Метка Ипотека. РЕЛАЙТ-Недвижимость

Итоги августа по выдаче ипотеки. Прогноз цен на квартиры.

Барсуков К.В. — Thu, 31 Aug 2023 15:09:05 +0000

Думаю, что уже можно подвести некоторые итоги за август по выдаче ипотеки.

Пока данных от ЦБ и ДОМ.РФ нет, поэтому анализ будем проводить на основе открытых данных Сбера.

Обратите внимание, что все цифры ниже – это данные только по Сбербанку, без учета данных от других банков.

Что в этих цифрах интересно?

Рост числа заявок на ипотеку в Сбере августе против июля на 18%.

Причем рост в определенном смысле скачкообразный.

рост числа заявок на ипотеку в Сбере в разные периоды

Кстати, пару недель назад «за последние 30 дней» была цифра 400 с лишним тысяч, затем через неделю в районе 380 тысяч и снова уход в район 400. Т.е. первую неделю после повышения ключевой ставки люди приостановились, а потом резко начали подавать заявки на ипотеку.

Куда пошел весь спрос?

Смотрим соотношение ДДУ/(ДДУ+вторичка) и вторичка/(ДДУ+вторичка):

доля заявок на ипотеку в Сбере

И в сравнении с июлем рост заявок на ДДУ 49%, рост заявок на вторичку – 0%.

Причем, если мы посмотрим долю ДДУ+вторичка/общее число заявок, т.е. посмотрим на заявки не только на ДДУ и вторичку, но и другие виды ипотек (гаражи, стройка ИЖС), то увидим, что доля вторички/общее число заявок в августе 51%, в июле была 60%, а, например, в 2021 году была 67%.

Ну и соотношение (ДДУ+вторичка)/общее число заявок говорит о развитии в структуре Сбера других видов ипотек. Так в 2021 году это число было в среднем 85%, в 2022 году — в среднем 80%, а в 2023 году – среднее 76%, причем в августе – 70%.

То, есть идет активизация получения других видов ипотек и я думаю, что в основном льготных программ по строительству ИЖС.

С заявками понятно, а что со сделками?

А со сделками примерно тоже самое.

Доля вторички упала в августе, как и в отношении общего числа сделок (58% против 65% в июле), так и в отношении суммы (ДДУ+вторичка), т.е. без учета других видов ипотек (64% против 72% в июле). А доля ДДУ, соответственно, существенно выросла.

Количество сделок в августе по ДДУ к июлю плюс 69%, вторичка август/июль – плюс 14%.

Кстати, обратите внимание на разницу в сделках и в заявках. В заявках вторичка плюс 0% к июлю, а в сделках плюс 14%. Это те самые ипотечники, которые спешили купить квартиры по «хорошим» ставкам.

Экстраполируем эти данные на весь рынок

В такой экстраполяции всегда есть элемент некоей непредсказуемости, так как я основываюсь на доле Сбера в выдаче ипотеки, а она меняется. Но границы цифр понять точно можно.

Если доля Сбера будет в августе такая же, как в июле, то есть ДДУ 56%, вторичка 55%, то мы увидим следующее число выдач ипотеки в августе по России: ДДУ – 80 тысяч кредитов, вторичка – 145 тысяч кредитов.

Если доля Сбера в августе будет, как средняя за последние 12 месяцев, то есть ДДУ – 55%, вторичка 63%. То выдачи ипотеки будут в августе такие: ДДУ – 82 тысячи, вторичка – 127 тысяч.

Если пиковые значения посмотреть за 12 месяцев, то был момент, когда доля Сбера в первичке была 68%, а во вторичке 69%. Если будет так же, то по России в целом выдача ипотеки в августе будет на ДДУ – 66 тысяч, на вторичку 115 тысяч.

То есть прогноз выдач по ипотеке в августе по России такой. ДДУ – от 66 до 82 тысяч кредитов, вторичка от 115 до 145 тысяч кредитов.

Что означает:

прогноз отношения выдачи ипотеки в августе 2023 года к предыдущим периодам

Скорее будут цифры ближе к максимальным значениям, но в любом случае в августе будет рекордное значение выдач ипотеки на покупку квартиры по ДДУ.

Какой вывод можно сделать из этих цифр?

На мой взгляд, они подтверждают основные тезисы, которые я сформулировал в последнем своем видео, в котором делал анализ текущего состояния рынка недвижимости https://youtu.be/SMD9MoIxrcU

Поднятие ключевой ставки ЦБ спровоцировало резкий рост спроса, что на первичке, что на вторичке. И это за собой повлекло рост цен реальных сделок на вторичке, как минимум в некоторых сегментах.

Думаю, что на первичке застройщики тоже решат воспользоваться ситуацией и подтянуть цены вверх, но как минимум для увеличения продаж новостроек это решение ЦБ даст очень хороший импульс.

На вторичке скорее всего будет спад спроса во второй половине сентября. Если только ЦБ вдруг не решит снизить ключевую ставку. Но не думаю, что это повлечет за собой падение цен, максимум может срезать тот всплеск цены, что произошел в августе, но не ниже. Почему я так думаю, я рассказывал в своём видео, повторяться не буду.

Что касается новостроек, то ждем, что скажет Правительство. Будет или нет повышать ставку по льготным программам ипотеки. Пока Минфин сказал, что не будет. А это значит, что появляется новый перекос ставок между первичкой и вторичкой, который мы видели в прошлом году за счет субсидированной ипотеки. И значит, спрос на новостройки будет находиться на высоком уровне. Собственно, как и спрос на все виды льготной ипотеки (не забываем про ипотеку на стройку ИЖС).

Смотрите видео По этой и другой темам на канале «Эксперт Недвижимости»

Сообщение Итоги августа по выдаче ипотеки. Прогноз цен на квартиры. появились сначала на .

Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых

Ипотечная служба — Fri, 03 Jun 2022 10:14:10 +0000

Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
- более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
- более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

Срок кредита: до 30 лет

Размер первоначального взноса: от 15%

Сообщение Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых появились сначала на .

Субсидии для молодых семей

Ипотечная служба — Mon, 10 Jan 2022 21:50:23 +0000

В нашей стране реализуется госпрограмма «Молодая семья». Длится она будет до 2025 г. Ее участники могут воспользоваться правом на государственную субсидию для покупки собственной недвижимости.

Государственная поддержкамолодых семей на покупку жилья

Право на получение субсидии со стороны государства действует до 2025 года

Условия участия

Программа предназначена для молодых семей, соответствующих следующим требованиям:

Возраст супругов – до 35 лет. Контролируется не только возраст, когда супруги заявили об участии и поставлены на учет, но и возраст, когда подошел срок фактического получения субсидии. Например, если при регистрации участникам было 34, а на дату зачисления субсидии стало 36, финансовая помощь предоставляться не будет. Это касается возраста каждого из супругов.
Брачные отношения оформлены официально. Если в семье уже есть дети, это условие не является обязательным.
Сумма доходов семьи соответствует требованиям банка для одобрения выдачи ипотечного займа или достаточна для совершения покупки недвижимости без привлечения кредитов. Доходы подтверждаются справкой от работодателя либо выпиской с банковского лицевого счета.
Подтвержденный статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Участниками программы могут стать и неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка, и соответствующие требованиям к возрасту.

Какой размер субсидии может получить молодая семья?

30% для семей без детей

35% для семей с детьми

Сумма субсидии

Размер финансовой поддержки может составлять 30% и 35% от стоимости приобретаемого жилья. 30% предусмотрено для семей, не имеющих детей, и 35% – с детьми. На субсидию в 35% могут также рассчитывать неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка.

Зачисление субсидий происходит безналичным перечислением на специально открытый счет в банке. С этого счета происходит гашение жилищного кредита.

Обязательные требования к приобретаемому жилью

Их всего 3:

Покупка совершается в том же регионе, в котором выдается субсидия.
Покупатель и продавец не состоят в близких родственных отношениях.
Жилье по площади не ниже соответствующих минимумов, установленных для проживания.

Отличия условий программы по разным регионам

Государственная программа позволяет территориальным субъектам устанавливать самостоятельно размер субсидии, порядок ее оформления и выдачи, нормы стоимости недвижимости, подпадающей под действие программы.

Расчет размера субсидии производится на основании установленной территориальными органами власти цены за 1 кв. м.

Отличаться могут и нормативные минимумы на человека, требующиеся для признания необходимости улучшения условий проживания и постановки на учет. К примеру, в одном регионе это может быть 10 «квадратов», а в другом 15 или больше.

Чем раньше встать на учет,

тем больше будет шансов

получить выплату

Сроки оформления и выдачи средств

Молодые супруги должны подготовить необходимые документы и зарегистрироваться как нуждающиеся в улучшении условий проживания. На выдачу сертификата для получения субсидии существует очередь. Ожидание может затянуться не на один год. Тянуть с оформлением регистрации не имеет смысла, ведь возраст участников ограничен 35 годами. Когда очередь, наконец, подходит, выдается сертификат, которым нужно воспользоваться в течение ближайших 7 месяцев.

В течение 7 месяцев

необходимо применить сертификат после его получения

Этапы оформления субсидии по госпрограмме «Молодая семья»

Всего их 6:

Обратиться в администрацию по месту проживания и уточнить список необходимых документов.
Подготовить и подать пакет документов. Сделать это можно в муниципалитете по месту постоянного проживания, либо в администрации субъекта РФ, либо через сайт Госуслуг, либо через МФЦ.
Ожидание решения. При положительном исходе молодая семья будет поставлена на учет, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая право на получение субсидии. Желающих получить заветный сертификат немало, своей очереди придется ждать не один месяц, и даже год.
При подходе очередности, получить сертификат, который выдается на бумажном носителе в администрации или в цифровом виде через сайт Госуслуг.
Подготовить документы для заключения сделки покупки недвижимости с применением сертификата и направить их в банковское учреждение. Важно, чтобы в договоре покупки обязательно был проставлен номер, присвоенный сертификату при выдаче.
Дождаться окончания банковской проверки предоставленных документов. Затем банк получит средства из бюджета и перечислит их застройщику в качестве гашения жилищного займа молодой семьи.

Подать документы

Дождаться ответа

Получить сертификат

Оформить сделку

Сообщение Субсидии для молодых семей появились сначала на .

Как купить квартиру в ипотеку

Барсуков К.В. — Mon, 08 Nov 2021 07:10:00 +0000

Рассказываем об основных этапах покупки квартиры в ипотеку, о вариантах господдержки и льготах и какие документы потребуются для заявки на получение ипотечного кредита.

Процесс оформления ипотечного кредита для приобретения квартиры небыстрый и может растянуться до нескольких месяцев. Неважно, в какой банк решил обратиться заемщик – во всех банковских учреждениях и для всех граждан процедура выглядит одинаково. Состоит она из нескольких этапов. Владея информацией о порядке и правилах оформления ипотеки, заемщик сможет пройти все этапы быстрее и спланировать время, необходимое для покупки квартиры.

Покупка квартирыв ипотеку

Как правильно взятьипотечный кредит на жилье?

10 шагов для оформления ипотеки

Для оформления ипотечного кредита можно обратиться к профессионалам – риэлторам или кредитным брокерам. Не надо думать, что они все сделают за вас. Они смогут взять на себя лишь часть обязанностей. Их услуги платные – об этом тоже нужно знать. В принципе, особых навыков не требуется, и заемщик сможет сделать все своими силами.

Шаг 1. Выбор банка

Сначала следует проанализировать условия, предлагаемые разными банками. Процентная ставка может отличаться. Действующие программы государственной поддержки позволяют получить ипотеку со сниженной кредитной ставкой. Нужно лишь выяснить, какие именно банки предлагают такие условия. Стоит подобрать несколько приемлемых вариантов в разных банках, чтобы увеличить вероятность получения одобрения на оформление ипотеки.

Обычно к заемщикам банки предъявляют следующие требования и условия:

существуют ограничения по возрасту – от 21 г. на дату оформления и до 70 лет к моменту полного погашения кредита;
заемщик должен быть трудоустроен, стаж на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев;
данные по заработной плате заемщика;
данные о созаемщике – человеке, который вместе с заемщиком несет совместную ответственность по кредитному договору.

При выборе банка следует выяснить максимальную сумму кредита, возможность досрочной выплаты кредита и другие ипотечные условия. Немаловажную роль играет надежность банка, которую тоже желательно знать.

Пройдите тест и получите список банков, где Вам гарантированно одобрят ипотеку

Ответьте на вопросы, чтобы получить помощь бесплатно

Шаг 2. Заявка на ипотеку и сроки ее рассмотрения

Заявки лучше подать одновременно в несколько выбранных банков. В случае отказа в одном, могут одобрить в другом. Одобрение заявки не несет за собой обязанность заключения кредитного договора. Заемщик ничем не рискует, получив одобрение в нескольких банках. Наоборот, у него появляется возможность выбора более выгодных условий. Срок рассмотрения заявки зависит от банка, и может составлять от 3-х дней до 2-х месяцев. За этот период служба безопасности проверяет данные, предоставленные заемщиком и его платежеспособность.

Шаг 3. Поиск квартиры.

С поиском квартиры стоит подождать до получения одобрения на выдачу кредита. Банк не всегда готов выдать заемщику сумму, указанную в заявке. Чаще всего предлагается сумма меньше (как и в случаях с обычным, а не только ипотечным кредитом). Одобренная заявка действительна в течение 3-х месяцев. За это время нужно найти квартиру, стоимость которой будет соответствовать одобренной банком сумме. Если с поиском квартиры заемщик не уложился в три месяца, банк может продлить срок по заявлению заемщика.

Шаг 4. Оценка приобретаемой квартиры

Сумма ипотечного кредита зависит от стоимости квартиры. Она не может быть «взята с потолка» и рассчитывается на основании оценки. Банк никогда не укажет в договоре фиктивную стоимость квартиры. Некоторые банки оценку производят своими силами, а стоимость услуги входит в сумму ипотечного кредита. Чаще банк предлагает заемщику обратиться к независимым экспертам, которые имеют право производить оценку. На оценочную стоимость квартиры влияют ее состояние, место нахождения, транспортная доступность и многое другое. Полученное от экспертов заключение передается в банк.

Следует учесть, что обычно полную стоимость квартиры банк не обеспечивает. Как правило, сумма кредита не превышает 85% от стоимости, указанной в оценочном заключении. Недостающую сумму заемщик должен оплатить своими силами, и это будет являться первоначальным взносом. Сумма первоначального взноса может варьироваться в зависимости от банка, это нужно учесть при его выборе.

Шаг 5. Согласование с банком выбранной квартиры.

Выбранная заемщиком квартира должна соответствовать требованиям банка и нормам, установленным для жилых помещений. Прежде всего жилье должно быть благоустроено: подведено электричество, подключено водоснабжение и отопление. Квартира должна быть ликвидной, чтобы не возникло проблем с ее быстрой продажей, если вдруг заемщик не сможет выполнять обязательства перед банком. Квартира в доме под снос или ветхом вряд ли устроит банк.

Кроме того, банк обязательно проверит юридическую историю квартиры. Например, на основании чего получено право собственности (договор купли-продажи, наследство и др.), нет ли среди собственников несовершеннолетних или недееспособных. Это делается для оценки риска банка признания сделки недействительной в случае ее опротестования третьими лицами.

Если квартира соответствует всем требованиям банка, наступает следующий этап.

Шаг 6. Оформление договора на кредит.

Это самый главный этап. С момента подписания договора у банка и заемщика возникают определенные права и взаимные обязательства.

Рекомендуется тщательно изучить кредитный договор. Основные пункты кредитного договора оговаривают следующее:

сумма кредита;
срок и порядок предоставления кредита заемщику;
размер процентной ставки;
срок и порядок уплаты ежемесячных платежей.

Перед тем как поставить подпись, попросите показать вам график платежей — это поможет составить представление о долговой нагрузке и верно распределить свой бюджет. В графике платежей расписано, в какие даты месяца и по какому графику вам нужно будет возвращать кредит. Обратите на эти даты внимание: не стоит выбирать последний день перед зарплатой, когда на карточке уже может быть пусто.

Не стоит выбирать датой ежемесячного платежа по ипотеке последний день перед зарплатой

Шаг 7. Получение денежных средств.

В соответствии с условиями договора, денежные средства банк переводит на счет продавца, либо в депозитарную банковскую ячейку. Способы получения денежных средств продавцом могут быть различными, но в любом случае непосредственно к заемщику деньги не поступают. Банку нужна безопасность выданных средств. Ее гарантией является совершение сделки купли-продажи, и получение продавцом оплаты за квартиру.

Шаг 8. Нотариальное удостоверение сделки

Обращение к нотариусу для удостоверения сделки не является обязательным. Но банки нередко предъявляют такое требование в качестве гарантии.

Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно.

Для снижения возможных рисков, покупателю стоит обратиться к нотариусу и заверить сделку. Несмотря на то, что придется понести дополнительные расходы, это поможет избежать возможных негативных последствий. Ведь нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе и материальную.

Шаг 9. Регистрация перехода прав собственности

После заключения договора купли-продажи квартира становится собственностью покупателя. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в ЕГРН. В результате новый владелец получает свидетельство о праве собственности. Обычно ипотечный кредит выдается под залог приобретаемого жилья. Поэтому свидетельство часто хранится в банке в качестве гарантии возврата полученного кредита. Срок регистрации в ЕГРН не превышает 30 дней.

Шаг 10. Страховка

Одним из условий банка при выдаче ипотечного кредита является обязательное страхование приобретаемой недвижимости. Банк может потребовать застраховать жизни заемщика и созаемщиков.

Страхование является гарантией возврата денежных средств банку в случае порчи недвижимого имущества или несчастных случаев.

Страхование недвижимости при ипотеке является обязательным

Страховку можно оформить сразу после заключения ипотечного договора, не дожидаясь получения выписки из ЕГРН о регистрации. Банк может предложить заемщику скидку на страховку, если она оформляется в банке.

Кроме этого есть еще страхование жизни и здоровья заёмщика. Эта страховка не обязательная по закону и от нее можно отказаться и сэкономить некоторую сумму, но в ответ банки могут повысить процентную ставку. Вполне возможно, что ежемесячный платеж увеличится и экономии в итоге не будет.

После прохождения всех 10 этапов заемщик обязан соблюдать условия договора и своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту.

Заселиться в приобретенное жилье заемщик может сразу после получения права собственности.

Возможные трудности при оформлении ипотечного кредита

Заемщику стоит внимательно ознакомиться с условиями банка. Ипотека может быть выдана на срок до 20 лет. Длительный срок позволяет минимизировать сумму ежемесячного взноса. Бывает, что через какое-то время финансовые возможности заемщика позволяют выплатить сразу всю оставшуюся сумму. Важно выяснить, можно ли погасить кредит досрочно. Часть банков устанавливает ограничение максимальной суммы ежемесячного платежа в 40% от дохода, получаемого заемщиком.

Срок кредита 15-20 лет является оптимальным

Жизненная ситуация иногда складывается так, что заемщик не может своевременно внести очередной платеж. Важно не допускать просрочки и обратиться в банк с заявлением. Существуют «ипотечные каникулы», которые могут быть предоставлены заемщику. На период каникул банк дает разрешение на приостановку выплат на срок до 6 месяцев. Но этим правом заемщик может воспользоваться только два раза. Первый раз по базовому закону об ипотечных каникулах, второй – по закону, вступившему в силу с 2020 г., разрешающему отсрочку выплат на полгода при снижении доходов на 30%.

Во время каникул сумма непогашенного кредита не изменяется. После их окончания заемщик обязан выполнять свои обязательства перед банком.

В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 30-40% от семейного дохода

Непогашенный просроченный ипотечный кредит может привести к потере квартиры. Квартира находится в залоге у банка. Для возмещения неполученных средств банк имеет право продать ее на публичных торгах. Если квартира будет реализована за сумму, превышающую размер долга, заемщику возвращают излишки. Но на торгах обычно имущество реализуется за более низкую стоимость, чем приобреталось. Если вырученной суммы от продажи с торгов недостаточно для гашения кредита, банк вправе возместить понесенные убытки, реализовав другое имущество заемщика.

Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?

Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.

Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.

Постарайтесь сделать первоначальный взнос максимально большим. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

Как снизить ежемесячный платеж и срок кредита, если ипотека уже оформлена?

Наиболее популярным способом снижения ежемесячных платежей и срока кредиту является погашение задолженности с опережением графика. За досрочное погашение на гражданина не накладываются никакие штрафные санкции.

Если вы вносите ежемесячно большую сумму, банк может пересчитать кредит двумя способами: с уменьшением срока кредита либо с уменьшением ежемесячного платежа. Обе схемы выгодны, но имеют свои особенности.

При пересчете срока платежа удастся сэкономить на общей переплате банку по кредиту (потому что меньше время пользования кредитом), однако ежемесячная платежная нагрузка останется прежней. При пересчете размера платежа можно сократить ежемесячные траты до комфортного минимума, однако экономия на процентах окажется менее существенной.

Выгоднее уменьшать срок ипотеки, это значительно снизит переплату по процентам

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Можно ли рассчитывать на различные ипотечные льготы?

Да, сегодня гражданам РФ доступен целых ряд ипотечных программ, которые позволяют взять кредит на покупку жилья на выгодных условиях.

Ипотека с господдержкой под 7%.

Программа позволяет всем гражданам приобрести строящееся или готовое жилье в ипотеку по ставке не выше 7% до 1 июля 2022 года.

до 7%

Ставка

до 20лет

Срок кредита

от 15%

Первый взнос

до 3млн.?

Стоимость

Семейная ипотека.

Семьи, в которых родился первый ребенок или последующие дети, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке не более 6%. Программа также распространяется на семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью.

до 6%

Ставка

до 30лет

Срок кредита

от 15%

Первый взнос

до 12млн.?

Стоимость

Дальневосточная ипотека.

Молодые семьи, которые планируют приобрести жилье в Дальневосточном федеральном округе, могут взять кредит на квартиру в новостройке по ставке до 2% или готовое жилье в сельских поселениях, а также взять льготный кредит на строительство дома на любом земельном участке.

до 2%

Ставка

до 20лет

Срок кредита

от 15%

Первый взнос

до 6млн.?

Стоимость

Сельская ипотека.

Распространяется на сельские местности страны. Позволяет взять кредит по ставке до 3% на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках, а также на строительство и приобретение частного дома.

до 3%

Ставка

до 25лет

Срок кредита

от 10%

Первый взнос

до 5млн.?

Стоимость

Региональные программы.

В некоторых субъектах РФ реализуются свои собственные ипотечные программы, условия которых определяются на региональном уровне. Ознакомиться с ними и узнать детали можно в администрации вашего региона.

Ипотека на другую недвижимость

Ипотеку можно получить на строительство дома, на приобретение готового загородного дома или таунхауса. При этом сумма первоначального взноса может быть больше, чем при покупке квартиры. Вообще, банк обычно дает согласие на выдачу до 85% от стоимости объекта недвижимости, но при оформлении ипотеки на строительство, сумма может быть ограничена 50% от запрашиваемой.

Трудности могут возникнуть при покупке жилья в ипотеку в строящемся доме. Существуют риски несвоевременного завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Банк может одобрить кредит, если застройщик сотрудничает с банком по партнерским программам.

Возможные дополнительные нюансы

Оформление ипотеки обычно происходит по указанному выше порядку. Все же некоторые банки могут иметь другие требования. Например, не всегда запрашивают справку о доходах. В этом случае ставка по кредиту окажется выше.

Если заемщик не уложился в отведенные три месяца для поиска квартиры, банк может запросить новую справку о доходах.

Улучшенные условия банки могут предоставить заемщикам, которые уже обслуживаются и имеют зарплатную карту этого банка.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ

Сообщение Как купить квартиру в ипотеку появились сначала на .

Ситуация на рынке ипотеки. Итоги третьего квартала.*

Барсуков К.В. — Tue, 12 Oct 2021 09:00:00 +0000

*Процентные ставки опубликованные ниже указываются с учётом преференции для клиентов нашей компании и могут быть не доступны для других категорий граждан.

К сожалению, печальный итог трёх кварталов текущего года – это существенное увеличение ключевой ставки, и как следствие рост ипотечных ставок.(Справка: на начало года ключевая ставка составляла 4,25%, сейчас–6,75%).

В начале года наши клиенты получали ипотеку в среднем от 7,3% до 7,9%. Сейчас от 8,5% до 9%.А в общем средние ставки поднялись примерно на 0,65%.

С учетом различных обстоятельств и сегодня можно получить ставку в 7,2%. Причем эти обстоятельствахотя и не «сверхтруднодоступные», но подходят не всем ипотечным заемщикам: первоначальный взнос более 50%, сумма кредита выше 6 млн.?.

Какие интересные предложения можно сегодня получить?

Акционные ставки:

7,2% – Дом.РФ: первоначальный взнос (далее ПВ)выше 50%, сумма кредита выше 6 млн.?,зарплатный клиент или будущий зарплатный клиент банка.

7,65% – Россельхозбанк: ПВ выше 50%, сумма кредита выше 3 млн.?, срок кредита менее 15 лет.

7,75% – МКБ: ПВ выше 40%.

7,9% – Газпромбанк и Открытие: -Газпромбанк: ПВ более 30%, кредит выше 10 млн.? — Открытие: ПВ более 30%, кредит выше 12 млн.?

Если говорить о ставках без акций, то для кредитов с первоначальным взносом более 20% ситуация выглядит так:

МКБ — 7,95%

Альфа-банк — 8,19%

Открытие и Юникредитбанк — 8,2%

ВТБ — 8,4%

Россельхозбанк — 8,45%

Что ждет рынок ипотеки?

У нас есть три варианта: ставки либо вырастут, либо останутся такими же, либо упадут.

Мы обязательно пройдем все три стадии и весь вопрос когда какая случится.

Сейчас наиболее вероятными, на мой взгляд, являются сценарии роста и «покоя». Причем в ближайшей перспективе, скорее всего, нас ожидает рост ставок, так как поднятие ключевой ставки кажется очень вероятным, особенно на фоне последних заявлений Минэкономразвития о повышении прогноза по инфляции с 5,8% до 7,4%.

Ну, рост ипотечных ставок, связанный с ростом ключевой ставки в целом понятен (хотя есть нюанс, о котором я поговорю ниже). Но что будет, если ЦБ перестанет поднимать ключевую ставку и оставит её в течение нескольких месяцев на текущем уровне.

Давайте посмотрим, что нас может ждать вслучае фиксации ключевой ставки

Для этого заглянем в 2019 год, а точнее в ноябрь 2019 года, когда ключевая ставка практически равнялась сегодняшней, а именно составляла 6,5% (сегодня 6,75%).

Тогда мы имели следующие предложения банков.

Акционные предложения – самая низкая ставка была 7,99% (сегодня 7,2%).
Среднее значение ставок с акциями банков было на уровне 9,2% (сейчас 8,37%).
Предложения без акций (ПВ более 20%) – минимальная ставка 8,4% (сейчас 7,95%)

Средняя ставка без акций банков составляла 9,98% (сейчас 9,06%).

Также давайте ещё посмотрим на «кучность» расположения банковских ставок

Доля банков	Ноябрь 2019 годаМаксимальная ставка	12 октября 2021 годаМаксимальная ставка
30% банков	9,19%	8,79%
50% банков	9,39%	9%
70% банков	10,5%	9,4%

Как мы видим, большинство банковских предложений сосредоточено в меньшем диапазоне, чем в 2019 году, что говорит о большей конкуренции. И в том числе, как следствие этого ставки сейчас лучше, чем в ноябре 19-го года, несмотря на одинаковый (сейчас даже чуть хуже) уровень ключевой ставки.

С одной стороны это говорит о том, что банки готовы получать меньшую доходность с кредитов (в процентном соотношении с 2019 годом). Хотя при этом нужно понимать, что средний размер кредита сегодня больше, а значит, абсолютные показатели также могут быть выше.

С другой стороны, думаю, что банки захотят протестировать спрос и попробуют довести ставки до уровня 2019 года.

По крайней мере, у некоторых из них ставки (я говорю про ставки без акций) уже или почти такие же или даже выше, чем в ноябре 2019 года: Абсолютбанк, Газпромбанк, Сбербанк,Райффайзенбанк, Открытие и Транскапиталбанк.

Правда в защиту Райффайзенбанка и Открытия могу сказать, что у них в 19-м году ставки были самые низкие из всех перечисленных банков. А вот Газпромбанк и Сбербанк подняли ставки довольно сильно. К примеру, в марте этого года у Газпромбанка ставка была 8,7% (сейчас 9,5%), а у Сбербанка 8,8% (сейчас 9,6%).

Но, опять же учитывая сильную конкуренцию, сильно поднять ставки банки не смогут.

В общем, если предположить, что ЦБ не будет больше поднимать ключевую ставку, в таком случае, рост если и будет, то очень не значительный, в среднем в пределах 0,2% — 0,3%.

Банки-партнеры нашей компании

Ипотечная служба нашей компании сотрудничает со всеми основными банками в Москве и Московской области, выдающими ипотечные кредиты. Сегодня это более 25-ти банков…

Подробнее

Что же будет, если ключевая ставка продолжит расти?

Вернее даже, до какого предела могут быть подняты ставки по ипотеке, чтобы люди продолжали пользоваться этим инструментом? Это довольно частый вопрос, который мне задают журналисты.

Я попробую ответить на него, но нужно понимать, что ответ лежит в плоскости текущей экономической ситуации.

Грубо, если годовая инфляция будет 25%, а доходы граждан будут расти с опережением инфляции, то ипотеку по 30% будут расхватывать как «горячие пирожки зимой».

Поэтому, ещё раз повторюсь, рассматриваем всё в рамках текущей экономической ситуации.

Итак, при каких ставках люди перестанут брать кредит?

У нас есть два факта.

Первый: 2015 год – ставки от 17% и выше. Ипотека практически умерла. При снижении ставок до уровня 15%, какая-то активность возникла, но носила совсем не массовый характер.

Второй: 2014 год – диапазон ставок от 10,5% до 13,5%.Почему 2014 год? Потому что цены на недвижимость сегодня почти такие же, как в 2014 году (отличаются процентов на 15-20). И в то время каждая 4-я сделка была ипотечная. Т.е. люди готовы были брать кредит по средневзвешенной ставке в 12,5%.

Т.е. эту цифру можно брать как основу для некоего психологического барьера для ипотечного кредита, потому что более высокая ставка, как мы видим из факта №1, сводит ипотеку на «нет».

Но нужно учесть, что средний кредит в 14-м году составлял порядка 3-3,5 млн.?. Сегодняже,он порядка 5 – 5,5 млн. Плюс в 2014 году даже думать не могли о том, что ставки по ипотечному кредиту могут находиться на уровне 7,5%. А сейчас это всё люди видели и пробовали.

При этом нужно учесть, что 2014 год – был самым «тучным» годом, сейчас же экономическая ситуация совсем не такая благополучная, какая она была в 2014 году.

Поэтому, как мне кажется,сегодня психологический барьер сместился в область 11%-11,5%.

Т.е.увеличение ставок по ипотеке выше этого значения при текущем уровне экономики, на мой взгляд, приведёт к существенному сокращению выдачи ипотечных кредитов.

Кстати, отсюда можно сделать и еще один интересный вывод.

Предел роста ключевой ставки при сохранении ипотеки.

Т.е. до какого уровня ЦБ может поднимать ключевую ставку, чтобы ипотека осталась хоть в каком-то более-менее активном состоянии.

Сразу оговорюсь, что мои дальнейшие рассуждения, как и выше, касаются исключительно текущей экономической ситуации. И, понятно, что изменение ключевой ставки, само по себе говорит об изменении этой самой экономической ситуации. Но, так как размер изменения ставки, который я буду рассматривать,будет не очень большим, то, скорее всего, мы будем находиться в экономических условиях, сопоставимых с текущими.

Предположим, что Минэкономразвития оказался прав, годовая инфляция превысила прогнозируемый уровень, и ЦБ поднял ключевую ставку до 8%.

Сопоставимый уровень ключевой ставки был в мае 2019 года (тогда ключевая ставка была 7,75%).Тогда распределение ставок выглядело следующим образом.

Если экстраполировать на эти значения ставки из первой диаграммы (где мы сравнивали поведение банков при одинаковых значениях ключевой ставки в ноябре 2019 года и октябре этого года), то получится диапазон «основного сосредоточения банковских предложений» от 9,2% до 10,5%.

Значит, при повышении Центробанком ключевой ставки до уровня 8%, мы получим среднюю ипотечную ставку примерно на уровне 10%годовых. А это всего лишь в одном проценте от определенного выше психологического барьера.

Соответственно, ситуация с ключевой ставкой в размере 8% и ставками по ипотеке в размере 9,6-10,5% — это предел «зоны комфорта» для ипотечников.

Понятно, что в этой ситуации будут и акционные предложения, которые позволят получить кредит по ставкам на 0,5%-0,7% ниже. Но они доступны не всем заемщикам, так что вывод о достижении предела «зоны комфорта» в целом верен.

Таким образом при превышении ключевой ставки уровня в 8% мы, с большой долей вероятности, увидим существенное уменьшение активности на рынке ипотеки.

Надеюсь, что это не произойдет в обозримом будущем, и после достижения ключевой ставкой уровня 7%, она начнет опускаться вниз.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Эксперт рынка недвижимости

Сообщение Ситуация на рынке ипотеки. Итоги третьего квартала.* появились сначала на .

Социальная ипотека

Ипотечная служба — Mon, 30 Aug 2021 14:07:17 +0000

Льготная ипотека в Москве

На сегодняшний день в Москве действует несколько программ льготного ипотечного кредитования с господдержкой. В том числе, льготная ипотека на приобретение квартиры, доступная для всех категорий граждан РФ, имеющих право на операции с недвижимым имуществом.

Условия льготной ипотеки для москвичей

С 1 июля 2021 года процентная ставка по льготной ипотеке составляет 7%. Сохраняется на протяжении всего срока кредита. Максимальная сумма займа – 3 млн. ?. Размер первоначального взноса – не менее 15%.

Программа накладывает определенные ограничения на тип жилья и способ совершения сделки. Купить квартиру по льготной ипотеке в Москве возможно в строящихся домах или новостройке по ДДУ, договору купли-продажи или уступки права требования, где в качестве второго участника сделки выступает юридическое лицо (исключение – инвестиционные фонды и УК). Дополнительное требование – продавцами могут быть только застройщики.

Срок льготной ипотеки в Москве

С момента запуска и до настоящего времени, программой воспользовались свыше 500 тыс. человек. Льготная ипотека в Москве действует с весны 2020 года. Первоначально, планировалось завершить программу к началу ноября 2020 года. Впоследствии, срок был перенесен на 1 июля 2021 года.

Госпрограмма продлена еще раз. Новая дата завершения – 1 июля 2022 год. При этом, правительство официально допускает коррекцию параметров ипотеки. То есть, может быть повышен или понижен первоначальный взнос, изменена сумма займа или ставка. Льготная ипотека – хорошее решение для учителей. Ею может воспользоваться даже молодая семья.

Льготная ипотека — новые условия!

С 1 июля 2021 года льготная ипотека на покупку квартиры в новостройке продлена ещё на 1 год. Но её условия существенно изменились.

Социальная ипотека в Москве

Социальная ипотека – городская программа по улучшению жилищных условий. Доступна гражданам, ставшим на жилищный учет до 01.03.2005 года, имеющим постоянную регистрацию в городе Москва. Строго говоря, социальная ипотека имеет несколько различных форм:

ипотечное кредитование с пониженной процентной ставкой;
ипотечные программы, при которых субсидируется часть стоимости квартиры;
а в Москве — это право на приобретение квартиры из городского жилищного фонда по льготной стоимости.

В рамках социальной ипотеки город предоставляет своим жителям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, возможность приобрести жилье по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. В качестве продавца выступает Департамент городского имущества города Москвы. Цена такой недвижимости существенно ниже рыночной цены аналогичных помещений, не принадлежащих городу и реализуемых в рамках жилищных программ. Выкупная стоимость недвижимости рассчитывается на основании утвержденной правительством методики с учетом количества лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличия права на льготы при приобретении жилья. Оплата производится личными средствами, при помощи ипотечного кредитования или маткапитала.

Для многодетных семей с тремя детьми и более, или с ребенком-инвалидом действует дополнительная льгота. Снижение выкупной стоимости жилья на 30%.

Как получить социальную ипотеку?

Подать заявление на внесение изменений в свое учетное дело. Приложить к нему необходимый набор документов. Выбрать из предложенных 3-х вариантов, наиболее подходящее жилое помещение (в случае отказа по причине несоответствия предлагаемых помещений запросам заявителя, подбор и показ новых вариантов переносится на год).

Как взять социальную ипотеку?

Жилье предоставляется в порядке очереди. Узнать свой номер можно в Департаменте городского имущества Москвы или на сайте mos.ru. Другие программы ипотеки с государственной поддержкой для москвичей

На территории Москвы и Московской области помимо вышеперечисленных, действует еще несколько программ государственного субсидирования ставок по ипотечным займам.

Ипотека в счет материнского капитала

Как использовать материнский капитал при получении ипотечного кредита. Нюансы его использования в виде первоначального взноса и при погашении ипотеки.

Ипотека молодым семьям

Ипотека по федеральной программе «Молодой семье — доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается минимум 42 м?, если детей нет, а если есть — 18 м? на человека.

Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье — доступное жилье» составляют: до 30% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 35% — с детьми. В ряде банков разработаны собственные программы социальной ипотеки молодым. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья» с более низкими процентными ставками по сравнению с базовыми условиями кредитования.

Дополнительные льготы для молодых семей и семей, имеющих трех и более детей, состоящих на жилищном учете:

списание 30% от выкупной стоимости приобретаемой у города квартиры при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа или договора купли-продажи, в том в том числе с использованием заемных (кредитных) средств;
списание стоимости 30% площади жилого помещения за приобретаемое у города жилое помещение при рождении (усыновлении) детей в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом размер списания не может превышать остаток невыплаченной стоимости жилого помещения;
возможность использования материнского капитала для погашения задолженности при приобретении жилого помещения из жилищного фонда города Москвы;
предоставление субсидии для строительства или приобретения жилого помещения в размере нормативной стоимости жилого помещения (только для семей имеющих трех и более детей).

В то же время многие банки не выделяют молодые семьи в отдельную социальную группу при ипотечном кредитовании. Тем не менее большинство долгосрочных программ рассчитаны на молодых.

Семейная ипотека

Для родителей одиночек или семей с ребенком-инвалидом, а также, двумя и более детьми, где второй ребенок или следующий рожден в период с 2018 по 2022 год. Сумма кредитного займа – до 12 млн руб. Размер процентной ставки – 6%. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

Семейная ипотека распространяется только на приобретение нового жилья. Покупка не обязательно должна быть по договору долевого участия, в рамках семейной ипотеки можно купить жилое помещение, которое уже находится в собственности. Но собственником в любом случае должно быть не физическое, а юридическое лицо. При этом это должен быть первый собственник. И в отличие от программы льготной ипотеки, допускается, чтобы продавец не обязательно был застройщиком. Это может быть юр.лицо -инвестор, которое получило собственность на основании взаимозачёта или других обязательств застройщика.

Обратите внимание на то, что с помощью семейной ипотеки можно купить не только квартиру, но и загородный дом или таунхаус. Но с ограничениями, описанными в предыдущем абзаце.

Важно! Семьи, где в период с 2019 по 2022 год появился третий или последующий ребенок (родился или был усыновлен), могут оформить разовую компенсацию на погашение ипотечного займа, сумма которой не превышает 450 000 руб. Единственное условие — договор должен быть подписан не позже 1 июля 2023 года.

Военная ипотека

Программа действует для получивших звание после 1 января 2005 года, военнослужащих по контракту, участвующих в НИС (накопительно-ипотечная система) не менее 3-х лет. Размер минимальной ставки – 7,3%. Сумма займа определяется в каждом случае индивидуально.

Дополнительное условие – ипотечный кредит должен быть погашен до момента достижения заемщиком 45 лет. По типу недвижимости ограничений нет.

Сообщение Социальная ипотека появились сначала на .

Ситуация на рынке ипотеки: ставки, прогноз

Ипотечная служба — Thu, 03 Jun 2021 14:34:16 +0000

К сожалению, несмотря на ожидания многих экспертов (и моих в том числе) о неизменности ключевой ставки, Центробанк всё же поднял её значение. И вместо 4,25% в начале марта, сегодня мы имеем ставку 5%.

Причём, это поднятие сопроводилось новинкой от Центрального банка. Теперь ЦБ не только указывает ключевую ставку, но и публикует своё мнение о её векторе.

И этот вектор сейчас указывает на цифру 6%, которая будет достигнута в конце этого года -начале следующего. При этом, как считает ЦБ РФ — это долгосрочная тенденция, которая приведет к дальнейшему увеличению значения данной ставки до цифры 6,3% в 2022 году. А снижения следует ожидать лишь через два года.

Такие действия и прогнозы госпожи Набиуллиной нагнали тоски на рынке ипотечного кредитования. И ото всюду послышались голоса о конце дешёвой ипотеки.

Но, к счастью, реальность оказалась не такой печальной, как нам об этом говорили.

Что же сейчас происходит на рынке ипотеки?

Во-первых, банки действительно подняли ставки. Но не все. Причем нельзя сказать, что условия поменяли только те, кто работал по нижним границам предложений. Например, СМП-Банк, который в марте предлагал ставку 7,4%, так и продолжает её предлагать.

Во-вторых, общее поднятие ставок не сильно отразилось на стоимости кредитов. Средняя ставка увеличилась всего на 0,2% (при увеличении ключевой ставки на 0,75%). И наши клиенты, как и два месяца назад, в основном берут ипотечный кредит по ставке 7,6-8%.

Так по каким ставкам сегодня можно получить ипотеку?

Обратите внимание, что приведённые ниже ставки — с учётом преференций от банков для клиентов нашей компании.

ТОП — 3 ставок на квартиры (вторичка) с учетом акций банков:

Россельхозбанк. Для получения такой ставки нужно иметь первоначальный взнос более 50%, сумму кредита выше 7 млн. рублей, а так же либо быть зарплатным клиентом банка, либо срок кредита не должен превышать 10 лет.
7,4% — банки ВТБ, СМП-Банк. Чтобы получить данную ставку, необходимо:
— ВТБ: иметь первоначальный взнос более 60%, использовать для расчётов по сделке Систему безопасных расчётов ВТБ и воспользоваться сервисом электронной регистрации
— СМП-Банк: подтвердить доход справкой 2-НДФЛ, иметь первоначальный взнос более 20% и сумму кредита не выше 15 млн. рублей
7,5% — Газпромбанк. Такую ставку можно получить, если ваш кредит выше 10 млн. рублей и первоначальный взнос более 30%.

Топ-3 ставок на квартиры (вторичка) без учета акций

7,9% — ВТБ
7,95% — Россельхозбанк
7,99% — АкБарс

Топ-3 ставок на загородную недвижимость

от 8%:
— ВТБ, ПВ от 30%
— Энерготрансбанк, ПВ от 10%
от 8,2% — Сбербанк, ПВ от 10%
от 8,3% — Газпромбанк, ПВ от 20%

Прогноз

Сегодня вектор изменений ключевой ставки, заданный Цетральным банком, довольно очевиден — это рост. Пределы роста тоже заданы.

Соответственно, если экономическая ситуация в стране останется такой же, как и сейчас, то нас ждёт увеличение средних ставок по ипотеке до конца этого года еще на 0,5%-0,7%.

Т.е. некий реальный диапазон ипотечных ставок(в который попадет большинство наших клиентов) сместится в область 8,1%-8,5%. Что не является чем-то критичным для активности на рынке ипотеки.

Если же в экономике страны произойдут существенные позитивные или негативные сдвиги, то проценты по ипотеке(сообразно этому) могут как уменьшится, так и существенно увеличиться.

Коротко об ипотеке сегодня

Сообщение Ситуация на рынке ипотеки: ставки, прогноз появились сначала на .

Банкротство банка. Что делать с ипотекой?

Ипотечная служба — Wed, 26 May 2021 10:19:36 +0000

Банк, выдавший мне ипотеку, обанкротился. Что делать? Ситуация нечастая, но возможная в принципе. Мы постарались разобраться в ней.

Вопросы:

1. Наверняка найдутся люди, которые посчитают подобную ситуацию «подарком свыше». Прекрасный повод не платить. Но не платить — это плохое решение в данной ситуации

Если банк, выдавший вам кредит, обанкротился, то это не значит, что ваш кредит исчез и по нему можно не платить. Все выплаты по вашему кредитному договору должны вами выполняться, согласно имеющемуся у вас графику платежей. Иначе вам будут начислены все неустойки предусмотренные вашим договором. А также внесены сведения в бюро кредитных историй о просрочках по кредитным выплатам.

2. Правильная линия поведения — платить «наследникам» обанкротившегося банка. Если они сами проявились – прекрасно. А как быть, если нет? Как действовать, чтобы найти нового адресата платежей?

Можно действовать несколькими путями:

Посмотреть информацию на сайте обанкротившегося банка, возможно там уже будут указаны новые реквизиты или другая информация.
Зайти на сайт Агентства страхования вкладов. Если на АСВ уже возложены функции конкурсного управляющего, то реквизиты для перевода платежей будут указаны на официальном сайте организации.
Можно обратиться за разъяснениями в ЦБ.

Так же, если заемщик не получал никаких извещений о новых реквизитах, то можно никого не искать, а выплаты по кредитам осуществлять на депозит нотариуса. После того, как появится банк-приемник, вся сумма внесенных платежей будет переведена в этот банк.

3. Предположим, объявился некий банк, уверяющий, что платить теперь вы должны ему. Как проверить это? И не возможна ли ситуация, когда на несчастного заемщика наваливаются несколько новых банков, каждый из которых уверяет, что именно он и есть законный «наследник». И каждый требует платить ему, угрожая карами. Что тут делать?

Всю информацию о новом кредиторе можно уточнить в Агентстве страхования вкладов или Центральном Банке. При этом вы можете или посмотреть информацию о преемнике обанкротившегося банка на сайтах АСВ или ЦБ, или обратиться в эти организации с официальным запросом (на который вам дадут официальный же ответ).

Только учтите, что ответ на обращения граждан выдается в течение 30 дней, и за время его получения вы можете пропустить сроки очередного платежа. Поэтому лучше использовать первый способ. Но если уж сильно волнуетесь за достоверность информации, опубликованной на сайте гос.организаций, то можно сделать официальный запрос, а платёж по кредиту положить на депозит нотариуса.

4. Не может ли случиться так, что условия кредита станут хуже? Ну, платили вы 10% годовых, а новый банк утверждает, что в нем ипотека бывает по 12% — стало быть, размер платежа увеличивается. И как действовать, если банк (новый) старательно «не понимает» ваши аргументы?

Кредитная программа не может быть изменена при смене кредитора из-за банкротства банка. Это противоречит действующему законодательству РФ. Наоборот, заемщик может в новом банке получить лучшие условия, если у этого банка есть такие программы. Правда, в большинстве случаев для этого придется пройти процедуру рефинансирования кредита. Хотя возможно получится обойтись и доп.соглашением к кредитному договору. Но понижение ставки по кредиту (а значит и платежа по нему) часто очень быстро окупается.

Сообщение Банкротство банка. Что делать с ипотекой? появились сначала на .

Как мы при продаже квартиры, сначала долю купили

Барсуков К.В. — Tue, 27 Apr 2021 19:35:36 +0000

Эта история будет интересна тем, кто любит нестандартные решения. А так же тем, кто хочет узнать, как происходит покупка/продажа квартир из под залога в Сбербанке. Кстати, попутно вы узнаете еще и о том, как покупаются доли с ипотекой того же Сбербанка.

В общем, начнем.

Постановка задачи: продажа квартиры и покупка другой

В конце ноября прошлого года позвонил мне наш старый клиент и сказал, что у его жены есть квартира и её нужно продать. Эта квартира принадлежит супруге клиента и её племяннице, по 1/2 доле каждой. Задача была следующая:

продать квартиру,
племяннице получить деньги (она покупает новостройку),
на деньги от продажи доли супруги клиента купить другую квартиру. И скорее всего покупка будет с использованием ипотечного кредита, так как не хватает порядка 2 — 3 млн. рублей.

В общем операция не самая простая, но и не то, чтобы сложная.

Погружение в процесс: оценка стоимости квартиры, анализ ситуации

Первым делом я отправил сотрудницу посмотреть квартиру, чтобы провести оценку её стоимости. Дальше по плану у нас интервью с основным покупателем (это дочка клиентов), чтобы понять примерную цену покупаемой квартиры. И начало процесса.

Но в этот раз всё пошло по-другому.

Споткнулись мы на стоимости квартиры. Напомню, что дело было в последних числах ноября 2020 года. А осень 20-го года — это безумный ажиотаж и рост цен на 10-15% за четыре месяца (три осенних и декабрь). В общем, мы прикидываем, что можно квартиру выставить в продажу чуть дороже, чем по рынку. Так как цены растут, впереди ещё декабрь, который при таком спросе обычно совсем безумным бывает. А значит, можно её продать примерно миллионов за 15.

Как раз к концу года найдем покупателя, а в январе на спокойном рынке подберем квартиру для дочери клиентов и сделаем сделку, примерно, в начале февраля. Но собственница второй доли не согласилась с такой оценкой. Причем, совершенно редкая ситуация, она посчитала, что мы оцениваем квартиру слишком дорого. И не сможем продать её в те сроки, которые озвучили. При этом ей было очень важно к середине февраля получить деньги (а лучше ещё быстрее). Иначе она не успевала купить квартиру в новостройке, которая была забронирована по привлекательной цене. По прикидкам племянницы наших клиентов, квартира должна была стоить не дороже 12 млн. рублей. И она была очень категоричная в своей оценке, обосновывая её тем, что мы не учли важные факторы: плохое состояние квартиры, протечки от соседа сверху, близкие новогодние праздники, срочность получения денег.

Мы понимали, что предложенная нами цена, на сегодняшний момент, немного выше рынка. Но, в свою очередь, мы считали, что близость новогодних праздников, наоборот, подстегнет рынок и квартира продастся за те деньги, на которые мы рассчитывали и в нужные сроки. И другая сторона полностью доверяла нам в этом вопросе.

Решение дилеммы

Конечно, можно было бы согласиться с оценкой квартиры в 12 млн. рублей, что гарантировало мгновенную продажу, так как это было даже ниже рынка. И мы были уверены, что по такой цене мы нашли бы покупателя за один-два дня. Но очень не хотелось продавать квартиру по такой стоимости, так как было понятно, что наши клиенты потеряют при этом деньги. И им придётся брать больший кредит для покупки новой квартиры. Собственно, потребность в ипотечном кредите и подсказала мне выход из ситуации.

Я предложил нашим клиентам, купить у племянницы её долю по озвученной ею цене в 6 млн. рублей (половина от 12 млн.), а необходимые деньги взять при помощи ипотеки.

Для просчета возможных рисков я сделал финансовый расчет. Из него выходило, что чтобы «сработать в ноль», квартира должна продаться за 6 месяцев по цене в районе 12,3-12,4 млн. рублей. И это с учётом всех расходов на оформление покупки доли, выплату процентов по кредитам и т.п.

Из этого расчёта было понятно, что финансовых рисков в такой схеме нет. Мы обосновали нашим клиентам наше видение стоимости и сроков продажи, и они согласились с этим предложением.

Племянница так же встретила наше предложение с восторгом, так как она гарантированно получала нужную ей сумму в нужные ей сроки.

Если вам надоело читать дальше, то спойлер: у нас всё вышло и наши клиенты получили хорошую прибыль.

Если же вам интересно узнать детали, в том числе: процесс покупки «последней» доли, схему выкупа квартиры из под залога, когда надо рвать сделку и можно ли совместить в одной сделке две ипотеки — то идём дальше.

Выбор банка для покупки «последней» доли.

Сейчас не так мало банков, которые предоставляют ипотечный кредит для выкупа «последней» доли. «Последняя» доля — это такое название на профессиональном сленге доли в квартире, купив которую покупатель становится собственником всей площади.

Просто долю купить с ипотекой не получится, ни один банк не даст кредит на такую покупку. А вот с «последней» особых проблем нет. При этом есть нюанс, при такой покупке банк возьмет в залог всю квартиру ,а не только покупаемую долю.

В общем проблем с банком у нас не было, осталось только сделать свой выбор. И мы остановились на Сбербанке.

Почему Сбербанк?

Потому что в последующем нам нужно будет продать эту квартиру. А она будет при этом находиться в залоге у банка.

Продажа «из под залога» сейчас не то чтобы очень сложная операция, но со своими нюансами, с определенными рисками для покупателей. И пока ещё вызывает вопросы, причем не только у обычных граждан, но иногда и у риэлторов тоже. А значит, нам нужно иметь такую схему покупки, которая будет нести в себе минимальные риски для покупателя. У Сбербанка такая схема есть. Не самая «прямая», но есть.

Далее. Хорошо, конечно, если наш покупатель будет без ипотечного кредита. Но надеяться на это глупо, так как большинство покупателей с ипотекой. А тут уже есть нюансы.

Логика выбора

Сейчас банки делятся на три категории:

первая (сейчас ещё не самая многочисленная) — это те банки, которые умеют «покупать» квартиры, находящиеся в залоге другого банка.
вторая (более многочисленная)- это те, банки которые разрешают своим ипотечникам, купить квартиру, которая находится в залоге у этого же банка.
третья — банки, которые вообще не умеют работать с залоговыми квартирами, ни с чужими, ни со своими.

Соответственно, мы процентов на 90 были уверены, что покупатель будет с ипотекой. Поэтому продать квартиру мы сможем, если покупатель будет из «нашего» банка или из банка первой категории, которая умеет работать с залогом других банков.

Учитывая, что гадать с каким банком придёт покупатель, мы не можем, нам следует увеличить вероятность нахождения покупателя с нужным банком. А как это сделать? Выбрать тот, банк, в котором скорее всего будет брать ипотеку наш покупатель.

Мы можем сделать такой выбор? С вероятностью порядка 45-50% — это будет Сбербанк. Потому что именно такую долю ипотечных кредитов выдает Сбер.

А, значит, если мы выбираем Сбер, то вероятность продажи квартиры у нас сильно увеличивается:

во-первых, порядка 40-50% вероятность, что покупателем будет ипотечник Сбербанка;
во-вторых, если он будет из другого банка, то доля банков, которые умеют работать с ипотекой других банков -порядка 20%;
в-третьих, около 10% вероятность того, что покупатель будет с «живыми» деньгами, без ипотеки.

Т.е. выбор Сбера (в данной конкретной ситуации) — это 70-80% вероятность нахождения покупателя, который потенциально мог купить квартиру, находящуюся в залоге банка. Выбор любого другого банка, сокращал бы такую вероятность на тем самые Сберовские 40-50%.

Постойте, скажете вы, Сбербанк же рекламировал, что его ипотечники могут купить квартиру, находящуюся в залоге другого банка? Тогда какая разница в каком банке брать кредит, вероятность будет такой же.

Нет, не будет. Потому что Сбербанк предлагает для этого такую кривую схему, что лучше на неё даже не рассчитывать.

Итак, Сбербанк

Покупаем последнюю долю с ипотечным кредитом Сбербанка

Покупка «последней» доли, ничем не отличается от обычной покупки, за исключением одного момента. Банк хочет видеть всю квартиру в залоге, поэтому просит сначала оформить в залог банка долю покупателя, а уже потом готов выдать кредитные деньги.

И этим обусловлено некое отличие от обычной сделки, которое выражается в двух возможных схемах покупки:

Первая схема: быстрая, но при наличии доверия у покупателя

а) в день сделки подписывается кредитный договор, договор ипотеки и договор купли-продажи. Обратите внимание, что ДКП по закону должен быть удостоверен нотариусом.
б) в этот же день переводится часть собственных средств покупателя продавцу и подаются документы на две регистрации:
1. залога собственной доли покупателя в пользу Сбербанка
2. перехода права собственности на вторую долю в пользу покупателя и залога на неё в пользу банка.
в) после регистрации залога на собственную долю покупателя в пользу банка, покупатель приходит в Сбербанк, получает кредит и тут же переводит его продавцу.

Многих продавцов в этой схеме смущает тот факт, что покупатель получает кредитные средства на свой счёт, а уже потом переводит его продавцу.

На самом деле, опасаться здесь нечего, так как банку очень важно, чтобы деньги ушли продавцу. И делаются эти две операции по сути одномоментно и под контролем сотрудника банка. Плюс к этому, если есть невыполненное обязательство о перечислении денег, то продавец может расторгнуть сделку (для чего нужно просто прописать эту возможность в ДКП).

И всё же, многих продавцов нервирует этот момент и они идут по второму пути.

Вторая схема: дольше по времени, но без «нервирования продавца»

Второй путь отличается наличием аккредитива или системой безопасных расчетов Сбербанка. В общем, некоей гарантированной схемы перечисления денег продавцу после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Выглядит она так:

а) в день сделки подписывается кредитный договор и договор ипотеки. Присутствие продавца на этом этапе не требуется.
б) покупатель подаёт документы на регистрацию залога собственной доли в пользу Сбербанка
в) после регистрации залога на собственную долю покупателя в пользу банка, покупатель и продавец встречаются в банке и делают стандартную ипотечную сделку, а именно:
1. покупатель получает кредит и вносит его и собственные средства на блокированный счёт
2. стороны идут к нотариусу и подписывают ДКП
3. документы подаются на регистрацию перехода права собственности на долю продавца в пользу покупателя и залога на неё в пользу банка
г) после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги

Как мы видим первая схема более быстрая, так как нет второго этапа регистрационных действий, а всё делается в один этап. Но для продавцов менее спокойная.

Вторая же схема, наоборот, более спокойная, но медленная.

Что такое договор ипотеки

Внимательный читатель заметит, что в обеих схемах на первом этапе присутствует такой документ, как договор ипотеки.

Покупатели при обычной ипотеке не сталкиваются с ним, поэтому довольно часто возникают вопросы, что это за договор такой и зачем он нужен, если есть кредитный договор. Но те, кто делал рефинансирование кредита или брал нецелевой займ под залог недвижимости уже знают об этой форме. Расскажу о ней.

Ипотека (т.е. залог) может возникать в силу закона или в силу договора. При покупке квартиры при помощи ипотечного кредита, залог возникает в силу закона. Так как законом оговорена такая конструкция — как покупка недвижимости с ипотекой. А что делать, если в залог нужно взять не предмет покупки, как это происходит с долей? И тут на помощь приходит ипотека в силу договора.

Заключается договор ипотеки и в нём говорится, что человек отдает в залог свое имущество при определенных условиях. Эти условия отражены и в кредитном договоре, и в договоре ипотеки.

И в нашем случае доля, которая принадлежала нашим клиентам перешла в залог банка по договору ипотеки. А покупаемая доля — в силу закона, на основании договора купли-продажи и кредитного договора.

Но закончим наше отступление и перейдем к следующему этапу нашей сделки.

Покупка «последней» доли

Дальше мы провели процедуру покупки доли племянницы. По ряду обстоятельств сделку мы проводили по второй из выше озвученных схем. Но, несмотря на то, что она дольше, мы успели обеспечить собственницу второй доли деньгами в нужные ей сроки.

Всё прошло по вышеописанной процедуре, повторять её не буду.

Ищем покупателя на квартиру

Как только мы одобрили нашу клиентку в Сбербанке и начали подготовку к покупке доли, мы выставили квартиру в продажу.

Да, смена собственника ещё не произошла. Но мы понимали сроки готовности, понимали, что идёт сезон повышенного (и даже ажиотажного) спроса. А значит, это хорошее время пощупать рынок и выставить квартиру значительно дороже рынка (миллиона на два-три). На «авось».

Но для начала мы поставили определенную нами цену в 15 млн., чтобы клиенты понимали, что мы действительно не ошиблись. Учитывая, что эта стоимость была немного выше рынка, мы не ожидали большой интерес. Но некоторое количество звонков и возможно один-два показа за пару недель рекламы должны были образоваться.

Что, собственно, и произошло. Более того, мы даже нашли покупателя, который правда торговался на сумму порядка полумиллиона. Понятное дело, что нас такой торг не устроил. И мы продолжили действовать в рамках выбранной нами стратегии.

Показав нашим клиентам, что интерес к квартире есть, мы подняли её цену до 17 млн. рублей (то самое «на авось») и стали проводить процесс по покупке второй доли.

К сожалению, наше «авось» не сработало. Покупательского интереса по такой цене не было. И в момент, когда документы по «последней» доле были поданы на регистрацию права собственности, мы снизили стоимость до адекватной. Это случилось в конце января.

А уже на последней неделе февраля был найден покупатель по цене 14,95 млн. рублей. И, бинго, он был ипотечником Сбербанка.

Т.е. наши предположения и по стоимости, и по возможному покупателю, полностью совпали.

Дальше были стандартные действия по авансированию объекта и начался поиск новой квартиры. Напомню, первоначальная задача включала в себя не только продажу, но и покупку квартиры для дочери клиентов.

Квартира для дочери клиентов

Учитывая, что моя сотрудница (которая вела сделку) не теряла время зря, и пока шли все эти процессы она с клиенткой делала просмотры, квартиру для дочери клиентов мы нашли очень быстро.

Но возник нюанс. Объект, который мы подобрали, продавался с условием покупки другой квартиры. И при этом, эта покупка совершалась с ипотечным кредитом банка МКБ.

Перевести наших продавцов в другой банк не предоставлялось возможным, так как условия в МКБ для них были лучше, да и схема уже была согласована с продавцом самой последней (нижней) квартиры.

Если вы уже запутались, то вот схема предстоящей сделки:

Несмотря на то, что две ипотеки в рамках одной сделки делать мы умеем и делали ни один раз (вся сложность в согласовании сделок и проведении процедуры сделки в двух банках в один день), в этот раз мы решили сделку разрывать. Т.е. сначала делать продажу нашей квартиры. А после получения денег нашими клиентами совершать покупку квартиры для их дочери.

Логика выбора схемы проведения сделки

Основным фактором для принятия этого решения была схема покупки квартиры из под залога Сбербанка. У Сбербанка много хороших и удобных вещей. Но иногда встречаются очень, скажем так, неудобные моменты. Например, схема покупки ипотечником Сбербанка залоговой квартиры другого банка. Или, как в нашем случае, квартиры находящейся в залоге у Сбербанка же.

Во-первых, размер кредита ипотечника Сбербанка должен быть больше суммы остатка долга у продавца. Но это как раз для нас было не важно, у нас так и выходило. А вот, во-вторых, кредитные средства Сбер перечисляет в этой схеме только после регистрации перехода права собственности. Причем перечисляет он их покупателю, который в свою очередь должен их перечислить продавцу, который должен тут же направить их на погашение долга. Напоминает покупку «последней» доли.

Плюс на квартире, после регистрации права висят два обременения — по кредитному договору продавца и по кредитному договору покупателя. И старое обременение снимается Сбербанком после погашения продавцом остатка долга. В целом, не очень приятная схема, правда?

Причем она идеальна, если сумма кредита покупателя и остаток долга продавца полностью совпадают. А если, как у нас, кредит больше?

Почему мы не могли всё объединить в одну сделку

У нас кредит был примерно на полтора миллиона выше, чем остаток долга продавца. Поэтому мы и не могли объединить всю нашу операцию в одну сделку. Ведь при объединении получалось бы, что продавец самой нижней квартиры, получал бы порядка 1,5 млн. рублей после регистрации перехода права собственности на все квартиры. И это получение денег не обеспечивалось бы никакими аккредитивными счетами или банковскими ячейками. Т.е. в понимании продавца являлось бы исключительно доброй волей покупателя, причем не его квартиры, а какой-то другой, к нему никак не относящейся. Понятно, что в крайней ситуации мы бы обеспечили какие-то механизмы, которые бы снизили риски продавца нижней квартиры. Тем более, что есть договор купли-продажи, в рамках него есть некие обязательства, которые нужно выполнить. Да и речь идет не обо всей сумме стоимости квартиры, а части денег.

Но, у нас ведь еще есть и МКБ банк, который хочет видеть у своих клиентов первоначальный взнос в полном объеме. А значит, им пришлось бы писать расписку, что они получили эти деньги от наших клиентов, хотя реально их не было. Понятно, что эта расписка нужна была только банку, и тут же бы была уничтожена. Но вся совокупность факторов говорила о том, что куда проще разорвать сделку и сделать всю процедуру в два этапа. Что собственно и было сделано.

Завершение

Дальше всё было довольно стандартно.

Мы провели юр.экспертизу покупаемой квартиры. По проверке всё было хорошо. Была пара незначительных моментов, которые в итоге положительно решились и в рамках этой статьи можно на них подробно не останавливаться. Далее, мы организовали сделку по продаже квартиры. Правда обошлось не без нюансов. В день сделки агенту нашего покупателя (!), позвонили из управляющей компании и сообщили, что срочно нужен собственник квартиры, так как мы всех заливаем..

Почему агенту покупателя был звонок, потому что за несколько дней до этого, она со своей клиенткой и нашим агентом выясняла некие нюансы по квартире, связанные с расположением труб горячего отопления в стене и оставляла номер своего телефона.

Собственно, после звонка вся сделка была приостановлена, так как нужно было понять масштабы бедствия. Оказалось, всё не так страшно, протекла стиральная машина в нашей квартире. С квартирой проблем не было, а вопросы с соседями, понятно, мы взяли на себя.

И на следующий день мы провели сделку по продаже квартиры.

Затем дождались регистрации перехода права собственности на имя нашего покупателя, приехали в Сбербанк и завершили процедуру: покупатель получил кредитные средства, перевёл их нашей клиентке, а она загасила долг перед банком. И еще через несколько дней мы провели сделку по покупке квартиры для дочери нашей клиентки. Эта сделка проходила уже в МКБ банке. Там тоже всё было довольно просто, хотя и очень-очень долго. На сделке мы провели больше четырех часов.

Итог

Стоило ли идти на такую сложную операцию нашим клиентам? Безусловно стоило.

Началась она в первых числах декабря 2020 года, закончилась в середине апреля 2021 года.

За это время наши клиенты смогли купить квартиру без использования кредита. Хотя изначально предполагалось, что им понадобится порядка 2-3 млн. ипотечных средств на покупку квартиры для дочери. Ведь их заработок «грязными» составил ровно 3 млн. рублей, если считать, что квартира (без выкупа «последней» доли) продавалась бы за 12 млн. рублей.

Да, были еще расходы на выплату процентов банку за примерно 3 месяца, плюс страхование имущества (мы порекомендовали не делать страхование жизни, так как в данной ситуации — это было финансово не выгодно), плюс расходы на оформление сделки по покупке «последней» доли. Но суммарно это составило не более 250 тысяч рублей.

Так что выгода от того, что наши клиенты доверились нам и выбрали нестандартное решение — налицо!

Оставьте заявку и получите скидку 7% на услуги

Заявка

Сообщение Как мы при продаже квартиры, сначала долю купили появились сначала на .

Ипотека сегодня: обзор ставок и прогноз

Барсуков К.В. — Wed, 10 Mar 2021 11:12:59 +0000

За 2020 год, как я и предполагал ранее, средние ставки по ипотеке на вторичном рынке недвижимости стали меньше примерно на 1%.

Но, к сожалению, этот 1% не совсем честный. Так как такое падение средней ставки произошло за счёт уменьшения ставок теми банками, у которых они в 2019 году были выше «лидерских» на 1,5%, а иногда и на 2%.

Т.е. реальное падение составило примерно 0,3%-0,5%. Так например, минимальная ставка в этом году 6,8%, а прошлой весной была 7,7%. Но эта ставка (6,8%) по акции и получить её может «исключительный» заемщик. А при условиях, при которых в прошлом году заемщик мог получить ипотеку под 7,7%, сегодня получит под 7,5%.

Что же у нас сегодня со ставками по ипотеке на вторичном рынке?

Сразу оговорюсь, что приведенные ниже ставки - с учётом преференции от банков для клиентов нашей компании.

ТОП-5 ставок на квартиры (вторичка). С учётом акций от банков.

6,8% — РНКБ. Чтобы получить такую ставку нужно, чтобы одновременно: заемщик был зарплатником банка, имел первоначальный взнос (далее ПВ) более 50%, брал кредит на сумму более 5 млн., вышел на сделку в течение 30 дней с момента получения одобрения и при этом относился к льготной категории граждан по условиям банка (ветеран, многодетная семья, семья с ребенком-инвалидом, пострадавшие из-за аварии на ЧАЭС и др.)
7,3% — Сбербанк. Эта ставка доступна, если заемщик в категории «молодая семья» (один из супругов младше 35 лет), зарплатный клиент банка, на квартиру скидка в системе «ДОМКЛИК» и на сделке используется электронная регистрация перехода прав собственности.
Такую же ставку предлагает Россельхозбанк. Чтобы её получить есть два возможности. Первая — быть зарплатником и иметь ПВ более 50% и сумму кредита более 7 млн. рублей. Вторая (для не зарплатников) срок кредита до 10 лет, размер кредита более 7 млн. руб., первоначальный взнос более 50%.
7,4% — ВТБ. Эту ставку получить уже проще, чем предыдущие. Нужно всего лишь иметь первоначальный взнос более 50%.
7,49% — ТранскапиталБанк. Для получения ставки нужно иметь ПВ более 30% и быть работником бюджетной организации или коммерческой компании с числом сотрудников более 500 человек.
7,5% — Газпромбанк даст эту ставку при ПВ более 30% и размере кредита выше 10 млн. рублей.
В Юникредите эту же ставку можно получить при размере кредита выше 5 млн. рублей при первоначальном взносе более 20%.

ТОП-5 ставок на квартиры (вторичка) без акций банков.

Тут мы рассмотрим «стандартные» условия банков при первоначальной взносе более 20%.

7,7% — Металлинвестбанк и Юникредитбанк
7,8% — АТБ
7,99% — АК БАРС
8,0% — ВТБ и Открытие
8,09% — Альфа-Банк

ТОП-5 ставок на загородную недвижимость (вторичка) без акций банков.

от 7,5% — РНКБ, ПВ от 15%
от 7,9% — Сбербанк, ПВ от 10%
от 8,0% — Энерготрансбанк, ПВ от 10%
от 8,2% — Примсоцбанк, ПВ от 30%
от 8,49% — ТранскапиталБанк, ПВ от 50%

Прогноз

Какие тенденции мы видим сегодня?

Центральный банк демонстрирует нежелание снижать ключевую ставку. И есть намеки, что во второй половине года она может быть повышена (хотя это и сомнительно)
Упорно говорят о том, что программу льготной ипотеки для новостроек нужно или отменить, или модернизировать так, чтобы она распространялась на отдельные регионы.
Ажиотажный спрос, который мы видели в конце прошлого года (и который основывался больше на страхе потерять деньги, чем на экономике), похоже пошел на спад. И скорее всего в ближайшие месяцы мы увидим нормальную рыночную активность.
В экономике страны полная неопределенность. С одной стороны есть позитивные вещи, с другой неопределенность с «третьей» волной коронавируса, возможные санкции и т.п.

Первый фактор явно за повышение ставок по ипотеке. Или сохранение их на прежнем уровне

Второй фактор, лично на мой взгляд, нужно отнести на сторону понижения ставок по ипотеке, так как отмена субсидирования новостроек увеличит конкуренцию между банками на вторичке. А это всегда некий демпинг по ставкам.

Третий параметр — так же за понижение ставок, так как при ажиотажном спросе банки явно не будут снижать стоимость ипотеки, ведь и так возьмут.

Ну, а четвертый — это полная неопределенность.

Таким образом, учитывая эти и другие факторы влияния, я склонен предполагать, что в этом году ставки на вторичном рынке жилья, в целом, останутся без изменений. Возможно незначительное уменьшение, но не думаю, что средняя ставка понизится более, чем на 0,5%.

В качестве бонуса — коротко об ипотеке сегодня

Сообщение Ипотека сегодня: обзор ставок и прогноз появились сначала на .

Льготная ипотека под 6,5%

Барсуков К.В. — Fri, 24 Apr 2020 00:50:36 +0000

Сегодня большое количество банков подключились к программе льготного кредитования при покупке квартиры в новостройке. Немного об условиях программы:

Ставка — 6,5%!
Программа распространяется на покупку жилья по ДДУ или переуступке права в строящемся доме у юридического лица (за исключением инвестиционных фондов, в том числе управляющих компаний)
Если квартира в готовом доме, то купить её по льготной ставке можно только если выполнены два требования: а) дом строился по 214-ФЗ, б) жилье приобретается у юр.лица — застройщика
Программой могут воспользоваться только граждане РФ.
Минимальный первоначальный взнос — 20% (можно использовать мат.капитал)
Размер кредита: не более 8 млн.? для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; не более 3 млн.? для остальных регионов.
В законе написано, что можно купить жилье не только не многоквартирном доме, но и в доме блокированной застройки. Так что некоторые таунхаусы также можно приобрести по этой программе.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Льготная ипотека под 6,5% появились сначала на .

Взять ипотеку и не разориться: как правильно выбрать помощника

Олег Самойлов — Sat, 03 Feb 2018 18:15:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Основное отличие покупки с использованием ипотеки в том, что какую-то часть денег за покупателя платит банк. И если банк откажется внести необходимую сумму, покупателю просто нечем будет расплатиться. Соответственно, на сделку надо приходить, заручившись согласием банка выдать те самые недостающие средства на приобретение той самой конкретной квартиры. Мысль очевидная и, что называется, «ежу понятная». А вот дальше…

Дальше следует не всегда понятное для человека, далекого от ипотечного рынка. Однако, предполагается, что это самое «непонятное» вполне понятно риэлтору, который, собственно, и берется все сделать за соответствующее вознаграждение. Увы, риэлторы не всегда оказываются столь сведущими. И зачастую в основе катастрофических последствий, когда человек не только теряет квартиру, но еще и десятилетиями отдает долги, лежит банальный риэлторский непрофессионализм.

Из истории вопроса

До кризиса, пока ипотечный рынок активно рос и развивался, риэлторские компании, готовые обеспечивать своим клиентам покупки квартир в кредит, старались не просто держать «руку на пульсе» правил работы с ипотекой, но и повышать собственный профессионализм в этом вопросе. Ведущие агентства недвижимости организовывали в своих структурах специализированные ипотечные службы, сотрудники которых обладали высокой квалификацией, позволяющей профессионально работать с вопросами покупки жилья в кредит.

Все изменилось в связи с наступившим кризисом. Фактическая «смерть» ипотеки привела к тому, что почти все ипотечные службы в риэлторских компаниях попали под сокращение, а их сотрудники пополнили рынок труда.

Сегодня рынок ипотечного кредитования «реанимируется» довольно быстрыми темпами. Однако многие ипотечные брокеры докризисных времен, будучи уволенными в «тощие времена», сменили профессию. Соответственно, профессионалов-ипотечников в рядах агентств недвижимости ныне осталось мало…

Незнание не освобождает…

Расскажу историю, которую мне поведал один из покупателей, заинтересованных в покупке по ипотеке квартиры, выставленной в продажу нашей компанией.

Некоторое время назад он с помощью «частного риэлтора» (который, как оказалось в дальнейшем, с ипотечной покупкой имел дело впервые) подобрал себе подходящий объект. Ну и, в соответствии с указаниями своего агента, внес продавцу предоплату.

А дальше юристы банка эту квартиру «зарубили», усмотрев в ее правовой истории «грязь». Покупатель, конечно, расстроился. Но оказалось, что поводов для расстройства у него куда больше, чем он было решил: фирма, представляющая интересы продавца, отказалась возвратить предоплату.

«Но ведь покупка должна была состояться с использованием кредита, и это указано в нашем договоре», – горячился несостоявшийся покупатель на встрече с менеджерами риэлторской компании.

«Да, такой пункт в договоре присутствует, – согласился с ним директор агентства, – однако ни слова о том, что в случае вашего отказа от покупки, вне зависимости от причин, предоплата должна быть возвращена, в договоре нет. А раз так, то мы, как и прежде, готовы провести сделку. А то, что вы не готовы купить, – ваши проблемы».

На этом история и закончилась: покупатель предоплату свою потерял. Да, а что же риэлтор, который должен был защищать интересы бедолаги? Увы, как только он узнал об этой ситуации, его телефон стал отвечать: «Абонент временно недоступен»…

Впрочем, если бы риэлтор и попытался «отбить» аванс, скорее всего, у него бы ничего не получилось, поскольку об этом надо было подумать заранее, прописав подобные ситуации в договоре еще при внесении предоплаты.

А он, не имея опыта ипотечных сделок, банально не учел необходимости включения в договор соответствующих пунктов. А может, и подумал об этом, но понадеялся на авось, кто знает…

Проблема выбора

Совет не экономить на поддержке ипотечного брокера вполне традиционен. Однако, чтобы оплата брокерских услуг не оказалась пустыми расходами, «выброшенным в трубу», брокера тоже надо выбрать правильно. И договор с ним заключать правильный.

Конечно, четких критериев отличия «хорошего» брокера от «плохого» не существует. Поэтому, сказанное ниже – это скорее мнение, основанное на собственном практическом опыте работы с ипотекой.

Во-первых, хороший ипотечный брокер уже на этапе первичной консультации выясняет не только финансовые возможности заемщика, но и то, каков потенциально интересный для приобретения объект недвижимости. И не просто выясняет, а «осуществляет ориентировку» клиента в его параметрах и стоимости, которые реально существуют на рынке. А на основе этого определяет величину разрыва между «хочу» и «могу».

Поэтому хороший брокер либо должен сам владеть актуальной информацией по текущим ценам квартир и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо привлекать к участию в первичных переговорах опытного риэлтора, который может предоставить необходимые сведения. Ведь для заемщика получение кредита является вовсе не самостоятельной целью, а лишь средством решения жилищного вопроса.

Второе отличие хорошего ипотечного брокера от «так себе» – умение правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика и основанную на его результатах оценку перспектив получения кредита. А затем, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

За андеррайтингом следует этап составления заявки на кредит и подготовки информации о клиенте как о потенциальном заемщике. Не секрет, что в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию. Так вот, если брокер поддержит вас в этом начинании или, пуще того, сам подаст такую идею, держитесь от него подальше. И дело тут не только в профессиональной честности или, если угодно, «брокерской морали», хотя и она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием к брокеру. Просто выявленное службой безопасности банка искажение данных может привести к тому, что заемщик не сможет получить ипотечный кредит ни в одном банке – не только сейчас, но и никогда в будущем. Банки обмениваются информацией о подобных случаях между собой, и ипотечный брокер не знать этого не может. Так что, предлагая «маленько отступить от правды», он больше заботится о том, чтобы вы не передумали стать заемщиком и не лишили его комиссионных. А «такой хоккей нам не нужен».

Напарник риэлтора

Работа ипотечного брокера не подменяет собой риэлторскую, они должны работать в паре, не дублируя друг друга: риэлтор работает с решением жилищной задачи, брокер – с инструментом финансирования, посредством которого эта жилищная задача будет решаться.

Клиент вправе рассчитывать на то, что он будет максимально «разгружен» от непосредственного общения с банком, а также со страховой и оценочной компаниями.

Брокер же должен постоянно контролировать ход ипотечной сделки на этапе одобрения клиента как заемщика, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств, а также в ходе самого подписания. Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, из числа допускаемых банком, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Ипотечный брокер просто обязан знать специальные требования банков, предъявляемые к заемщикам и объектам, чтобы учитывать их заранее. А вероятность отказа банка в выдаче кредита для приобретения конкретной квартиры в обязательном порядке должна быть учтена в договоре, который заключается при внесении предоплаты. Именно этот момент позволит клиенту «в случае чего» в обязательном порядке вернуть внесенный аванс.

В его же обязанности входит вся техническая часть по сопровождению сделки. Это получение всех проектов договоров, которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки, проверка правильности их составления и ознакомление с этими проектами своего клиента, а если надо, то и второй стороны сделки. Брокер, как и риэлтор, должен сделать все для того, чтобы ипотечная сделка обошлась без нервотрепки для ее участников.

По-хорошему, сопровождать своего клиента ипотечный брокер должен не до момента завершения сделки, а до полной выплаты ипотеки. В частности, информировать его об улучшении банковских продуктов. И если по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предложить клиенту провести рефинансирование ипотечного кредита.

После сделки…

Фото: В. Подвицкий, Fotolia

Конечно, предугадать заранее, будет ли ваш ипотечный брокер выполнять все перечисленное и насколько он будет добросовестен, – задача из серии нерешаемых. Однако подготовить «пути отступления» всегда возможно. Надо лишь вдумчиво и тщательно подходить к составлению договора на оказание услуг с самим ипотечным брокером.

Каким бы ни казалось мелким и занудным перечисление всех действий и обязательств, их надо перечислять. И никакие аргументы со стороны риэлторской фирмы типа «у нас так не положено» или «это стандартная форма договора» не должны сбивать вас с толку.

Договор – это индивидуальная договоренность двух равноправных сторон: компании и клиента. А значит, в нем может быть письменно зафиксировано все, о чем договорились эти равноправные стороны.

И традиционно: если представители компании обещают что-то сделать, но отказываются включить это в договор, поищите другого ипотечного брокера. Их сейчас стало гораздо меньше, чем до кризиса. Но они есть…

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Взять ипотеку и не разориться: как правильно выбрать помощника появились сначала на .

Как правильно выплачивать ипотечный кредит

Ипотечная служба — Fri, 09 Jun 2017 19:39:00 +0000

Недавно мы рассказывали о том, как выбрать банк для ипотечного кредита, а так же как правильно брать кредит.

В этой статье мы публикуем ряд советов о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Если вы не хотите читать подробное описание всех советов – опуститесь в конец статьи, там опубликован их краткий перечень.

Досрочные погашения

Понятно, что чем больше вы выплатите досрочных платежей, тем меньше будет переплата по процентам. Поэтому речь мы будем вести не о том: нужны или не нужны досрочные погашения, а об их размере и порядке списания.

Для удобства, мы будем рассматривать наши советы на примере. Пусть у нас будет кредит в 3.000.000 рублей, который взят на 15 лет, по ставке 12% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту будет составлять в этом случае 36.005 рублей (округлим эту цифру до 36000).

Желательный минимальный размер досрочных выплат

Наша практика показывает, что в большинстве случаев людям, которые взяли ипотечный кредит, по силам увеличить ежемесячную выплату на 10% от установленного банком размера. Т.е., если исходить из нашего примера, то выплачивать не 36.000, а 40.000 рублей в месяц, на 3995 рублей в месяц больше.

Досрочные платежи такого размера, выплаченные в первые 12 месяцев кредита, позволят уменьшить общий срок займа из нашего примера со 180 до 173 месяцев. А общую сумму переплаты на 213.000 рублей.

С каждым последующим годом досрочные платежи будут меньше отражаться на итоговых цифрах, так как в ежемесячном платеже доля тела кредита будет вырастать, а доля процентов уменьшаться.

Именно поэтому нужно стараться как можно больше досрочных платежей делать в первую половину кредита.

Нужно ли выплачивать досрочные платежи каждый месяц?

Конечно же, лучше всего делать досрочные выплаты каждый месяц. Таким образом, вы:

привыкаете к размеру своего «нового» платежа
проводите наиболее эффективные, с финансовой точки зрения, погашения

Но ежемесячные досрочные погашения могут быть не всегда удобны. Пока еще мало банков предоставляют возможность электронной подачи заявления о досрочной выплате по кредиту. Поэтому часто, для подачи такого заявления, нужно посетить отделение банка и возможно отстоять в очереди.

Наши расчеты показывают, что «эффективность» ежеквартальных досрочных погашений почти не отличается от ежемесячных выплат. Так что, если вам неудобно делать досрочные выплаты каждый месяц – делайте их раз в квартал. Главное, каждый месяц откладывайте нужную сумму*.

* Некоторые банки дают возможность удобного открытия вкладов на короткий срок. Можно откладывать суммы досрочных платежей на такие вклады, получая дополнительные проценты.

Привязывать ли досрочный платеж к дате платежа?

Это зависит от правил вашего банка. Если весь досрочный платеж уходит в зачет тела кредита, то чем раньше вы сделаете досрочное погашение – тем лучше. Но так происходит не во всех банках.

Многие банки из вашего досрочного погашения вычитают проценты, которые набежали с даты последнего платежа до даты досрочной выплаты. Поэтому в дату вашего реального платежа с вас спишут меньше средств (на размер этих процентов).

Причем если процентов набежало больше, чем размер вашей обязательной выплаты, то из тела кредита вообще ничего не спишут. Так что вам придется, еще раз, в дату платежа делать дополнительное досрочное погашение, чтобы итоговая цифра была такой, какой вы хотели ее видеть.

Поэтому, если ваш банк делает списание по второму «принципу» — делайте досрочное погашение в дату ежемесячного платежа по кредиту.

Уменьшать срок или платеж?

Лучше всего, если ваш банк предоставляет такую возможность при досрочном погашении, выбирать уменьшение ежемесячного платежа. Таким образом, вы улучшаете свою финансовую устойчивость. В случае потери работы или других денежных проблем меньшие обязательства помогут легче пережить сложные времена. Но такой подход требует от вас большей дисциплины.

Дело в том, что снижая размер платежа, вы в будущие периоды погашаете меньшее тело кредита, а значит, переплачиваете банковские проценты.

А потому вам нужно, снижая обязательный платеж, реальную выплату банку оставлять в том же размере, что и была.

Чтобы не мучиться при этом каждый месяц с расчетами дополнительных платежей, просто кладите на счет, с которого списывается кредит, стандартную сумму. И раз в квартал переводите излишки на досрочное погашение.

Если же вы не уверены в своей финансовой дисциплине, если понимаете, что снизив обязательный платеж, вы будете снижать реальные выплаты… Тогда при досрочном погашении выбирайте уменьшение срока кредита.

Да, таким образом, вы не будете повышать свою финансовую устойчивость, зато получите приятный бонус, в виде наглядного уменьшения срока кредита при каждой досрочной выплате.

Копим деньги

Как это ни странно звучит, но если у нас есть ипотечный кредит, то нам нужно копить.

Первое накопление – на всякий случай.

В жизни может произойти непредвиденная ситуация, например, вы можете остаться без работы. Поэтому желательно отложить сумму в размере одного-двух платежей на такой случай.

В большинстве случаев, беря ипотечный кредит, люди примерно на год уверены в своей «финансовой устойчивости». Поэтому, если вы не можете отложить эти деньги сразу, при получении кредита, то откройте банковский вклад на долгий срок, и вносите на него ежемесячно 5-10% от суммы месячного платежа. Таким образом, вы за год-два накопите необходимую «подушку».

Второе накопление – на страховку.

Если вы страхуетесь по всему комплексу ипотечного страхования, включая жизнь и здоровье, то сумма страховки может быть довольно существенной. Поэтому рекомендуем заранее откладывать на это деньги. Так же как и в первом случае, откройте банковский вклад на один год, и каждый месяц пополняйте его.

Рефинансирование

Не забывайте о том, что выплаты по вашему кредиту можно уменьшить за счет рефинансирования вашего кредита. Это особенно актуально сейчас для тех, кто брал кредиты в 2014-2016 годах. Сегодня можно снизить ставку примерно до 11% годовых.

Если вернуться к нашему примеру из начала статьи, то снижение ставки с 12% до 11% годовых, позволит сократить ежемесячный платеж примерно на 2000 рублей, т.е. за год позволит сэкономить 2/3 платежа. Если же ваша ставка была выше, то разница будет больше.

Причем, правильнее всего полученные «излишки» средств использовать на досрочное погашение кредита.

О нюансах проведения рефинансирования и расчета выгоды от него мы поговорим в следующей статье. Сейчас же отметим следующее. Не нужно бояться рефинансирования. Эта процедура, в целом, очень похожа на сделку, которую вы проводили, когда покупали квартиру. И не требует больших затрат.

Резюме

В качестве резюме приведем все выше озвученные советы в виде наглядного списка действий.

Итак, чтобы правильно выплачивать ипотечный кредит, на наш взгляд, нужно выполнять следующие рекомендации:

Делать ежемесячные досрочные погашения в объеме не менее 10% от размера установленного платежа
Досрочные выплаты проводить в дату обязательного платежа.
При досрочном погашении уменьшать размер ежемесячных платежей. При этом реальный платеж оставлять в том же размере.
Сформировать финансовую «подушку» в объеме одного-двух платежей.
Ежемесячно откладывать деньги на выплату ежегодной страховки
Рефинансировать свой кредит, в случае появления выгодного предложения.

Надеемся, что наши рекомендации будут вам полезны.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Как правильно выплачивать ипотечный кредит появились сначала на .

Правильно берем ипотечный кредит

Ипотечная служба — Fri, 17 Mar 2017 19:37:00 +0000

Ипотечный кредит – это долгосрочная операция. И чтобы финансовая нагрузка не легла на семью тяжким бременем, проводить ее лучше соблюдая несколько простых правил.

До этого мы уже писали о том, как правильно выбрать банк для получения ипотечного кредита.

В этой статье ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость» делится советами о том, как правильно брать кредит.

Коэффициент платеж/доход.

Вы знаете, какой размер кредита вам нужен.
Вы понимаете, по каким примерно ставкам банки вашего региона выдают кредиты.
Вы знаете, на какой срок вам нужен кредит.

Знания этих параметров достаточно для определения ежемесячного платежа по кредиту.

Теперь осталось самое важное, проверить, будет ли комфортным для вас этот платеж.

Бесплатная консультация

Способ первый

Самый простой способ оценки – поделить полученный ежемесячный платеж на сумму всех семейных доходов.

При этом если вы понимаете, что какие-то доходы носят эпизодический характер, то лучше на них не рассчитывать. И перед делением, не забудьте вычесть из своего бюджета минимальные затраты на каждого члена семьи, находящегося на вашем иждивении.

Наиболее оптимальная доля ежемесячного платежа по кредиту составляет 20-30% от совокупного семейного бюджета. Выплаты такого размера довольно быстро становятся «привычными».

Платеж в 40-50% от дохода является уже более обременительным, но его еще можно потянуть.

Если же вы думали потратить более 60% своего дохода на выплаты по кредиту, то от такого кредита лучше отказаться.

Бесплатная консультация

Второй способ оценки

Как вы понимаете, первый способ оценки не очень точен, так как не учитывает ни реальные семейные затраты, ни цифру абсолютного дохода.

Ведь согласитесь, одно дело закладывать 40% на платеж по ипотеке для семьи с совокупным доходом в 100 тысяч рублей, и совсем другое дело учитывать те же 40% для семьи, получающей в месяц 50 тысяч. Во втором случае выплата в 20 тысяч, намного обременительнее выплаты в 40 тысяч из первой ситуации.

Поэтому мы предлагаем идти другим путем. Он, конечно, требует определенного времени и ваших действий. Но зато поможет намного точнее понять, какую сумму из своего дохода вы сможете направить на ежемесячное погашение ипотечного кредита.

Определите структуру своих затрат
Проанализируйте структуру своих ежемесячных трат
Загляните в наиболее затратные статьи
Просуммируйте все сокращенные расходы за весь период «наблюдений» и вычислите их среднее значение в месяц

Полученная цифра и есть ваш безболезненный платеж по ипотеке.

Если вы знаете, что сможете получать какой-то дополнительный доход, например, будете сдавать купленную в кредит квартиру, то приплюсуйте его к полученному результату.

Бесплатная консультация

Срок кредита

В основном, если есть такая возможность, все стремятся брать кредит на как можно меньший срок. И это правильно, если смотреть на задачу с точки зрения сохранения собственных средств: ведь чем больше срок кредита, тем больше в итоге уйдет денег на выплату процентов.

Но с точки зрения финансовой стабильности семьи – это неправильный подход.

Наша ипотечная служба всегда рекомендует брать кредит на максимально возможный срок, если это не влияет на процентную ставку и существенно уменьшает ежемесячный платеж.

Как мы говорили в самом начале нашей статьи: «Ипотечный кредит – это долгосрочная операция», и вы никогда не сможете гарантировать стабильность своего дохода на весь этот срок. Поэтому лучше всего изначально заложить в параметры кредита минимально возможные обязательства по ежемесячным выплатам.

Вы совершенно спокойно сможете все «излишки» направить на частичное досрочное погашение. Да, это будет требовать от вас более высокой финансовой дисциплины. Нужно будет бороться с соблазном потратить эти деньги на какие-то «очень нужные» приобретения, а не погасить ими кредит. Но зато у вас будут минимальные обязательства в случае возникновения финансовых затруднений.

Наша рекомендация брать кредит на как можно больший срок, взялась не просто так. За время нашей работы к нам обращалось довольно много клиентов, которые были бы рады, если бы в свое время, они взяли кредит на больший срок с меньшим ежемесячным платежом.

Увеличиваем срок кредита — разумно

Но обратите внимание на вторую часть нашей рекомендации увеличить срок кредита: «существенное уменьшение ежемесячного платежа». Так увеличение срока с 20 до 25 лет в большинстве случаев не очень целесообразно.

Например, при кредите в 3 млн. рублей по ставке 11,5% платеж на срок в 20 лет составит 31993 руб., а на срок в 25 лет – 30494. Т.е. меньше всего на 1,5 тысячи рублей. Не думаем, что такое уменьшение сможет сильно помочь в случае финансовых затруднений.

А вот, например, если речь идет об увеличении срока с 10 до 20 лет, то при тех же параметрах, размер платежа во втором случае будет меньше на 10 тысяч рублей, что уже довольно существенно.

Таким образом, трезвый взгляд на собственное финансовое положение сейчас и в будущем, поможет более комфортно жить с ипотечным кредитом.

В следующей статье мы поговорим о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Правильно берем ипотечный кредит появились сначала на .

Правильно выбираем банк для ипотечного кредита

Барсуков К.В. — Tue, 18 Oct 2016 18:27:53 +0000

Рынок недвижимости после кризиса начал выходить в активную фазу, вместе с этим существенно увеличился спрос на рынке ипотеки. И за спросом подтянулись банки.

Сегодня количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты в Москве, перевалило за десяток и продолжает расти. С увеличением количества банков, выдающих кредиты, растет и конкуренция среди них. Это приводит к разным результатам.

Некоторые банки понижают ставки, улучшают условия выдачи кредитов. А другие, вместо этого, придумывают различные маркетинговые ходы, чтобы завуалировать свои не всегда выгодные условия.

Попробуем разобраться в том, как правильно выбирать ипотечный кредит и не попасться на маркетинговые уловки.

Ставка или надежность банка

Согласно различным опросам большинство граждан, желающих взять ипотечные кредиты, ставят надежность банка на одно из первых мест.

Основным опасением при этом является следующее соображение: люди боятся, что при банкротстве банка с них сразу же потребуют полное погашение кредита.

Но это не так! Условия договора, который вы подписали, не могут быть нарушены в связи с банкротством банка или отзывом у него лицензии. Ваш долг, на тех же самых условиях, будет передан другим кредиторам. Ставка, срок действия кредита, размер ежемесячных платежей и другие условия кредитного договора – останутся неизменными.

Поэтому первое, на что нужно обращать внимание при выборе банка-кредитора – это ставка по кредиту. Ведь даже 1 сэкономленный на ставке процент, на всем сроке кредитования даст существенную экономию в деньгах.

А на рейтинги надежности банков в этой ситуации нужно смотреть в последнюю очередь.

Первоначальный список банков

Выбор банка состоит из трех этапов:

Определяем все банки, которые нам могут дать кредит (на условия банков пока не смотрим)
Сравниваем эти банки между собой по кредитной ставке
Если ставка совпала у нескольких банков – сравниваем по другим условиям.

Чтобы определить банки, которые нам могут дать кредит, я рекомендую заполнить для себя эту анкету:

Параметры недвижимости:
Тип недвижимости (новостройка, загородное жилье, вторичный рынок и т.п.)
Основные характеристики недвижимости (комната или квартира, дом пятиэтажка или нет, участок с домом или без дома и т.п.)
Предполагаемая стоимость недвижимости
Параметры кредита:
Размер кредита
Размер первоначального взноса
Желаемый срок кредита
Параметры заемщика:
Работа по найму, ИП или владелец бизнеса (размер доли)
Размер дохода
Форма подтверждения дохода (справка 2-НДФЛ или форма банка)
Официальный срок работы на последнем месте
Город где вы живете и/или работаете (если он не совпадает с местом приобретения недвижимости)
Количество созаемщиков или поручителей (с оценкой дохода)
Категория созаемщиков (официальные или гражданские супруги, родственники или друзья)
Возраст основного заемщика и всех созаемщиков

Это не полная анкета, но для отсева банков, которые не смогут вам выдать ипотечный кредит, она вполне подойдет.

После определения параметров кредита начинаем формировать первоначальный список банков.

Делать это можно двумя путями:

Изучения информации о требованиях к заемщикам и типу объекта недвижимости на сайте
Звонок или он-лайн обращение в банк с теми же вопросами.

Второй способ более удобный, так как так вы сразу сможете узнать и условия выдачи кредита. Можете просто прислать во все банки (в ипотечные отделы) заполненную выше анкету с вопросом: «Смогу ли я получить у вас требуемый мне кредит и на каких условиях?»

Две подсказки

1. Обычно у банков всегда особые условия для тех клиентов, которые получают зарплату на карточку этого банка, т.н. зарплатных клиентов. Поэтому, если вы являетесь зарплатным клиентом какого-либо банка – обязательно укажите это при обращении в банк.

2. Если вы хотите покупать недвижимость в другом городе (не там где вы живете и работаете), то лучше всего получать одобрение на кредит именно в этом «другом» городе. Дело в том, что большинство банков выдают кредит там, где было получено одобрение заемщика, а это может привести либо к невозможности совершения сделки, либо к некоторым проблемам при её проведении.

Как понять: нужны ли созаемщики?

В вышеуказанной анкете есть две графы: количество и категория созаемщиков. Это очень важные пункты, так как от данных созаемщика могут зависеть параметры кредита. Например, если созаемщиком является пожилой человек, то могут быть ограничения по сроку кредита.

Но как понять, нужны ли нам созаемщики или можно будет получить кредит без них?

Первое, в подавляющем большинстве банков официально зарегистрированные супруги будут обязательно являться созаемщиками или поручителями по кредиту (если нет брачного контракта), даже если для получения кредита оценивается доход только одного супруга (например, второй нигде не работает).

Второе. Вашего дохода может не хватить для получения требуемого кредита. Поэтому, возможно, вам нужно будет привлекать созаемщиков.

Для того, чтобы понять хватит вашего дохода для получения кредита или нет, нужно сделать несколько простых действий:

Вычесть из своего дохода обязательные платежи по действующим кредитам (если они есть)
Вычесть из своего дохода 5000 рублей за каждого вашего несовершеннолетнего ребенка и/или иждивенца
Вычесть из оставшейся суммы 40%.
Найти в интернете любой кредитный калькулятор и рассчитать на нем ежемесячный платеж по требуемому вам кредиту при желаемом сроке. В качестве ставки укажите среднюю ставку по кредитам. Сейчас она примерно 13%.

Если ваш доход после всех вычитаний будет превышать рассчитанный ежемесячный платеж, то с большой долей вероятности можно будет найти банк, который выдаст требуемый кредит без учета дохода от созаемщиков и/или поручителей. В противном случае, нужно искать созаемщиков.

Нужно отметить, что большое количество банков допускают привлечение в качестве созаемщика одного близкого родственника. Но, при необходимости, можно найти и такие банки, которые выдают кредит трем, а иногда и четырем созаемщикам (причем не обязательно находящимся в близком родстве).

Нюанс – увеличив срок кредита, мы уменьшаем размер ежемесячного платежа. Иногда, это может помочь избежать привлечения созаемщиков.

Сравниваем банки

В последнее время хорошей тенденцией является применение банками единой ставки по кредиту, которая не зависит от: срока, суммы, размера первоначального взноса и других параметров.

Но пока единая ставка существует не во всех банках. Поэтому у нас стоит две задачи. Первая — определить, как можно получить минимальную ставку. Вторая — понять, чем за это нужно будет заплатить.

Работать мы будем с теми банками, которые попали в наш первоначальный список. Нам нужно задать всем этим банкам вопрос о ставке по кредиту и возможности ее минимизации, исходя из всех параметров кредита, которые мы составили в самом начале.

Для удобства составляем следующую таблицу:

Название банка	параметры минимальной ставки			параметры максимальной ставки		дополнительные условия и бонусы
	ставка	комиссия	срок	ставка	срок

Параметры максимальной ставки – это ответ на вопрос: «Какая будет ставка при максимально возможном сроке кредита без каких-либо комиссий?» Параметры минимальной ставки – это ответ на вопрос: «Можно ли уменьшить ставку, сократив срок кредита, выплатив комиссию или как-то иначе?»

Все дополнительные бонусы, предлагаемые банком, записываем в соответствующий столбец.

Чем хороша эта таблица, и почему я обязательно рекомендую делать её при выборе банка.

Дело в том, что большинство банков рассказывают о выгоде изменения параметров кредита или оплаты комиссии, сравнивая получившуюся ставку исключительно со своими ставками. Как будто они единственный банк, который может вам выдать кредит.

Например, выбирая банк, вы с большой долей вероятности услышите такое предложение: «Наша ставка по кредиту 14,5%, но заплатив комиссию, вы можете её уменьшить. Это очень выгодно».

Давайте на примере рассмотрим всегда ли это выгодно.

Предположим, что у вас в таблице есть банк, который может выдать кредит по ставке 13,5%. Так же есть банк, который предлагает выдать кредит по ставке 14,5%, которую можно уменьшить на 1,5%, заплатив разовую комиссию в 2% от суммы кредита.

Понятно, что если вам предлагают снизить комиссию на 1,5%, разово заплатив 2% — это очень выгодно. Но ведь у вас есть предложение первого банка. И если сравнивать с ним, то получается совсем другая картина. Так как в этом случае, вам предлагают ставку 13% с комиссией в 2%, против ставки 13,5% без комиссий. Т.е. по сути, вы заплатите 2% комиссионных, за снижение ставки всего на 0,5%. И выгодность такого уменьшения не так однозначна.

Таким образом, составив предлагаемую таблицу, вы сможете проводить оценку банков, сравнивая их друг с другом, а не сравнивая банк сам с собою.

Как правильно рассчитать: выгодно ли уменьшить ставку за комиссию?

Подобный расчет делается совсем не сложно. Для этого нам понадобится любой ипотечный калькулятор.

Расчет будем делать на основе вышеприведенного примера. Один банк предлагает ставку 13%, с комиссией 2% от размера кредита. Другой банк – ставку 13,5% и без комиссий. Пусть срок кредита будет 20 лет. А сумма кредита 3 млн.

Делаем расчет параметров для первого кредита.

При ставке 13%: Ежемесячный платеж 35.147, сумма выплаченных процентов за весь срок кредита 5.435.345

Для второго кредита расчет сделаем немного по-другому – изменим сумму кредита. Нам ведь нужно учесть комиссию, которую мы заплатим при получении первого кредита. Два процента от 3 млн. – это 60 тысяч рублей. Во втором случае нам их платить не нужно, а значит, мы можем взять кредит на эту сумму меньше, т.е. 2.940.000.

Это уменьшение размера кредита — очень принципиально. Потому что только так, вы приведете условия по двум кредитам к одному знаменателю. Иначе, расчет будет не корректен. Именно поэтому нужно не слушать мнение сотрудников банка, а проводить расчеты самостоятельно.

Таким образом, уменьшив размер второго кредита, мы получаем следующие цифры: Ежемесячный платеж 35.496, выплаченные проценты на весь срок кредита 5.579.235

Смотря на эти цифры, складывается ощущение, что первый вариант с выплатой комиссии очень выгоден. Ведь при выплате комиссии платеж будет на 300 рублей меньше, а переплата меньше на 144 тысячи.

Но это все волшебная магия цифр.

На самом деле в этом расчете есть одно допущение, которое может полностью поменять всю картину. Я говорю о том, что мы делали расчеты для выплаты кредита в течение всего срока – 20-ти лет. На самом деле, статистика по ипотечным кредитам говорит о том, что средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 5-7 лет.

И если эти же расчеты проделать для срока кредита в 10 лет – картина сразу же поменяется.

	ставка 13% и комиссия 2%	ставка 13,5%
ежемесячный платеж	44.793	44.768
выплаченные проценты	2.375.186	2.432.236

Размер выплаченных процентов во втором случае на 57 тысяч больше, чем в первом. А кредит мы брали в первом случае на 60 тысяч больше. Т.е. и платеж выше, и итоговая сумма переплаты – тоже. Если же срок кредита уменьшить до 7 лет, то отсутствие выгоды от комиссии станет еще более очевидным.

Так что в нашем примере, комиссия выгодна только: если кредит выплачивается в течение всех 20 лет, без досрочных погашений и без понижения ставки путем рефинансирования.

Практика показывает, что комиссия выгодна, если срок окупаемости этого платежа составляет не более 5 лет.

Некоторые советы

1. Если это не влияет на ставку – берите кредит на максимально возможный срок.

Дело в том, что при максимальном сроке кредита – минимальный ежемесячный платеж. Ведь вам никто не мешает делать досрочные погашения кредита. Но если случится так, что ваше финансовое состояние вдруг сильно изменится в худшую сторону, вы будете иметь перед банком меньшие обязательства.

2. Не берите кредит с ежемесячным платежом, превышающим 50% от вашего дохода.

Вообще, идеально, если ежемесячный платеж находится в пределах 30% от вашего дохода, 50% — это пограничное состояние. При превышении 50-ти процентного рубежа, ежемесячные платы могут быть слишком обременительными для вас. Статистика показывает, что такого рода кредиты относятся к высокорисковым..

3. Не обманывайте банк о размере своего дохода.

Этот совет прямо следует из предыдущего. Потому что зачастую обман банка о размерах дохода происходит с целью получения большего кредита. Ну, и если вы будете пойманы банком на обмане – получить в нём в будущем кредит будет очень проблематично.

4. Правильно оценивайте «интересные предложения банков»

Все особенные предложения банков, такие как «уменьшение ставки за комиссию», «платежи по кредиту не раз в месяц, а два раза» и т.п., нужно внимательно оценивать, задав себе три вопроса:

А что предлагают другие банки?
Каков срок окупаемости дополнительных платежей?
Нет ли здесь подвохов, которые не видны с первого взгляда.

В третьем пункте, речь идет не о тексте, написанном мелким шрифтом в кредитном договоре, а о том, что ничего бесплатного не бывает. Например, большая ставка по кредиту никак не может стать выгоднее меньшей ставки, благодаря такому «бесплатному инструменту», как выплата платежа по кредиту не раз в месяц, а два (есть такое «интересное» предложение от одного банка).

5. В первые три года кредита старайтесь делать как можно больше досрочных платежей

Например, при кредите в 3.000.000 по ставке 13%, взятом на 15 лет, досрочное погашение в размере 50 тысяч за первые полгода, уменьшит срок кредита на 10 месяцев, а размер выплаченных процентов на 320 тысяч.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Правильно выбираем банк для ипотечного кредита появились сначала на .

Каким должен быть хороший ипотечный брокер?

Ипотечная служба — Tue, 17 Feb 2015 13:11:00 +0000

Хороший ипотечный брокер должен работать для клиента, то есть оказывать услугу не ради самой услуги, а для решения потребительских задач.

Поэтому хороший ипотечный брокер – это профессионал, который на этапе первичной консультации выясняет конечные потребности клиента.

Иными словами, первый вопрос, который должен быть задан – не «каков доход заемщика по справке 2НДФЛ»? И вовсе не «какая сумма кредита и на какой срок нужна»? И даже не «какой ежемесячный платеж или процентная ставка будет максимально удобной заемщику»? Конечно, все эти вопросы очень важны и должны быть заданы, но позднее.

Первый вопрос – это вопрос о том, зачем берется ипотечный кредит, что потенциальный ипотечный заемщик хочет получить в итоге.

То есть, на мой взгляд, хороший ипотечный брокер должен начинать разговор с объекта недвижимости, с его параметров и стоимости. И уже затем, выяснив предпочтения клиента по «объекту мечты» и оттолкнувшись от этих желаний, сделать на их базе расчет по сумме кредита и ежемесячному платежу.

Только выполнив эту работу, имеет смысл переходить к финансовым возможностям клиента. Почему так, а не иначе? Да потому, что лишь таким образом можно сразу наглядно показать клиенту разницу между «хочу» и «могу», и в сотрудничестве с ним подкорректировать его желания под его возможности.

Поэтому хороший ипотечный брокер должен либо сам владеть информацией по стоимости недвижимости и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо проводить первичные переговоры вместе с опытным риэлтором.

Ведь для ипотечного заемщика кредит — вовсе не цель, а лишь средство, с помощью которого будет решаться жилищный вопрос.

А значит, при таком подходе к своей работе ипотечный брокер будет ценен и для своего клиента, и для банка.

Предварительная оценка перспектив заемщика

Хороший брокер должен уметь правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика.

И, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

Кому выгодного и удобного? Клиенту, разумеется.

А вот для того, чтобы эта работа была эффективна на самом деле, брокер должен не только обладать системным мышлением, но и отлично ориентироваться в ипотечных программах банков.

Максимальная «разгрузка» клиента

Услуга брокера призвана максимально «разгрузить» клиента от общения с банком, страховой и оценочной компанией.

Если этого не происходит, не очень понятно, за какое обслуживание потребитель платит деньги, так как не происходит главного, ради чего люди вообще пользуются услугами — экономии времени, денег и нервов заказчика.

Поэтому задачей брокера является проведение всех необходимых переговоров, а также подготовка (либо контроль за подготовкой) всех необходимых документов.

Для этого он должен общаться с сотрудниками банка на «одном языке» и постоянно контролировать ход ипотечной сделки на всех ее этапах: на этапе одобрения клиента, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств.

Знание «особых» условий банков и страховых

Также хороший ипотечный брокер просто обязан знать «особые» требования банков, чтобы учитывать их заранее.

Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Предварительное согласование документов

Однако то, о чем сказано выше – еще далеко не все.

Хороший брокер должен постараться заранее получить все проекты договоров (кредитного договора, договоров страхования, договора аренды банковского сейфа и договора купли-продажи за счет кредитных средств), которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки и проверить правильность их составления.

А после этого — ознакомить с указанными проектами своего клиента (если надо – то и вторую сторону сделки) и в случае необходимости дать ему разъяснения, а также провести необходимые согласования.

В этом случае ипотечная сделка будет не только значительно сокращена по времени, но и, что важно, пройдет без нервотрепки для ее участников.

Сопровождение после сделки

И вот, сделка состоялась. Казалось бы, на этом работа брокера завершена. Чаще всего, так и бывает. Но – не для хорошего брокера: у него еще масса задач.

Что же входит в эти задачи?

Например, брокер должен объяснить своему клиенту, что его ждет в случае невозможности исполнения обязательств по кредиту.

А для того, чтобы этот рассказ не носил характера банальной «страшилки», ему необходимо владеть информацией, как помочь своему клиенту в отношениях с банком в случае изменения его финансовых возможностей в худшую сторону.

Так же хороший брокер должен информировать своих клиентов об улучшении банковских продуктов и в случае, когда по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предлагать ему рефинансирование ипотечного кредита.

Заметим, предлагать по собственной инициативе.

Правильная работа

И последнее. Не секрет, что иногда в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию.

Так вот, хороший ипотечный брокер никогда не предложит своему клиенту обманывать банк для получения более выгодных условий по кредиту или увеличения его суммы.

И дело тут не только в профессиональной честности, хотя она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием.

Однако, помимо этого, здесь брокер должен проявить заботу о будущем своего клиента. Ведь искажение данных может привести к невозможности получения ипотечного кредита ни в одном банке. Причем не только сейчас, но и никогда в будущем.

К тому же, получение более крупного кредита, выданного банком на основе неверной информации, в дальнейшем может обернуться дефолтом ипотечного заемщика, который попросту не сможет справиться с его обслуживанием и возвратом.

А за этим, в свою очередь, наступят весьма неприятные последствия как финансового, так и личного характера, приложить все силы к ограждению своего клиента от которых – сущность работы ипотечного брокера.

Сообщение Каким должен быть хороший ипотечный брокер? появились сначала на .

Часть 5. В помощь ипотечнику. Из семинара «Как купить квартиру»:

Барсуков К.В. — Wed, 31 Jul 2013 07:32:00 +0000

На этой странице мы разместили подборку сюжетов из семинара «Как купить квартиру», которые могут оказаться полезными покупателям-ипотечникам.

Полную версию семинара и другие части, Вы можете посмотреть по ссылке

Одобрение квартиры в банке и страховой компании

Нюансы при оценке квартиры для банка

«Ипотечные» нюансы внесения предоплаты

«Ипотечные» нюансы подготовки и проведения сделки

Сообщение Часть 5. В помощь ипотечнику. Из семинара «Как купить квартиру»: появились сначала на .