Полезные советы. РЕЛАЙТ-Недвижимость

Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей

Барсуков К.В. — Mon, 06 Apr 2026 14:27:43 +0000

Продажа квартиры с пожилым собственником, да ещё и по доверенности, когда человек находится за границей — это ситуация, которую многие сразу считают проблемной. Но не мы!

Давайте на живом примере рассмотрим, как мы смогли продать такую квартиру за три недели и без снижения цены. И за счёт чего мы смогли это сделать.

Часто первое, что приходит в голову продавцу в ситуации, когда у него собственник пенсионер или продажа по доверенности: «придётся снижать цену».

При этом даже, если он сам сначала не думает об этом, то ему со всех сторон рассказывают о том, какая у него сложная продажа. И поэтому без дисконта не обойтись.

Потому что пожилой собственник — многие после «казуса Долиной» сходу воспринимают как риск. Хотя, конечно, в последнее время шумиха уменьшилась, и люди спокойнее стали смотреть на ситуацию. И всё же собственник пенсионного возраста — фактор мешающий продаже.

А теперь добавим сюда доверенность, которая после того же «казуса Долиной» вдруг, по каким-то странным метаморфозам, так же резко стала высоко рисковым обстоятельством. Хотя ещё два-три года назад все спокойно делали сделки по доверенностям.

И кажется, что покупатель обязательно потребует дисконт за «риски» учитывая все обстоятельства. Но на практике это не всегда так.

Мы считаем, что прежде прежде чем разбрасываться скидками, нужно попробовать продать по нормальной цене.

Поэтому мы взяли и продали такую квартиру без снижения стоимости и за три недели.

Разберём, за счёт чего это получилось и какие ошибки чаще всего совершают продавцы в подобных ситуациях.

Почему квартиры с доверенностью и пожилым собственником продают со скидкой

Основная проблема не в самой квартире, а в подходе к продаже. Причем речь идёт о любой сложной, а иногда и не сложной квартире.

Большинство делает так: видит «сложность» сразу закладывает дисконт, для того чтобы “перебить риски ценой”. То есть стратегия: «сделать дешевле, чтобы кто-нибудь согласился»

Иногда бывают ситуации, когда такая стратегия оправдана. Например, когда «сложности» не возможно закрыть полностью.

Но есть второй путь: понять, чего боится покупатель — и закрыть эти страхи, так, чтобы покупатель понимал, что ему нечего опасаться за своё право собственности. Что сделку никто оспорить не сможет.

Как это сделать? Главный принцип: встать на место покупателя. Т.е. посмотреть на ситуацию его глазами. Понять, чего будет бояться покупатель. И понять, как эти опасения снять.

Мы очень хорошо умеем проверять квартиры. Поэтому мы точно понимаем, какие опасения могут возникнуть у покупателя в тех или иных обстоятельства. И как эти опасения снять. Если нас покупка устроит, то покупателя, если не первого, то второго или третьего — точно.

Так что мы всегда смотрим на сделку глазами покупателя. Зная, что если квартира ему нравится, он не отказывается автоматически. Он начинает думать:

а безопасно ли это?
а можно ли проверить?
а не оспорят ли сделку?

И вот здесь ключевой момент: покупатель не купит «риск». Но он купит, когда есть ощущение, что риск контролируется.

Значит, нам нужно сделать так, чтобы риск контролировался. А ещё лучше, чтобы он был полностью убран.

Что мы, собственно, и сделали в нашей ситуации. Это мы дальше разберем, а пока об одной ошибке, которую часто совершают продавцы.

Ошибка при продаже квартиры по доверенности: раскрывать всё в объявлении

Часто советуют сразу все проблемы указать в объявлении: пожилой собственник, доверенность…

Логика — отсечь лишние просмотры. Мол, зачем нужны люди, которые придут на квартиру, потом узнают о проблеме и не купят её.

Но это неправильная логика. Потому что с покупателем нужно работать. С любым. И от любого покупателя можно получать ценность, которая позитивно скажется на продаже, если знаешь как её получить.

Что возникает на практике, когда покупатель видит в объявлении описание каких-то рисков? Человек зачастую даже не звонит по объявлению. Он видит «проблему», не видит её решения, прокручивает у себя в голове ситуацию, и приходит к выводу, что купить нельзя. Поэтому и звонить смысла нет.

Как правильно

Не скрывать. Очевидно, что все «острые» моменты покупатель должен знать перед внесением предоплаты. Но раскрытие этих «моментов» должно происходить в диалоге. Когда вы объясняете потенциальному покупателю, как вы обезопасите его покупку.

Важно! Не он сам должен додуматься до этого. А вы ему должны предложить вариант (или лучше варианты), который он уже может обсудить со своим юристом или с кем-то кто помогает ему в принятии решения. Потому что если вы ничего не предложите, то не факт, что кто-то предложит.

Пример:
— У вас доверенность?
— Да. Я вам сейчас расскажу, как мы хотим провести сделку, чтобы для вас это было безопасно…
и дальше идёт работа с возражениями покупателя.

Таким образом можно работать. И многие покупатели, которые просто прочитав о доверенности в объявлении даже не пришли бы на просмотр — передумают и посмотрят квартиру.

Но для этого вы заранее должны знать и о проблеме, и о способах её решения. Иначе — делайте дисконт и теряйте в деньгах. Причем существенно! В нашем случае, продавцу до нас говорили, что продать смогут, если скинут не менее 10%. А это порядка 2-3 млн.рублей.. Мы же продали по рыночной цене.

Реальный кейс. Как мы продали сложную квартиру за 3 недели

Теперь наша ситуация: собственнику 86 лет, находится за границей — продажа по доверенности.

Чего боятся покупатели? Главный страх: «а понимает ли человек, что делает»

Значит, этот страх и нужно закрывать в первую очередь.

Что мы сделали, чтобы продать квартиру без скидки?

Заранее закрыли ключевой страх — что продавец не понимает значение действий
Для этого организовали психиатрическое освидетельствование продавца в Германии с нотариальным переводом.Результат: покупатель получил документарное подтверждение «нормальности» продавца.
Организовали видеосвязь покупателя с продавцом
Покупатель увидел собственника лично, задал ему вопросы. Получил живое подтверждение тому, что собственник адекватно отвечает на вопросы, что он реально давал доверенность и хочет продать квартиру.Это сняло большую часть сомнений покупателя.
Подготовили продавца
Заранее объяснили, что будет нужна видеосвязь, что она возможно будет делаться не один раз. Что нужно будет отвечать на любые вопросы, касающиеся квартиры и права собственности. И т.п.
Закрыли дополнительные «тонкие» моменты:
- Выписали продавца не «в воздух», а прописали по новому адресу.
- Подтвердили наличие собственности у дочери продавца в Москве.
- Организовали схему сделки так, чтобы при наличии доверенности она не вызывала вопросы у покупателя.

Результат

Покупатель получил ответы на все свои опасения. И мы продали квартиру без дисконта за три недели.

Почему это сработало? Потому что мы не продавали квартиру “как есть». А подготовили сделку «под мышление» покупателя.

Важный вывод

В сложных сделках проблема почти всегда одна: продавец не думает, как думает покупатель. Это касается не только ситуации с пожилым собственником или продаже по доверенности, но и других сложных случае: продажа квартиры с обременением, наследственных квартир и т.п.

Во всех этих случаях вопрос не в “проблеме”, вопрос в том, как её объяснить и закрыть.

Поэтому главный принцип в продаже квартиры — не снижать цену “на всякий случай”. А определить опасения покупателя (не важно чего они касаются: документов или характеристик квартиры). Подготовить ответ заранее. И, при возможности, дать документальное подтверждение своим словам.

Сложная продажа — это не “проблема”, требующая скидки. Это задача, где важно понимать логику покупателя и заранее закрывать его сомнения.

Именно такой подход при продаже квартир обеспечивает получение максимальной цены и коротких сроков.

Если вы сейчас думаете, что у вас “сложная квартира” — возможно, вы просто не закрыли риски для покупателя.
И именно здесь чаще всего теряют 1–3 млн рублей.

Это особенно актуально, если у вас:

пожилой собственник
продажа по доверенности
собственник за границей
квартира в залоге (ипотеке) банка
наследственная квартира и т.п.

Оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и скажем, можно ли продать вашу квартиру без снижения цены.

[contact-form-7]

Сообщение Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей появились сначала на .

Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых

Ипотечная служба — Fri, 03 Jun 2022 10:14:10 +0000

Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
- более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
- более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

Срок кредита: до 30 лет

Размер первоначального взноса: от 15%

Сообщение Льготная ипотека для сотрудников IT-компаний: до 5% годовых появились сначала на .

Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке»

Пресс-служба — Sun, 27 Mar 2022 22:29:15 +0000

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

Текстильщики (ЮВАО);
Капотня (ЮВАО);
Бирюлево Восточное (ЮАО);
Соколиная гора (ВАО);
Южнопортовый (ЮВАО);
Печатники (ЮВАО);
Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

местоположение;
количество кв. м и наличие ремонта;
включен ли дом в программу реновации;
наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом. Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Кол-во комнат	Квартира	Стоимость/млн руб.
1	Двухкомнатная	5,0

1	Трехкомнатная	4,5

1	Четырехкомнатная	4,5

2	Трехкомнатная	8,3

2	Четырехкомнатная	8,2

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма. В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

Существует еще одно решение – доверить проведение и оформление сделки нашим специалистам. Они помогут избежать ошибки и избавят и покупателя, и продавца от ненужных проблем.

Бесплатная консультация

Сообщение Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке» появились сначала на .

Про договор купли-продажи

Барсуков К.В. — Fri, 05 Nov 2021 09:31:55 +0000

Что должно быть и чего не должно быть в договоре купли-продажи квартиры или дома

В договоре купли-продажи должны быть

Описаны стороны. Сейчас нужно указывать ФИО, дату рождения, паспортные данные, гражданство, пол, адрес регистрации по месту жительства (если его нет, то указывается адрес предыдущей регистрации «ранее зарегистрированный»)
Предмет договора – должен однозначно идентифицировать объект недвижимости. Сейчас указываем: адрес (как в ЕГРН), метраж (как в ЕГРН), количество комнат (если речь по квартиру). Если говорим про дом и земельный участок, то указываем количество этажей, назначение и вид использования.
Цена договора – является существенным условием. Причем, всем кто занижает или завышает цену – это зона повышенного риска. Указание в ДКП недостоверной цены делает весь договор недействительным.
Передача недвижимости – нужно указать в ДКП в какой срок будет передан объект по акту приема-передачи.
Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его передачи покупателю – их обязательно нужно указать в ДКП. По факту, в договоре указываются все лица, зарегистрированные в квартире или доме. Так же нужно указать в какой срок продавец обязуется снять этих лиц с регистрационного учета. Если за кем-то остается право пожизненного проживания, то это так же отражается в договоре.

Сейчас мы проговорили обязательные условия, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Помимо этого в договоре купли-продажи желательно указать:

Способ и сроки взаиморасчетов.
Если объект недвижимости приобретается с использованием ипотечного кредита, это так же отражается в ДКП. При этом, указывается, что одновременно с регистрацией перехода права собственности будет произведена регистрация залога объекта в пользу банка-кредитора.
Если часть расчетов проводится после регистрации перехода права собственности (а это чаще всего и происходит), то в ДКП нужно указать «стороны договорились, что залог недвижимости в пользу продавца не производится». Иначе регистрирующий орган повесит обременение в пользу продавца до момента предоставления документов, подтверждающих полный расчет по сделке.
Так же в договоре указывают: давал ли супруг продавца согласие на продажу недвижимости или продавец не состоял на момент приобретения в браке. А так же согласие супруги покупателя на приобретение или указание на то, что в момент покупки покупатель в браке не состоит. Данные пункты не обязательны для указания в ДКП совершаемом в простой письменной форме. Но в нотариальном договоре они обязательно будут прописаны. Хотя я всегда рекомендую указывать их в любой форме договора купли-продажи.
Так же в ДКП пишут, что стороны не лишались дееспособности, что сделка произведена не при стечении тяжелых обстоятельств, что продавец не планирует становиться банкротом, не покупал недвижимость за счет средств мат.капитала и не направлял средства мат.капитала на погашение ипотеки (если это действительно не было сделано) и т.п. вещи. Все это может быть расписано подробно или коротко. Но, данные пункты я рекомендую покупателю в любом случае указывать в ДКП, так как они с его стороны будут дополнительным аргументом в пользу его добросовестности, как покупателя.
В договоре указывают:
- обязательство покупателя передать имущество не обремененным долгами по коммунальным и иным платежам
- что переход права на имя покупателя происходит после регистрации такого перехода в регистрирующем органе
- прописывают количество договоров (каждой из сторон плюс 1 для Росреестра)
- указывают, кто несет расходы по нотариальному удостоверению договора и оплачивает регистрацию права собственности
- прописывают статьи Гражданского и Семейного кодексов, имеющих отношение к сделке, с указанием на то, что сторонам эти статьи понятны, а содержание известно.

Так же я рекомендую указывать, как фиксируется момент исполнения обязательств сторон по договору. Исполнение обязательств продавца подтверждается подписанием акта приема-передачи недвижимости. А обязательств покупателя — документом, подтверждающим полный денежный расчет за объект.

Ещё из рекомендаций для продавца – указать в ДКП, что в случае нарушения покупателем обязательства по оплате в оговоренный договором срок, договор может быть расторгнут продавцов в одностороннем порядке. Иначе, в случае такой ситуации, у продавца возникает требование к покупателю выплатить деньги, а расторгнуть договор ему будет очень-очень сложно.

В ДКП может быть еще много разных пунктов, но основные моменты уже перечислены выше.

Что же не нужно указывать в ДКП

Я не рекомендую писать переписывать в ДКП все статьи Гражданского кодекса, относящиеся к купле-продаже. Если только вы не хотите сделать акцент на том, что другая сторона это точно понимает. Например, когда мы пишем, что переход права собственности подлежит гос.регистрации – мы делаем акцент на том, что покупатель и продавец это понимают. Но, к примеру, переписывать статьи о недействительности сделок нет никакого смысла, так как это и так следует из законодательства РФ.

В целом, адекватный договор в простой письменной форме вполне помещается на двух страницах (десятым размером шрифта). Нотариальная форма может быть больше, так как у нотариусов есть свои устоявшиеся формы. Но в целом объем договора примерно такой.

Если у вас больше, возможно вы «налили воды». Я противник «воды» в договорах, так как ДКП должен содержать суть, а «вода» её размывает и за «водой» можно упустить важное.

Теперь старый пункт про аналогичное жилье, который часто следует из договора в договор и который часто просят указать в ДКП. Я про: «В случае признания договора недействительным продавец обязуется купить покупателю аналогичное жилье в аналогичном районе бла-бла-бла»… Суть пункта примерно такая. Часто его ставят, думая, что он как-то повышает защищенность покупателя. Но ничего этого нет. Этот пункт полностью противоречит понятию двусторонней реституции (при признании договора недействительным каждая из сторон получает то, что у неё было до его заключения). А это понятие четко прописано в ГК РФ.

Так что этот пункт, каким бы красивым он не казался, на самом деле – недействителен.

И если действительно по логике вашей сделки вам нужна дополнительная страховка, то лучше прописать возмещение убытка продавцом (на основании статьи 461 ГК РФ) в случае изъятия недвижимого имущества из владения покупателя.

Так же я не рекомендую пытаться нагрузить договор всякими измышлениями не относящимися к реальности.

Мне достаточно часто в ходе моей практики попадались подобного рода вещи. Люди, в силу своего непонимания природы договора купли-продажи недвижимости, пытались зарегламентировать «каждый чих». При этом часто возникали конструкции, которые не просто были труднопонимаемы, но и невыполнимые.

Вот, к примеру, что хотел вставить продавец в один ДКП: «В случае неоплаты Покупателем Продавцам стоимости Объекта в срок, установленный настоящем Договором (см. п.3.12) в полном объеме, права собственности на Объект подлежат возврату Продавцам в срок 5(пять) рабочих дней, после чего настоящий Договор подлежит расторжению. За просрочку возврата прав собственности – штрафные санкции за каждый день – проценты от стоимости Объекта в 2-х кратном размере от ставки рефинансирования ЦБ оплачивает Покупатель»

Как покупатель понимал «возврат прав собственности» — для меня загадка. Судя по тексту, он видимо думал, что покупатель может пойти в Россреестр и сказать, верните права Продавцу…

Или вот опять продавец, хочет, чтобы было указано, что «Плательщик (УЖЕ) предоставил ПАО СБЕРБАНК право оплатить аккредитивы». Но суть аккредитива в том, что он исполняется безотносительно воли покупателя при предоставлении продавцом или иной стороной документов, позволяющих раскрыть аккредитив.

Десятки перлов такого рода вам может легко показать любой юрист или нотариус. И ладно, если одна из сторон просит вставить какой-то пункт, который является выполнимым, хотя и странным. В этих ситуациях я даже не трачу время на то, чтобы спорить с такими вещами.

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Депозит нотариуса для расчета по сделкам с недвижимостью — это удобный и гибкий инструмент. Подробнее о том, как его правильно использовать.

Подробнее

Но знали бы вы сколько сил уходит на то, чтобы доказать прочитавшему в какой-то статье человеку, что предлагаемую им конструкцию нельзя вставить, потому что это не просто бред, а невыполнимый бред. И чаще всего такое происходит, когда сторону не представляет профессиональный участник: риэлтор или юрист-жилищник (обратите внимание, что именно жилищник, а не специалист, например, по налоговому праву).

Это легко объяснимо, потому что человек, действующий самостоятельно, в какой-то момент начинает бояться, что его обманут. А самый сильный мандраж всегда возникает накануне сделки. А что у нас накануне сделки? Правильно, согласование договора купли-продажи.

И вот наш самостоятельный герой накануне сделки начинает штудировать Яндекс в поисках правильного договора купли-продажи, читать разные страшилки и применять всё, что он нашел на просторах Интернета к своему договору.

При этом часто он даже не задумывается применим ли данный пункт к его ситуации, грамотный ли специалист дал совет по указанию какой-то фразы в ДКП и не устарелой ли информацией он пользуется.

Поэтому, если вы понимаете, что не совсем владеете темой – обратитесь к профессионалам. Либо просмотрите ещё раз свой договор по условному чек-листу, который я привёл выше, скорее всего больше вам в ДКП ничего указывать не понадобится.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Эксперт рынка недвижимости

Сообщение Про договор купли-продажи появились сначала на .

Публичная кадастровая карта: подробная рекомендация по проверке участка

Пресс-служба — Sat, 31 Jul 2021 09:00:00 +0000

Эти сведения позволяют уточнить размер, расположенность участка, его кадастровую стоимость. С помощью двух параметров собственник может выяснить все о видах работ, которые можно осуществлять на выкупленной земле.

Общие сведения об объекте недвижимости

Как уже говорилось выше, публичная кадастровая карта (ПКК) предоставляет собственнику возможность узнать важные параметры земельного участка, которым он интересуется. Потребуются адрес или кадастровый номер (лучше последний, так как по адресу не всегда можно найти требуемый участок) – их вводят в поисковую строку на сайте. Система выдаст список разделов – необходимо кликнуть на «Участки». На появившейся карточке отобразятся: квартал, кадастровый номер, адрес, статус, тип земельного участка и прочие данные.

Если же вы не знаете адрес или кадастровый номер участка, то можно найти его на публичной кадастровой карте «поиском по местности», просто поищите на карте известные вам ориентиры и попробуйте найти свой участок. Но это можно сделать только для тех участков, для которых определены границы на местности.

Фотографии со спутника

Государственный сервис ПКК – это удобный способ осмотреть земельный участок без личного посещения. Потребуется установка картографического фильтра «Снимки со спутника». С помощью основы можно в режиме реального времени рассмотреть участок, близлежащие объекты, инфраструктуру, удаленность от федеральных трасс, доступность для легкового и грузового транспорта, а также расположение или отсутствие охраняемых объектов.

Так же при использовании подложки «снимки со спутника» можно увидеть не сдвинуты ли границы земельного участка на карте относительно реального положения. Например, в Московской области, можно часто увидеть ситуацию, когда граница земельного участка зафиксированная в Росреестре проходит непосредственно через дом или другое строение, т.е. она не соответствует реальности.

Если таким образом сдвинут весь населенный пункт, то это не так уж и страшно. Но если сдвинут только ваш участок или участок, который вы собираетесь покупать, то обязательно нужно вносить исправления в Кадастр.

Вид разрешенного использования

Специалисты считают, что вид разрешенного использования и категория земель в карточке объекта являются наиболее важными для заинтересованного лица. Так будущий собственник участка не ошибется в виде деятельности, реализуемой на выкупленной им земле.

Зоны c особыми условиями использования

Если в слоях ПКК поставить соответствующие отметки, то на карте можно увидеть ограничения по участку. Например, нахождение его в водоохранной или другой зоне, ограничивающей использование земли и/или запрещающее строительство определенных объектов.

Кадастровая стоимость

На сайте ПКК можно выбрать раздел «Тематические карты», категорию «Кадастровая стоимость ЗУ». Карта окрасится в разные цвета с определением цен.

Два года назад специалисты Росреестра дополнили ПКК сведениями о зарегистрированных земельных участках, помещениях жилого и нежилого типа, незавершенных строениях. В общей сложности карта содержит сведения более чем о 60 млн. объектов.

Публичная кадастровая карта: онлайнПубличная кадастровая карта России позволяет онлайн посмотреть кадастровый номер и узнать кадастровую стоимость участка, а также заказать кадастровый паспорт.Подробнее

https://pkk.rosreestr.ru/

Сообщение Публичная кадастровая карта: подробная рекомендация по проверке участка появились сначала на .

8 способов узнать год постройки дома

Юридическая Служба — Thu, 29 Jul 2021 05:01:00 +0000

В случае продажи, покупки или обмена объекта недвижимости собственник, покупатель или агент анализируют массу данных. И зачастую год постройки дома, в котором находится квартира, является достаточно значимой информацией.

Во-первых, год постройки дома важно знать для оценки стоимости квартиры, так как этот параметр может существенно повлиять на цену. Во-вторых, возраст дома понадобится ипотечникам. У всех банков есть свои ограничения по этому параметру и квартиру в некоторых домах банк может не «разрешить» покупать. Так же год завершения строительства и год ввода объекта в эксплуатацию учитывают при:

расчете износа жилого дома;
рассмотрении графиков проведения капитальных ремонтов здания;

Как выяснить, когда был построен дом

Публичная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта — это, как видно из названия, открытый источник информации о недвижимости, поставленной на кадастровый учёт. Зайти на неё можно по адресу: https://pkk.rosreestr.ru или установив на телефон мобильное приложение KadastrRU.

Для того, чтобы узнать год постройки дома, нужно вбить в поисковую строку его кадастровый номер. Но, скорее всего вы его не знаете, так как мало кто интересуется кадастровыми номерами многоквартирных домов.

Поэтому вам нужно осуществлять поиск по адресу. Для этого в поисковой строке вбиваете адрес интересующего вас дома и выбираете его из открывшегося списка. После чего вам откроется информация о доме, в том числе там будет указан и год постройки и/или год ввода объекта в эксплуатацию.

Существенный момент. Если вы ищете информацию не в мобильном приложении, а компьютерной версии, то перед введением адреса дома, вам нужно нажать на слово «участки». В открывшемся меню нужно выбрать ОКС и после этого вводить адрес.

Иначе вы ничего не найдете, так как поиск будет проводиться не по объектам капитального строения, а по земельным участкам.

Публичная кадастровая карта: подробная рекомендация по проверке участка

По мнению экспертов государственных ведомств, информация о приобретаемом участке земли доступна в Интернете. Для этого необходимо иметь адрес объекта или его кадастровый номер. Эти сведения позволяют уточнить размер, расположенность участка, его кадастровую стоимость. С помощью двух параметров собственник может выяснить все о видах работ, которые можно осуществлять на выкупленной земле. Общие сведения об объекте недвижимости Подробнее Подробнее о Публичная кадастровая карта: подробная рекомендация по проверке участка...

Сайт Правительства Москвы

Если жилое помещение находится в столице России, то информацию о годе постройки дома можно найти на сайте dom.mos.ru В поисковой строке вводите адрес вашего дома, выбираете его. В левом меню нажимаете на пункт «Общие сведения о многоквартирном доме». В пункте 6 открывшихся сведений будет информация о годе постройки дома и/или вводе его в эксплуатацию.

Альтернативные способы получения информации

БТИ

Это организация, занимающаяся техническим учетом и систематизацией информации об объектах недвижимости. Выяснить, какого года постройки дом, не составит труда, поскольку БТИ оперирует полноценными сведениями о характеристиках помещений. Ведомство предоставляет выписку, где указан год постройки, при наличии заявления (форма 16), документального подтверждения права собственности, паспорта РФ. Если в БТИ планирует обращаться не собственник, а его представитель, то к имеющемуся перечню документов необходимо добавить доверенность от него. Прием осуществляется в самом ведомстве или в отделении «Мои документы». Эта услуга платная, занимает до 10 рабочих дней.

Эксплуатационный паспорт

Специалистам управляющих компаний не разрешено выдавать этот документ. Запрос удовлетворяют, предоставляя только сведения. Можно обратиться с заявлением как в приемную УК, так и к главному инженеру. В эксплуатационном паспорте содержатся сведения о цели постройки, строительных материалах, количестве этажей, времени возведения. В бланк заявки важно вписать свои ФИО, паспортные данные и т. д. В конце указать причину запроса. Ответ направляют заявителю в течение 30 дней с момента подачи. В ряде случаев ведомство отказывает в предоставлении данных. Для этого должна существовать легитимная причина.

Портал учреждения БТИ

В первую очередь на сайте ведомства необходимо создать личный кабинет. Далее, используя специальную форму, заказать получение информации и оплатить госпошлину. Результаты присылают по электронной почте. Время изготовления документа каждый регион определяет самостоятельно.

https://www.mosgorbti.ru/index.aspx

ГИС ЖКХ

Расшифровка аббревиатуры ГИС звучит так: государственная информационная система. В этой системе собраны общероссийские сведения жилищного хозяйства. С ее помощью обеспечивается взаимодействие управляющей организации, собственников и государственных ведомств.

https://dom.gosuslugi.ru/

Интернет-энциклопедия WIKIMAPIA

Преимущества ресурса – бесплатная доступность информации. Работает система таким образом: пользователь указывает на географической карте нужный объект недвижимости. Используется способ увеличения масштаба местности или ввод точного адреса. Для этого отображается поисковая строка. Это не государственный проект, поэтому информация может быть неверной. Кроме того, зачастую сведения не содержат год постройки.

https://wikimapia.org

Сайт «Дом. МИНЖКХ»

Если знать точный адрес дома, то можно выяснить год постройки, тип здания, сколько в нем этажей, квартир и т. д.

https://dom.mingkh.ru/

Дополнительные возможности

Для тех, кто не смог воспользоваться информацией, указанной выше, существует еще несколько вариантов получения сведений о возведении здания.

Архив

Работники государственного архива примут заявку на получение информации о времени постройки дома. Необходимо знать точный адрес.

Администрация

В учреждении помогут узнать год постройки и ввода в эксплуатацию. После подачи заявления, где указана причина запроса, следует ждать от 5 до 30 рабочих дней.

Жильцы дома

Можно обратиться к старожилам и узнать нужную информацию. Да и у большинства жителей жилого помещения есть уже готовые документы, где указан год постройки.

Справочная информация

Для справки можно обратиться к историкам, архитекторам, которые по степени изношенности строения могут примерно определить год постройки.

Сообщение 8 способов узнать год постройки дома появились сначала на .

«Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с «альтернативой»?

Светлана Дымченко — Fri, 02 Mar 2018 18:28:00 +0000

Когда сделку «разрывать» нельзя.

Большинство продающихся квартир – это квартиры с «альтернативой». Так на профессиональном сленге называются квартиры, которые продаются при условии приобретения другой квартиры взамен. В стандартном варианте продажа существующей квартиры и покупка новой – объединяются в одну сделку, и осуществляются в один день. Но бывают ситуации, когда возникает необходимость «разорвать» такую сделку, и сначала продать квартиру, а потом уже купить другую. Эта необходимость может быть вызвана как выгодой, так и спецификой решаемой жилищной задачи. Но прежде, чем говорить о плюсах и минусах «разрыва» подобных сделок, давайте рассмотрим ситуации, при которых этот самый «разрыв» просто не возможен.

Причины, по которым сделку разорвать не получается, я бы рассматривала в трех плоскостях: юридической, технологической и «житейской».

Юридические причины – это невозможность разбить сделку на этапы, в силу противоречия такого подхода действующему законодательству. Сегодня, в силу изменения законодательства, все вопросы, связанные с пропиской перешли из разряда юридических, в разряд технологических и «житейских» запретов. Поэтому сейчас, по сути, есть единственная причина не позволяющая разорвать сделку и лежащая в юридической плоскости. А именно, ситуация, когда квартира, полностью или частично, принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному гражданину. В этом случае для продажи квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. В большинстве случаев, такое разрешение дается с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья. А значит, при разрыве сделки, данное условие будет нарушено, и регистрирующий орган просто не зарегистрирует договор купли-продажи такой квартиры.

Технологические причины, как это следует из названия, основываются на невозможности проведения процедуры «обмена» квартир иначе, как одновременно из-за ограничений в технологии проведения сделок. В докризисное время, когда купить квартиру было намного сложнее, чем продать, а цены на квартиры за один месяц могли увеличиться на 5-10%, «разрыв» сделки был явным нарушением технологии. Так как в этом случае продавец очень сильно рисковал остаться с деньгами, на которые нельзя купить то, что он хотел. Также о технологической невозможности разрыва сделки, можно говорить в случае продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. С одной стороны, с учетом действующего законодательства, если у этого ребенка родители живы и здоровы, то никаких разрешений органов опеки не требуется, и сделку смело можно разрывать. С другой стороны, я не представляю такой ситуации, чтобы профессиональный риэлтор в здравом уме, решил разорвать сделку с прописанными детьми, которых некуда выписать кроме как в новую квартиру. Любой специалист знает, что за «судьбой» ребенка нужно следить особенно пристально, и факт того, куда именно этот ребенок будет перепрописан, может сыграть существенную роль в признании сделки недействительной в связи с нарушениями прав ребенка. Что в свете решения Конституционного Суда РФ на эту тему, более чем вероятно.

Еще одним ярким примером технологических причин неразрывности сделки, может служить съезд, недавно проведенный нашим агентством недвижимости в Москве, в ходе которого одна из квартир обладала очень низкой ликвидностью. И если бы мы разбивали сделку, и сначала продавали бы каждую квартиру отдельно, то наши клиенты могли оказаться на достаточно длительный срок с деньгами на руках от продажи высоколиквидной квартиры, и непроданной второй квартирой. А это даже в нынешних условиях малоприятная, да и затратная штука, так как инфляцию никто не отменял. Понятно, что в такой ситуации, мы могли смело разрывать сделку, продавая в первую очередь квартиру с низкой ликвидностью. Но тут в дело вмешались уже «житейские» обстоятельства.

«Житейские» причины основываются именно на жизненных обстоятельствах продавца. Тут и невозможность выписаться никуда, кроме как в купленную квартиру. И наличие мебели, которую некуда вывезти. И чисто «житейская» боязнь оставаться с деньгами и без квартиры. И в большинстве случаев, это совершенно оправдано. Вот представьте себе стандартную ситуацию. Продается однокомнатная квартира, взамен приобретается двухкомнатная. И та, и другая квартиры совершенно стандартные. Обе обладают нормальной ликвидностью. И в чем выгода продавцу сначала продавать свою квартиру, девать куда-то мебель, искать куда выписаться, и только потом, через какое-то время покупать квартиру? На мой взгляд, никакой.

Когда сделку «разрывать» можно.

В каких же случаях сделку разрывать рекомендуется? Делать это нужно тогда, когда для вас от этого есть прямая выгода. Например, у вас есть тяжело продаваемая квартира, и желание купить вместо нее другую квартиру. А также всему этому сопутствует возможность проживания в другой квартире. В этом случае, разбивая сделку на два этапа, мы превращаем нашу малоликвидную квартиру из «альтернативной» в «свободную». Таким образом, повышаем ликвидность квартиры, а, значит, уменьшаем потери в цене и увеличиваем скорость продажи.

Еще одна ситуация, когда возможен разрыв – это облегчение процесса решения жилищной задачи. Например, необходимо разменять одну квартиру на несколько других. Если покупаемых квартир одна или две, то ничего сильно страшного в этом нет. А представьте, что купить нужно три квартиры или больше. А ведь, скорее всего, одна или две из них окажутся не «свободными», а «альтернативными». Собрать такую цепочку воедино поистине титанический труд. Если же разбить эту сделку на несколько: сначала продаем квартиру и покупаем одновременно одну или две квартиры, а потом со свободными деньгами покупаем остальные квартиры, то мы можем сэкономить очень много времени, нервов и сил.

Также можно подумать о разрыве сделки, если срок покупки вашей квартиры по договору уже подошел, покупатель переносить сделку на другую дату не готов, а покупаемая вами квартира еще к продаже не готова. Понятно, что здесь нужно очень четко взвесить все плюсы и минусы, точно понимать, что покупаемая квартира «не сорвется», что ее покупка состоится в точный срок. Если все эти нюансы полностью учтены, то разрыв сделки в подобной ситуации поможет избежать повторения процедуры поиска покупателя на вашу квартиру.

И, конечно же, разрыв сделки просто необходим при совершении междугороднего «обмена». Если Вы хотите продать квартиру, например, в Екатеринбурге, а купить в Москве, то совершить эти две операции одновременно практически не возможно. И дело здесь не в законодательных ограничениях (договор мены между квартирами в разных городах совершенно легитимен). Трудности «прямого» междугороднего обмена квартиры заключаются в поиске обменных вариантов. Согласитесь, куда легче найти покупателя на свою квартиру в одном городе, и выбрать понравившуюся квартиру в другом, чем искать человека, которому нужна Ваша квартира, и у которого есть квартира, подходящая Вам.

Подводя итог, я хочу посоветовать, серьезно отнестись к «разрыву» сделки. Недаром стандартная процедура проведения «альтернативных» сделок подразумевает одновременное совершение операции по продаже и покупке квартиры. Поэтому перед принятием окончательного решения о «разрыве», рекомендую еще раз оценить собственные возможности, вескость причин, а также выгоду, получаемую от этого. И если в ходе этой оценки у Вас возникнут какие-то сомнения в необходимости «разрыва» — лучше не рисковать.

Сообщение «Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с «альтернативой»? появились сначала на .

Как правильно выплачивать ипотечный кредит

Ипотечная служба — Fri, 09 Jun 2017 19:39:00 +0000

Недавно мы рассказывали о том, как выбрать банк для ипотечного кредита, а так же как правильно брать кредит.

В этой статье мы публикуем ряд советов о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Если вы не хотите читать подробное описание всех советов – опуститесь в конец статьи, там опубликован их краткий перечень.

Досрочные погашения

Понятно, что чем больше вы выплатите досрочных платежей, тем меньше будет переплата по процентам. Поэтому речь мы будем вести не о том: нужны или не нужны досрочные погашения, а об их размере и порядке списания.

Для удобства, мы будем рассматривать наши советы на примере. Пусть у нас будет кредит в 3.000.000 рублей, который взят на 15 лет, по ставке 12% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту будет составлять в этом случае 36.005 рублей (округлим эту цифру до 36000).

Желательный минимальный размер досрочных выплат

Наша практика показывает, что в большинстве случаев людям, которые взяли ипотечный кредит, по силам увеличить ежемесячную выплату на 10% от установленного банком размера. Т.е., если исходить из нашего примера, то выплачивать не 36.000, а 40.000 рублей в месяц, на 3995 рублей в месяц больше.

Досрочные платежи такого размера, выплаченные в первые 12 месяцев кредита, позволят уменьшить общий срок займа из нашего примера со 180 до 173 месяцев. А общую сумму переплаты на 213.000 рублей.

С каждым последующим годом досрочные платежи будут меньше отражаться на итоговых цифрах, так как в ежемесячном платеже доля тела кредита будет вырастать, а доля процентов уменьшаться.

Именно поэтому нужно стараться как можно больше досрочных платежей делать в первую половину кредита.

Нужно ли выплачивать досрочные платежи каждый месяц?

Конечно же, лучше всего делать досрочные выплаты каждый месяц. Таким образом, вы:

привыкаете к размеру своего «нового» платежа
проводите наиболее эффективные, с финансовой точки зрения, погашения

Но ежемесячные досрочные погашения могут быть не всегда удобны. Пока еще мало банков предоставляют возможность электронной подачи заявления о досрочной выплате по кредиту. Поэтому часто, для подачи такого заявления, нужно посетить отделение банка и возможно отстоять в очереди.

Наши расчеты показывают, что «эффективность» ежеквартальных досрочных погашений почти не отличается от ежемесячных выплат. Так что, если вам неудобно делать досрочные выплаты каждый месяц – делайте их раз в квартал. Главное, каждый месяц откладывайте нужную сумму*.

* Некоторые банки дают возможность удобного открытия вкладов на короткий срок. Можно откладывать суммы досрочных платежей на такие вклады, получая дополнительные проценты.

Привязывать ли досрочный платеж к дате платежа?

Это зависит от правил вашего банка. Если весь досрочный платеж уходит в зачет тела кредита, то чем раньше вы сделаете досрочное погашение – тем лучше. Но так происходит не во всех банках.

Многие банки из вашего досрочного погашения вычитают проценты, которые набежали с даты последнего платежа до даты досрочной выплаты. Поэтому в дату вашего реального платежа с вас спишут меньше средств (на размер этих процентов).

Причем если процентов набежало больше, чем размер вашей обязательной выплаты, то из тела кредита вообще ничего не спишут. Так что вам придется, еще раз, в дату платежа делать дополнительное досрочное погашение, чтобы итоговая цифра была такой, какой вы хотели ее видеть.

Поэтому, если ваш банк делает списание по второму «принципу» — делайте досрочное погашение в дату ежемесячного платежа по кредиту.

Уменьшать срок или платеж?

Лучше всего, если ваш банк предоставляет такую возможность при досрочном погашении, выбирать уменьшение ежемесячного платежа. Таким образом, вы улучшаете свою финансовую устойчивость. В случае потери работы или других денежных проблем меньшие обязательства помогут легче пережить сложные времена. Но такой подход требует от вас большей дисциплины.

Дело в том, что снижая размер платежа, вы в будущие периоды погашаете меньшее тело кредита, а значит, переплачиваете банковские проценты.

А потому вам нужно, снижая обязательный платеж, реальную выплату банку оставлять в том же размере, что и была.

Чтобы не мучиться при этом каждый месяц с расчетами дополнительных платежей, просто кладите на счет, с которого списывается кредит, стандартную сумму. И раз в квартал переводите излишки на досрочное погашение.

Если же вы не уверены в своей финансовой дисциплине, если понимаете, что снизив обязательный платеж, вы будете снижать реальные выплаты… Тогда при досрочном погашении выбирайте уменьшение срока кредита.

Да, таким образом, вы не будете повышать свою финансовую устойчивость, зато получите приятный бонус, в виде наглядного уменьшения срока кредита при каждой досрочной выплате.

Копим деньги

Как это ни странно звучит, но если у нас есть ипотечный кредит, то нам нужно копить.

Первое накопление – на всякий случай.

В жизни может произойти непредвиденная ситуация, например, вы можете остаться без работы. Поэтому желательно отложить сумму в размере одного-двух платежей на такой случай.

В большинстве случаев, беря ипотечный кредит, люди примерно на год уверены в своей «финансовой устойчивости». Поэтому, если вы не можете отложить эти деньги сразу, при получении кредита, то откройте банковский вклад на долгий срок, и вносите на него ежемесячно 5-10% от суммы месячного платежа. Таким образом, вы за год-два накопите необходимую «подушку».

Второе накопление – на страховку.

Если вы страхуетесь по всему комплексу ипотечного страхования, включая жизнь и здоровье, то сумма страховки может быть довольно существенной. Поэтому рекомендуем заранее откладывать на это деньги. Так же как и в первом случае, откройте банковский вклад на один год, и каждый месяц пополняйте его.

Рефинансирование

Не забывайте о том, что выплаты по вашему кредиту можно уменьшить за счет рефинансирования вашего кредита. Это особенно актуально сейчас для тех, кто брал кредиты в 2014-2016 годах. Сегодня можно снизить ставку примерно до 11% годовых.

Если вернуться к нашему примеру из начала статьи, то снижение ставки с 12% до 11% годовых, позволит сократить ежемесячный платеж примерно на 2000 рублей, т.е. за год позволит сэкономить 2/3 платежа. Если же ваша ставка была выше, то разница будет больше.

Причем, правильнее всего полученные «излишки» средств использовать на досрочное погашение кредита.

О нюансах проведения рефинансирования и расчета выгоды от него мы поговорим в следующей статье. Сейчас же отметим следующее. Не нужно бояться рефинансирования. Эта процедура, в целом, очень похожа на сделку, которую вы проводили, когда покупали квартиру. И не требует больших затрат.

Резюме

В качестве резюме приведем все выше озвученные советы в виде наглядного списка действий.

Итак, чтобы правильно выплачивать ипотечный кредит, на наш взгляд, нужно выполнять следующие рекомендации:

Делать ежемесячные досрочные погашения в объеме не менее 10% от размера установленного платежа
Досрочные выплаты проводить в дату обязательного платежа.
При досрочном погашении уменьшать размер ежемесячных платежей. При этом реальный платеж оставлять в том же размере.
Сформировать финансовую «подушку» в объеме одного-двух платежей.
Ежемесячно откладывать деньги на выплату ежегодной страховки
Рефинансировать свой кредит, в случае появления выгодного предложения.

Надеемся, что наши рекомендации будут вам полезны.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Как правильно выплачивать ипотечный кредит появились сначала на .

Правильно берем ипотечный кредит

Ипотечная служба — Fri, 17 Mar 2017 19:37:00 +0000

Ипотечный кредит – это долгосрочная операция. И чтобы финансовая нагрузка не легла на семью тяжким бременем, проводить ее лучше соблюдая несколько простых правил.

До этого мы уже писали о том, как правильно выбрать банк для получения ипотечного кредита.

В этой статье ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость» делится советами о том, как правильно брать кредит.

Коэффициент платеж/доход.

Вы знаете, какой размер кредита вам нужен.
Вы понимаете, по каким примерно ставкам банки вашего региона выдают кредиты.
Вы знаете, на какой срок вам нужен кредит.

Знания этих параметров достаточно для определения ежемесячного платежа по кредиту.

Теперь осталось самое важное, проверить, будет ли комфортным для вас этот платеж.

Бесплатная консультация

Способ первый

Самый простой способ оценки – поделить полученный ежемесячный платеж на сумму всех семейных доходов.

При этом если вы понимаете, что какие-то доходы носят эпизодический характер, то лучше на них не рассчитывать. И перед делением, не забудьте вычесть из своего бюджета минимальные затраты на каждого члена семьи, находящегося на вашем иждивении.

Наиболее оптимальная доля ежемесячного платежа по кредиту составляет 20-30% от совокупного семейного бюджета. Выплаты такого размера довольно быстро становятся «привычными».

Платеж в 40-50% от дохода является уже более обременительным, но его еще можно потянуть.

Если же вы думали потратить более 60% своего дохода на выплаты по кредиту, то от такого кредита лучше отказаться.

Бесплатная консультация

Второй способ оценки

Как вы понимаете, первый способ оценки не очень точен, так как не учитывает ни реальные семейные затраты, ни цифру абсолютного дохода.

Ведь согласитесь, одно дело закладывать 40% на платеж по ипотеке для семьи с совокупным доходом в 100 тысяч рублей, и совсем другое дело учитывать те же 40% для семьи, получающей в месяц 50 тысяч. Во втором случае выплата в 20 тысяч, намного обременительнее выплаты в 40 тысяч из первой ситуации.

Поэтому мы предлагаем идти другим путем. Он, конечно, требует определенного времени и ваших действий. Но зато поможет намного точнее понять, какую сумму из своего дохода вы сможете направить на ежемесячное погашение ипотечного кредита.

Определите структуру своих затрат
Проанализируйте структуру своих ежемесячных трат
Загляните в наиболее затратные статьи
Просуммируйте все сокращенные расходы за весь период «наблюдений» и вычислите их среднее значение в месяц

Полученная цифра и есть ваш безболезненный платеж по ипотеке.

Если вы знаете, что сможете получать какой-то дополнительный доход, например, будете сдавать купленную в кредит квартиру, то приплюсуйте его к полученному результату.

Бесплатная консультация

Срок кредита

В основном, если есть такая возможность, все стремятся брать кредит на как можно меньший срок. И это правильно, если смотреть на задачу с точки зрения сохранения собственных средств: ведь чем больше срок кредита, тем больше в итоге уйдет денег на выплату процентов.

Но с точки зрения финансовой стабильности семьи – это неправильный подход.

Наша ипотечная служба всегда рекомендует брать кредит на максимально возможный срок, если это не влияет на процентную ставку и существенно уменьшает ежемесячный платеж.

Как мы говорили в самом начале нашей статьи: «Ипотечный кредит – это долгосрочная операция», и вы никогда не сможете гарантировать стабильность своего дохода на весь этот срок. Поэтому лучше всего изначально заложить в параметры кредита минимально возможные обязательства по ежемесячным выплатам.

Вы совершенно спокойно сможете все «излишки» направить на частичное досрочное погашение. Да, это будет требовать от вас более высокой финансовой дисциплины. Нужно будет бороться с соблазном потратить эти деньги на какие-то «очень нужные» приобретения, а не погасить ими кредит. Но зато у вас будут минимальные обязательства в случае возникновения финансовых затруднений.

Наша рекомендация брать кредит на как можно больший срок, взялась не просто так. За время нашей работы к нам обращалось довольно много клиентов, которые были бы рады, если бы в свое время, они взяли кредит на больший срок с меньшим ежемесячным платежом.

Увеличиваем срок кредита — разумно

Но обратите внимание на вторую часть нашей рекомендации увеличить срок кредита: «существенное уменьшение ежемесячного платежа». Так увеличение срока с 20 до 25 лет в большинстве случаев не очень целесообразно.

Например, при кредите в 3 млн. рублей по ставке 11,5% платеж на срок в 20 лет составит 31993 руб., а на срок в 25 лет – 30494. Т.е. меньше всего на 1,5 тысячи рублей. Не думаем, что такое уменьшение сможет сильно помочь в случае финансовых затруднений.

А вот, например, если речь идет об увеличении срока с 10 до 20 лет, то при тех же параметрах, размер платежа во втором случае будет меньше на 10 тысяч рублей, что уже довольно существенно.

Таким образом, трезвый взгляд на собственное финансовое положение сейчас и в будущем, поможет более комфортно жить с ипотечным кредитом.

В следующей статье мы поговорим о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Правильно берем ипотечный кредит появились сначала на .

Правильно выбираем банк для ипотечного кредита

Барсуков К.В. — Tue, 18 Oct 2016 18:27:53 +0000

Рынок недвижимости после кризиса начал выходить в активную фазу, вместе с этим существенно увеличился спрос на рынке ипотеки. И за спросом подтянулись банки.

Сегодня количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты в Москве, перевалило за десяток и продолжает расти. С увеличением количества банков, выдающих кредиты, растет и конкуренция среди них. Это приводит к разным результатам.

Некоторые банки понижают ставки, улучшают условия выдачи кредитов. А другие, вместо этого, придумывают различные маркетинговые ходы, чтобы завуалировать свои не всегда выгодные условия.

Попробуем разобраться в том, как правильно выбирать ипотечный кредит и не попасться на маркетинговые уловки.

Ставка или надежность банка

Согласно различным опросам большинство граждан, желающих взять ипотечные кредиты, ставят надежность банка на одно из первых мест.

Основным опасением при этом является следующее соображение: люди боятся, что при банкротстве банка с них сразу же потребуют полное погашение кредита.

Но это не так! Условия договора, который вы подписали, не могут быть нарушены в связи с банкротством банка или отзывом у него лицензии. Ваш долг, на тех же самых условиях, будет передан другим кредиторам. Ставка, срок действия кредита, размер ежемесячных платежей и другие условия кредитного договора – останутся неизменными.

Поэтому первое, на что нужно обращать внимание при выборе банка-кредитора – это ставка по кредиту. Ведь даже 1 сэкономленный на ставке процент, на всем сроке кредитования даст существенную экономию в деньгах.

А на рейтинги надежности банков в этой ситуации нужно смотреть в последнюю очередь.

Первоначальный список банков

Выбор банка состоит из трех этапов:

Определяем все банки, которые нам могут дать кредит (на условия банков пока не смотрим)
Сравниваем эти банки между собой по кредитной ставке
Если ставка совпала у нескольких банков – сравниваем по другим условиям.

Чтобы определить банки, которые нам могут дать кредит, я рекомендую заполнить для себя эту анкету:

Параметры недвижимости:
Тип недвижимости (новостройка, загородное жилье, вторичный рынок и т.п.)
Основные характеристики недвижимости (комната или квартира, дом пятиэтажка или нет, участок с домом или без дома и т.п.)
Предполагаемая стоимость недвижимости
Параметры кредита:
Размер кредита
Размер первоначального взноса
Желаемый срок кредита
Параметры заемщика:
Работа по найму, ИП или владелец бизнеса (размер доли)
Размер дохода
Форма подтверждения дохода (справка 2-НДФЛ или форма банка)
Официальный срок работы на последнем месте
Город где вы живете и/или работаете (если он не совпадает с местом приобретения недвижимости)
Количество созаемщиков или поручителей (с оценкой дохода)
Категория созаемщиков (официальные или гражданские супруги, родственники или друзья)
Возраст основного заемщика и всех созаемщиков

Это не полная анкета, но для отсева банков, которые не смогут вам выдать ипотечный кредит, она вполне подойдет.

После определения параметров кредита начинаем формировать первоначальный список банков.

Делать это можно двумя путями:

Изучения информации о требованиях к заемщикам и типу объекта недвижимости на сайте
Звонок или он-лайн обращение в банк с теми же вопросами.

Второй способ более удобный, так как так вы сразу сможете узнать и условия выдачи кредита. Можете просто прислать во все банки (в ипотечные отделы) заполненную выше анкету с вопросом: «Смогу ли я получить у вас требуемый мне кредит и на каких условиях?»

Две подсказки

1. Обычно у банков всегда особые условия для тех клиентов, которые получают зарплату на карточку этого банка, т.н. зарплатных клиентов. Поэтому, если вы являетесь зарплатным клиентом какого-либо банка – обязательно укажите это при обращении в банк.

2. Если вы хотите покупать недвижимость в другом городе (не там где вы живете и работаете), то лучше всего получать одобрение на кредит именно в этом «другом» городе. Дело в том, что большинство банков выдают кредит там, где было получено одобрение заемщика, а это может привести либо к невозможности совершения сделки, либо к некоторым проблемам при её проведении.

Как понять: нужны ли созаемщики?

В вышеуказанной анкете есть две графы: количество и категория созаемщиков. Это очень важные пункты, так как от данных созаемщика могут зависеть параметры кредита. Например, если созаемщиком является пожилой человек, то могут быть ограничения по сроку кредита.

Но как понять, нужны ли нам созаемщики или можно будет получить кредит без них?

Первое, в подавляющем большинстве банков официально зарегистрированные супруги будут обязательно являться созаемщиками или поручителями по кредиту (если нет брачного контракта), даже если для получения кредита оценивается доход только одного супруга (например, второй нигде не работает).

Второе. Вашего дохода может не хватить для получения требуемого кредита. Поэтому, возможно, вам нужно будет привлекать созаемщиков.

Для того, чтобы понять хватит вашего дохода для получения кредита или нет, нужно сделать несколько простых действий:

Вычесть из своего дохода обязательные платежи по действующим кредитам (если они есть)
Вычесть из своего дохода 5000 рублей за каждого вашего несовершеннолетнего ребенка и/или иждивенца
Вычесть из оставшейся суммы 40%.
Найти в интернете любой кредитный калькулятор и рассчитать на нем ежемесячный платеж по требуемому вам кредиту при желаемом сроке. В качестве ставки укажите среднюю ставку по кредитам. Сейчас она примерно 13%.

Если ваш доход после всех вычитаний будет превышать рассчитанный ежемесячный платеж, то с большой долей вероятности можно будет найти банк, который выдаст требуемый кредит без учета дохода от созаемщиков и/или поручителей. В противном случае, нужно искать созаемщиков.

Нужно отметить, что большое количество банков допускают привлечение в качестве созаемщика одного близкого родственника. Но, при необходимости, можно найти и такие банки, которые выдают кредит трем, а иногда и четырем созаемщикам (причем не обязательно находящимся в близком родстве).

Нюанс – увеличив срок кредита, мы уменьшаем размер ежемесячного платежа. Иногда, это может помочь избежать привлечения созаемщиков.

Сравниваем банки

В последнее время хорошей тенденцией является применение банками единой ставки по кредиту, которая не зависит от: срока, суммы, размера первоначального взноса и других параметров.

Но пока единая ставка существует не во всех банках. Поэтому у нас стоит две задачи. Первая — определить, как можно получить минимальную ставку. Вторая — понять, чем за это нужно будет заплатить.

Работать мы будем с теми банками, которые попали в наш первоначальный список. Нам нужно задать всем этим банкам вопрос о ставке по кредиту и возможности ее минимизации, исходя из всех параметров кредита, которые мы составили в самом начале.

Для удобства составляем следующую таблицу:

Название банка	параметры минимальной ставки			параметры максимальной ставки		дополнительные условия и бонусы
	ставка	комиссия	срок	ставка	срок

Параметры максимальной ставки – это ответ на вопрос: «Какая будет ставка при максимально возможном сроке кредита без каких-либо комиссий?» Параметры минимальной ставки – это ответ на вопрос: «Можно ли уменьшить ставку, сократив срок кредита, выплатив комиссию или как-то иначе?»

Все дополнительные бонусы, предлагаемые банком, записываем в соответствующий столбец.

Чем хороша эта таблица, и почему я обязательно рекомендую делать её при выборе банка.

Дело в том, что большинство банков рассказывают о выгоде изменения параметров кредита или оплаты комиссии, сравнивая получившуюся ставку исключительно со своими ставками. Как будто они единственный банк, который может вам выдать кредит.

Например, выбирая банк, вы с большой долей вероятности услышите такое предложение: «Наша ставка по кредиту 14,5%, но заплатив комиссию, вы можете её уменьшить. Это очень выгодно».

Давайте на примере рассмотрим всегда ли это выгодно.

Предположим, что у вас в таблице есть банк, который может выдать кредит по ставке 13,5%. Так же есть банк, который предлагает выдать кредит по ставке 14,5%, которую можно уменьшить на 1,5%, заплатив разовую комиссию в 2% от суммы кредита.

Понятно, что если вам предлагают снизить комиссию на 1,5%, разово заплатив 2% — это очень выгодно. Но ведь у вас есть предложение первого банка. И если сравнивать с ним, то получается совсем другая картина. Так как в этом случае, вам предлагают ставку 13% с комиссией в 2%, против ставки 13,5% без комиссий. Т.е. по сути, вы заплатите 2% комиссионных, за снижение ставки всего на 0,5%. И выгодность такого уменьшения не так однозначна.

Таким образом, составив предлагаемую таблицу, вы сможете проводить оценку банков, сравнивая их друг с другом, а не сравнивая банк сам с собою.

Как правильно рассчитать: выгодно ли уменьшить ставку за комиссию?

Подобный расчет делается совсем не сложно. Для этого нам понадобится любой ипотечный калькулятор.

Расчет будем делать на основе вышеприведенного примера. Один банк предлагает ставку 13%, с комиссией 2% от размера кредита. Другой банк – ставку 13,5% и без комиссий. Пусть срок кредита будет 20 лет. А сумма кредита 3 млн.

Делаем расчет параметров для первого кредита.

При ставке 13%: Ежемесячный платеж 35.147, сумма выплаченных процентов за весь срок кредита 5.435.345

Для второго кредита расчет сделаем немного по-другому – изменим сумму кредита. Нам ведь нужно учесть комиссию, которую мы заплатим при получении первого кредита. Два процента от 3 млн. – это 60 тысяч рублей. Во втором случае нам их платить не нужно, а значит, мы можем взять кредит на эту сумму меньше, т.е. 2.940.000.

Это уменьшение размера кредита — очень принципиально. Потому что только так, вы приведете условия по двум кредитам к одному знаменателю. Иначе, расчет будет не корректен. Именно поэтому нужно не слушать мнение сотрудников банка, а проводить расчеты самостоятельно.

Таким образом, уменьшив размер второго кредита, мы получаем следующие цифры: Ежемесячный платеж 35.496, выплаченные проценты на весь срок кредита 5.579.235

Смотря на эти цифры, складывается ощущение, что первый вариант с выплатой комиссии очень выгоден. Ведь при выплате комиссии платеж будет на 300 рублей меньше, а переплата меньше на 144 тысячи.

Но это все волшебная магия цифр.

На самом деле в этом расчете есть одно допущение, которое может полностью поменять всю картину. Я говорю о том, что мы делали расчеты для выплаты кредита в течение всего срока – 20-ти лет. На самом деле, статистика по ипотечным кредитам говорит о том, что средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 5-7 лет.

И если эти же расчеты проделать для срока кредита в 10 лет – картина сразу же поменяется.

	ставка 13% и комиссия 2%	ставка 13,5%
ежемесячный платеж	44.793	44.768
выплаченные проценты	2.375.186	2.432.236

Размер выплаченных процентов во втором случае на 57 тысяч больше, чем в первом. А кредит мы брали в первом случае на 60 тысяч больше. Т.е. и платеж выше, и итоговая сумма переплаты – тоже. Если же срок кредита уменьшить до 7 лет, то отсутствие выгоды от комиссии станет еще более очевидным.

Так что в нашем примере, комиссия выгодна только: если кредит выплачивается в течение всех 20 лет, без досрочных погашений и без понижения ставки путем рефинансирования.

Практика показывает, что комиссия выгодна, если срок окупаемости этого платежа составляет не более 5 лет.

Некоторые советы

1. Если это не влияет на ставку – берите кредит на максимально возможный срок.

Дело в том, что при максимальном сроке кредита – минимальный ежемесячный платеж. Ведь вам никто не мешает делать досрочные погашения кредита. Но если случится так, что ваше финансовое состояние вдруг сильно изменится в худшую сторону, вы будете иметь перед банком меньшие обязательства.

2. Не берите кредит с ежемесячным платежом, превышающим 50% от вашего дохода.

Вообще, идеально, если ежемесячный платеж находится в пределах 30% от вашего дохода, 50% — это пограничное состояние. При превышении 50-ти процентного рубежа, ежемесячные платы могут быть слишком обременительными для вас. Статистика показывает, что такого рода кредиты относятся к высокорисковым..

3. Не обманывайте банк о размере своего дохода.

Этот совет прямо следует из предыдущего. Потому что зачастую обман банка о размерах дохода происходит с целью получения большего кредита. Ну, и если вы будете пойманы банком на обмане – получить в нём в будущем кредит будет очень проблематично.

4. Правильно оценивайте «интересные предложения банков»

Все особенные предложения банков, такие как «уменьшение ставки за комиссию», «платежи по кредиту не раз в месяц, а два раза» и т.п., нужно внимательно оценивать, задав себе три вопроса:

А что предлагают другие банки?
Каков срок окупаемости дополнительных платежей?
Нет ли здесь подвохов, которые не видны с первого взгляда.

В третьем пункте, речь идет не о тексте, написанном мелким шрифтом в кредитном договоре, а о том, что ничего бесплатного не бывает. Например, большая ставка по кредиту никак не может стать выгоднее меньшей ставки, благодаря такому «бесплатному инструменту», как выплата платежа по кредиту не раз в месяц, а два (есть такое «интересное» предложение от одного банка).

5. В первые три года кредита старайтесь делать как можно больше досрочных платежей

Например, при кредите в 3.000.000 по ставке 13%, взятом на 15 лет, досрочное погашение в размере 50 тысяч за первые полгода, уменьшит срок кредита на 10 месяцев, а размер выплаченных процентов на 320 тысяч.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Правильно выбираем банк для ипотечного кредита появились сначала на .

К СЛОВУ О ДЕПОЗИТАХ НОТАРИУСОВ (КОГДА У БАНКА ОТОЗВАЛИ ЛИЦЕНЗИЮ)

Барсуков К.В. — Thu, 01 Sep 2016 16:12:00 +0000

Буквально недавно я предупреждал в своей статье о расчетах через депозит нотариуса: при выборе нотариуса, обращайте внимание на надежность банка, в котором он открыл депозитный счет.

И вот пару недель назад мне позвонил для консультации человек. Он купил в Ленинградской области квартиру. Взаиморасчеты сторон проводились через депозит нотариуса. В процессе регистрации перехода права собственности, банк, в котором нотариус открыл счет, лишили лицензии.

Давайте рассмотрим что и кого ожидает в этом случае.

Самая благоприятная ситуация для всех сторон

Согласно действующей (с 01.07.2016) редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)», деньги, внесенные на депозит нотариуса, не входят в конкурсную массу банка. Т.е. теоретически после назначения конкурсного управляющего всё должно быть возвращено нотариусу вне конкурса.

Правда произойдет это не сразу, а потребует некоторого времени, как минимум понадобится время для назначения конкурсного управляющего. Т.е. продавец всё равно потратит свои нервы и потеряет время, а деньги ему очень сильно нужны прямо сейчас.

Но и тут есть один важный момент. Это не страховая выплата АСВ. Это именно возврат денег вне конкурса. Таким образом, если банк будет являться полным банкротом, т.е. не иметь вообще никаких средств на момент отзыва лицензии – то возвращать будет просто нечего.

И, к сожалению, есть ощущение, что в описанном мною случае – будет именно так. А, значит, дальше будет суд.

Кстати, могу отметить, что изменения законодательства, на основании которых депозит нотариуса исключается из конкурсной массы, настолько новы, что в описываемом случае, временная администрация банка не знала о такой норме, и просила прислать ссылки на законодательство.

Варианты развития ситуации в суде

1. Суд решит, что это проблема нотариуса.

Мнения юристов по этому вопросу расходятся. Я знаю о случае, когда в подобной ситуации нотариус самостоятельно вернул деньги, которые были приняты на депозит. Правда там шла речь о намного меньшей сумме, чем сейчас, и всё было решено в досудебном порядке.

Здесь же, нотариус находится в отпуске, и не стал его прерывать для решения возникшей проблемы. Общение с временной администрацией банка ведет исключительно покупатель. В связи с этим у меня есть определенные сомнения в том, что этот нотариус примет такое же решение и в досудебном порядке вернет деньги продавцу.

Поэтому вернемся к мнению юристов.

Я консультировался по этому вопросу и с нотариусами, и с юристами. Однозначной позиции нет.

Кто-то считает, что эта ситуация является ответственностью нотариуса, который принял на себя обязательство о переводе денежных средств продавцу после регистрации права. А, значит, нотариус должен выполнить это обязательство.

Кто-то считает, что это однозначный форс-мажор, и поэтому нотариус не должен отвечать за невыполнение обязательства.

При этом, многие опрошенные мною специалисты склоняются к мнению, что данная ситуация не попадает под страховой случай при страховании деятельности нотариуса.

В «Основах законодательства о нотариате» сказано, что страховой случай – это причинение имущественного вреда в результате нотариального действия или бездействия противоречащего законодательству РФ. В описанной же ситуации всё происходит строго в рамках действующего законодательства.

Так что проблема это нотариуса или нет – большой вопрос.

2. Суд решит, что это проблема продавца или покупателя

В этом вопросе большинство юристов и нотариусов сходятся во мнении, что к покупателю это не будет иметь никакого отношения.

Ведь согласно договору купли-продажи обязательство покупателя по передаче денег исчерпывается внесением требуемой суммы на депозит нотариуса. А, значит, после внесения денежных средств покупатель свои обязательства по договору исполнил. И к нему у продавца не может быть никаких претензий.

Но некоторые юристы с этим не согласны. По их мнению норма, прописанная в пункте 3 ст. 327 ГК РФ, позволяет утверждать, что средства, размещенные на депозите нотариуса, являются собственностью покупателя до момента их получения продавцом. А раз деньги собственность покупателя, то их сохранность – это ответственность покупателя. И продавец не имеет к этому никакого отношения.

Вывод

Несмотря на описанную выше ситуацию, я продолжаю считать, что депозит нотариуса – это очень хороший инструмент для взаиморасчетов сторон при сделках с недвижимостью. Но, к сожалению, и этот инструмент имеет «обратную сторону медали».

Очевидно, что законодатели предпринимают все меры к тому, чтобы повысить защищенность депозита нотариуса от подобных ситуаций. И не смотря на всю неоднозначность во мнении юристов и нотариусов, лично я думаю, что суд, скорее всего, так же будет склоняться именно к защите интересов граждан.

Но это всё не отменяет разумную осмотрительность. Поэтому я рекомендую при выборе нотариуса, обязательно обращать внимание на надежность банка, в котором открыт его депозитный счет. А также выполнять другие рекомендации, которые я приводил в предыдущей статье.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение К СЛОВУ О ДЕПОЗИТАХ НОТАРИУСОВ (КОГДА У БАНКА ОТОЗВАЛИ ЛИЦЕНЗИЮ) появились сначала на .

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

Барсуков К.В. — Tue, 09 Aug 2016 18:25:00 +0000

С января 2015 года, появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье представлен опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое «расчеты через депозит нотариуса»

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через банковскую ячейку и аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу. А так же почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов. И некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.
В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.
Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.
Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.
После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.
Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.
Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.
После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.
Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.
Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день. Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.
После совершения выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

через них не всегда можно провести выплату за альтернативу,
нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

прозрачность взаиморасчетов
отсутствие проблем с получением расписки от продавца
отсутствие споров о месте хранения ключа
возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

(прим. с момента написания статьи произошли изменения. Теперь депозит нотариуса попадает по закон о страховании вкладов. И в случае отзыва лицензии деньги не пропадут. Их выплатит АСВ.)

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Сообщение Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью появились сначала на .

Что делать если в квартире незарегистрированная перепланировка

Барсуков К.В. — Thu, 22 Oct 2015 18:41:00 +0000

Возможно Вы самостоятельно сделали перепланировку Вашей квартиры или купили её в «измененном» виде, и эта перепланировка не зарегистрированна в установленном законом порядке. В таком случае мы рекомендуем «узаконить» произведенные изменения или привести квартиру в пероначальное состояние.

Дело в том, что в последнее время гос.органы стали более активны в поисках квартир с незарегистрированной планировкой, а наказывают за это штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. При этом, помимо штрафа Вы однозначно получите предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Причем, если систематически пренебрегать такими предписаниями, то законодательство позволяет лишить собственника квартиры права собственности в судебном порядке, и выставить жилье на торги. И такие прецеденты уже есть.

Что же нужно сделать, чтобы зарегистрировать перепланировку? Для начала нужно понять: возможно ли это вообще.

Перепланировка, которую нельзя «узаконить»

Есть виды перепланировок, которые невозможно зарегистрировать, а именно:

Расширение кухни за счёт жилой комнаты
Расширение санузла за счёт кухни или жилой комнаты
Увеличение жилых комнат за счёт балконов и лоджий с выносом в них батарей
Ликвидация или уменьшение площади вентиляционных каналов
Совмещение газифицированной комнаты с жилой
Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами
И другие виды перепланировок, ухудшающие условия эксплуатации дома, проживания граждан и которые могут привести к обрушению несущих конструкций.

Обратите внимание на то, что перепланировки из 1 и 2 пункта возможны, если под Вашей квартирой находятся нежилые помещения, либо если в квартире под Вами произведены точно такие же изменения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Например, Ваш сосед снизу живет на втором этаже, а под его квартирой расположен магазин. И он расширил санузел за счет кухни, и зарегистрировал данную перепланировку. Вы можете сделать такую же перепланировку, и её зарегистрируют. Только Вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что у соседа снизу есть такая законная перепланировка.

Если перепланировку можно «узаконить»

Если перепланировку можно «узаконить», то делается это путем подачи соответствующих документов в МФЦ, сотрудники которой сами передадут нужный пакет в Мосжилинспекцию. Пакет документов зависит от «тяжести» перепланировки.

Перепланировка считается «лёгкой», если она заключается в:

переносе или демонтаже ненесущих стен,
устройстве проёмов в перегородках
заделке дверных проемов
перемещении сантехнических приборов в существующих габаритах санузалов и кухни
перестановке радиаторов батарей и газовых плит без прокладки дополнительных подводящих сетей
устройстве или сносе встроенных шкафов
и других видах перепланировок, которые не затрагивают капитальных конструкций и коммуникаций и безопасны для дома и его жителей

Для регистрации «легкой» перепланировки не нужно составлять проект и брать техническое заключение. Достаточно нарисовать (можно даже от руки) эскиз перепланировки, с указанием размеров. Либо, если у Вас есть поэтажный план с красными линиями и на нем четко виден предыдущий вид квартиры, то можно предоставить в виде эскиза этот план.

Если же Ваша перепланировка более серьёзна, чем в предыдущих описаниях, то необходимо будет составить проект, разработанный проектной организацией, имеющей соответствующие допуски. И нужно подкрепить этот проект техническим заключением о возможности проведения данной перепланировки. Этот проект делается на основе инженерного обследования дома и квартиры, той же организацией, которая делает проект.

Сама процедура согласования перепланировки выглядит следующим образом:

Собственниками жилого помещения через МФЦ в Мосжилинспекцию подается заявление о перепланировке. К заявлению прикладываются эскиз или проект (с техническим заключением), а также документы о собственности.
Получается разрешение жилищной инспекции на перепланировку.
При необходимости выполняются ремонтные работы
Собственник подписывает акт о выполнении работ и сдает его через МФЦ в Мосжилинспекцию. Если регистрируется только имеющаяся перепланировка и дополнительные ремонтные работы не выполняются, то акт можно подписать сразу же после получения разрешения от жилинспекции.
От жилинспекции на квартиру приезжает техник для приёмки выполненных работ и подписывает акт со своей стороны.
Вызывается техник из БТИ для обмеров.

Если обмеры БТИ совпали с эскизом или проектом, то после этого эпопея с регистрацией перепланировки заканчивается. Если нет, то БТИ выдает поэтажный план с красными линиями.

Тогда Вы:

Этот поэтажный план (также через МФЦ) подаете в Мосжилинспекцию с заявлением, в котором Вы просите утвердить результаты замеров.
После утверждения (возможно снова приедет техник от жилинспекции) Вам выдают повторный акт
Вы снова вызываете техника БТИ для обмеров.

Если в результате перепланировки меняются технические характеристики квартиры: количество комнат, жилая или общая площадь, то Вы можете переоформить документы о собственности. Но обратите внимание на то, что это не является обязательным требованием и такое изменение не влияет на Ваше право собственности.

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Что делать если в квартире незарегистрированная перепланировка появились сначала на .

Каким должен быть хороший ипотечный брокер?

Ипотечная служба — Tue, 17 Feb 2015 13:11:00 +0000

Хороший ипотечный брокер должен работать для клиента, то есть оказывать услугу не ради самой услуги, а для решения потребительских задач.

Поэтому хороший ипотечный брокер – это профессионал, который на этапе первичной консультации выясняет конечные потребности клиента.

Иными словами, первый вопрос, который должен быть задан – не «каков доход заемщика по справке 2НДФЛ»? И вовсе не «какая сумма кредита и на какой срок нужна»? И даже не «какой ежемесячный платеж или процентная ставка будет максимально удобной заемщику»? Конечно, все эти вопросы очень важны и должны быть заданы, но позднее.

Первый вопрос – это вопрос о том, зачем берется ипотечный кредит, что потенциальный ипотечный заемщик хочет получить в итоге.

То есть, на мой взгляд, хороший ипотечный брокер должен начинать разговор с объекта недвижимости, с его параметров и стоимости. И уже затем, выяснив предпочтения клиента по «объекту мечты» и оттолкнувшись от этих желаний, сделать на их базе расчет по сумме кредита и ежемесячному платежу.

Только выполнив эту работу, имеет смысл переходить к финансовым возможностям клиента. Почему так, а не иначе? Да потому, что лишь таким образом можно сразу наглядно показать клиенту разницу между «хочу» и «могу», и в сотрудничестве с ним подкорректировать его желания под его возможности.

Поэтому хороший ипотечный брокер должен либо сам владеть информацией по стоимости недвижимости и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо проводить первичные переговоры вместе с опытным риэлтором.

Ведь для ипотечного заемщика кредит — вовсе не цель, а лишь средство, с помощью которого будет решаться жилищный вопрос.

А значит, при таком подходе к своей работе ипотечный брокер будет ценен и для своего клиента, и для банка.

Предварительная оценка перспектив заемщика

Хороший брокер должен уметь правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика.

И, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

Кому выгодного и удобного? Клиенту, разумеется.

А вот для того, чтобы эта работа была эффективна на самом деле, брокер должен не только обладать системным мышлением, но и отлично ориентироваться в ипотечных программах банков.

Максимальная «разгрузка» клиента

Услуга брокера призвана максимально «разгрузить» клиента от общения с банком, страховой и оценочной компанией.

Если этого не происходит, не очень понятно, за какое обслуживание потребитель платит деньги, так как не происходит главного, ради чего люди вообще пользуются услугами — экономии времени, денег и нервов заказчика.

Поэтому задачей брокера является проведение всех необходимых переговоров, а также подготовка (либо контроль за подготовкой) всех необходимых документов.

Для этого он должен общаться с сотрудниками банка на «одном языке» и постоянно контролировать ход ипотечной сделки на всех ее этапах: на этапе одобрения клиента, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств.

Знание «особых» условий банков и страховых

Также хороший ипотечный брокер просто обязан знать «особые» требования банков, чтобы учитывать их заранее.

Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Предварительное согласование документов

Однако то, о чем сказано выше – еще далеко не все.

Хороший брокер должен постараться заранее получить все проекты договоров (кредитного договора, договоров страхования, договора аренды банковского сейфа и договора купли-продажи за счет кредитных средств), которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки и проверить правильность их составления.

А после этого — ознакомить с указанными проектами своего клиента (если надо – то и вторую сторону сделки) и в случае необходимости дать ему разъяснения, а также провести необходимые согласования.

В этом случае ипотечная сделка будет не только значительно сокращена по времени, но и, что важно, пройдет без нервотрепки для ее участников.

Сопровождение после сделки

И вот, сделка состоялась. Казалось бы, на этом работа брокера завершена. Чаще всего, так и бывает. Но – не для хорошего брокера: у него еще масса задач.

Что же входит в эти задачи?

Например, брокер должен объяснить своему клиенту, что его ждет в случае невозможности исполнения обязательств по кредиту.

А для того, чтобы этот рассказ не носил характера банальной «страшилки», ему необходимо владеть информацией, как помочь своему клиенту в отношениях с банком в случае изменения его финансовых возможностей в худшую сторону.

Так же хороший брокер должен информировать своих клиентов об улучшении банковских продуктов и в случае, когда по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предлагать ему рефинансирование ипотечного кредита.

Заметим, предлагать по собственной инициативе.

Правильная работа

И последнее. Не секрет, что иногда в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию.

Так вот, хороший ипотечный брокер никогда не предложит своему клиенту обманывать банк для получения более выгодных условий по кредиту или увеличения его суммы.

И дело тут не только в профессиональной честности, хотя она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием.

Однако, помимо этого, здесь брокер должен проявить заботу о будущем своего клиента. Ведь искажение данных может привести к невозможности получения ипотечного кредита ни в одном банке. Причем не только сейчас, но и никогда в будущем.

К тому же, получение более крупного кредита, выданного банком на основе неверной информации, в дальнейшем может обернуться дефолтом ипотечного заемщика, который попросту не сможет справиться с его обслуживанием и возвратом.

А за этим, в свою очередь, наступят весьма неприятные последствия как финансового, так и личного характера, приложить все силы к ограждению своего клиента от которых – сущность работы ипотечного брокера.

Сообщение Каким должен быть хороший ипотечный брокер? появились сначала на .

Как клиенту защитить свои права

Олег Самойлов — Wed, 20 Nov 2013 17:59:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

…Вы долго выбирали и наконец решились. Или решились сразу, почти не раздумывая, полагаясь на громкое имя и посулы рекламного буклета. Хотя, может, слово «решились» здесь совершенно ни при чем, потому что вы пришли целенаправленно, в «крупнейшую и старейшую»…

Видеоверсия этой статьи

Впрочем, не столь важно, какими путями вы пришли в риэлторскую фирму. Главное, что пришли. И еще важнее, что с этого момента могут начаться всяческие чудеса.

Вот он сидит перед вами за столом переговоров, ВАШ РИЭЛТОР. Риэлтор, до этого такой милый, дружелюбный и участливый. Теперь он вдруг превратился в скучающего чиновника, который смотрит «сквозь клиента» и небрежно выдает указания. Паспорт, договор, выписка из домовой книги… И вот вы уже выкладываете все требуемое, внутренне переживая, что какой-нибудь бумаги недостает или она неверно оформлена, и вам укажут на дверь. Примерно так чувствует себя кандидат на вакансию перед грозным взглядом будущего начальника.

А между тем, не он вас, а вы его принимаете на работу. Работу, кстати сказать, оплачиваемую из вашего кармана и весьма щедро. А потому неплохо бы отделить котлеты от мух. Разобраться, какие документы и действия, которые требует от вас риэлтор, действительно необходимы для решения жилищной проблемы, а какие – оправданы лишь желанием риэлтора переложить свои обязанности на ваши плечи или «урвать лишний кусок».

О чем это я?

К сожалению, сложившийся за почти двадцать лет современного рынка недвижимости не слишком привлекательный имидж риэлтора имеет под собой достаточные основания. Безусловно, далеко не все риэлторы заслуживают негативного отношения. Да и настоящие мошенники в среде агентств недвижимости встречаются не столь часто. Тем не менее элементарная лень, жадность, непрофессионализм, увы, явления в риэлторской среде достаточно распространенные.

И именно эти пороки, помноженные на незнание клиентом тонкостей сделок с недвижимостью, зачастую приводят к тому, что деньги потрачены, время потеряно, а жилищная проблема так и осталась нерешенной. И происходит это, как правило, тогда, когда риэлтор видит в клиенте не «заказчика», не «работодателя», а исключительно «денежный мешок», из которого желательно вытрясти побольше.

Как вовремя распознать подобного «специалиста»? Самое простое и надежное – старое доброе «сарафанное радио», которое и по сей день работает лучше любой рекламы. Не стоит обращаться к первому встречному, который называет себя риэлтором или агентством, даже с очень громким названием и обширной рекламой. Надежнее поручить свою самую большую материальную ценность тому, кто уже обслуживал кого-то из ваших друзей и знакомых. И обслужил так, что они готовы дать ему положительную рекомендацию.

А что делать, если таких рекомендаций просто нет? Что ж, тогда придется рискнуть и выбирать самостоятельно, вооружившись теми знаниями, которые можно будет почерпнуть из нашей серии статей.

Договор – от слова «договорились»

Хочу еще раз подчеркнуть: речь не идет о мошеннических или криминальных действиях – это уже из области «криминальной хроники». Да и риэлторские компании просто не потерпят в своих рядах подобных «фокусников». Речь идет об основных способах «честного отъема денег у населения», ситуациях, когда реальная услуга подменяется видимостью услуги и желанием «урвать, ничего не делая».

Последнему, безусловно, надо уметь противостоять, грамотно выстраивая отношения с риэлторской компанией. И здесь первое правило: помнить, что все действия, договоры, цены – предмет осмысленной договоренности двух равноправных сторон: клиента и риэлтора. И аргументы «у нас такие правила» без объяснения смысла этих самых правил не должны вас смущать.

Правило – это то, о чем вы договорились и письменно зафиксировали. Других правил нет. Вернее, может они и есть, но не на уровне законодательства, а внутри данного конкретного агентства. Но вы-то не обязаны слепо подчиняться внутреннему распорядку организации, в которой не работаете!

Приведу простой пример. Вы пришли продавать свою квартиру, и в списке необходимых для сделки документов, который предоставило агентство, обнаружили справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Замечу, что для получения этих документов необходимо лично явиться к доктору. И вот вы отпрашиваетесь с работы, выстаиваете очередь…

А между тем наличие данных справок у продавца объекта недвижимости вовсе не является требованием законодательства. Это лишь требование внутренних правил риэлторской компании. И подчиняться им клиенты совсем не обязаны. Конечно, риэлтор или покупатель могут попросить продавца о такой любезности. И в большинстве случаев продавец не откажется: все-таки сделка – это общее дело. Но это будет добрая воля продавца, предмет договоренности продавца и покупателя или риэлтора, а не обязательное требование.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Как клиенту защитить свои права появились сначала на .

Кому нужны улучшения квартиры

Олег Самойлов — Sat, 19 Oct 2013 21:07:00 +0000

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Улучшения повышают конкурентоспособность квартиры и в итоге – ее стоимость. По крайней мере так вам скажет большинство продавцов. Но не все так просто. Сколько могут улучшения в действительности добавить к стоимости квартиры, насколько они рассчитаны «на любой вкус», да и вообще, где заканчиваются «улучшения» и начинается «принудительный ассортимент»? Давайте попробуем в этом разобраться.

Если подходить к определению строго, то к улучшениям квартиры относится все, что добавлено к ней владельцем сверх минимально необходимого объема комплектации. Иными словами, раковина и унитаз – часть стандартного оборудования, а вот биде, если только оно не было предусмотрено застройщиком, – это уже улучшение. К разряду улучшений может относиться и входная дверь. Разумеется, не любая: стандартная дверь из непонятно чего, которая обычно устанавливается в новой квартире строителями и которую можно «вынести» вместе с коробкой за два удара, конечно, ни к каким улучшениям не относится. А вот фирменная стальная подходит под это определение вполне.

Кто кому и сколько должен?

Главным критерием, отделяющим улучшение от «принудительного ассортимента», я бы назвал востребованность того или иного дополнительного элемента квартиры среди покупателей. Например, если встроенная кухня нравится новым жильцам и они с удовольствием будут ей пользоваться, то это, безусловно, улучшение. А поскольку доплата, которую попросят за эту кухню продавцы, как правило, существенно меньше стоимости нового гарнитура, то это еще и выгодное улучшение. К тому же не придется тратить время и деньги на выбор, доставку и сборку новой кухни, и вы решите, что сделка явно выгодна.

Другое дело, если единственное, что вы планируете сделать с улучшением, – это вынести его на помойку. Тогда ситуация совершенно иная: это ненужная вещь, и пока ее не вынесут из квартиры, не стоит подписывать акт приема-передачи объекта недвижимости. И, конечно же, ни о каком повышении цены в таком случае и речи быть не может.

Впрочем, ненужная кухня – еще полбеды. Гораздо хуже, когда ненужное улучшение относится к категории неотделимых. На практике отделить, разумеется, можно все. Однако одно дело – выкинуть кухонный гарнитур, и совсем иное – демонтировать, скажем, ванну, облицованную фирменной плиткой, для установки душевой кабины. Во втором случае ущерб, нанесенный квартире, рискует сильно превысить ценность как ванны, так и кабины, вместе взятых.

Так что должна ли стоить квартира с улучшениями дороже или дешевле – большой вопрос. Который должен решаться в каждом отдельном случае.

Поэтому, если цена квартиры сформирована с учетом дополнительных «опций», продавцу необходимо задать себе вопросы: насколько эти факторы реально значимы для покупателя? Не имеют ли они каких-либо изъянов? Нет смысла тешить себя надеждами, которым не суждено будет сбыться. Ведь спрос сегодня явно не ажиотажный…

Конечно, в большинстве случаев покупатель вряд ли откажется от новой современной сантехники, стеклопакетов, да и просто от хорошей мебели. Это и возможность въехать в квартиру сразу (что особенно актуально при альтернативных сделках), и возможность сдать жилье внаем без дополнительных затрат. Это и определенная экономия: доплата за все эти блага, как правило, несколько ниже, чем цена нового оборудования.

Но тут есть и подводные камни, о которых, кстати говоря, далеко не все риэлторы сообщают своим клиентам – как продавцам, так и покупателям.

Как «отбить» ремонт?

Рассмотрим стандартный пример; такие случаи бывают сплошь и рядом. Смотришь квартиру, хозяева которой планируют выставить ее на продажу. В квартире, поскольку в ней жили люди, естественно, накопилась определенная «усталость». И жилье в силу этой «усталости», естественно, нуждается в косметическом ремонте.

Однако нынешние собственники, приведя квартиру в товарный вид, часто рассчитывают выручить от продажи не только рыночную цену своих метров, но и те деньги, которые они затратили на ремонт. А между тем, не будь этой «косметики», вряд ли кто-то вообще захотел бы стать обладателем такого жилья, особенно в условиях высокой конкуренции. Так что затраты на приведение квартиры в порядок – это плата за возможность продажи в принципе, а вовсе не улучшение.

Как ни парадоксально, но шикарный евроремонт с использованием передовой дизайнерской мысли также во многих случаях не подпадает под категорию улучшений. Дело в том, что такие вещи делаются на свой вкус и цвет, на которые, как известно, товарища нет. Поэтому с большой долей вероятности покупатель дорогого жилья (а это люди, как правило, небедные) следы шикарного ремонта продавца немедленно уничтожит. И переделает все по своему вкусу… Вот и получится, что сначала ремонт оплатит продавец, потом – покупатель.

К тому же квартира, отделанная «на любителя», может вообще не привлечь никого. Лично я бы, хоть меня озолоти, не польстился на одну посещенную мной квартиру – с очень дорогой дизайнерской отделкой в стиле ультра-хай-тек и потолками в сине-красной гамме…

Таким образом, перед продажей квартиры не следует делать в ней полномасштабный ремонт, так как его стоимость никогда не окупится в полной мере. Существуют два варианта ремонта, проведение которого уместно:

Существуют два варианта ремонта, проведение которого уместно:

А) подготовка квартиры к чистовой отделке. В рамках этого производится ремонт «инженерки», выравнивание стен, полов и потолков и замена (если необходимо) дверных и оконных блоков. Подготовленная таким образом квартира удовлетворит любого покупателя, так как ему не придется вначале уничтожать все, что было сделано до него, а затем ремонтировать «под себя»; Б) выполнение «косметики» – вариант быстрого и дешевого приведения квартиры, выставляемой на продажу, в более привлекательный вид.

Увы, риэлторы частенько не утруждают себя разъяснением продавцам, что должно и что не должно входить в предпродажную подготовку квартиры. Поэтому многие продавцы, пребывая по этому поводу в полном информационном вакууме, совершают неоправданные поступки. Например, делают ремонт в объеме, превышающем необходимый, что лишь ухудшает ликвидность и не окупается в дальнейшем.

Или наоборот: не проводят вообще никакой подготовки квартиры, выставляемой на продажу. В частности, не освобождают ее даже от тех вещей, которые все равно не собираются забирать. В результате нередко квартира предстает перед потенциальным покупателем этаким складом. А это, естественно, делает ее визуально меньше и психологически менее привлекательной.

А потом начинается «риэлторский стандарт», в соответствии с которым продавцу для привлечения покупателя не предлагается ничего, кроме снижения цены…

«Продается квартира с мебелью…»

Такой вариант, как квартира с мебелью, продается не так уж и редко. И если мебель устраивает новых хозяев, то такое жилье, действительно, стоит дороже. Ровно на ту сумму, по которой продавец и покупатель сговорятся на мебель.

Но и с мебелью подчас случаются неприятные ситуации. Например, при продаже меблированной квартиры риэлторы элементарно ленятся составлять перечень. А после покупки эта мебель вдруг из квартиры пропадает. И на недоуменный вопрос покупателя: «А где?» – риэлтор невозмутимо отвечает: «А что, про мебель в договоре что-то сказано? И где зафиксировано, какая конкретно мебель должна быть передана покупателю?» Мне известен не один случай, когда риэлторы подобным образом полностью обставляли свои квартиры и дачи… Поэтому в договоре лучше перечислить все, вплоть до табуретки и комода.

В случае если цена квартиры включает в себя стоимость какого-либо технического оборудования, необходимо проверить его соответствующим образом. Также необходимо получить все технические паспорта и инструкции по эксплуатации.

Вообще-то, профессиональный риэлтор, занимающийся продажей квартиры с техникой, должен озаботиться вопросом подготовки всей документации на нее заблаговременно. Однако многие ли «специалисты» делают это в реальной жизни? Увы, таковых единицы…

Вид из окна: какой воздух стоит дорого?

И уж совсем любопытные прецеденты зачастую возникают при стремлении продавца учесть в цене остальные «улучшения». Например, вид из окна. Да, на рынке присутствует отдельная категория квартир – «видовые». Ценообразование в таком случае может существенно отличаться от варианта аналогичной, но не имеющей подобных приятностей квартиры.

Однако необходимо понимать, что для того, чтобы квартира могла быть отнесена к категории «видовых», вид из окон должен иметь безоговорочно великолепные характеристики. А на практике зачастую бывает как-то так: «Если мы по пояс высунемся из окна и посмотрим направо, то увидим Университет. А налево смотреть не надо!» Или так: «Из окна мы можем увидеть храм Христа Спасителя. Правда, с нашего этажа его не видно, но если подняться на три этажа выше…»

Подобные «улучшения» – плод либо завышенных желаний продавца, либо «профессиональных риэлторских технологий», которые, по сути, лукавство чистой воды. Со случаем, который расскажу далее, я в свое время столкнулся лично. Заходим с клиентом в подъезд, чтобы посмотреть расположенную в нем квартиру. При входе нас встречает подтянутый, строгий, но вежливый и внимательный охранник, выясняет, куда и к кому мы идем, звонит и после этого пропускает нас. Агент продавца, обосновывая отказ от ценового торга, с гордостью подчеркивает: «Обратите внимание на то, что в подъезде пост профессиональной охраны».

Далее, в ходе проверки этого объекта, мы, как обычно, стали уточнять, в какую сумму обходится содержание поста охраны в подъезде. И выяснили, что… никакой охраны в подъезде вообще нет! Просто риэлтор, проявив недюжинную «креативность», обрядил в форму охранника своего знакомого, который устраивал спектакли перед теми, кто приходил смотреть объект…

На что рассчитывают риэлторы, устраивая подобные розыгрыши покупателей? Естественно, на то, что их лукавство вскроется лишь после того, как сделка будет завершена, а вознаграждение получено. Однако в случае, если «номер не пройдет», они ничем особенно не рискуют: «не прокатило» с одним покупателем – «прокатит» с другим. Поэтому покупатели, встречаясь с подобными «дополнительными» факторами, обосновывающими повышение цены, должны помнить: все они нуждаются в доскональной проверке.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Кому нужны улучшения квартиры появились сначала на .

Часть 5. В помощь ипотечнику. Из семинара «Как купить квартиру»:

Барсуков К.В. — Wed, 31 Jul 2013 07:32:00 +0000

На этой странице мы разместили подборку сюжетов из семинара «Как купить квартиру», которые могут оказаться полезными покупателям-ипотечникам.

Полную версию семинара и другие части, Вы можете посмотреть по ссылке

Одобрение квартиры в банке и страховой компании

Нюансы при оценке квартиры для банка

«Ипотечные» нюансы внесения предоплаты

«Ипотечные» нюансы подготовки и проведения сделки

Сообщение Часть 5. В помощь ипотечнику. Из семинара «Как купить квартиру»: появились сначала на .

За какую работу платить и как проверить

Олег Самойлов — Sun, 09 Jun 2013 12:37:00 +0000

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Как известно, в риэлторскую компанию люди обращаются за услугой. А услуга – это некие действия, которые специально обученный профессионал делает за своего клиента и, соответственно, получает вознаграждение. Разумеется, если эти действия привели к ожидаемому результату…

Видеоверсия этой статьи

На практике же результатом подобной сделки порой становится не выполненное поручение, а длинный список «объективных» причин, по которым это поручение исполнено не было. Так вот, в период, когда цены на эти квартиры постепенно снижаются, «список объективных причин» обойдется продавцу потерей не только времени, но и вполне конкретным снижением стоимости квартиры. Другими словами, поручая риэлторам продажу своей квартиры, желательно понимать, насколько хорошо они это поручение выполняют.

Оставим на время вопрос квалификации и профессионализма, и остановимся на добросовестности.

Как это бывает…

Практика показывает, что нередко объект «висит» в рекламе, но ни один из указанных телефонов не отвечает. Особенно часто такие вещи случаются в выходные, праздничные дни, по вечерам – словом, ровно в то нерабочее время, когда потенциальные покупатели готовы заняться «личными» звонками, к коим и относится покупка квартиры. Бывает, что агент все-таки отвечает на звонок и, пробурчав «звоните позже» (варианты: «в понедельник», «через два часа» и т. д.), отключается. Иногда можно услышать подкупающее откровенное «у меня выходной» или совсем грубое «вы что, не понимаете, что сегодня суббота!» (варианты: «уже девять вечера», «еще девять утра» и т. п.).

А между тем, клиент-продавец платит агенту в том числе и за то, чтобы тот без сна и отдыха отвечал на звонки, организовывал просмотры, всячески привлекал потенциальных покупателей. Стоит ли говорить, что покупатель вряд ли станет тратить целый день, дозваниваясь агенту. Да и дожидаться, когда же, наконец, настанет тот самый понедельник, в который агент милостиво разрешил позвонить, он тоже станет едва ли. Скорее всего, в условиях нынешнего рынка покупатель просто вычеркнет квартиру из списка привлекательных и обратится к другим вариантам.

Еще один этап, на котором «отсекается» множество потенциальных покупателей из-за нерадивости агента, – просмотр квартиры. Сегодня, в условиях низкого спроса, любой потенциальный покупатель, и это логично, рассчитывает на то, что выбор у него широк и что он «король положения». Другими словами, что и покажут квартиру в удобное для него время, и перезвонят ему сами, и всю информацию предоставят.

На деле покупатели частенько с изумлением обнаруживают, что многие риэлторы, видимо, пришли в эту профессию из-за советского прилавка. Чем иначе объяснить, что основная позиция риэлтора по отношению к потенциальному покупателю – «вас много, а я один». Недавно, например, был случай, когда риэлтор вместо организации показа в течение 3 (трех!) недель предлагал «перезвонить завтра» потенциальному покупателю, желающему посмотреть одну из квартир. Еще одна реальная фраза реального агента в ответ на просьбу показать объект в удобное для покупателя время: «Я что, буду специально ездить из-за вас? Всем показываю послезавтра в три – вот и приезжайте!» Очевидно, что с такими «показами» агенту вряд ли удастся продать квартиру в обозримые сроки.

А про предоставление покупателю интересующей информации – это отдельная «сказка». Мало того что довольно регулярно врут, то приписывая три-четыре метра площади, то «расширяя кухню», то «ополовинивая» время, необходимое, чтобы добраться от метро… Но порой риэлтор банально не дает себе труда даже узнать у своего клиента необходимый минимум сведений о продаваемом объекте.

И уж совсем интересные вещи происходят, когда потенциальный покупатель, посмотрев объект, готов вести разговор о внесении аванса. Расскажу лишь об одном, довольно свежем, эпизоде, о котором мне поведал человек, внесший аванс за одну из «эксклюзивных» квартир нашей компании. Он хотел купить вначале другой объект. Так вот, агент под целым рядом «благовидных предлогов» откладывал встречу с покупателем пять дней. Но покупатель попался настойчивый. Сначала недоумевал и пытался ускорить процесс регулярными звонками агенту, а на исходе пятого дня все же приехал в агентство без приглашения с твердым намерением внести аванс.

Покупатель потребовал руководство и вышедшему к нему руководителю отдела поведал о своем стремлении. На что руководитель беспомощно сообщил, что он не в курсе, на каких условиях продается вожделенная квартира, и поэтому принять аванс не имеет возможности. Последний вопрос, который задал незадачливый покупатель руководителю отдела: «Как же такое может быть, что вы не владеете информацией о продаваемых вашими агентами объектах»? На что руководитель отдела, неопределенно махнув рукой, ответил: «Да у нас этих квартир знаете сколько? Что ж я, про каждую знать обязан», после чего, не прощаясь, скрылся в недрах офиса. Вот так и вышло, что покупатель уже на следующий день внес аванс за другую квартиру и другому агентству.

В чем же причина?

Мне представляется, что по прочтении вышесказанного во многих читательских головах может возникнуть вполне закономерный вопрос: «Риэлтор, который поступает таким образом, он что, дурак? Или ему деньги не нужны?». Увы, не в глупости дело, а в избалованности. Ведь многие годы спрос существенно опережал предложение. И в этой ситуации вести себя с покупателем риэлтор мог почти как угодно – покупатель подстраивался под продавца и его агента.

Сегодня покупатели, что называется, «в цене». Однако стереотип – вещь упрямая. И изменить его за год оказалось не под силу даже кризису.

Конечно, сегодня на рынке риэлторских услуг есть специалисты, в деятельности которых описанных выше безобразий не встречается. Впрочем, это те, кто не позволял себе подобного и в докризисные времена. А еще те, кто начал работать риэлтором уже в нынешнее время и, соответственно, свободен от вредных привычек «вчерашнего дня».

Остальные либо так до конца и не осознали, что рынок изменился, либо оказались не в силах перестроиться сообразно новой реальности. И продолжают, по привычке, действовать исключительно по принципу «мне так удобно».

Распознайте халтурщика вовремя

Конечно, клиенту в этой ситуации нужен инструмент диагностики подобного «специалиста», позволяющий избежать пустых временных и, соответственно, финансовых потерь.

Во-первых, обязательно выясните до заключения договора с агентством, руководствуются ли его сотрудники каким-либо стандартом оказания услуг. Если таковой стандарт отсутствует – это сигнал: порядок обслуживания никак не регламентирован. И, соответственно , как повезет.

Если же стандарт имеется, желательно ознакомиться с ним до заключения договора, оценить его содержание и уточнить готовность компании к принятию на себя ответственности в случае нарушения стандарта. И если ответственность по стандарту не предусмотрена, нелишним будет включить в договор, заключаемый с риэлторской компанией, пункт о возможности его расторжения в случае нарушения положений стандарта. Например, при недобросовестном исполнении агентом своих обязанностей.

И вторая рекомендация. Если возникло ощущение, что агент «недорабатывает», стоит последовать старой народной мудрости: «доверяй, но проверяй».

Способов такой проверки может быть великое множество. Выясните у агента, где он рекламирует ваш объект. Проверьте, что реклама действительно регулярно выходит и данные в ней соответствуют действительности. Попросите знакомых позвонить по указанным в рекламе телефонам. По их впечатлениям от разговора вы уже сможете составить мнение об усердии агента и степени его активности в продвижении вашего объекта.

Отдельного внимания заслуживают показы. Постарайтесь на первых показах присутствовать лично. Так вы сможете понять, насколько агент грамотно организовывает встречи, пунктуален, ориентирован на запросы покупателя.

Если вы видите, что агент делает все, чтобы как можно скорее и выгоднее продать квартиру, ваша задача выполнена. Вы действительно получили достойного исполнителя вашего поручения и можете спокойно «отключиться» от проблемы, предоставив профессионалу возможность делать свое дело. Но если у вас возникли сомнения в качестве оказываемой вам услуги, не стоит терять времени. Как минимум надо поговорить с агентом и его руководителем, как максимум – поставить вопрос о расторжении договора. Не забывайте, что сейчас при продаже квартиры время – это и вправду деньги.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение За какую работу платить и как проверить появились сначала на .

Покупатель и тайная комната: как обнаружить подмену?

Олег Самойлов — Thu, 09 May 2013 15:42:00 +0000

Фото: Fotolia | 03 декабря 2010

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

В предыдущей статье Олег Самойлов рассказывал о юридических аспектах приобретения комнаты в коммунальной квартире или доли квартиры. Впрочем, даже если в правовом плане все замечательно, покупатель комнаты может оказаться в весьма затруднительном положении. И роль непрофессионализма или банальной невнимательности риэлторов в этих затруднениях играет далеко не последнюю роль.

Не то подсунули!

Представьте себе вполне обычную ситуацию. Вы купили комнату. Комната хорошая, большая, светлая, с балконом, выходящим в зеленый московский дворик. Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован, деньги переданы продавцу, с отказами соседей проблем нет: все задокументировано. И вот вы сделали ремонт в своем новом жилище, на всякий случай поставили железную дверь, завезли мебель и вдруг… Вдруг приходит улыбающийся сосед по коммуналке и объявляет, что вы живете в ЕГО комнате. А он – в вашей. И что надо бы восстановить «статус кво». То есть ему пора переселиться в ту самую, только что отремонтированную и с балконом во двор, а вам – в соседнюю, где окна выходят на загазованный шумный проспект, да и ремонт в последний раз был явно в середине прошлого века! В доказательство сосед предъявляет свое свидетельство о собственности с указанием номера комнаты и поэтажный план, где этот номер указан аккурат на купленном вами помещении. И самое печальное, что тот самый сосед прав: он действительно является полноправным собственником вашей комнаты. Вернее, той, которую вы искренне считали своей и в которой сделали ремонт. А вы тоже являетесь полноправным собственником комнаты. Вон той, без балкона, ремонта и с окнами на дорогу. Больше того, даже оспорить в суде покупку «не той» комнаты не удастся: ведь в договоре указан номер комнаты и стоит подпись покупателя. А уж в какую комнату потом этот покупатель приобретал краску для потолка и железную дверь, ни один нотариус или сотрудники регистрационной службы отследить не могут, да и не должны.

Вот так бывает…

Коммунальные квартиры, за редким исключением, образовывались в середине прошлого века: люди переезжали в новые дома, получая комнату или две в многокомнатной квартире. В советской стране не было частной собственности на городское жилье, поэтому все въезжали на основании ордера, в котором были указаны дом, квартира и номер комнаты. На последнее радостные новоселы мало обращали внимание, подчас занимая первую попавшуюся комнату. Либо по договоренности с новыми соседями, либо по принципу «кто первый встал, того и тапки». Все это происходило 50-60 и даже более лет назад. И в течение многих и многих лет «советского периода» в большинстве коммуналок проживали одни и те же семьи: комнаты переходили от родителей к детям не на основании собственности, а по факту прописки. И уж тем более новые поколения и знать не знали, что в ордере, полученном прародителями в «лохматых» 50-х или 60-х, значился какой-то там номер комнаты. Так что сейчас, решив приватизировать и продать свою комнату, люди вряд ли даже подозревали, что приватизируют вовсе не то помещение, в котором живут. Обнаружить это, конечно, можно было, заглянув в поэтажный план. Но и этот документ большинством обычных людей воспринимается исключительно как одна из необходимых для продажи «бумажек». И еще один момент. Вполне возможно, что по документам о собственности, которые вам предъявит продавец, комната, которую он вам показывает, – вовсе не комната, а доля в праве собственности. В коммуналках, правда, подобные документы встречаются нечасто, а вот в отдельных квартирах – сплошь и рядом. Так вот, встретившись с подобными документами, покупателю следует четко понимать, что, покупая долю, он становится собственником не какой-то конкретной, четко определенной площади, а части квартиры. При этом вопрос, «в каком конкретно углу» расположены его квадратные метры, остается за кадром. И для того, чтобы получить на этот вопрос ясный ответ, покупателю может понадобиться вначале определить через суд порядок пользования квартирой, что, сами понимаете, является довольно сомнительным удовольствием. Поэтому покупателям я от души рекомендую уточнять у своих риэлторов или непосредственно у продавцов, какими документами подтверждается их право собственности. И если выяснится, что реально продается не комната, а доля, скептически относиться к уверениям, что «это одно и то же». На практике риэлторы подобными сказками, увы, нередко грешат. Однако реально размер этих «двух разниц» весьма велик…

Мошенничество или халатность?

Оставим в стороне моральные качества «замечательного соседа», который вряд ли узнал о том, что на самом деле обладает другой комнатой, только после того, как новые жильцы вложились в ремонт. Зато обратим внимание на того, кто просто обязан был до покупки узнать, что фактически продавцы проживают не в своей комнате. Ну и соответственно, поделиться этим знанием со своим клиентом-покупателем. Конечно, все это обязан был сделать риэлтор. За годы работы на рынке недвижимости я не раз встречался со случаями, когда мошенники, называющие себя риэлторами, специально вводили в заблуждение покупателей, показывая им совсем не тот объект, который продается в реальности. Например, поменяв местами таблички с номерами квартир. Вполне возможна такая афера и с комнатами. Но все же это истории в большинстве своем из области откровенно уголовных деяний и эпохи «лихих 90-х». Сегодня же такие вещи происходят по более прозаичным причинам: непрофессионализму, лени и элементарной недобросовестности риэлтора. Именно риэлтор должен убедиться в полной надежности совершаемой в интересах своего клиента сделки не только в плане «юридической чистоты», но и фактической достоверности. А на практике как бывает? Увы, но затребовать у продавца или его представителя поэтажный план, изучить, какой номер соответствует какой комнате в реальности и что же, в конце концов, предлагается купить его клиенту, – это риэлтору не всегда приходит в голову… Конечно, все учитывать и проверять нюансы предстоящей сделки – это работа риэлтора. Однако такова уж наша действительность: убедиться в профессионализме того, кто называет себя «специалистом по недвижимости», подчас можно только после завершения сделки. Поэтому, если вы собираетесь приобретать комнату в коммунальной квартире, даже «свежеприватизированную», уже на начальном этапе внимательно отнеситесь к проверке ее фактического местоположения. И до сделки обязательно сверьте номер и расположение комнаты по документам с фактическим положением дел. Благо поэтажный план – документ, разобраться в котором под силу человеку и без специального юридического образования. Иначе вы рискуете приобрести совершенно не то жилье, которое собирались. А риэлтор? Что ж, он в подобной ситуации, выяснившейся после сделки, с полным правом разведет руками и скажет: «Сочувствую, накладочка вышла». Но призвать его к ответственности за эту «накладочку» вам, вероятнее всего, не удастся, поскольку его аргументы будут неопровержимы: «Вы хотели купить комнату, да? Купили? Право собственности принадлежит вам? Все правильно? Ну, а с тем, кто в какой комнате живет, разбирайтесь с соседями самостоятельно!» Безрадостная перспектива, не правда ли?

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Покупатель и тайная комната: как обнаружить подмену? появились сначала на .

Признаки недобросовестности риэлторской фирмы

Светлана Дымченко — Mon, 19 Nov 2012 20:16:00 +0000

Если речь идет не о конторе, на вывеске которой хоть и написано «агентство недвижимости», но ее единственным назначением является создание «официального прикрытия» для «черных маклеров», а действительно о риэлторской фирме, основными проявлениями недобросовестности обычно являются разнообразные проявления неисполнения риэлторской организацией принятых на себя договорных обязательств.

В основе этих проявлений, как правило, лежат элементарная лень и попытка переложить собственные обязанности (например, по сбору документов) на плечи клиента, а также недостаточное усердие и отсутствие необходимых навыков анализа рынка и юридических знаний.

Соответственно, основная рекомендация, которую можно дать потребителям для повышения их защищенности от подобных неприятных элементов – внимательно читайте то, что вам предлагают подписать сотрудники риэлтоской организации. Причем читать весьма желательно до, а не после того, как подпись поставлена. Перед заключением договора на оказание риэлторских услуг необходимо тщательно изучить его текст и задать дополнительные вопросы. И если получится так, что на словах риэлторское агентство Москвы обещает «золотые горы», а текст договора хранит по этому поводу полное молчание, для клиента это повод задуматься о целесообразности сотрудничества с такой фирмой.

Если же все, что было обещано, в договоре отражено, но не выполняется на практике, необходимо выяснить, в чем причина. Причем отговорки на тему «да это вообще не важно» или «мы это потом сделаем» засчитываться в качестве убедительных объяснений не должны.

Не стесняемся задавать вопросы и требовать исполнения обязательств, принятых на себя риэлторским агентством.

И наконец, клиентам не следует стесняться задавать риэлторам вопросы и добиваться внятных ответов на них. И если ни агент, ни руководитель по непонятной причине не могут ответить, это повод насторожиться, так как за этой «безответностью» с высокой степенью вероятности могут скрываться нарушения договорных обязательств.

Однако недовыполнение компанией обязательств, выразившееся, к примеру, в том, что клиент оказался вынужден самостоятельно просматривать квартиры или получать необходимое для сделки документы – это, хоть и неприятно, однако полбеды. Гораздо страшнее невыполнение или выполнение «спустя рукава» работ по правовой экспертизе объекта. Ведь в этом случае клиент вполне очевидно рискует потерять и квартиру, и деньги, потраченные на ее приобретение.

Юридическая проверка не на словах, а на бумаге.

На словах, разумеется, риэлтор всегда клятвенно заверяет потребителя, что все будет проверено «как надо». Однако во многих случаях обязательство по проведению проверки в принципе отсутствует в договоре на оказание риэлторских услуг. Почему? Ответ несложен: риэлтор не хочет нести перед своим клиентом ответственность за возможные неприятности с квартирой в случае их возникновения.

Да и в чем для клиента выражаются итоги экспертизы? Обычно в том, что риэлтор устно сообщает «все в порядке». Сообщает, не выдавая при этом никаких документов, которые бы подтверждали проведенную проверку и содержали выводы о ее результатах. Между тем, на мой взгляд, выдача подобных заключений должна являться нормальной практикой работы риэлторских фирм. Также, как и выдача по итогам сделки клиенту письменного обязательства компании о правовой поддержке при возникновении после совершения сделки юридических проблем с приобретенным объектом. Увы, в Москве риэлторские агентства, на практике выдающие подобные обязательства, в настоящее время с легкостью можно пересчитать по пальцам одной руки. Однако это не означает, что их нет вовсе. Поэтому в завершение – еще один совет потребителям: при выборе риэлторского агентства стоит внимательно изучить все нюансы предстоящего сотрудничества и оценить, какой объем услуг предлагают риэлторы, какую ответственность готовы на себя принять и насколько полно устные заявления отражены в договоре. Не исключено, что подобная аналитическая работа потребует от потенциального клиента определенных затрат времени и сил. Но без этого – не обойтись: все же квартира – не батон хлеба, поэтому доверять решение жилищного вопроса необходимо профессионалам.

Сообщение Признаки недобросовестности риэлторской фирмы появились сначала на .

Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной…

Олег Самойлов — Tue, 21 Aug 2012 18:36:00 +0000

Поскольку я работаю в риэлторском бизнесе очень давно, практического опыта мне не занимать. И руководствуясь этим опытом, могу сказать, что многие потребители, впервые приступая к решению задачи покупки квартиры в Москве и потому впервые начиная просматривать разнообразные информационные базы, размещенные в сети интернет, приходят в состояние недоумения и говорят себе: «Почему все только и делают, что ноют по поводу того, что цены на московские квартиры очень велики? Вот ведь, сколько недорогих предложений. Так что, сейчас я без особых проблем подберу себе приличную квартирку миллиончика за полтора – два! И не буду я обращаться к риэлторам – сделаю все сам»!

И только потом, после череды разочарований к покупателю постепенно начинает приходить понимание реальной ситуации: ни о какой покупке за те самые «полтора-два миллиончика» в Москве речь не идет по определению – цена любого хоть сколь-нибудь приличного варианта начинается с отметки примерно 5 миллионов. Конечно, если повезет, можно купить и дешевле, но вряд ли – намного. Причем реально для того, чтобы «повезло» и за меньшие деньги удалось найти что-нибудь более-менее привлекательное, придется либо посвятить этому немало времени и сил, либо все же обратиться за профессиональной риэлторской помощью…

Сколько стоит самая дешевая квартира?

Вообще говоря, понятие самой дешевой квартиры в Москве относительно, так как столичный рынок недвижимости весьма многолик и многогранен. Тем не менее, попробую выделить основные категории квартир, которые можно назвать наиболее дешевыми.

Самая дешевая квартира

Итак, в результате анализа единой базы данных рынка недвижимости Москвы был выявлен абсолютный лидер по параметру дешевизны: однокомнатная квартира общей площадью 19 метров, находящаяся на 2 этаже 3-этажного кирпичного дома в 15 минутах транспортом от метро «Планерная». Ее цена составила всего 1 миллион 150 тысяч рублей. Хорошая цена, не так ли? Пожалуй, можно брать?

Почему так дешево?

Не спешите, все не так просто: во-первых, дом еще не построен; во-вторых, юридически этот дом находится не в Москве, а в области. Но и это еще не все проблемы. Дело в том, что этот дом строится на земле, предназначенной для садоводства. Соответственно, данное строительство нарушает все градостроительные нормы, поэтому оформить квартиру в собственность, вероятнее всего, не получится. Вместо этого покупателю, если дом все же достроят, будет передана доля в общей собственности дома. И лишь затем незадачливому покупателю придется через суд устанавливать, что эта доля является именно той квартирой, в которой он живет, а не какими-то другими квадратными метрами в том же доме.

Кстати, до тех пор, пока судом не будет вынесено желаемое решение (причем не факт, что данное решение вообще когда-либо увидит свет), продать свою квартиру-долю ее владелец либо не сможет вовсе, либо эта продажа будет связана для него с немалыми сложностями. Почему? Дело в том, что при продаже доли в общей собственности продавец, в соответствии с действующим законодательством, должен вначале предложить выкупить у него эту долю всем иным участникам долевой собственности. И лишь в том случае если все они откажутся от приобретения и будут не против выразить свой отказ в нотариальной форме, можно будет продать квартиру (пардон, долю) на открытом рынке…

Неюридические проблемы

Если читатель, ознакомившись с написанным выше, решит, что на этом список проблем, сопровождающих рассматриваемое недорогое приобретение, исчерпан, буду вынужден его разочаровать. Еще одна проблема – коммуникации в доме. Дело в том, что на землях садовых товариществ никаких городских магистралей водоснабжения и водоотведения не бывает в принципе. А как будет работать та система, которую создаст застройщик – неизвестно. Соответственно, риск вдруг остаться без воды и канализации в рассматриваемом доме, на мой взгляд, весьма велик.

Примерно так же обстоит дело и с отоплением: город за это не отвечает. Поэтому кто будет обслуживать те системы, которым предстоит обслуживать дом – большой вопрос…

И последнее: подобные дома очень часто испытывают проблемы с электроснабжением. Ведь те мощности, которые выделяются садовым товариществам, рассчитаны на то, что на участках будут стоять дачи. Поэтому когда вместо этого к той же мощности подключают многоквартирный (хоть и малоэтажный) дом, проблемы, мягко говоря, начинают возникать…

Убедил ли я читателя в том, что приобретать за свои кровные подобный «клубок проблем» все же не стоит даже несмотря на привлекательную цену? Надеюсь, что да. А потому – продолжаю.

Вторая по стоимости квартира

Следующий номер нашей программы – отличная однокомнатная квартира общей площадью 38 «квадратов» с 9-метровой кухней, лоджией и паркетным полом, находящаяся на 3 этаже современного 17-этажного панельного дома в 10 минутах ходьбы от метро «Выхино». То есть – в пределах МКАД. Состояние, правда, не очень. Но – жить можно. Зато цена – пальчики оближешь: всего-навсего 1 миллион 200 тысяч рублей. Берем?

«Еще бы, конечно берем!» — слышу я дружный хор ответов и уже почти воочию вижу лес рук, которые тянут названные суммы. Боюсь, что в этом хоре мои слова «договор ренты, отсрочка заселения и необходимость ухода за продавцом» услышаны не будут…

Между тем, местонахождение бесплатного сыра хорошо известно всем. И в этом варианте тоже есть подвох. Этот подвох – та самая рента. То есть купить квартиру за названную сумму, конечно, можно. Но вот через сколько лет удастся начать в ней жить (дай бог здоровья продавцу – моложавой пенсионерке в возрасте чуть за 70) – неизвестно. Да и удастся ли вообще – тоже вопрос: ведь если покупатель будет плохо ухаживать за продавцом, тот может потребовать расторжения заключенного договора. А вообразить, что уход плох, продавцу никто не запрещает в любое время…

И еще одно интересное предложение

А вот еще одно интересное предложение: тридцативосьмиметровая «однушка» на улице Вешних Вод, на среднем этаже 16-этажной «панельки». Цена, правда, повыше: 2,5 миллиона. Но – тоже недорого. Берем?

Нет, не берем. По крайней мере, я бы не советовал: в квартире зарегистрированы и имеют право пожизненного проживания два человека. И вряд ли они встретят нового собственника хлебом-солью. По крайней мере, показывать свои «хоромы» продавец отказался категорически, сказав «именно в связи с существующими проблемами – невысокая цена. Условие сделки – покупаете не глядя». Так кто желает, не глядя, отдать два с половиной миллиона за такого «кота в мешке»?

Новая Москва и другие варианты

Ну, а как обстоят дела в новой Москве? Ведь не зря же столица расширилась? Что ж, посмотрим…

Итак, самое дешевое предложение в этом сегменте рынка удалось найти среди новостроек. За 1 миллион 700 тысяч можно купить 33-метровую квартиру без отделки примерно в 40 минутах езды электричкой от Киевского вокзала. Правда, на первом этаже и без отделки. Зато дом построен и все коммуникации подключены…

Далеко ехать? Хочется жить все же не в «новой», а в настоящей Москве? Извольте: квартира гостиничного типа общей площадью 12 метров с двухметровой кухней на 4 этаже кирпичной пятиэтажки недалеко от метро «Щелковская». Цена – всего каких-то 3 миллиона 300 тысяч. Зато – без обременений.

Тесновато? Ну, дорогой покупатель, на вас не угодишь! Что ж, поищем еще. Вот, например, побольше: «однушка» площадью 27 метров с 6-метровой кухней на среднем этаже 9-этажной «брежневки». Балкона нет, состояние – никакое, райончик – тоже так себе: Бирюлево. Собственник – алкоголик со стажем. Есть желающие приобрести это сокровище за скромные 3 миллиона 800 тысяч рублей?

Подходим к реальности

И вот, мы наконец добрались до рассмотрения хотя бы условно приемлемых вариантов. Знакомьтесь: стандартная советская квартира общей площадью 32,5 метра на среднем этаже 9-этажного панельного дома в 10 минутах транспортом от метро «Петровско-Разумовская». Кухня – 6 метров, балкона нет, состояние требует ремонта. Про то, нет ли рисков приобретения этой квартиры с юридической точки зрения, ничего сказать не могу – чтобы ответить на этот вопрос, необходимо провести экспертизу документов. Цена – 4 миллиона рублей 00 копеек…

Думаю, на этом можно перейти к завершению обзора, поскольку дальше цены идут только вверх. Основной вывод представляется мне очевидным: покупка отдельной квартиры в столице, увы, удовольствие недешевое. Причем чем меньше цена, которую запрашивает продавец, тем выше у покупателя вероятность вместо жилья приобрести немалые юридические проблемы.

Так что же делать, если квартира нужна, а денег мало?

Во-первых, как бы мало их ни было, все же не стоит хвататься за самое дешевое предложение, так как оно, с высокой степенью вероятности, окажется начиненным всякими правовыми бедами.

Во-вторых, то, что денег мало сейчас, не означает, что их не будет никогда. Поэтому я бы не стал списывать со счетов покупку жилья по ипотеке. Кредитных программ сегодня много и если обратиться за помощью к квалифицированному ипотечному брокеру, весьма вероятно, что-нибудь удастся подобрать.

В-третьих, зачастую при недостаточности средств стоит обратить внимание на квартиры, расположенные в городах Московской области. Инфраструктура во многих местах ближнего Подмосковья сегодня развита немногим хуже, чем в Москве. Да и добираться до центра столицы из многих областных городов зачастую не дольше, чем из московских окраинных районов. Попробуйте, к примеру, доехать до центра города откуда-нибудь из Бусинова, не говоря уж о пресловутой Капотне. Из Красногорска или Подлипок, пожалуй, побыстрее будет…

И наконец, в-четвертых: не считайте себя умнее всех – обращайтесь к риэлторам. Хотя бы не за услугами, если уж так хочется сэкономить, — обращайтесь за профессиональными консультациями. Кстати, все ведущие агентства недвижимости Москвы оказывают консультативную помощь гражданам на бесплатной основе.

Совет

В завершение – еще один совет. На этот раз, не мой: его авторство принадлежит народу, а выразителем этого совета является «наше все» — Александр Сергеевич Пушкин.

О чем это я? Каждому из нас эта фраза знакома с детства: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной». Так почему же многие пренебрегают этим советом в реальной жизни?

Понятно, что лишних денег нет. И столь же понятно, что очень хочется сэкономить. Однако известно, что скупой платит дважды. Кто готов совершить второй платеж?

Олег Самойлов,

Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»,

Член Комитета Московской Ассоциации Риэлторов по защите прав потребителей риэлторских услуг

Сообщение Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной… появились сначала на .

Как отличить хорошего риэлтора в Москве от плохого?

Светлана Дымченко — Sat, 26 Nov 2011 18:35:00 +0000

Отличить хорошего риэлтора Москвы от плохого, особенно сейчас, когда риэлторов очень много – задача, справиться с которой клиенту, несведущему в тонкостях профессии, весьма нелегко. Конечно, существует «стандартное» руководство, в рамках которого потребителю надо проверить сертификат, «корочки», полученные по итогам обучения, и все такое. Про это говорили и писали уже не одну сотню раз, поэтому я касаться этой темы не стану. Скажу только, что, на мой взгляд, не в «корочках» дело. Вернее, не только в них.

Конечно, в основе мастерства лежат знания. Но настоящий мастер состоит вовсе не только из знаний и, тем более, не из дипломов и сертификатов. Здесь имеется множество нюансов, причем большинство из них относятся скорее к области психологии и владения тонкостями риэлторской работы. Конечно, я не призываю потребителей, озаботившихся проблемой выбора специалиста, которому предстоит поручить решение жилищной задачи, подробно вникать во все эти тонкости. Почему? Да потому, что вникнуть без наличия собственной практики все равно не получится. Если же исходить из того, что эта практика уже есть – клиенту не нужен специалист, поскольку он уже стал «сам себе риэлтором».

Что же тогда делать? Где те критерии, на основе которых может быть совершен выбор?

Не стану утверждать, что мои соображения на этот счет носят характер «абсолютной истины», но все же считаю, что опыт, приобретенный за почти 20-летний период практической работы на рынке недвижимости, позволяет мне судить о том, какими качествами, знаниями и навыками должен обладать тот, кто называет себя риэлтором. Понятно, что в рамках данной статьи я не смогу рассказать все о работе риэлтора. Да это и не нужно. А я постараюсь из своего опыта выделить те характеристики, оценка которых доступна потребителям и может сослужить им добрую службу уже в начале общения…

Нужны ли нам американские рецепты?

Итак, начнем с того, что бросается в глаза при первом же разговоре. А именно – с формы взаимодействия. Как ведет себя риэлтор? Всеми доступными способами демонстрируя собственную «крутость», пугает рассказами о «немыслимых трудностях» совершения операций с недвижимостью? А может быть, уже с третьей фразы начинает повествование о том, что «мы самая лучшая компания» да к тому же «обслужим вас дешевле всех»? Или, возможно, сразу берет «быка за рога», заявляя что-то вроде «здесь вам надо расписаться на договоре, после чего я сообщу, что необходимо сделать дальше»?

Разумеется, рассмотренные случаи носят вполне определенный карикатурный характер. И на практике в чистом виде встречаются нечасто. Однако то, что происходит в большинстве случаев при первой встрече с клиентом, реально отстоит от этого не так уж и далеко…

Что обычно делают риэлторы Москвы?

Правильно, выясняют, что у клиента есть и что ему нужно. А дальше что? Тоже верно, быстренько прикидывают реалистичность будущей сделки с точки зрения предъявленного клиентом запроса. И если все в порядке, приступают к «продаже» собственных услуг. В смысле, к заключению договора.

Нельзя сказать, что в описанном алгоритме что-то неверно. Отнюдь, все верно, именно так и учат книги, посвященные «секретам мастерства» продаж. Вот только книги эти, преимущественно, американских авторов. Или тех, кто снял с них кальку.

Вполне возможно, что подобные рецепты годятся для американцев, мне это неизвестно. Однако в российских условиях эти методы работают в лучшем случае «через раз». Почему? Да потому, что мы другие…

В чем наше отличие?

Особенность массового российского потребителя заключается в том, что он сочетает в себе несочетаемое, являясь одновременно замкнутым и «открытым нараспашку». Иными словами, он изо всех сил, находясь под влиянием общественного мнения о мерзостной сущности риэлторов, старается соблюдать осторожность, однако при этом жаждет найти не только поддержку специалиста, но и человеческое участие. Ведь не секрет, что большинство операций на рынке жилья совершается потребителями не «само по себе», а под влиянием каких-либо существенных жизненных обстоятельств.

Именно поэтому для значительной части российских потребителей риэлторских услуг, относящихся к массовому сегменту, американская модель взаимодействия не приемлема в принципе: она для них слишком «холодна» и безлична.

Что можно предложить взамен?

Та модель, которую я считаю правильной, во многом является антагонистом заокеанского подхода, однако на практике раз за разом демонстрирует высокую эффективность. Ее суть заключается в том, что первый контакт в принципе не преследует задачи продажи потенциальному клиенту чего-либо, так как единственной целью контакта является сам контакт, призванный завоевать доверие. А получение такого результата невозможно без временного абстрагирования риэлтора от собственной коммерческой задачи и сосредоточения на одном-единственном устремлении: стать «другом клиента на рынке недвижимости». Причем достижение этой «дружеской» цели предъявляет высокие требования не только к сути, но и форме взаимодействия.

Однако о сути дела также не стоит забывать. И именно ее и следует рассматривать, уходя в беседе от безликих «услуг по покупке, продаже, обмену» к тому, какая реальная клиентская задача подлежит разрешению, и обсуждая с клиентом пути решения именно этой реальной задачи.

Посмотрим на примере

Яркий пример, иллюстрирующий вышесказанное, имел место в практике нашей компании несколько месяцев назад. Ситуация была вполне банальна: клиенты – молодая семейная пара, обратились с просьбой разменять трехкомнатную квартиру на две «однушки» в том же районе.

«Ну, и что тут такого?» — скажет большинство риэлторов Москвы – «Оцениваем «трешку», прикидываем по ценам на «однушки», заключаем договор и вперед»!

Однако в данном случае все было не так просто. Замечу, «просто», на мой взгляд, не бывает почти никогда, так как за любой операцией с недвижимостью стоят живые люди.

Причина разъезда оказалась вполне банальна – пресловутая «нестыковка характеров» зятя и тещи. А принадлежала трехкомнатная квартира как раз теще. И чтобы «вписаться» в бюджет проекта, необходимо было чем-то поступиться – ведь известно, что разменять «трешку» на две «однушки» в том же районе и в домах того же класса без доплаты практически невозможно, так как их совокупная стоимость выше.

Мама клиентки, соглашаясь на размен, категорически не была готова ни на какие подвижки по метражу или расположению своего будущего жилья. Дескать, «я свое в коммуналках пожила, теперь ваша очередь». Соответственно, «двигаться» было необходимо нашим клиентам. Правда, ни о какой коммуналке речь в данном случае не шла: квартира вполне могла быть разменяна на две однокомнатные. Но, с учетом ультиматума тещи – либо наши клиенты должны были сменить район, либо согласиться на квартиру поменьше и потеснее.

Что в такой ситуации делает обычный риэлтор? Известно, что: приступает к «упрессовке», демонстрируя цифры и с их помощью объясняя, что требования надо изменить. Что чувствует в этот момент клиент? Что его жизнь, такая важная для него самого, никого не интересует. А уж каково ему будет жить в этой маленькой и неудобной квартире – не интересует вдвойне.

А мастер что должен делать? На мой взгляд, он ни в коем случае не должен упускать из фокуса своего внимания главное – зачем должен быть осуществлен проект, какая реальная задача подлежит разрешению. И для того, чтобы понять эту задачу, он обязан проявить максимальную внимательность при выяснении клиентского запроса.

В нашем случае для того, чтобы понять, каков же реальный запрос, необходимо было выяснить дополнительные сведения. И важная информация всплыла очень быстро: дочь клиентов училась в хорошей английской школе, расположенной рядом с домом. И переводить ее в другую школу клиентам очень не хотелось.

Какой из этого можно было сделать вывод?

На мой взгляд, он вполне очевиден: реальной задачей являлся не разъезд, а прекращение семейных неурядиц без необходимости переводить ребенка в другую школу или возить его ежедневно на занятия издалека. Согласитесь, эта задача весьма отличается от того, что подавляющее большинство риэлторов привычно формулирует как казенно-безликое «разбить трешку на две однушки».

И вот еще что хочу отметить: сами наши клиенты в момент обращения за риэлторскими услугами столь внятно себе эту задачу не представляли. И не то, что сформулировать – четко осознать ее не могли. Это вовсе не свидетельствует об их ограниченности – просто многим потребителям для осознания реальной задачи нужна профессиональная помощь.

В той истории, которую я повествую, эта помощь была оказана. И клиенты, четко осознав задачу, рассматривали возможные альтернативы через ее призму.

А альтернативы были.

Можно было, например, вообще отказаться от идеи размена, раз получить желаемое невозможно. Или изыскать деньги для доплаты. Или – согласиться на другой район и пожертвовать интересами дочери, которую при этом пришлось бы перевести в другую школу, так как возить ее было некому. Или – во имя стремления к достижению главной цели без утраты возможности оставить дочку в той же школе поступиться физическими параметрами будущей квартиры.

Собственно, именно последний вариант в итоге и выбрали заказчики. В основе их выбора лежала осознанность. Поэтому наша клиентка, как нормальная мать, ради интересов своего ребенка приняла решение переехать в квартиру с семиметровой кухней при том, что изначально кухню меньше 9 метров не готова была рассматривать в принципе.

Интересно, много ли найдется хозяек, которые бы без колебаний приняли такое решение, не осознавая, что оно продиктовано заботой о собственном ребенке? Гарантирую, ни одной. И именно поэтому «стандартный» риэлторский метод «упрессовки» обычно доставляет клиентам столько нервотрепки. Ведь в рамках задачи «разбить трешку на две однушки», которую обычно решает риэлтор, работе со всеми теми нюансами, которые я рассмотрела выше, просто нет места.

Чем закончилась эта история?

Сделка была сделана, клиенты переехали в новые квартиры. В семье воцарился долгожданный мир и покой, все перестали жить «как на иголках» в ожидании очередного скандала. Дочка продолжает учиться в той же школе. А отец семейства поставил себе задачу – поскорее заработать на то, чтобы переехать в квартиру побольше. Естественно, в том же районе. И я практически не сомневаюсь, что когда они соберут необходимую сумму, решать задачу своего переселения они доверят нам. Как минимум – потому, что мы помогли им понять действительную задачу и оценить возможные пути ее решения. Собственно, в той благодарности, которую они нам написали, на этом был сделан особый акцент: «спасибо, что помогли нам понять реальное положение вещей». То самое положение, которому риэлтор, поставивший перед собой задачу «разбить трешку на две однушки», попросту не уделяет внимания…

Не позволяйте себя «дожимать»

Возвращаясь к рассматриваемой модели взаимодействия, хочу отметить еще один важный момент, который на самом деле – вовсе не момент, а строгое правило: риэлтор должен быть готов «отпустить» потребителя после первого контакта. На практике же это правило регулярно нарушается, поскольку риэлтор стремится всеми силами «дожать» до заключения договора. А это во многих случаях вызывает не только сопротивление клиента, но и полный отказ от дальнейшего сотрудничества.

По моему глубокому убеждению, клиента не надо «дожимать». Если в результате первичного взаимодействия он проникнется ощущением, что риэлтор – его друг и он действительно нуждается в профессиональной помощи, — он в большинстве случаев никуда не уйдет. Если же подобного ощущения у клиента не возникнет – «дожатие» приведет в лучшем случае к жесткому и нервному торгу по размеру комиссионного вознаграждения, а в худшем варианте – лишь стимулирует раздражение и агрессию потребителя.

Поэтому, если клиенту по итогам первого контакта требуется небольшая передышка, чтобы «переварить» итоги беседы – риэлтор должен ему эту передышку дать. Разумеется, четко согласовав при этом время и форму продолжения общения.

Что добавить к вышесказанному?

Конечно, хочется сказать еще о многом, но тогда, боюсь, мое повествование придется издавать в книжном формате.

Однако главное, на мой взгляд, сказано: настоящий мастер зарабатывает, не оказывая безликие «услуги», а действительно помогая клиентам в решении их задач. И никогда не выпускает эти задачи из фокуса своего внимания. А также — никогда не приносит эти задачи в жертву своему удобству или дополнительному заработку. Именно этим он и отличается от многочисленной армии «агентов по недвижимости», мыслящих исключительно категориями «разбить трешку на две однушки» и «получить свою комиссию».

И последнее.

Понимаю, что это прозвучит пафосно, но все же скажу, поскольку, на мой взгляд, это очень важно. Чтобы быть в нашем деле настоящим мастером, необходимо еще одно важное условие: надо любить людей и искренне стремиться им помочь. И еще — надо любить свою профессию. Конечно, слово «риэлтор» сильно испоганено многочисленными «специалистами», только называющих себя риэлторами, а на самом деле видящими в своих клиентах исключительно «денежные мешки» и источник заработка. Увы, это данность сегодняшнего дня. И тем не менее…

Я свою профессию очень люблю и, как мне кажется, клиенты и коллеги это чувствуют. Во многих случаях после завершения обслуживания деловые контакты перерастают в дружеские. И клиенты не только возвращаются снова, но и приводят своих друзей, за что я им от души благодарна. Да, мне нравится помогать людям, нравится доставлять им радость своей работой. Думаю, поэтому все и получается, как надо. Ведь лучше всего удается то, что мы делаем с любовью!

Сообщение Как отличить хорошего риэлтора в Москве от плохого? появились сначала на .

Как выбрать агентство недвижимости?

Олег Самойлов — Wed, 02 Mar 2011 18:04:00 +0000

Несмотря на то, что вопрос «как выбрать агентство недвижимости» с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной вопросам недвижимости, сколь-нибудь внятного рецепта, гарантирующего хороший результат, до сих пор не изобретено.

Почему? На мой взгляд, дело тут в том, что все эти рецепты преимущественно дают сами риэлторы. Причем, как правило – те, кто работает в ограниченном наборе маститых компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций в первую очередь отнюдь не задача обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить набор «стандартных» советов не составляет труда.

Как правило, их обычный набор сводится к вариациям на тему следующего списка:

время работы на рынке;
размер компании;
членство в профессиональных объединениях риэлторов;
офис компании;
обширность рекламы;
наличие разнообразных наград.

Между тем, совершенно очевидно, что использование перечисленных критериев для реального выбора никуда не годится. Почему? Да хотя бы потому, что в приведенном списке нет ни одного пункта, обращенного к интересам потребителей. А раз так, то и принятие решения о выборе на базе «стандартного» перечня будет носить характер «пальцем в небо». Случайно, конечно, можно угадать. Но никакой твердой закономерности здесь не имеется…

На сколько важно при выборе время работы агентства на рынке?

Рассмотрим, к примеру, критерий «время работы». Что с того, что компания вышла на рынок, к примеру, полгода назад? Является ли этот факт однозначно достаточным для того, чтобы на его основании заявить, что новое агентство недвижимости является непрофессиональным? И почему при этом не уделяется внимания вопросу о том, какой стаж работы имеют ее специалисты?

Буду говорить за себя. Компания, которую я возглавляю, приступила к работе в самый разгар кризиса – в феврале 2009 года. Стаж, вроде бы, невелик. А как тогда быть с тем обстоятельством, что мой личный стаж риэлторской деятельности приближается к 18 годам? Или с тем, что костяк команды составляют специалисты, имеющие более чем десятилетний опыт работы? Что, от того, что сегодня на наших визитных карточках размещен логотип другой фирмы, резко упал наш уровень риэлторского мастерства? Или не в лучшую сторону изменились другие значимые профессиональные качества?

А то обстоятельство, что компания, стартовав в кризис, не только не «умерла» спустя несколько месяцев, но и, развиваясь весь год, по его итогам заняла достойное место на рынке, хотя за этот период закрылось далеко не одно агентство недвижимости города Москвы, в том числе – и из числа тех, что работали не один год – это о чем свидетельствует? Мне видится, о том, что мы кое-что смыслим в риэлторской деятельности…

Но если «стандартные» критерии, упомянутые выше, никуда не годятся, то чем же руководствоваться потребителям? Что ж, попробуем сформулировать принципы, позволяющие повысить вероятность правильного выбора…

Критерии правильного выбора

Итак, на мой взгляд, первым и главным фактором, заслуживающим внимания, должна являться профессиональная репутация. Вот только как убедиться в том, что с ней все в порядке?

Репутация риэлтора

Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или заслуживающих доверия знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства недвижимости обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает в итоге услуги того уровня, о которых ему рассказывал родственник или друг, давший рекомендацию. При этом зачастую остается недоволен. Почему? Ответ прост и не имеет прямого отношения к вопросу репутации: не факт, что услуги, вполне удовлетворившие того, кто рекомендовал, устроят того, кому рекомендовали. Ведь у каждого человека свои представления о профессионализме, квалификации и мастерстве риэлтора. Как говорится, «что русскому хорошо»…

Поэтому, получая рекомендации, стоит поинтересоваться, что же реально хорошего было в работе компании. Согласитесь, что высокая квалификация и точность исполнения договорных условий не является автоматической гарантией, к примеру, отличного сервиса. И если оба этих фактора имеют для вас равноценную важность при выборе риэлтора, то рекомендацию, данную лишь на основе одного из них, можно считать как минимум недостаточной.

В любом случае одного лишь фактора – наличия рекомендаций, для снижения вероятности ошибки при выборе риэлтора все же недостаточно. Если они есть – отлично. Однако необходимо изучить и ряд дополнительных критериев.

Как агентство недвижимости гарантирует безопасность сделки?

Например, пристальное внимание следует обратить на «краеугольный камень» операций с жильем – аспекты безопасности и надежности совершаемых сделок. Для этого необходимо внимательно изучить договор об оказании услуг, предлагаемый компанией. И с «особым пристрастием» вчитаться в то, какие обязательства по проверке правовых аспектов сделки готова принять на себя агентство недвижимости.

На словах, разумеется, компания обещает, что все будет проверено «по полной программе». Но какова при этом уверенность, что так оно и будет на самом деле? «Все проверено, проблем нет, можно выходить на сделку», – в один прекрасный день сообщает клиенту риелтор. Заметим, устно сообщает, не выдавая при этом никаких документов, подтверждающих проведенную проверку и содержащих выводы о ее результатах.

Проверка на словах — не всегда реальная проверка!

Многие ли читатели, которые когда-либо пользовались услугами риэлторских фирм, получали до сделки заключения о результатах проверок? Уверен, что почти никто. Почему? Да все просто: выдача клиенту подобного официального документа создает для компании, его выдавшей, дополнительные риски. Ведь если в дальнейшем возникнут проблемы, клиент будет иметь в своем распоряжении аргумент, позволяющий предъявить претензии. А так, без документа – и проблемы нет. Пусть клиент сам разбирается – ведь деньги-то с него уже получены…

И не сомневаюсь, что среди тех, кто побывал в роли клиентов риэлторских компаний, не найдется почти никого, кто бы в завершении цикла обслуживания получил письменное обязательство компании по правовой поддержке в случае возникновения каких-либо проблем. А ведь, на мой взгляд, выдача подобных обязательств должна входить в нормальную практику работы агентств недвижимости: проверку провели, на сделку клиента «выпустили», комиссионное вознаграждение получили – следовательно, не должны оставлять потребителя один на один со сложностями, производными от того, за что приняли на себя ответственность…

Обращаем внимание на письменные обязательства

Из всего вышесказанного напрашивается недвусмысленный вывод: при выборе риэлторской компании необходимо обращать пристальное внимание на то, готово ли рассматриваемое в качестве кандидата агентство недвижимости принять на себя следующие письменные обязательства:

провести правовую проверку объекта;
предоставить по итогам проведенной проверки письменное заключение о ее результатах;
оказать клиенту правовую поддержку в случае, если к нему, как к покупателю объекта, после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

Сравните «словестные» обещания и обязательства комании, указанные в договоре

Помимо этого, рекомендую внимательно изучить тот раздел договора об оказании риэлторских услуг, в котором описаны обязательства компании.

Увы, нередки случаи, когда эти самые обязательства в соответствии с договором считаются исчерпанными в тот момент, когда документы по сделке поданы на государственную регистрацию. То есть, все, что будет происходить после этого, — завершение расчетов, перепрописка, физическое освобождение и процедура передачи квартиры от продавца покупателю – за все это риэлтор никакой ответственности не несет. Почему?

Да потому, что деньги, составляющие размер риэлторского вознаграждения, получены агентством не позднее момента сделки. Следовательно, их можно поделить и пожелать клиенту всего наилучшего – с остальными сложностями пусть разбирается сам.

Соответствует ли такой подход интересам клиента? Должна ли так себя вести хорошая риэлторская компания? Ответ «нет» на оба вопроса очевиден. Поэтому в случае если в договоре об оказании риэлторских услуг в той или иной форме сказано, что моментом завершения обслуживания является сделка, можно сделать очевидный вывод – риэлтора интересует не решение жилищной задачи клиента, а его деньги. А с таким риэлтором лучше не связываться.

К вопросу о комиссионных

Что добавить к сказанному выше? Коль скоро мы заговорили о деньгах, было бы странно обойти молчанием столь актуальный вопрос, как размер риэлторского вознаграждения.

Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риэлтору, была невелика. И зачастую риэлторы их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риэлторы-альтруисты не встречались ни разу. Бесплатно или «за копейки» не работает никто – ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому в случае, если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут «вчерную», то есть так, что вы об этом и не узнаете.

Каков реальный размер комиссии риэлтора

Каков же реальный размер вознаграждения агентства, от которого следует «плясать» при переговорах? В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при «простой» сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3-4%. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, обеспечение широко распространенной «альтернативной» сделки, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риэлторские услуги составляют порядка 5-6%. Получить профессиональную и качественную услугу за меньшие деньги почти нереально.

«А как же фирмы, предлагавшие в докризисный период услуги за 2%?» — возможно, спросят читатели. Что ж, давайте разберемся.

Во-первых, цифра 2 – «лукавая», так как заявленная сумма указывалась без НДС, то есть в жизни немедленно «волшебным образом» превращалась в 2,36%.

Во-вторых, эта «двухпроцентная» услуга никогда не включала в себя работы по проведению правовой экспертизы и юридическому сопровождению сделки – эти услуги подлежали отдельной оплате в размере не менее одного процента.

И, наконец, в-третьих: в том и дело, что ныне эти фирмы относятся к разряду «бывших». Иными словами, пережить кризис им не удалось и они пополнили ряды тех, кто «вышел с рынка». И если ныне у их бывших клиентов в связи с заключенной сделкой возникнет какая-либо проблема, их шансы остаться с этой проблемой «один на один» равны 100%.

Если такое положение дел кажется кому-то из читателей нормальным – спорить не стану. На мой же взгляд, ничего нормального в этой ситуации нет по определению. К тому же, по состоянию на сегодня этих фирм уже нет, поэтому «клюнуть» на их демпинговые расценки все равно невозможно…

Подведем итоги

Вполне понимаю, что охватить абсолютно все аспекты, имеющие значение при выборе агентства недвижимости, в рамках этой статьи не удалось.

Ни словом я, к примеру, не обмолвился о столь важных нюансах, как степень прозрачности деятельности риэлторской компании и уровень сервиса. Также не затронутым остался и вопрос о том, какими качествами должен обладать непосредственно тот риэлтор, которому будет поручено решение жилищного вопроса. А ведь этот вопрос – из разряда наиважнейших: фирма – фирмой, но оказывать услуги-то будет конкретный специалист.

Таким образом, данный материал следует рассматривать лишь как «общую инструкцию» по выбору компании, следование которой позволит избежать хотя бы наиболее явных промахов при выборе компании.

Надеюсь, этот материал сослужит вам практическую пользу. А его дополнение – задача следующих публикаций, которые обязательно будут подготовлены и опубликованы на нашем сайте.

Сообщение Как выбрать агентство недвижимости? появились сначала на .

Откуда берутся цены на квартиры

Олег Самойлов — Tue, 08 Jun 2010 20:59:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Кто из нас хоть раз не задавался вопросом: а сколько стоит моя квартира? Если этот вопрос возникает «просто так», то ответ обычно ищут в газете «Из рук в руки». Если действительно есть желание продать или обменять квартиру – подходят к проблеме серьезнее: опрашивают соседей и знакомых или идут к риэлторам. Знакомые щедро делятся информацией, случайно вычитанной из прессы или полученной «на лавочке у подъезда», риэлторы с серьезным видом производят «анализ рынка» и выдают примерную цифру. На самом же деле все три перечисленные способа мало отличаются друг от друга с точки зрения достоверности результата. Вернее, его недостоверности.

Цена предложения

Цена квартиры, которая выводится риэлторами на основании их «исследования» так же мало имеет отношения к реальности, как и застольные рассуждения со всезнающими знакомыми. Дело в том, что риэлторы черпают информацию из тех же самых баз или изданий с объявлениями о продаже жилья. Другими словами, изучают цену предложения. А цена предложения – это лишь заявление продавца. За сколько реально будет продана квартира – большой вопрос.

Во-первых, цена предложения, заявленная продавцом, может базироваться не на рыночных реалиях, а на его «бытовых потребностях». Например, человеку нужно продать трехкомнатную квартиру, поделиться полученной суммой с братом, выделить деньги сыну для покупки машины и на оставшееся приобрести себе «однушку». Понятно, что в данном случае объект будет выставлен по цене, которая зависит от надежд брата на ту или иную сумму, марки машины, которую хочет сын, а также заявленной другими продавцами стоимости «однушки». И уже в процессе продажи, если не будет интереса к квартире по этой цене, продавец и его родственники либо «умерят аппетиты», либо откажутся от самой идеи продажи.

Во-вторых, цена будет зависеть от цен предложения других квартир (если речь идет об альтернативной сделке). Продавцу в данном случае в общем-то все равно, за сколько он продаст свою квартиру. Главное, чтобы этого хватило на покупку другой, иначе «обмен» потеряет всякий смысл.

В-третьих, нередки случаи, когда квартира выставляется по изначально завышенной цене, чтобы путем постепенного ее понижения понять, за сколько реально ее продать.

В-четвертых, частенько ценообразование формируется на базе незатейливого: «Вот Степан Савельевич с третьего этажа продал свою облезлую квартиру за столько-то, так моя же лучше!» При этом тот факт, что окна у Степана Савельевича, в отличие от данной квартиры, выходят во двор, в расчет не принимается. Да и вообще неизвестно, сказал ли сосед правду о своих успехах в продаже или слегка прихвастнул.

В общем, так или иначе, но цена предложения может использоваться лишь для очень приблизительной ориентировочной оценки стоимости квартиры. Более точный ответ могут дать лишь цены реальных сделок.

Кому известны реальные суммы сделок?

Итак, для определения цены квартиры необходимо иметь статистику реальных сделок. Безусловно, она есть в органах, которые занимаются государственной регистрацией прав на недвижимость. Однако тут есть два существенных «но».

Первое – из области наших российских реалий. С юридической точки зрения стороны сделки вольны указать в договоре любую цифру. И не секрет, что многие продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, дабы избежать необходимости подоходного налога, занижают в договоре сумму продажи. Так что реальное положение вещей можно узнать, только отбраковав «квартиры за миллион».

Второе – конфиденциальность. Законодательно вопрос предоставления сведений о цене продажи соседской квартиры регулируется однозначно. Так что если ваша фамилия не Степашин, удовлетворить свое любопытство о реальной цене соседской сделки законным путем вам не суждено. Разве что спросите соседа, и он сочтет нужным честно вам ответить. Или если вам об этом проболтается риэлтор, не знакомый с понятиями «конфиденциальность» и «защита интересов клиентов». Во всех остальных случаях сведения о конкретной сумме сделки – закрытая информация.

Впрочем, нужной информацией располагают аналитические службы крупных операторов рынка, имеющих большие рыночные доли и проводящих значительное число сделок. Именно поэтому данные аналитических служб крупных компаний являются более реальными и, при правильном использовании, становятся важным подспорьем в работе их сотрудников. Другое дело, что далеко не все продавцы готовы пользоваться услугами именно этих компаний: ведь помимо наличия соответствующих сведений на рынке есть еще много других критериев выбора риэлтора.

Поправочный коэффициент

Тем не менее было бы ошибкой думать, что вся аналитика и данные о предложении – никому не нужный «хлам». Любой квалифицированный риэлтор может – и должен – знать основные текущие тренды рынка и, основываясь на них, сориентировать своего клиента-продавца на ту или иную «поправку» к цене предложения.

Если рынок идет вверх, реальные сделки зачастую проходят по ценам, превышающим изначально опубликованные. Это очень ярко проявлялось в предыдущие, докризисные годы, когда цен, о которых сообщали аналитики, на рынке просто не существовало, так как реальные цены сделок их ощутимо опережали. И всем риэлторам это было хорошо известно. Увы, сие было совершенно неочевидно для покупателей, поэтому отдельным видом деятельности риэлторов в тот период я бы назвал «разрушение воздушных замков», существовавших в покупательских головах.

В случае, когда рынок «падает», основанная на ценах предложений аналитика также не может похвастать достоверностью. Но в этом случае ситуация обратная: реальные цены сделок оказываются ниже изначально заявленных.

Еще одна ситуация – ситуация сегодняшнего дня: рынок «стоит». То есть сделок нет (реально они все равно есть, просто их намного меньше, чем хотелось бы). В этом случае данные о ценах являются информацией ни о чем, так как вообще ничего не отражают, кроме абстрактных соображений на тему «как могло бы быть».

Таким образом, начиная продавать квартиру, собственник может понимать реальную картину и примерно представлять, на что можно рассчитывать. И если ваш риэлтор не умеет определить тот самый «поправочный коэффициент», то стоит задуматься о его профпригодности. При этом окончательную и точную цену сделки, конечно же, может назвать только рынок: это будет та сумма, о которой договорятся продавец и покупатель.

Цена сделки и скрытая комиссия

Впрочем, есть ситуации, когда последнее утверждение неверно и когда продавцу, и покупателю только кажется, что они знают цену сделки. Я говорю о ситуации сокрытия агентами реальной суммы договора купли-продажи. От кого же риэлторы скрывают цену? От своих клиентов. Зачем? Чтобы обратить их незнание в звонкую монету в собственном кармане или, иначе говоря, добавить к согласованному с клиентами вознаграждению так называемую «черную комиссию». А называя вещи своими именами – попросту украсть часть денег у своего клиента.

В связи с вышесказанным, зачастую (при участии в сделке двух нечистых на руку риэлторов, один из которых «представляет интересы» продавца, а другой – покупателя) реальная цена сделки неизвестна ни одному из ее участников. Это не значит, что участники сделки не знают совершенно никаких цифр. Однако покупателю известно, сколько он должен заплатить, а продавцу – сколько получить. Но соответствуют ли эти цифры реальной цене сделки? Увы, далеко не всегда.

Жулики, называющие себя риэлторами, такому положению дел, разумеется, только рады, так как, тщательно оберегая блаженное незнание своих клиентов, имеют широкие возможности для дележа своих «нетрудовых доходов». Об этой сомнительной «технологии» и о том, как ей противостоять, мы поговорим в следующий раз.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Откуда берутся цены на квартиры появились сначала на .