Продавцам квартир. Информация от РЕЛАЙТ-Недвижимость

Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей

Барсуков К.В. — Mon, 06 Apr 2026 14:27:43 +0000

Продажа квартиры с пожилым собственником, да ещё и по доверенности, когда человек находится за границей — это ситуация, которую многие сразу считают проблемной. Но не мы!

Давайте на живом примере рассмотрим, как мы смогли продать такую квартиру за три недели и без снижения цены. И за счёт чего мы смогли это сделать.

Часто первое, что приходит в голову продавцу в ситуации, когда у него собственник пенсионер или продажа по доверенности: «придётся снижать цену».

При этом даже, если он сам сначала не думает об этом, то ему со всех сторон рассказывают о том, какая у него сложная продажа. И поэтому без дисконта не обойтись.

Потому что пожилой собственник — многие после «казуса Долиной» сходу воспринимают как риск. Хотя, конечно, в последнее время шумиха уменьшилась, и люди спокойнее стали смотреть на ситуацию. И всё же собственник пенсионного возраста — фактор мешающий продаже.

А теперь добавим сюда доверенность, которая после того же «казуса Долиной» вдруг, по каким-то странным метаморфозам, так же резко стала высоко рисковым обстоятельством. Хотя ещё два-три года назад все спокойно делали сделки по доверенностям.

И кажется, что покупатель обязательно потребует дисконт за «риски» учитывая все обстоятельства. Но на практике это не всегда так.

Мы считаем, что прежде прежде чем разбрасываться скидками, нужно попробовать продать по нормальной цене.

Поэтому мы взяли и продали такую квартиру без снижения стоимости и за три недели.

Разберём, за счёт чего это получилось и какие ошибки чаще всего совершают продавцы в подобных ситуациях.

Почему квартиры с доверенностью и пожилым собственником продают со скидкой

Основная проблема не в самой квартире, а в подходе к продаже. Причем речь идёт о любой сложной, а иногда и не сложной квартире.

Большинство делает так: видит «сложность» сразу закладывает дисконт, для того чтобы “перебить риски ценой”. То есть стратегия: «сделать дешевле, чтобы кто-нибудь согласился»

Иногда бывают ситуации, когда такая стратегия оправдана. Например, когда «сложности» не возможно закрыть полностью.

Но есть второй путь: понять, чего боится покупатель — и закрыть эти страхи, так, чтобы покупатель понимал, что ему нечего опасаться за своё право собственности. Что сделку никто оспорить не сможет.

Как это сделать? Главный принцип: встать на место покупателя. Т.е. посмотреть на ситуацию его глазами. Понять, чего будет бояться покупатель. И понять, как эти опасения снять.

Мы очень хорошо умеем проверять квартиры. Поэтому мы точно понимаем, какие опасения могут возникнуть у покупателя в тех или иных обстоятельства. И как эти опасения снять. Если нас покупка устроит, то покупателя, если не первого, то второго или третьего — точно.

Так что мы всегда смотрим на сделку глазами покупателя. Зная, что если квартира ему нравится, он не отказывается автоматически. Он начинает думать:

а безопасно ли это?
а можно ли проверить?
а не оспорят ли сделку?

И вот здесь ключевой момент: покупатель не купит «риск». Но он купит, когда есть ощущение, что риск контролируется.

Значит, нам нужно сделать так, чтобы риск контролировался. А ещё лучше, чтобы он был полностью убран.

Что мы, собственно, и сделали в нашей ситуации. Это мы дальше разберем, а пока об одной ошибке, которую часто совершают продавцы.

Ошибка при продаже квартиры по доверенности: раскрывать всё в объявлении

Часто советуют сразу все проблемы указать в объявлении: пожилой собственник, доверенность…

Логика — отсечь лишние просмотры. Мол, зачем нужны люди, которые придут на квартиру, потом узнают о проблеме и не купят её.

Но это неправильная логика. Потому что с покупателем нужно работать. С любым. И от любого покупателя можно получать ценность, которая позитивно скажется на продаже, если знаешь как её получить.

Что возникает на практике, когда покупатель видит в объявлении описание каких-то рисков? Человек зачастую даже не звонит по объявлению. Он видит «проблему», не видит её решения, прокручивает у себя в голове ситуацию, и приходит к выводу, что купить нельзя. Поэтому и звонить смысла нет.

Как правильно

Не скрывать. Очевидно, что все «острые» моменты покупатель должен знать перед внесением предоплаты. Но раскрытие этих «моментов» должно происходить в диалоге. Когда вы объясняете потенциальному покупателю, как вы обезопасите его покупку.

Важно! Не он сам должен додуматься до этого. А вы ему должны предложить вариант (или лучше варианты), который он уже может обсудить со своим юристом или с кем-то кто помогает ему в принятии решения. Потому что если вы ничего не предложите, то не факт, что кто-то предложит.

Пример:
— У вас доверенность?
— Да. Я вам сейчас расскажу, как мы хотим провести сделку, чтобы для вас это было безопасно…
и дальше идёт работа с возражениями покупателя.

Таким образом можно работать. И многие покупатели, которые просто прочитав о доверенности в объявлении даже не пришли бы на просмотр — передумают и посмотрят квартиру.

Но для этого вы заранее должны знать и о проблеме, и о способах её решения. Иначе — делайте дисконт и теряйте в деньгах. Причем существенно! В нашем случае, продавцу до нас говорили, что продать смогут, если скинут не менее 10%. А это порядка 2-3 млн.рублей.. Мы же продали по рыночной цене.

Реальный кейс. Как мы продали сложную квартиру за 3 недели

Теперь наша ситуация: собственнику 86 лет, находится за границей — продажа по доверенности.

Чего боятся покупатели? Главный страх: «а понимает ли человек, что делает»

Значит, этот страх и нужно закрывать в первую очередь.

Что мы сделали, чтобы продать квартиру без скидки?

Заранее закрыли ключевой страх — что продавец не понимает значение действий
Для этого организовали психиатрическое освидетельствование продавца в Германии с нотариальным переводом.Результат: покупатель получил документарное подтверждение «нормальности» продавца.
Организовали видеосвязь покупателя с продавцом
Покупатель увидел собственника лично, задал ему вопросы. Получил живое подтверждение тому, что собственник адекватно отвечает на вопросы, что он реально давал доверенность и хочет продать квартиру.Это сняло большую часть сомнений покупателя.
Подготовили продавца
Заранее объяснили, что будет нужна видеосвязь, что она возможно будет делаться не один раз. Что нужно будет отвечать на любые вопросы, касающиеся квартиры и права собственности. И т.п.
Закрыли дополнительные «тонкие» моменты:
- Выписали продавца не «в воздух», а прописали по новому адресу.
- Подтвердили наличие собственности у дочери продавца в Москве.
- Организовали схему сделки так, чтобы при наличии доверенности она не вызывала вопросы у покупателя.

Результат

Покупатель получил ответы на все свои опасения. И мы продали квартиру без дисконта за три недели.

Почему это сработало? Потому что мы не продавали квартиру “как есть». А подготовили сделку «под мышление» покупателя.

Важный вывод

В сложных сделках проблема почти всегда одна: продавец не думает, как думает покупатель. Это касается не только ситуации с пожилым собственником или продаже по доверенности, но и других сложных случае: продажа квартиры с обременением, наследственных квартир и т.п.

Во всех этих случаях вопрос не в “проблеме”, вопрос в том, как её объяснить и закрыть.

Поэтому главный принцип в продаже квартиры — не снижать цену “на всякий случай”. А определить опасения покупателя (не важно чего они касаются: документов или характеристик квартиры). Подготовить ответ заранее. И, при возможности, дать документальное подтверждение своим словам.

Сложная продажа — это не “проблема”, требующая скидки. Это задача, где важно понимать логику покупателя и заранее закрывать его сомнения.

Именно такой подход при продаже квартир обеспечивает получение максимальной цены и коротких сроков.

Если вы сейчас думаете, что у вас “сложная квартира” — возможно, вы просто не закрыли риски для покупателя.
И именно здесь чаще всего теряют 1–3 млн рублей.

Это особенно актуально, если у вас:

пожилой собственник
продажа по доверенности
собственник за границей
квартира в залоге (ипотеке) банка
наследственная квартира и т.п.

Оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и скажем, можно ли продать вашу квартиру без снижения цены.

[contact-form-7]

Сообщение Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей появились сначала на .

Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке»

Пресс-служба — Sun, 27 Mar 2022 22:29:15 +0000

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

Текстильщики (ЮВАО);
Капотня (ЮВАО);
Бирюлево Восточное (ЮАО);
Соколиная гора (ВАО);
Южнопортовый (ЮВАО);
Печатники (ЮВАО);
Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

местоположение;
количество кв. м и наличие ремонта;
включен ли дом в программу реновации;
наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом. Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Кол-во комнат	Квартира	Стоимость/млн руб.
1	Двухкомнатная	5,0

1	Трехкомнатная	4,5

1	Четырехкомнатная	4,5

2	Трехкомнатная	8,3

2	Четырехкомнатная	8,2

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма. В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

Существует еще одно решение – доверить проведение и оформление сделки нашим специалистам. Они помогут избежать ошибки и избавят и покупателя, и продавца от ненужных проблем.

Бесплатная консультация

Сообщение Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке» появились сначала на .

На сделки с иностранцами требуется разрешение

Барсуков К.В. — Sat, 19 Mar 2022 17:55:20 +0000

С 1 марта в РФ изменились правила заключения сделок с недвижимостью. Президент России В. Путин подписал соответствующий Указ. Документ является одной из мер, принятых для обеспечения финансовой стабильности, и регламентирует особые новые требования к сделкам купли или продажи недвижимости.

С 21 марта 2022 года всё что указано ниже не распространяется на сделки с недвижимостью, в которых обе стороны физические лица, а так же на ситуацию, когда гражданин РФ (или иностранец/либо без гражданства) с видом на жительство покупает новостройку по договору долевого участия. Основание: В Ы П И С К А из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 17 марта 2022 года № 12

Если одной из сторон является иностранец или компания из страны, входящей в установленный Правительством РФ список недружественных, на ее проведение необходимо специальное разрешение. Выдачей разрешений занимается Правительственная комиссия, контролирующая иностранные инвестиции. Раньше она занималась лишь финансовыми вложениями в предприятия, имеющие стратегическое значение.

Меры, предусмотренные Указом, являются временными, но конкретный срок окончания их действия не прописан.

Разрешение комиссии может содержать дополнительные условия и требования для заключения сделки.

Сделки с недвижимостью, на которые распространяется действие Указа

Для регистрации смены собственника, произошедшей в результате обмена, дарения, покупки, продажи и других подобных операций с недвижимостью, требуется спецразрешение, если один из участников сделки является гражданином государств, применяющих недружественные меры и действия в отношении РФ, или юридические лица, имеющие регистрацию в указанных странах.

Важно помнить, что понятие «недвижимость» включает земельные участки, помещения, здания и т. д. В настоящее время без спецразрешения их нельзя ни купить, ни продать иностранцам.

К недружественным относятся все государства, ведущие недружественные действия в отношении РФ или участвующие в санкциях. В список входят страны, являющиеся членами ЕС и «Большой семерки».

Принятый и уже действующий Указ затрагивает большое число физических и юридических лиц. Так, если деятельность компании, приобретающей недвижимость, контролируется лицом из страны, включенной в список недружественных, спецразрешение требуется в обязательном порядке, если даже сама компания имеет регистрацию в стране, не входящей в этот список.

Кроме того, Росреестр рекомендует россиянам, имеющим двойное гражданство, оформить указанное разрешение. Особенно это касается гражданства стран, внесенных в список недружественных. Ведомство обратилось за разъяснениями к ЦБ РФ, официальный ответ на запрос пока не получен. Росреестр пояснил, что рекомендация обоснована тем, что для регистрации сделок россиянам достаточно предъявления паспорта РФ, данные о наличии гражданства других стран ведомство проверить не уполномочено.

Кого касаются изменения

Введенные Указом правила относятся к российским резидентам (в основном россиянам), осуществляющим сделки по приобретению или продаже недвижимого имущества с физическими или юридическими лицами, имеющими связь со странами, ведущими недружественные действия в отношении РФ.

Сделки по аренде Указ не затрагивает.

Для регистрации в Росреестре перехода права собственности граждане государств, отнесенных к недружественным, должны обязательно иметь разрешение комиссии на осуществление сделки.

Российские резиденты – это российские юридические лица, граждане РФ, иностранные и лица без гражданства, проживающие в РФ постоянно и имеющие ВНЖ.

В случаях, если сделка осуществляется между двумя российскими резидентами, но кто-либо из них приобрел недвижимость у лица страны, относимой к недружественным, после 22.02.2022 г., ему необходимо получить разрешение.

Сделки с недвижимостью, на которые не распространяется действие нового Указа, регистрируются в обычном порядке в ранее утвержденные законом сроки.

Иностранные лица, связанные с недружественными странами – это лица, являющиеся гражданами таких государств, или имеющие в них регистрацию, или работающие и получающие в них основной доход, а также компании, подконтрольные таким иностранным лицам.

Недружественные России страны

Список, утвержденный правительством РФ, содержит 48 таких стран. В него входят 27 стран ЕС (все), Соединенные Штаты, Япония, Швейцария и Великобритания с о. Джерси и подконтрольными ей территориями – Гибралтар, о-ва Ангилья, Виргинские и Британские.

Договоры долевого участия в строительстве (ДДУ)

Трудности по регистрации таких договоров уже имеются. Например, в Санкт-Петербурге Росреестр не проводит регистрацию ДДУ с застройщиками ЮИТ (Финляндия) и Bonava (Швеция), требуя от этих строительных компаний получения специального разрешения Правительственной комиссии.

В случае, если застройщик имеет регистрацию в заграничных офшорах, относящихся к недружественным государствам, но бенефициаром является российский резидент, спецразрешение не требуется. Важное условие при этом – подконтрольность юридического лица россиянину нужно подтвердить документом из ФНС. Такой документ необходимо предоставить в Росреестр при регистрации сделки.

Порядок получения разрешения

Специальную подкомиссию, созданную для выдачи разрешений, возглавляет министр финансов РФ А. Силуанов. В ее состав включены представители АП, МЭР и ЦБ.

Для оформления спецразрешения в подкомиссию необходимо одной из участвующих в сделке сторон отправить обращение в Министерство финансов в бумажном или в электронном виде.

Форма обращения произвольная. Оно должно содержать все данные о сделке (предмет, цель, условия) и составлено на русском языке. Если язык обращения иностранный, необходимо предоставить апостиль и его перевод.

К заявлению требуется предоставить документы:

о регистрации юр. лица;
учредительные;
данные о контролирующих лицах и бенефициарах;
данные об активах и их балансовой стоимости и др.

Если обращается физическое лицо, то потребуется предоставить копию паспорта, подпись должна быть нотариально заверена.

На сегодня сроки рассмотрения обращения законодательно не утверждены. Подкомиссия обладает правом самостоятельного определения условий осуществления сделки и срока действия спецразрешения. Решение по удовлетворению обращения подкомиссия принимает единогласно. Периодичность заседаний пока не установлена.

Причины отказов выдачи спецразрешений не совсем понятны. На сегодня не имеется каких-либо опубликованных норм, регламентирующих порядок принятия решений и устанавливающих причины, влияющие на исход рассмотрения обращений. Процесс принятия решения по обращению является непредсказуемым и не совсем прозрачным.

Часть экспертов считает, что сделки с большими активами будут рассматриваться более скрупулезно, чем с квартирами физических лиц.

Некоторые вопросы по получению разрешений на сегодня остаются открытыми и требуют дополнительных разъяснений от властных структур.

Сообщение На сделки с иностранцами требуется разрешение появились сначала на .

Альтернативная продажа квартиры

Пресс-служба — Fri, 21 Jan 2022 22:54:12 +0000

Продажа одного объекта недвижимости с одновременным приобретением другого называется альтернативной сделкой. На вторичном рынке недвижимости это один из самых распространенных вариантов перехода прав собственности, но одновременно и один из самых сложных.

Суть альтернативной сделки – стоимость приобретаемой квартиры не оплачивается полностью денежными средствами, а осуществляется зачет стоимости имеющейся (продаваемой) недвижимости и, если есть необходимость, производится доплата деньгами.

В подобных сделках участвуют как минимум три стороны, обычно – больше. Цепочка может растянуться до 5 или даже 7 участников. Альтернативные сделки имеют ряд своих плюсов и недостатков.

Альтернативная:продажа квартиры

Чем удобна такая сделкаи какие существую риски

Риски и преимущества

Разберем детально, в чем достоинства такой сделки и возможные минусы при ее применении.

Схема альтернативной сделки

Обычная купля-продажа подразумевает двух участников – покупатель и продавец квартиры. Альтернативная сделка проходит при одновременном участии как минимум трех сторон и двух квартир.

В простой альтернативной сделке участвует минимальное количество сторон – 3, а квартир – 2. Сделка проходит по следующей схеме: продавец первой квартиры продает ее покупателю. Покупатель второй квартиры – единственный участник, который оплачивает полную стоимость покупки непосредственно денежными средствами.

В сделке могут участвовать и 3, и 5, и 7 квартир, подобно цепочке. К примеру, продавец объявляет о продаже своей большой по площади квартиры, а вместо нее хочет приобрести две квартиры с маленькими площадями. При этом продавцом может быть произведена доплата, или обойдется без нее – произойдет разъезд.

Может быть противоположный вариант, когда продавец является собственником нескольких квартир и хочет, продав их, приобрести квартиру с большой площадью (съезд).

Если задействовано больше 5 объектов недвижимости, обычно оформляют не одну сделку, а делят на несколько. Они могут быть как альтернативными, так и прямыми.

В альтернативной сделке одновременно участвуют как минимум 3 стороны и минимум 2 квартиры

Плюсы альтернативной сделки по продаже квартиры

Не каждый располагает такими финансовыми возможностями, чтобы купить новую квартиру, а потом не торопясь продавать старую. Когда финансы ограничены, альтернативная сделка является оптимальным решением.

Обязательно ли обращаться к риэлторам для участия в альтернативной сделке

Подобную сделку можно заключить самостоятельно. Но при большом количестве участников нужно подготовить довольно обширный пакет документов каждому, действия сторон нужно согласовать, достигнуть определенных договоренностей, а кого-то из участников просто поторопить – все это под силу квалифицированному опытному специалисту рынка недвижимости. Кроме того, с риэлтором это займет значительно меньше времени.

Поэтапный порядок заключения альтернативной сделки

Оценка имеющейся квартиры

Поиск покупателя

Оформление документов по сделке

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Этап 1. Оценка квартиры

На этом этапе нужно продумать свои дальнейшие действия, определить адекватную стоимость имеющейся квартиры, подыскать на нее покупателя, оценить квартиру, какую хотелось бы приобрести. Оценку квартиры можно сделать самостоятельно, изучив аналогичные предложения на интернет-платформах. Проще и быстрее – обратиться к услугам профессиональных риэлторов, предварительно выяснив их репутацию.

Следующий шаг – оценка своих финансовых возможностей с одновременным поиском нужного варианта квартиры. Здесь важно определиться, хватит ли собственных средств или придется брать кредитные, потребуется ли доплата или удастся обойтись без нее, достаточно ли на нее средств.

Следует учитывать, что поиск устраивающего варианта альтернативной сделки нередко продолжается не один месяц.

Этап 2. Поиск покупателя

Самый важный этап, на котором становится известна точная сумма продажи имеющегося жилья. Если покупатель нашелся, следует оформить договор задатка. Задаток более убедителен в сравнении с авансом и подтверждает истинность намерений покупателя. В отличие от задатка, полученный аванс продавец обязан вернуть в полном объеме, если покупатель передумал и решил отказаться от сделки.

Этап 3. Оформление документов по сделке

Необходимо подготовить для продажи пакет документов на имеющуюся квартиру. Следует проверить и документы на приобретаемую квартиру, проверить чистоту ее юридической истории. Обязательно изучить выписку ЕГРН и убедиться, что нет обременений или каких-либо ограничений. Важно, чтобы на момент заключения сделки не было регистрации третьих лиц в квартире.

После проверки всех документов и подтверждения юридической чистоты сделки, можно оформлять договор получения задатка или авансовое соглашение. Затем одновременно оформляются договоры купли-продажи на продаваемую и покупаемую квартиры. Договор заключается только письменно и может быть подписан у нотариуса. Чтобы оформление сделки не затянулось по времени, действовать нужно согласованно всем участникам.

В договоре важно оговорить сроки освобождения квартир.

Профессионалы по альтернативной продаже

Бесплатная консультация

Налогообложение при альтернативной продаже квартир

Как любая другая, альтернативная сделка продажи объектов недвижимости подлежит налогообложению. Если квартира получена в наследство, по договору ренты, дарения, при приватизации, и находилась в собственности менее 3-х лет, во всех остальных случаях – менее 5-и лет, продавец обязан уплатить налог на доходы по ставке 13% от налогооблагаемой базы.

Минимальный срок владения:

3 года Подарок, наследство, приватизация, договор ренты

5 лет Остальные случаи

Налоговые вычеты для продавца

При продаже недвижимости, в соответствии с действующим законодательством, база, подлежащая налогообложению, может быть сокращена за счет предоставляемых налоговых вычетов. Существует два варианта: — Налогом не облагается 1 млн.руб. В случае, когда квартира продана дешевле 1 млн.руб., доход налогом не облагается. Если – дороже, то из полученной от продажи суммы вычитается 1 млн.руб., а оставшаяся часть облагается налогом на доходы. Вычет может использоваться не более 1 раза в год. — Налогом облагается разница от продажной цены и стоимости приобретения, если квартира продана дороже, чем была куплена. С разницы оплачивается налог по ставке 13%,

Налоговые вычеты для покупателя

Одному человеку предоставляется налоговый вычет не более 260 тыс.руб. Как и продавец, покупатель тоже имеет право на вычет. В соответствии с законодательством, покупателю жилой недвижимости возмещается налог на доходы с суммы, потраченной на приобретение жилья, но не более 2 млн.руб., т. е. не более 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Возмещение может производиться в течение нескольких лет, пока не будет достигнута сумма в 260 тыс.руб.

Максимальная сумма, которую может вернуть один человек из выплаченных налогов —

260 тыс. ?

Если недвижимость приобретается в зарегистрированном браке, оба супруга обладают правом на вычет. Если недвижимость приобретают несколько собственников, получить вычет может каждый.

Если для приобретения квартиры использовался маткапитал, сумма вычета уменьшается.

При использовании ипотечного займа, заемщик имеет право получить налоговый вычет в сумме фактически уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту, но не более 3 млн.руб.

Максимальный размер налогового вычета –

3 млн. ?

Налоговый вычет при покупке недвижимости не предоставляется, если жилье приобретено у близких родственников.

Возможные риски при альтернативных сделках

При таких сделках заключаются как минимум 2 договора купли-продажи. Случается, что по каким-либо причинам регистрацию в ЕГРН пройдет только один договор, а в регистрации второго откажут. Во избежание этого, для одновременной регистрации всех договоров, участвующих в альтернативной сделке, в них рекомендуется включить пункт о том, что, в соответствии со ст. 157 Гражданского Кодекса, переход права собственности в ЕГРН регистрируется одновременно на все объекты недвижимости, задействованные в сделке.

При использовании ипотеки добавляется дополнительный участник сделки – банк. Это может увеличить время, поскольку потребуются дополнительные согласования.

Если одна из квартир является предметом залога, потребуется разрешение банка на проведение сделки.

Наличие большого числа участников обычно приводит к затягиванию сроков. Нередко поиск подходящего варианта занимает длительное время.

Достоинства и недостатки альтернативных сделок

К неоспоримым плюсам можно отнести:

не требуется большой объем денежных средств;
возможность получения дополнительного дисконта, если у продавца есть другие варианты продажи;
приемлимый размер вознаграждения риэлторам;
максимальная юридическая чистота сделки, поскольку все документы будут тщательно проверены и даже не одним юристом;
возможность быстрого переезда сразу после заключения сделки.

Помимо плюсов, альтернативные сделки имеют и серьезные минусы:

долгий срок прохождения всех этапов сделки;
большая вероятность отказа участников от сделки;
сложность координации действий всех участвующих сторон.

Специалисты по альтернативным сделкам

Бесплатная консультация

Сообщение Альтернативная продажа квартиры появились сначала на .

Ошибки иногородних продавцов квартир при продаже квартиры в Москве

Барсуков К.В. — Mon, 26 Jul 2021 12:01:00 +0000

Восемь основных ошибок продавцов из других городов при продаже квартиры в Москве

Непрофессиональная оценка квартиры. Часто продавец ориентируется при оценке своей квартиры на цены в рекламных объявлениях, не понимая, что реальная цена – это цена продажи, которая может значительно отличаться от рекламной. Основной метод профессиональной оценки – это сравнение с аналогами квартир по данному району. При этом для определения аналогов нужно учитывать множество разных факторов, что под силу только опытному риэлтору. В результате часто происходит переоценка объекта, которая приводит к большой потере времени.
Профессиональные переговоры. Часть потенциальных покупателей «теряется» именно на этапе тел. разговора. Не доносится важная информация и интереса не возникает. Иногда выясняется, что покупатель не одобрен как заемщик или он еще не нашел покупателя на свой объект. В этом случае, наши сотрудники выяснят всю информацию. На просмотр мы пригласим покупателя с понятной ситуацией, избавив продавца от лишних хлопот.
Предпродажная подготовка – фактор, который часто не учитывается продавцом объекта. Позиция «и так продам» очень распространена. А бывает наоборот, люди затевают ремонт, думая привлечь покупателя. Вот тут и нужен профессиональный совет. Далеко не все покупатели тщательно рассматривают квартиру при просмотре. Некоторые буквально пробегают по ней. Кому то не нравится, что мало света или много лишних вещей, кого то смутит посторонний запах. Рекомендации профи могут очень пригодиться. Часть покупателей вообще реагирует больше на эмоции, на какие то фишки…
Показ без продавца. Наше агентство готово предложить услугу по показам объекта, не привлекая самого продавца. Это особенно актуально, если собственник занятой человек или вообще находится в другом регионе и не имеет возможности приезжать на показы. К услугам клиента (и бесплатно для него) профессиональный фотограф.
Оценка документов на квартиру, ее истории. Например, продавая наследственную квартиру, продавец часто не учитывает точку зрения покупателя, не понимает объективных рисков для него. Задача риэлтора, в данном случае, выяснить историю квартиры, узнать круг наследников и правильно донести это до покупателя, предложив, при необходимости, антирисковые мероприятия. Другая частая проблема – продажа по доверенности. Продавец в данном случае также не всегда понимает степень риска для покупателя, считая, что «все по закону», не зная сложившейся практики. Часто продавец недооценивает комплектность своих документов на квартиру, не понимая, какие из них действительно необходимы, какие вообще не нужны, а какие нужно дополнительно получать. Это приводит иногда к срыву сделки на этапе ее подготовки, а может привести и к финансовым потерям. Несомненное преимущество агентства – это опытный юрист, который изучит все документы и даст необходимые рекомендации.
МФЦ или ЦОС? Распространено заблуждение клиентов (как продавцов, так и покупателей) о том, что все документы можно подать на регистрацию через МФЦ. Продиктовано это часто желанием сэкономить деньги или нежеланием платить «сверху» посредникам. При этом совершенно не учитывается многолетняя московская практика, которая показывает, что подавая документы в МФЦ, стороны лишаются возможности контролировать ситуацию и при возникновении проблем или банального зависания информации (что, к сожалению, периодически случается), абсолютно не будет возможности повлиять на ситуацию. Это тем более касается альтернативных сделок, когда в цепочке есть объекты из разных округов или регионов и объективно повышаются риски регистрации. Иногда приходится слышать крылатые фразы, типа: «а вот у нас, в …, все так делают»… В Москве своя практика. Подавая документы на регистрацию через проверенные официальные конторы или Центры оформления, стороны получают высокие гарантии получения документов в срок, а при возникновении нештатной ситуации – возможность своевременного исправления допущенных ошибок.
Взаиморасчеты сторон. Это наиболее важный этап сделки и здесь тоже необходимо учитывать сложившуюся в Москве практику. В некоторых регионах до сих пор расчеты проводятся наличными и на сделке. В Московском регионе это вообще немыслимо. Существуют давно проверенные способы, самый распространенный – это аккредитив. Процедура аккредитива в настоящее время оптимизирована и упрощена. Банк выступает гарантом для сторон, оформление прозрачное и быстрое. Нет необходимости носить деньги в чемодане, а продавец избавлен от проверки и пересчета купюр. Становится популярным и такой вид безналичного расчета как предложенная Сбербанком Система Безопасных Расчетов, особенно актуальная при ипотечных сделках. Расчет через депозит нотариуса – новый вид безналичных расчетов, появившийся в последние годы. Остается актуальным и расчет через банковскую ячейку.
Сопровождение сделки для продавца – услуга, которая становится все более популярной. Это связано с тем, что проведение сделки остается самым сложным и ответственным этапом. Для организации сделки требуется высокий профессионализм и практический опыт. Часто именно на сделке обнаруживаются скрытые проблемы или возникают конфликты сторон, особенно это касается альтернативных сделок, когда задействовано большое количество участников.

Сообщение Ошибки иногородних продавцов квартир при продаже квартиры в Москве появились сначала на .

Как использовать материнский капитал при получении ипотеки

Барсуков К.В. — Wed, 05 May 2021 16:45:39 +0000

Как вложить маткапитал в ипотеку: условия и документы.

Согласно действующим правилам, материнский капитал допускается направлять не только для покупки жилья, но и для погашения ипотечного кредита. Но иногда владельцы сертификата получают отказ, так как не знают об особенностях процедуры. И для исключения подобных проблем важно знать правила использования семейного капитала.

Понятие «материнский капитал»

Проект социальной направленности под названием «материнский капитал» успешно действует в нашей стране уже несколько лет.

И если раньше, участником программы могла стать семья, воспитывающая второго ребёнка. То сейчас дотация стала положена и на первого ребёнка, родившегося после 01 января 2020 года.

Причём, обратите внимание, сертификат на право получения материнского капитала, выдаётся не только родителям, но и усыновителям.

С 14 апреля 2020 года сертификат оформляется автоматически при рождении ребенка

Фактически материнский капитал представляет собой материальную помощь, которую оказывает государство многодетным семьям. Особенность заключается в том, что выделяемые средства разрешается тратить только на определенные цели, установленные законодательством.

Размер материнского семейного капитала (сокращённо МСК) в 2021 году составляет:

если первый и второй ребёнок родились до 01.01.2020 года — 483881 ?
если первый ребёнок родился до 01.01.2020 года, а второй после — 639431 ?
если оба ребёнка родились после 01.01.2020 года, то МСК на первого составит — 483881 ?, а на второго — 155550 ?

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

При этом, если вы родители ребёнка, то сейчас не нужно подавать заявление в Пенсионный Фонд на получение мат.капитала. Всё оформляется на сайте гос.услуг, а сведения в ПФР поступают из ЗАГСА.

А вот усыновителям придётся лично обращаться в ПФР с заявлением.

На что можно потратить материнский капитал в 2021 году

Средства государственной поддержки можно направить не только на покупку жилья или для погашения ипотеки. Законодательством определены и другие варианты использования дотации. Но при этом есть чётко определённые цели их использования и на другие нужды потратить МСК нельзя. На что можно использовать мат.капитал:

Улучшение качества проживания. МСК разрешается направить на покупку жилья, а также использовать для погашения жилищного кредита или внесения первоначального взноса. А так же на строительство или реконструкцию жилого дома.
Пенсионные накопления матери. Допускается направить средства на пенсионный счет, владелицей которого выступает мать ребёнка.
Образование детей. Материнский капитал можно направить на оплату обучения детей. Хотя такой способ расходования средств не пользуется особой популярностью, но иногда есть смысл использовать именно его, а не тратить МСК на погашение ипотеки (об этом в конце статьи).
Социальная адаптация ребенка. Капитал разрешается расходовать на оплату продукции и услуг, которые считаются необходимыми для нормального существования детей с ограничениями физического или умственного характера.

Существует несколько способов расходования маткапитала. При этом законодатель не заставляет тратить все средства исключительно на одну цель и единоразово. Средства мат.капитала можно использовать «постепенно» и на разные цели. Поэтому владельцы сертификата вправе выбрать наиболее оптимальный для себя вариант. Но важно учитывать, что использование финансовой поддержки от государства не по назначению может грозить уголовным наказанием.

Далее в нашей статье мы будем говорить о том, как использовать мат.капитал для покупки жилья или погашения ипотечного кредита.

Первоначальный взнос за счёт средств мат.капитала

Нужно понимать, что в чистом виде, использование мат.капитала, как первоначального взноса по ипотеке — это направление этих средств, непосредственно продавцу жилья.

Но, в этом случае мы тут же столкнёмся с двумя проблемами.

Первая — это законодательное ограничение на использование средств МСК на покупку жилья в три года с момента рождения ребёнка. Раньше этого срока использовать дотацию для направления её продавцу -нельзя. И даже, если вы оплачиваете остальную сумму денег не из собственных средств, а за счёт кредита, Пенсионный Фонд всё равное не разрешит такую покупку.

Вторая проблема — это нежелание продавца ждать получение денег порядка двух месяцев. Понятно, что некоторые продавцы и согласятся на такое. Но в любом случае — это вносит определённые ограничения при поиске жилья.

Но, выход из этого есть. Причём этот выход решает сразу обе проблемы.

Довольно много банков, выдающих ипотечные кредиты, готовы уменьшить свои требования к размеру первоначального взноса, если у заёмщика есть право на материнский капитал. К примеру, если для «обычных» людей первоначальный взнос составляет 15%, то для владельца сертификата на МСК, в этом же банке первоначальный взнос составит 5%.

Т.е., по факту, банк выдаёт вам кредит больше на сумму средств мат.капитала. А затем, после покупки жилья, вы направляете дотацию на погашение ипотечного кредита.

Да, в течение двух месяцев, на эту сумму будут начисляться проценты по ипотечной ставке. Да, в таком случае невозможно использовать средства мат.капитала полностью на первоначальный взнос, так как банк всё равно захочет увидеть сумму собственных средств. Но зато не будет ограничений описанных выше.

Необходимые документы

Для возможности использования маткапитала для оплаты кредита потребуется собрать определенный пакет документов.

Перечень бумаг зависит от конкретных обстоятельств и типа приобретаемого объекта. В стандартный набор входит:

заявление о желании использования дотации с указанием, что средства требуются для улучшения условий проживания семьи;
удостоверение личности обращающегося в ПФ лица с наличием в документе отметки о регистрации;
свидетельство о заключении брака в случае, если с заявлением обращается супруг;
копия кредитного договора, который заключен с банком или уже прошел процедуру государственной регистрации.
обязательство в письменной форме и заверенное нотариально, в котором выражается согласие на выделение долей.

Обратиться в ПФ вправе официальный представитель, но при таком варианте необходимо наличие действующей доверенности. Важно учитывать, что после введения жилья в эксплуатацию и снятия обременения должны быть выполнены обязательства в виде выделения долей.

Дополнительные документы

Наличие необходимого комплекта документов позволит быстрее пройти процедуру согласования, необходимую для возможности использования средств маткапитала. При желании приобрести готовое жилье потребуется предоставить договор купли-продажи и ксерокопию свидетельства, которое подтверждает право владения недвижимостью.

Нередко жилые объекты приобретаются с использованием механизма долевого строительства. При таком вариант потребуется предоставить договор с отметкой о перерегистрации и банковскую выписку, которая подтверждает объем уплаченной суммы. В некоторых российских банках существуют программы, в рамках которых можно получить заемные средства на цели строительства собственного жилья. Недвижимость также передается в залог, а в ПФ потребуется предоставить ксерокопию договора с подрядной организацией и разрешение на проведение строительных работ.

Погашение кредита

Материнский капитал можно использовать не только для оплаты первоначального взноса, но и для погашения кредита. Для этого необходимо выполнить следующие условия:

ипотечный договор должен быть заключен с целью приобретения жилья;
заемщиком может быть один из родителей при условии официального брака;
в приобретаемой квартире должны быть выделены доли для детей;
приобретаемая квартира должна находиться на территории субъекта РФ;
обладать статусом жилого объекта;
обладать достаточной площадью.

Остаток дотационных средств допускается направить на закрытие основного тела кредита или начисленных процентов. Можно уменьшить срок оплаты по кредиту либо уменьшить сумму ежемесячных платежей. Например, заемщик может частично погасить кредит с помощью сертификата, и таким образом он может сэкономить на общей переплате по кредиту, а также уменьшить итоговые расходы на покупку квартиры.

Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки?

Получить справку в банке

Собрать документы

Обратиться в ПФР

Подать заявление в банк

Шаг 1. Обратиться в банк, где оформлена ипотека

Заемщику необходимо получить справку от банка-кредитора о том, что в банке оформлена ипотека, для предоставления в Пенсионный фонд;

Шаг 2. Обратиться в Пенсионный фонд

На данном этапе необходимо подать заявление в Пенсионный фонд, который в течение 30 дней принимает решение о перечислении денежных средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

К заявлению прилагаются следующие документы:

паспорт владельца и супруга (супруги) владельца материнского капитала;
копия ипотечного договора;
копия свидетельства о браке;
справка из банка о наличии ипотечного кредита;
документы, подтверждающие приобретение жилья;

Шаг 3. Подать заявление о досрочном погашении в банк-кредитор

После получения документов и утверждения процесса погашения ипотеки, банк уменьшит остаток долга по кредиту.

Критерии банка

Финансовые организации предъявляют определенные требования к потенциальному заемщику. Рассчитывать на одобрение ипотеки возможно в случае соответствия личности клиента всем критериям. В число основных входит:

хорошее качество кредитной истории;
стаж осуществления трудовой деятельности от 6 месяцев;
наличие стабильно получаемого и достаточного дохода.

Длительность трудового стажа и уровень доходов потребуется подтвердить официальными документами. Важно учитывать, что при использовании маткапитала для оплаты кредита в обязательном порядке потребуется выделить долю жилой площади для каждого члена семьи. Подобное требование распространяется ив отношении несовершеннолетних детей.

Каким должно быть жилье

Определенные требования предъявляются в отношении жилого объекта в случае, если он приобретается с использованием средств маткапитала. Перечень основных критериев установлен на законодательном уровне, а кредитные организации вправе предъявлять дополнительные условия. В стандартный набор входят следующие требования:

степень изношенности строения не более 50%;
отсутствие статуса ветхого или аварийного;
достаточный комфорт проживания.

Дачные строения редко способны обеспечить достаточный уровень комфорта. Отсутствие санузла или подачи электричества для ПФ будет достаточной причиной для выдачи отрицательного вердикта.

С чем обращаться в Пенсионный Фонд

В ПФ необходимо правильно оформить и подать заявление. Потребуется предоставить следующий перечень бумаг:

оригинал и копию материнского сертификата;
справку об уровне дохода семьи;
свидетельства на каждого ребенка;
выписку об остатке маткапитала;
удостоверение личности с отметкой о регистрации.
документы в отношении недвижимости.

Если в процессе кредитования планируется привлечения созаемщиком или поручителей, то также потребуется предоставить их документы. Если ипотека была оформлена ранее, то потребуется предоставить копию кредитного договора.

Для возможности перечисления средств важно позаботиться об открытии банковского счета. Если он уже есть, то достаточно сообщить его реквизиты. При отсутствии счет будет открыт в банке, в котором ранее был оформлен кредит. Без проведения подобных действий использовать маткапитал не получится, так как по действующим правилам обналичивать сертификат категорически запрещено.

Военная ипотека

Средства маткапитала могут использоваться в рамках военной ипотеки. Процедура оформления подобного вида кредита имеет определенные особенности. Военнослужащий вправе оформить недвижимость только на себя, что изначально противоречит основным положением ПФ. Для таких банковских продуктов существует исключение, поэтому важно придерживаться четкого алгоритма действий.

Сначала военнослужащий оформляет ипотеку на собственное имя, а документы в ПФ подаются с распиской. В ней важно четко прописать, что заявитель берет на себя обязательства в виде переоформления недвижимости с выделением всем членам семьи долей.

Некоторые нюансы

Каждый владелец сертификата вправе решать, какой из возможных способов расходования средств выступает для него оптимальным. Важно помнить, что законодательством четко регламентированы вопросы расходования дотаций. Если правила нарушаются, то в адрес гражданина следует отказ в части возможности использования семейного капитала.

При желании использовать дотацию важно учитывать следующие моменты:

маткапитал допускается использовать только в рамках ипотечного кредитования, поэтому для погашения потребительского или иного вида нецелевого займа использовать его не получится;
отметка о целевом характере кредита присутствует в договоре, а ее наличие позволяет рассчитывать на привлечение средств дотации;
не разрешается тратить капитал на ремонт помещений или приобретение мебели, но допускается расходования их на реконструкцию и проведение перепланировки;
при строительстве дома за счет средств маткапитала разрешается оплатить стоимость строительных материалов, но рассчитаться за выполненные объемы работ с их помощью нельзя.

Для снижения рисков отказа от специалистов ПФ в части возможности использования маткапитала достаточно следовать простым инструкциям, так как правила прохождения процедуры четко регламентированы.

Почему отказали

Получить отказ в части возможности использования семейного капитала можно от банка и специалистов ПФ. Кредитные организации готовы идти на сделки с привлечением средств дотации, так как при таком варианте они получают большое количество преимуществ. В число основных входит:

увеличение количества выданных займов;
рост показателей оборачиваемости капитала;
снижения различных кредитных рисков;
создание положительной репутации;
улучшение финансовой устойчивости.

Банки обычно выступают на стороне заемщика, поэтому при соблюдении всех требований и предоставлении полного перечня документов вероятность отказа минимальна. Отрицательные решения возможны в случае, если в ходе проверки будут выявлены явные несовпадения.

Сложности обычно возникают при обращении в ПФ, так как ведомство обязано контролировать законность расходования государственных средств. При появлении малейших сомнений в адрес заявителя поступает отказ, а все предоставленные документы подлежат тщательному изучению. Существует перечень причин, которые выступают достаточными для отказа. В их число входит:

обнаружение в заявлении или документах ошибок;
предоставление неполного пакета бумаг;
ситуации лишения родителей прав на воспитание;
ограничения со стороны органов опеки;
совершение в отношении ребенка противоправных действий.

Все возможные причины для выдачи отказа можно разделить на две основные группы. Первые связаны с изменением обстоятельств, а вторые с допущенными ошибками и нарушениями регламента прохождения процедуры.

Как действовать

Порядок действий зависит от конкретной ситуации, а в некоторых случаях целесообразно привлечение услуг юриста. Если причиной отказа послужило нарушение регламента, то не стоит вступать в конфликт с сотрудниками ПФ. Ежедневно они рассматривают большое количество заявлений, поэтому могут быть допущены ошибки. Достаточно исправить все выявленные недочеты, что позволит сберечь собственное время и эмоциональное здоровье.

При лишении родительских прав и иных подобных обстоятельств заявитель может отстаивать собственные права в суде. Результатом часто бывает отмена решения органов опеки и восстановление прав на воспитание ребенка. Возможным вариантом отстаивания интересов выступает обращение в вышестоящие инстанции. Судебное разбирательство может привлечь внимание общественности, что нередко оказывает влияние на вердикт контролирующих органов.

Заключение

Для возможности использования маткапитала необходимо пройти определенную процедуру, которая требует правильного оформления документов. При соблюдении регламента и всех требований законодательства вероятность получения отказа от специалистов контролирующих органов минимальна, а при нарушении прав всегда можно обратиться в вышестоящие инстанции или суд. Не стоит пытаться использовать мошеннические схемы, так как подобные действия чреваты наказанием и могут повлечь уголовную ответственность.

Сообщение Как использовать материнский капитал при получении ипотеки появились сначала на .

Как мы при продаже квартиры, сначала долю купили

Барсуков К.В. — Tue, 27 Apr 2021 19:35:36 +0000

Эта история будет интересна тем, кто любит нестандартные решения. А так же тем, кто хочет узнать, как происходит покупка/продажа квартир из под залога в Сбербанке. Кстати, попутно вы узнаете еще и о том, как покупаются доли с ипотекой того же Сбербанка.

В общем, начнем.

Постановка задачи: продажа квартиры и покупка другой

В конце ноября прошлого года позвонил мне наш старый клиент и сказал, что у его жены есть квартира и её нужно продать. Эта квартира принадлежит супруге клиента и её племяннице, по 1/2 доле каждой. Задача была следующая:

продать квартиру,
племяннице получить деньги (она покупает новостройку),
на деньги от продажи доли супруги клиента купить другую квартиру. И скорее всего покупка будет с использованием ипотечного кредита, так как не хватает порядка 2 — 3 млн. рублей.

В общем операция не самая простая, но и не то, чтобы сложная.

Погружение в процесс: оценка стоимости квартиры, анализ ситуации

Первым делом я отправил сотрудницу посмотреть квартиру, чтобы провести оценку её стоимости. Дальше по плану у нас интервью с основным покупателем (это дочка клиентов), чтобы понять примерную цену покупаемой квартиры. И начало процесса.

Но в этот раз всё пошло по-другому.

Споткнулись мы на стоимости квартиры. Напомню, что дело было в последних числах ноября 2020 года. А осень 20-го года — это безумный ажиотаж и рост цен на 10-15% за четыре месяца (три осенних и декабрь). В общем, мы прикидываем, что можно квартиру выставить в продажу чуть дороже, чем по рынку. Так как цены растут, впереди ещё декабрь, который при таком спросе обычно совсем безумным бывает. А значит, можно её продать примерно миллионов за 15.

Как раз к концу года найдем покупателя, а в январе на спокойном рынке подберем квартиру для дочери клиентов и сделаем сделку, примерно, в начале февраля. Но собственница второй доли не согласилась с такой оценкой. Причем, совершенно редкая ситуация, она посчитала, что мы оцениваем квартиру слишком дорого. И не сможем продать её в те сроки, которые озвучили. При этом ей было очень важно к середине февраля получить деньги (а лучше ещё быстрее). Иначе она не успевала купить квартиру в новостройке, которая была забронирована по привлекательной цене. По прикидкам племянницы наших клиентов, квартира должна была стоить не дороже 12 млн. рублей. И она была очень категоричная в своей оценке, обосновывая её тем, что мы не учли важные факторы: плохое состояние квартиры, протечки от соседа сверху, близкие новогодние праздники, срочность получения денег.

Мы понимали, что предложенная нами цена, на сегодняшний момент, немного выше рынка. Но, в свою очередь, мы считали, что близость новогодних праздников, наоборот, подстегнет рынок и квартира продастся за те деньги, на которые мы рассчитывали и в нужные сроки. И другая сторона полностью доверяла нам в этом вопросе.

Решение дилеммы

Конечно, можно было бы согласиться с оценкой квартиры в 12 млн. рублей, что гарантировало мгновенную продажу, так как это было даже ниже рынка. И мы были уверены, что по такой цене мы нашли бы покупателя за один-два дня. Но очень не хотелось продавать квартиру по такой стоимости, так как было понятно, что наши клиенты потеряют при этом деньги. И им придётся брать больший кредит для покупки новой квартиры. Собственно, потребность в ипотечном кредите и подсказала мне выход из ситуации.

Я предложил нашим клиентам, купить у племянницы её долю по озвученной ею цене в 6 млн. рублей (половина от 12 млн.), а необходимые деньги взять при помощи ипотеки.

Для просчета возможных рисков я сделал финансовый расчет. Из него выходило, что чтобы «сработать в ноль», квартира должна продаться за 6 месяцев по цене в районе 12,3-12,4 млн. рублей. И это с учётом всех расходов на оформление покупки доли, выплату процентов по кредитам и т.п.

Из этого расчёта было понятно, что финансовых рисков в такой схеме нет. Мы обосновали нашим клиентам наше видение стоимости и сроков продажи, и они согласились с этим предложением.

Племянница так же встретила наше предложение с восторгом, так как она гарантированно получала нужную ей сумму в нужные ей сроки.

Если вам надоело читать дальше, то спойлер: у нас всё вышло и наши клиенты получили хорошую прибыль.

Если же вам интересно узнать детали, в том числе: процесс покупки «последней» доли, схему выкупа квартиры из под залога, когда надо рвать сделку и можно ли совместить в одной сделке две ипотеки — то идём дальше.

Выбор банка для покупки «последней» доли.

Сейчас не так мало банков, которые предоставляют ипотечный кредит для выкупа «последней» доли. «Последняя» доля — это такое название на профессиональном сленге доли в квартире, купив которую покупатель становится собственником всей площади.

Просто долю купить с ипотекой не получится, ни один банк не даст кредит на такую покупку. А вот с «последней» особых проблем нет. При этом есть нюанс, при такой покупке банк возьмет в залог всю квартиру ,а не только покупаемую долю.

В общем проблем с банком у нас не было, осталось только сделать свой выбор. И мы остановились на Сбербанке.

Почему Сбербанк?

Потому что в последующем нам нужно будет продать эту квартиру. А она будет при этом находиться в залоге у банка.

Продажа «из под залога» сейчас не то чтобы очень сложная операция, но со своими нюансами, с определенными рисками для покупателей. И пока ещё вызывает вопросы, причем не только у обычных граждан, но иногда и у риэлторов тоже. А значит, нам нужно иметь такую схему покупки, которая будет нести в себе минимальные риски для покупателя. У Сбербанка такая схема есть. Не самая «прямая», но есть.

Далее. Хорошо, конечно, если наш покупатель будет без ипотечного кредита. Но надеяться на это глупо, так как большинство покупателей с ипотекой. А тут уже есть нюансы.

Логика выбора

Сейчас банки делятся на три категории:

первая (сейчас ещё не самая многочисленная) — это те банки, которые умеют «покупать» квартиры, находящиеся в залоге другого банка.
вторая (более многочисленная)- это те, банки которые разрешают своим ипотечникам, купить квартиру, которая находится в залоге у этого же банка.
третья — банки, которые вообще не умеют работать с залоговыми квартирами, ни с чужими, ни со своими.

Соответственно, мы процентов на 90 были уверены, что покупатель будет с ипотекой. Поэтому продать квартиру мы сможем, если покупатель будет из «нашего» банка или из банка первой категории, которая умеет работать с залогом других банков.

Учитывая, что гадать с каким банком придёт покупатель, мы не можем, нам следует увеличить вероятность нахождения покупателя с нужным банком. А как это сделать? Выбрать тот, банк, в котором скорее всего будет брать ипотеку наш покупатель.

Мы можем сделать такой выбор? С вероятностью порядка 45-50% — это будет Сбербанк. Потому что именно такую долю ипотечных кредитов выдает Сбер.

А, значит, если мы выбираем Сбер, то вероятность продажи квартиры у нас сильно увеличивается:

во-первых, порядка 40-50% вероятность, что покупателем будет ипотечник Сбербанка;
во-вторых, если он будет из другого банка, то доля банков, которые умеют работать с ипотекой других банков -порядка 20%;
в-третьих, около 10% вероятность того, что покупатель будет с «живыми» деньгами, без ипотеки.

Т.е. выбор Сбера (в данной конкретной ситуации) — это 70-80% вероятность нахождения покупателя, который потенциально мог купить квартиру, находящуюся в залоге банка. Выбор любого другого банка, сокращал бы такую вероятность на тем самые Сберовские 40-50%.

Постойте, скажете вы, Сбербанк же рекламировал, что его ипотечники могут купить квартиру, находящуюся в залоге другого банка? Тогда какая разница в каком банке брать кредит, вероятность будет такой же.

Нет, не будет. Потому что Сбербанк предлагает для этого такую кривую схему, что лучше на неё даже не рассчитывать.

Итак, Сбербанк

Покупаем последнюю долю с ипотечным кредитом Сбербанка

Покупка «последней» доли, ничем не отличается от обычной покупки, за исключением одного момента. Банк хочет видеть всю квартиру в залоге, поэтому просит сначала оформить в залог банка долю покупателя, а уже потом готов выдать кредитные деньги.

И этим обусловлено некое отличие от обычной сделки, которое выражается в двух возможных схемах покупки:

Первая схема: быстрая, но при наличии доверия у покупателя

а) в день сделки подписывается кредитный договор, договор ипотеки и договор купли-продажи. Обратите внимание, что ДКП по закону должен быть удостоверен нотариусом.
б) в этот же день переводится часть собственных средств покупателя продавцу и подаются документы на две регистрации:
1. залога собственной доли покупателя в пользу Сбербанка
2. перехода права собственности на вторую долю в пользу покупателя и залога на неё в пользу банка.
в) после регистрации залога на собственную долю покупателя в пользу банка, покупатель приходит в Сбербанк, получает кредит и тут же переводит его продавцу.

Многих продавцов в этой схеме смущает тот факт, что покупатель получает кредитные средства на свой счёт, а уже потом переводит его продавцу.

На самом деле, опасаться здесь нечего, так как банку очень важно, чтобы деньги ушли продавцу. И делаются эти две операции по сути одномоментно и под контролем сотрудника банка. Плюс к этому, если есть невыполненное обязательство о перечислении денег, то продавец может расторгнуть сделку (для чего нужно просто прописать эту возможность в ДКП).

И всё же, многих продавцов нервирует этот момент и они идут по второму пути.

Вторая схема: дольше по времени, но без «нервирования продавца»

Второй путь отличается наличием аккредитива или системой безопасных расчетов Сбербанка. В общем, некоей гарантированной схемы перечисления денег продавцу после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Выглядит она так:

а) в день сделки подписывается кредитный договор и договор ипотеки. Присутствие продавца на этом этапе не требуется.
б) покупатель подаёт документы на регистрацию залога собственной доли в пользу Сбербанка
в) после регистрации залога на собственную долю покупателя в пользу банка, покупатель и продавец встречаются в банке и делают стандартную ипотечную сделку, а именно:
1. покупатель получает кредит и вносит его и собственные средства на блокированный счёт
2. стороны идут к нотариусу и подписывают ДКП
3. документы подаются на регистрацию перехода права собственности на долю продавца в пользу покупателя и залога на неё в пользу банка
г) после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги

Как мы видим первая схема более быстрая, так как нет второго этапа регистрационных действий, а всё делается в один этап. Но для продавцов менее спокойная.

Вторая же схема, наоборот, более спокойная, но медленная.

Что такое договор ипотеки

Внимательный читатель заметит, что в обеих схемах на первом этапе присутствует такой документ, как договор ипотеки.

Покупатели при обычной ипотеке не сталкиваются с ним, поэтому довольно часто возникают вопросы, что это за договор такой и зачем он нужен, если есть кредитный договор. Но те, кто делал рефинансирование кредита или брал нецелевой займ под залог недвижимости уже знают об этой форме. Расскажу о ней.

Ипотека (т.е. залог) может возникать в силу закона или в силу договора. При покупке квартиры при помощи ипотечного кредита, залог возникает в силу закона. Так как законом оговорена такая конструкция — как покупка недвижимости с ипотекой. А что делать, если в залог нужно взять не предмет покупки, как это происходит с долей? И тут на помощь приходит ипотека в силу договора.

Заключается договор ипотеки и в нём говорится, что человек отдает в залог свое имущество при определенных условиях. Эти условия отражены и в кредитном договоре, и в договоре ипотеки.

И в нашем случае доля, которая принадлежала нашим клиентам перешла в залог банка по договору ипотеки. А покупаемая доля — в силу закона, на основании договора купли-продажи и кредитного договора.

Но закончим наше отступление и перейдем к следующему этапу нашей сделки.

Покупка «последней» доли

Дальше мы провели процедуру покупки доли племянницы. По ряду обстоятельств сделку мы проводили по второй из выше озвученных схем. Но, несмотря на то, что она дольше, мы успели обеспечить собственницу второй доли деньгами в нужные ей сроки.

Всё прошло по вышеописанной процедуре, повторять её не буду.

Ищем покупателя на квартиру

Как только мы одобрили нашу клиентку в Сбербанке и начали подготовку к покупке доли, мы выставили квартиру в продажу.

Да, смена собственника ещё не произошла. Но мы понимали сроки готовности, понимали, что идёт сезон повышенного (и даже ажиотажного) спроса. А значит, это хорошее время пощупать рынок и выставить квартиру значительно дороже рынка (миллиона на два-три). На «авось».

Но для начала мы поставили определенную нами цену в 15 млн., чтобы клиенты понимали, что мы действительно не ошиблись. Учитывая, что эта стоимость была немного выше рынка, мы не ожидали большой интерес. Но некоторое количество звонков и возможно один-два показа за пару недель рекламы должны были образоваться.

Что, собственно, и произошло. Более того, мы даже нашли покупателя, который правда торговался на сумму порядка полумиллиона. Понятное дело, что нас такой торг не устроил. И мы продолжили действовать в рамках выбранной нами стратегии.

Показав нашим клиентам, что интерес к квартире есть, мы подняли её цену до 17 млн. рублей (то самое «на авось») и стали проводить процесс по покупке второй доли.

К сожалению, наше «авось» не сработало. Покупательского интереса по такой цене не было. И в момент, когда документы по «последней» доле были поданы на регистрацию права собственности, мы снизили стоимость до адекватной. Это случилось в конце января.

А уже на последней неделе февраля был найден покупатель по цене 14,95 млн. рублей. И, бинго, он был ипотечником Сбербанка.

Т.е. наши предположения и по стоимости, и по возможному покупателю, полностью совпали.

Дальше были стандартные действия по авансированию объекта и начался поиск новой квартиры. Напомню, первоначальная задача включала в себя не только продажу, но и покупку квартиры для дочери клиентов.

Квартира для дочери клиентов

Учитывая, что моя сотрудница (которая вела сделку) не теряла время зря, и пока шли все эти процессы она с клиенткой делала просмотры, квартиру для дочери клиентов мы нашли очень быстро.

Но возник нюанс. Объект, который мы подобрали, продавался с условием покупки другой квартиры. И при этом, эта покупка совершалась с ипотечным кредитом банка МКБ.

Перевести наших продавцов в другой банк не предоставлялось возможным, так как условия в МКБ для них были лучше, да и схема уже была согласована с продавцом самой последней (нижней) квартиры.

Если вы уже запутались, то вот схема предстоящей сделки:

Несмотря на то, что две ипотеки в рамках одной сделки делать мы умеем и делали ни один раз (вся сложность в согласовании сделок и проведении процедуры сделки в двух банках в один день), в этот раз мы решили сделку разрывать. Т.е. сначала делать продажу нашей квартиры. А после получения денег нашими клиентами совершать покупку квартиры для их дочери.

Логика выбора схемы проведения сделки

Основным фактором для принятия этого решения была схема покупки квартиры из под залога Сбербанка. У Сбербанка много хороших и удобных вещей. Но иногда встречаются очень, скажем так, неудобные моменты. Например, схема покупки ипотечником Сбербанка залоговой квартиры другого банка. Или, как в нашем случае, квартиры находящейся в залоге у Сбербанка же.

Во-первых, размер кредита ипотечника Сбербанка должен быть больше суммы остатка долга у продавца. Но это как раз для нас было не важно, у нас так и выходило. А вот, во-вторых, кредитные средства Сбер перечисляет в этой схеме только после регистрации перехода права собственности. Причем перечисляет он их покупателю, который в свою очередь должен их перечислить продавцу, который должен тут же направить их на погашение долга. Напоминает покупку «последней» доли.

Плюс на квартире, после регистрации права висят два обременения — по кредитному договору продавца и по кредитному договору покупателя. И старое обременение снимается Сбербанком после погашения продавцом остатка долга. В целом, не очень приятная схема, правда?

Причем она идеальна, если сумма кредита покупателя и остаток долга продавца полностью совпадают. А если, как у нас, кредит больше?

Почему мы не могли всё объединить в одну сделку

У нас кредит был примерно на полтора миллиона выше, чем остаток долга продавца. Поэтому мы и не могли объединить всю нашу операцию в одну сделку. Ведь при объединении получалось бы, что продавец самой нижней квартиры, получал бы порядка 1,5 млн. рублей после регистрации перехода права собственности на все квартиры. И это получение денег не обеспечивалось бы никакими аккредитивными счетами или банковскими ячейками. Т.е. в понимании продавца являлось бы исключительно доброй волей покупателя, причем не его квартиры, а какой-то другой, к нему никак не относящейся. Понятно, что в крайней ситуации мы бы обеспечили какие-то механизмы, которые бы снизили риски продавца нижней квартиры. Тем более, что есть договор купли-продажи, в рамках него есть некие обязательства, которые нужно выполнить. Да и речь идет не обо всей сумме стоимости квартиры, а части денег.

Но, у нас ведь еще есть и МКБ банк, который хочет видеть у своих клиентов первоначальный взнос в полном объеме. А значит, им пришлось бы писать расписку, что они получили эти деньги от наших клиентов, хотя реально их не было. Понятно, что эта расписка нужна была только банку, и тут же бы была уничтожена. Но вся совокупность факторов говорила о том, что куда проще разорвать сделку и сделать всю процедуру в два этапа. Что собственно и было сделано.

Завершение

Дальше всё было довольно стандартно.

Мы провели юр.экспертизу покупаемой квартиры. По проверке всё было хорошо. Была пара незначительных моментов, которые в итоге положительно решились и в рамках этой статьи можно на них подробно не останавливаться. Далее, мы организовали сделку по продаже квартиры. Правда обошлось не без нюансов. В день сделки агенту нашего покупателя (!), позвонили из управляющей компании и сообщили, что срочно нужен собственник квартиры, так как мы всех заливаем..

Почему агенту покупателя был звонок, потому что за несколько дней до этого, она со своей клиенткой и нашим агентом выясняла некие нюансы по квартире, связанные с расположением труб горячего отопления в стене и оставляла номер своего телефона.

Собственно, после звонка вся сделка была приостановлена, так как нужно было понять масштабы бедствия. Оказалось, всё не так страшно, протекла стиральная машина в нашей квартире. С квартирой проблем не было, а вопросы с соседями, понятно, мы взяли на себя.

И на следующий день мы провели сделку по продаже квартиры.

Затем дождались регистрации перехода права собственности на имя нашего покупателя, приехали в Сбербанк и завершили процедуру: покупатель получил кредитные средства, перевёл их нашей клиентке, а она загасила долг перед банком. И еще через несколько дней мы провели сделку по покупке квартиры для дочери нашей клиентки. Эта сделка проходила уже в МКБ банке. Там тоже всё было довольно просто, хотя и очень-очень долго. На сделке мы провели больше четырех часов.

Итог

Стоило ли идти на такую сложную операцию нашим клиентам? Безусловно стоило.

Началась она в первых числах декабря 2020 года, закончилась в середине апреля 2021 года.

За это время наши клиенты смогли купить квартиру без использования кредита. Хотя изначально предполагалось, что им понадобится порядка 2-3 млн. ипотечных средств на покупку квартиры для дочери. Ведь их заработок «грязными» составил ровно 3 млн. рублей, если считать, что квартира (без выкупа «последней» доли) продавалась бы за 12 млн. рублей.

Да, были еще расходы на выплату процентов банку за примерно 3 месяца, плюс страхование имущества (мы порекомендовали не делать страхование жизни, так как в данной ситуации — это было финансово не выгодно), плюс расходы на оформление сделки по покупке «последней» доли. Но суммарно это составило не более 250 тысяч рублей.

Так что выгода от того, что наши клиенты доверились нам и выбрали нестандартное решение — налицо!

Оставьте заявку и получите скидку 7% на услуги

Заявка

Сообщение Как мы при продаже квартиры, сначала долю купили появились сначала на .

Правильно рекламируем квартиру

Барсуков К.В. — Wed, 10 Feb 2021 20:01:22 +0000

Что нужно указать в рекламе квартиры? Этаж, этажность, количество комнат, площадь и расстояние до метро. Нужно описать что-то еще или этого достаточно?

В любом поисковике будет много разных ответов на этот вопрос. Где-то пишут, что главное лаконичность. В другом месте будет сказано, что чем шире описание, тем лучше.

А как правильно?

На наш взгляд, «правильность» объявления зависит от конкурентной обстановки. Всё зависит от того, что именно мы рекламируем.

К примеру, нам нужно продать квартиру в доме-новостройке. Помимо нашей квартиры продается очень много однотипных квартир со схожими параметрами.

Понятно, что при написании объявления, в этой ситуации, нет никакого смысла в пространных описаниях жилого комплекса, его местоположения. Покупатель и так все это знает. И он просто не будет это читать. Пробежит глазами по объявлению и перейдет к другому. И полезная для него информация, выделяющая вашу квартиру, например, вид из окон, будет пропущена. Поэтому тут мы бы посоветовали указать технические характеристики квартиры. А в описании добавить только конкретные отличия от других схожих объектов недвижимости, если эти отличия, конечно, есть. Но может быть и другая ситуация, когда в объявлении обязательно нужно описать местоположение своего объекта или указать другие особенности, выходящие за рамки технических Давайте посмотрим это на примере обзора, подготовленного нашим экспертом.

Как видно из обзора, в таком сегменте аналогов лишь техническими характеристиками квартиры в объявлении не обойтись.

Так как же составить правильное рекламное объявление?

Для того, чтобы правильно написать объявление о продаже квартиры, на наш взгляд, нужно следовать следующему алгоритму:

Изучаем конкурентное окружение
Выявляем плюсы и минусы своей квартиры в сравнении с аналогичными квартирами
Ищем факторы, которые могут сгладить или нейтрализовать минусы
Прикидываем: какой покупатель купит нашу квартиру (может быть ваша квартира идеально подходит для семейной пары без детей, или, наоборот, для семьи с детьми, или для пожилого человека, или для одинокого человека и т.п.)
Пишем объявление с учетом вышеуказанных пунктов

Таким образом, в объявлении должны быть указаны:

технические параметры: метраж, этаж, этажность, наличие балкона
адрес
цена
нюансы проведения сделки (свободная продажа или альтернатива, полная стоимость в ДКП или нет и т.п.),
а так же: плюсы квартиры и факторы, уменьшающие минусы (желательно в привязке к конкретному типу покупателя, которому подойдет наша квартира)

Сравните

1-комнатная квартира, м. Аэропорт, Шебашевский пр., дом 7, 10 м.пешком, 1/5 К, 33/21/6, телефон, санузел совмещенный, цена 5 000 000р.Срочная продажа! Высокие потолки. Окна во двор. Требуется ремонт, прямая продажа, право собственности: купля/продажа, год вступления: 2001, количество собственников: 1

1-комнатная квартира, м. Аэропорт, Шебашевский пр., дом 7, 10 м.пешком, 1/5 К, 33/21/6, телефон, санузел совмещенный, цена 5 000 000р.Срочная продажа! Квартира свободна. Полная стоимость в ДКП. 1 собственник с 2001 года. В квартире требуется ремонт.Высокие потолки 2,75м. Первый этаж – довольно высокий (до окна еле-еле можно дотянуться рукой). Дом во дворе. Двор зеленый и очень тихий. Окна выходят в противоположную от подъезда сторону, от пешеходной дорожки окна отгорожены деревьями и то, что происходит в квартире совершенно не видно.Квартира идеальна для проживания пенсионеров или семьи с маленькими детьми.Это единственная свободная квартира с оформлением по полной стоимости в пешей доступности от м. Аэропорт по цене 5,5 млн. рублей, и мы готовы выйти на сделку в течение 1 недели.Все документы готовы к сделке. Квартира проверена на юридическую чистоту. Готовы поделиться проверкой. Покупатели-ипотечники приветствуются!

Как видите во втором объявлении:

указаны параметры сглаживающие минус первого этажа
отмечена категория покупателей, которых может заинтересовать эта квартира
сделан акцент на подготовленность квартиры к быстрой сделке
отражена уникальность квартиры
предложен «бонус» в виде юридической чистоты квартиры

Понятно, что не всегда есть возможность реализовать приведенный выше алгоритм. Например, у квартиры может не быть каких-то очевидных плюсов в сравнении с конкурентами, или все минусы сглаживаются только ценой и это уже сделано.

Но, что всегда однозначно можно сделать – это сравнить свою квартиру с другими квартирами-аналогами, продаваемыми на рынке, и посмотреть на свой объект глазами покупателя. Это не просто можно сделать, а обязательно нужно делать перед написанием объявления.

Именно такой подход позволит выделить ваше объявление на фоне других, и, как следствие, ускорить процесс поиска покупателя.

Сообщение Правильно рекламируем квартиру появились сначала на .

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры

Барсуков К.В. — Sun, 13 Dec 2020 06:44:00 +0000

В далеком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причем здесь этот закон, спросите вы? А вот причем..

Согласно данному закону, валютной операцией, в том числе, считается использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчет по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчета. И именно это, очень важно.

Первое! Расчеты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателю к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство, и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

Все расчеты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счет, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
Расчетный счет для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
Счет должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счет начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что не важно продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчет как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок.

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нем.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Спасибо за помощь в подготовке статьи юрисконсульту Анне Холиной

Сообщение Как не получить штраф в размере стоимости квартиры появились сначала на .

Продавать или «пробовать»

Светлана Дымченко — Fri, 21 Apr 2017 20:20:00 +0000

Одну из самых частых ошибок продавцов на сегодняшнем рынке можно сформулировать так: «давайте мы поставим квартиру по максимальной цене, попробуем рынок, а если не найдем покупателя, то снизим цену».

Такой подход является результатом неправильного отношения к оценке стоимости своей недвижимости. Он совсем не учитывает наличие квартир-конкурентов, рекламирующихся одновременно с продаваемой квартирой.

А ведь выявление сильных и слабых сторон объекта очень важно для определения конкурентоспособной цены. И для этого необходимо изучить реальную ситуацию на рынке.

К примеру, профессионал, осмотрев квартиру, тратит на оценку ее стоимости несколько дней. Он:

выявляет объекты-аналоги
проверяет по телефону рекламную информацию
уточняет у продавцов нюансы предоплагаемого процесса сделки, правовые и технические особенности квартиры
лично осматривает основных конкурентов продаваемой квартиры, выявляя их достоинства и недостатки
и путем анализа этих и многих других факторов, составляет карту конкуренции, позволяющую правильно оценить квартиру

Причем в последствии подобный мониторинг осуществляется в процессе всего срока рекламирования квартиры. Это занимает много времени и сил и, к сожалению, не все продавцы или их представители ответственно относятся к данному этапу продажи…

К чему ведет «прощупывание» рынка

«Привыкание» рынка к рекламному объявлению
Лишний аргумент для покупателя в торге, так как он видит, что квартира продается долго
Нет понимания сроков продажи
Возможность изменения рыночной конъюнктуры и появления более привлекательных по цене конкурентов

Т.е. ликвидность квартиры при такой стратегии продажи довольно сильно снижается с каждым месяцем её экспозиции на рынке.

Давайте рассмотрим это на реальных примерах:

Как видно из представленных обзоров, продавцы, выставившие свои квартиры в рекламу по завышенной цене, в итоге вынуждены понемногу снижать цену.

Причем, на стагнирующем и, особенно, на падающем рынке, итоговая цена продажи однозначно будет ниже той, которую можно было бы получить, изначально рекламируя объект по реальной цене.

Следовательно, данная стратегия приводит к серьезной потери не только времени, но и денег продавца.

И еще вопрос, удастся ли вообще продать квартиру при таком подходе. Просмотр выбранных вариантов покупатели начинают, как правило, с наиболее доступных по цене. И если в зоне поиска много типовых объектов – до верхней ценовой границы дело может просто не дойти.

В любом случае, не будем забывать о том, что потерянное время — это упущенные возможности и деньги.

Продавцам «альтернативных» квартир

Большинство сделок на вторичном рынке – альтернативные сделки, когда продавец взамен своей квартиры, хочет купить себе другое жилье.

И если в этом случае продавец начинает с максимальной цены, надеясь, что рынок «догонит» (а вдруг!). То он забывает, что повышение цен затронет и альтернативные (приобретаемые) квартиры. Поэтому, получив аванс, и тем самым зафиксировав стоимость своей квартиры, продавец приступает к поиску альтернативной квартиры на растущем рынке!

В этом случае, если взамен покупается более дорогая квартира – размер доплаты увеличивается с каждым днем, а если покупается квартира дешевле продавемой – размер доплаты будет с каждым днем уменьшаться, ведь приобретаемая квартира вырастает в цене, а стоимость продаваемой неизменна.

Как вы понимаете, экономия в этом случае получается весьма призрачная.

Самое хорошее время для проведения альтернативных сделок – рынок со стабильными ценами на объекты — такой, как сейчас. Скупой, как известно, платит дважды. Начните продажу своего объекта правильно, используйте особенности сегодняшнего рынка себе на пользу!

И самое важное, не забывайте, что ваша задача — не продать квартиру по максимальной цене, а «поменять» ее на другую квартиру. Поэтому обязательно мониторьте сегмент жилья, выбранный вами для покупки . И если вы видите, что цены в этом сегменте снижаются, а на вашу квартиру нет большого спроса — смело снижайте и свою цену.

Другие рекомендации

Посмотрите, в каком месте списка находится ваша квартира среди аналогов при сортировке по цене. Определите, действительно ли объекты, находящиеся в списке ниже вашего, существенно хуже по каким-то параметрам. И если это не так — будьте реалистами с самого начала экспозиции квартиры, иначе вы будете все время снижать цену вслед за другими продавцами, но до продажи дело может не дойти.

Если же вы сильно сомневаетесь: не продешевите ли вы — задайте себе строгий график снижения стоимости квартиры и четко следуйте ему. Причем, желательно, чтобы в рамках этого графика, «реальная» цена достигалась в срок не больший, чем два месяца.

Например, видно, что в основном квартиры, которые конкурируют с вашей находятся в ценовом диапазоне 7-7,5 млн. руб. По ряду причин вы считаете, что ваша квартира должна стоить дороже, чем другие объекты. И вы выставляете ее в продажу за 8,5 млн. рублей. Т.е. на 1 млн. дороже верхней границы, по которой продаются квартиры — аналоги. Значит, именно этот 1 млн. рублей вы и должны задать в своем графике. Поэтому вам будет нужно раз в две недели снижать стоимость своего жилья на 250 тысяч, при отсутствии хотя бы минимальной звонковой активности покупателей в течение этого времени.

Но, конечно, лучше всего не «щупать» рынок долго, а сразу рекламировать квартиру по адекватной цене. Только такой подход действительно позволит продать квартиру максимально выгодно, как это не удивительно!

Сообщение Продавать или «пробовать» появились сначала на .

Продавать или «пробовать»: Обзор 2

Светлана Дымченко — Tue, 28 Mar 2017 11:38:00 +0000

Андрей Косолапов
Эксперт

Рассматриваемый рыночный сегмент:

количество комнат	2
метро	Бибирево
расстояние до метро	до 7 минут пешком
тип дома	панельный
этажность дома	не пятиэтажка
цена	не более 8,5 млн. руб.

На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 8 объявлений:

	Адрес	Расстояние	Площадь	Этаж	Цена	Статус
1	ул. Бибиревская, дом 19	3 м.п.	53.7/31/9	5/12	8.000.000	альтернатива
2	ул. Плещеева, дом 8	7 м.п.	52/32/10	9/12	8.300.000	альтернатива
3	ул. Коненкова, дом 4	7 м.п	52/30.3/8.5	12/12	7.550.000	альтернатива
4	ул. Костромская, дом14А	5 м.п	54/32/9.3	12/12	8.000.000	прямая продажа
5	ул. Костромская, дом 10	5 м.п	48/33/9	7/12	8.500.000	прямая продажа
6	ул. Пришвина, дом 21	4 м.п.	47.2/30.2/6.5	7/12	7.500.000	альтернатива
7	ул. Пришвина, дом 21	4 м.п	46/30.5/7	12/12	7.690.000	альтернатива
8	ул. Бибиревская, дом15	3 м.п	48/34/8	12/12	7.500.000	альтернатива

Не будем обсуждать все квартиры, а рассмотрим какой-нибудь один вариант, с явной, на мой взгляд, переоценкой стоимости.

Исходя только из таблицы, без какой-либо дополнительной информации по каждой квартирам, видно, что объект номер 5, явно выбивается ценой из своего прямого конкурентного окружения: номера 6, 7 и 8. Вот его мы и рассмотрим.

Да, в отличие от других квартир — это свободная продажа, но разница стоимостей в 1 млн. рублей должна обеспечиваться не только этим преимуществом. Давайте подробнее посмотрим, что какие еще достоинства есть у этой квартиры.

Вот что пишет продавец:

Отличная квартира с гарнитурной мебелью. Прекрасное ухоженное состояние. Комнаты раздельные. Окна ПВХ. Метро в 3-х минутах пешком! Высокий этаж с панорамным видом! Без вложений,в квартире проведен современный ремонт, хорошо утеплена лоджия, установлены пластиковые стекло-пакеты. Установлены новые счетчики на воду (срок использования 12 лет) и 3-х тарифные электросчетчики. Дом был капитально отремонтирован в 2013 г., чистый подъезд. Квартира теплая, светлая, очень уютная. Документы готовы к сделке ,прямая продажа. Очень хорошее состояние. Вид на храм.

Таким образом, если отбросить лирику, то по мнению продавца у квартиры следующие преимущества:

Высокий этаж
Панорамный вид
Хороший ремонт
Утепленная лоджия
Пластиковые окна
Капитальный ремонт дома

И это, по его мнению, стоит как минимум 1 млн. рублей.

А что скажет покупатель об этой квартире?

Если бы я сопровождал покупателя, то сказал бы ему следующее:

Эта квартира продается с 15.10.2016 (т.е. почти полгода) по той же цене. А значит, все преимущества, заявленные продавцом явно не стоят таких денег.
Действительно вид из окон хороший, но при этом окна выходят на дорогу. Да, ул. Костромская, не такая шумная как Алтуфьевское шоссе, но все же, с открыми окнами будет шумно. Скорее всего именно поэтому собственник и поставил хорошие стекло-пакеты.
Состояние квартиры одно из лучших, среди всех восьми квартир. Но, во-первых, в квартире после ремонта жили люди, а значит, скорее всего, косметику делать придется. Во-вторых, не факт, что этот ремонт понравится (с точки зрения дизайна) и его не придется переделывать.
Тоже, что и выше, относится и к оставляемой собственником мебели.
То, что дом после кап.ремонта — это явный плюс.
Есть несколько квартир с меньшей ценой и большей площадью. Причем при телефонном обзвоне, продавцы каждой из этих квартир, выразили готовность к торгу на 200-300 тысяч.
Готовность к такому же торгу выразили и продавцы остальных квартир.

Вывод для покупателя

Рассматриваемый вариант, конечно, довольно интересен. Есть много интересных плюсов, но есть и некоторые минусы. Основной минус, на мой взгляд, это цена. Например, объект номер 2 (ул. Плещеева, д.8), с учетом озвученного по телефону торга, можно купить за 8 млн. рублей. А эта квартира с большим метражом. Да, у нее тоже есть свои недостатки, и все-таки наличие таких квартир (номера 1-4) явно свидетельствует о слишком высокой стоимости «нашей» квартиры. И это косвенно подтверждается тем, что за полгода этот объект так и не был продан.

Совет для продавца:

Эта квартира, не смотря на все ее достоинства, в текущей экономической ситуации, не будет продана по заявленной цене в 8.5 млн. И не снижая ее стоимость, продавец лишь отдаляет перспективу продажи.

Рекомендую подумать о снижении стоимости квартиры до 8 млн. В этом случае есть все шансы успеть продать ее до наступления летнего затишья. И не упустить весенний сезон, как уже был упущен сезон конца 2016 года.

Сообщение Продавать или «пробовать»: Обзор 2 появились сначала на .

Продавать или «пробовать»: Обзор 1

Светлана Дымченко — Mon, 27 Mar 2017 21:07:00 +0000

Андрей Коняхин
Руководитель отдела,
аттестованный брокер

Рассматриваемый рыночный сегмент:

количество комнат	2
метро	Пражская
расстояние до метро	до 10 минут пешком
тип дома	панельный
этажность дома	не пятиэтажка
цена	не более 7,5 млн. руб.

На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 5 объявлений.

Объявление 1:

ул. Кировоградская, дом 32, корпус 1. До метро 7 м.п., площадь 47/29/6.5, 1 этаж 12 этажного дома, цена 6.300.000, альтернатива. Дата создания объявления 03.10.2016. Описание квартиры от продавца: читать

Теплая, чистая, уютная квартира. Комнаты изолированные. Полы паркет, окна стеклопакеты, застекленная лоджия, встроенный шкаф, антресоль. Более 10-ти лет в собственности. Один взрослый собственник, комнаты: 18-11, окна во двор, хорошее состояние, лифт: пасс., альтернатива, возможна продажа по ипотеке, количество собственников: 1

Объявление 2:

ул. Красного Маяка, дом 8, 10 м.п. до метро, площадь 45/28/8, 9 этаж 9-ти этажного дома, цена 6.580.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017. Описание квартиры от продавца:читать

Комнаты — раздельные. Свободная продажа. Более 3х лет в собственности. Квартира в обычном жилом состоянии, косметический ремонт. Окна ПВХ. Счетчики воды, трёх тарифные счетчики электроэнергии. Кладовка и антресоль для хранения. Рядом метро Пражская, остановка транспорта, школа, детский сад, поликлиника, ТЦ. В шаговой доступности Битцевский парк., прямая продажа

Объявление 3:

ул. Кировоградская, дом 32, корпус 2. До метро 9 м.п., площадь 45.2/27.6/6.2, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.000.000, альтернатива. Дата создания объявления 08.03.2017.Описание квартиры от продавца: читать

Квартира в нормальном жилом состоянии, комнаты изолированные, санузел раздельный, окна во двор. Подъезд после ремонта. Во дворе дома школа, д/с, рядом магазины, ТЦ, парк. Полная стоимость в договоре, окна во двор, хорошее состояние, лифт: есть, альтернатива

Объявление 4:

ул. Кировоградская, дом 24, корпус 1. До метро 2 м.п., площадь 45/28.2/6.1, 11 этаж 12 этажного дома, цена 7.300.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017.Описание квартиры от продавца: читать

Дом ЖСК. Уютная,светлая квартира в шаговой доступности от метро. Квартира после качественного ремонта,Санузел раздельный, балкон застеклен,комнаты изолированы. Подъезд после ремонта с заменой лифтов. Чистый ухоженный подъезд с домофоном. В непосредственной близости парк,школы, детсады, торговый центр,поликлиника. В собственности более 3-х лет.Один собственник. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА.ТОРГ., окна на улицу, прямая продажа, возможна продажа по ипотеке

Объявление 5:

ул. Кировоградская, дом 28, корпус 1. До метро 3 м.п., площадь 47/31/7, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.900.000, прямая продажа. Дата создания объявления 03.10.2016. Описание квартиры от продавца: читать

СОБСТВЕННИК! Продам двухкомнатную квартиру с мебелью. Хорошая инфраструктура района: во дворе садик, рядом рынок и торговые центры, в 15-ти минутах ходьбы Битцевский парк, рядом Чертановские озера с зоной отдыха. Во дворе детский сад, рядом школы. Чистый подъезд, аккуратная квартира, спокойные соседи. 100 метров от метро Пражская. Агентов просьба не беспокоить., комнаты: 13-18, окна во двор, хорошее состояние, лифт: пасс., прямая продажа

Резюме

1 и 5 примеры в этой таблице – наиболее показательны. Обратите внимание на то, что эти квартиры продаются с октября 2016 года, т.е. выставлены в продажу уже более 6 месяцев. Причем выставление этих объектов в продажу по изначально завышенной цене привело к тому, что собственники пропустили предновогодний сезонный всплеск продаж. При этом для первой квартиры были довольно высокие шансы найти в декабре покупателя по сегодняшней цене.

Что же касается 5-го варианта, то при текущем подходе продавец, если он, конечно, действительно хочет продать квартиру, к концу года «дозреет» до реальной цены, и если цены не изменятся – продаст свою квартиру за сумму порядка 7,3 млн. рублей.

А ведь, исходя из «прямой продажи», продавцу, скорее всего нужны деньги, а не другой объект недвижимости. Поэтому, если бы он сразу выставил квартиру по реальной цене (7.3 млн.), и положил деньги на вклад в банк, то к концу 2017 года смог бы на процентах получить порядка 700 тысяч рублей, и таким образом получить свои, изначально планированные 8 миллионов.

Сообщение Продавать или «пробовать»: Обзор 1 появились сначала на .

К СЛОВУ О ДЕПОЗИТАХ НОТАРИУСОВ (КОГДА У БАНКА ОТОЗВАЛИ ЛИЦЕНЗИЮ)

Барсуков К.В. — Thu, 01 Sep 2016 16:12:00 +0000

Буквально недавно я предупреждал в своей статье о расчетах через депозит нотариуса: при выборе нотариуса, обращайте внимание на надежность банка, в котором он открыл депозитный счет.

И вот пару недель назад мне позвонил для консультации человек. Он купил в Ленинградской области квартиру. Взаиморасчеты сторон проводились через депозит нотариуса. В процессе регистрации перехода права собственности, банк, в котором нотариус открыл счет, лишили лицензии.

Давайте рассмотрим что и кого ожидает в этом случае.

Самая благоприятная ситуация для всех сторон

Согласно действующей (с 01.07.2016) редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)», деньги, внесенные на депозит нотариуса, не входят в конкурсную массу банка. Т.е. теоретически после назначения конкурсного управляющего всё должно быть возвращено нотариусу вне конкурса.

Правда произойдет это не сразу, а потребует некоторого времени, как минимум понадобится время для назначения конкурсного управляющего. Т.е. продавец всё равно потратит свои нервы и потеряет время, а деньги ему очень сильно нужны прямо сейчас.

Но и тут есть один важный момент. Это не страховая выплата АСВ. Это именно возврат денег вне конкурса. Таким образом, если банк будет являться полным банкротом, т.е. не иметь вообще никаких средств на момент отзыва лицензии – то возвращать будет просто нечего.

И, к сожалению, есть ощущение, что в описанном мною случае – будет именно так. А, значит, дальше будет суд.

Кстати, могу отметить, что изменения законодательства, на основании которых депозит нотариуса исключается из конкурсной массы, настолько новы, что в описываемом случае, временная администрация банка не знала о такой норме, и просила прислать ссылки на законодательство.

Варианты развития ситуации в суде

1. Суд решит, что это проблема нотариуса.

Мнения юристов по этому вопросу расходятся. Я знаю о случае, когда в подобной ситуации нотариус самостоятельно вернул деньги, которые были приняты на депозит. Правда там шла речь о намного меньшей сумме, чем сейчас, и всё было решено в досудебном порядке.

Здесь же, нотариус находится в отпуске, и не стал его прерывать для решения возникшей проблемы. Общение с временной администрацией банка ведет исключительно покупатель. В связи с этим у меня есть определенные сомнения в том, что этот нотариус примет такое же решение и в досудебном порядке вернет деньги продавцу.

Поэтому вернемся к мнению юристов.

Я консультировался по этому вопросу и с нотариусами, и с юристами. Однозначной позиции нет.

Кто-то считает, что эта ситуация является ответственностью нотариуса, который принял на себя обязательство о переводе денежных средств продавцу после регистрации права. А, значит, нотариус должен выполнить это обязательство.

Кто-то считает, что это однозначный форс-мажор, и поэтому нотариус не должен отвечать за невыполнение обязательства.

При этом, многие опрошенные мною специалисты склоняются к мнению, что данная ситуация не попадает под страховой случай при страховании деятельности нотариуса.

В «Основах законодательства о нотариате» сказано, что страховой случай – это причинение имущественного вреда в результате нотариального действия или бездействия противоречащего законодательству РФ. В описанной же ситуации всё происходит строго в рамках действующего законодательства.

Так что проблема это нотариуса или нет – большой вопрос.

2. Суд решит, что это проблема продавца или покупателя

В этом вопросе большинство юристов и нотариусов сходятся во мнении, что к покупателю это не будет иметь никакого отношения.

Ведь согласно договору купли-продажи обязательство покупателя по передаче денег исчерпывается внесением требуемой суммы на депозит нотариуса. А, значит, после внесения денежных средств покупатель свои обязательства по договору исполнил. И к нему у продавца не может быть никаких претензий.

Но некоторые юристы с этим не согласны. По их мнению норма, прописанная в пункте 3 ст. 327 ГК РФ, позволяет утверждать, что средства, размещенные на депозите нотариуса, являются собственностью покупателя до момента их получения продавцом. А раз деньги собственность покупателя, то их сохранность – это ответственность покупателя. И продавец не имеет к этому никакого отношения.

Вывод

Несмотря на описанную выше ситуацию, я продолжаю считать, что депозит нотариуса – это очень хороший инструмент для взаиморасчетов сторон при сделках с недвижимостью. Но, к сожалению, и этот инструмент имеет «обратную сторону медали».

Очевидно, что законодатели предпринимают все меры к тому, чтобы повысить защищенность депозита нотариуса от подобных ситуаций. И не смотря на всю неоднозначность во мнении юристов и нотариусов, лично я думаю, что суд, скорее всего, так же будет склоняться именно к защите интересов граждан.

Но это всё не отменяет разумную осмотрительность. Поэтому я рекомендую при выборе нотариуса, обязательно обращать внимание на надежность банка, в котором открыт его депозитный счет. А также выполнять другие рекомендации, которые я приводил в предыдущей статье.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение К СЛОВУ О ДЕПОЗИТАХ НОТАРИУСОВ (КОГДА У БАНКА ОТОЗВАЛИ ЛИЦЕНЗИЮ) появились сначала на .

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Барсуков К.В. — Tue, 09 Aug 2016 18:25:00 +0000

С января 2015 года, появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье представлен опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое «расчеты через депозит нотариуса»

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через банковскую ячейку и аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу. А так же почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов. И некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.
В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.
Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.
Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.
После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.
Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.
Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.
После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.
Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.
Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день. Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.
После совершения выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

через них не всегда можно провести выплату за альтернативу,
нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

прозрачность взаиморасчетов
отсутствие проблем с получением расписки от продавца
отсутствие споров о месте хранения ключа
возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

(прим. с момента написания статьи произошли изменения. Теперь депозит нотариуса попадает по закон о страховании вкладов. И в случае отзыва лицензии деньги не пропадут. Их выплатит АСВ.)

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Сообщение Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью появились сначала на .

Как правильно рекламировать квартиру

Барсуков К.В. — Mon, 07 Apr 2014 21:04:00 +0000

Реклама является одним из основных элементов продажи квартиры. А значит, как и все основное, делать ее нужно правильно.

К сожалению, многие продавцы, и, к еще большему сожалению, многие специалисты рынка недвижимости не очень осмысленно подходят к этому вопросу.

Они считают, что для того, чтобы продать квартиру, в рекламе достаточно указать ее местоположение, технические данные, и добавить несколько стандартных слов о качественных характеристиках квартиры.

Дальше эта реклама размещается в стандартных рекламных источниках. И все. Если звонков нет, значит, снижаем цену.

Подобное поведение вполне себя оправдывало в предыдущие годы, когда практически любая квартира, что называется, «улетала как горячие пирожки зимой». Но сейчас, в период достаточного количества предложений, такая реклама приведет или к потере времени, или к потере в цене. А зачастую – и к тому, и к другому.

Что же нужно делать?

Для начала нужно вспомнить слова классика рекламы Дэвида Огилви, который сказал: «Если вы хотите, чтобы ваш голос услышали среди оглушительного натиска рекламы, ваш голос должен быть необыкновенным».

На практике это значит, что ваше рекламное объявление должно содержать описание отличий вашей квартиры от конкурентных предложений, выделение каких-то преимуществ в сравнении с ними.

А для того, чтобы это сделать, нужно, как минимум, ознакомится с конкурирующими предложениями.

По-хорошему, их надо честно обзвонить, а некоторые возможно и просмотреть. Процесс этот, конечно, трудоемкий, но очень полезный.

Так вы сможете не только узнать, что хорошего именно в вашей квартире, но и понять насколько это отличие уникально, а значит, насколько важно отражать его в имеющим ограниченный объем рекламном объявлении.

Также этот процесс, если вы его пропустили при оценке стоимости квартиры, очень сильно поможет вам понять, за правильную ли цену вы рекламируете квартиру.

Следовательно, поможет избежать необходимости судорожных корректировок цены в процессе рекламной кампании.

И, конечно же, не нужно забывать отслеживать изменения в конкурирующих предложениях, а при необходимости – реагировать на них, изменяя собственное объявление.

Правильно размещаем объявление

Еще одним достаточно важным элементом рекламы является место ее размещения и количество выходов.

В случае продажи стандартной квартиры это не требует особых изысков. Нужно разместить рекламу во всех известных источниках. И следить за тем, что она ежедневно показывается в этих источниках.

Если же продаваемая квартира относится к разряду нестандартных, то прежде, чем размещать рекламу, нужно попытаться определить для себя, кто захочет купить квартиру подобную вашей.

Т.е. сформировать портрет потенциального покупателя. И уже после этого подумать, какие источники подойдут для донесения информации о вашей квартире именно для такого покупателя.

Содержание объявления

Возвращаясь к содержанию объявления, хочу добавить. Старайтесь, как можно более подробно описывать характеристики объекта, и обязательно размещайте хорошие (не только красивые, но и информативные) фотографии.

Это позволит вам избежать ненужных звонков и просмотров, которые будут лишь тратить ваше время и время потенциальных покупателей.

И очень советую избегать размещения заведомо ложной информации.

Хочу отметить, что некоторые нерадивые риэлторы частенько проделывают подобные фокусы, указывая меньшее время пути от метро до дома, скрывая какие-то явные дефекты квартиры, искажая информацию о ее правом статусе.

Делают это они в надежде, что покупатель посмотрит квартиру, и она ему так понравится, что он закроет глаза на все ее недостатки.

Поверьте, по моему опыту, ни к чему, кроме скандала и потери времени, в большинстве случаев это не приведет.

Вновь вспоминая Дэвида Огилви, подведу итог рассказа еще одним его знаменитым изречением: «Покупатель – не придурок».

Сообщение Как правильно рекламировать квартиру появились сначала на .

Гипс снимают, клиент уезжает: как защитить сделку от срыва

Олег Самойлов — Wed, 20 Nov 2013 18:07:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Как известно, внесение аванса и даже «выход на сделку» – это еще не сделка. Впрочем, это известно риэлторам, но вовсе не обязательно – их клиентам. У клиента другая профессия, и он разбирается в совершенно других вещах. Собственно, для того чтобы избавить себя от необходимости «разбираться», он и обращается за риэлторской помощью. Поэтому в том, что касается хитросплетений покупки и продажи недвижимости (и уж тем более одновременной покупки и продажи нескольких квартир), покупатель или продавец, поручивший себя заботам риэлтора, вроде бы имеет полное право быть по-детски наивным.

Собираясь в одной точке и в одно время, покупатели и продавцы нередко мысленно уже считают дело сделанным. Однако зачастую бывает так, что через пару часов все расходятся, потратив много нервов, но так и не подписав заветный договор купли-продажи.

Почему так бывает? Что может помешать в последний момент?

«Лебедь, рак и щука»

Наиболее распространенная причина – отсутствие предварительных согласований сторонами всех нюансов сделки. Ведь это только на первый взгляд кажется, что сам процесс оформления купли-продажи крайне примитивен: подписали договор – положили деньги в ячейку – сдали договоры на регистрацию.

На самом деле каждое действие состоит из множества мелких, но крайне важных. На каком основании и в какие сроки получат доступ к заветной ячейке продавцы? У кого будет весь месяц, что идет регистрация, храниться ключ от этой самой ячейки? Когда продавец передаст покупателю расписку, что деньги он получил? В конце концов, какие условия освобождения квартиры будут указаны в договоре? Все это не просто «мелочи», а важные и очень серьезные договоренности, цена которым, без преувеличения, стоимость квартиры и судьба сделки.

Например, потерян ключ от ячейки: пока будут делать новый, срок доступа продавца может закончиться. И уже тогда от доброй воли покупателя будет зависеть, отдать эти деньги или нет. А договор купли-продажи подписан и зарегистрирован. Вот и остался продавец без денег и без квартиры! Обратная ситуация: в регистрации договора, который является «верхним» в альтернативной «цепочке», отказали, а продавец «нижней» квартиры, продажа которой зарегистрирована, деньги из ячейки забрал. В этом случае покупатель остается и без квартиры, и без денег.

Конечно, на практике от этих, и не только этих, опасностей существуют давно разработанные «противоядия». И риэлторы, защищая интересы своих клиентов, должны их использовать. Так что прямая обязанность риэлторов обеих (или всех, так как их может быть намного больше двух) сторон сделки – договориться о такой системе «сдержек и противовесов», когда и продавец, и покупатель будут застрахованы от случайностей. Понятно, что все это предварительно оговаривается и согласовывается. Но бывает и так, что оба риэлтора оставляют все на потом, «вот на сделке все соберемся и решим». Результатом этих «решений» в спешке и нервозности запросто может стать отсутствие договоренности по тому или иному вопросу и, как следствие, отказ от сделки.

Кстати говоря, если оба риэлтора – банальные разгильдяи, это еще не так страшно. Конечно, покупатель и продавец потеряли время. Однако гораздо хуже, когда один из риэлторов хладнокровно и расчетливо пользуется непрофессионализмом своего коллеги, «отжимая» наиболее выгодные условия для своего клиента. Конечно, он защищает интересы своего доверителя – и правильно делает. Но вот второй стороне при этом не позавидуешь.

Когда сдают нервы…

Сделка – мероприятие нервное. Причины понятны: на кону стоит большая (нередко самая большая) материальная ценность – квартира. А потому еще одна задача риэлтора – помочь своему клиенту не нервничать и адекватно воспринимать происходящее. Необходимое условие для этого – заранее объяснить человеку, «что, как и почему». Это даже не из области психологии, это из области здравого смысла.

Нередко риэлторы-то между собой договариваются заранее и все нюансы прорабатывают, причем и интересы своих клиентов отстаивают как положено. Причем достижение таких договоренностей – нормальная практика для риэлторов. Но потребители о том, какова эта практика, знать «сами по себе» не обязаны. Чтобы они об этом узнали, риэлтор должен практику разъяснить. Причем сделать это ДО сделки.

Вспоминается одна недавняя история. Все риэлторы давно привыкли, что расчеты по сделкам проводятся через банковские ячейки. И когда одновременно продается и покупается несколько квартир, условием доступа к деньгам обычно является наступивший факт государственной регистрации договоров купли-продажи по всем квартирам, участвующим в «цепочке». К этому риэлторы тоже привыкли настолько, что кое-кто из них стал считать, что все клиенты об этом знают.

В числе участников сделки, о которой идет речь, оказался продавец, который (вернее, которая) об этом не знал. А ее риэлтор этому вопросу внимания не уделил. И вот дама-продавец, придя в банк и увидев, что деньги могут быть получены только при условии регистрации еще каких-то квартир, почти в прямом смысле этого слова встала на дыбы. Причем любопытно, что такая реакция клиентки стала для ее риэлтора полной неожиданностью, а его аргументы, которыми он пытался успокоить клиентку, заключались в повторении фразы «так все сделки делаются». Естественно, от такой аргументации и от отсутствия предварительной информации дама, и без того уже находящаяся на взводе, лишь все больше укреплялась в уверенности, что собравшиеся на сделку преследуют одну-единственную цель – отобрать ее квартиру.

В итоге сделку после двух часов ну очень нервных переговоров все же удалось спасти. Правда, для этого к работе с клиенткой пришлось подключиться и нам, и еще одним коллегам, участвовавшим в сделке. Показательно, что, когда все это завершилось и измученная тревогой женщина получила свои деньги, мы услышали от нее простую фразу: «Вы извините меня, но мне и правда было очень страшно: я квартиру впервые в жизни продаю. Если бы мой агент все мне заранее нормально объяснил, я бы к этому заранее подготовилась и не впала бы в истерику». И на мой взгляд, она права: ведь сделать так, чтобы клиент в связи со сделкой не испытывал экстремальных нервных перегрузок, – непосредственная задача риэлтора. Собственно, в том числе как раз за это он получает свое вознаграждение.

Регистрация – один из этапов сделки

Даже когда «встреча в верхах» прошла благополучно, все условия определены, деньги лежат в ячейке и договор купли-продажи подписан, то и это не означает, что сделка свершилась. Ведь договор без государственной регистрации считается недействительным, и перехода права собственности не происходит.

А отказать в государственной регистрации могут по многим причинам. Это и неправильно оформленные документы, и отсутствие в общем пакете той или иной бумажки или ошибки, допущенные при составлении этой бумажки, и просроченные удостоверения личности или справки. Есть и другие поводы, например, арест или запрет, наложенный на операции с квартирой. Но нет таких причин, которые риэлторы не могли бы заранее определить. Просто для этого надо поразбираться…

Впрочем, все это еще полбеды. В конце концов, необходимые справки можно донести, и договор несколько позже, но зарегистрируют. Гораздо хуже, когда сделка не может быть одобрена государством в принципе. Чего, к примеру, стоит известная мне самонадеянность «специалиста по недвижимости», который, подобрав для своего клиента – ипотечного покупателя квартиру с неузаконенной перепланировкой, был до глубины души удивлен тем, что банк отказался кредитовать ее приобретение! Соответственно, планировавшаяся сделка в этой связи немедленно перешла из разряда почти подготовленных в категорию развалившихся, а ее участники приобрели на закуску увлекательное развлечение под названием «верните предоплату – не вернем»!

Комплекс Наполеона

Как ни странно, но порой причиной развала серьезной сделки с недвижимостью становятся и амбиции одного из риэлторов. Когда во главе угла болезненное самолюбие и непреодоленные комплексы, бывает и смешно, и грустно одновременно.

Недавно мы делали сложную «альтернативу» Москва – Подмосковье, причем в ней участвовала квартира, продаваемая из-под ипотечного залога. В таких случаях так много объективных сложностей, что только слаженная работа всех риэлторов приводит к успеху. Однако одна дама-риэлтор, называвшая себя «эксперт» и работающая под известным брендом, видимо, считала иначе. Ее основной ролью на сделке было издавание громких и полуистерических криков «я тут самая главная, и как я скажу, так и будет». При этом это самое «как я скажу» вообще имело мало отношения к сути сделки и вовсе не учитывало ее специфики. Более того, большинство действий, которые она требовала провести, просто исключали саму возможность совершения сделки!

В результате совместными усилиями с остальными коллегами нам удалось спасти сделку. Но для этого нам пришлось прибегнуть к крайним мерам, поскольку другие способы, увы, показали свою неэффективность: морально «размазать» зарвавшегося «эксперта» и со всей ясностью продемонстрировать его малокомпетентность всем собравшимся. Но очевидно, что все в данный момент зависело даже не от технологии и не от правовой стороны, а от элементарной человеческой невоспитанности и хамства. И если бы мы хоть на минутку дали слабину – наши клиенты не решили бы свои «квартирные вопросы». По крайней мере, в этот раз…

Спасите сделку заранее…

Итак, основной причинной развала сделки является, увы, непрофессионализм риэлторов и нежелание выполнять больший объем работы.

На извечный вопрос «Что делать?» ответить не так-то и просто. И тем не менее…

Попросите у своего риэлтора, чтобы он заранее подробно рассказал вам о том, как будет проходить сделка, и обеспечил вас всеми подготовленными к подписанию документами (проектами договоров купли-продажи, необходимых доверенностей и заявлений, а также банковских соглашений, в которых указаны условия доступа к ячейке; еще неплохо, чтобы риэлтор ознакомил вас с текстами гарантийных писем о порядке передачи документов и ключей, если такие письма планируется использовать на сделке). Внимательно изучите все эти документы. Не бойтесь спрашивать обо всем, что непонятно: вы не обязаны знать риэлторских тонкостей, и разъяснить их вам – прямая обязанность агента. И не только агента: если он не смог ответить на ваши вопросы, не стоит стесняться – необходимо потребовать, чтобы к процессу разъяснения подключился юрист или руководитель.

Если вас что-то не устроило в предложенной процедуре сделки, не откладывайте обсуждение вызвавших нарекания вопросов «на потом». И самое главное, не надейтесь, что это как-нибудь «само собой рассосется» на сделке. Возможно, и «рассосется». Но не факт, что в вашу пользу…

По результатам всех этих обсуждений у вас должна быть сформирована четкая картина того, что и как будет происходить на сделке. Причем картина эта должна быть не общей, а со всеми подробностями. Кстати, отдельное внимание стоит уделить моментам, решение которых предполагается осуществить непосредственно «в процессе». Если такие будут, опять же, необходимо не просто узнать о них заранее, но и выяснить у вашего риэлтора, как он предполагает их решать.

А на самой сделке рекомендую периодически вспоминать о том, что и как, согласно рассказу вашего риэлтора, должно происходить. И если что-то вдруг идет не так, как заявлялось, стоит сказать «стоп» и попросить у агента дополнительных разъяснений. Нервничать при этом не надо: возможно, все в порядке. Но выяснить, почему происходит отклонение от «намеченного курса», нужно обязательно.

Вообще, все эти действия риэлтор, претендующий на звание «профессионал», должен совершать по собственному почину, не дожидаясь, когда клиент его об этом спросит или попросит. Ведь если он мастер, его заинтересованность в том, чтобы по итогам обслуживания вы остались довольны и с благодарностью рекомендовали его своим знакомым, должна быть высока. И весь тот список нехитрых задач, выполнение которых позволит вам как клиенту чувствовать себя на сделке уверенно, – его профессиональная обязанность.

Именно поэтому для меня одним из мерил компетентности риэлтора является то, как проходит сделка. И сотрудникам своим я не устаю повторять: «Мы можем считать работу риэлторов по подготовке к сделке выполненной идеально только в случае…»

«…Когда клиентам в процессе сделки обсуждать нечего, кроме прогноза погоды, так как они отлично знают, что, когда и как происходит или будет происходить», – дружно заканчивают фразу агенты.

Конечно, я вполне осознаю, что со стороны подобная картина может показаться несбыточной мечтой, но к этой мечте риэлтору всегда следует стремиться. Причем не на словах, а на практике. Ведь сделка – самый ответственный этап обслуживания. А о каком качестве обслуживания может идти речь, если клиент после всего пережитого в ходе проведения сделки неделю приходит в себя?

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Гипс снимают, клиент уезжает: как защитить сделку от срыва появились сначала на .

Как риэлторы вынуждают нас покупать ненужные услуги

Олег Самойлов — Wed, 20 Nov 2013 16:43:00 +0000

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Допустим, вы ищете квартиру. Сами, без риэлтора. Ведь, если есть свободное время и готовность потратить его на решение задачи поиска жилья, почему бы самостоятельно не позвонить по объявлениям о продаже или сдаче. На оплате услуг риэлтора, опять же, получится сэкономить…

Видеоверсия этой статьи

Итак, вы набираете номер. Едва ли не первое, что вы услышите, будет вопрос: «Вы риэлтор или для себя?» И после ответа «для себя» голос в трубке станет мягче и приветливее.

Правда, разговор с этой минуты во многих случаях плавно сместится от характеристик объекта к красочному описанию услуг риэлтора. Больше того, на поверку вполне может оказаться, что и квартиры, указанной в объявлении, просто не существует.

Это «приманка» – один из широко распространенных недобросовестных способов привлечения клиентов, которые используют как частные маклеры, так и представители агентств недвижимости.

Подобные «маркетинговые приемы» отнимают у обычных людей массу времени на пустые звонки и массу нервов в попытках заставить риэлтора говорить о том, что интересует потребителя. То есть об объекте, который вызвал интерес, а не об услугах, которые в данном случае не интересуют.

Однако риэлторы – люди, на практике воплощающие поговорку «волка ноги кормят». Поэтому они рассматривают каждого обратившегося к ним со всех сторон.

И в этом, собственно, нет ничего плохого, если бы не одно но: потребитель имеет полное право решать свою жилищную задачу как с помощью риэлтора, так и без него. А навязывание услуг противоречит не только этике, но и законодательству.

Причем методы навязывания, в зависимости от того, на кого идет «охота – на продавца или на покупателя, естественно, различаются. Остановимся на основных и наиболее распространенных.

Засада для продавца

Как можно «изловить» продавца, который изначально не заинтересован в риэлторских услугах?

Красочные повествования о том, какие изобильные выгоды он приобретет, если станет клиентом, здесь едва ли подействуют. Поэтому надо такому несговорчивому продавцу предложить что-то, имеющее для него реальную ценность.

Лучше всего на роль этой ценности подходит, естественно, покупатель. Соответственно, его и используют в качестве «живца» те, кто в погоне за очередным клиентом не слишком задумывается об этике риэлторской деятельности.

Самым распространенным способом «приманивания» продавцов является довольно примитивный инструмент – объявление на подъезде или в почтовом ящике «куплю квартиру в этом районе».

Иногда конкретизируется количество комнат в якобы интересующей квартире. Иногда в объявлении говорится о квартире в «этом доме». Частенько к этому, чтобы разжечь дополнительный интерес, добавляется что-то вроде «для сотрудника крупной нефтяной компании», ведь расхожее обывательское мнение сводится к тому, что у тех, кто работает в нефтяном бизнесе, денег видимо-невидимо, и они покупают все, что душе угодно, не слишком задумываясь о цене…

Несложно представить себе радость неискушенного продавца квартиры, когда он видит подобное объявление на собственном подъезде. Вот он – готовый покупатель! По крайней мере район и дом его точно устраивают, иначе не расклеивал бы он свои объявления именно здесь.

Однако на поверку все это оказывается лишь приманкой риэлтора. Позвонив по указанному телефону, собственнику предстоит выслушать либо (что бывает реже) откровенное признание, что это фальшивка, либо (что случается чаще) весьма «притянутое за уши» объяснение, что «квартира и вправду была нужна, но уже нашли.

Однако у нас есть другие покупатели из той же нефтяной компании, мы их всех обслуживаем по специальному договору. Поэтому давайте заключим с вами договор и продадим через наше агентство».

Кстати, такие объявления не обязательно расклеиваются у подъездов или раскладываются по почтовым ящикам. Подобное риэлторское «творчество» в изобилии представлено и во всяческих бесплатных базах, досках объявлений, форумах и т. д.

Все это неприятно, но, как говорится, некритично. В конце концов, всегда можно сказать твердое «нет» и повесить трубку.

Гораздо печальнее, когда в результате риэлторских манипуляций продавец подписывает эксклюзивный договор, хотя делать этого вовсе не собирался.

Для того чтобы повысить вероятность такого подписания, обычно используются более «продвинутые» способы.

К примеру, риэлтор звонит продавцу и сообщает, что на его квартиру есть покупатель – надо бы посмотреть. Продавец, разумеется, не возражает. И вот риэлтор приходит смотреть квартиру вместе со своим «клиентом», роль которого обычно исполняет кто-то из коллег.

Спустя день-другой риэлтор перезванивает продавцу и сообщает, что покупатель дал согласие на приобретение. А для того, чтобы все состоялось, продавец должен заключить с фирмой договор о намерении продать квартиру данному покупателю и передать правоустанавливающие документы (которые нужны, чтобы подготовить сделку).

Продавец, заинтересованный в сделке, соглашается. Причем нередко риэлтор все дело обставляет так, что продавец еще и рад-радешенек, что все документы, необходимые для сделки, риэлтор подготовит без оплаты – ведь платит-то ему покупатель…

А дальше… спустя неделю-другую агент сообщает продавцу, что покупатель оказался «ненадежным» и «всех подвел», отказавшись от приобретения (вариантов много: передумал, не смог собрать все деньги, срочно уехал на полгода, получил отказ в кредите и т. п.), однако агент, раз уж так получилось, чувствует свою ответственность перед продавцом и потому готов приложить все силы для того, чтобы найти другого покупателя.

Разумеется, не безвозмездно. Кстати, в особо «психологически извращенных» случаях агент может продавцу предложить скидку от стоимости собственных услуг. Как бы в виде компенсации «моральных страданий», в которых сам агент-то вроде как и не виноват: подвел-то покупатель…

И вот тут-то продавцу ох как нелегко бывает «отказать хорошему человеку»…

И конечно, нельзя сбрасывать со счетов почти безотказный способ, который используют во всех сферах при попытках заполучить клиента. Я говорю о щедрых обещаниях.

К примеру, приходит клиент в компанию на переговоры. Естественно, что он имеет свой взгляд на цену продажи своей квартиры. Частенько эта цена, о которой думает потребитель, не является реальной. Потому что мнение о том, какой она должна быть, сформировано продавцом на основе чтения газетных предложений. А предложения эти частенько не учитывают множество параметров и могут иметь не слишком много общего с ценами реальных сделок.

Однако потенциальный клиент, не будучи специалистом, об этом не думает. Поэтому задача риэлтора проста – пообещать, что он продаст квартиру клиента за ту цену, которую назвал клиент. Или даже дороже…

Конечно, чудес не бывает. Поэтому продажи на супервыгодных условиях, естественно, не произойдет. И риэлтор уже в тот момент, когда обещает потребителю «золотые горы», отлично это понимает.

Однако его расчет прост: вначале надо «посадить клиента на договор», потом «помариновать», чтобы стал сговорчивее, ну а затем можно и потихоньку привести его к реальным рыночным условиям…

Охота на покупателя

Основной способ охоты – та же «ловля на живца», в качестве которого обычно выступает так называемое объявление-пустышка, сообщающее о продаже объекта, которого на самом деле нет.

Позвонившим сообщается, что эта квартира уже продана, но «мы вам легко и быстро найдем другую по вашим требованиям». К этому, естественно, добавляется цветистый орнамент на тему «зачем же вам самому, без поддержки профессионалов, выходить в бурное море рынка недвижимости. Ведь в нем столько подводных камней! А уж какие айсберги встречаются»…

Есть вариант и более жесткий.

Риэлтор говорит, что «есть почти такая же» или «скоро будет абсолютно такая же». И все, что нужно сделать покупателю, – заключить с риэлтором договор об оказании услуг, поскольку иначе эту квартиру немедленно купит другой покупатель, который является клиентом фирмы…

До недавнего времени перечисленные способы были основными. Однако с началом кризиса некоторые риэлторы, у которых, видимо, дела пошли совсем плохо, стали заниматься почти вымогательством, вспомнив практику, которая когда-то применялась разве что агентами, занимающимися арендой.

Итак, клиент звонит по объявлению о продаже квартиры. Ему говорят, что да, квартира есть, и посмотреть ее тоже можно. Только перед просмотром нужно подъехать в офис фирмы и заключить договор на оказание риэлторами платных услуг по подбору и покупке квартиры.

И все возражения покупателя на тему того, что он не уверен, что купит именно эту квартиру, и что он сам позвонил по объявлению, и что он хочет лишь посмотреть, не принимаются. Риэлтор либо отвечает, что не собирается «забесплатно» ехать на другой конец Москвы, либо уже заранее обвиняет покупателя в том, что он посмотрит квартиру, а потом договорится с хозяином помимо риэлтора.

Комментарии, как говорится, излишни…

Кто-то находит, а кто-то теряет…

Конечно, в результате применения описанных методов «заловить» удается далеко не любого клиента: большинство в ответ на подобные действия попросту отказывается от сотрудничества. Но для риэлтора большой беды в этом нет: ну, на этот раз не получилось…

А вот клиент в подобных ситуациях частенько теряет гораздо больше риэлтора.

Такие «маркетинговые приемы» отнимают у обычных людей массу времени на пустые звонки. А уж о массе потраченных впустую нервов и говорить не стоит.

К тому же, например, в период активного роста рынка потеря даже одного месяца может вылиться в то, что покупателю, привлеченному риэлтором в качестве клиента благодаря обещаниям «суперсказочных» условий приобретения, придется ощутимо переплатить.

Ожидание в условиях падения цен тоже губительно. Правда, не для покупателей, а для продавцов: ведь после того, как они бессмысленно прождут месяц-другой, после чего подвергнутся риэлторской «упрессовке», продавать им придется уже дешевле…

Распознать риэлторские «силки» заранее можно лишь с определенной долей вероятности. Даже среди объявлений-пустышек, хоть и нечасто, но попадаются и реальные предложения реальных квартир.

Полагаться на то, что этим занимаются только «низкопробные фирмочки» и частники, тоже не стоит: знаю немало случаев, когда в газетах, публикующих информацию о продаже квартир, «приманки» выставляют вполне солидные и известные компании.

Поэтому единственный, пожалуй, способ борьбы с подобным явлением – следовать совету Карлсона: «Спокойствие, только спокойствие».

Заранее понимать, что какое-то количество звонков будет «пустым», и не принимать это близко к сердцу. И конечно же, уметь сказать твердое «нет» риэлторам, которые в попытке обеспечить себе дополнительный заработок думают лишь о своем кармане, а вовсе не об интересах потребителей.

К риэлтору, конечно, обратиться стоит. Потому что он реально может существенно облегчить процесс решения жилищной задачи.

Однако выбор риэлтора является правом клиента. Собственно, как и невыбор.

И агент, который изначально не слишком уважает это право потребителя, изо всех сил пытаясь навязать себя тем или иным сомнительным способом, на мой взгляд, не совсем тот, кому стоит поручать решение жилищного вопроса.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Как риэлторы вынуждают нас покупать ненужные услуги появились сначала на .

Договор упреждающего действия: запретите агенту лениться

Олег Самойлов — Sun, 10 Nov 2013 13:56:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Вы выбрали агентство и агента, договорились о цене и внимательно проштудировали все пункты договора на оказание услуг с риэлторской фирмой. Возможно, вам даже удалось изменить несколько пунктов этого договора, и почти наверняка вы договорились о том, что оплату оказанных услуг вы будете производить только при условии достижения необходимого вам результата, что и будет являться показателем выполнения риэлтором его работы. Есть сделка (то есть результат) – есть комиссия, нет сделки – нет комиссии. Все справедливо и вполне радужно для клиента.

И мало кто в этот момент обратит внимание на весьма распространенную формулировку: «обязательства Агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию». А зря…

Потому что подачей договора купли-продажи на государственную регистрацию сделка вовсе не оканчивается. И до вожделенного результата в этот момент еще может быть неблизко…

Технология процесса

Давайте разберемся, что же происходит в момент самой сделки? Продавец и покупатель собираются в одном месте и подписывают договор купли-продажи. Однако перед подписанием покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, которые и заберет себе продавец после того, как покупатель станет новым законным владельцем квартиры (комнаты, дома).

Таким образом, в момент подачи документов на государственную регистрацию покупатель еще не является собственником объекта, а продавец – обладателем вожделенной суммы. Более того, стопроцентной гарантии, что сделка будет зарегистрирована (и соответственно, что покупатель получит квартиру, а продавец – деньги), тоже нет.

Например, в государственной регистрации будет отказано. Такое вполне может случиться. В частности, по причине того, что несколько лет назад квартира являлась предметом судебного разбирательства и на нее в рамках этого разбирательства налагали арест. И неважно, что судебное дело давно закрыто – если владелец в свое время специально не озаботился снятием ареста, он остается в базе данных органов регистрации.

Или другой пример из жизни. Женщина продала свою «двушку» и собиралась после этого покупать «трешку» нашего клиента. В назначенный день мы собрались на сделку, чтобы заложить деньги в банк и подписать договор купли-продажи. Продажа «двушки» к этому моменту уже была зарегистрирована. Соответственно, покупательнице было необходимо извлечь деньги, вырученные от ее продажи, из банковской ячейки, после чего внести их в ячейку для нашего клиента – продавца. Но не тут-то было: взять свои деньги из банка она не смогла, поскольку оказалось, что условием ее доступа к этим деньгам являлся не только факт государственной регистрации сделки, но и выписка из домовой книги, подтверждающая, что она зарегистрирована по новому месту жительства.

Понятно, что без денег она не могла купить квартиру нашего клиента. Причем о том, что эта выписка необходима, она узнала только тогда, когда пришла в банк: риэлторы, которые помогали даме при продаже ее «двушки», на это обстоятельство ее внимание не обратили, а сама она, надеясь на их поддержку, не слишком внимательно читала условия доступа к ячейке…

Войдя в положение, мы согласились подождать. Однако, самое неприятное, что срок, который был отведен для доступа героини нашей истории к банковской ячейке, не учитывал необходимости прописки. Поэтому при стандартной процедуре регистрации (и, соответственно, стандартных сроках этой процедуры) за то время, пока она регистрировалась бы по новому адресу, период ее доступа попросту истекал. А после его окончания получить свои деньги даже при наличии всех документов она бы не смогла, поскольку полную возможность забрать эти деньги получил бы тот, кто приобрел квартиру. Отдавать ли эти деньги их законному владельцу – вопрос его порядочности.

Риэлторы же, которые так славно «помогли» несчастной даме в продаже ее квартиры, в этой ситуации просто самоустранились. В договоре на оказание риэлторских услуг, которые, кстати говоря, клиентка уже оплатила, не оказалось ни слова ни об организации расчетов по сделке, ни о помощи в перепрописке.

Жизнь после сделки

Впрочем, в большинстве случаев таких катаклизмов не происходит. Договор благополучно регистрируется, деньги из ячейки извлекаются, и порой все даже происходит под контролем агента. Но это вовсе не означает, что сделка завершена.

Ведь переход права собственности произошел лишь на бумаге. В квартире могут продолжать жить «старые» хозяева, оттуда может быть еще не вывезена мебель, в выписке из домовой книги могут по-прежнему числиться как бывший владелец, так и трое его родственников… Не так уж редко остаются приличная сумма непогашенной задолженности за свет или телефон, сломанная газовая плита или разбитая сантехника. И все эти «мелочи» отдаляют вселение и обустройство нового владельца квартиры. Зачастую на неопределенный срок.

Известны случаи, когда, например, бывшие собственники не снимались с регистрационного учета полгода и более. Новый хозяин исправно платил за коммунальные услуги с учетом лишних жильцов и довольствовался обещаниями «перепрописаться» в самые короткие сроки. Не обязательно искать в этом злой умысел: просто у людей все время находились какие-то более насущные и важные дела.

В этой ситуации клиенту может и должен помочь риэлтор. Агент, который регулярно сталкивается с подобными обстоятельствами и который прекрасно знает, как можно урегулировать те или иные вопросы в интересах своего клиента.

По моему глубокому убеждению, сделка может считаться завершенной только тогда, когда документы с государственной регистрации получены и переданы участникам сделки, деньги получены, квартира фактически передана новому собственнику, все задолженности оплачены, все оговоренные бытовые условия выполнены, а все ранее в ней проживавшие встали на регистрационный учет по новому месту жительства. Другими словами, когда риэлтору становится действительно нечего делать по данной сделке.

Договор на полноценное обслуживание

Конечно, самый простой и правильный способ гарантировать себе поддержку агента до полного окончания сделки – предусмотреть все это в договоре.

Эту самую фразу «обязательства Агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию» клиенты частенько «проглатывают» без особых возражений, уделяя гораздо большее внимание другим аспектам риэлторских договоров. Наверное, в тот момент, когда договоры заключаются, пункт, регламентирующий момент завершения процесса оказания услуги, кажется таким далеким и несущественным…

Тем не менее будет гораздо спокойнее, если в договоре будет перечислено все, что должны сделать риэлторы после сдачи документов на регистрацию. Это:

— получение правоустанавливающих документов с регистрации и вручение их участникам сделки; — при альтернативных сделках, в которых участвует более одной квартиры, – обеспечение получения соответствующими участниками сделки копий правоустанавливающих документов, необходимых для доступа к банковским ячейкам (если эти копии являются условиями доступа); — при необходимости – обеспечение получения надлежащими участниками сделки соответствующих ключей от банковских ячеек, а также документов (оригиналов или копий), необходимых для получения доступа к банковским ячейкам; — при необходимости – помощь продавцам в аренде банковской ячейки для хранения полученных в результате сделки денег либо помощь в организации перевода денег на банковский счет; — при необходимости – выполнение дополнительных работ, обусловленных спецификой сделки (например, если для проведения сделки было получено разрешение органов опеки и попечительства несовершеннолетних – предоставление копий соответствующих правоустанавливающих документов в эти органы); — при необходимости – помощь продавцам, обязанным юридически освободить проданные квартиры, в постановке на регистрационный учет по новому месту жительства и/или в снятии с регистрационного учета по старому месту жительства; — сопровождение фактической передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи, контроль передачи новому собственнику ключей от квартиры и расчетных книжек, контроль состояния передаваемой квартиры, контроль задолженностей по оплате коммунальных и иных платежей (телефон, интернет).

Да, сложившаяся практика такова, что риэлтор получает свое вознаграждение не позднее момента сдачи договора купли-продажи на регистрацию. Однако, если все необходимые действия будут документально оформлены, решиться откровенно «манкировать» своими обязанностями агенту будет сложнее…

«В случае чего…»

Есть еще один, и немаловажный, нюанс. Любому клиенту, который в результате сделки приобрел объект недвижимости, важно иметь уверенность, что в случае, если с эти объектом в дальнейшем возникнут какие-либо правовые проблемы, риэлтор, который проверял объект, готовил и проводил сделку, не оставит его с этими проблемами один на один.

На словах, конечно, все риэлторы обещают своим клиентам, что «в случае чего» такая поддержка будет обеспечена. Однако слова, как известно, к делу не пришьешь. Поэтому, на мой взгляд, нормальной практикой риэлторской деятельности должна являться выдача риэлторами своим клиентам письменных гарантий об их юридической защите.

Ну, а насколько далеко будет простираться риэлторская услуга, в рамках которой клиенту выдана такая письменная гарантия, будет зависеть только от самого риэлтора. Вернее, от того, насколько качественно он провел экспертизу квартиры.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Договор упреждающего действия: запретите агенту лениться появились сначала на .

Кому нужны улучшения квартиры

Олег Самойлов — Sat, 19 Oct 2013 21:07:00 +0000

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Улучшения повышают конкурентоспособность квартиры и в итоге – ее стоимость. По крайней мере так вам скажет большинство продавцов. Но не все так просто. Сколько могут улучшения в действительности добавить к стоимости квартиры, насколько они рассчитаны «на любой вкус», да и вообще, где заканчиваются «улучшения» и начинается «принудительный ассортимент»? Давайте попробуем в этом разобраться.

Если подходить к определению строго, то к улучшениям квартиры относится все, что добавлено к ней владельцем сверх минимально необходимого объема комплектации. Иными словами, раковина и унитаз – часть стандартного оборудования, а вот биде, если только оно не было предусмотрено застройщиком, – это уже улучшение. К разряду улучшений может относиться и входная дверь. Разумеется, не любая: стандартная дверь из непонятно чего, которая обычно устанавливается в новой квартире строителями и которую можно «вынести» вместе с коробкой за два удара, конечно, ни к каким улучшениям не относится. А вот фирменная стальная подходит под это определение вполне.

Кто кому и сколько должен?

Главным критерием, отделяющим улучшение от «принудительного ассортимента», я бы назвал востребованность того или иного дополнительного элемента квартиры среди покупателей. Например, если встроенная кухня нравится новым жильцам и они с удовольствием будут ей пользоваться, то это, безусловно, улучшение. А поскольку доплата, которую попросят за эту кухню продавцы, как правило, существенно меньше стоимости нового гарнитура, то это еще и выгодное улучшение. К тому же не придется тратить время и деньги на выбор, доставку и сборку новой кухни, и вы решите, что сделка явно выгодна.

Другое дело, если единственное, что вы планируете сделать с улучшением, – это вынести его на помойку. Тогда ситуация совершенно иная: это ненужная вещь, и пока ее не вынесут из квартиры, не стоит подписывать акт приема-передачи объекта недвижимости. И, конечно же, ни о каком повышении цены в таком случае и речи быть не может.

Впрочем, ненужная кухня – еще полбеды. Гораздо хуже, когда ненужное улучшение относится к категории неотделимых. На практике отделить, разумеется, можно все. Однако одно дело – выкинуть кухонный гарнитур, и совсем иное – демонтировать, скажем, ванну, облицованную фирменной плиткой, для установки душевой кабины. Во втором случае ущерб, нанесенный квартире, рискует сильно превысить ценность как ванны, так и кабины, вместе взятых.

Так что должна ли стоить квартира с улучшениями дороже или дешевле – большой вопрос. Который должен решаться в каждом отдельном случае.

Поэтому, если цена квартиры сформирована с учетом дополнительных «опций», продавцу необходимо задать себе вопросы: насколько эти факторы реально значимы для покупателя? Не имеют ли они каких-либо изъянов? Нет смысла тешить себя надеждами, которым не суждено будет сбыться. Ведь спрос сегодня явно не ажиотажный…

Конечно, в большинстве случаев покупатель вряд ли откажется от новой современной сантехники, стеклопакетов, да и просто от хорошей мебели. Это и возможность въехать в квартиру сразу (что особенно актуально при альтернативных сделках), и возможность сдать жилье внаем без дополнительных затрат. Это и определенная экономия: доплата за все эти блага, как правило, несколько ниже, чем цена нового оборудования.

Но тут есть и подводные камни, о которых, кстати говоря, далеко не все риэлторы сообщают своим клиентам – как продавцам, так и покупателям.

Как «отбить» ремонт?

Рассмотрим стандартный пример; такие случаи бывают сплошь и рядом. Смотришь квартиру, хозяева которой планируют выставить ее на продажу. В квартире, поскольку в ней жили люди, естественно, накопилась определенная «усталость». И жилье в силу этой «усталости», естественно, нуждается в косметическом ремонте.

Однако нынешние собственники, приведя квартиру в товарный вид, часто рассчитывают выручить от продажи не только рыночную цену своих метров, но и те деньги, которые они затратили на ремонт. А между тем, не будь этой «косметики», вряд ли кто-то вообще захотел бы стать обладателем такого жилья, особенно в условиях высокой конкуренции. Так что затраты на приведение квартиры в порядок – это плата за возможность продажи в принципе, а вовсе не улучшение.

Как ни парадоксально, но шикарный евроремонт с использованием передовой дизайнерской мысли также во многих случаях не подпадает под категорию улучшений. Дело в том, что такие вещи делаются на свой вкус и цвет, на которые, как известно, товарища нет. Поэтому с большой долей вероятности покупатель дорогого жилья (а это люди, как правило, небедные) следы шикарного ремонта продавца немедленно уничтожит. И переделает все по своему вкусу… Вот и получится, что сначала ремонт оплатит продавец, потом – покупатель.

К тому же квартира, отделанная «на любителя», может вообще не привлечь никого. Лично я бы, хоть меня озолоти, не польстился на одну посещенную мной квартиру – с очень дорогой дизайнерской отделкой в стиле ультра-хай-тек и потолками в сине-красной гамме…

Таким образом, перед продажей квартиры не следует делать в ней полномасштабный ремонт, так как его стоимость никогда не окупится в полной мере. Существуют два варианта ремонта, проведение которого уместно:

Существуют два варианта ремонта, проведение которого уместно:

А) подготовка квартиры к чистовой отделке. В рамках этого производится ремонт «инженерки», выравнивание стен, полов и потолков и замена (если необходимо) дверных и оконных блоков. Подготовленная таким образом квартира удовлетворит любого покупателя, так как ему не придется вначале уничтожать все, что было сделано до него, а затем ремонтировать «под себя»; Б) выполнение «косметики» – вариант быстрого и дешевого приведения квартиры, выставляемой на продажу, в более привлекательный вид.

Увы, риэлторы частенько не утруждают себя разъяснением продавцам, что должно и что не должно входить в предпродажную подготовку квартиры. Поэтому многие продавцы, пребывая по этому поводу в полном информационном вакууме, совершают неоправданные поступки. Например, делают ремонт в объеме, превышающем необходимый, что лишь ухудшает ликвидность и не окупается в дальнейшем.

Или наоборот: не проводят вообще никакой подготовки квартиры, выставляемой на продажу. В частности, не освобождают ее даже от тех вещей, которые все равно не собираются забирать. В результате нередко квартира предстает перед потенциальным покупателем этаким складом. А это, естественно, делает ее визуально меньше и психологически менее привлекательной.

А потом начинается «риэлторский стандарт», в соответствии с которым продавцу для привлечения покупателя не предлагается ничего, кроме снижения цены…

«Продается квартира с мебелью…»

Такой вариант, как квартира с мебелью, продается не так уж и редко. И если мебель устраивает новых хозяев, то такое жилье, действительно, стоит дороже. Ровно на ту сумму, по которой продавец и покупатель сговорятся на мебель.

Но и с мебелью подчас случаются неприятные ситуации. Например, при продаже меблированной квартиры риэлторы элементарно ленятся составлять перечень. А после покупки эта мебель вдруг из квартиры пропадает. И на недоуменный вопрос покупателя: «А где?» – риэлтор невозмутимо отвечает: «А что, про мебель в договоре что-то сказано? И где зафиксировано, какая конкретно мебель должна быть передана покупателю?» Мне известен не один случай, когда риэлторы подобным образом полностью обставляли свои квартиры и дачи… Поэтому в договоре лучше перечислить все, вплоть до табуретки и комода.

В случае если цена квартиры включает в себя стоимость какого-либо технического оборудования, необходимо проверить его соответствующим образом. Также необходимо получить все технические паспорта и инструкции по эксплуатации.

Вообще-то, профессиональный риэлтор, занимающийся продажей квартиры с техникой, должен озаботиться вопросом подготовки всей документации на нее заблаговременно. Однако многие ли «специалисты» делают это в реальной жизни? Увы, таковых единицы…

Вид из окна: какой воздух стоит дорого?

И уж совсем любопытные прецеденты зачастую возникают при стремлении продавца учесть в цене остальные «улучшения». Например, вид из окна. Да, на рынке присутствует отдельная категория квартир – «видовые». Ценообразование в таком случае может существенно отличаться от варианта аналогичной, но не имеющей подобных приятностей квартиры.

Однако необходимо понимать, что для того, чтобы квартира могла быть отнесена к категории «видовых», вид из окон должен иметь безоговорочно великолепные характеристики. А на практике зачастую бывает как-то так: «Если мы по пояс высунемся из окна и посмотрим направо, то увидим Университет. А налево смотреть не надо!» Или так: «Из окна мы можем увидеть храм Христа Спасителя. Правда, с нашего этажа его не видно, но если подняться на три этажа выше…»

Подобные «улучшения» – плод либо завышенных желаний продавца, либо «профессиональных риэлторских технологий», которые, по сути, лукавство чистой воды. Со случаем, который расскажу далее, я в свое время столкнулся лично. Заходим с клиентом в подъезд, чтобы посмотреть расположенную в нем квартиру. При входе нас встречает подтянутый, строгий, но вежливый и внимательный охранник, выясняет, куда и к кому мы идем, звонит и после этого пропускает нас. Агент продавца, обосновывая отказ от ценового торга, с гордостью подчеркивает: «Обратите внимание на то, что в подъезде пост профессиональной охраны».

Далее, в ходе проверки этого объекта, мы, как обычно, стали уточнять, в какую сумму обходится содержание поста охраны в подъезде. И выяснили, что… никакой охраны в подъезде вообще нет! Просто риэлтор, проявив недюжинную «креативность», обрядил в форму охранника своего знакомого, который устраивал спектакли перед теми, кто приходил смотреть объект…

На что рассчитывают риэлторы, устраивая подобные розыгрыши покупателей? Естественно, на то, что их лукавство вскроется лишь после того, как сделка будет завершена, а вознаграждение получено. Однако в случае, если «номер не пройдет», они ничем особенно не рискуют: «не прокатило» с одним покупателем – «прокатит» с другим. Поэтому покупатели, встречаясь с подобными «дополнительными» факторами, обосновывающими повышение цены, должны помнить: все они нуждаются в доскональной проверке.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Кому нужны улучшения квартиры появились сначала на .

Отдавать ли документы на квартиру риэлтору

Олег Самойлов — Sun, 09 Jun 2013 13:33:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

«Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов?

Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости.

Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов.

Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний. Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать.

Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила…

Документы как подтверждение полномочий риэлтора

Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риэлтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе.

Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.

Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риэлторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риэлторы.

«Игры», в которые играют риэлторы

Подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях

Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении. Однако требуют риэлторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?

Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.

Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риэлторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.

А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.

Еще одна популярная «игра» недобросовестных риэлторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали. Вдруг оказывается, что договор на оказание риэлторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.

Как быть?

Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку». Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риэлтора…

Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риэлтора.

Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Отдавать ли документы на квартиру риэлтору появились сначала на .

За какую работу платить и как проверить

Олег Самойлов — Sun, 09 Jun 2013 12:37:00 +0000

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Как известно, в риэлторскую компанию люди обращаются за услугой. А услуга – это некие действия, которые специально обученный профессионал делает за своего клиента и, соответственно, получает вознаграждение. Разумеется, если эти действия привели к ожидаемому результату…

Видеоверсия этой статьи

На практике же результатом подобной сделки порой становится не выполненное поручение, а длинный список «объективных» причин, по которым это поручение исполнено не было. Так вот, в период, когда цены на эти квартиры постепенно снижаются, «список объективных причин» обойдется продавцу потерей не только времени, но и вполне конкретным снижением стоимости квартиры. Другими словами, поручая риэлторам продажу своей квартиры, желательно понимать, насколько хорошо они это поручение выполняют.

Оставим на время вопрос квалификации и профессионализма, и остановимся на добросовестности.

Как это бывает…

Практика показывает, что нередко объект «висит» в рекламе, но ни один из указанных телефонов не отвечает. Особенно часто такие вещи случаются в выходные, праздничные дни, по вечерам – словом, ровно в то нерабочее время, когда потенциальные покупатели готовы заняться «личными» звонками, к коим и относится покупка квартиры. Бывает, что агент все-таки отвечает на звонок и, пробурчав «звоните позже» (варианты: «в понедельник», «через два часа» и т. д.), отключается. Иногда можно услышать подкупающее откровенное «у меня выходной» или совсем грубое «вы что, не понимаете, что сегодня суббота!» (варианты: «уже девять вечера», «еще девять утра» и т. п.).

А между тем, клиент-продавец платит агенту в том числе и за то, чтобы тот без сна и отдыха отвечал на звонки, организовывал просмотры, всячески привлекал потенциальных покупателей. Стоит ли говорить, что покупатель вряд ли станет тратить целый день, дозваниваясь агенту. Да и дожидаться, когда же, наконец, настанет тот самый понедельник, в который агент милостиво разрешил позвонить, он тоже станет едва ли. Скорее всего, в условиях нынешнего рынка покупатель просто вычеркнет квартиру из списка привлекательных и обратится к другим вариантам.

Еще один этап, на котором «отсекается» множество потенциальных покупателей из-за нерадивости агента, – просмотр квартиры. Сегодня, в условиях низкого спроса, любой потенциальный покупатель, и это логично, рассчитывает на то, что выбор у него широк и что он «король положения». Другими словами, что и покажут квартиру в удобное для него время, и перезвонят ему сами, и всю информацию предоставят.

На деле покупатели частенько с изумлением обнаруживают, что многие риэлторы, видимо, пришли в эту профессию из-за советского прилавка. Чем иначе объяснить, что основная позиция риэлтора по отношению к потенциальному покупателю – «вас много, а я один». Недавно, например, был случай, когда риэлтор вместо организации показа в течение 3 (трех!) недель предлагал «перезвонить завтра» потенциальному покупателю, желающему посмотреть одну из квартир. Еще одна реальная фраза реального агента в ответ на просьбу показать объект в удобное для покупателя время: «Я что, буду специально ездить из-за вас? Всем показываю послезавтра в три – вот и приезжайте!» Очевидно, что с такими «показами» агенту вряд ли удастся продать квартиру в обозримые сроки.

А про предоставление покупателю интересующей информации – это отдельная «сказка». Мало того что довольно регулярно врут, то приписывая три-четыре метра площади, то «расширяя кухню», то «ополовинивая» время, необходимое, чтобы добраться от метро… Но порой риэлтор банально не дает себе труда даже узнать у своего клиента необходимый минимум сведений о продаваемом объекте.

И уж совсем интересные вещи происходят, когда потенциальный покупатель, посмотрев объект, готов вести разговор о внесении аванса. Расскажу лишь об одном, довольно свежем, эпизоде, о котором мне поведал человек, внесший аванс за одну из «эксклюзивных» квартир нашей компании. Он хотел купить вначале другой объект. Так вот, агент под целым рядом «благовидных предлогов» откладывал встречу с покупателем пять дней. Но покупатель попался настойчивый. Сначала недоумевал и пытался ускорить процесс регулярными звонками агенту, а на исходе пятого дня все же приехал в агентство без приглашения с твердым намерением внести аванс.

Покупатель потребовал руководство и вышедшему к нему руководителю отдела поведал о своем стремлении. На что руководитель беспомощно сообщил, что он не в курсе, на каких условиях продается вожделенная квартира, и поэтому принять аванс не имеет возможности. Последний вопрос, который задал незадачливый покупатель руководителю отдела: «Как же такое может быть, что вы не владеете информацией о продаваемых вашими агентами объектах»? На что руководитель отдела, неопределенно махнув рукой, ответил: «Да у нас этих квартир знаете сколько? Что ж я, про каждую знать обязан», после чего, не прощаясь, скрылся в недрах офиса. Вот так и вышло, что покупатель уже на следующий день внес аванс за другую квартиру и другому агентству.

В чем же причина?

Мне представляется, что по прочтении вышесказанного во многих читательских головах может возникнуть вполне закономерный вопрос: «Риэлтор, который поступает таким образом, он что, дурак? Или ему деньги не нужны?». Увы, не в глупости дело, а в избалованности. Ведь многие годы спрос существенно опережал предложение. И в этой ситуации вести себя с покупателем риэлтор мог почти как угодно – покупатель подстраивался под продавца и его агента.

Сегодня покупатели, что называется, «в цене». Однако стереотип – вещь упрямая. И изменить его за год оказалось не под силу даже кризису.

Конечно, сегодня на рынке риэлторских услуг есть специалисты, в деятельности которых описанных выше безобразий не встречается. Впрочем, это те, кто не позволял себе подобного и в докризисные времена. А еще те, кто начал работать риэлтором уже в нынешнее время и, соответственно, свободен от вредных привычек «вчерашнего дня».

Остальные либо так до конца и не осознали, что рынок изменился, либо оказались не в силах перестроиться сообразно новой реальности. И продолжают, по привычке, действовать исключительно по принципу «мне так удобно».

Распознайте халтурщика вовремя

Конечно, клиенту в этой ситуации нужен инструмент диагностики подобного «специалиста», позволяющий избежать пустых временных и, соответственно, финансовых потерь.

Во-первых, обязательно выясните до заключения договора с агентством, руководствуются ли его сотрудники каким-либо стандартом оказания услуг. Если таковой стандарт отсутствует – это сигнал: порядок обслуживания никак не регламентирован. И, соответственно , как повезет.

Если же стандарт имеется, желательно ознакомиться с ним до заключения договора, оценить его содержание и уточнить готовность компании к принятию на себя ответственности в случае нарушения стандарта. И если ответственность по стандарту не предусмотрена, нелишним будет включить в договор, заключаемый с риэлторской компанией, пункт о возможности его расторжения в случае нарушения положений стандарта. Например, при недобросовестном исполнении агентом своих обязанностей.

И вторая рекомендация. Если возникло ощущение, что агент «недорабатывает», стоит последовать старой народной мудрости: «доверяй, но проверяй».

Способов такой проверки может быть великое множество. Выясните у агента, где он рекламирует ваш объект. Проверьте, что реклама действительно регулярно выходит и данные в ней соответствуют действительности. Попросите знакомых позвонить по указанным в рекламе телефонам. По их впечатлениям от разговора вы уже сможете составить мнение об усердии агента и степени его активности в продвижении вашего объекта.

Отдельного внимания заслуживают показы. Постарайтесь на первых показах присутствовать лично. Так вы сможете понять, насколько агент грамотно организовывает встречи, пунктуален, ориентирован на запросы покупателя.

Если вы видите, что агент делает все, чтобы как можно скорее и выгоднее продать квартиру, ваша задача выполнена. Вы действительно получили достойного исполнителя вашего поручения и можете спокойно «отключиться» от проблемы, предоставив профессионалу возможность делать свое дело. Но если у вас возникли сомнения в качестве оказываемой вам услуги, не стоит терять времени. Как минимум надо поговорить с агентом и его руководителем, как максимум – поставить вопрос о расторжении договора. Не забывайте, что сейчас при продаже квартиры время – это и вправду деньги.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение За какую работу платить и как проверить появились сначала на .

Несколько слов о торге

Барсуков К.В. — Fri, 07 Jun 2013 21:05:00 +0000

Торги о стоимости квартиры редко когда бывают столь же «горячими», как торг на восточном базаре. Зачастую все решается высказыванием одного-двух предложений о цене с обеих сторон.

И все же, несмотря на кажущуюся спокойность этих торгов, речь идет о достаточно больших суммах, и торговаться надо умеючи.

Поэтому если Вы сами не владеете техниками торга, то лучше всего доверить это дело риэлтору, если, конечно, он обладает необходимыми навыками.

К сожалению, раскрыть все секреты техники торга в коротком рассказе, не представляется возможным. Но об основных правилах торга я рассказать могу.

Одно из самых главных правил торга – знание своего товара и товара конкурентов.

И если у продавца и его риэлтора обычно со знанием собственной квартиры дела обстоят достаточно хорошо, то со знанием квартир-конукурентов, зачастую, не очень.

Что уж греха таить, я и сам, бывало, действуя в интересах покупателей, для сбивания цены выпячивал достоинства аналогичных предложений, естественно, не озвучивая их недостатки.

И я очень редко слышал в ответ на красочное описание конкурирующей квартиры, рассказ о ее недостатках. В основном дело заканчивалось снижением стоимости предмета торга.

Вторым правилом, которым следует руководствоваться при торге – это народная мудрость: «Кто первым назвал цену, тот и проиграл».

Почему так? Да потому, что вы никогда не знаете, сколько реально готов заплатить за квартиру покупатель.

А он не знает, до какого минимума вы готовы «опуститься».

Так что, кто первый назовет цену, тот и даст какой-то ориентир. И не факт, что услышав этот ориентир, противоположная сторона не будет в уме радостно потирать руки.

«Но как же так?», — скажете вы, — «Ведь при продаже квартиры продавец всегда называет цену первым, публикуя ее в объявлении!».

И будете правы, он действительно называет цену. А значит, наша основная задача, сделать так, чтобы размер скидки от заявленной в объявлении цены, первой назвала противоположная сторона.

«Вы писали, что ваша квартира стоит 6 млн. рублей. Сколько вы готовы скинуть?», — спрашивает покупатель. «А сколько вы готовы за нее заплатить?», — звучит правильный ответ продавца.

Третье правило – не врите.

Скрыть информацию о том, что в квартире-конкуренте есть ремонт – можно. В конце-концов если покупатель не увидел это сам, то не ваша задача рекламировать квартиру соседа.

Но, если вы прямо скажете, что в квартире-аналоге очень плохой ремонт, а в ответ услышите: «Мы там были буквально 10 минут назад, и там ремонт не хуже, чем у вас», то, боюсь, что переговоры о цене вы выиграть не сможете.

Что же касается места и способа проведения торгов, то это вещь сугубо ситуационная.

Торги могут вестись как непосредственно на просмотре квартиры, так и после просмотра, как лично, так и по телефону.

Хотя, конечно же, вести торги, как и любые переговоры, намного легче при личной встрече, так как видны невербальные сигналы собеседника. Но в любом случае, постарайтесь сделать так, чтобы переговоры о цене прошли в наиболее комфортной именно для вас обстановке.

Завершая разговор о торге, в качестве ремарки хочу добавить следующее.

Периодически мне попадаются объявления о продаже квартир, в которых продавец пишет, что возможен торг. По моему мнению, это совершенно ненужная фраза в объявлении.

Понято, что продавец, указав возможность торга, хочет показать, что очень спешит и готов понизить цену, думая тем самым привлечь покупателя. Но я считаю, что делать этого не нужно.

Во-первых, вы таким образом показываете, что стоимость квартиры заведомо ниже, чем указанная в объявлении, а значит настраиваете тех, кто хочет купить квартиру, на возможность большой скидки в цене.

Во-вторых, такая фраза будет большим подспорьем для покупателя квартиры, когда начнется «спор» о том, кто первый назовет цену. «Я видел в объявлении, что возможен торг. О какой сумме идет речь?».

В такой ситуации встречный вопрос: «А какую сумму вы готовы заплатить?», согласитесь, будет выглядеть достаточно неубедительно.

И третье, если продать квартиру нужно быстро, и вы готовы сильно торговаться, то лучше всего вместо «возможен торг», указать в объявлении более низкую цену. Это будет гораздо более эффективно.

Сообщение Несколько слов о торге появились сначала на .

Предпродажная подготовка квартиры

Светлана Дымченко — Tue, 07 Jun 2011 21:04:00 +0000

Предпродажную подготовку с полным основанием можно назвать управлением конкурентоспособностью объекта. Потому что, опираясь на заранее составленную «карту конкуренции», продавец может выделить достоинства и принять меры к исправлению, компенсации или, в некоторых случаях, «ретушированию» недостатков объекта.

Понятно, что местоположение, этажность дома или наличие лифта изменить невозможно. Да этого и не требуется. Есть много других, вполне «изменяемых» характеристик.

Почему-то на рынке недвижимости, в отличие от авторынка, предпродажная подготовка объектов как-то «не приживается».

Едва ли кому-то придет в голову приступать к продаже машины, банально не вымыв ее снаружи и изнутри, не вычистив пепельницы и не убрав накопившийся хлам из багажника. Такие действия – абсолютная норма для всякого нормального продавца.

Но подготовка к продаже квартиры, — объекта, имеющего, как минимум, не меньшую цену, при этом относится к разряду чего-то не слишком важного и обязательного. Не парадокс ли это?

А то, что и сотрудники агентств недвижимости Москвы, то есть – профессиональные специалисты рынка, также относятся к этому вопросу не слишком внимательно – не парадокс ли вдвойне?

Ведь только кажется, что покупатель выбирает объект, исходя из тридцати трех продуманных заранее параметров. Конечно, список факторов, важных при выборе квартиры, довольно объемен. Однако определяющим часто становится первое впечатление.

Уравнения, способного описать такие параметры, как «уют» или «душевность», просто не существует.

А между тем, они важны!

Ведь даже человеку, покупающему квартиру с инвестиционными целями, следует учесть, что при ее продаже или сдаче в аренду дело придется иметь не с компьютерами, а с живыми людьми. А они, эти будущие покупатели или наниматели, как раз и будут ориентироваться на «первое впечатление».

Конечно, понимание уюта у каждого человека свое. Но при этом каждому нужно, чтобы квартира была чистая, светлая, современная, с исправной электрикой и сантехникой, желательно – не требующая существенного ремонта.

Что делать?

Разумеется, я не имею в виду обязательность проведения дорогостоящих ремонтных работ – крупных расходов как раз лучше не производить, ведь они, как правило, при продаже не окупаются (невозможно покупателю объяснить, почему он должен переплачивать за новые бежевые обои, которые он планирует тут же заменить на розовые).

Но приведение квартиры в более привлекательное для потенциального покупателя состояние зачастую и не требует больших затрат.

Как минимум, необходимо освободить квартиру от лишней мебели и вещей, провести генеральную уборку, удалить слой пыли с окон, привести в рабочее состояние встроенную технику и совершить прочие тому подобные действия.

А такие работы почти не требуют денег, но весьма способствуют созданию благоприятного впечатления.

Мне известен далеко не один пример, когда цена квартиры доводилась до близкой к уровню аналогичной, но после ремонта, путем замены допотопных электрических розеток, выключателей и дверных ручек на современные, окрашивания оконных рам и подоконников, а также поклейки самых дешевых, но новых, обоев, и настилания поверх старого и вытертого напольного покрытия пусть и, опять же, недорогого, но нового, линолеума.

Предпродажная подготовка – это то, в чем должен участвовать профессиональный риэлтор. Он, конечно, не дизайнер, но просто обязан знать по опыту, на что обращают внимание покупатели.

Да и у самого риэлтора также присутствует то самое «первое впечатление», которое он, призвав на помощь свой профессиональный опыт, может и должен «конвертировать» в перечень работ, необходимых в рамках предпродажной подготовки.

Личный опыт

До сих пор с грустью вспоминаю случай из собственной риэлторской практики, имевший место много лет назад.

Мы продавали бывшую коммуналку в «тихом центре», которую предварительно расселили за счет заемных средств. Поскольку уже тогда, в середине 90-х, я была вполне «продвинутым» риэлтором, перед началом продвижения квартиру освободили от «коммунального» хлама, тщательно вычистили и отмыли окна.

Более того, перед каждым показом квартиру, чтобы устранить специфический «коммунальный» запах, обязательно проветривали. Делалось все это отнюдь не в надежде на то, что покупатель решит обойтись без проведения ремонта – его необходимость, причем в «капитальном» формате, была совершенно очевидна. Однако мы стремились к тому, чтобы устранить явно раздражающие свойства квартиры и тем самым дать возможность покупателям сконцентрироваться на ощущении размера, высоте потолка, виде из окон и прочих привлекательных параметрах.

И вот, нашлись покупатели, – весьма обеспеченная семейная пара, которые, вдохновившись всем вышесказанным, после осмотра квартиры выразили полную готовность к ее приобретению.

Несомненно, так бы оно и было, если бы не одно но…

Пока мы с главой семьи обсуждали время и место встречи, планируемый срок сделки, размер аванса и тому подобные необходимые детали, его супруге на голову… упал таракан!

Опуская подробности последующих пяти минут, наполненных звуками тональности, запредельной для человеческого слуха, и эпитетами, уместными скорее в устах законченного алкоголика, чем зампреда крупного банка, которым являлся наш покупатель, перейду сразу к завершению истории.

Естественно, никакой покупки не состоялось. Я очень сильно переживала по поводу этого происшествия, и совершенно искренне, по-женски, понимала покупательницу.

И в тоже время виновата в этом была только я, поскольку пренебрегла одним из факторов предпродажной подготовки.

Следствием этого пренебрежения стала сорванная сделка, испорченные отношения, масса отрицательных эмоций и, в конечном счете, уменьшение дохода: ведь расселение мы осуществляли на привлеченные средства. И лишние три недели, потребовавшиеся на поиск нового покупателя, обернулись в дополнительные затраты, связанные с выплатой кредитных процентов.

А ведь для того, чтобы всех этих неприятностей не произошло, всего-то и надо было своевременно потравить тараканов…

Сообщение Предпродажная подготовка квартиры появились сначала на .

Карта конкуренции для продажи квартиры

Светлана Дымченко — Tue, 12 Apr 2011 20:57:00 +0000

Итак, первая составляющая системы правильной продажи квартиры – это изучение характеристик и параметров конкурирующих объектов. Результат такого изучения позволяет оценить реальную конкурентоспособность продаваемого объекта.

В основе такой технологии лежит оценка «своей» квартиры «взглядом» потенциального покупателя. Определение её потребительской стоимости и привлекательности. А также определение плюсов и минусов объекта в сравнении с аналогичными предложениями.

Сначала выявляются сопоставимые объекты, которые экспонируются в данный момент. Каким образом производится это выявление? Как правило, аналоги определяются на основе предложений, представленных в единой базе данных, доступ к которой имеют практически все агентства недвижимости Москвы.

К сопоставимым аналогам, делая необходимую выборку, следует отнести квартиры, не только расположенные на одной и той же станции метро и имеющие сходные основные физические параметры, но и обладающие близкими с точки зрения потребителя характеристиками: удаленностью от метро, размерами кухни, наличием лифта и балкона и т.д.

Далее проводится определение явных и скрытых параметров конкурирующих квартир. На базе результата этой работы составляется так называемая «карта конкуренции».

Анализ позволяет определить и реализовать меры, с помощью которых можно повысить привлекательность квартиры, а значит – обеспечить большую защищенность от необходимости снижения ее цены. Ведь результаты анализа предоставляют данные, позволяющие не просто более точно определить конкурентоспособную цену объекта, но и получить весомые аргументы в процессе «торга» с потенциальным покупателем.

Осознав, таким образом, «размеры бедствия», можно приступать к предпродажной подготовке.

Сообщение Карта конкуренции для продажи квартиры появились сначала на .