Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

09.05.20 С Днем Победы!

подробнее
24.04.20 Льготная ипотека под 6,5%

Сегодня большое количество банков подключились к программе льготного кредитования при покупке квартиры в ...

подробнее
30.03.20 Дистанционная покупка квартиры

Если вы хотите купить квартиру, то карантинные мероприятия не повод откладывать покупку. Да, сегодня есть ...

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

07.02.20

Начала действовать компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилья.

02 августа 2019 года был принят Федеральный Закон № 299, который вступил в силу с 01 января 2020 года.

Этот закон направлен на защиту добросовестного приобретателя и регламентирует выплату ему компенсации за утрату жилого помещения. Причем компенсация выплачивается в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилого помещения.

Давайте разберем условия и правила компенсации

 

Кому полагается компенсация

Должно совпасть три условия:

  1. Статус «пострадавшего» — физическое лицо. Юридическим лицам компенсация не выплачивается.
  2. «Пострадавший» должен быть признан добросовестным приобретателем. Иначе, компенсация так же не выплачивается.
  3. «Утрачено» жилое помещение. На нежилье правила о компенсации не распространяются.

 

Когда появляется возможность получить компенсацию 

Должно совпасть два условия:

  1. Жилое помещение изъято у добросовестного приобретателя (на основании ст.302 ГК РФ) по решению суда, вступившего в силу после 01.01.2020 года
  2. Жилье утрачено при надлежащих действиях Росреестра.

 

Как получить компенсацию:

  1. Вступает в силу судебный акт, на основании которого жилье истребовано у добросовестного приобретателя.
  2. Добросовестный приобретатель подает иск к продавцу о взыскании с него ущерба (требование может быть подано и в рамках первого судебного процесса) и решение по нему вступает в силу.
  3. Открывается исполнительное производство.
  4. Если по открытому исполнительному производству взыскание ущерба произведено частично или не производилось в течение шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа к исполнению, то возникает право на компенсацию.
  5. После этого добросовестный приобретатель может подавать иск к Российской Федерации о компенсации ущерба, в связи с истребованием у него жилья.

 

Размер компенсации

Либо реальный ущерб, установленный судом. Либо, если это требование заявил добросовестный приобретатель – в размере кадастровой стоимости жилого помещения, установленной на дату вынесения решения первым судом.

Если добросовестному приобретателю частично возмещены убытки, то размер компенсации уменьшается на их размер.

 

Сколько раз можно получить компенсацию

В законе написано, что компенсация «однократная и единовременная». Трактовка данной фразы вызывает дискуссии. Но, по мнению нашего юриста (согласие с которым выразил Крашенинников П.В.), «однократность» должна трактоваться как «одному гражданину один раз в жизни».

Т.е. если вы купили две квартиры (одновременно или в разные периоды), и обе эти квартиры оказались юридически «грязными» и их изъяли. То компенсацию можно будет получить только по одной квартире.

Так же обратите внимание, что если вы купите две или больше комнат в коммунальной квартире, то есть вероятность, что суд будет расценивать это как покупку разных объектов. А значит, и компенсация, в случае чего, будет выплачена только за одну комнату.

 

Что делать, если вы добросовестный покупатель, а решение суда, по которому у вас истребуют недвижимость, вступило в силу до 01.01.2020 года

Если истребование происходило (или происходит) на основании иска от физического лица, то, к сожалению, компенсацию вы получить не можете.

Если же квартиру «забрали» на основании требования государства, например, была «липовая» приватизация, то сейчас вы можете получить компенсацию по вышеуказанным правилам. Только право собственности должно возникнуть не ранее 2000 года (момент появления Росреестра). На подачу иска о компенсации, в этом случае, есть три года с 01.01.2020.

 

Если жилье утрачено из-за ненадлежащих действий Росреестра

Выше мы писали, что правила распространяются на компенсацию, если действия Росреестра были надлежащими, а если ненадлежащими, то что тогда?

В этом случае ничего нового не происходит, и компенсация получается по давно уже действующим нормам, которые регламентируются статьей 66 ФЗ «О государственной регистрации».

 

Вывод

Законодатель пошел навстречу покупателям жилья и ввел дополнительный механизм их защиты. Для современной России – это очень большой шаг вперед к защите собственников жилья. Но что хотелось бы отметить.

Во-первых, на мой взгляд, сама позиция по истребованию жилья у добросовестного приобретателя не очень хороша. Идеально было бы вообще закрыть эту тему и запретить истребование имущества у добросовестного приобретателя. А компенсации выплачивать предыдущим собственникам или третьим лицам, права которых были нарушены.

Во-вторых, что сейчас самое важное – вопрос признания приобретателя добросовестным.

У нас и до сегодняшнего момента это было не самым простым делом (подробнее про статус добросовестного приобретателя читайте здесь). И совсем не понятно, что будет сейчас, когда признание приобретателя добросовестным с большой степенью вероятности влечет за собой выплату из казны Российской Федерации.

Будут ли суды с большей придирчивостью рассматривать вопрос добросовестности или нет – покажет практика. Но мнение многих юристов и адвокатов, которым я задал этот вопрос, скорее настороженно негативное, чем позитивное.

Но в любом случае, еще раз повторюсь, подобный закон – это большой шаг законодателей в сторону реальной защиты покупателей жилья.

 

И, напоследок...

Ну, и на последок, хочу отметить, что часто сами покупатели позволяют судам легко «отвергать» их заявления о своей добросовестности.

Ведь один банальный вопрос: «Какие действия вы произвели, чтобы убедиться в безопасности покупки?», — часто остается без ответа.

Так как: юридическую экспертизу вроде проводил, а вроде нет. Кто-то понадеялся, что банк, выдающий ипотеку, делает проверку, кто-то ссылается на проверки страховой компании. Кто-то нанял юриста или риэлтора, но договора с ними нет или в нем про проверку квартиры ничего не сказано. Заключения юриста о проведенной экспертизе нет и т.п. Получить в такой ситуации статус добросовестного приобретателя будет весьма затруднительно.

Напомню, что добросовестный приобретатель по закону – это тот кто не знал о проблеме, не мог о ней знать и сделал всё зависящее от себя, чтобы узнать о ней.

Так что, несмотря на новый закон, дело защиты вашей собственности на жилье – это все так же ваше личное дело. Государство просто так ничего отдавать не собирается.

Поэтому, если решили покупать жилье без привлечения юристов или риэлторов – обязательно изучите вопрос «добросовестного приобретателя», а затем предпримите все действия (и главное сохраните их результат), которые позволят, в случае возникновения проблем, защитить свою добросовестность.

Если же вы нанимаете юриста или риэлтора для проведения юридической экспертизы, то убедитесь, что в договоре с ними явно прописано её проведение.

А так же требуйте, чтобы по факту экспертизы вам было выдано письменное заключение, в котором явно указан результат, например так, как это пишется в нашем заключении: «В результате проведенной проверки оснований для предъявления новому собственнику претензий и исков, связанных с оспариванием права собственности на Объект, а также для утраты права собственности на Объект, не выявлено. Компания считает возможным совершение сделки по приобретению Объекта…»

Только такой подход позволит вам защитить свое будущее право собственности.

 

Константин Барсуков
Генеральный директор «Релайт-Недвижимость»
Выражаю свою особую благодарность юрисконсульту Анне Холиной
за помощь в написании данной статьи


Подпишитесь на нас в Telegram