Или как выбрать риэлтора для покупки квартиры.

Хотя, впрочем, и многим гражданам России будет полезно почитать.

И так, все ли риэлторы одинаково полезны?

Я думаю, что нужно объяснить основное отличие покупки недвижимости в России и в других странах. Ну, и про работу риэлторов в том числе.

Основное отличие – это безопасность покупки.

Общаясь с коллегами из других стран, я понимаю, что там риэлтор чаще всего не имеет никакого отношения к безопасности сделки. Есть юристы, нотариусы, адвокаты, страховые компании, возможно кто-то ещё. Это они проводят экспертизу документов, страхуют сделки и прочее. Риэлтор – только найти покупателя/продавца.

В России сложилась практика, что именно риэлтор занимается экспертизой квартиры и больше никто. Нет ни одной службы, которая бы несла полную ответственность за то, что купленную вами недвижимость не «заберут» у вас в судебном порядке.

Риэлторы, кстати, тоже никакой ответственности за это не несут. Но исторически всеми проверками занимаются именно они. Вернее, сказать занимались.

Уже давно прошли те благодатные времена, когда в каждом агентстве недвижимости был свой юрист-жилищник. Сейчас не то, что в мелких агентствах, но иногда и в средних компаниях на юристах экономят.

Если же мы говорим про частного маклера, который работает сам на себя, зачастую даже не оформляя себя как индивидуальный предприниматель, то там юрист – это что-то такое, к кому иногда обращаются в особо не понятных случаях. Остальная информация из разряда: где-то услышал, где-то увидел, на форуме спросил. Проверки собираются, анализ делается на основе опыта. Какой он этот опыт? «Я на рынке 5 лет» — считается уже достаточным, чтобы мнить себя великим юристом, понимающим как проверять квартиры.

Я реально осознаю, что если бы каждый правовой дефект в истории квартир выстреливал, то количество сделок признанных недействительными было бы с таким подходом в десяток раз больше. Сейчас же примерно одна сделка из тринадцати признается недействительной.

Надо еще оговорить вот какой момент.

В отличие от других стран, в России сложилась презумпция виновности покупателя. Т.е. если суд признает договор купли-продажи недействительным, то продавцу возвращают квартиру. А покупателя оставляют наедине со службой судебных приставов, которая должна с этого продавца взыскать деньги.

Причем это касается не только сделки, которую делал покупатель и продавец, но и всех сделок с квартирами, которые когда-то происходили. Например, «обидели» несовершеннолетнего скажем так году в 10-м, потом квартиру пару-тройку раз продали. Этот несовершеннолетний стал взрослым и пошёл отстаивать своё порушенное право. Суд встал на его строну.

Вам кажется, что правильно было бы взыскать деньги в размере стоимости права собственности этого несовершеннолетнего с того кто его «обидел»? Да, мне тоже так кажется. Но суд сделает по-другому. Он признает недействительной ту сделку, где было ущемление прав несовершеннолетних, а затем признает недействительными и все последующие сделки.

В итоге несовершеннолетний получит своё имущество, а конечный покупатель окажется, как я и писал выше, наедине со службой судебных приставов, которая очень «хорошо» умеет взыскивать деньги с физических лиц. То есть, собственно, он останется ни с чем.

«А как же компенсация добросовестному покупателю от государства?», — скажете вы?

А так, что добросовестность ещё надо доказать. Ведь добросовестный приобретатель – это кто?

Это тот: кто не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал о проблеме. И суды у нас, ну прямо, не очень любят признавать добросовестными тех, кто просто пошёл и купил квартиру. Суд спросит, мол, проверку-то делали? Нет, не делали. Значит, не добросовестный.

«Делали? Ну, так покажите, чего вы там на проверяли. Ах, вам риэлтор на словах сказал, что квартиру покупать можно?». Извините, но это не добросовестность. Ведь надо было сделать всё от себя зависящее, чтобы узнать о том, что когда-то кто-то кого-то обманул/обидел/не предоставил документ/и т.п.

Так что же делать?

Можно страховать, можно проверять, можно и проверять, и страховать.

Но, как по мне, то страховать и не проверять – это плохой выбор. Страховая компания страхует риски. Грубо, если вы застраховали автомобиль – это не значит, что вы не попадёте в аварию. Страховая просто оценили вероятность наступления ДТП, если машиной управляете вы и выставила вам тариф.

Так и с квартирами. Страховая оценила степень риска и решила страховать объект или нет. Ну, и если проблема, то выплатит вам страховку. Только расходы на ремонт, на подросшую стоимость недвижимости, на адвокатов и многое другое, вам никто не компенсирует.

Да, и нужно ещё понимать, что именно страхует страховая. А то ведь некоторые компании страховку выплачивают, если вас ПРИЗНАЛИ добросовестным приобретателем. А как это признание получить я уже писал выше.

Собственно, и проблемы по сделкам, которые были совершены ранее, так же страхуют не все компании. Поэтому очень важно посмотреть есть ли в договоре, т.н. регрессное страхование. Т.е выплатят ли вам деньги по проблемам, возникшим по сделкам, сделанным раньше, чем ваша.

Ну что ж, пойдем к риэлтору?

А пойдем. Тем более, что только он, по сути, и проверяет квартиры. А проверяет ли? На словах да.

Но очень часто – нет.

Я ответственно заявляю, все риэлторы, не имеющие юридического образования или работающие без связки с юристом, не могут проверить юридическую чистоту квартиры.

Причем заниматься проверкой вместе с риэлтором должен юрист-жилищник. Т.е. тот, кто специализируется на сделках с недвижимостью. А не тот, кого позвали с работы «глянуть, что я там покупаю».

И должна быть либо связка риэлтор-юрист, либо юрист должен видеть не только документы, но и пообщаться с собственниками лично. А еще хорошо бы и квартиру увидеть, и соседям вопрос задать.

Именно, поэтому хорошо, когда есть именно связка риэлтор-юрист.

Но сам риэлтор без юриста не должен (и на мой взгляд, не имеет права) говорить о том, что он проверяет квартиры. Да, он может заказать проверки. Скорее всего, он знает каналы, по которым можно их получить.

Ой, надо же пояснить для иностранцев. У нас государство устроено таким образом, что большинство информации, которая вам жизненно необходима для проверки юридической чистоты квартиры, можно получить только неофициальным путём.

Так вот, риэлтор может получить нужные документы, но интерпретировать-то как он их может? Только на своём опыте?! Так он же не юрист, чтобы понимать, как свой опыт применить к конкретной ситуации.

Плюс, нужно отслеживать изменения законодательства, смотреть как выглядит судебная практика, какие есть постановления верховного суда. А какие прецеденты были в том или ином случае и многое другое.

Юрист за всем этим следит, потому что это его профессия. А риэлтор очень хорошо умеет (ну, по крайней мере должен уметь) торговаться, оценивать квартиры, искать нужные квартиры, правильно их продавать, делать хорошие объявления, помогать с выбором квартиры, обращать внимание на нюансы квартиры и многое-многое другое, что вообще не имеет отношения к юриспруденции.

Тем более, что у него нет нужного образования, чтобы адекватно оценить что и за чем может последовать с юридической точки зрения.

Поэтому, когда вы собираетесь выбрать себе риэлтора для покупки квартиры (да и для продажи, вообще тоже). Задайте ему вопрос, есть ли у него юрист или имеет ли сам риэлтор юридическое образование. И, возможно, получив ответ на этот вопрос, вы поймёте, почему это «специалист» берет такую небольшую сумму денег за свою работу, а другой намного больше, хотя делают вроде оба одно и тоже.

Конечно, может оказаться, что они оба берут разные деньги, а работают без юриста. Ну, тогда, вы хотя бы будете понимать, за что собираетесь платить.

Бумага! И только бумага!

Ну, и самое важное. Помните? «Слова к делу не подошьёшь». У меня всегда вызывало недоумение, как такое происходит? Приходит человек покупать стиральную машину. И он обязательно требует гарантийный талон, смотрит, чтобы там все печати были поставлены нужные и т.п.

Но при покупке квартиры, которая стоит миллионы рублей, такая щепетильность почему-то напрочь отбивается.

Как можно верить словам в такой ситуации?! «Ваша квартира проверена, можете покупать!» Куче людей достаточно просто услышать эту фразу, и они спокойно идут покупать квартиру.

У вас есть договор с риэлтором? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Да! А он выдал вам после юридической экспертизы какое-то письменное заключение? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

Так что правильный риэлтор, он такой:

• Работает в связке с юристом ПО КАЖДОЙ СДЕЛКЕ или имеет юридическое образование
• Заключает договор на оказание услуг
• В договоре явно прописывает, что он проводит юридическую экспертизу права собственности на квартиру
• По результатам экспертизы письменно информирует о том, что юридическая экспертиза была проведена, что в рамках неё были выявлены определенные факты
• ОЧЕВИДНО и ОДНОЗНАЧНО пишет в своём заключении, что по результатам экспертизы можно или нельзя покупать квартиру, или можно покупать, но с проведением таких-то мероприятий.

Только в этом случае можно говорить о том, что риэлтор или агентство недвижимости проводило юридическую экспертизу квартиры, которую вы покупали. Если хотя бы одного пункта из перечисленных нет, то вас обманывают, и никакой юридической экспертизы нет.

Поэтому платить за неё риэлтору, который не выполняет то, что я написал выше, не нужно. Платите ему за поиск объекта, сопровождение сделки (хотя без юриста там тоже могут быть вопросы), но не за проверку квартиры.

А вот если вам нужна проверка квартиры (а я буду удивлен, если вы считаете по другому), то тогда ищите тех, кто реально вам её обеспечит.

И, да, если вы решите нанять отдельного юриста для юр.экспертизы, он обязательно должен быть жилищник, он должен заключить с вами договор на юридическую проверку объекта, и выдать письменное заключение по её результатам.

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

• Текстильщики (ЮВАО);
• Капотня (ЮВАО);
• Бирюлево Восточное (ЮАО);
• Соколиная гора (ВАО);
• Южнопортовый (ЮВАО);
• Печатники (ЮВАО);
• Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

• местоположение;
• количество кв. м и наличие ремонта;
• включен ли дом в программу реновации;
• наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
• количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом.

Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма.

В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната  товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

С 1 марта в РФ изменились правила заключения сделок с недвижимостью. Президент России В. Путин подписал соответствующий Указ. Документ является одной из мер, принятых для обеспечения финансовой стабильности, и регламентирует особые новые требования к сделкам купли или продажи недвижимости. Подробнее

Главным отличием сделки по продаже комнаты от продажи квартиры является обязанность продавца соблюдать приоритетное право покупки. Подробнее

Восемь основных ошибок покупателей из других городов при покупке квартиры в Москве

1. Самостоятельные поиски часто приводят клиента к потере времени или вообще к отказу от покупки квартиры. С самого начала его подстерегают рекламные утки или просто недобросовестные контрагенты. Профессиональный риэлтор уже на этапе звонка отсечет ненужные варианты и уточнит важные обстоятельства. В практике нашей компании сопровождать клиента на каждом этапе сделки, в том числе и на просмотре объекта. Вовремя данный совет может уберечь клиента от необдуманного решения. К тому же, опытный сотрудник знает как обоснованно вести торг, профессионально оценив достоинства и недостатки объекта.

2. Выбор объекта. Аванс. Определяющим моментом для всей дальнейшей сделки является внесение аванса за выбранный объект. Очень важно отразить в авансовом договоре все достигнутые договоренности, прописать процедуру самой сделки, определить способ расчетов и правильно отразить внесение самого аванса. Помощь опытного специалиста здесь просто незаменима. Процедура внесения аванса часто достаточно сложна и занимает много времени. Обычно мы избавляем своего клиента от лишних забот и вносим аванс от своего имени.

3. Зачем риэлтор покупателю, если риэлтор есть у продавца? Это распространенное заблуждение. Все дело в том, что риэлтор продавца отстаивает прежде всего интересы своего клиента. И, не смотря на то, что сделка – это некий объединяющий стороны процесс, интересы и задачи у покупателя и у продавца совсем не одни и те же! Например, получив деньги, продавец может абсолютно потерять к покупателю всякий интерес и попросту раствориться. А как быть с получением самой квартиры? На практике именно риэлтор покупателя отстаивает его интересы при внесении аванса, проверке документов на квартиру, организации и проведении сделки, выборе банка, способа расчетов, подаче на регистрацию и, в конечном итоге, при приемке самой квартиры.

4. Проверка документов на квартиру. По нашей многолетней практике проверка документов по объекту в Москве занимает в среднем 7 – 14 дней. Заказом проверок и их анализом занимается наш штатный юрист. Выводы об одобрении объекта делаются только по совокупности всех обстоятельств, учитывая его большой профессиональный опыт. Конкурентное преимущество нашей компании – выдача клиенту-покупателю перед сделкой Информационного письма, составленного нашим юристом. В нем отражены проведенные проверки объекта, истории перехода прав на объект, проверки собственника, в том числе на предмет его банкротства, большое внимание уделено выявлению возможных нарушений прав третьих лиц, имеющих или имевших права пользования или проживания в объекте. Информационное письмо – важный аргумент, подтверждающий добросовестность покупателя при возникновении судебных споров. После того, как наш клиент стал собственником квартиры, компания выдает Гарантийное обязательство, по которому обязуется на безвозмездной основе защищать интересы клиента в суде, в случае предъявления каких-либо исков.

5. Ипотека. Большая часть покупателей сегодня использует для приобретения квартиры кредитные средства. Практика показывает, что даже получив одобрение в банке, покупатель легко может потеряться в потоке информации и не найти нужный ему вариант. Помощь агентства здесь незаменима. Работая с различными банками, зная их требования к объекту и особенности ипотечных сделок, наши сотрудники оптимально подберут подходящий покупателю объект и обеспечат его быстрое одобрение в банке.

   Часто к нам обращаются покупатели, еще не одобренные как заемщики. Имея опытного ипотечного брокера, мы помогаем им получить кредит по минимальной ставке, на самых выгодных условиях.

6. Из чего складывается комиссия агентства? Желая сэкономить, покупатель обращается к частнику, который предлагает стоимость услуг на порядок ниже, чем агентство. Однако, даже опытный частный риэлтор не имеет таких ресурсов и возможностей, какие есть у риэлторской компании. Ведь смысл всех проверок по квартире состоит не в том, чтобы собрать кучу справок, а в том, чтобы сделать правильный и своевременный вывод на основе анализа этих справок и своего опыта. И здесь ресурсы и опыт команды профессионалов ничто не заменит. Частник всегда будет проигрывать коллективу. И подобные услуги должны стоить соответственно! Москва в этом плане отличается от регионов: и квартиры дороже, и цены на услуги другие. Демпинг – показатель низкого качества.

7. Услуга дистанционного выбора объекта. На практике бывает, что в силу различных обстоятельств, покупатель не может приехать из другого региона и вести поиски квартиры. Наши специалисты готовы заняться этим самостоятельно. Выбранный клиентом объект отсматривается специалистом, делается видео и фото съемка и все это передается клиенту для изучения. Выбор объекта фиксируется документально, в электронном виде. Дальше все этапы подготовки сделки проходят в обычном режиме. Клиент приезжает только на саму сделку для подписания документов и проведения расчетов. Дальше остается договориться о приеме-передаче самой квартиры.

8. Сопровождение сделки для покупателя. Востребованность этой услуги определяется сложностями самостоятельных проверок объекта и отсутствием практического опыта в организации и проведении сделки. Полагаясь на риэлтора продавца или на ипотечный банк, покупатель рискует как минимум не выйти на сделку и потерять выбранный объект, а в самом плохом случае – приобрести объект с юридическим дефектом и остаться с проблемами один на один. Залог успешной сделки – наличие у обоих сторон грамотных и опытных представителей. Стоимость сопровождения определяется, исходя из конкретных обстоятельств.

Буквально недавно я предупреждал в своей статье о расчетах через депозит нотариуса: при выборе нотариуса, обращайте внимание на надежность банка, в котором он открыл депозитный счет.

И вот пару недель назад мне позвонил для консультации человек. Он купил в Ленинградской области квартиру. Взаиморасчеты сторон проводились через депозит нотариуса. В процессе регистрации перехода права собственности, банк, в котором нотариус открыл счет, лишили лицензии.

Давайте рассмотрим что и кого ожидает в этом случае.

Самая благоприятная ситуация для всех сторон

Согласно действующей (с 01.07.2016) редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)», деньги, внесенные на депозит нотариуса, не входят в конкурсную массу банка. Т.е. теоретически после назначения конкурсного управляющего всё должно быть возвращено нотариусу вне конкурса.

Правда произойдет это не сразу, а потребует некоторого времени, как минимум понадобится время для назначения конкурсного управляющего. Т.е. продавец всё равно потратит свои нервы и потеряет время, а деньги ему очень сильно нужны прямо сейчас.

Но и тут есть один важный момент. Это не страховая выплата АСВ. Это именно возврат денег вне конкурса. Таким образом, если банк будет являться полным банкротом, т.е. не иметь вообще никаких средств на момент отзыва лицензии – то возвращать будет просто нечего.

И, к сожалению, есть ощущение, что в описанном мною случае – будет именно так. А, значит, дальше будет суд.

Кстати, могу отметить, что изменения законодательства, на основании которых депозит нотариуса исключается из конкурсной массы, настолько новы, что в описываемом случае, временная администрация банка не знала о такой норме, и просила прислать ссылки на законодательство.

Варианты развития ситуации в суде

1. Суд решит, что это проблема нотариуса.

Мнения юристов по этому вопросу расходятся. Я знаю о случае, когда в подобной ситуации нотариус самостоятельно вернул деньги, которые были приняты на депозит. Правда там шла речь о намного меньшей сумме, чем сейчас, и всё было решено в досудебном порядке.

Здесь же, нотариус находится в отпуске, и не стал его прерывать для решения возникшей проблемы. Общение с временной администрацией банка ведет исключительно покупатель. В связи с этим у меня есть определенные сомнения в том, что этот нотариус примет такое же решение и в досудебном порядке вернет деньги продавцу.

Поэтому вернемся к мнению юристов.

Я консультировался по этому вопросу и с нотариусами, и с юристами. Однозначной позиции нет.

Кто-то считает, что эта ситуация является ответственностью нотариуса, который принял на себя обязательство о переводе денежных средств продавцу после регистрации права. А, значит, нотариус должен выполнить это обязательство.

Кто-то считает, что это однозначный форс-мажор, и поэтому нотариус не должен отвечать за невыполнение обязательства.

При этом, многие опрошенные мною специалисты склоняются к мнению, что данная ситуация не попадает под страховой случай при страховании деятельности нотариуса.

В «Основах законодательства о нотариате» сказано, что страховой случай – это причинение имущественного вреда в результате нотариального действия или бездействия противоречащего законодательству РФ. В описанной же ситуации всё происходит строго в рамках действующего законодательства.

Так что проблема это нотариуса или нет – большой вопрос.

2. Суд решит, что это проблема продавца или покупателя

В этом вопросе большинство юристов и нотариусов сходятся во мнении, что к покупателю это не будет иметь никакого отношения.

Ведь согласно договору купли-продажи обязательство покупателя по передаче денег исчерпывается внесением требуемой суммы на депозит нотариуса. А, значит, после внесения денежных средств покупатель свои обязательства по договору исполнил. И к нему у продавца не может быть никаких претензий.

Но некоторые юристы с этим не согласны. По их мнению норма, прописанная в пункте 3 ст. 327 ГК РФ, позволяет утверждать, что средства, размещенные на депозите нотариуса, являются собственностью покупателя до момента их получения продавцом. А раз деньги собственность покупателя, то их сохранность – это ответственность покупателя. И продавец не имеет к этому никакого отношения.

Вывод

Несмотря на описанную выше ситуацию, я продолжаю считать, что депозит нотариуса – это очень хороший инструмент для взаиморасчетов сторон при сделках с недвижимостью. Но, к сожалению, и этот инструмент имеет «обратную сторону медали».

Очевидно, что законодатели предпринимают все меры к тому, чтобы повысить защищенность депозита нотариуса от подобных ситуаций. И не смотря на всю неоднозначность во мнении юристов и нотариусов, лично я думаю, что суд, скорее всего, так же будет склоняться именно к защите интересов граждан.

Но это всё не отменяет разумную осмотрительность. Поэтому я рекомендую при выборе нотариуса, обязательно обращать внимание на надежность банка, в котором открыт его депозитный счет. А также выполнять другие рекомендации, которые я приводил в предыдущей статье.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

На этой странице (ниже) представлена первая часть записи интернет-семинара «Как купить квартиру»: «О том, как правильно искать квартиру».

Длительность записи 29:26

Для Вашего удобства запись разбита на несколько более коротких частей:

• важный вопрос, который редко задают
• как правильно формировать критерии выбора квартиры
• где искать квартиру. Базы данных и другие источники
• как правильно работать с базой данных
• правильный просмотр квартиры
• как найти квартиру за 7 просмотров
• действия перед внесением предоплаты

Полную версию семинара и другие части, Вы можете посмотреть по ссылке

Для Вашего удобства часть: «О том, как правильно искать квартиру» разбита на несколько более коротких частей:

1. Важный вопрос, который редко задают

2. Как правильно формировать критерии выбора квартиры

3. Где искать квартиру. Базы данных и другие источники.

4. Как правильно работать с базой данных

5. Правильный просмотр квартиры

6. Как найти квартиру за 7 просмотров

7. Действия перед внесением предоплаты

На этой странице представлена вторая часть записи интернет-семинара «Как купить квартиру»: «Внесение предоплаты».

Из этой части Вы узнаете:

• как правильно вносить предоплату
• основные пункты авансового соглашения
• что нужну сделать, чтобы не потерять предоплату и пр.

Полную версию семинара и другие части, Вы можете посмотреть по ссылке

Предлагаем Вашему вниманию четвертую часть записи интернет-семинара «Как купить квартиру»: «Подготовка и проведение сделки».

Из этой части Вы узнаете:

• как подготовиться к сделке
• как нарисовать схему сделки и схему закладки денег
• как написать условия доступа к банковским ячейкам
• как выбрать банк
• как провести и завершить сделку и пр.

Полную версию семинара и другие части, Вы можете посмотреть по ссылке

Для Вашего удобства, мы выделили из 4-й части семинара несколько коротких сюжетов

Основные этапы подготовки к сделке

Выбор банка для закладки денег в ячейку

Правильно рисуем схемы сделки и закладки денег

Как правильно написать условия доступа к ячейкам

Накануне сделки

Основные этапы сделки

Завершение сделки

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

В 90-е, пожалуй, самой распространенной операцией на рынке недвижимости было расселение коммуналок. Сейчас тема уже не столь актуальна: большинство бывших «вороньих слободок» превратились в весьма фешенебельные отдельные квартиры, а их прежние обитатели давно избавились от необходимости делить свои кухни и иные «места общего пользования» с посторонними людьми.

Однако, комнаты в коммунальных, а зачастую и в обычных квартирах по-прежнему предлагаются на рынке, радуя не самых состоятельных граждан возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Впрочем, ценой плюсы покупки комнаты во многих случаях и ограничиваются. Потому что в остальном такое приобретение может таить в себе много неприятных сюрпризов. О которых, кстати, далеко не всегда риэлторы рассказывают своим клиентам. Поэтому сегодня поговорим об особенностях сделок с коммуналками.

Лучший покупатель – сосед?

Главным отличием продажи комнаты в коммунальной квартире является то, что ее нельзя продать кому угодно. Вернее можно, но не сразу. Потому что у продавца такой комнаты «по определению» есть соседи по квартире. Они-то и обладают преимущественным правом покупки. На практике данное положение означает, что, решившись расстаться с «коммунальной собственностью», продавец прежде всего должен предложить ее этим самым соседям. И только если они откажутся, может выставить комнату в открытую продажу. Таковы требования статьи 250 ГК РФ.

Соответственно, покупая комнату, стоит убедиться, что соседям было направлено уведомление о продаже этого помещения, и в течение месяца с момента направления такого уведомления эти самые соседи не предприняли ничего для ее приобретения, а еще лучше – дали письменный отказ от покупки, оформленный у нотариуса. Кстати, если какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то в роли «соседа» выступают городские власти, и уведомление о продаже комнаты должно направляться Департамент муниципального жилья.

Впрочем, подобные требования сегодня известны и многим продавцам, и покупателям, и уж тем более риэлторам. Более того, большинство агентов, приступая к продаже комнаты, добросовестно разъясняют своему клиенту, что надо делать. Однако дальше могут начаться «тонкости». Тонкости, как это нередко бывает на нашем рынке недвижимости, нередко связаны с правами несовершеннолетних.

Родители за детей не подписываются!

Если одна из соседских комнат находится в собственности (в том числе долевой) у несовершеннолетнего ребенка, то разрешение на отказ ребенка от преимущественного права покупки должны дать органы опеки. И нередко эти самые органы опеки такого разрешения не дают. Преследуют они при этом вполне гуманные цели: таким образом они пытаются подтолкнуть родителей к покупке комнаты и улучшению условий жизни ребенка. Однако не у всех родителей и вправду есть возможность для приобретения дополнительной жилплощади: как ни крути, а комната в столице редко обходится дешевле, чем в пару миллионов.

И в этой ситуации родители, недолго думая, пишут «отказ» от имени ребенка. Естественно, никакой юридической силы такой отказ не имеет, что обычно приводит к «развалу» сделки в процессе ее государственной регистрации. Но даже если регистрация все же пройдена (а случаи подобные на практике мне встречались), покупателю расслабляться не только рано, но и вообще нет никакой возможности, поскольку в дальнейшем такая сделка запросто оспаривается в суде. И остается только надеяться, что «пронесет»…

Конечно, риэлтор допускает такое исключительно по собственной некомпетентности, а никак не по злому умыслу: все-таки абсолютное большинство договоров купли-продажи с таким «отказом» просто не зарегистрируют. Тем не менее участникам сделки от этого не легче. Поэтому, выбирая риэлтора для совершения операции с жилплощадью в коммуналке или долей в квартире, поинтересуйтесь, сколько он провел именно таких сделок. Ведь описанными ситуациями список «тонкостей» не ограничивается.

Дареному коню в зубы смотрят!

Впрочем, гораздо сложнее, когда юридические нюансы дополняются «человеческим фактором». В истории с продажей или покупкой комнат такое бывает, когда сосед вовсе не друг и не товарищ.

Конечно, идеальный для покупателя вариант, когда соседи продавца безропотно идут к нотариусу и оформляют у него заявления об отказе от права преимущественной покупки. Однако на практике, как говорится, возможны варианты… И частенько варианты эти сводятся к тому, что соседи занимают позицию «собаки на сене», просто не желая официально подтверждать свой отказ приобрести продаваемую комнату. Причем самые знающие из них не только не дают подтверждения отказа, но и стараются всячески избежать получения уведомления о продаже комнаты. Это дает им возможность возмущенно заявить в суде: «Я знать не знал о продаже комнаты! Если бы знал, обязательно купил бы!» – и на этом основании потребовать признания сделки недействительной и перевода прав покупателя комнаты на себя.

Если соседи заняли такую «агрессивно-выжидательную» позицию, риэлтору приходится превращаться в дипломата и пытаться добиться-таки вожделенного «отказа». Однако на практике часть риэлторов предпочитает пойти путем наименьшего сопротивления и убедить собственного клиента оформить сделку путем заключения не договора купли-продажи, а договора дарения.

Конечно, провести такую сделку вполне возможно, и никаких проблем с регистрацией при этом не возникнет: ведь для совершения дарения спрашивать согласия соседей нет нужды. Однако в этом случае над покупателем повисает «дамоклов меч». Ведь дарение, прикрывающее куплю-продажу, – это, согласно ст. 170 ГК, притворная сделка. Вот и получается, что эта сделка является недействительной изначально, и в дальнейшем с легкостью «разваливается» в суде.
Увы, риэлторы, проводящие подобные операции, информируют об этом своих клиентов-покупателей далеко не всегда…

Впрочем, описанными «подводными камнями» особенности сделок с комнатами на ограничиваются. О других моментах, которые надо знать потенциальным покупателям и продавцам коммуналок, читайте в следующем выпуске рубрики.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»