Руководитель отдела,
аттестованный брокер
Рассматриваемый рыночный сегмент:
| количество комнат | 2 |
| метро | Пражская |
| расстояние до метро | до 10 минут пешком |
| тип дома | панельный |
| этажность дома | не пятиэтажка |
| цена | не более 7,5 млн. руб. |
На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 5 объявлений.
Объявление 1:
ул. Кировоградская, дом 32, корпус 1. До метро 7 м.п., площадь 47/29/6.5, 1 этаж 12 этажного дома, цена 6.300.000, альтернатива. Дата создания объявления 03.10.2016. Описание квартиры от продавца: читатьРекомендации эксперта
Для продавца:
Начинали с цены 6.780.000, поэтапно снижали. Последнее снижение до текущей цены было 9 февраля 2017 года. Надо снижать далее тысяч по 50 каждые 10 дней.
Минусы:
- 1-й этаж, не каждый покупатель согласен
- альтернатива, покупателю надо видеть перспективу сделки, поэтому желательно предварительно подыскать варианты, что бы подтверждать потенциальному покупателю реальность альтернативы.
Для покупателя:
Цена квартиры за квадратный метр ниже средней по району на 20 %. Плюсы в квартире – наличие застекленной лоджии, окна – двор, хорошее состояние, близость к метро. Если нет возражений против первого этажа, то можно предложить продавцам торг до 6000000 и в итоге сторговаться на 6100000 — 6200000, но есть риск, что снижение цены не устроит продавца по причине невозможности приобретения альтернативы.
Объявление 2:
ул. Красного Маяка, дом 8, 10 м.п. до метро, площадь 45/28/8, 9 этаж 9-ти этажного дома, цена 6.580.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017. Описание квартиры от продавца:читатьРекомендации эксперта
Для продавца:
Квартира в продаже почти 2 месяца, но цена не менялась.
Минусы:
- последний этаж
- плохое состояние
- реально отсутствие балкона, хотя в рекламе и указано наличие балкона
- завышена площадь кухни.
По совокупности факторов цена должна быть ниже, не более 6.300.000
Для покупателя:
Квартира на последнем этаже без балкона. Цена завышена. В случае дальнейшей продажи будут проблемы с ликвидностью. Лучше поискать другую квартиру.
Объявление 3:
ул. Кировоградская, дом 32, корпус 2. До метро 9 м.п., площадь 45.2/27.6/6.2, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.000.000, альтернатива. Дата создания объявления 08.03.2017.Описание квартиры от продавца: читатьРекомендации эксперта
Для продавца:
Плюсы квартиры:
- на среднем этаже
- с лоджией
- сделан косметический ремонт
- дом во дворах, но недалеко от метро.
Квартира выставлена недавно, цена снижалась один раз с 7.200.000. Нужно снизить еще на 100.000 до 6.900.000, посмотреть на реакцию покупателей, если результата не будет, через 10 дней снизить еще на 100.000.
Для покупателя: По характеристикам квартира неплохая. Попробовать предложить продавцам торг до 6.500.000 и дождаться их встречного предложения. Есть риски, связанные с поиском альтернативы.
Объявление 4:
ул. Кировоградская, дом 24, корпус 1. До метро 2 м.п., площадь 45/28.2/6.1, 11 этаж 12 этажного дома, цена 7.300.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017.Описание квартиры от продавца: читатьРекомендации эксперта
Для продавца:
Плюсы квартиры:
- на среднем этаже
- с лоджией
- сделан ремонт
- недалеко от метро
- дом ЖСК
- продажа свободная по полной стоимости.
В рекламе один месяц, начинали с 7.400.000, снижались один раз три недели назад. В рекламе указано, что в квартире сделан качественный ремонт, но ремонт явно косметический. Надо установить цену ниже 7.000.000.
Для покупателя: Можно рекомендовать к покупке. Нужно предложить продавцу снижение цены ниже 7.000.000, обосновав торг примерами конкурентных предложений в этом же районе
Объявление 5:
ул. Кировоградская, дом 28, корпус 1. До метро 3 м.п., площадь 47/31/7, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.900.000, прямая продажа. Дата создания объявления 03.10.2016. Описание квартиры от продавца: читатьРекомендации эксперта
Для продавца:
Цена завышена, не смотря на хороший ремонт, покупатель не готов переплачивать. Начинали с 8.300.000, текущая цена не меняется с 14 января уже 2,5 месяца. Надо снижать цену до 7.300.000 или снимать с продажи до лучших времен.
Для покупателя: Квартира в хорошем состоянии, продажа прямая, рядом с метро. Если у покупателя прямые деньги, можно предложить торг на 10 %. В случае согласия продавца – покупать.
Резюме
1 и 5 примеры в этой таблице – наиболее показательны. Обратите внимание на то, что эти квартиры продаются с октября 2016 года, т.е. выставлены в продажу уже более 6 месяцев. Причем выставление этих объектов в продажу по изначально завышенной цене привело к тому, что собственники пропустили предновогодний сезонный всплеск продаж. При этом для первой квартиры были довольно высокие шансы найти в декабре покупателя по сегодняшней цене.
Что же касается 5-го варианта, то при текущем подходе продавец, если он, конечно, действительно хочет продать квартиру, к концу года «дозреет» до реальной цены, и если цены не изменятся – продаст свою квартиру за сумму порядка 7,3 млн. рублей.
А ведь, исходя из «прямой продажи», продавцу, скорее всего нужны деньги, а не другой объект недвижимости. Поэтому, если бы он сразу выставил квартиру по реальной цене (7.3 млн.), и положил деньги на вклад в банк, то к концу 2017 года смог бы на процентах получить порядка 700 тысяч рублей, и таким образом получить свои, изначально планированные 8 миллионов.
