Ценовые показатели на треть жилья в столице в среднем завышены на 10-15%.
В 2020 году цены на жилье в Москве выросли на 15-20%. На это повлиял ряд причин. Прежде всего внедрение ипотечного кредитования по сниженной ставке, колебания валюты, снижение депозитных ставок. Совокупность трех критериев привела к массовым инвестициям в недвижимость. В результате возникло повышение спроса на жилье, сокращение предложений и рост цен.
Второстепенным, но не менее значительным условием для насыщения рынка дорогостоящей недвижимостью стало влияние девелоперов. Последние сдерживают старт продаж квартир в новых корпусах. Таково объединенное мнение экспертных компаний, занимающихся онлайн-продажей и оценкой недвижимости. Современные технологии, в частности использование искусственного интеллекта, позволило специалистам вычислить районы Москвы и ближайшего Подмосковья с завышенными показателями цен на жилье.
Методика и алгоритм проведения исследования
В анализе участвовало 89 мест Москвы и Подмосковья. При проведении исследования не учитывалось административное разделение полезных территорий, а уделялось внимание транспортной доступности района и его однородности для возможных покупателей квартир и домов.
ИИ изучил показатели, формирующие цену на недвижимость, среди них: сам район, его удаленность от центра, развитость инфраструктуры, отрицательные факторы (близлежащие трассы, стройки и т. д.), состояние жилых объектов и др. С учетом перечисленных критериев ИИ сделал сравнительный анализ цен и объем предложенных вариантов вторичного и первичного жилья, принимая во внимание разные районы столицы и области.
Далее ИИ сделал оценку схожих по ценам и числу предложений районов до и после резкого скачка стоимости жилья (месяцем, с которого начались значительные изменения был сентябрь 2020 года. В этот период девелоперы Москвы отметили небывалый объем продаж). Искусственный интеллект сумел обнаружить территории со значительным и необоснованным ростом цен: не за счет увеличения спроса, а из-за создания искусственной нехватки предложения.
В случаях когда количество предложений в локации было меньше чем в прошлом году, ИИ осуществлял расчет оптимальной цены за м?, анализируя стоимость подобных предложений в других районах. Результаты анализа показали, что большая часть районов с преобладающим числом предложений первичного жилья, указывает на завышенные ценовые показатели. Искусственное завышение цены наблюдается зачастую в локациях, где объем первичного предложения составляет 40-45% рынка.
Районы с завышенной стоимостью жилья
В одной трети районов цены на жилье завышены на 12-16% от средних показателей по рынку. Главная причина сложившейся ситуации – влияние на объем предложения девелоперов, которые создают дефицит, сдерживая продажу части предложений.
- ИИ обозначил район вблизи станции метро «Тульская» как с наиболее завышенной ценой. В среднем стоимость м? жилья в этом районе составляет 380 тыс.руб. Такой показатель выше средней цены по рынку на 16%.
- Второе место принадлежит району Ломоносовского проспекта с ценой в 512 тыс.руб. за м? жилья, что выше среднерыночной стоимости на 14%.
- Третью позицию занял район Матвеевское с ценой в 456 тыс.руб. за м?, превышение в данном случае составило 12%.
- Пресненский и Крылатский районы вошли в пятерку районово с самой завышенной ценой со стоимостью в 548 и 348 тыс.руб. за м? соответственно. Процент роста – 11%.
Обоснованный рост цен
Благодаря ИИ было установлено: в большинстве районов Новой Москвы и других локациях, где объем предложения достаточен, стоимость жилья вполне обоснована. Эти районы не были популярны по причине слабой развитости общественного транспорта. Часть локаций стала востребована после открытия станций метро. Другие, все еще имея проблемы с транспортом, популяризировались благодаря массовому переходу на удаленный режим работы. Они обладают хорошей инфраструктурой, отлично подходят для проживания семьям с детьми.
К таким районам искусственный интеллект отнес:
- Люберцы,
- Бульвар Рокоссовского,
- Марьино-Братиславский,
- Дмитровский район.
Максимальная стоимость жилья в них составляет 295 тыс.руб. за м?
Рост цен на недвижимость в столице стабилизировался. Весной увеличение цены на жилье за м? составило 1,1-1,4%. На сегодняшний день средняя стоимость жилья в Подмосковье – 116 тыс.руб., в Новой Москве – 179 тыс.руб., в пределах Старой Москвы – 216 тыс.руб.
