Ситуация на рынке ипотеки. Итоги третьего квартала.*

К сожалению, печальный итог трёх кварталов текущего года – это существенное увеличение ключевой ставки, и как следствие рост ипотечных ставок.(Справка: на начало года ключевая ставка составляла 4,25%, сейчас–6,75%).

В начале года наши клиенты получали ипотеку в среднем от 7,3% до 7,9%. Сейчас от 8,5% до 9%.А в общем средние ставки поднялись примерно на 0,65%.

С учетом различных обстоятельств и сегодня можно получить ставку в 7,2%. Причем эти обстоятельствахотя и не «сверхтруднодоступные», но подходят не всем ипотечным заемщикам: первоначальный взнос более 50%, сумма кредита выше 6 млн.?.

Какие интересные предложения можно сегодня получить?

Акционные ставки:

7,2% – Дом.РФ: первоначальный взнос (далее ПВ)выше 50%, сумма кредита выше 6 млн.?,зарплатный клиент или будущий зарплатный клиент банка.

7,65% – Россельхозбанк: ПВ выше 50%, сумма кредита выше 3 млн.?, срок кредита менее 15 лет.

7,75% – МКБ: ПВ выше 40%.

7,9% – Газпромбанк и Открытие: -Газпромбанк: ПВ более 30%, кредит выше 10 млн.? — Открытие: ПВ более 30%, кредит выше 12 млн.?

Если говорить о ставках без акций, то для кредитов с первоначальным взносом более 20% ситуация выглядит так:

МКБ — 7,95%

Альфа-банк — 8,19%

Открытие и Юникредитбанк — 8,2%

ВТБ — 8,4%

Россельхозбанк — 8,45%

Что ждет рынок ипотеки?

У нас есть три варианта: ставки либо вырастут, либо останутся такими же, либо упадут.

Мы обязательно пройдем все три стадии и весь вопрос когда какая случится.

Сейчас наиболее вероятными, на мой взгляд, являются сценарии роста и «покоя». Причем в ближайшей перспективе, скорее всего, нас ожидает рост ставок, так как поднятие ключевой ставки кажется очень вероятным, особенно на фоне последних заявлений Минэкономразвития о повышении прогноза по инфляции с 5,8% до 7,4%.

Ну, рост ипотечных ставок, связанный с ростом ключевой ставки в целом понятен (хотя есть нюанс, о котором я поговорю ниже). Но что будет, если ЦБ перестанет поднимать ключевую ставку и оставит её в течение нескольких месяцев на текущем уровне.

Давайте посмотрим, что нас может ждать вслучае фиксации ключевой ставки

Для этого заглянем в 2019 год, а точнее в ноябрь 2019 года, когда ключевая ставка практически равнялась сегодняшней, а именно составляла 6,5% (сегодня 6,75%).

Тогда мы имели следующие предложения банков.

• Акционные предложения – самая низкая ставка была 7,99% (сегодня 7,2%).
• Среднее значение ставок с акциями банков было на уровне 9,2% (сейчас 8,37%).
• Предложения без акций (ПВ более 20%) – минимальная ставка 8,4% (сейчас 7,95%)

• Средняя ставка без акций банков составляла 9,98% (сейчас 9,06%).

Также давайте ещё посмотрим на «кучность» расположения банковских ставок

Доля банков	Ноябрь 2019 годаМаксимальная ставка	12 октября 2021 годаМаксимальная ставка
30% банков	9,19%	8,79%
50% банков	9,39%	9%
70% банков	10,5%	9,4%

Как мы видим, большинство банковских предложений сосредоточено в меньшем диапазоне, чем в 2019 году, что говорит о большей конкуренции. И в том числе, как следствие этого ставки сейчас лучше, чем в ноябре 19-го года, несмотря на одинаковый (сейчас даже чуть хуже) уровень ключевой ставки.

С одной стороны это говорит о том, что банки готовы получать меньшую доходность с кредитов (в процентном соотношении с 2019 годом). Хотя при этом нужно понимать, что средний размер кредита сегодня больше, а значит, абсолютные показатели также могут быть выше.

С другой стороны, думаю, что банки захотят протестировать спрос и попробуют довести ставки до уровня 2019 года.

По крайней мере, у некоторых из них ставки (я говорю про ставки без акций) уже или почти такие же или даже выше, чем в ноябре 2019 года: Абсолютбанк, Газпромбанк, Сбербанк,Райффайзенбанк, Открытие и Транскапиталбанк.

Правда в защиту Райффайзенбанка и Открытия могу сказать, что у них в 19-м году ставки были самые низкие из всех перечисленных банков. А вот Газпромбанк и Сбербанк подняли ставки довольно сильно. К примеру, в марте этого года у Газпромбанка ставка была 8,7% (сейчас 9,5%), а у Сбербанка 8,8% (сейчас 9,6%).

Но, опять же учитывая сильную конкуренцию, сильно поднять ставки банки не смогут.

В общем, если предположить, что ЦБ не будет больше поднимать ключевую ставку, в таком случае, рост если и будет, то очень не значительный, в среднем в пределах 0,2% — 0,3%.

Что же будет, если ключевая ставка продолжит расти?

Вернее даже, до какого предела могут быть подняты ставки по ипотеке, чтобы люди продолжали пользоваться этим инструментом? Это довольно частый вопрос, который мне задают журналисты.

Я попробую ответить на него, но нужно понимать, что ответ лежит в плоскости текущей экономической ситуации.

Грубо, если годовая инфляция будет 25%, а доходы граждан будут расти с опережением инфляции, то ипотеку по 30% будут расхватывать как «горячие пирожки зимой».

Поэтому, ещё раз повторюсь, рассматриваем всё в рамках текущей экономической ситуации.

Итак, при каких ставках люди перестанут брать кредит?

У нас есть два факта.

Первый: 2015 год – ставки от 17% и выше. Ипотека практически умерла. При снижении ставок до уровня 15%, какая-то активность возникла, но носила совсем не массовый характер.

Второй: 2014 год – диапазон ставок от 10,5% до 13,5%.Почему 2014 год? Потому что цены на недвижимость сегодня почти такие же, как в 2014 году (отличаются процентов на 15-20). И в то время каждая 4-я сделка была ипотечная. Т.е. люди готовы были брать кредит по средневзвешенной ставке в 12,5%.

Т.е. эту цифру можно брать как основу для некоего психологического барьера для ипотечного кредита, потому что более высокая ставка, как мы видим из факта №1, сводит ипотеку на «нет».

Но нужно учесть, что средний кредит в 14-м году составлял порядка 3-3,5 млн.?. Сегодняже,он порядка 5 – 5,5 млн. Плюс в 2014 году даже думать не могли о том, что ставки по ипотечному кредиту могут находиться на уровне 7,5%. А сейчас это всё люди видели и пробовали.

При этом нужно учесть, что 2014 год – был самым «тучным» годом, сейчас же экономическая ситуация совсем не такая благополучная, какая она была в 2014 году.

Поэтому, как мне кажется,сегодня психологический барьер сместился в область 11%-11,5%.

Т.е.увеличение ставок по ипотеке выше этого значения при текущем уровне экономики, на мой взгляд, приведёт к существенному сокращению выдачи ипотечных кредитов.

Кстати, отсюда можно сделать и еще один интересный вывод.

Предел роста ключевой ставки при сохранении ипотеки.

Т.е. до какого уровня ЦБ может поднимать ключевую ставку, чтобы ипотека осталась хоть в каком-то более-менее активном состоянии.

Сразу оговорюсь, что мои дальнейшие рассуждения, как и выше, касаются исключительно текущей экономической ситуации. И, понятно, что изменение ключевой ставки, само по себе говорит об изменении этой самой экономической ситуации. Но, так как размер изменения ставки, который я буду рассматривать,будет не очень большим, то, скорее всего, мы будем находиться в экономических условиях, сопоставимых с текущими.

Предположим, что Минэкономразвития оказался прав, годовая инфляция превысила прогнозируемый уровень, и ЦБ поднял ключевую ставку до 8%.

Сопоставимый уровень ключевой ставки был в мае 2019 года (тогда ключевая ставка была 7,75%).Тогда распределение ставок выглядело следующим образом.

Если экстраполировать на эти значения ставки из первой диаграммы (где мы сравнивали поведение банков при одинаковых значениях ключевой ставки в ноябре 2019 года и октябре этого года), то получится диапазон «основного сосредоточения банковских предложений» от 9,2% до 10,5%.

Значит, при повышении Центробанком ключевой ставки до уровня 8%, мы получим среднюю ипотечную ставку примерно на уровне 10%годовых. А это всего лишь в одном проценте от определенного выше психологического барьера.

Соответственно, ситуация с ключевой ставкой в размере 8% и ставками по ипотеке в размере 9,6-10,5% — это предел «зоны комфорта» для ипотечников.

Понятно, что в этой ситуации будут и акционные предложения, которые позволят получить кредит по ставкам на 0,5%-0,7% ниже. Но они доступны не всем заемщикам, так что вывод о достижении предела «зоны комфорта» в целом верен.

Таким образом при превышении ключевой ставки уровня в 8% мы, с большой долей вероятности, увидим существенное уменьшение активности на рынке ипотеки.

Надеюсь, что это не произойдет в обозримом будущем, и после достижения ключевой ставкой уровня 7%, она начнет опускаться вниз.