Что будет с ценами весной 2026 года

Сегодня разберем, что происходит с ценами на жилье.

В тексте я кратко изложу основные тезисы и прогнозы, если хотите большей фактуры, то смотрите видео «Что будет с ценами на квартиры весной 2026 года»

Хотя я работаю по Москве и ближнему Подмосковью, всё же выводы можно делать и по всей стране в целом. В крупных городах тенденции примерно такие же, как и в московском регионе. А в менее крупных регионах, они хотя и запаздываю на 1–2 месяца, но в итоге всё равно формируются в том же ключе.

А сегодняшняя тенденция попадает на конец года, когда активность покупателей везде высокая, что довольно хорошо синхронизирует движение всего рынка.

Да, где-то всё равно сейчасс может наблюдаться немного иная картина, региональную специфику исключать никогда нельзя. Но повторюсь, общий вектор в итоге всё равно сформируется.

И так, что у нас с рынком недвижимости?

Что происходит с новостройками?

Ситуация на первичном рынке сегодня довольно противоречива. С одной стороны, у застройщиков нет явных экономических предпосылок для роста цен.

Давление на цены оказывает снижение гос.поддержки. И «навес» из квартир, который хотя и компенсируется снижением стартовых площадок, всё же влияет на объем предложения.

Так же не нужно забывать о вторичке, разрыв цен с которой является якорем для стоимости новостроек, и который тянет тем сильнее, чем ниже ключевая ставка. (В качестве ремарки замечу, что этот же разрыв для вторички, наоборот, является фактором, тянущим цену вторичного жилья вверх).

С другой стороны у нас всё равно остались ещё инфляционные издержки. А так же финансовая модель застройщиков, которая (о чём я говорил уже много раз) не позволяет им снижать цены.

Т.е. в целом цены на новостройки должны быть стабильны. Однако, они смогли «вымучить» рост в 2025 году, думаю, что смогут сделать это и в 2026 году (на уровне инфляции или чуть ниже).

Тем более, что манипуляций, которые могут позволить «нарисовать» рост, у застройщиков полно.

Как застройщики «рисуют» рост?

Один из распространенных приемов — манипуляции со структурой предложения. Например, если в продаже больше дорогих лотов (элитных квартир), а массовый сегмент проседает (а именно это мы и видели в 2025 году), средняя цена по рынку формально растет, даже если реальная стоимость типовой квартиры не изменилась.

Кроме того, девелоперы могут искусственно создавать дефицит (а раз могут, то значит и будут), выпуская в продажу не все квартиры в проекте сразу, что также влияет на восприятие рынка покупателями.

Так же, очевидно, застройщики воспользуются декабрьским повышением спроса, на фоне которого, они смогут приподнять цены, в том числе и затем, чтобы их отпустить в рамках пред и после новогодних акций.

Да и в целом, несмотря на общий негативный фон, статистика показывает, что хотя продажи у застройщиков на массовом сегменте идут не очень хорошо. Но не ужасно, как это часто рисуют в СМИ.

Вывод по первичке: Резкого экономического фундамента для роста цен в 2026 году нет. Скорее всего, мы увидим вялотекущее подорожание на уровне или чуть ниже инфляции, которое будет достигаться за счет точечных акций, «игры» с выпуском квартир и манипуляций со средней ценой.

Вторичный рынок: почему начался рост?

Здесь ситуация меняется кардинально. В последние месяцы мы наблюдаем смену тренда — от полной стагнации к постепенному росту цен.

По крайней мере 4 из 5 коэффициентов, которые я вывел для отслеживания рыночной ситуации, по октябрю вышли в зону роста. С большой вероятностью ноябрьская активность сдернет в зону роста и 5 показатель. А общий консенсус однозначно говорит о смене тренда Главные причины:

1. Дефицит предложения

Летом я говорил, что рынок «полупустой», если говорить не только о количестве покупателей, но и о количестве продавцов.

Сейчас, если говорить про предложение — он просто пуст. При этом, число покупателей увеличилось. Вот данные по октябрю.

Причем на фоне роста числа покупателей, число новых объявлений растет медленнее.

В результате вымываются самые доступные лоты, и следующим покупателям приходится выбирать из того, что осталось — а это, как правило, объекты дороже.

В итоге сегодня продать квартиру с нормальной ликвидностью по нормальной цене стало проще и быстрее, чем купить её. Мы с покупателем часто ищем квартиру дольше, чем продаем!

2. Цепочки сделок

Так же нужно принимать во внимание и структуру рынка. А он сейчас глубоко «альтернативный»: чтобы купить жилье, люди часто сначала продают свою квартиру.

В итоге один «внешний» покупатель запускает целую череду сделок, по сути, «создавая» нескольких покупателей, которые вымывают с рынка предложение.

На фоне высокого ноябрьско-декабрьского спроса — это сильно сократит предложение.

3. Снижение ключевой ставки.

Даже постепенное удешевление кредитов меняет настроения. Люди начинают считать, что ипотека становится доступнее, и активизируются.

4. Психологический фактор

И он в полный рост отыграет в январе, когда те, кто до сих пор ждут падения цен, увидят опустевший рынок с поднявшимися ценами.

А его очевидно увидят, так как все, кто покупают сейчас, понятное дело, покупают то, что по самым низким ценам в их сегменте. Соответственно, всё что не купят в ноябре-декабре — это или объекты с проблемами в ликвидности или с существенно завышенными ценами в объявлениях.

Т.е. по декабрю статистика должна показать рост цен, динамика которых будет опережать динамику реальных стоимостей квартир, по которым проходили сделки. Тем самым усугубляя влияние на «психологию» и продавцов, и покупателей.

Прогноз на ближайшие месяцы

Считаю, что по концу декабря вторичный рынок Москвы и Подмосковья прибавит около 5-6% в цене. Причем аналитики, исходя из цен оставшихся объявлений, могут показать ещё больший рост.

Что будет в начале 2026 года?

Дальнейшее развитие событий будет зависеть от поведения участников рынка в январе и феврале. Есть два основных сценария:

Плавный рост. Если покупательская активность не угаснет, и январь не будет «мертвым», то мы можем увидеть планомерное увеличение цен в течение всего следующего года. Примерно на 1% -1,5% в месяц. Ориентировочно — до 10-15% за год.

Скачкообразное движение. Если ажиотаж конца года схлынет в январе. То новая волна активности начнется весной. И мы можем увидеть неравномерную динамику: всплеск весной, затишье летом и новый подъем в конце осени.

Если говорить о вероятности рыночного поведения, то усредненный прогноз для вторички примерно такой, к апрелю мы увидим:

• с вероятностью в 60% — рост +5–6%;
• с вероятностью в 20% — рост до +10%;
• с вероятностью в 17% — цены останутся примерно на уровне конца декабря;
• с вероятностью в 2% — рост свыше 10%;
• с вероятностью в 1% — падение цен.

То есть риск падения практически нулевой, а вероятность умеренного роста — максимальная.

Ещё раз напоминаю, что видео с подробный рассказом о ситуации на рынке недвижимости и его тенденция, можно посмотреть здесь: ниже

Если же вы хотите видеть больше актуальной информации о рынке недвижимости — подписывайтесь на мой Telegram-канал или канал в MAX — там я бываю намного чаще, чем в других форматах.