Эксперт
Рассматриваемый рыночный сегмент:
| количество комнат | 2 |
| метро | Бибирево |
| расстояние до метро | до 7 минут пешком |
| тип дома | панельный |
| этажность дома | не пятиэтажка |
| цена | не более 8,5 млн. руб. |
На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 8 объявлений:
| Адрес | Расстояние | Площадь | Этаж | Цена | Статус | |
| 1 | ул. Бибиревская, дом 19 | 3 м.п. | 53.7/31/9 | 5/12 | 8.000.000 | альтернатива |
| 2 | ул. Плещеева, дом 8 | 7 м.п. | 52/32/10 | 9/12 | 8.300.000 | альтернатива |
| 3 | ул. Коненкова, дом 4 | 7 м.п | 52/30.3/8.5 | 12/12 | 7.550.000 | альтернатива |
| 4 | ул. Костромская, дом14А | 5 м.п | 54/32/9.3 | 12/12 | 8.000.000 | прямая продажа |
| 5 | ул. Костромская, дом 10 | 5 м.п | 48/33/9 | 7/12 | 8.500.000 | прямая продажа |
| 6 | ул. Пришвина, дом 21 | 4 м.п. | 47.2/30.2/6.5 | 7/12 | 7.500.000 | альтернатива |
| 7 | ул. Пришвина, дом 21 | 4 м.п | 46/30.5/7 | 12/12 | 7.690.000 | альтернатива |
| 8 | ул. Бибиревская, дом15 | 3 м.п | 48/34/8 | 12/12 | 7.500.000 | альтернатива |
Не будем обсуждать все квартиры, а рассмотрим какой-нибудь один вариант, с явной, на мой взгляд, переоценкой стоимости.
Исходя только из таблицы, без какой-либо дополнительной информации по каждой квартирам, видно, что объект номер 5, явно выбивается ценой из своего прямого конкурентного окружения: номера 6, 7 и 8. Вот его мы и рассмотрим.
Да, в отличие от других квартир — это свободная продажа, но разница стоимостей в 1 млн. рублей должна обеспечиваться не только этим преимуществом. Давайте подробнее посмотрим, что какие еще достоинства есть у этой квартиры.
Вот что пишет продавец:
Отличная квартира с гарнитурной мебелью. Прекрасное ухоженное состояние. Комнаты раздельные. Окна ПВХ. Метро в 3-х минутах пешком! Высокий этаж с панорамным видом! Без вложений,в квартире проведен современный ремонт, хорошо утеплена лоджия, установлены пластиковые стекло-пакеты. Установлены новые счетчики на воду (срок использования 12 лет) и 3-х тарифные электросчетчики. Дом был капитально отремонтирован в 2013 г., чистый подъезд. Квартира теплая, светлая, очень уютная. Документы готовы к сделке ,прямая продажа. Очень хорошее состояние. Вид на храм.
Таким образом, если отбросить лирику, то по мнению продавца у квартиры следующие преимущества:
- Высокий этаж
- Панорамный вид
- Хороший ремонт
- Утепленная лоджия
- Пластиковые окна
- Капитальный ремонт дома
И это, по его мнению, стоит как минимум 1 млн. рублей.
А что скажет покупатель об этой квартире?
Если бы я сопровождал покупателя, то сказал бы ему следующее:
- Эта квартира продается с 15.10.2016 (т.е. почти полгода) по той же цене. А значит, все преимущества, заявленные продавцом явно не стоят таких денег.
- Действительно вид из окон хороший, но при этом окна выходят на дорогу. Да, ул. Костромская, не такая шумная как Алтуфьевское шоссе, но все же, с открыми окнами будет шумно. Скорее всего именно поэтому собственник и поставил хорошие стекло-пакеты.
- Состояние квартиры одно из лучших, среди всех восьми квартир. Но, во-первых, в квартире после ремонта жили люди, а значит, скорее всего, косметику делать придется. Во-вторых, не факт, что этот ремонт понравится (с точки зрения дизайна) и его не придется переделывать.
- Тоже, что и выше, относится и к оставляемой собственником мебели.
- То, что дом после кап.ремонта — это явный плюс.
- Есть несколько квартир с меньшей ценой и большей площадью. Причем при телефонном обзвоне, продавцы каждой из этих квартир, выразили готовность к торгу на 200-300 тысяч.
- Готовность к такому же торгу выразили и продавцы остальных квартир.
Вывод для покупателя
Рассматриваемый вариант, конечно, довольно интересен. Есть много интересных плюсов, но есть и некоторые минусы. Основной минус, на мой взгляд, это цена. Например, объект номер 2 (ул. Плещеева, д.8), с учетом озвученного по телефону торга, можно купить за 8 млн. рублей. А эта квартира с большим метражом. Да, у нее тоже есть свои недостатки, и все-таки наличие таких квартир (номера 1-4) явно свидетельствует о слишком высокой стоимости «нашей» квартиры. И это косвенно подтверждается тем, что за полгода этот объект так и не был продан.
Совет для продавца:
Эта квартира, не смотря на все ее достоинства, в текущей экономической ситуации, не будет продана по заявленной цене в 8.5 млн. И не снижая ее стоимость, продавец лишь отдаляет перспективу продажи.
Рекомендую подумать о снижении стоимости квартиры до 8 млн. В этом случае есть все шансы успеть продать ее до наступления летнего затишья. И не упустить весенний сезон, как уже был упущен сезон конца 2016 года.
