Покупаем квартиру безопасно

Приобретение квартиры связано с рисками, которые, к сожалению, являются проблемой исключительно покупателя. И эти риски лежат не только в юридической области, но возникают и на других этапах покупки квартиры. Но если на первых шагах (поиск квартиры, просмотр) основной риск — это подбор не самой лучшей квартиры из представленных или плохо проведенный торг. То юридические проблемы могут привести к потере всей квартиры или значительным финансовым издержкам.

Как же купить квартиру безопасно?

ПОИСК ВАРИАНТОВ, ПРОСМОТРЫ, ТОРГИ

Последовательность действий по покупке недвижимости можно условно разбить на два этапа. Первый этап содержит всё, что находится до момента фиксации выбора объекта в виде аванса или задатка (или другого соглашения):  просмотр баз данных, звонки продавцам, просмотр понравившихся вариантов и обсуждение особенностей будущего приобретения.

Желательно уже на первом этапе определиться с тем, как вы будете действовать дальше — самостоятельно или при помощи риэлтора. И я рекомендую уже на первом этапе обращаться к профессионалам.

Да, действительно, есть такая услуга (в том числе и в нашей компании), как проверка юридической чистоты и сопровождение сделки по квартире, которую человек нашел самостоятельно. И стоит она дешевле, чем комплексная услуга.

Но есть два нюанса. Первое, если вы обращаетесь за юр.экспертизой, то услуга будет выполнена и в случае, если по её результатам квартиру купить нельзя. Так как она окажется юридически «грязной». А это значит, что деньги на услугу вы потратили, а квартиру купить не можете. При этом, если юридические проблемы будут обнаружены при комплексной услуге, то финансовых потерь у вас не будет. Это коммерческие риски компании.

Второе — это поиск квартиры. Вам нужно быть уверенным в своих силах. Я сейчас не говорю про доступность информации. Все объявления о продаже недвижимости давным-давно являются открытой информацией. Времена, когда у агентств недвижимости были свои закрытые базы данных, прошли. И если вам кто-то говорит иное, то он обманывает.

Я же говорю и про время, и про деньги. Время — это поиск квартиры. Практика показывает, что профессиональный агент находит квартиру в среднем за 5-7 просмотров. Если же человек ищет самостоятельно, то он проводит более 15 просмотров.

Деньги. Агент владеет ситуацией по продаваемым в этом и соседних районах квартирах. Он понимает какие нюансы, в том числе и правовые, могут влиять на стоимость. А значит, понимает в каких пределах можно вести торг. Вам же придется это всё изучать самостоятельно.

Ну, и при этом, еще вам нужно стать хорошим переговорщиком, чтобы грамотно провести торг. Чаще же всего я встречаю ситуации, когда весь торг выглядит как простое предложение о снижении цены на какую-то сумму, без должного обоснования. Понятно, что в таком случае скидка будет минимальной. А вот аргументированный торг, учитывающий в том числе и психологические особенности продавца, позволил бы получить большее снижение цены.

И снова время. Хороший специалист еще при звонке уточняет нюансы возникновения права собственности и планируемой схемы сделки. И сразу понимает есть смысл смотреть такую квартиру или нет. А тем более вносить за неё предоплату.

Если же человек занимается поиском самостоятельно, то чаще всего такого рода вопросы у него возникают на самом последнем этапе. А иногда бывает и после внесения аванса. И только потом он узнает, что купить квартиру не может. И теряет как минимум время, а как максимум ещё и деньги. Особенно, если соглашение о предоплате было составлено «на коленке», без должного юридического сопровождения.

Но вот объект выбран, и наступает следующий этап. И если первый этап, как я уже и писал выше, скорее про временные издержки. Возможные финансовые потери, даже при наличии плохо проведенных торгов, составят не более нескольких сот тысяч рублей. А скорее намного меньше. То следующий этап с точки зрения финансовых рисков намного важнее, так как его неправильное прохождение может привести к многомиллионым потерям, а именно к потере квартиры.

ГОТОВИМСЯ К СДЕЛКЕ

Итак, мы выбрали недвижимость, заключили соглашение о предоплате (в рамках которого, в том числе, описали всю процедуру сделки и последовательность действий до и после неё) и переходим к следующему этапу.

В Интернете очень много информации о том, как делать каждый этап. И, к сожалению, это часто играет плохую роль. Знание и умение применять эти знания на деле — совсем разные вещи. Да и знания, чаще всего в Сети выложены не всегда полные и всегда не систематизированные.

Поэтому я часто встречаю ситуации, когда люди, действующие самостоятельно, отказываются от очень хороших вариантов квартир, только потому, что считают их покупку рискованной. А на самом деле никаких рисков нет. Это часто касается квартир, находящихся в залоге у банков. Объектов полученных по наследству.

С последним, действительно много рисков. И правильно, что непрофессионал изначально отказывается от покупки такой квартиры. Лучше уж никакого риска, чем непонятный риск. Но именно в непонятности и вся проблема. Профессионал четко понимает где и какие есть риски. А обыватель думает, что отказавшись от рассмотрения квартир по наследству он избегает всех рисков и смело покупает квартиру, право на которую возникло по другим обстоятельствам. Не понимая, что в ней проблем не меньше, а часто даже и больше.

При этом и ту «наследственную» квартиру, от которой он отказался, и которая может быть обладает лучшими характеристиками, можно было бы спокойно покупать.

Вот свежий и очень показательный пример.

Я довольно часто привожу этот пример, потому что он очень хорошо отражает мои слова.

Квартира в новом доме. Право собственности возникло на основании договора переуступки права требования. Т.е. первый «владелец» заключил договор долевого участия, а потом продала права требования по нему нашему продавцу.

Что тут можно проверять? Идеальные же документы. Правда? Да. Документы идеальные, хотя, конечно, вопросы мы некоторые зададим. А вот личности продавцов и источники финансирования нам будут очень интересны. А будут ли они интересны тому, кто действует самостоятельно? Скорее всего нет. Возьмет такой человек с продавца справку о не состоянии в  наркологическом и психоневрологическом диспансерах (при этом не понимания их настоящего значения) и успокоится.

И будет не прав. Потому что нужно будет поинтересоваться как обстоят дела с признаками банкротства у текущего собственника. Как давно была переуступка, и если не очень, то что на этот же счёт у предыдущего «владельца». А как проводилась оплата по ДДУ? И вот на этом этапе как раз мы и нашли проблему.

Дело в том, что первый «владелец» новостройки, оплату производила с использованием ипотеки. А ипотеку частично погасила средствами материнского капитала.

А раз так, то она была обязана дождаться оформления права собственности, затем наделить в квартире детей долями. И уже затем продавать её с получением разрешения органов опеки.

И, понятно, что ничего этого сделано не было. Она переуступила права требования, а про обязательство наделить детей долями забыла. Специально или нарочно нам уже было не важно. Факт один — нарушены права детей и при первой же проверке пенсионным фондом исполнения обязательства это будет выявлено. А дальше оспаривание сделки по переуступке права со всеми вытекающими для покупателя последствиями.

Так что мы от такой покупки для нашего клиента отказались. Но продавец, узнав об этом, квартиру с продажи не снял. И я вас уверяю, он найдет своего покупателя, которому её продаст.

Поэтому, если на первом этапе, я рекомендовал нанимать профессионала, но не настаивал. То на втором этапе без него точно не обойтись.

Кто это должен быть

Обязательно юрист. И обязательно юрист — жилищник. А не любой человек, имеющий юридическое образование. У юристов есть свое разделение по сферам. И тот, кто занимается корпоративным правом не очень хорошо разбирается в жилищном праве. Это как у хирурга спрашивать совет про лечение зубов. У него общее понимание есть, а детали он знать не будет.

Если вы будете нанимать компанию для полного сопровождения второго этапа. То понадобится два специалиста: риэлтор и юрист. Один будет отвечать за подготовку к сделке, другой за юридическую составляющую.

В принципе, это может быть и один специалист, совмещающий в себе две ипостаси. Но бойтесь риэлторов, которые не имеют юридического образования и работающих без юриста.

Какой бы опыт работы у них не был, они не юристы. Они не защищали ни разу дело в суде. Они не знаю, как суд будет расценивать те или иные обстоятельства. Они не знают обо всех изменениях законодательства. Они знают только те ситуации, с которыми сталкивались сами или слышали от знакомых коллег. Но в этих знаниях нет глубины.

А теперь сравните это с юристом, специализирующемся на сделках с недвижимостью. Через него проходят сотни сделок в год, с которыми работают разные риэлторы. Он мониторит изменения законодательства. Читает судебную практику. Сам принимает участия в судах.

Банально. Если у вас такой риэлтор (без юриста) и вы сомневаетесь в моих словах, спросите у него, какие сроки исковой давности по оспоримым и ничтожным сделкам, чем оспоримые сделки отличаются от ничтожных, какими статьями гражданского кодекса это всё регламентированно? Является ли доверенность сделкой, а завещание? Какая статья ГК РФ регламентирует сохранение права пользования жилым помещением? При каких обстоятельствах третье лицо, прописанное в квартире, сохраняет право пользования в случае его продажи?

Это минимальный набор вопросов из сферы юридической экспертизы. И я вас уверяю, что большинство риэлторов, даже с большим опытом работы, затруднятся на все эти вопросы ответить.

И не страшно, если ваш риэлтор скажет, что он не знает ответ, но спросит у СВОЕГО юриста. Страшно, если он будет искать ответы на эти вопросы в поисковиках или на форумах, а на юристе будет экономить.

Ну, и чтобы совсем была понятна моя позиция. У меня опыт работы в сфере недвижимости более 20 лет. Средний стаж работы экспертов нашей компании более 16 лет. И у нас в компании есть профессиональный юрист-жилищник. Зачем нам тратить на него деньги, если мы все такие опытные? Потому что мы понимаем его необходимость.

Что же еще должно быть помимо юриста-жилищника?

Ещё нужен договор с компанией или частным специалистом, в котором будет явно прописано обязательство по проведению юридической проверки. Чтобы вы могли в случае проблем доказать в суде, что нанимали таких профессионалов. Это увеличит ваши шансы на признание вас добросовестным приобретателем, а значит и на сохранение квартиры или денег.

Так же нужно письменное заключение о результатах правой экспертизы. Которое так же подтвердит, что экспертиза вообще проводилась. К сожалению, многие риэлторские компании, а уж частные риэлторы и подавно, пренебрегают этим документом. И о том, что квартира проверена сообщают на словах. А слова, как известно, «к делу не подошьёшь».

И будет хорошо, если по результатам обслуживания, компания или юрист, или частный маклер (работающий с юристом) выдаст вам какой-то документ, регламентирующий ответственность за плохую экспертизу. К примеру, наша компания выдает Гарантийное обязательство, которым мы обещаем, что в случае возникновения претензий к праву собственности наших клиентов, мы за свой счет обеспечим правовую и судебную поддержку клиента.

На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?

• Количество собственников. В особенности, требуется уточнение наличия граждан, не достигших 18-летнего возраста либо имеющих очень серьёзные проблемы со здоровьем, отбывающих службу в Вооружённых Силах РФ либо тюремный срок в исправительных учреждениях Федеральной системы исполнения наказаний; Количество прописанных граждан и на каком основании осуществлялась прописка. Есть положения законодательства РФ, согласно которым лишение прописки невозможно даже в судебном порядке;
• Долговые обязательства продавца
• Устройство квартиры. Соответствует ли оно реальному положению дел, отсутствуют ли незарегистрированные изменения планировки;
• Внешний вид недвижимости. Новые и привлекательные обои могут скрыть плесень, а потолки заливы соседями; Цена. Явное занижение стоимости, по сравнению с конкурентами, заставляет подумать о нечистоте недвижимости с юридической точки зрения;
• Перечень владельцев недвижимости. Когда осуществляется частая перепродажа жилья, требуются добавочные проверочные мероприятия;
• Благонадёжность торговца. При минимальном наличии оснований подозревать его в неблагонадёжности, требуется отказ от покупки;
• Кто осуществляет продажу де-юре.
• Требуется запрос у собственника всей необходимой документации. Адекватные владельцы спокойно предоставят требуемые документы (если, конечно, их перечь не является избыточным). При явном подозрении в сокрытии требуемой информации – требуются дополнительные проверочные мероприятия;
• При приобретении недвижимости с евроремонтом и мебелью, требуется соответствующее отражение в соглашении либо ином документе.

Это примерный, а не исчерпывающий перечь действий. Каждая недвижимость уникальна, каждый из указанных выше ситуаций может привести к определённым трудностям, последствием которых может стать лишение недвижимого имущества.

Зачем мне проверка, если я беру ипотеку? Банк и страховая ведь всё проверят.

Существует заблуждение, что банк и страховая компания проверяют квартиру. Поэтому ипотечнику можно не беспокоиться.

Но давайте разберёмся так ли это.

Банк. Юристы банка смотрят на текущие документы, на их соответствие законодательству. Не более того. Ни о какой проверки предыдущих переходов права собственности речи не идет. Банку это особо и не нужно.

У него, во-первых, есть страховая компания. А, во-вторых, если у вас заберут квартиру по суду, это не значит, что ваш долг перед банком будет погашен. Вы всё так же будете должны платить деньги по кредиту. Конечно, за минусом суммы, которую возместит страховая. Если она возместит..

Страховая. Тут ипотечники совершают самую частую ошибку. Их мысли какие. Ну, если банк не делает глубокую проверку квартиры, так как есть страхование, то уж страховая-то должна досконально всё проверить. Страховая ведь деньги, если что выплачивает.

Но почему-то никто не задумывается над самым простым сравнением. Если у меня страхование автомобиля КАСКО, разве это значит, что я не попаду в аварию?! Страховая компания занимается не доскональной проверкой, а оценкой рисков. Если риск приемлем, то титул собственника страхуется. Это важный момент. Не отсутствие рисков. А приемлемый уровень риска. Как этот приемлемый уровень отразится конкретно на вас, никого не волнует.

Ну, так страховая, если что и вернет деньги. Это правда. При ипотечном страховании выплаты происходят практически всегда. Но! Первое, титул собственника страхуется всего на три года. А если «страховой случай» произойдет позже?

Второе, а какую сумму вам вернут? Только размер остатка по кредиту. Первоначальный взнос, выплаты процентов и тела кредита никто не вернёт.

Так что ваше право действовать так, как вы желаете. Но я всегда рекомендую во всех делах доверять профессионалам. Не даром говорится, что «пироги должен печь пирожник, а сапоги точить сапожник»

А если вы сомневаетесь в том, как выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры, то можете воспользоваться критериями выбора риэлторской компании.