Титульное страхование — обиходное название страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае признания сделки недействительной.
Особенность титульного страхования состоит в том, что страховая компания принимает на себя риски признания сделки, совершенной с недвижимостью, недействительной, по обстоятельствам, которые могут не только возникнуть в будущем, но и уже имели место в прошлом. Единственное условие – для того, чтобы страховая компания приняла на себя эти риски, покупатель должен соответствовать определению «добросовестного приобретателя», что требует от него совершения ряда действий, которые в дальнейшем подтвердят его добросовестность.
При соблюдении этого условия титульное страхование обеспечивает покупателю квартиры высокую уверенность в собственной защищенности. От кого и от чего? Ответ очевиден: от возможных попыток кого-либо отобрать у нового собственника купленное жилье, не утруждая себя при этом возвратом покупателю денег, затраченных на его приобретение.
Конечно, в обычном случае страхование титула не является обязательной процедурой. Поэтому принятие решения о том, страховать ли право собственности на приобретенную квартиру, или принять возможные риски на себя, каждый покупатель принимает сам, руководствуясь при этом как степенью собственной готовности к каким-либо правовым коллизиям, так и пониманием возможных рисков совершаемой сделки. А также, разумеется, и своим материальным положением: ведь титульное страхование, при всей своей привлекательности, удовольствие не из дешевых… Тем более, что смысл оно имеет лишь в случае если период страхования составит не менее трех лет с момента приобретения права собственности на квартиру.
Чем обусловлен этот срок? Именно столько – три года, составляет в соответствии с законодательством России общий срок исковой давности. Правда, начало исчисления этого срока зачастую может сильно отстоять от момента сделки, поскольку, как установлено Гражданским кодексом РФ, «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». И доказать, что это самое «лицо» действительно «узнало» о том, что его право нарушено, зачастую бывает ох как непросто…
Сказанное выше не относится к искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Здесь все четко: течение срока исковой давности по таким требованиям начинается со дня, когда началось исполнение сделки, а этот момент, как правило, возможно определить довольно четко. Соответственно, и отсчитать трехлетний период, в течение которого титульное страхование особенно актуально, можно вполне определенно.
Можно ли не отсчитывать и не страховаться? Можно и… нельзя. Точнее, так: если вы покупаете квартиру за собственные деньги – можно. А вот если с использованием ипотеки – обычно нельзя, поскольку титульное страхование в этом случае будет являться жестким требованием банка – кредитора, отказ от выполнения которого повлечет за собой невозможность получения ипотеки. Поэтому, нравится – не нравится, но у «ипотечников» особого выбора нет: придется страховаться и нести соответствующие затраты.
И вот о чем еще следует сказать. Часто в сознании покупателей жилья титульное страхование, как инструмент защиты от возможных проблем, противопоставляется правовой экспертизе объектов недвижимости, которую осуществляют агентства недвижимости Москвы и других городов России. Между тем, такое противопоставление не только лишено смысла, но и вредно. Ведь эти инструменты, преследуя одну и ту же цель – повысить защищенность покупателя жилья, по сути, дополняют друг друга.
Судите сами: титульное страхование ограждает собственника квартиры от потери как квартиры, так и денег, в случае если после сделки возникнут какие-то проблемы. А экспертиза призвана не допустить самого возникновения этих проблем, выявив возможные риски еще до совершения сделки и обеспечив возможность отказаться от потенциально рискованной операции. Соответственно, тот покупатель, который, отдав предпочтение страхованию, не считает важным выявление возможных опасностей покупки, действует в полном соответствии с классической русской пословицей «гром не грянет – мужик не перекрестится», поскольку предпочитает «креститься» лишь тогда, когда все основные неприятности уже произошли: сделка состоялась, деньги за приобретенную квартиру отданы и судебное дело началось. Можно ли признать такой подход дальновидным? За всех судить не берусь, но, по моему мнению, – вряд ли…
Кроме того, не стоит забывать и об уже упомянутой необходимости приобретения покупателем квартиры статуса «добросовестного приобретателя», без которого ему вряд ли удастся не только выиграть судебный процесс, но и получить страховое возмещение. Титульное страхование покупателю этого статуса не обеспечивает. Сделать это может лишь профессиональная правовая экспертиза объекта, проведенная до сделки. А страхование титула, безусловно, является отличным подспорьем такой экспертизы, обеспечивающим двойную надежность приобретенного права собственности.
