Семье нужно было продать квартиру и купить другую для дочери. Но половина продаваемой квартиры принадлежала родственнице, которой деньги требовались раньше. Согласовать цену и сроки обычной продажи не получалось. Мы предложили сначала выкупить её долю, а затем продавать квартиру целиком.
Эта история началась в декабре 2020 года и завершилась в апреле 2021-го. Суммы и банковские условия относятся к той сделке.
Две собственницы — разные задачи
Наша клиентка и её племянница владели квартирой поровну. Клиентке предстояло купить жильё для дочери; предполагалось, что к деньгам от продажи придётся добавить ещё 2–3 млн рублей ипотечного кредита. Племянница покупала новостройку и хотела получить свою часть денег не позднее середины февраля.
Мы оценивали возможную продажу примерно в 15 млн рублей. Племянница считала, что квартира стоит не больше 12 млн: её беспокоили состояние жилья, протечки от соседа и сроки. Она опасалась, что ожидание более высокой цены сорвёт её собственную покупку.
Можно было согласиться на меньшую сумму. Но тогда нашей клиентке пришлось бы больше занимать на следующую квартиру. Поэтому мы стали искать способ разделить задачи двух собственниц.
Сначала — выкуп второй половины
Предложение было таким: клиентка покупает долю племянницы за 6 млн рублей — половину той стоимости, которую племянница сама считала приемлемой. Для выкупа использует ипотечный кредит. После этого продаётся уже квартира целиком.
До решения мы посчитали расходы на оформление и обслуживание кредита. По расчёту того времени, продажа в течение шести месяцев за 12,3–12,4 млн рублей позволяла покрыть затраты на выбранную схему. Это был ориентир для оценки решения, а не гарантия будущей цены: проценты продолжали начисляться, и затягивать продажу было невыгодно.
Клиенты согласились. Мы организовали выкуп доли с кредитом Сбербанка, и племянница получила деньги в нужный ей срок. При выборе банка учитывали не только покупку доли, но и последующую продажу квартиры, которая окажется в залоге.
Как нашли покупателя
Квартиру начали рекламировать ещё во время подготовки выкупа. При цене 15 млн рублей были обращения и покупатель, предлагавший торг примерно на полмиллиона. Клиенты на это предложение не пошли.
На фоне тогдашнего спроса мы попробовали цену 17 млн. Покупательского интереса не было. Поэтому в конце января вернулись к более реалистичной цене. Эту часть истории тоже важно сказать: высокая цена в объявлении сама по себе ничего не доказывает.
В последнюю неделю февраля нашёлся покупатель на 14,95 млн рублей. У него была ипотека Сбербанка. Параллельно шли просмотры жилья для дочери клиентки, поэтому подходящий вариант удалось подобрать быстро.
Почему продажу и покупку провели отдельно
Следующая квартира тоже продавалась с условием встречной покупки. У её продавцов был ипотечный кредит в МКБ. Получалась цепочка с двумя банками и разным порядком выдачи денег.
Мы проверили, можно ли провести всё одновременно. В той схеме часть средств поступала только после регистрации, а для следующего звена деньги требовались раньше. Объединение добавляло зависимость от чужих переводов и усложняло подтверждение расчётов.
Поэтому выбрали два этапа: сначала продать квартиру клиентки, получить деньги и погасить кредит, взятый на долю. Затем провести покупку для дочери. Покупаемую квартиру проверили, возникшие вопросы урегулировали. Саму продажу пришлось на день перенести из-за протечки стиральной машины: сначала разобрались с происшествием, затем продолжили сделку.
Что получилось у семьи
К середине апреля 2021 года обе задачи были решены. Племянница получила деньги в нужный срок, а клиентка после продажи и погашения промежуточного кредита смогла купить квартиру для дочери без нового кредита на эту покупку.
Расходы на проценты, страхование имущества и оформление выкупа доли составили не более 250 тысяч рублей. Разницу между ценами нельзя целиком называть чистой прибылью: эти затраты тоже были частью решения.
Здесь помогла не одна удачная продажа, а последовательность: разделить интересы собственниц, заранее посчитать расходы и не пытаться любой ценой соединить все сделки в один день.
Продаёте квартиру, чтобы купить другую?
В таком обмене важно заранее связать цену продажи, доплату, сроки и расчёты. В РЕЛАЙТ мы помогаем выстроить эту последовательность под вашу ситуацию. Посмотрите, как организована работа по обмену квартиры; на странице услуги можно рассказать о своей задаче.