует еще одно решение – доверить проведение и оформление сделки нашим специалистам. Они помогут избежать ошибки и избавят и покупателя, и продавца от ненужных проблем.

Бесплатная консультация

Сообщение Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке» появились сначала на .

На сделки с иностранцами требуется разрешение

Барсуков К.В. — Sat, 19 Mar 2022 17:55:20 +0000

С 1 марта в РФ изменились правила заключения сделок с недвижимостью. Президент России В. Путин подписал соответствующий Указ. Документ является одной из мер, принятых для обеспечения финансовой стабильности, и регламентирует особые новые требования к сделкам купли или продажи недвижимости.

С 21 марта 2022 года всё что указано ниже не распространяется на сделки с недвижимостью, в которых обе стороны физические лица, а так же на ситуацию, когда гражданин РФ (или иностранец/либо без гражданства) с видом на жительство покупает новостройку по договору долевого участия. Основание: В Ы П И С К А из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12

Если одной из сторон является иностранец или компания из страны, входящей в установленный Правительством РФ список недружественных, на ее проведение необходимо специальное разрешение. Выдачей разрешений занимается Правительственная комиссия, контролирующая иностранные инвестиции. Раньше она занималась лишь финансовыми вложениями в предприятия, имеющие стратегическое значение.

Меры, предусмотренные Указом, являются временными, но конкретный срок окончания их действия не прописан.

Разрешение комиссии может содержать дополнительные условия и требования для заключения сделки.

Сделки с недвижимостью, на которые распространяется действие Указа

Для регистрации смены собственника, произошедшей в результате обмена, дарения, покупки, продажи и других подобных операций с недвижимостью, требуется спецразрешение, если один из участников сделки является гражданином государств, применяющих недружественные меры и действия в отношении РФ, или юридические лица, имеющие регистрацию в указанных странах.

Важно помнить, что понятие «недвижимость» включает земельные участки, помещения, здания и т. д. В настоящее время без спецразрешения их нельзя ни купить, ни продать иностранцам.

К недружественным относятся все государства, ведущие недружественные действия в отношении РФ или участвующие в санкциях. В список входят страны, являющиеся членами ЕС и «Большой семерки».

Принятый и уже действующий Указ затрагивает большое число физических и юридических лиц. Так, если деятельность компании, приобретающей недвижимость, контролируется лицом из страны, включенной в список недружественных, спецразрешение требуется в обязательном порядке, если даже сама компания имеет регистрацию в стране, не входящей в этот список.

Кроме того, Росреестр рекомендует россиянам, имеющим двойное гражданство, оформить указанное разрешение. Особенно это касается гражданства стран, внесенных в список недружественных. Ведомство обратилось за разъяснениями к ЦБ РФ, официальный ответ на запрос пока не получен. Росреестр пояснил, что рекомендация обоснована тем, что для регистрации сделок россиянам достаточно предъявления паспорта РФ, данные о наличии гражданства других стран ведомство проверить не уполномочено.

Кого касаются изменения

Введенные Указом правила относятся к российским резидентам (в основном россиянам), осуществляющим сделки по приобретению или продаже недвижимого имущества с физическими или юридическими лицами, имеющими связь со странами, ведущими недружественные действия в отношении РФ.

Сделки по аренде Указ не затрагивает.

Для регистрации в Росреестре перехода права собственности граждане государств, отнесенных к недружественным, должны обязательно иметь разрешение комиссии на осуществление сделки.

Российские резиденты – это российские юридические лица, граждане РФ, иностранные и лица без гражданства, проживающие в РФ постоянно и имеющие ВНЖ.

В случаях, если сделка осуществляется между двумя российскими резидентами, но кто-либо из них приобрел недвижимость у лица страны, относимой к недружественным, после 22.02.2022 г., ему необходимо получить разрешение.

Сделки с недвижимостью, на которые не распространяется действие нового Указа, регистрируются в обычном порядке в ранее утвержденные законом сроки.

Иностранные лица, связанные с недружественными странами – это лица, являющиеся гражданами таких государств, или имеющие в них регистрацию, или работающие и получающие в них основной доход, а также компании, подконтрольные таким иностранным лицам.

Недружественные России страны

Список, утвержденный правительством РФ, содержит 48 таких стран. В него входят 27 стран ЕС (все), Соединенные Штаты, Япония, Швейцария и Великобритания с о. Джерси и подконтрольными ей территориями – Гибралтар, о-ва Ангилья, Виргинские и Британские.

Договоры долевого участия в строительстве (ДДУ)

Трудности по регистрации таких договоров уже имеются. Например, в Санкт-Петербурге Росреестр не проводит регистрацию ДДУ с застройщиками ЮИТ (Финляндия) и Bonava (Швеция), требуя от этих строительных компаний получения специального разрешения Правительственной комиссии.

В случае, если застройщик имеет регистрацию в заграничных офшорах, относящихся к недружественным государствам, но бенефициаром является российский резидент, спецразрешение не требуется. Важное условие при этом – подконтрольность юридического лица россиянину нужно подтвердить документом из ФНС. Такой документ необходимо предоставить в Росреестр при регистрации сделки.

Порядок получения разрешения

Специальную подкомиссию, созданную для выдачи разрешений, возглавляет министр финансов РФ А. Силуанов. В ее состав включены представители АП, МЭР и ЦБ.

Для оформления спецразрешения в подкомиссию необходимо одной из участвующих в сделке сторон отправить обращение в Министерство финансов в бумажном или в электронном виде.

Форма обращения произвольная. Оно должно содержать все данные о сделке (предмет, цель, условия) и составлено на русском языке. Если язык обращения иностранный, необходимо предоставить апостиль и его перевод.

К заявлению требуется предоставить документы:

о регистрации юр. лица;
учредительные;
данные о контролирующих лицах и бенефициарах;
данные об активах и их балансовой стоимости и др.

Если обращается физическое лицо, то потребуется предоставить копию паспорта, подпись должна быть нотариально заверена.

На сегодня сроки рассмотрения обращения законодательно не утверждены. Подкомиссия обладает правом самостоятельного определения условий осуществления сделки и срока действия спецразрешения. Решение по удовлетворению обращения подкомиссия принимает единогласно. Периодичность заседаний пока не установлена.

Причины отказов выдачи спецразрешений не совсем понятны. На сегодня не имеется каких-либо опубликованных норм, регламентирующих порядок принятия решений и устанавливающих причины, влияющие на исход рассмотрения обращений. Процесс принятия решения по обращению является непредсказуемым и не совсем прозрачным.

Часть экспертов считает, что сделки с большими активами будут рассматриваться более скрупулезно, чем с квартирами физических лиц.

Некоторые вопросы по получению разрешений на сегодня остаются открытыми и требуют дополнительных разъяснений от властных структур.

Сообщение На сделки с иностранцами требуется разрешение появились сначала на .

Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла? И что с ценами на недвижимость?

Барсуков К.В. — Wed, 02 Mar 2022 17:43:12 +0000

Примерно такого же рода ситуацию мы видели в конце 2014 года, когда ключевая ставка была резко поднята с уровня практически одним днем с уровня 9,5% до 17%.

Так же действия ЦБ пока скорее действует по своему стандартному сценарию, что с одной стороны плохо, так как, на мой взгляд, в текущей ситуации нужно будет проявить нестандартный подход для того, чтобы экономика не свалилась в кризис. С другой стороны – эта стандартность позволяет сегодняшнюю ситуацию сравнивать с прошлой.

Итак, что же у нас было в прошлый раз.

Ключевая ставка держалась на пиковом уровне с 16 декабря 2014 года до 02 февраля 2015 года. Т.е. около 1,5 месяцев. Дальше она планомерно снижалась практически на каждом заседании ЦБ и 04 августа 2015 года (т.е. примерно через 9 месяцев после пика) достигла уровня 11%. На котором продержалась почти год. Дальше были редкие снижения ключевой ставки. В итоге предкризисных значений ключевая ставка достигла примерно через три года после резкого поднятия.

Что происходило в это время с ипотекой и рынком недвижимости? Цены на рынке недвижимости существенно просели. Падение за весь период составило от 30% до 55% в зависимости от сегмента. Покупательская активность в середине 2015 года практически умерла, восстановление спроса началось где-то примерно к концу 2015 года.

Ипотечное кредитование было примерно в той же позиции. Многие банки перестали выдавать ипотеку, кто-то выставил ставки от 18 до 22%. Можно говорить о том, что в 2015 году кредиты выдавали по сути два банка Сбер и ВТБ и ставки были в районе 16% годовых и доступны были для отдельных категорий заемщиков.

К концу первого квартала 2016 года ипотечные ставки снизились со среднего уровня 17-18% до уровня 13%-14% на рынке начало работать порядка 10 банков. А в начале 2017 года средние ставки упали до 11,5% годовых.

Так же в 2015 году была введена гос.поддержка для застройщиков в виде субсидирования ставки по ипотеке для покупателей новостроек. Была установлена фиксированная ставка 12% годовых. И рынок новостроек, в отличие от вторичного рынка имел определенный спрос.

Что же нас ждёт сегодня?

Во-первых, с большой долей вероятности будет расширена программа гос.поддержки застройщиков. В принципе, достаточно снова увеличить размер кредита по этой программе для крупных городов до 12 млн. рублей, а для всех остальных до 6 млн. рублей.

Будет шикарно, если ставка по ипотеке при этом останется на уровне 7%, но скорее всего её увеличат в сторону 9-10%.

Во-вторых, с такой же большой долей вероятности субсидировать ипотеку на вторичном рынке недвижимости никто не будет. Если же это вдруг произойдет, то всё, что ниже можно не читать, так как для рынка недвижимости в этом случае, скорее всего всё будет без особых изменений: спрос низкий, но будет и цены остаются примерно на том же уровне.

Ну, и исходя из указанных выше предпосылок, у нас, как обычно, есть несколько вариантов развития событий. Из них я выделю два.

Оптимизм
Негатив

Да, несмотря на всё происходящее, у нас есть и возможность реализации оптимистичного сценария. В современной истории России были периоды экономического роста и увеличения благосостояния граждан при высокой ставке рефинансирования.

Но для этого ЦБ и Правительство должны действовать безошибочно. Я не буду погружаться в экономические детали этих действий, тем более, что я не экономист. Важен результат. Он в этом сценарии будет условно таким:

Ключевая ставка начнет опускаться в ближайшие три-четыре недели. И планомерно снижается, выходя к сентябрю на уровень 12-14% (или совсем оптимистично – ниже). Действия ЦБ и Правительства в этот же срок приводят к увеличению реальной денежной массы, существенно снижают мерами гос.поддержки эффект санкций.

Тогда, у нас всё пройдет совсем не потому сценарию, что был в 2014 и следующих годах и для рынка недвижимости особых проблем мы не увидим.

Да, в ближайший месяц-два будет перекос спроса в сторону новостроек, но к концу года всё более-менее восстановится.

Ждать ли в этом сценарии падения цен? Нет. Ждать ли роста цен? Скорее тоже нет.

Банки достаточно слаженно отрубили всю ипотеку на вторичном рынке, отменив выдачу кредитов. ВТБ оставил действующие одобрения до 5 марта, Сбер — до 27 марта.

Так что после этих дат для всех ипотечников будут действовать новые ставки. Фактически, можно считать, что единицы из тех, кто имел действующие одобрения, успеют по ним провести сделки. В основном это будут клиенты Сбербанка.

Т.е. возможный дефицит квартир, который может произойти из-за продавцов, отменяющих продажи, не натолкнется на повышенный спрос. И это не спровоцирует рост цен.

Что же у нас произойдет при негативном сценарии?

Тут, на мой взгляд, можно смело брать за основу 2014 и последующие года. Т.е. мы будем иметь – отсутствие спроса на вторичке на ближайшие полгода. Удлинение цепочек в альтернативных сделках, т.е. грубо, сейчас покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую. Вот и вся цепочка. А будет покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую и т.п.

Помнится году в 2016 у нас были сделки, в которых по 6-8 квартир принимали участие.

Ну, и возврат к нормальным более-менее адекватным ставкам годам так к 2024-2025.

Что будет с новостройками? Там, скорее всего, из-за программ госсубсидирования будет не так плохо. Явно строительную отрасль без поддержки не оставят. Тем более, что государство понимает, что если пойдет череда банкротств застройщиков, то решать эти проблемы придется государству. Да, люди получат деньги с эскроу-счетов, но недострой-то достраивать потом нужно будет. В общем, застройщиков, думаю, поддержат.

В связи с этим, у меня возникает вот какое предположение по ценам.

Сильного снижения цен на новостройки не будет. Так как в любом случае себестоимость строительства и так выросла, а станет еще больше. Да, прибыльность строительных компаний убавится, но выжить им дадут. А значит, цены должны быть не сильно ниже, чем сейчас. Возможно даже и чуть выше, на уровень инфляции и т.п.

Цены на вторичку будут существенно ниже, чем цены на новостройки. Соответственно, будет падение цен на вторичке. Почему такое произойдет?

Смотрите, в таком сценарии у нас будут ипотечники, которые могут купить новостройку по хорошей ставке и вторичку по плохой. Что они выберут? Понятно, что новостройку. Да, если жизненные обстоятельства не позволят им взять новостройку, то они будут покупать вторичку. Но кто им это даст?

Высокие ставки сами по себе, так же означают и ужесточение отношения банков к заемщикам. Т.е. сильно сократится число людей, которым банки будут готовы выдавать кредиты в этих условиях. Так что можно считать, что ипотечников на вторичке будет очень мало.

Кто остается? Люди со свободными деньгами. А их, как показывают последние годы, очень мало. Плюс застройщики, учитывая определенный «покупательский голод» будут стараться таких людей заманить к себе.

Поэтому что нужно делать продавцу на вторичном рынке? Снижать цену, чтобы стать привлекательнее новостройки. Насколько? Думаю, что за ориентир можно смело брать компенсацию ипотечной ставки.

Т.е. если при кредите в 7 млн. рублей под условные субсидированные государством 9% годовых на 20 лет платеж покупателя будет составлять 63 тысячи рублей в месяц. То для достижения такого же размера платежа по ставке 18,5% нужно взять кредит всего 4 млн. рублей.

Выходит, продавцу вторички, чтобы сравняться с застройщиком, нужно поставить цену ниже на эту разницу. Понятно, что это довольно прямолинейный расчет, который не учитывает, к примеру, необходимость проведения ремонта в новостройке и не надобность этого на вторичке. Но это всё условности. Тенденция, на мой взгляд, будет именно такая – существенная разница цен между вторичной и новостройками.

Длится всё это будет минимум года три. А затем, если в экономике произойдут позитивные сдвиги, то снова – наращивание покупательского спроса, рост цен и т.п. Т.е. все что мы видели в последние годы.

Какой в итоге из этого отыграет – в руках Правительства и ЦБ. На мой взгляд, у них сейчас есть все возможности для того, что бы в реальности возобладал если не оптимистический, то какой-нибудь полуоптимистический сценарий.

Сообщение Ключевая ставка 20%. Ипотека умерла? И что с ценами на недвижимость? появились сначала на .

Альтернативная продажа квартиры

Пресс-служба — Fri, 21 Jan 2022 22:54:12 +0000

Продажа одного объекта недвижимости с одновременным приобретением другого называется альтернативной сделкой. На вторичном рынке недвижимости это один из самых распространенных вариантов перехода прав собственности, но одновременно и один из самых сложных.

Суть альтернативной сделки – стоимость приобретаемой квартиры не оплачивается полностью денежными средствами, а осуществляется зачет стоимости имеющейся (продаваемой) недвижимости и, если есть необходимость, производится доплата деньгами.

В подобных сделках участвуют как минимум три стороны, обычно – больше. Цепочка может растянуться до 5 или даже 7 участников. Альтернативные сделки имеют ряд своих плюсов и недостатков.

Альтернативная:продажа квартиры

Чем удобна такая сделкаи какие существую риски

Риски и преимущества

Разберем детально, в чем достоинства такой сделки и возможные минусы при ее применении.

Схема альтернативной сделки

Обычная купля-продажа подразумевает двух участников – покупатель и продавец квартиры. Альтернативная сделка проходит при одновременном участии как минимум трех сторон и двух квартир.

В простой альтернативной сделке участвует минимальное количество сторон – 3, а квартир – 2. Сделка проходит по следующей схеме: продавец первой квартиры продает ее покупателю. Покупатель второй квартиры – единственный участник, который оплачивает полную стоимость покупки непосредственно денежными средствами.

В сделке могут участвовать и 3, и 5, и 7 квартир, подобно цепочке. К примеру, продавец объявляет о продаже своей большой по площади квартиры, а вместо нее хочет приобрести две квартиры с маленькими площадями. При этом продавцом может быть произведена доплата, или обойдется без нее – произойдет разъезд.

Может быть противоположный вариант, когда продавец является собственником нескольких квартир и хочет, продав их, приобрести квартиру с большой площадью (съезд).

Если задействовано больше 5 объектов недвижимости, обычно оформляют не одну сделку, а делят на несколько. Они могут быть как альтернативными, так и прямыми.

В альтернативной сделке одновременно участвуют как минимум 3 стороны и минимум 2 квартиры

Плюсы альтернативной сделки по продаже квартиры

Не каждый располагает такими финансовыми возможностями, чтобы купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую. Когда финансы ограничены, альтернативная сделка является оптимальным решением.

Обязательно ли обращаться к риэлторам для участия в альтернативной сделке

Подобную сделку можно заключить самостоятельно. Но при большом количестве участников нужно подготовить довольно обширный пакет документов каждому, действия сторон нужно согласовать, достигнуть определенных договоренностей, а кого-то из участников просто поторопить – все это под силу квалифицированному опытному специалисту рынка недвижимости. Кроме того, с риэлтором это займет значительно меньше времени.

Поэтапный порядок заключения альтернативной сделки

Оценка имеющейся квартиры

Поиск покупателя

Оформление документов по сделке

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Этап 1. Оценка квартиры

На этом этапе нужно продумать свои дальнейшие действия, определить адекватную стоимость имеющейся квартиры, подыскать на нее покупателя, оценить квартиру, какую хотелось бы приобрести. Оценку квартиры можно сделать самостоятельно, изучив аналогичные предложения на интернет-платформах. Проще и быстрее – обратиться к услугам профессиональных риэлторов, предварительно выяснив их репутацию.

Следующий шаг – оценка своих финансовых возможностей с одновременным поиском нужного варианта квартиры. Здесь важно определиться, хватит ли собственных средств или придется брать кредитные, потребуется ли доплата или удастся обойтись без нее, достаточно ли на нее средств.

Следует учитывать, что поиск устраивающего варианта альтернативной сделки нередко продолжается не один месяц.

Этап 2. Поиск покупателя

Самый важный этап, на котором становится известна точная сумма продажи имеющегося жилья. Если покупатель нашелся, следует оформить договор задатка. Задаток более убедителен в сравнении с авансом и подтверждает истинность намерений покупателя. В отличие от задатка, полученный аванс продавец обязан вернуть в полном объеме, если покупатель передумал и решил отказаться от сделки.

Этап 3. Оформление документов по сделке

Необходимо подготовить для продажи пакет документов на имеющуюся квартиру. Следует проверить и документы на приобретаемую квартиру, проверить чистоту ее юридической истории. Обязательно изучить выписку ЕГРН и убедиться, что нет обременений или каких-либо ограничений. Важно, чтобы на момент заключения сделки не было регистрации третьих лиц в квартире.

После проверки всех документов и подтверждения юридической чистоты сделки, можно оформлять договор получения задатка или авансовое соглашение. Затем одновременно оформляются договоры купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры. Договор заключается только письменно и может быть подписан у нотариуса. Чтобы оформление сделки не затянулось по времени, действовать нужно согласованно всем участникам.

В договоре важно оговорить сроки освобождения квартир.

Профессионалы по альтернативной продаже

Бесплатная консультация

Налогообложение при альтернативной продаже квартир

Как любая другая, альтернативная сделка продажи объектов недвижимости подлежит налогообложению. Если квартира получена в наследство, по договору ренты, дарения, при приватизации, и находилась в собственности менее 3-х лет, во всех остальных случаях – менее 5-и лет, продавец обязан уплатить налог на доходы по ставке 13% от налогооблагаемой базы.

Минимальный срок владения:

3 года Подарок, наследство, приватизация, договор ренты

5 лет Остальные случаи

Налоговые вычеты для продавца

При продаже недвижимости, в соответствии с действующим законодательством, база, подлежащая налогообложению, может быть сокращена за счет предоставляемых налоговых вычетов. Существует два варианта: — Налогом не облагается 1 млн.руб. В случае, когда квартира продана дешевле 1 млн.руб., доход налогом не облагается. Если – дороже, то из полученной от продажи суммы вычитается 1 млн.руб., а оставшаяся часть облагается налогом на доходы. Вычет может использоваться не более 1 раза в год. — Налогом облагается разница от продажной цены и стоимости приобретения, если квартира продана дороже, чем была куплена. С разницы оплачивается налог по ставке 13%,

Налоговые вычеты для покупателя

Одному человеку предоставляется налоговый вычет не более 260 тыс.руб. Как и продавец, покупатель тоже имеет право на вычет. В соответствии с законодательством, покупателю жилой недвижимости возмещается налог на доходы с суммы, потраченной на приобретение жилья, но не более 2 млн.руб., т. е. не более 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Возмещение может производиться в течение нескольких лет, пока не будет достигнута сумма в 260 тыс.руб.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —

260 тыс. ?

Если недвижимость приобретается в зарегистрированном браке, оба супруга обладают правом на вычет. Если недвижимость приобретают несколько собственников, получить вычет может каждый.

Если для приобретения квартиры использовался маткапитал, сумма вычета уменьшается.

При использовании ипотечного займа, заемщик имеет право получить налоговый вычет в сумме фактически уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту, но не более 3 млн.руб.

Максимальный размер налогового вычета –

3 млн. ?

Налоговый вычет при покупке недвижимости не предоставляется, если жилье приобретено у близких родственников.

Возможные риски при альтернативных сделках

При таких сделках заключаются как минимум 2 договора купли-продажи. Случается, что по каким-либо причинам регистрацию в ЕГРН пройдет только один договор, а в регистрации второго откажут. Во избежание этого, для одновременной регистрации всех договоров, участвующих в альтернативной сделке, в них рекомендуется включить пункт о том, что, в соответствии со ст. 157 Гражданского Кодекса, переход права собственности в ЕГРН регистрируется одновременно на все объекты недвижимости, задействованные в сделке.

При использовании ипотеки добавляется дополнительный участник сделки – банк. Это может увеличить время, поскольку потребуются дополнительные согласования.

Если одна из квартир является предметом залога, потребуется разрешение банка на проведение сделки.

Наличие большого числа участников обычно приводит к затягиванию сроков. Нередко поиск подходящего варианта занимает длительное время.

Достоинства и недостатки альтернативных сделок

К неоспоримым плюсам можно отнести:

не требуется большой объем денежных средств;
возможность получения дополнительного дисконта, если у продавца есть другие варианты продажи;
приемлимый размер вознаграждения риэлторам;
максимальная юридическая чистота сделки, поскольку все документы будут тщательно проверены и даже не одним юристом;
возможность быстрого переезда сразу после заключения сделки.

Помимо плюсов, альтернативные сделки имеют и серьезные минусы:

долгий срок прохождения всех этапов сделки;
большая вероятность отказа участников от сделки;
сложность координации действий всех участвующих сторон.

Специалисты по альтернативным сделкам

Бесплатная консультация

Сообщение Альтернативная продажа квартиры появились сначала на .

3 правила безопасной покупки комнаты в квартире

Пресс-служба — Mon, 17 Jan 2022 20:36:32 +0000

Главным отличием сделки по продаже комнаты от продажи квартиры является обязанность продавца соблюдать приоритетное право покупки.

В связи с резким ростом стоимости жилой недвижимости в последнее время выросли и спрос, и предложение на продажу комнат. В продаже сейчас находится примерно 1000 таких объектов. По статистике, покупательский спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13% за прошедший год. В некоторых городах и регионах он вырос в разы. К примеру, в столице – в 1.5 раза, а в Крыму – в 3 раза. Такое резкое повышение спроса на жилую недвижимость подобного типа объясняется ее относительной ценовой доступностью. В Москве купить комнату можно от 1,5 млн руб., квартиры, даже самые бюджетные, стоят значительно, если не в разы, дороже.

При покупке комнаты, как в коммунальной, так и в обычной квартире, есть важные детали, на которые необходимо обратить внимание. Мы выделяем три главных правила, которые следует соблюдать при покупке комнаты.

Наличие права собственности у продавца – правило №1

Изначально следует изучить документы, подтверждающие наличие права собственности у продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор долевого участия в строительстве или другие документы. Стоит сверить личные данные продавца с указанными в правоустанавливающих документах. Обычно для этого достаточно паспорта. Еще одним важным документом является выписка из ЕГРН.

Помимо данных о собственнике, в выписке обязательно указывается, является ли комната самостоятельным объектом недвижимости, или продавцу принадлежит лишь доля в общей собственности на квартиру или комнату в «коммуналке».

Выписку из ЕГРН потенциальный покупатель может получить сам – данные находятся в публичном доступе, и получить их может даже не собственник. Заказывать выписку лучше непосредственно перед заключением сделки. Информация, данная в ней, является действительной лишь на дату выдачи.

Соблюдение права приоритетной покупки – правило №2

Это важное отличие от сделок с квартирами. Владельцы соседних комнат в «коммуналке» имеют преимущественное право покупки. Для соблюдения этого права продавец предварительно обязан известить других собственников квартиры о продаже комнаты, и предложить сначала им купить ее. Причем предложение оформляется только в письменной форме, и в нем проставляется стоимость и другие условия, если они есть. Если в течение 30 дней никто из собственников на предложение не откликнулся, продавец может начать поиск сторонних покупателей на условиях, указанных в предложении. Это правило является обязательным и для коммунальных квартир.

Если продажа сторонним покупателям произойдет на условиях, отличающихся от предложения собственникам, сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры совершена до истечения 30 дней, продавец обязан предъявить в ЕГРН отказ других собственников от права приоритетной покупки при подаче документов для регистрации перехода собственности.

Если собственник или один из них не достиг 18 лет, обязательно должно быть разрешение органов опеки на его отказ, и сделка должна быть заверена нотариально.

Право приоритетной покупки не применяется, если комнату приобретает один из собственников «коммуналки». В таком случае предложения о покупке другим собственникам-соседям направлять не нужно.

Если комнаты в «коммуналке» принадлежат муниципалитету, извещение о продаже необходимо направить собственнику жилфонда.

Проверка на отсутствие обременений и долгов – правило №3

Выписка из ЕГРН содержит данные о наличии или отсутствии обременений, ограничений или арестов. Стоит выяснить, не является ли продавец ответчиком в каких-либо судебных делах, особенно это касается дел по банкротству.

Важно запросить у продавца справку из управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

Приобретение комнаты – самый доступный способ покупки жилой недвижимости. Во избежание негативных последствий специалисты Кадастровой палаты советуют соблюдать предложенные правила.

Найдем для Вас квартиру мечты, подберем лучшую ипотечную программу, внесем предоплату (ответственную!), проверим продавца и документы на квартиру, выдадим письменное заключение после юридической экспертизы, подготовим и сопроводим сделку, будем присутствовать на передаче квартиры

Бесплатная консультация

Сообщение 3 правила безопасной покупки комнаты в квартире появились сначала на .

Что сегодня с ипотекой

Барсуков К.В. — Mon, 17 Jan 2022 01:33:21 +0000

Все российские банки завершили 2021 г. и начали 2022 г. ростом ставок ипотечного кредитования. Исключение составили только:

«АТБ»;
«Металлинвестбанк»;
«МКБ»;
«Энерготрансбанк».

«МКБ» скоро покинет этот список – ставки там планируют поднять до конца текущей недели. А вот «Энерготрансбанк» проявляет выдержку и не поднимает процент по ипотечным ставкам с августа прошлого года.

Ипотечные ставки, действующие в настоящее время

Рассмотрим ставки, которые предлагают ведущие российские банки с учетом льгот и преференций, предоставляемых клиентам компаний, являющихся членами Гильдии Риэлтеров Московской области (ГРМО).

Ставки могут быть стандартные или подпадающие под действие акций.

Стандартные

Обязательное условие – первоначальный взнос при покупке жилья в ипотеку не менее 20%. Средняя стандартная ставка для клиентов, работающих по найму, без участия в акционных банковских программах, составляет 10,4%. Разброс довольно высокий – от 7,95% до 12%. Самые низкие ставки по ипотеке предлагают следующие банки:

«МКБ» – от 7,95%.
Банк «Открытие» и «Энерготрансбанк» – 9%;
«Юникредитбанк» – 9,3%;
«АТБ» – 9,7%;
«Райффайзенбанк» – 9,75%.

Акционные

Сниженную процентную ставку по ипотечному кредиту – акционную, банк может предложить заемщику если:

запрашивается большая сумма кредита;
заемщик работает в государственной компании;
высокая сумма первоначального взноса.

В зависимости от банка, акции могут действовать для других опций.

Средняя акционная процентная ставка составляет 9,55%. Минимальная ставка составляет 7,75%, максимальная – 11,1%.

Лучшие акционные предложения банков:

«МКБ» – 7.75% при сумме первоначального взноса от 40%.
Банк «Открытие» – 8,5% при сумме ипотечного кредита от 12 млн руб.
«Энерготрансбанк» – 8,5% при наличии справки о доходах НДФЛ-2 и первоначальном взносе от 30%.
«Газпромбанк» – 8,6% при сумме кредита более 10 млн руб. и первоначальном взносе от 50%.
«Райффайзенбанк» – 8,99% при сумме кредита более 10 млн руб. и первоначальном взносе от 50%.
«Уралсиб» – 8,99% при сумме кредита более 7 млн руб. и первоначальном взносе от 50%.
«ДОМ.РФ» – 9% при сумме кредита более 12 млн руб., наличие справки ПФР, подтверждающей доход, заемщик является зарплатным клиентом банка или медицинским работником.

Приведенные данные убедительно показывают, что на сегодняшний день при выполнении некоторых обязательных условий вполне реально получить ипотечный кредит с процентной ставкой ниже 9%. И это несмотря на то, что ипотечные ставки регулярно повышаются.

Ипотечные кредиты по акционным предложениям с пониженными ставками доступны для заемщиков, запрашивающих большой объем кредита, в основном от 10 млн руб., или с высоким первоначальным взносом – более 30%.

Во всех остальных случая процентная ставка ипотечного кредита превышает 9%.

Прогноз

Ставка ипотеки, предлагаемая банками, зависит от политики и решений Центробанка РФ. Следующее заседание намечено на 11.02.2022 г. Если регулятор вновь поднимет ключевую ставку, повысятся и ставки по ипотекам.

Чем выше ставки, тем больше снижается доступность кредитов для населения. Рост ипотечных ставок до 11% может значительно снизить спрос на ипотеку.

В случае, если регулятор не изменит ключевую ставку, то, скорее всего, ипотечные ставки вырастут не более, чем на 0,5%.

И третий, самый маловероятный вариант – если Центробанк снизит ставку, и продемонстрирует направленность в сторону дальнейшего снижения, банки пересмотрят условия выдачи займов и сделают их мягче.

Скорее всего, снижение ключевой ставки не стоит ожидать в первом полугодии текущего года.

Сообщение Что сегодня с ипотекой появились сначала на .

Субсидии для молодых семей

Ипотечная служба — Mon, 10 Jan 2022 21:50:23 +0000

В нашей стране реализуется госпрограмма «Молодая семья». Длится она будет до 2025 г. Ее участники могут воспользоваться правом на государственную субсидию для покупки собственной недвижимости.

Государственная поддержкамолодых семей на покупку жилья

Право на получение субсидии со стороны государства действует до 2025 года

Условия участия

Программа предназначена для молодых семей, соответствующих следующим требованиям:

Возраст супругов – до 35 лет. Контролируется не только возраст, когда супруги заявили об участии и поставлены на учет, но и возраст, когда подошел срок фактического получения субсидии. Например, если при регистрации участникам было 34, а на дату зачисления субсидии стало 36, финансовая помощь предоставляться не будет. Это касается возраста каждого из супругов.
Брачные отношения оформлены официально. Если в семье уже есть дети, это условие не является обязательным.
Сумма доходов семьи соответствует требованиям банка для одобрения выдачи ипотечного займа или достаточна для совершения покупки недвижимости без привлечения кредитов. Доходы подтверждаются справкой от работодателя либо выпиской с банковского лицевого счета.
Подтвержденный статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Участниками программы могут стать и неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка, и соответствующие требованиям к возрасту.

Какой размер субсидии может получить молодая семья?

30% для семей без детей

35% для семей с детьми

Сумма субсидии

Размер финансовой поддержки может составлять 30% и 35% от стоимости приобретаемого жилья. 30% предусмотрено для семей, не имеющих детей, и 35% – с детьми. На субсидию в 35% могут также рассчитывать неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка.

Зачисление субсидий происходит безналичным перечислением на специально открытый счет в банке. С этого счета происходит гашение жилищного кредита.

Обязательные требования к приобретаемому жилью

Их всего 3:

Покупка совершается в том же регионе, в котором выдается субсидия.
Покупатель и продавец не состоят в близких родственных отношениях.
Жилье по площади не ниже соответствующих минимумов, установленных для проживания.

Отличия условий программы по разным регионам

Государственная программа позволяет территориальным субъектам устанавливать самостоятельно размер субсидии, порядок ее оформления и выдачи, нормы стоимости недвижимости, подпадающей под действие программы.

Расчет размера субсидии производится на основании установленной территориальными органами власти цены за 1 кв. м.

Отличаться могут и нормативные минимумы на человека, требующиеся для признания необходимости улучшения условий проживания и постановки на учет. К примеру, в одном регионе это может быть 10 «квадратов», а в другом 15 или больше.

Чем раньше встать на учет,

тем больше будет шансов

получить выплату

Сроки оформления и выдачи средств

Молодые супруги должны подготовить необходимые документы и зарегистрироваться как нуждающиеся в улучшении условий проживания. На выдачу сертификата для получения субсидии существует очередь. Ожидание может затянуться не на один год. Тянуть с оформлением регистрации не имеет смысла, ведь возраст участников ограничен 35 годами. Когда очередь, наконец, подходит, выдается сертификат, которым нужно воспользоваться в течение ближайших 7 месяцев.

В течение 7 месяцев

необходимо применить сертификат после его получения

Этапы оформления субсидии по госпрограмме «Молодая семья»

Всего их 6:

Обратиться в администрацию по месту проживания и уточнить список необходимых документов.
Подготовить и подать пакет документов. Сделать это можно в муниципалитете по месту постоянного проживания, либо в администрации субъекта РФ, либо через сайт Госуслуг, либо через МФЦ.
Ожидание решения. При положительном исходе молодая семья будет поставлена на учет, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая право на получение субсидии. Желающих получить заветный сертификат немало, своей очереди придется ждать не один месяц, и даже год.
При подходе очередности, получить сертификат, который выдается на бумажном носителе в администрации или в цифровом виде через сайт Госуслуг.
Подготовить документы для заключения сделки покупки недвижимости с применением сертификата и направить их в банковское учреждение. Важно, чтобы в договоре покупки обязательно был проставлен номер, присвоенный сертификату при выдаче.
Дождаться окончания банковской проверки предоставленных документов. Затем банк получит средства из бюджета и перечислит их застройщику в качестве гашения жилищного займа молодой семьи.

Подать документы

Дождаться ответа

Получить сертификат

Оформить сделку

Сообщение Субсидии для молодых семей появились сначала на .

Поздравляем с Новым годом!

Релайт-Недвижимость — Fri, 31 Dec 2021 08:18:05 +0000

Сообщение Поздравляем с Новым годом! появились сначала на .

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Ипотечная служба — Tue, 16 Nov 2021 12:39:00 +0000

Приобретение недвижимости – радостный, но очень затратный момент в жизни. Оказывается, часть затрат может компенсировать государство в виде возврата части ранее уплаченного подоходного налога. Это вполне реально, когда человек является плательщиком налога. Рассмотрим подробнее, что это за компенсации, как они рассчитываются, и что необходимо сделать, чтобы их оформить.

Объект недвижимости приобретен в ипотеку. Какие возможны компенсации

Налоговый вычетпри покупке квартирыв ипотеку

Как получить максимальную сумму вычета?

Закон предусматривает два вида компенсации:

Основной налоговый или имущественный вычет, предоставляемый в качестве частичного возмещения затрат на приобретение квартиры в собственность.
Налоговый вычет за выплаченные проценты банку по ипотечному кредиту.

Основной вычет

Собственник является налоговым резидентом.
Собственник является плательщиком подоходного налога. Налог обычно вычитается из заработной платы, и бухгалтерия работодателя отчисляет его в бюджет.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —

260 тыс. ?

Какую сумму налога можно возместить, и как ее довести до максимума

Работая на предприятии, человек, купивший квартиру, ежемесячно зарабатывает 50 тысяч. В бюджет за год в виде налога поступает 78 тысяч. Компенсацию можно запросить сразу после регистрации жилья в Росреестре, отправив заявление в налоговую инспекцию. Тогда заявитель получит лишь эти 78 тысяч. Закон предусматривает выплату за 3 предыдущих года, и для расчета берется время, прошедшее после покупки и регистрации перехода собственности на недвижимость. Собственнику выгоднее подать заявление через 3 года после получения документов, подтверждающих регистрацию собственности на квартиру. Тогда он может рассчитывать на компенсацию в сумме 234 тыс. руб. Или предоставлять заявление и декларацию каждый следующий год (если оплачивался подоходный налог), и получать недостающую сумму вычета в течение последующих лет.

Компенсация за выплаченные банку проценты

Максимальный размер налогового вычета —

3 млн. ?

Кто не имеет права на указанные компенсации

Собственник приобретенного жилья не является плательщиком подоходного налога.
Жилье приобретено не за собственные или заемные средства.
Жилье приобретено у ближайших родственников.
Вычет уже произведен ранее.

Если использовался маткапитал

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

Когда писать заявление

Сколько раз производится имущественный вычет

Срок давности вычета

Уплаченный за какое время налог компенсируется в виде вычета

Налоговый вычет можно получить только за 3 года, предшествующие году подачи заявки

На какие цели можно использовать имущественный вычет

Сумма вычета, если квартиру приобретают супруги

До 1,3 млн. ?

могут вернуть супруги

Про другие меры господдержки:

Социальная ипотека

Льготная ипотека в Москве На сегодняшний день в Москве действует несколько программ льготного ипотечного кредитования с господдержкой. В том числе, льготная ипотека на приобретение квартиры, доступная для всех категорий граждан РФ, имеющих право на операции с недвижимым имуществом. Условия льготной ипотеки для москвичей С 1 июля 2021 года процентная ставка по льготной ипотеке составляет 7%.Подробнее Подробнее о Социальная ипотека...

Необходимо ли подавать заявления на 2 вычета в одно и то же время

Если ипотека рефинансирована (перекредитована), сохраняется ли право на вычет

Оформление вычета онлайн

Получить уведомление

Подписать заявление

Получить вычет на счет

Оформление через работодателя

Лично при посещении.
Онлайн через сайт Федеральной налоговой службы в личный кабинет.

выписка из Росреестра или свидетельство о праве собственности на недвижимость;
акт приема-передачи или договор ДДУ (если участвовали в долевом строительстве);
документы об оплате приобретенной недвижимости;
справка о полученных доходах за время заявленного вычета.

Собрать документы

Подать заявление в налоговую

Дождаться решения

Передать заявление работодателю

Оформление через налоговую инспекцию

Справка 3-НДФЛ.
Справка 2-НДФЛ.
Выписка из Росреестра.
Документы о регистрации прав собственности.
Документы об оплате собственности.
Документы из банка о сумме полученных им процентов по ипотечному кредиту.
Ипотечный договор.

Собрать документы

Подать заявление в налоговую

Дождаться решения

Получить средства на счет

Столкнулись с трудностями при оформлении налогового вычета? Получите бесплатную консультацию от экспертов РЕЛАЙТ-Недвижимость!

Бесплатная консультация

Сообщение Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку появились сначала на .

Как купить квартиру на вторичном рынке

Барсуков К.В. — Wed, 10 Nov 2021 07:30:00 +0000

Рассказываем, какие документы нужны для приобретения вторички и какие требовать от продавца, показываем на что обратить внимание на просмотре квартиры и объясняем, почему нужно сосредоточится состоянии и оценке стоимости жилья.

После долгих раздумий вы определились с решением и новостройкам предпочли вторичное жилье. В квартире вы собираетесь жить долго и счастливо, поэтому к выбору нужно отнестись со всей ответственностью. Попробуем разобраться, что нужно учесть и на что обратить внимание.

Вторичка — жилье, находящееся в чьей-то собственности. При этом оно может располагаться и в недавно сданном доме, а не только в старом жилом фонде

Главное

При выборе подходящей квартиры обычно опираются на три основных фактора:

Место расположения квартиры (район).
Общее состояние квартиры и здания, в котором она находится.
Стоимость квартиры.

Теперь нужно определиться, что для вас важнее:

отличный ремонт, но район не очень;
нужный район, но квартира требует ремонта;
нужна квартира подешевле, и район не имеет значения.

Определите: район хороший или не очень

Сначала стоит поискать отзывы жителей о своих районах на разных форумах в соцсетях. О каких-то районах наверняка пишут хорошо. Составьте список наиболее для вас привлекательных. Не поленитесь, съездите и посмотрите сами. Сравните, как отличается ситуация в выходные и будничные дни, ночью и в светлое время суток.

Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания

Самые лучшие и самые худшие районы для проживания в Москве... Подробнее о Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания...

Инфраструктура

Прогуляйтесь и выясните, как обстоят дела с уровнем инфраструктуры – с детскими садами и школами, поликлиниками и аптеками, торговыми центрами и фитнес-клубами. Это можно сделать по карте, но убедительнее, когда вы все видите сами. Доступность объектов инфраструктуры повышает комфортность проживания.

Уровень транспортной доступности

Узнать, каким общественным транспортом можно добраться, и где расположены ближайшие остановки или станции метро, можно по карте. С помощью современных приложений для телефона, легко можно рассчитать время, которое потребуется, чтобы, к примеру, добраться до работы. С помощью приложения, можно выяснить загруженность автодорог и наличие пробок в часы пик и в другое время. Такая информация наверняка пригодится, если вы привыкли пользоваться личным транспортом.

Экологическая обстановка

Удаленность промышленных предприятий и расположенные в шаговой доступности лесопарки, скверы, зеленые зоны оказывают положительное влияние на экологию. Отсутствие поблизости кладбища тоже является большим плюсом.

Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году

Список самых благоприятных районов столицы, в которых можно купить квартиры не дороже 20 млн. руб. Подробнее о Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году...

Состояние здания

Обратите внимание на год постройки. Если здание построено до 2000 г, то скорее всего оно подпадает под действие программы капитальных ремонтов. Ознакомьтесь с сайтом «Реформа ЖКХ». На сайте вы получите всю информацию, касающуюся не только года постройки и ввода в эксплуатацию, но и о статусе дома, когда проводился или планируется капитальный ремонт, не в аварийном ли состоянии дом, количество проживающих в доме и многое другое.

Определить точно, сколько лет сможет простоять здание, может только профессионал на основе специальных расчетов. Но некоторые расчеты вы сможете сделать сами, чтобы приблизительно оценить состояние дома. Например, без капитального ремонта средний срок эксплуатации инженерных систем, таких как отопление, канализация, водоснабжение, электросети, составляет 25 лет. В среднем за год износ здания составляет 1%.

Если дому больше 30 лет и ни разу не проводился капитальный ремонт, на него стоит взглянуть повнимательнее. Трещины, металлические скобы для «укрепления» стен говорят даже не специалисту о далеко не самом лучшем состоянии дома.

8 способов узнать год постройки дома

Как узнать год постройки дома - простые способы онлайн или через БТИ. Полезный набор инструментов для тех кто покупает или продает квартиру. Подробнее о 8 способов узнать год постройки дома...

Несущие строительные конструкции

К несущим конструкциям относятся стены, перекрытия и фундамент. Они образуют несущий остов здания, воспринимают основные нагрузки и обеспечивают прочность, жесткость и устойчивость. В зависимости от времени постройки, менялись используемые для несущих конструкций материалы – древесина, кирпич, железобетон, бетонные панели и другие.

Дома старой постройки

В старом жилищном фонде до сих пор встречаются дома, построенные еще до революции. Перекрытия в старых домах могут быть выполнены как из дерева, так и из железобетона. Трудно сказать однозначно, какие более долговечные и прочные. Подвержены разрушению все. Чтобы оценить состояние дома, его нужно хотя бы посмотреть. Дома одного года постройки могут иметь абсолютно разное состояние.

Интересный нюанс – если в доме деревянные перекрытия и пол настелен на лаги, для заполнения пустого пространства под полом в качестве утеплителя использовался обычный строительный мусор. Выбрав квартиру в таком доме, не забудьте приготовить побольше мусорных мешков, чтобы его убрать при замене покрытия пола.

Дом с деревянными перекрытиями обладает слабой шумоизоляцией. Шум будет проникать не только снаружи (с улицы), но и от соседей. Проживая в таком доме, вы с легкостью сможете рассчитать интервалы движения трамваев, если пути проходят неподалеку.

Дома постройки ранних советских времен

Дома, построенные в 20-х и до середины 30-х годов, относятся к стилю конструктивизма. Для их строительства использовались не самые качественные материалы, а в пустоты в стенах и пространство под полом засыпали строительный мусор. Если вы решили выбрать такой дом, учитывайте, что процент его износа очень большой.

Со второй половины 30-х годов начало развиваться строительство зданий в стиле «сталинский ампир» («сталинки»). Продолжалось до 1956 г. Сначала такие дома возводили из кирпича с деревянными перекрытиями. Позднее стали использовать железобетон. Для таких домов характерны большие комнаты, высокие потолки. Дома «сталинской» застройки обычно расположены в центральных районах, рядом с метро. Они привлекают расположением и планировкой. Но, как правило, ванные комнаты и даже кухни оборудовались уже во время эксплуатации. Поэтому, если вы решили покупать квартиру в таком доме, обратите внимание на материал перекрытий и состояние коммуникаций. Получить разрешение на перепланировку в таких домах практически невозможно, потому что почти все стены являются несущими. Стоит обратить внимание на состояние лепнины, балконов, козырьков и карнизов. В целом получается, что покупка квартиры-«сталинки» несет за собой высокие риски.

Одним из подвидов «сталинских» домов являются так называемые «кировки». Строились в 30-40 годы. Для строительства применялись далеко не самые лучшие материалы. Да и планировки в них нельзя назвать очень хорошими. Как правило, в «кировках» раньше были «коммуналки». Некоторые сохранились до сих пор. Вообще, очень часто происходит путаница – какая квартира «кировка», а какая «сталинка». Самым характерным отличием является деревянное перекрытие. У «сталинок» перекрытия в основном железобетонные, и строились «сталинские» дома в первую очередь для элиты того времени. «Кировки» строились изначально для рабочих. Отсюда прослеживается разница в качестве использованных для строительства материалов. Квартиры «кировской» серии стоят значительно дешевле. Если при выборе вы остановились на такой квартире, следует выяснить состояние перекрытий, которые уже вряд ли будут меняться даже при капитальном ремонте. Важно выяснить и состояние всех коммуникаций. Может оказаться, что затраты на ремонт будут очень высокими.

«Хрущевки» и «брежневки»

Дома постройки после 1956 г. известны всем – панельные, с негерметичными швами на фасадах, с низкой шумоизоляцией и крохотными кухнями. Массовое строительство таких домов продолжалось довольно долго. В то же время возводились дома из кирпича. В панельных домах из-за плохо обработанных швов между панелями, часто появляется влага, и, как следствие, возникает плесень. Кирпичные дома, как правило, этим не страдают, но, если вы облюбовали такой дом, обратите внимание на места возможного появления конденсата. Кроме того, владельцы квартир этих серий часто производили перепланировки. Это нужно обязательно выяснить. Главное, чтобы на перепланировку было своевременно получено разрешение, и она была законной. Иначе целостность дома подвергается большому риску, а вы можете быть оштрафованы.

Если вы приобрели квартиру этих серий и решили сделать ремонт с заменой деревянного пола, следует учесть, что слой цементной стяжки должен быть минимальным. В противном случае воздействие на перекрытия значительно вырастет, и может дойти до критического уровня.

Скорее всего, для уменьшения слышимости вам придется делать шумоизоляцию.

Современные дома

В настоящее время дома строят из железобетона, кирпича и панелей. При покупке квартиры из монолитного железобетона, следует помнить, что дом дает усадку в первые годы. Кроме того, в этих домах плохая шумоизоляция. Снаружи такие дома обычно облицовывают фасадными панелями, отличающимися по качеству.

Современный панельный дом, как «хрущевки» и «брежневки», может иметь повышенную влажность, а также не отличается хорошей шумо- и теплоизоляцией.

Для строительства кирпичного дома используют силикатный или керамический кирпич. Второй более надежен. Обратите внимание, если перед вами дом из кирпича более 9 этажей в высоту, наверняка кирпич в нем использован только для облицовки. Уровень шумоизоляция в таких домах довольно низкий.

Состояние мест общего пользования

Когда вы придете на просмотр квартиры, обратите внимание на состояние подъезда – чистоту и качество ремонта, как работает лифт, и на сколько в нем чисто. Чистые или покрытые надписями стены в подъездах скажут вам о многом. Входная группа в подъезд и состояние почтовых ящиков тоже помогут разобраться, какие соседи вас будут окружать. Постарайтесь поговорить с жильцами, которые проживают этажом выше и ниже, наверняка они расскажут интересные нюансы проживания в доме.

Состояние двора

При просмотре квартиры обратите внимание:

на благоустройство и озеленение двора;
есть ли место для паркинга;
оборудована ли детская площадка;
насколько близко остановка общественного транспорта или станция метро;
закрыта ли придомовая территория и есть ли охрана;
оборудован ли двор и подъезды системой видеонаблюдения.

Перечисленные условия повышают комфортность проживания, и их стоит выяснить.

Обслуживание дома

Выясните, кто оказывает коммунальные услуги и следит за общественным имуществом. Сделать это можно на сайте ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru/#!/houses). Поговорите с соседями и уточните, бывают ли проблемы с отключением воды, электроэнергии, газа. О качестве работы управляющей компании вы сможете узнать от жильцов и посмотрев отзывы в локальном чате.

Просмотр квартиры

Наконец, посмотрев двор и подъезд, вы пришли на просмотр квартиры. На что следует обратить внимание:

состояние пола. Сразу подумайте, будете ли вы его менять;
состояние потолка и стен. Посмотрите не только на обои на стенах – их заменить в случае необходимости не так сложно, и не так дорого. Обратите внимание насколько ровные стены и потолок, нужно ли их штукатурить и выравнивать. Такая работа стоит уже гораздо дороже, чем поклейка обоев;
состояние окон и балкона. Проверьте, насколько плотно закрываются, нет ли следов плесени, есть ли необходимость что-либо менять;
состояние коммуникаций. Если все закрыто плиткой или гипсокартоном, ремонт выглядит качественно, на коммуникации можно посмотреть через специальный люк, который позволяет иметь доступ к приборам учета и кранам для перекрывания воды. Попросите владельцев, чтобы они показали вам трубы. Обратите внимание, нет ли следов от подтеков у радиаторов отопления, насколько прочно они закреплены. Проверьте силу напора воды, не имеет ли она запаха, насколько чистая и прозрачная. Убедитесь в наличии счетчиков воды и их исправности;
состояние электропроводки, розеток и выключателей;
состояние газовых труб (они должны быть в открытом доступе) и наличие исправного счетчика – в случае, если в квартире есть газ;
состояние вытяжной вентиляции – при закрытых окнах и двери поднесите лист бумаги к вентиляционной решетке, если он «прилипает» к решетке, значит вентиляция в рабочем состоянии.

Не стесняйтесь все проверить и осмотреть. Ведь вы пришли на просмотр, не стоит ограничиваться беседой с собственником. Уточните у владельца, что он не будет забирать, а что оставит, к примеру, кухонную мебель или что-то другое. Включите это в договор купли-продажи. Если при осмотре вы обнаружите какие-то неисправности, сломанную плитку, обшарпанный пол или что-нибудь еще, не смущайтесь и попросите скидку. Ведь это рынок недвижимости, а это значит, что есть возможность поторговаться и снизить цену.

Важно! Перед покупкой необходимо убедиться, что учтены интересы всех собственников (включая детей, супругов и недееспособных граждан)

Стоимость квартиры

Постарайтесь определить адекватную стоимость выбранной вами квартиры. Это можно сделать, просмотрев несколько объявлений о продаже подобных квартир, расположенных в этом же районе или доме. Посчитайте, какая средняя цена за квадратный метр. В приложениях к телефону можно увидеть похожие квартиры, которые уже проданы. Наверняка владельцы скажут вам цену, за которую продали, если вы им позвоните. Обратите внимание на то, как долго висит объявление о продаже. Длительный срок – показатель, что цена явно завышена. После такой аналитики вы сможете хорошо ориентироваться в рыночных ценах и поймете, выгодно ли для вас приобретение квартиры по цене, запрашиваемой продавцом, или есть возможность попросить скидку, обоснованную вашими расчетами.

Пакет документов

Часто покупатели опасаются приобретать жилье на вторичном рынке из-за возможных рисков, связанных с документами. Начните с выписки из Росреестра (ЕГРН). Получить ее может любой человек, даже не являющийся собственником. В выписке находится вся информация об интересующем вас объекте – кто является собственником, как часто происходил переход права собственности, технические характеристики объекта недвижимости, находится ли в залоге и др.

ЕГРН: как получить выписку о недвижимости

Выписка из ЕГРН требуется для сделки с недвижимостью, при оформлении ипотечного... Подробнее о ЕГРН: как получить выписку о недвижимости...

Если вы уже решили купить квартиру, попросите владельца показать вам следующие документы:

документы, подтверждающие право собственности. Это могут быть договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство о приватизации, о праве на наследство;
технический паспорт БТИ и кадастровый;
согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом;
разрешение органов опеки, если одним из собственников или собственником является несовершеннолетний;
справку о регистрации по месту жительства;
выписку из домовой книги;
справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Бесплатная консультация

Еще один совет – для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Вы заплатите за его услуги, но снизите до минимума возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь нотариус несет ответственность за законность заверенной им сделки, в том числе материальную.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Сообщение Как купить квартиру на вторичном рынке появились сначала на .

Как купить квартиру в Москве

Барсуков К.В. — Wed, 10 Nov 2021 07:20:00 +0000

Рассказываем с чего начать, какой выбрать район, какие есть риски при покупке и как приобрести жилье в Москве в ипотеку.

Жизнь в столице наполнена большими возможностями, суетой и интересными событиями. Многие хотели бы купить квартиру и жить в этом замечательном городе. Рассмотрим несколько советов, которые помогут понять, какую квартиру купить, какой район лучше и на что стоит обратить внимание при покупке.

С чего начать поиск

Среди десятков тысяч предлагаемых квартир трудно сориентироваться и выбрать ту одну, единственную и самую лучшую. Чтобы облегчить задачу, сначала надо определиться, какая квартира больше нравится – в новостройке или со вторичного рынка. Потом нужно понять, где хочется жить – внутри или за МКАД. Затем стоит решить, какой необходим уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности, какое значение для вас имеет экологическая обстановка, и другие не менее важные вопросы. Постепенно конкретизируя желания, круг поиска сузится сначала до района, а затем уже и до конкретной квартиры.

Определившись с желаниями, теперь стоит посчитать свои материальные возможности. Чтобы найти баланс, нужно принять во внимание следующие факторы:

Какой может быть для вас максимальная стоимость квартиры. Она может состоять не только из личных средств. Узнайте, какую сумму вы сможете получить от банка в качестве ипотечного кредита. В итоге вы легко определитесь, за какую цену нужно искать квартиру, чтобы ваш семейный бюджет оказался не перегруженным.
Каким должен быть дом, в каком вы хотели бы жить. На этом этапе нужно определиться, каким вы видите свой будущий дом – небоскреб или обычный, из кирпича или панельный, территория двора должна быть закрытой или нет, обязательна ли для вас оборудованная детская площадка, нужно ли вам место для парковки.
Какая площадь квартиры и планировка вас устраивает. На рынке предложены квартиры от студий до многокомнатных, с типовой или индивидуальной планировкой.
Готовы ли к ремонту или вам нужна квартира с отделкой. Ремонт вы сможете сделать, учитывая свои предпочтения для комфортного проживания. Квартиры без ремонта стоят дешевле, но в конечном итоге, сумма за ремонт может превысить разницу между стоимостью квартиры с отделкой и без нее. Время на ремонт тоже потребуется, иногда этот процесс затягивается надолго.

Найдем для Вас квартиру мечты, подберем лучшую ипотечную программу, внесем предоплату (ответственную!), проверим продавца и документы на квартиру, выдадим письменное заключение после юридической экспертизы, подготовим и сопроводим сделку, будем присутствовать на передаче квартиры

Бесплатная консультация

Какой выбрать район

Москва состоит из 125 районов, объединенных в 12 округов. Для выбора нужного, разделим районы по основным критериям:

с низкой стоимостью жилья;
с высоким уровнем развития инфраструктуры;
с высокой стоимостью жилья (престижные).

Районы Москвы с минимальными ценами на квартиры

Самые низкие по стоимости квартиры расположены за МКАД, в Юго-Восточном АО – много панельных домов, в Южном АО, Северном АО.

Районы внутри МКАД:

Восточное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м? 191 тыс.руб. Плюс – граничит с лесопарком. Минус – нет метро;
Западное Бирюлево (ЮАО). Средняя цена за м? 183 тыс.руб. Минус – вблизи находится промзона. Нет метро;
Выхино-Жулебино (ЮВАО). Средняя цена за м? 178 тыс.руб.;
Вешняки (ЮАО). Средняя цена за м? 189 тыс.руб.;
Бескудниково (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
Южное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 182 тыс.руб.;
Ростокино (СВАО). Средняя цена за м? 182 тыс.руб.;
Капотня (ЮВАО). Средняя цена за м? 193 тыс.руб.;
Восточное Дегунино (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
Западное Дегунино (САО). Средняя цена за м? 210 тыс.руб.;
Лианозово (СВАО). Средняя цена за м? 168 тыс.руб.;
Люблино (ЮВАО). Средняя цена за м? 161 тыс.руб.;
Северное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 206 тыс.руб. Плюс – граничит с Битцевским лесом.

За пределами МКАД выбор квартир значительно шире, их стоимость ниже, экология лучше. Если вы работаете на удаленке, или вас не пугает отдаленность от центра, можно остановить свой выбор на таких районах как:

Восточное Бутово (ЮЗАО). Средняя цена за м? 123 тыс.руб. Плюсы – расположены 4 станции метро, большой парк;
Некрасовка (ЮВАО). Средняя цена за м? 174 тыс.руб. Поблизости Люберецкие водоочистные сооружения.

Привлекательны по цене квартиры, расположенные недалеко от МКАД в Крюково (170 тыс.руб.), Старом Крюково (170 тыс.руб.), Силино (170 тыс.руб.), Савелках (170 тыс.руб.), Матушкино (170 тыс.руб.), Роговском (85 тыс.руб.), Кленовском (85,5 тыс.руб.), Киевском (91,6 тыс.руб.), Новофедоровском (91,6 тыс.руб.).

Районы Москвы с высоким уровнем развития инфраструктуры

Если вы мечтаете, чтобы была возможность заниматься спортом, или у вас есть дети, то вам нужно присмотреться к таким районам как:

Крылатское (ЗАО). Средняя цена за м? 254 тыс.руб. Прекрасно подходит для занятий спортом. Поблизости два парка и Ромашковский лес;
Хорошево-Мневники (СЗАО). Средняя цена за м? 271,5 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много детских садов и школ;
Хорошевский (САО). Средняя цена за м? до 290 тыс.руб. Рядом центр. Расположено много школ и детских садов;
Строгино (СЗАО). Средняя цена за м? 236 тыс.руб. Рядом находится остров-заповедник «Серебряный Бор» и Большой Строгинский затон;
Раменки (ЗАО). Средняя цена за м? 321 тыс.руб. Рядом МГУ и заказник «Воробьевы горы»;
Тимирязевский (САО). Средняя цена за м? 253 тыс.руб. Рядом Тимирязевский парк.

Престижные районы столицы

В Москве из 12,5 млн человек почти 800 тыс. проживают в центральных районах. Здесь расположена самая дорогая недвижимость России. Элитная недвижимость соседствует с самыми важными объектами и правительственными зданиями. В центре расположено много офисов. Уровень развития инфраструктуры и транспортной доступности самые высокие. В центре расположено, в основном, вторичное жилье, потому что места для строительства нового жилья практически не осталось. Если что-то и строится, то цены в новостройках очень и очень высокие. Чем ближе к центру, тем выше стоимость жилья. Кроме того, следует учесть, что ставка налога на недвижимость выше, чем на жилье массового сегмента. Тарифы на обслуживание домов тоже одни из самых высоких. Районы, расположенные в пределах Садового кольца, относятся к элитному и премиум сегментам с одними из самых высоких цен на недвижимость в России:

Арбат (ЦАО). Средняя цена за м? 645 тыс.руб.;
Остоженка (ЦАО). Средняя цена за м? от 462 тыс.руб.;
Китай-город (ЦАО). Средняя цена за м? от 423 тыс.руб.;
Пресненский (ЦАО). Средняя цена за м? 485 тыс.руб.;
Сокол (САО) Средняя цена за м? 466 тыс.руб.;
Мещанский (ЦАО). Средняя цена за м? 427 тыс.руб.;
Басманный (ЦАО). Средняя цена за м? 282 тыс.руб.;
Тверской (ЦАО). Средняя цена за м? 499 тыс.руб.;
Якиманка (ЦАО). Средняя цена за м? 609 тыс.руб.;
Хамовники (ЦАО). Средняя цена за м? 740 тыс.руб.;
Дорогомилово (ЗАО). Средняя цена за м? от 331 тыс.руб.;
Замоскворечье (ЦАО). Средняя цена за м? 489 тыс.руб.

В этих районах цена квадратного метра выше, чем стоимость целой квартиры в некоторых регионах.

В пределах третьего транспортного кольца можно найти квартиру чуть менее престижную, но с ценой ниже при том же уровне комфортности проживания.

Ипотека

В Москве сейчас около 30 банков, которые предлагают ипотечные кредиты. Условия выдачи кредитов могут отличаться в зависимости от банка.

Многие банки работают с программами государственной поддержки ипотечного кредитования. Это означает, что ставка по кредиту будет ниже, чем у обычных ипотечных кредитов. Кроме того, если вы используете зарплатную карту какого-то банка, он может вам снизить ставку или уменьшить сумму первоначального взноса. Часто банки проводят акции, чтобы привлечь клиентов. Изучите их предложения – это поможет получить какие-то дополнительные льготы.

Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты в иностранной валюте. При этом ставка, как правило, более низкая. Но имейте в виду, если зарплату вы получаете в рублях, вам может быть невыгоден кредит в валюте из-за нестабильности курса рубля.

Часть банков предлагает ипотеку даже без первоначального взноса. Сначала посчитайте, выгодно ли это будет для вас в итоге. Ведь при этом увеличивается сумма кредита, ставка обычно немного выше и срок гашения увеличивается. Может получиться, что сумма переплаты будет значительной.

Как купить квартиру в ипотеку

Рассказываем об основных этапах покупки квартиры в ипотеку, о вариантах господдержки и льготах и какие документы потребуются для заявки на получение ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечного кредита для приобретения квартиры небыстрый и может растянуться до нескольких месяцев. Неважно, в какой банк решил обратиться заемщик – во всех банковских учреждениях и для всех граждан процедура выглядит Подробнее Подробнее о Как купить квартиру в ипотеку...

Возможные риски при приобретении квартиры в новостройке

Разберем сначала возможные риски при покупке квартиры в новостройке. Как правило, они могут быть связаны с застройщиком. Он может сдать объект значительно позже указанного срока, а может и вовсе не достроить дом, оказавшись банкротом. Конечно, времена, когда застройщик собрал деньги дольщиков и скрылся, прошли. Но, прежде чем заключать договор с девелопером, постарайтесь собрать всю возможную информацию о его репутации. Почитайте отзывы тех, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика, выясните, как часто застройщик выступал ответчиком, и какие суммы он должен выплатить по решению суда. Если суммы большие, он вполне может обанкротиться. Проведенный вами анализ информации поможет выбрать надежного девелопера.

Покупая квартиру в еще строящемся доме, можно сэкономить значительную сумму. На начальных стадиях строительства экономия может составлять до 30-40% от стоимости квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме. Конечно, при покупке на стадии закладки фундамента риски довольно высокие, но интересы дольщиков и их права защищает закон 214-ФЗ.

Если вы купили квартиру в новостройке, и что-то вас не устраивает, изложите письменно свои претензии застройщику. Возможно, это будет требование неустойки за нарушение сроков, некачественно выполненные работы или что-то другое. Факт нарушения условий договора долевого участи (ДДУ) нужно доказать. Обязательно соберите все возможные документы, подтверждающие ваши требования. Более правильно и быстро составить претензию сможет юрист, специализирующийся на работе с недвижимостью.

Если девелопер не принимает никаких мер по удовлетворению ваших требований, обратитесь в надзорный орган Москомстройинвест. Эта организация осуществляет контроль за работой девелоперов Москвы. Если и это не помогло, придется подать исковое заявление в суд. Как правило, это уже крайняя мера, до суда дело доходит не так часто.

Возможные риски при приобретении квартиры на вторичном рынке жилья

При покупке квартиры на «вторичке» может возникнуть ряд проблем. Но их можно избежать, если перед сделкой проверить как само жилье, так и документы на него. На просмотре внимательно изучите квартиру, присмотритесь к качеству ремонта и состоянию сантехники, окон, дверей, пола. Выясните, не было ли перепланировок. Если были, узнайте, согласованы ли они. Если внешний вид квартиры вас устраивает, переходите к изучению документов. Чтобы впоследствии сделку не признали недействительной, уделите документам особое внимание.

Перечень основных документов:

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Письменное согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом.
Согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Выписка из домовой книги о наличии или отсутствии прописанных. Особенно важно, если прописаны несовершеннолетние.
Согласие всех собственников на сделку.
Существуют ли какие-либо обременения на квартиру.
Выписка из ЕГРН.
Технический паспорт БТИ.
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера.

Много рисков за собой несет покупка квартиры, доставшейся по наследству. Могут появиться неизвестные наследники, которые не получили свою долю наследства. Для подстраховки в договоре купли-продажи занесите условие, что разрешение подобных споров полностью берет на себя продавец квартиры.

Если вы вдруг нашли квартиру, цена которой очень низкая, будьте бдительны. Часто по низкой цене квартиры продают мошенники. В этом случае внимательнее проверяйте документы. Может быть, вам повезло, и собственник готов как можно быстрее получить деньги, попав в определенную жизненную ситуацию. Но такие случаи встречаются очень редко.

Для заключения сделки стоит обратиться к нотариусу. Эта услуга платная, но помощь нотариуса избавит вас от ненужных рисков.

Прислушайтесь к этим советам. Они наверняка помогут вам сделать правильный выбор при покупке квартиры.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Сообщение Как купить квартиру в Москве появились сначала на .

ЕГРН: как получить выписку о недвижимости

Пресс-служба — Tue, 09 Nov 2021 13:17:00 +0000

Прежде чем инструктировать собственников о получении документа в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо понять, в каких случаях без выписки не обойтись. В первую очередь бумагу из ведомства потребуют для сделки с недвижимостью, при оформлении ипотечного кредита в банке, приватизации квартиры, с целью получения информации о собственниках жилья и наличии ограничений на недвижимое имущество.

В 2017 году в РФ был внедрен специальный цифровой механизм – ФГИС. Преимущество системы – в возможности быстро получить подробную информацию об объекте недвижимости, проверить наличие ограничений на квартиру и личность собственника. С помощью интернет-платформы можно получить важные сведения в любом из 85 регионов России.

Просьба об обязательном предоставлении справки из ведомства поступает не только от специалистов банка при оформлении ипотеки или работников МФЦ в процессе приватизации квартиры. Документ также необходим в случае подачи судебных исков и получения государственных субсидий.

Цифровая система ФГИС позволяет оперативно оказывать государственные услуги, связанные со сферой недвижимости, и максимально упрощать процедуру подачи документов. Так, благодаря платформе, заявитель может оформить собственность и получить подтверждение о государственной регистрации прав на основании кадастрового учета не за 3 дня, а в течении 30-60 секунд. При этом получить государственную услугу можно вне зависимости от реального географического расположения объекта недвижимости в пределах РФ. Пример: житель Москвы, находясь в столице, имеет право оформить дом в собственность в Краснодарском крае.

Цифровые возможности ФГИС ЕГРН позволяют обрабатывать 6-7 пользовательских запросов в секунду. Сегодня на платформе фигурирует более 10 петабайт данных, касающихся как объектов первичного, так и вторичного жилья. При этом работа осуществляется круглосуточно без перерывов и выходных. Каждый день система взаимодействует с 90-100 тыс. заявлений на государственную регистрацию прав и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости. Интернет-платформа ЕГРН регулярно в рабочем режиме принимает 400-500 тыс. заявлений на предоставление выписок.

Как по «пунктам» получить выписку из ЕГРН

Любой гражданин России имеет возможность получения справки об отсутствии квартиры или дома в собственности. Для этого необходимо обратиться в центры госуслуг «Мои документы» или подать заявку на официальном сайте Росреестра. Тратить время на личное посещение ведомства не нужно, так как специалисты Росреестра не принимают «физических» заявлений для заказа выписок. Сегодня существует специальный сервис для получения выписок из ЕГРН.

В центрах государственных услуг «Мои документы»

Пункт 1. Подойдет любое отделение. При себе иметь паспорт. В офисе «Мои документы» необходимо заполнить заявление на выдачу необходимых бумаг. Специалист МФЦ вправе предоставить справку как в бумажном, так и в электронном формате.

Пункт 2. Сотрудник МФЦ выдает бланк для оплаты государственной услуги, затем прикладывает чек к заявлению и направляет запрос в Росреестр. Период ожидания готовой справки – до 5 рабочих дней.

С помощью официального сайта Росреестра

https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/

Для онлайн обращения в ведомство необходимо обзавестись квалифицированной электронной подписью (КЭП). Также ее называют усиленной квалифицированной ЭП. Документ, оформленный с помощью такой ЭП, имеет юридическую силу, равную личной подписи заявителя.

Пункт 1. Итак, на сайте ведомства в разделе «Получение сведений из ЕГРН» необходимо кликнуть на вид выписки «О правах отдельного лица на объекты недвижимости». Потребуется паспорт и СНИЛС. В ряде случаях система запрашивает только удостоверяющий документ.

Пункт 2. Далее система предложит заполнить форму с указанием конкретного региона или поставить галочку напротив фильтра «вся территория РФ». Для начала проверки потребуется выделить типы объектов, к примеру, только частные дома, а также дату получения сведений из реестра. После заполнения нужно оплатить услугу и ожидать документ в течение 3 рабочих дней.

С помощью специального онлайн-сервиса

https://kadastr.ru/services/zakaz-vypisok-iz-egrn/

В 2020 году Федеральная кадастровая палата внедрила цифровой механизм, позволяющий получать сведения из ЕГРН по всей России. В настоящее время онлайн-сервис работает в полную силу и обслуживает заявителей в режиме онлайн.

Благодаря работе сервиса получить важную информацию можно в течение 2-3 минут. Новая система предоставляет сведения при условии регистрации заявителя в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА). Поиск объектов ведется при наличии адреса или кадастрового номера.

Специалисты Федеральной кадастровой палаты объяснили, что онлайн-система, внедренная для обслуживания граждан, имеет привычный и удобный внешний вид обычного интернет-магазина. Для ввода не потребуется сведений из большого количества документов, поскольку обеспечивается синхронизация с сайтом Госуслуг. При наличии подтвержденной записи на этом портале основная информация, такая как паспортные данные, СНИЛС, ИНН, адрес проживания и регистрации, вводится автоматически. Выписки, полученные через онлайн-сервис ФКП, имеют юридическую силу, равную бумажным документам.

Госпошлина за оказание услуги

Конечная стоимость обусловлена количеством субъектов, информация по которым будет отражена в справке. Также на цену влияет форма документа – электронный или бумажный формат. К примеру, выписка по одному объекту недвижимости в бумажном виде обойдется в 700-800 руб., а в электронном – 350-500 руб. В случае необходимости проверки данных во всех регионах РФ, онлайн-услуга обойдется в 1000 руб., традиционная – в 2000 руб.

Как обеспечивается конфиденциальность информации

Росреестр запрещает перепродажу данных ЕГРН, полагаясь на закон о запрете перепродажи выписок, полученных в этом ведомстве. Положение в законе не позволяет государственным органам, организациям, гражданам передавать информацию из ЕГРН третьим лицам. В учреждении считают, что подобные ограничения необходимы из-за мошенничества, распространения неверных сведений в сфере недвижимости и при сделках с ней.

Сообщение ЕГРН: как получить выписку о недвижимости появились сначала на .