С развитием промышленного производства в России в конце XIX века началось массовое строительство доходных домов в крупных городах, особенно в Петербурге и Москве. Россия переживала промышленную революцию. Росли города, строились новые заводы и фабрики, развивалась торговля, транспорт, появлялись новые учебные заведения. Все это приводило к увеличению притока населения в города и порождало острую нехватку жилья. В руках нового класса промышленной и торговой буржуазии появились огромные свободные капиталы, требовавшие выгодных вложений. Наряду с этим появлялись и новые возможности для деловых людей.
Строительство доходных домов для сдачи квартир в аренду представляло собой совершенно новый тип капиталовложений, приносивший быструю и ощутимую прибыль. Городские власти всячески поощряли строительство, предоставляя застройщикам налоговые
льготы, выделяя лучшие участки и получая при этом большую прибыль в казну (по разным оценкам доля прибыли в городском бюджете от строительства доходных домов и сопутствующих налогов составляла 15 – 20 %).
Первые доходные дома строились на личные средства богатых предпринимателей. Затем в строительство стали вкладываться предприятия, акционерные общества, страховые компании,
банки, крупные учебные заведения и даже церкви и монастыри. Бум строительства пришелся на 90-е годы XIX века и продлился до начала 1-й мировой войны 1914 г. Доля доходных домов в жилом фонде Москвы перед революцией 1917 г. составляла по разным оценкам от 40 до 50%.
Доходные дома того времени условно делились на несколько типов, в зависимости от престижности места, качества строительства, набора предлагаемых услуг и размера арендной платы (хотя в большинстве своем доходные дома имели квартиры для разных категорий жильцов).
Дома с самыми дорогими и комфортными квартирами располагались в наиболее престижных районах. Площади квартир были от 150 до 500 кв.м., они имели 5 – 15 комнат, высокие потолки 3,5-4,5 м., дровяные камины, вентиляцию, водопровод, канализацию, помещения для прислуги. Дома оборудовались лифтами, иногда имели собственную электростанцию и артезианскую скважину. Интерьеры были с изысканной отделкой и дорогой меблировкой. Такие квартиры арендовали богатые купцы или фабриканты, ведущие дела в Москве, известные адвокаты, врачи, артисты или писатели (примером тому является дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре или дом Исакова на Пречистенке).
Квартиры для среднего класса и зажиточной интеллигенции располагались в домах приблизительно такого же уровня, но имели более простой набор услуг и роскошью уже не отличались. Наличие в доме лифта, водопровода и канализации, впрочем, было обязательным. Количество комнат – до 5 – 7. Подобные квартиры снимали предприниматели средней руки, банковские служащие, ведущие инженеры, преподаватели, представители творческой интеллигенции (например, дом П.А. Скопника на Спиридоновке или дом Хрящева на ул. Ильинка).
Наиболее распространенная категория доходных домов предполагала наличие квартир с 1-3 комнатами и минимальным набором услуг. Часто в таких домах располагались общественные службы и заведения: бани, прачечные, столовые, трактиры. В народе такие дома именовались как «дома для холостяков» (например, дом Р.К. Нирнзее в Б. Гнездниковском переулке или дом купца Грязнова на Остоженке).
И, наконец, ночлежные дома – особая категория – для бедных и неимущих (сдавалось койко-место, в комнате было от 2 до 30 человек, удобства на этаже или на улице). Такое жилье строилось преимущественно на казенные средства или на деньги благотворителей. Благотворительность в царской
России была благим делом и имела беспрецедентные масштабы. Так, известный благотворитель Г.Г. Солодовников завещал городу огромную по тем временам сумму в 20 млн. рублей на строительство учебных заведений, проф. училищ и больниц., 1/3 из этой суммы предназначалась для строительства доходных домов для неимущих…
Доходные дома имели в среднем 3 – 8 этажей, два входа: парадный и черный. В большинстве из них располагались квартиры для разных категорий жильцов, что обеспечивало наибольшие прибыли для владельцев. Первые этажи обычно занимали магазины и конторы. На вторых – квартиры снимали служащие этих же контор. 3-й и 4-й этажи считались самыми престижными, их снимали состоятельные граждане или чиновники. Более высокие этажи занимала публика попроще, а верхние сдавались по сходной цене студентам, практикантам, бедным художникам, отставным военным низших чинов. Для содержания и обслуживания дома нанимался целый штат прислуги: дворники, швейцары, плотники, повара, рабочие и пр., которые проживали обычно в цокольном этаже или в полуподвальных помещениях.
После революции большинство доходных домов «уплотнили», превратив некогда просторные квартиры в коммуналки, часть домов была передана под правительственные и государственные учреждения,
банки, представительства и посольства.
В настоящее время многие из бывших доходных домов являются жилыми, квартиры в них пользуются большим спросом у состоятельных покупателей (во многом благодаря своему местоположению и престижу). Их отличает высокое качество строительства, толстые кирпичные стены (нередко в 1 м. толщиной), и, как следствие, хорошая тепло- и шумоизоляция, высокие потолки (нередко 4 – 4,5 м), возможность произвести практически любую перепланировку. Многие квартиры имеют 2 входа: парадный и черный, эркеры, большие окна. Особой популярностью пользуются действующие дровяные камины. Да и входная группа значительно отличается от современных зданий: просторные парадные подъезды, широкие лестничные марши, высокие потолки, сохранившиеся до настоящего времени элементы декора и изысканной отделки. Многие из этих домов в той или иной степени подверглись реконструкции: какие то частично (ремонт фасадов, подъездов и крыш), а в некоторых была произведена замена перекрытий на ЖБ и полностью обновлены все коммуникации (при этом жителей на время ремонта переселяли в другое жилье). Подобная реконструкция значительно повысила стоимость расположенных в таких домах квартир.
И сегодня бывшие доходные дома во многом формируют архитектурный и исторический облик Москвы, украшая город своим разнообразием и неповторимым стилем…
