Продавать или «пробовать»: Обзор 2

обзор объявлений по продаже квартиры
Андрей Косолапов эксперт Релайт
Андрей Косолапов
Эксперт

Рассматриваемый рыночный сегмент:

количество комнат2
метроБибирево
расстояние до метродо 7 минут пешком
тип домапанельный
этажность домане пятиэтажка
ценане более 8,5 млн. руб.
На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 8 объявлений:
 АдресРасстояниеПлощадьЭтажЦенаСтатус
1ул. Бибиревская, дом 193 м.п.53.7/31/95/128.000.000альтернатива
2ул. Плещеева, дом 87 м.п.52/32/109/128.300.000альтернатива
3ул. Коненкова, дом 47 м.п52/30.3/8.512/127.550.000альтернатива
4ул. Костромская, дом14А5 м.п54/32/9.312/128.000.000прямая продажа
5ул. Костромская, дом 105 м.п48/33/97/128.500.000прямая продажа
6ул. Пришвина, дом 214 м.п.47.2/30.2/6.57/127.500.000альтернатива
7ул. Пришвина, дом 214 м.п46/30.5/712/127.690.000альтернатива
8ул. Бибиревская, дом153 м.п48/34/812/127.500.000альтернатива

Не будем обсуждать все квартиры, а рассмотрим какой-нибудь один вариант, с явной, на мой взгляд, переоценкой стоимости.

Исходя только из таблицы, без какой-либо дополнительной информации по каждой квартирам, видно, что объект номер 5, явно выбивается ценой из своего прямого конкурентного окружения: номера 6, 7 и 8. Вот его мы и рассмотрим.

Да, в отличие от других квартир — это свободная продажа, но разница стоимостей в 1 млн. рублей должна обеспечиваться не только этим преимуществом. Давайте подробнее посмотрим, что какие еще достоинства есть у этой квартиры.

Вот что пишет продавец:

Отличная квартира с гарнитурной мебелью. Прекрасное ухоженное состояние. Комнаты раздельные. Окна ПВХ. Метро в 3-х минутах пешком! Высокий этаж с панорамным видом! Без вложений,в  квартире проведен современный ремонт, хорошо утеплена лоджия, установлены пластиковые стекло-пакеты. Установлены новые счетчики на воду (срок использования 12 лет) и 3-х тарифные электросчетчики. Дом был капитально отремонтирован в 2013 г., чистый подъезд. Квартира теплая, светлая, очень уютная. Документы готовы к сделке ,прямая продажа. Очень хорошее состояние. Вид на храм.

Таким образом, если отбросить лирику, то по мнению продавца у квартиры следующие преимущества:

  • Высокий этаж
  • Панорамный вид
  • Хороший ремонт
  • Утепленная лоджия
  • Пластиковые окна
  • Капитальный ремонт дома

И это, по его мнению, стоит как минимум 1 млн. рублей.

А что скажет покупатель об этой квартире?

Если бы я сопровождал покупателя, то сказал бы ему следующее:

  1. Эта квартира продается с 15.10.2016 (т.е. почти полгода) по той же цене. А значит, все преимущества, заявленные продавцом явно не стоят таких денег.
  2. Действительно вид из окон хороший, но при этом окна выходят на дорогу. Да, ул. Костромская, не такая шумная как Алтуфьевское шоссе, но все же, с открыми окнами будет шумно. Скорее всего именно поэтому собственник и поставил хорошие стекло-пакеты.
  3. Состояние квартиры одно из лучших, среди всех восьми квартир. Но, во-первых, в квартире после ремонта жили люди, а значит, скорее всего, косметику делать придется. Во-вторых, не факт, что этот ремонт понравится (с точки зрения дизайна) и его не придется переделывать.
  4. Тоже, что и выше, относится и к оставляемой собственником мебели.
  5. То, что дом после кап.ремонта — это явный плюс.
  6. Есть несколько квартир с меньшей ценой и большей площадью. Причем при телефонном обзвоне, продавцы каждой из этих квартир, выразили готовность к торгу на 200-300 тысяч.
  7. Готовность к такому же торгу выразили и продавцы остальных квартир.

Вывод для покупателя

Рассматриваемый вариант, конечно, довольно интересен. Есть много интересных плюсов, но есть и некоторые минусы. Основной минус, на мой взгляд, это цена. Например, объект номер 2 (ул. Плещеева, д.8), с учетом озвученного по телефону торга, можно купить за 8 млн. рублей. А эта квартира с большим метражом. Да, у нее тоже есть свои недостатки, и все-таки наличие таких квартир (номера 1-4) явно свидетельствует о слишком высокой стоимости «нашей» квартиры. И это косвенно подтверждается тем, что за полгода этот объект так и не был продан.

Совет для продавца:

Эта квартира, не смотря на все ее достоинства, в текущей экономической ситуации, не будет продана по заявленной цене в 8.5 млн. И не снижая ее стоимость, продавец лишь отдаляет перспективу продажи.

Рекомендую подумать о снижении стоимости квартиры до 8 млн. В этом случае есть все шансы успеть продать ее до наступления летнего затишья. И не упустить весенний сезон, как уже был упущен сезон конца 2016 года.