Рубрика "Юридическая часть." РЕЛАЙТ-Недвижимость

Как использовать материнский капитал при получении ипотеки

Барсуков К.В. — Wed, 05 May 2021 16:45:39 +0000

Как вложить маткапитал в ипотеку: условия и документы.

Согласно действующим правилам, материнский капитал допускается направлять не только для покупки жилья, но и для погашения ипотечного кредита. Но иногда владельцы сертификата получают отказ, так как не знают об особенностях процедуры. И для исключения подобных проблем важно знать правила использования семейного капитала.

Понятие «материнский капитал»

Проект социальной направленности под названием «материнский капитал» успешно действует в нашей стране уже несколько лет.

И если раньше, участником программы могла стать семья, воспитывающая второго ребёнка. То сейчас дотация стала положена и на первого ребёнка, родившегося после 01 января 2020 года.

Причём, обратите внимание, сертификат на право получения материнского капитала, выдаётся не только родителям, но и усыновителям.

С 14 апреля 2020 года сертификат оформляется автоматически при рождении ребенка

Фактически материнский капитал представляет собой материальную помощь, которую оказывает государство многодетным семьям. Особенность заключается в том, что выделяемые средства разрешается тратить только на определенные цели, установленные законодательством.

Размер материнского семейного капитала (сокращённо МСК) в 2021 году составляет:

если первый и второй ребёнок родились до 01.01.2020 года — 483881 ?
если первый ребёнок родился до 01.01.2020 года, а второй после — 639431 ?
если оба ребёнка родились после 01.01.2020 года, то МСК на первого составит — 483881 ?, а на второго — 155550 ?

Материнский капитал:

при рождении первого ребенка 483 тыс. ?;

при рождении второго 639 тыс. ?

При этом, если вы родители ребёнка, то сейчас не нужно подавать заявление в Пенсионный Фонд на получение мат.капитала. Всё оформляется на сайте гос.услуг, а сведения в ПФР поступают из ЗАГСА.

А вот усыновителям придётся лично обращаться в ПФР с заявлением.

На что можно потратить материнский капитал в 2021 году

Средства государственной поддержки можно направить не только на покупку жилья или для погашения ипотеки. Законодательством определены и другие варианты использования дотации. Но при этом есть чётко определённые цели их использования и на другие нужды потратить МСК нельзя. На что можно использовать мат.капитал:

Улучшение качества проживания. МСК разрешается направить на покупку жилья, а также использовать для погашения жилищного кредита или внесения первоначального взноса. А так же на строительство или реконструкцию жилого дома.
Пенсионные накопления матери. Допускается направить средства на пенсионный счет, владелицей которого выступает мать ребёнка.
Образование детей. Материнский капитал можно направить на оплату обучения детей. Хотя такой способ расходования средств не пользуется особой популярностью, но иногда есть смысл использовать именно его, а не тратить МСК на погашение ипотеки (об этом в конце статьи).
Социальная адаптация ребенка. Капитал разрешается расходовать на оплату продукции и услуг, которые считаются необходимыми для нормального существования детей с ограничениями физического или умственного характера.

Существует несколько способов расходования маткапитала. При этом законодатель не заставляет тратить все средства исключительно на одну цель и единоразово. Средства мат.капитала можно использовать «постепенно» и на разные цели. Поэтому владельцы сертификата вправе выбрать наиболее оптимальный для себя вариант. Но важно учитывать, что использование финансовой поддержки от государства не по назначению может грозить уголовным наказанием.

Далее в нашей статье мы будем говорить о том, как использовать мат.капитал для покупки жилья или погашения ипотечного кредита.

Первоначальный взнос за счёт средств мат.капитала

Нужно понимать, что в чистом виде, использование мат.капитала, как первоначального взноса по ипотеке — это направление этих средств, непосредственно продавцу жилья.

Но, в этом случае мы тут же столкнёмся с двумя проблемами.

Первая — это законодательное ограничение на использование средств МСК на покупку жилья в три года с момента рождения ребёнка. Раньше этого срока использовать дотацию для направления её продавцу -нельзя. И даже, если вы оплачиваете остальную сумму денег не из собственных средств, а за счёт кредита, Пенсионный Фонд всё равное не разрешит такую покупку.

Вторая проблема — это нежелание продавца ждать получение денег порядка двух месяцев. Понятно, что некоторые продавцы и согласятся на такое. Но в любом случае — это вносит определённые ограничения при поиске жилья.

Но, выход из этого есть. Причём этот выход решает сразу обе проблемы.

Довольно много банков, выдающих ипотечные кредиты, готовы уменьшить свои требования к размеру первоначального взноса, если у заёмщика есть право на материнский капитал. К примеру, если для «обычных» людей первоначальный взнос составляет 15%, то для владельца сертификата на МСК, в этом же банке первоначальный взнос составит 5%.

Т.е., по факту, банк выдаёт вам кредит больше на сумму средств мат.капитала. А затем, после покупки жилья, вы направляете дотацию на погашение ипотечного кредита.

Да, в течение двух месяцев, на эту сумму будут начисляться проценты по ипотечной ставке. Да, в таком случае невозможно использовать средства мат.капитала полностью на первоначальный взнос, так как банк всё равно захочет увидеть сумму собственных средств. Но зато не будет ограничений описанных выше.

Необходимые документы

Для возможности использования маткапитала для оплаты кредита потребуется собрать определенный пакет документов.

Перечень бумаг зависит от конкретных обстоятельств и типа приобретаемого объекта. В стандартный набор входит:

заявление о желании использования дотации с указанием, что средства требуются для улучшения условий проживания семьи;
удостоверение личности обращающегося в ПФ лица с наличием в документе отметки о регистрации;
свидетельство о заключении брака в случае, если с заявлением обращается супруг;
копия кредитного договора, который заключен с банком или уже прошел процедуру государственной регистрации.
обязательство в письменной форме и заверенное нотариально, в котором выражается согласие на выделение долей.

Обратиться в ПФ вправе официальный представитель, но при таком варианте необходимо наличие действующей доверенности. Важно учитывать, что после введения жилья в эксплуатацию и снятия обременения должны быть выполнены обязательства в виде выделения долей.

Дополнительные документы

Наличие необходимого комплекта документов позволит быстрее пройти процедуру согласования, необходимую для возможности использования средств маткапитала. При желании приобрести готовое жилье потребуется предоставить договор купли-продажи и ксерокопию свидетельства, которое подтверждает право владения недвижимостью.

Нередко жилые объекты приобретаются с использованием механизма долевого строительства. При таком вариант потребуется предоставить договор с отметкой о перерегистрации и банковскую выписку, которая подтверждает объем уплаченной суммы. В некоторых российских банках существуют программы, в рамках которых можно получить заемные средства на цели строительства собственного жилья. Недвижимость также передается в залог, а в ПФ потребуется предоставить ксерокопию договора с подрядной организацией и разрешение на проведение строительных работ.

Погашение кредита

Материнский капитал можно использовать не только для оплаты первоначального взноса, но и для погашения кредита. Для этого необходимо выполнить следующие условия:

ипотечный договор должен быть заключен с целью приобретения жилья;
заемщиком может быть один из родителей при условии официального брака;
в приобретаемой квартире должны быть выделены доли для детей;
приобретаемая квартира должна находиться на территории субъекта РФ;
обладать статусом жилого объекта;
обладать достаточной площадью.

Остаток дотационных средств допускается направить на закрытие основного тела кредита или начисленных процентов. Можно уменьшить срок оплаты по кредиту либо уменьшить сумму ежемесячных платежей. Например, заемщик может частично погасить кредит с помощью сертификата, и таким образом он может сэкономить на общей переплате по кредиту, а также уменьшить итоговые расходы на покупку квартиры.

Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки?

Получить справку в банке

Собрать документы

Обратиться в ПФР

Подать заявление в банк

Шаг 1. Обратиться в банк, где оформлена ипотека

Заемщику необходимо получить справку от банка-кредитора о том, что в банке оформлена ипотека, для предоставления в Пенсионный фонд;

Шаг 2. Обратиться в Пенсионный фонд

На данном этапе необходимо подать заявление в Пенсионный фонд, который в течение 30 дней принимает решение о перечислении денежных средств для досрочного погашения ипотечного кредита.

К заявлению прилагаются следующие документы:

паспорт владельца и супруга (супруги) владельца материнского капитала;
копия ипотечного договора;
копия свидетельства о браке;
справка из банка о наличии ипотечного кредита;
документы, подтверждающие приобретение жилья;

Шаг 3. Подать заявление о досрочном погашении в банк-кредитор

После получения документов и утверждения процесса погашения ипотеки, банк уменьшит остаток долга по кредиту.

Критерии банка

Финансовые организации предъявляют определенные требования к потенциальному заемщику. Рассчитывать на одобрение ипотеки возможно в случае соответствия личности клиента всем критериям. В число основных входит:

хорошее качество кредитной истории;
стаж осуществления трудовой деятельности от 6 месяцев;
наличие стабильно получаемого и достаточного дохода.

Длительность трудового стажа и уровень доходов потребуется подтвердить официальными документами. Важно учитывать, что при использовании маткапитала для оплаты кредита в обязательном порядке потребуется выделить долю жилой площади для каждого члена семьи. Подобное требование распространяется ив отношении несовершеннолетних детей.

Каким должно быть жилье

Определенные требования предъявляются в отношении жилого объекта в случае, если он приобретается с использованием средств маткапитала. Перечень основных критериев установлен на законодательном уровне, а кредитные организации вправе предъявлять дополнительные условия. В стандартный набор входят следующие требования:

степень изношенности строения не более 50%;
отсутствие статуса ветхого или аварийного;
достаточный комфорт проживания.

Дачные строения редко способны обеспечить достаточный уровень комфорта. Отсутствие санузла или подачи электричества для ПФ будет достаточной причиной для выдачи отрицательного вердикта.

С чем обращаться в Пенсионный Фонд

В ПФ необходимо правильно оформить и подать заявление. Потребуется предоставить следующий перечень бумаг:

оригинал и копию материнского сертификата;
справку об уровне дохода семьи;
свидетельства на каждого ребенка;
выписку об остатке маткапитала;
удостоверение личности с отметкой о регистрации.
документы в отношении недвижимости.

Если в процессе кредитования планируется привлечения созаемщиком или поручителей, то также потребуется предоставить их документы. Если ипотека была оформлена ранее, то потребуется предоставить копию кредитного договора.

Для возможности перечисления средств важно позаботиться об открытии банковского счета. Если он уже есть, то достаточно сообщить его реквизиты. При отсутствии счет будет открыт в банке, в котором ранее был оформлен кредит. Без проведения подобных действий использовать маткапитал не получится, так как по действующим правилам обналичивать сертификат категорически запрещено.

Военная ипотека

Средства маткапитала могут использоваться в рамках военной ипотеки. Процедура оформления подобного вида кредита имеет определенные особенности. Военнослужащий вправе оформить недвижимость только на себя, что изначально противоречит основным положением ПФ. Для таких банковских продуктов существует исключение, поэтому важно придерживаться четкого алгоритма действий.

Сначала военнослужащий оформляет ипотеку на собственное имя, а документы в ПФ подаются с распиской. В ней важно четко прописать, что заявитель берет на себя обязательства в виде переоформления недвижимости с выделением всем членам семьи долей.

Некоторые нюансы

Каждый владелец сертификата вправе решать, какой из возможных способов расходования средств выступает для него оптимальным. Важно помнить, что законодательством четко регламентированы вопросы расходования дотаций. Если правила нарушаются, то в адрес гражданина следует отказ в части возможности использования семейного капитала.

При желании использовать дотацию важно учитывать следующие моменты:

маткапитал допускается использовать только в рамках ипотечного кредитования, поэтому для погашения потребительского или иного вида нецелевого займа использовать его не получится;
отметка о целевом характере кредита присутствует в договоре, а ее наличие позволяет рассчитывать на привлечение средств дотации;
не разрешается тратить капитал на ремонт помещений или приобретение мебели, но допускается расходования их на реконструкцию и проведение перепланировки;
при строительстве дома за счет средств маткапитала разрешается оплатить стоимость строительных материалов, но рассчитаться за выполненные объемы работ с их помощью нельзя.

Для снижения рисков отказа от специалистов ПФ в части возможности использования маткапитала достаточно следовать простым инструкциям, так как правила прохождения процедуры четко регламентированы.

Почему отказали

Получить отказ в части возможности использования семейного капитала можно от банка и специалистов ПФ. Кредитные организации готовы идти на сделки с привлечением средств дотации, так как при таком варианте они получают большое количество преимуществ. В число основных входит:

увеличение количества выданных займов;
рост показателей оборачиваемости капитала;
снижения различных кредитных рисков;
создание положительной репутации;
улучшение финансовой устойчивости.

Банки обычно выступают на стороне заемщика, поэтому при соблюдении всех требований и предоставлении полного перечня документов вероятность отказа минимальна. Отрицательные решения возможны в случае, если в ходе проверки будут выявлены явные несовпадения.

Сложности обычно возникают при обращении в ПФ, так как ведомство обязано контролировать законность расходования государственных средств. При появлении малейших сомнений в адрес заявителя поступает отказ, а все предоставленные документы подлежат тщательному изучению. Существует перечень причин, которые выступают достаточными для отказа. В их число входит:

обнаружение в заявлении или документах ошибок;
предоставление неполного пакета бумаг;
ситуации лишения родителей прав на воспитание;
ограничения со стороны органов опеки;
совершение в отношении ребенка противоправных действий.

Все возможные причины для выдачи отказа можно разделить на две основные группы. Первые связаны с изменением обстоятельств, а вторые с допущенными ошибками и нарушениями регламента прохождения процедуры.

Как действовать

Порядок действий зависит от конкретной ситуации, а в некоторых случаях целесообразно привлечение услуг юриста. Если причиной отказа послужило нарушение регламента, то не стоит вступать в конфликт с сотрудниками ПФ. Ежедневно они рассматривают большое количество заявлений, поэтому могут быть допущены ошибки. Достаточно исправить все выявленные недочеты, что позволит сберечь собственное время и эмоциональное здоровье.

При лишении родительских прав и иных подобных обстоятельств заявитель может отстаивать собственные права в суде. Результатом часто бывает отмена решения органов опеки и восстановление прав на воспитание ребенка. Возможным вариантом отстаивания интересов выступает обращение в вышестоящие инстанции. Судебное разбирательство может привлечь внимание общественности, что нередко оказывает влияние на вердикт контролирующих органов.

Заключение

Для возможности использования маткапитала необходимо пройти определенную процедуру, которая требует правильного оформления документов. При соблюдении регламента и всех требований законодательства вероятность получения отказа от специалистов контролирующих органов минимальна, а при нарушении прав всегда можно обратиться в вышестоящие инстанции или суд. Не стоит пытаться использовать мошеннические схемы, так как подобные действия чреваты наказанием и могут повлечь уголовную ответственность.

Сообщение Как использовать материнский капитал при получении ипотеки появились сначала на .

6 вопросов о брачном договоре

Юридическая Служба — Mon, 01 Mar 2021 09:00:00 +0000

Брачный договор – документ, о котором, люди ранее не сталкивавшиеся с ним, сочинили массу легенд. Якобы с его помощью можно оставить партнера без имущества, (чуть ли не ограбить его), лишить прав на детей, а то и правоспособности и дееспособности.
Разъяснить положения и нормы договора, и ответить на вопросы которые наиболее часто задают граждане, помогут юристы, специализирующиеся в сфере недвижимости и семейного права.

Заключение брачного договора, какие вопросы регулирует договор?

При заключении брачного договора, прежде всего надо помнить, что данный договор устанавливает правила исключительно имущественного характера. Такой договор будет действовать только после заключения брака, и соответственно в нем указывается только то имущество, которое было приобретено в браке. Кроме перечня приобретённого имущества, в договоре определяется порядок распределения совместного имущества, и какое имущество конкретно кому из супругов будет принадлежать.

Брачный договор, может быть заключен будущими супругами и до вступления в брак, но действовать он начнет исключительно с момента заключения брака. В Гражданском Кодексе РФ и прочих нормативах документах такое понятие как фактические брачные отношения, не предусматриваются.

Поэтому, если стороны заключившие брачный договор, проживают совместно (в гражданском браке), но официально брак не зарегистрировали, то распределение имущества не может регламентироваться положениями договора. Без официальной регистрации брака брачный договор не действителен.

Что можно и чего нельзя прописывать в брачном договоре?

Брачный договор это декларация супругов о праве собственности и возможном разделе имущества, которое они совместно нажили.

Договоры такого типа могут регламентировать любые вопросы, регулирование которых не запрещено действующим законодательством РФ. А это означает, что в нём могут быть описаны исключительно имущественные вопросы. И ни при каких условиях не могут устанавливаться обязательства, относящиеся к личной неимущественной сфере.

Например, в договоре нельзя указать, что если один из супругов достигнет веса в 120 кг, он лишается права на автомобиль или иное имущество (согласно положениям ГК РФ, тело не является имуществом и каждый из супругов вправе распоряжается своим телом по своему усмотрению).

По тем же причинам, таким договором нельзя ограничить правоспособность одного из супругов.

Так если в договоре, будет указан пункт, в соответствии с которым один из супругов лишается каких либо неотъемлемых прав, (например, права обращения в суд) такой пункт, будет считаться ничтожным.

Это же относится и к правам супругов свободно заниматься выбором своей не запрещенной законом деятельности (сценическая работа, эстрада, модельный бизнес и т.д.), такой пункт, если он окажется прописанным в договоре, также ничтожен.

Ещё в брачный договор не вносятся вопросы, связанные с детьми. На его основании нельзя определять с кем останутся дети в случае развода и т.п.

Как регистрируется и сколько стоит договор?

Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Стоимость нотариального удостоверения брачного договора различна в разных регионах страны.

Для Москвы эта сумма составляет порядка 10 тысяч рублей за удостоверение брачного договора. Кроме того оплачиваются все объекты недвижимости, указанные в договоре начиная со второго. Стоимость за каждый объект 2 тыс. руб. но на сумму не более 16 тыс. руб.

При этом, нотариусы обязательно включают в стоимость, дополнительные услуги, так называемую техническую работу. Поэтому обычно в Москве стоимость заключения брачного договора начинается от 15 тысяч рублей.

Когда и как брачный договор может служить гарантией сохранения собственности?

Брачный договор, как в принципе и любой другой договор, может быть признан недействительным, поэтому считать его 100% гарантией сохранения собственности нельзя. Об этом даны вполне ясные разъяснения в Семейном кодексе России (статья 44).

Прекратить действие договора и отказаться от его исполнения можно по общим основаниям, при которых сделка может быть признана недействительной.

Так договор не может нарушать права третьих лиц. На пример, кто-то из супругов совершил правонарушение, которое привело к большим материальным потерям, для третьего лица, и он обязан их компенсировать. Скрыть свою собственность с помощью такого договора, не получится, суд признает такой договор недействительными, и с имуществом для компенсации убытка третьим лицам, пройдётся расстаться.

Так же нельзя договором поставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

Поэтому считается, что – брачный договор это соглашение о балансе имущественных интересов супругов, а не инструмент, с помощью которого можно присвоить имущество одного из супругов другим.

Подобные случаи можно оспорить в судебном порядке. И суд, в каждом конкретном эпизоде, будет рассматривать, не были ли нарушены права одного из супругов брачным договором.

Что означает понятие «Крайне неблагоприятное положение»?

Именно с этой формулировкой, признается недействительной значительная часть брачных договоров в судах России.

Так что же такое «крайне неблагоприятное положение»? На этот вопрос нельзя ответить однозначно, так как каждый конкретный случай индивидуален. И суд будет рассматривать его, исходя из контекста всех взаимоотношений супругов.

Но явные примеры привести можно.

Например, если супругами в период брака было нажито 2 дома, 3 квартиры, ну и гараж, и всё это, согласно брачному договору, достается только одному из супругов, это явно «крайне неблагоприятное положение» другого супруга.

А вот сколько таких объектов недвижимости должно быть 1, 2 или 5. Будет ли считаться таким положением, если 1 квартира останется супруге, а 3 мужу или 1 супруге и 2 мужу — это уже всё на усмотрение суда.

В каких случаях брачный договор все же способен помочь?

Чаще всего брачный договор заключается для распределения прав собственности на недвижимость.

Еще одна популярная сфера использования таких договоров — разграничение бизнес интересов между супругами. Наличие брачного договора позволяет каждому из супругов самостоятельно совершать сделки со своей частью собственности без согласия второго из супругов.

Ну, и нельзя не отметить, применение брачного договора при получении ипотечных кредитов. Дело в том, что банки (в обычном порядке) рассматривают обоих супругов, как заемщиков. И, если у одного из них плохая кредитная история, то будет отказ в кредите, даже при подаче заявки другим супругом.

Поэтому, когда у одного из супругов плохая кредитная история, а другого хорошая — заключается брачный договор. В этом договоре, помимо принадлежности имущества, так же оговаривают и то, что долги каждого из супругов, являются не общими долгами, а долгами того, кто их взял.

В этом случае банк-кредитор учитывает кредитную историю только одного из супругов. И у людей появляется возможность получить ипотечный кредит.

Сообщение 6 вопросов о брачном договоре появились сначала на .

НАЧАЛА ДЕЙСТВОВАТЬ КОМПЕНСАЦИЯ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПРИОБРЕТАТЕЛЮ ЗА УТРАТУ ЖИЛЬЯ

Барсуков К.В. — Tue, 02 Feb 2021 09:58:34 +0000

02 августа 2019 года был принят Федеральный Закон № 299, который вступил в силу с 01 января 2020 года.

Этот закон направлен на защиту добросовестного приобретателя и регламентирует выплату ему компенсации за утрату жилого помещения. Причем компенсация выплачивается в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилого помещения.

Давайте разберем условия и правила компенсации

Кому полагается компенсация

Должно совпасть три условия:

Статус «пострадавшего» — физическое лицо. Юридическим лицам компенсация не выплачивается.
«Пострадавший» должен быть признан добросовестным приобретателем. Иначе, компенсация так же не выплачивается.
«Утрачено» жилое помещение. На нежилье правила о компенсации не распространяются.

Когда появляется возможность получить компенсацию

Должно совпасть два условия:

Жилое помещение изъято у добросовестного приобретателя (на основании ст.302 ГК РФ) по решению суда, вступившего в силу после 01.01.2020 года
Жилье утрачено при надлежащих действиях Росреестра.

Как получить компенсацию:

Вступает в силу судебный акт, на основании которого жилье истребовано у добросовестного приобретателя.
Добросовестный приобретатель подает иск к продавцу о взыскании с него ущерба (требование может быть подано и в рамках первого судебного процесса) и решение по нему вступает в силу.
Открывается исполнительное производство.
Если по открытому исполнительному производству взыскание ущерба произведено частично или не производилось в течение шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа к исполнению, то возникает право на компенсацию.
После этого добросовестный приобретатель может подавать иск к Российской Федерации о компенсации ущерба, в связи с истребованием у него жилья.

Размер компенсации

Либо реальный ущерб, установленный судом. Либо, если это требование заявил добросовестный приобретатель – в размере кадастровой стоимости жилого помещения, установленной на дату вынесения решения первым судом.

Если добросовестному приобретателю частично возмещены убытки, то размер компенсации уменьшается на их размер.

Сколько раз можно получить компенсацию

В законе написано, что компенсация «однократная и единовременная». Трактовка данной фразы вызывает дискуссии. Но, по мнению нашего юриста (согласие с которым выразил Крашенинников П.В.), «однократность» должна трактоваться как «одному гражданину один раз в жизни».

Т.е. если вы купили две квартиры (одновременно или в разные периоды), и обе эти квартиры оказались юридически «грязными» и их изъяли. То компенсацию можно будет получить только по одной квартире.

Так же обратите внимание, что если вы купите две или больше комнат в коммунальной квартире, то есть вероятность, что суд будет расценивать это как покупку разных объектов. А значит, и компенсация, в случае чего, будет выплачена только за одну комнату.

Что делать, если вы добросовестный покупатель, а решение суда, по которому у вас истребуют недвижимость, вступило в силу до 01.01.2020 года

Если истребование происходило (или происходит) на основании иска от физического лица, то, к сожалению, компенсацию вы получить не можете.

Если же квартиру «забрали» на основании требования государства, например, была «липовая» приватизация, то сейчас вы можете получить компенсацию по вышеуказанным правилам. Только право собственности должно возникнуть не ранее 2000 года (момент появления Росреестра). На подачу иска о компенсации, в этом случае, есть три года с 01.01.2020.

Если жилье утрачено из-за ненадлежащих действий Росреестра

Выше мы писали, что правила распространяются на компенсацию, если действия Росреестра были надлежащими, а если ненадлежащими, то что тогда?

В этом случае ничего нового не происходит, и компенсация получается по давно уже действующим нормам, которые регламентируются статьей 66 ФЗ «О государственной регистрации».

Вывод

Законодатель пошел навстречу покупателям жилья и ввел дополнительный механизм их защиты. Для современной России – это очень большой шаг вперед к защите собственников жилья. Но что хотелось бы отметить.

Во-первых, на мой взгляд, сама позиция по истребованию жилья у добросовестного приобретателя не очень хороша. Идеально было бы вообще закрыть эту тему и запретить истребование имущества у добросовестного приобретателя. А компенсации выплачивать предыдущим собственникам или третьим лицам, права которых были нарушены.

Во-вторых, что сейчас самое важное – вопрос признания приобретателя добросовестным.

У нас и до сегодняшнего момента это было не самым простым делом (подробнее про статус добросовестного приобретателя читайте здесь). И совсем не понятно, что будет сейчас, когда признание приобретателя добросовестным с большой степенью вероятности влечет за собой выплату из казны Российской Федерации.

Будут ли суды с большей придирчивостью рассматривать вопрос добросовестности или нет – покажет практика. Но мнение многих юристов и адвокатов, которым я задал этот вопрос, скорее настороженно негативное, чем позитивное.

Но в любом случае, еще раз повторюсь, подобный закон – это большой шаг законодателей в сторону реальной защиты покупателей жилья.

И, напоследок…

Ну, и на последок, хочу отметить, что часто сами покупатели позволяют судам легко «отвергать» их заявления о своей добросовестности.

Ведь один банальный вопрос: «Какие действия вы произвели, чтобы убедиться в безопасности покупки?», — часто остается без ответа.

Так как: юридическую экспертизу вроде проводил, а вроде нет. Кто-то понадеялся, что банк, выдающий ипотеку, делает проверку, кто-то ссылается на проверки страховой компании. Кто-то нанял юриста или риэлтора, но договора с ними нет или в нем про проверку квартиры ничего не сказано. Заключения юриста о проведенной экспертизе нет и т.п. Получить в такой ситуации статус добросовестного приобретателя будет весьма затруднительно.

Напомню, что добросовестный приобретатель по закону – это тот кто не знал о проблеме, не мог о ней знать и сделал всё зависящее от себя, чтобы узнать о ней.

Так что, несмотря на новый закон, дело защиты вашей собственности на жилье – это все так же ваше личное дело. Государство просто так ничего отдавать не собирается.

Поэтому, если решили покупать жилье без привлечения юристов или риэлторов – обязательно изучите вопрос «добросовестного приобретателя», а затем предпримите все действия (и главное сохраните их результат), которые позволят, в случае возникновения проблем, защитить свою добросовестность.

Если же вы нанимаете юриста или риэлтора для проведения юридической экспертизы, то убедитесь, что в договоре с ними явно прописано её проведение.

А так же требуйте, чтобы по факту экспертизы вам было выдано письменное заключение, в котором явно указан результат, например так, как это пишется в нашем заключении: «В результате проведенной проверки оснований для предъявления новому собственнику претензий и исков, связанных с оспариванием права собственности на Объект, а также для утраты права собственности на Объект, не выявлено. Компания считает возможным совершение сделки по приобретению Объекта…»

Только такой подход позволит вам защитить свое будущее право собственности.

Константин Барсуков
Генеральный директор «Релайт-Недвижимость»
Выражаю свою особую благодарность юрисконсульту Анне Холиной
за помощь в написании данной статьи

Сообщение НАЧАЛА ДЕЙСТВОВАТЬ КОМПЕНСАЦИЯ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПРИОБРЕТАТЕЛЮ ЗА УТРАТУ ЖИЛЬЯ появились сначала на .

Как не получить штраф в размере стоимости квартиры

Барсуков К.В. — Sun, 13 Dec 2020 06:44:00 +0000

В далеком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причем здесь этот закон, спросите вы? А вот причем..

Согласно данному закону, валютной операцией, в том числе, считается использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчет по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчета. И именно это, очень важно.

Первое! Расчеты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателю к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство, и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

Все расчеты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счет, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
Расчетный счет для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
Счет должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счет начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что не важно продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчет как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок.

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нем.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Спасибо за помощь в подготовке статьи юрисконсульту Анне Холиной

Сообщение Как не получить штраф в размере стоимости квартиры появились сначала на .

Банкротство физических лиц увеличивает риски для покупателей квартир

Барсуков К.В. — Fri, 20 Nov 2015 00:48:51 +0000

С 1 октября 2015 года в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир.

Дело в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Сами понимаете, что проверить это наверняка практически невозможно.

Давайте подробнее рассмотрим эти «определенные обстоятельства», сроки, в течение которых возможно признание сделки недействительной, риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Сразу оговорюсь, что это рассмотрение я буду проводить, исходя из буквального прочтения закона, а так же опираясь на практику подобных дел в отношении юридических лиц. Правоприменительная практика судебных разбирательств в отношении физических лиц возникнет не раньше, чем через несколько лет. Поэтому как реально будут обстоять дела, пока никто сказать не сможет.

И так начнем.

Какую сделку могут признать недействительной?

Под возможное оспаривание попадают:

т.н., подозрительные сделки
сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими
сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Сроки

Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Обратите внимание на то, что все, так называемые, сделки с «занижением» (или по-другому «до миллиона») однозначно попадают в эту категорию.

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска — покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований.

Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора
сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства
если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина

Поэтому, нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Чем грозит признание сделки недействительной.

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Как себя обезопасить.

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.

Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.
Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.
В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.
При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».
При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности:

Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)
Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)
Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки реальной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

Если Вы при покупке обращаетесь в агентство недвижимости, то обязательно:

вместе с документами на квартиру сохраните договор с агентством
попросите дать Вам оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны Вами на сделке
уточните у агентства недвижимости, будут ли его представители в случае проблем выступать в суде на Вашей стороне. Хорошо, если это будут не устные обещания, а обязательства, закрепленные в договоре или в виде другого письменного документа.

Если Вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые Вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые Вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банкротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь согласитесь, что доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражданина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому я, как и раньше, настоятельно рекомендую покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы квартиры и без проверки продавца на признаки неплатежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность.

Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение Вами, указанных мероприятий.

Если Вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у Вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

И, напоследок, если квартира приобретается у гражданина, признанного банкротом.

С даты признания гражданина банкротом:

Все сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, должны совершаться только с участием финансового управляющего. Сделки, совершенные гражданином-банкротом лично – ничтожны.
Регистрация перехода прав собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
Передача денежных средств за проданное имущество из конкурсной массы, возможна только в отношении финансового управляющего.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Банкротство физических лиц увеличивает риски для покупателей квартир появились сначала на .

Что делать если в квартире незарегистрированная перепланировка

Барсуков К.В. — Thu, 22 Oct 2015 18:41:00 +0000

Возможно Вы самостоятельно сделали перепланировку Вашей квартиры или купили её в «измененном» виде, и эта перепланировка не зарегистрированна в установленном законом порядке. В таком случае мы рекомендуем «узаконить» произведенные изменения или привести квартиру в пероначальное состояние.

Дело в том, что в последнее время гос.органы стали более активны в поисках квартир с незарегистрированной планировкой, а наказывают за это штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. При этом, помимо штрафа Вы однозначно получите предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Причем, если систематически пренебрегать такими предписаниями, то законодательство позволяет лишить собственника квартиры права собственности в судебном порядке, и выставить жилье на торги. И такие прецеденты уже есть.

Что же нужно сделать, чтобы зарегистрировать перепланировку? Для начала нужно понять: возможно ли это вообще.

Перепланировка, которую нельзя «узаконить»

Есть виды перепланировок, которые невозможно зарегистрировать, а именно:

Расширение кухни за счёт жилой комнаты
Расширение санузла за счёт кухни или жилой комнаты
Увеличение жилых комнат за счёт балконов и лоджий с выносом в них батарей
Ликвидация или уменьшение площади вентиляционных каналов
Совмещение газифицированной комнаты с жилой
Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами
И другие виды перепланировок, ухудшающие условия эксплуатации дома, проживания граждан и которые могут привести к обрушению несущих конструкций.

Обратите внимание на то, что перепланировки из 1 и 2 пункта возможны, если под Вашей квартирой находятся нежилые помещения, либо если в квартире под Вами произведены точно такие же изменения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Например, Ваш сосед снизу живет на втором этаже, а под его квартирой расположен магазин. И он расширил санузел за счет кухни, и зарегистрировал данную перепланировку. Вы можете сделать такую же перепланировку, и её зарегистрируют. Только Вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что у соседа снизу есть такая законная перепланировка.

Если перепланировку можно «узаконить»

Если перепланировку можно «узаконить», то делается это путем подачи соответствующих документов в МФЦ, сотрудники которой сами передадут нужный пакет в Мосжилинспекцию. Пакет документов зависит от «тяжести» перепланировки.

Перепланировка считается «лёгкой», если она заключается в:

переносе или демонтаже ненесущих стен,
устройстве проёмов в перегородках
заделке дверных проемов
перемещении сантехнических приборов в существующих габаритах санузалов и кухни
перестановке радиаторов батарей и газовых плит без прокладки дополнительных подводящих сетей
устройстве или сносе встроенных шкафов
и других видах перепланировок, которые не затрагивают капитальных конструкций и коммуникаций и безопасны для дома и его жителей

Для регистрации «легкой» перепланировки не нужно составлять проект и брать техническое заключение. Достаточно нарисовать (можно даже от руки) эскиз перепланировки, с указанием размеров. Либо, если у Вас есть поэтажный план с красными линиями и на нем четко виден предыдущий вид квартиры, то можно предоставить в виде эскиза этот план.

Если же Ваша перепланировка более серьёзна, чем в предыдущих описаниях, то необходимо будет составить проект, разработанный проектной организацией, имеющей соответствующие допуски. И нужно подкрепить этот проект техническим заключением о возможности проведения данной перепланировки. Этот проект делается на основе инженерного обследования дома и квартиры, той же организацией, которая делает проект.

Сама процедура согласования перепланировки выглядит следующим образом:

Собственниками жилого помещения через МФЦ в Мосжилинспекцию подается заявление о перепланировке. К заявлению прикладываются эскиз или проект (с техническим заключением), а также документы о собственности.
Получается разрешение жилищной инспекции на перепланировку.
При необходимости выполняются ремонтные работы
Собственник подписывает акт о выполнении работ и сдает его через МФЦ в Мосжилинспекцию. Если регистрируется только имеющаяся перепланировка и дополнительные ремонтные работы не выполняются, то акт можно подписать сразу же после получения разрешения от жилинспекции.
От жилинспекции на квартиру приезжает техник для приёмки выполненных работ и подписывает акт со своей стороны.
Вызывается техник из БТИ для обмеров.

Если обмеры БТИ совпали с эскизом или проектом, то после этого эпопея с регистрацией перепланировки заканчивается. Если нет, то БТИ выдает поэтажный план с красными линиями.

Тогда Вы:

Этот поэтажный план (также через МФЦ) подаете в Мосжилинспекцию с заявлением, в котором Вы просите утвердить результаты замеров.
После утверждения (возможно снова приедет техник от жилинспекции) Вам выдают повторный акт
Вы снова вызываете техника БТИ для обмеров.

Если в результате перепланировки меняются технические характеристики квартиры: количество комнат, жилая или общая площадь, то Вы можете переоформить документы о собственности. Но обратите внимание на то, что это не является обязательным требованием и такое изменение не влияет на Ваше право собственности.

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Что делать если в квартире незарегистрированная перепланировка появились сначала на .

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Юридическая Служба — Thu, 24 Sep 2015 01:16:00 +0000

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость своей недвижимости – посмотреть на на сайте Росреестра в «справочной информации по объектам недвижимости в режиме on-line» https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Для этого Вам нужно в соответствующее поле вбить кадастровый номер Вашего объекта. Далее в появившемся окне выбрать информацию из источника «ГКН». Узнать кадастровый номер Вашей недвижимости можно из кадастрового паспорта, либо из Свидетельства о праве собственности.

Только обратите внимание, в Свидетельстве о праве может быть указан не кадастровый, а условный номер объекта. Если это так, то на той же странице в соответствующем поле вбейте условный номер, и по нему Вы сможете узнать кадастровый. После чего повторите процедуру уже с кадастровым номером.

Если Вы не согласны с оценкой кадастровой стоимости

Для оспаривания результатов кадастровой оценки Вы можете:

Обратиться в суд
Обратиться в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд происходит согласно установленному законодательством РФ порядку рассмотрения судебных споров.

Если Вы решили обратиться в комиссию Росреестра, то нужно учесть следующие моменты.

Оспаривание результатов оценки может происходить в комиссии только по двум основаниям:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для оценки кадастровой стоимости
- установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость
Регламентирован чёткий перечень документов, которые должны быть предоставлены в комиссию (список ниже). Рассмотрение заявления без этих документов производиться не будет.
Комиссии находятся при каждом управлении Росрестра по субъекту РФ.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Список документов для обращения в комиссию Росреестра:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости
Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается
на основании недостоверности указанных сведений;
Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости появились сначала на .

Дачник — неудачник

Fri, 12 Aug 2011 17:27:00 +0000

Захар Петрович каждый год на все лето уезжал на дачу. Как правило, в мае он оплачивал квартплату за несколько месяцев вперед, затем приносил и показывал квитанции в свою жилищно-эксплутационную организацию. И только после того, как в бухгалтерии делали отметку об уплате, он спокойно собирал свои вещи и покидал столицу до осени.

— А где Надежда Сергеевна, — спросил Захар Петрович, приоткрыв дверь в кабинет бухгалтерии.

— Вышла на минуточку. — миловидная девушка улыбнулась вошедшему мужчине и проворковала. — А может быть я чем-то смогу вам помочь?

— Не знаю, — неопределенно сказал Захар Петрович. – Я пришел, чтобы сказать, что я все оплатил, потому, как обычно, я уезжаю на дачу на все лето. Ну, чтоб потом в должники не записали. Раньше мой дом был у Надежды Сергеевны. Но, может, за зиму что-то изменилось, посмотрите.

— А вы по какому адресу проживаете? – как-то заинтересованно, даже не веря удаче, проговорила, девушка. Она старалась держаться спокойно.

— Новомосковская, 16, — Захар Петрович присел на стул.

— Вы знаете, я работаю совсем недавно, на память не помню, поэтому сейчас посмотрю в компьютере. – проговорила работница бухгалтерии, но адрес пометила у себя в ежедневнике. – А номер квартиры?

Захар Петрович спокойно назвал номер своей квартиры.

— Вы знаете, все же вы, видимо, у Надежды Сергеевны, а вот и она, — бросила девушка, показывая рукой в направлении двери.

— Ну что, вы как всегда, уезжаете, — спросила Надежда Сергеевна, быстро проходя к своему столу. – Вы извините, мне некогда, надо срочно подготовить для начальника одну бумажку, поэтому буду с вами на ходу разговаривать.

— Да у меня минутное дело, — быстро проговорил Захар Петрович и протянул бухгалтеру оплаченные квитанции. – Вы отметьте, что я до октября все заплатил. Не хочу ходить в должниках. – И вот мой новый телефон. Я недавно перешел в другую компанию, сменился и номер мобильного. И вот я бы хотел его вам оставить, мало ли что. Вдруг авария или трубы лопнут.

— Это не ко мне, сходите к техникам-смотрителям. Или у секретаря начальника оставьте. Да, лучше у секретаря, — напутствовала Надежда Сергеевна пенсионера, глядя внимательно в экран компьютера.

Захар Петрович так и сделал. Потом пошел домой. Спокойно собрал вещи и утром уехал на дачу.

А новенькая работница как бы невзначай спросила напарницу, почему он ходит сообщать об оплате вперед. Чудной какой-то. Та ответила, что есть немного. Мол, почти все пенсионеры так делают, когда куда-то надолго уезжают, старая закалка, совести в них больше, наверное.

И вот, когда Варя, не привлекая внимания к своему интересу, все выведала у напарницы, то довольная пошла на встречу с Кислым.

В логове афериста

Кислый был аферистом со стажем. На обмане доверчивых граждан он попадал уже не раз, сидел за это, но каждый раз, когда выходил из тюрьмы, то всегда брался за старое. За время отсидки матерый рецидивист придумывал варианты новых афер. Вот и сейчас, когда выслушал «засланного казачка» Варю о том, что есть человек, который уезжает из города на дачу на все лето, тем более, что это одинокий пенсионер, то у него от волнения даже пот на лбу выступил. Он моментально сообразил, как это можно использовать.

Через пару дней наблюдения Кислый ночью наведался в квартиру. Документы и даже паспорт были на месте. Дело оставалось за малым – найти покупателя и сделать доверенность на того, кто потом будет сидеть. Кандидатуру для тюрьмы он нашел быстро, а вот человека под хозяина подбирал почти месяц. А тем временем квартиру показывал, но не всем (чего лишний раз светиться), а только тем, кто мог бы в дальнейшем стать потенциальным покупателем. И даже одного-двух показов в день было достаточно, чтобы соседи заметили оживление около квартиры нелюдимого соседа. Одна бдительная старушка поинтересовалась у Кислого, что тот делает в квартире в отсутствие хозяина. Тот ответил, что снял квартиру на лето.

— Неужели Петрович надумал сдать квартиру? – всплеснула старушка руками. – Наверное, все чашки с ложками переписал и эту бумагу подписать заставил.

— Да нет. — спокойно проговорил Кислый. – Я ему хороший залог оставил.

— Ну-ну, — как-то странно улыбнулась старушка и пошла своей дорогой. И когда немного отошла от Кислого подальше, то чуть громче произнесла. – Держи карман шире, вернет тебе этот скряга залог. Удавится, а не отдаст. Придумает массу причин, чтоб не возвращать. Не получится оставить себе все деньги, то часть точно не отдаст. Но этого Кислый уже не слышал. Да это ему было и не важно. Главное, что после этого в подъезде на него уже никто особо косо не смотрел.

А вскоре нашелся и нужный покупатель. Это был мужчина из тех далеких краев, где моют золото. Вот и он, когда намыл на квартиру, то решил поехать не к себе домой в провинциальный городок, а в столицу за птицей удачи. Кислый при встрече выдал себя за агента крупной компании, даже визитку вручил покупателю для солидности. И выглядел довольно солидно, был при параде и хорошей машине (взял у кого-то напрокат). Когда покупатель был внутренне готов к приобретению квартиры, Кислый его предупредил, что квартира будет продаваться по доверенности.

— Это ничего, — помня наставления опытных товарищей по артели, сказал бывший старатель, — но хозяина на сделку пригласите обязательно. Без этого нельзя.

— Ну ладно, приедет хозяин давать доверенность, мы все у него и выясним, — бросил на прощанье Кислый, и они расстались с покупателем.

Через несколько дней, когда двойник хозяина был готов, Кислый пригласил покупателя для встречи. Когда смотрины были завершены и продавец с покупателем обо всем договорились, мнимый Захар Петрович отправился как бы обратно на дачу, а Варя, пользуясь служебным положением, быстро подготовила все выписки, и в тот же день документы были сданы на регистрацию.

Встреча не была теплой

Захар Петрович приехал с дачи домой слякотным октябрьским вечером, но дверь открыть не смог. Ключ не входил в замок. Сначала он подумал, что ошибся домом, но когда об этом спросил проходившей мимо соседки, то та в ответ только покрутила пальцем у виска. Но так как отношения с соседями у него были всегда непростыми, то женщина не стала останавливаться и вникать в его проблемы, а поспешила на выход из подъезда. Захар Петрович тогда нажал кнопку звонка.

— Ну наконец-то вы появились, я уж думал, что придется ваши вещи выкидывать. – облегченно произнес невысокий щуплый мужчина, пропуская в прихожую Захара Петровича.

— То есть, как выбрасывать? Я чего-то не могу понять ваших речей. Да и вы собственно кто такой? – угрожающе спросил Захар Петрович, — И что вы делаете в моей квартире? И почему сменили замки?

— Ну, вы даете, — весело проговорил мужчина. – Сами, когда продавали мне квартиру, сказали, что осенью приедете и заберете вещи, а сейчас делаете удивленные глаза…И если бы не приличная скидка, которую вы мне дали, то я бы давно выбросил ваши вещи на свалку.

— Все равно я ничего не понимаю. — Захар Петрович поморщился и напряженно потер лоб. – Это значит я, находясь в здравом рассудке, продал свою квартиру. Ну и дела, просто фантастика… Затем он тяжело опустился на диван, взял телефонную трубку и вызвал милицию. «Вот пусть они и разбираются, кто здесь хозяин, а кто так, с боку припека». Пока ожидал милицию, то попробовал найти в сгруженной в углу куче свой паспорт. Но ни его, ни документов на квартиру найти не удалось. Но и прибывший наряд ничего не смог прояснить. Паспорт был только у нового хозяина. Но когда квартиру «пробили» по базе, то оказалось, что собственником является уже не Захар Петрович, хотя он остается в ней прописанным и вроде формально может в ней пребывать. Участковый, которого милиционеры вызвали, знал скандальный и склочный характер Захара Петровича, поэтому посоветовал сержанту не связываться, а оставить все как есть до утра. Мол, утро вечера мудренее…И милиционеры, посочувствовав Захару Петровичу по поводу утерянного паспорта, предложили обратиться завтра в паспортный стол, уехали. А мужчины остались. Идти среди ночи им было просто некуда. Кроме того, они уже оба ясно осознавали, что прилично влипли, поэтому ссориться смысла тоже не было. Чертыхаясь каждый себе под нос, они погасили свет и разбрелись по разным углам комнаты непонятно кому принадлежащей сейчас малогабаритной однушки.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Сообщение Дачник — неудачник появились сначала на .

Какие моменты в договоре купли-продажи жилья имеют ключевое значение для покупателя?

Юридическая Служба — Thu, 16 Dec 2010 20:08:00 +0000

Во-первых, текст договора купли-продажи должен содержать формулировки, позволяющие однозначно идентифицировать объект сделки. Кроме того, необходимо обратить внимание на указание в договоре отсутствия каких-либо обременений и прав третьих лиц, обязательства и сроки снятия собственника и членов его семьи с регистрационного учета (от членов семьи – несобственников необходимо получить письменные заявления с обязательствами сняться с учета) и фактической передачи квартиры покупателю.

Также необходимо оговорить вопрос соблюдения семейного законодательства (в случае, если на момент приобретения квартиры в собственность продавец состоял в зарегистрированном браке – требуется согласие его второй половины на продажу. Это правило не распространяется на приватизированные, унаследованные и полученные в дар объекты).

И конечно, принципиальным является указание в договоре цены сделки. В современных условиях при проведении сделок с квартирами, которые находятся в собственности продавцов менее трех лет, имеет широкое распространение практика занижения цены договора, применяемая для «оптимизации» налогообложения. Однако идти по этому пути я от всей души не рекомендую. Ведь в случае, если в дальнейшем договор будет расторгнут или признан недействительным, основным фактором, который будет принимать во внимание суд при определении размера суммы, подлежащей возврату покупателю, будет именно та цифра, которая указана в договоре.

Важным является и отражение в договоре купли-продажи порядка расчета. Наиболее распространенных вариантов здесь существует два: до государственной регистрации сделки и после нее. Поскольку на практике агентства недвижимости Москвы организуют расчеты между участниками львиной доли сделок, совершаемых с жильем, через банковские ячейки, покупателю, который поместил в такую ячейку необходимую сумму, важно понимать, что сам факт такового помещения расчетом не является, поэтому в договоре уместна фраза «расчеты производятся после государственной регистрации», а с продавцом необходимо четко решить, в каком порядке он передаст собственноручно написанную расписку, которая и будет важным свидетельством осуществления расчетов.

Помимо вышеназванных моментов, специфика конкретной сделки может диктовать и иные важные условия, подлежащие отражению в договоре. К примеру, приобретение жилья с использованием ипотечного кредита или жилищной субсидии делает актуальным включение в текст договора целого ряда специальных пунктов.

Однако эти пункты всецело производны от конкретной сути совершаемой сделки, тогда как вышеперечисленные аспекты договора актуальны при любой купле-продаже квартиры.

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Какие моменты в договоре купли-продажи жилья имеют ключевое значение для покупателя? появились сначала на .

Подснежник

Tue, 07 Dec 2010 17:04:00 +0000

Одинокая пенсионерка Екатерина Прокопьевна долго думала: приватизировать квартиру или нет. Наконец ее убедили, и она решилась. Но когда она начала собирать документы на приватизацию, то узнала, что кроме нее в квартире зарегистрирована какая-то незнакомая женщина.

— Кто такая эта Роза Сергеевна Маланюк? – спросила она паспортистки, когда получила выписку.

— Ну, это вам лучше знать. — бросила та презрительный взгляд на старушку и нажала кнопку вызова следующего посетителя. — Сначала напрописывают к себе иногородних, а потом спрашивают нас: «А кто это такая, да откуда взялась?».

Екатерина Прокопьевна тогда пошла к бухгалтерам, но и они не прояснили ей ситуации. Долгов, мол, по квартплате нет, все оплачено на 3 месяца вперед. Это показалось старушке странным, и она уже пошла на прием к начальнику. Но и здесь ее ждало разочарование. Усталый руководитель ЕИРЦ просто «убил» старушку своим ответом. Он сказал, что без согласия жилицы она не сможет приватизировать свою квартиру. После таких слов Екатерина Прокопьевнаеле дошла до дому. А оказавшись в своей квартире, легла на кровать и не смогла встать с нее два дня.

Моя и не моя

Екатерина Прокопьевнане вставала, когда ей звонили в дверь, не подходила к телефону. И только, когда обеспокоенная соседка стала просто барабанить в дверь, старушка,еле до нее доковыляв, впустила гостью в квартиру. После того как расторопная соседка, которая уже успела вскипятить чай, узнала причину недуга Екатерины Прокопьевны, то только развела руками:

— Ну что делается на свете, до чего мы дожили. Прописывают кого попало как к себе домой и даже не стесняются.

— А мне, когда я сидела в очереди к начальнику, одна старушка даже сказала,- промолвила Екатерина Прокопьевна, — что у них есть негласное указание: подселять к одиноким пенсионерам, кто еще не приватизировал квартиры, жильцов.

— Да ты что? Вот дела! – после таких слов соседка только развела руками. – И что сейчас делать?

— Не знаю. — тихо проговорила Екатерина Прокопьевна. – Но мне почему-то страшно. А вдруг эта Роза Маланюк наймет кого, чтоб меня извести, а потом приватизирует квартиру на себя.

— А что она уже была здесь, — шепотом проговорила соседка и нервно посмотрела на дверь.

— Да нет пока, но приватизации скоро конец, и она может начать действовать, — глухо промолвила Екатерина Прокопьевна, и тихо заплакала. – Выходит, что квартира теоретически еще моя, а на практике не совсем…

— Спокойно, не раскисать, не на ту напали, — соседка взяла уже себя в руки и уверенным тоном продолжала. — Дай мне ключ, я тебя закрою, а сама схожу домой, позвоню кому надо, и мы узнаем, как нам быть дальше, — заговорщицки подмигнула она Екатерине Прокопьевне. А перед уходом напутствовала: «Никому не открывай и на звонки не отвечай».

Явление риэлтора

Вскоре соседка вернулась, принесла лекарства и через полчаса Екатерина Прокопьевна уже смогла сидеть. А еще через час, когда в дверь позвонили, она смогла ее уже сама открыть. На пороге стоял молодой, слегка полноватый блондин. Екатерина Прокопьевна удивленно раскрыла рот и хотела было захлопнуть дверь, но соседка крикнула: «Это Антон, риэлтор, впусти его». После неловкого замешательства Екатерина Прокопьевна отступила, дала молодому человеку тапочки, и они прошли в комнату.

— Да, ситуация, — только и смог проговорить Антон, когда ему рассказали о случившемся. – Начальник прав, к сожалению. Право на приватизацию имеют все, кто в квартире зарегистрирован…

— Но, позвольте, это называется, без меня меня женили. Я же не давала согласия на прописку, да и вообще не знаю никакую Розу, — возмущенно произнесла Екатерина Прокопьевна и даже слегка пристукнула по столу от негодования.

— Я вас прекрасно понимаю, но чтобы понять, ваша на заявлении подпись или нет, нужно проводить графологическую экспертизу. А сделать ее можно только с помощью суда. Одним словом, морока и время уйдет, и приватизация уже закончится, — озабоченно проговорил Антон.

— И что вы можете предложить? Вы же специалист! – в упор посмотрела Екатерина Прокопьевна на молодого человека.

— Теоретически я знаю, как можно решить вашу проблему, а на практике нашей компании это не потянуть, маловата она, нет тех связей, которые нужны в этом случае, — проговорил Антон и развел руками.

— Если вы знаете, так скажите. – уже с негодованием бросила Екатерина Прокопьевна.

— А смысл, — протянул Антон, — что вам от этого? Вы же все равно не сможете осуществить.

— Я не смогу, так вы поможете. Подскажите, к кому можно обратиться. Не бесплатно, безусловно, — на этих словах пенсионерка сделал некий нажим.

— Ну, хорошо – хорошо, уговорили, — бросил довольный риэлтор. – Налейте как мне еще чаю, а я вам тем временем все и расскажу.

Фирма веников не вяжет

Компания, куда пришла Екатерина Прокопьевна, была известна в городе: работала на рынке давно, имела репутацию и некий имидж. День был в самом разгаре, в огромном офисе копошилась масса клиентов, сновали сотрудники. Она нашла нужную комнату и постучала. Когда хозяин кабинета пригласил ее присесть и пристально посмотрел на нее, то старушка как-то даже оробела. Взгляд у него был вроде как добрый, но в то же время жесткий. «У этого все получится, — почему-то промелькнула в ее голове мысль», — и, опустив глаза, она начала рассказывать свою историю.

— Так-так, — упитанный хозяин кабинета барабанил по столу. – Вы попали. И прилично. А зачем вам приватизация? Подайте в суд и выселите самозванку.

— Ну, как же, — подняв глаза, проговорила Екатерина Прокопьевна, — мне посоветовали, что, если будет квартира в собственности, потом ее можно продать, купить поменьше и жить на прибавок. Пенсия-то у меня маленькая. А сейчас что же, даже «Моссоцгарантия» не сможет ее взять. «К примеру, эта компания вполне сможет сделать все тоже самое, — подумал опытный риэлтор, — но зачем им отдавать куш», а вслух проговорил: «Да вы правы, никто без суда не будет делать…».

— Мне Антон сказал, что вы сможете, — с надеждой посмотрела она на хозяина кабинета и более твердо добавила, — Уверена, у вас получится.

— Может быть, может быть, — озабоченно проговорил тот и, встав с кресла, стал мерить шагами комнату, размышляя. В таких случаях говорят: и хочется и колется. Квартира, в которой проживала старушка, находилась в хорошем районе. Ее можно было выгодно продать, но….Вот это «но» и настораживало «старого волка» риэлторского ремесла. Но он все же решил попробовать и пошел ва-банк. Он быстро подошел к пенсионерке, положил ей руки на плечи и проговорил: «А вы готовы дать доверенность не только на приватизацию, но и на дальнейшие действия с квартирой?»

— Это на продажу что ли? — вставила Екатерина Прокопьевна.

— Именно. Только в этом случае мы будем заниматься приватизацией бесплатно. В противном случае вам придется оплатить наши услуги, а так как дело проблемное, то стоить, сразу вам скажу, будут дорого.

Примерно минуту или две в комнате стояла тишина. Потом старушка махнула рукой и проговорила: «Я согласна. Вас же мне рекомендовали…»

— Ну вот и славно. – промурлыкал хозяин кабинета, — Приходите завтра с паспортом и документами на квартиру. Пойдем к нотариусу, будет оформлять доверенность.

А выселять будем потом

Назавтра, когда все было оформлено, риэлтор начал действовать. Через знакомого на Петровке, сделал запрос во все сотовые компании. Через пару дней он имел телефон этой загадочной Розы. Не сразу, но ему все же удалось добиться встречи с женщиной. Когда та узнала, что к чему, то сначала стала требовать отступные. Но после того, как пообщалась с оперативными работниками, которые пообещали ей, в случае несогласия на условия риэлтора, крупные неприятности, то есть завести дело о ее незаконной регистрации в квартиру гражданки Сониной. И хотя это ее сильно не напугало, но браваду сбило и сделало более разговорчивой. А после того, как риэлтор пообещал ей оставить прописку в квартире, она согласилась написать отказ от приватизации.

Как только было получено свидетельство о собственности, компания усилила рекламу, и агент начал показывать квартиру. Но тут вдруг заупрямилась старушка. Мол, куда мне спешить, говорят, что сейчас цены низкие, поэтому я чуток подожду… Но в тот же вечер к ней пришли два амбала и вежливо, но популярно объяснили ситуацию. И соседка, когда узнала о визите «вежливости», то посоветовала не связываться, если жизнь дорога. Мол, упрячут в больницу, а квартиру в это время продадут. Доверенность-то у них.

— А я отменю, – артачилась Екатерина Прокопьевна.

— Это вряд ли получится. Я заметила, что за нами следят. Так что делай лучше, как обещала. Все же слово надо держать.

Вскоре квартира вместе с Розой была продана своим людям, которые через суд быстро «выперли» подселенку. А в это время риэлтор подобрал жилье и для Екатерины Прокопьевны. И хотя новая квартира ей не очень понравилась, но отрадно было то, что она находилась недалеко от прежней, не пришлось менять привычный образ жизни. Правда, доплата тоже не особенно порадовала, но обратного хода у нее уже не было…

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Сообщение Подснежник появились сначала на .

Квартира со скидкой

Sun, 11 Jul 2010 21:35:00 +0000

Нина Петровна продала квартиру в своем городе и приехала в столицу. Она сняла комнату вблизи метро, устроила дочь на курсы (та готовилась поступать в институт), а сама принялась за поиск квартиры. Арендовать, безусловно, удобно, но все же своя – это лучше, тем более что рынок сейчас самый что ни на есть подходящий. А осенью опять обещают всплеск активности, поэтому надо спешить. Тем более, что район ей был не особенно важен. Важно — близость от метро.

Поиск решила проводить сама, благо время у нее для этого было. А вот лишних денег – нет. Искать, правда, пришлось долго. Больше месяца почти ежедневно она ездила по Москве и смотрела квартиры. Были приличные варианты, но уступали хозяева, как говорили их представители (в основном агенты разных фирм) очень немного и очень не охотно. Все это не совсем устраивало Нину Петровну. Но упорный поиск все же дал свой результат и наконец-то ее желания совпали с возможностями. «Двушка» была хоть и «убитой», но зато небольшой по метражу и недалеко от метро. Грязь не особо смущала деятельную женщину. Смущало другое — продавец был в наколках и с испитым лицом, а помогала продавать ему дородная женщина с грубым прокуренным голосом по имени Анна. Ханыга-мужичок, когда увидал Нину Петровну, то даже цокнул языком от удовольствия и попытался пропеть слова известной песни «Ах, какая женщина, мне б такую…». Но маклерша так посмотрела не него, что он, проглотив последние строки куплета, кинув томный взгляд на покупательницу, быстро скрылся в одной из комнат.

Торги Нина Петровна проводила с посредницей уже без хозяина. Она начала перечислять минусы, но Анна быстро ее перебила: «Скажите конкретно, сколько вы потянете, исходя из среднерыночной по этому району? А чтобы вас не удивляло, почему я так говорю, чтоб вы не думали, что я вам хочу чего-то впарить, то поясню. У нас «горит» альтернатива. Не хотелось бы ее упускать. Поэтому уступим, но все же в разумных пределах». Нина Петровна внутренне собралась и стала быстро соображать, сколько можно попросить скидки. Она видела, что первый этаж в этом районе предлагали за 167 тысяч долларов, эту цифру и назвала.

Маклерша немного задумалась, прокручивая в голове информацию, а потом изрекла: «Это маловато. Ниже 172 тысяч «зелеными» не отдадим».

Нина Петровна в душе обрадовалась, но виду не подала. Наоборот, она сделала кислое выражение лица и стала собираться домой, как бы давая понять, что брать не будет по такой цене. Но тут зазвонил мобильный маклерши. Через несколько секунд она расплылась в улыбке и приятным голосом (куда делась хрипота) проворковала: «Да-да, продается, приезжайте. Когда вам удобно? Завтра! Хорошо. Как вас звать? Записываю. Давайте утром созвонимся и уточним по времени».

Нина Петровна от такого звонка опешила, присела и задумалась. Потом сказала: «Но все же 172 тысячи – это дороговато, может еще уступите?». «Не проблема», — по голосу чувствовалось, что Анна была довольна, — «Только в этом случае сумма аванса увеличивается пропорционально скидке. Я вам отдаю за 170 тысяч долларов, а вы мне завтра везете аванс в сумме 5 000 американских рублей. Идет?»

— А чего так много? Только крупные фирмы столько берут. – автоматически выговорила Нина Петровна.

— Что вы знаете о том, сколько берут крупные, — усмехнулась Анна и добавила — Не хотите, то и не берите. Аванс снижать не буду.

— Хорошо, хорошо, — примирительно сказала покупательница и, попрощавшись, удалилась.

Эту ночь Нина Петровна спала плохо. Она осознавала весь риск покупки квартиры с такими странными хозяином и частной посредницей, поэтому искала выход, как обезопасить себя и минимизировать риски. «Если оформлять через крупное агентство недвижимости, то это вылетит в кругленькую сумму, — размышляла она, глядя в темный потолок. – Где взять деньги? Негде! Значит, этот вариант отпадает. Если подстраховаться через среднюю и мелкую фирмы (это намного дешевле), то нет никакой гарантии, что в случае судебной тяжбы они смогут отстоять квартиру». И только под утро Нину Петровну осенило: квартиру надо застраховать.

Как впоследствии выяснилось, что поступила она довольно разумно. Но обо всем по порядку. Нина Петровна обратилась в страховую компанию. Те, проверив документы, заключили с ней договор по риску утраты права собственности (титульное страхование). Главное, что страховка была оформлена на полную стоимость квартиры. Кроме того, страховая компания гарантировала, что в случае предъявления претензий родственников, наследников и прочих претендентов на квартиру разбираться с ними и выступать в судах будут ее юристы.

Спустя, наверное, год после совершения мегарискованной сделки в квартиру позвонила сестра продавца-алкоголика. Оказалось, что та была единственной наследницей непутевого брата. Она знала, что квартира будет ее (упросила брата составить на нее завещание), поэтому не особо заботилась о здоровье его, да и навещала родную кровь редко. Анна даже была не в курсе того, что квартира давно продана. О том, что брат может продать квартиру, она даже не помышляла. Поэтому-то ее возмущению и не было предела. Из разговора, хоть и в жестком тоне, Нина Петровна поняла, что примерно полгода тому назад этого ханыгу та же маклерша переселила из столицы в тьмутаракань – есть в одном из районов Подмосковья деревня, где живут одни бывшие москвичи-любители «зеленого змия». И вот недавно в одной из местных разборок бывшего хозяина квартиры зарезали, о чем и сообщил его сестре нотариус, приглашая принять наследство. Но принимать наследство в виде полусгнившей хибары она отказалась, она хотела квартиру, ну хотя бы половину ее. Согласна была и на деньги. После продолжительной тирады в адрес покупательницы и посредника о том, что они облапошили ее бедного брата, женщина сделала паузу. Этим воспользовалась Нина Петровна. Она сказала, что квартира застрахована на случай таких обстоятельств и, посоветовав обращаться в суд, положила трубку. Но спустя пару минут телефон затрещал снова. Не успела Нина Петровна поднести трубку к уху, как услышала новую тираду нелицеприятных слов в свой адрес. Отвечать она не стала, а просто положила трубку. А чтобы ее не третировали среди ночи, отключила телефон.

Прошло несколько тихих дней. Но в один из вечеров телефон Нины Петровны затрещал снова. Это была вновь сестра…Закончилось все тем, что хозяйке квартиры надоело каждую ночь отключать телефон, и она сменила номер. Тогда сестра, поняв что квартиру отсудить уже не удастся, новый номер телефон узнать не получается, сменила тактику. Она пришла лично. И когда Нина Петровна ее тактично-настойчиво выпроводила, не пустив даже за порог квартиры, то она стала ежедневно приходить и названивать в дверь – оказывала психологическое давление. То ловила женщину на улице и слезно клянчила денег. Если это не проходило, то начинала угрожать. Наконец Нине Петровне это изрядно поднадоело, и она однажды, когда за дверью почти час звучала грязная ругань, вызвала милицию. Но те приехали, увезли сестру в отделение, откуда вскоре отпустили. Потом им это тоже надоело и они перестали реагировать на вызовы. Пожалел бедную женщину, участковый, которому она однажды поплакалась на женщину-стерву и на нерадивых сотрудников милиции. Молодой капитан предложил Нине Петровне выход из этой щекотливой ситуации.

Когда в очередной раз «наследница» пришла с просьбой о деньгах, то Нина Петровна спокойно ее спросила: «Сколько вам надо, чтобы вы забыли сюда дорогу?». Та опешила от такого поворота событий и быстро произнесла: «10 тысяч». Потом, помолчав с минуту, добавила: «Долларов». Сейчас уже Нина Петровна кипела гневом от такой наглости, но, сдержав себя, постаралась как можно спокойнее произнести: «Десять – это многовато, а вот тысячу американских рублей я вам дать могу». Не веря своему счастью, гостья согласилась, она даже готова дать расписку, что больше никаких претензий к покупательнице квартиры брата иметь не будет. На том они и расстались.

Назавтра, прежде чем пойти на встречу с вымогательницей, Нина Петровна отправилась в милицию, где ее снабдили мечеными купюрами. И как только обмен денег на расписку состоялся, сестра была задержана и доставлена в отделение, где и пробыла несколько томительных часов. До суда, правда, дело не дошло, но сам факт такого поворота событий (суд, тюрьма, нары) подействовал на вымогательницу отрезвляюще. Она больше не «навещала» квартиру брата и даже не звонила Нине Петровне по телефону.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Сообщение Квартира со скидкой появились сначала на .

Покупателям недвижимости следует озаботиться приобретением статуса добросовестного приобретателя

Юридическая Служба — Sun, 13 Jun 2010 18:19:00 +0000

29 апреля 2010 г. Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было принято совместное Постановление № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Одним из наиболее важных с точки зрения практики совершения операций с недвижимостью представляется содержание пункта 38 Постановления. Данный пункт не только закрепляет, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом», но и подчеркивает, что существенным подтверждением добросовестности приобретения является принятие покупателем всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Более того, в том же пункте указано, что если при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако не сделал этого, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности. Причем вероятность такового ухудшения может возникнуть и в случае, если приобретение совершено несколькими покупателями, из которых не признан добросовестным только один. На это указывает пункт 41, устанавливающий, что «иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным».

Таким образом, представляется несомненным, что рассмотренные аспекты Постановления, в целом будучи направленными на укрепление прав добросовестных приобретателей, на практике осложняют покупателям жизнь, создавая для них дополнительные затруднения в защите своих приобретательских прав и обосновании добросовестности совершенных приобретений.

В этой связи необходимо понимать, что лежит в основе подтверждения добросовестности, поскольку если доказать ее покупателю в суде не удастся, это существенно ухудшит его перспективы выигрыша спора.

Согласно определению, содержащемуся в ст.302 Гражданского Кодекса РФ, добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Однако отныне свою добросовестность покупателю не просто будет необходимо доказать суду, но и доказывание это придется осуществлять в соответствии с толкованиями нового Постановления. Соответственно, в случае, если в действиях покупателя будет выявлена неосмотрительность, которая трактуется как незнание в ситуации, позволяющей знать, данное обстоятельство может исключить возможность признания покупателя добросовестным и, соответственно, распространения на него статуса добросовестного приобретателя.

Не вызывает сомнений, что подтверждением осмотрительности, проявленной покупателем, могут являться факты, очевидно указывающие на то, что он не только, как предписано Постановлением, усомнился в праве продавца на отчуждение имущества, но совершил все действия, необходимые для проверки этих сомнений. Подтверждением того, что соответствующие действия были покупателем совершены, могут являться документы о том, что покупатель до приобретения объекта обратился в риэлторскую компанию и заказал проведение работ по правовой экспертизе приобретаемого объекта недвижимости, а также получил документы, свидетельствующие, что эти работы были проведены.

Таким образом, в связи с трактовками законодательства, которыми отныне в соответствии с принятым Постановлением будут руководствоваться суды общей юрисдикции, для покупателей при проведении сделок возросла актуальность получения поддержки со стороны профессиональных риэлторов, обладающих знаниями и навыками, позволяющими обеспечить защиту интересов приобретателей как на этапе, предшествующем сделке, так и в процессе ее проведения. То есть, отныне взаимодействие с квалифицированными специалистами рынка позволит покупателям не только воспользоваться правовой поддержкой риэлторов в случае если к ним, как к приобретателям жилья, в дальнейшем будут предъявлены какие-либо претензии или требования, но и за счет этого получить подтверждение собственной добросовестности на случай судебного дела.

Профессиональные агентства недвижимости Москвы предоставляют своим клиентам письменные гарантии обеспечения такой поддержки, что в случае возникновения судебного спора также является подтверждением добросовестности покупателя. Если же агентство недвижимости отказывает своему клиенту в предоставлении письменных сведений о проведенной проверке объекта либо в подтверждении обязательств по последующей правовой поддержке, по нашему мнению, это может и должно являться для клиента основанием для выбора в качестве представителя своих интересов другой риэлторской компании.

Сообщение Покупателям недвижимости следует озаботиться приобретением статуса добросовестного приобретателя появились сначала на .

Пособник жулика

Барсуков К.В. — Sat, 12 Jun 2010 15:42:00 +0000

Степану опять не повезло. Его в очередной раз выгнали с работы. Выходное пособие заканчивалось, поэтому ему позарез нужны были деньги. Если он через неделю не заплатит за квартиру, то придется съезжать. «Что делать? Не ехать же обратно в тьмутаракань? — размышлял Степан, бросая очередную пустую бутылку из под пива под кровать. Его грустные мысли прервал звонок. Звонил преуспевающий земляк. «Странно, что ему нужно, — подумал Степан и нажал кнопку мобильного. Аркадий знал, что Степан часто нуждался в деньгах, поэтому сходу спросил, не хочет ли тот заработать.

— А что надо делать? – полюбопытствовал Степан.

— Ничего. Ваньку валять, как ты любишь это делать, — даже сквозь трубку была видна усмешка Степана. – Ладно, не заморачивайся, все будет нормально. Если готов, то говори адрес, я подъеду и все на месте обсудим.

Аркадий приехал через час. Поставил на стол коньяк и массу всякой снеди. Когда выпили по второй, то Аркадий стал вводить Степана в то, что ему предстояло делать.

— Работа не сложная, — уплетая ветчину, говорил Степан. – Надо сыграть роль представительного мужчины. Ты же всегда хотел быть артистом. Вот и попробуй. Но если в театре можно ошибиться, зрители переживут, в кино переснимут дубль, то здесь ошибка может дорого стоить. В смысле потеряешь много.

— Ого, это интересно, — проговорил Степан, опрокидывая очередную рюмку. Он уже давно не пил приличного вина и водки, то с молчаливого согласия Аркадия наливал себе сам. – И что я все же должен делать? – слегка захмелев, вопрошал хозяин квартиры.

— Да в сущности ничего, — Аркадий бросил дольку лимона себе в рот и продолжал. – Сыграешь роль богатого покупателя квартиры.

— А у меня это получится? – как-то засомневался в своих способностях Степан.

— За 10 штук, думаю, получится, — весело проговорил Аркадий.

— Рублей? – машинально переспросил Степан.

— Каких рублей, — Аркадий даже икнул от неожиданности, — баксов, конечно.

— 10 тысяч долларов мне? – Степан сделал испуганное выражение лица, — Наверное, это опасно, раз такие деньги платят почти, как ты говоришь, ни за что.

— Чего тут опасного, — начал раздражаться Аркадий, — Не хочешь, найдем другого. Я тебе, как земляку хотел помочь, а ты…, – гость встал.

— Погоди, погоди, — встрепенулся Степан, – я же не отказываюсь, но как-то побаиваюсь. Такие деньги все же ни за что не платят.

— Понятно, волков бояться – в лес не ходить, — Аркадий вновь сел и налил себе рюмку. – Опасность, безусловно, есть, если плохо сыграешь. Сделка развалится, и денег ты не получишь. А нас введешь в расходы. Тебе же надо приличную одежонку справить, чтоб походил на представительного…

— А это противозаконно? – Степан вопросительно посмотрел на Аркадия.

— Ну, кто — же законно тебе заплатит 10 штук за один выход. – Аркадий не на шутку стал сердиться. – А вообще, чем меньше знаешь, тем спокойнее спишь. Если что, то скажешь, что тебя попросили, тебе, мол, нужны были деньги, и ты согласился. Решай.

— Деньги мне действительно нужны и я «за», но все же хоть намекни, что я должен делать, — опять начал Степан.

— Дело твое простое, — Аркадий решил немного просветить товарища. – Инструкции получишь позднее, а пока в двух словах. Придешь, посмотришь квартиру, скажешь, что тебе она нравится, а остальное сделаем мы.

— Но ведь мои данные останутся…? – изумительно уставился Степан на земляка.

— Да не боись, самому тебе этим заниматься не придется, — проглатывая очередной лимон, проговорил Аркадий. – Мы все сделаем. И никаких твоих данных не будет. Только физио продавец может сфотографировать, но ты уж измени его малость. Прическу другую сделай…Да ладно, тебя потом подготовят.

— А говорил, что это не опасно, — в голосе Степана вновь послышались нотки сомнения.

— Слушай, ты меня достал, — Аркадий вновь встал. – Если страшно, то так и скажи.

— Ладно, ладно, — стал успокаивать товарища Степан. – Я согласен.

— Тогда жди сигнала и будь всегда на связи, — напутствовал земляка Аркадий.

А между тем Аркадий начал приводить свой план в действие. В газете бесплатных объявлений он нашел приличную квартиру, которую продавал лично хозяин, и отправился знакомиться с жертвой. – Очень даже хорошая у тебя квартира, хозяин, — хвалил хоромы Аркадий, — Думаю, что и другу понравится. Я его завтра приведу, если не возражаете? И вечером лучше, у него много работы, сами понимаете, бизнесмен…

— Какие вопросы, — хозяин был рад, что, наконец-то, нашелся покупатель, который не возражает против шумной улицы и кое-каких мелких изъянов. И не торгуется, как многие, кто приходил смотреть.

Назавтра Аркадий привел на просмотр импозантного господина. Пожалуй, даже родная мать не сразу бы признала в нем Степана. Тот вальяжно прошелся по комнатам, придирчиво посмотрел в окно, поморщился при шуме проезжающей машины, но ничего не сказал.

Хозяин с внутренним содроганием наблюдал за покупателем. Ему почему-то хотелось, чтоб этот господин квартиру купил. Средина лета, наступила жара, хотелось немного отдохнуть, съездить на дачу, а тут завяз с квартирой. Господин еще раз прошелся по квартире и медленно, протяжно нараспев, как его учили, проговорил: «Квартира – не супер, но меня устраивает. Беру. Я завтра уезжаю в командировку, даю доверенность Аркадию, так что все вопросы решайте с ним», — и он, не спеша, вышел из квартиры.

Аркадий еще поговорил с хозяином о том, как будет проходить сделка, сколько нужно внести аванса. Сошлись на 1000 долларов. Затем Аркадий попросил подготовить копии документов на проверку. Мол, у него есть знакомый юрист в агентстве недвижимости, проверит, чтобы квартира была юридически «чистой». Договорились, что завтра под копии Аркадий привезет и аванс.

Заполучив копии правоустанавливающих документов, Аркадий отправился к тому знакомому юристу, который через пару дней сделал из них приличные «оригиналы», в которых хозяином этой квартиры уже стал Мамонов Семен Кузьмич (у Аркадия был паспорт на это имя). Через день Аркадий вновь встретился с настоящим хозяином квартиры и сказал, что там, в истории квартиры, есть небольшие замороки, мол, один из продавцов уехал в другой город, надо туда выезжать и удостовериться, что это он и есть и продал жилье в здравом уме и твердой памяти. Одним словом, он, памятуя, что хозяин все хотел на дачу, предложил ему съездить туда на недельку. Тот и согласился.

Как только хозяин выбыл из квартиры, так Аркадий пригласил спеца, который без труда открыл замки и сделал для них дубликаты ключей. Объявление в газеты было уже запущено, шли звонки, но показ откладывался до отъезда хозяина.

Сейчас дорога была свободна и показы квартиры начались. Соседи, зная, что квартира выставлена на продажу, не придавали большого значения толпам людей, посещающих ее ежедневно.

Наконец, путем отсева, аферисты подобрали кандидатуру покупателя. Составили договор купли-продажи в простой письменной форме и через «своего» регистратора, который на дому поставил печати, получили документы через месяц обратно. А настоящему продавцу весь этот месяц морочили голову. Внесли еще 2 тысячи долларов аванса, как бы тем самым говоря, что железно берем твою квартиру. Довольный продавец жил в основном на даче, в Москву приезжал только для переговоров или каких-то уточнений по бумагам. Когда же он приехал в очередной раз с природы в столичную квартиру, то просто обалдел. Мебель была сгружена в маленькой комнате, а в большой уже вовсю разворачивались ремонтные работы…

Понятно, что суд сделку расторг без особых проблем. Аркадий исчез и его до сих пор ищут. А Степан получил обещанные 10 тысяч «баксов», но большой радости они ему не принесли. Через 2 месяца после аферы, он, не выдержав нервно-напряженного ожидания, уехал к себе на родину. Но и там он вздрагивал при каждом телефонном звонке…

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Комментарий

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Данный случай – один из классических вариантов «кидняка», входящих в арсенал «черных маклеров». Правда, чаще жулики, промышляющие подобными аферами, действуют менее сложными методами. Ведь в данном случае, для решения задачи временного «удаления» хозяина из квартиры была проведена полноценная стратегическая операция.

Обычно мошенники действуют проще, избирая на роль своих жертв тех, кто не продает, а сдает квартиры. Причем – на длительный срок. В этом случае для них все проще: хозяину оплачивается аренда где-нибудь месяцев на шесть вперед, чтобы он полгода «глаз не казал». Копиями документов же вполне можно разжиться как раз в момент заключения договора аренды: «ведь надо же понимать, имеете ли вы право сдавать квартиру. Я вам деньги за полгода вперед отдаю»! И не надо при этом ни замки вскрывать, ни подвергать себя риску какой-нибудь случайной неожиданности, вызванной излишне бдительными соседями… Спокойно и законно приходи, когда хочешь, приводи, кого хочешь и т.п.

Покупателей, попавших на удочку к мошеннику и купивших такую квартиру, конечно, искренне жаль. Потому, что как раз они и являются основными пострадавшими. Настоящий собственник, как и в этой истории, без проблем отсуживает свою квартиру назад. А вот покупатель в подобной ситуации, вероятно, попрощается с деньгами, уплаченными за покупку, навсегда.

«Ловится» ли подобная «грязь» до сделки? Обычно – да, только для этого необходимо провести не поверхностную, а реально вдумчивую и профессиональную проверку. И на ее проведении я покупателям ни в коем случае не рекомендую экономить. Ведь скупой, как известно, нередко платит дважды.

А владельцам, сдающим свое жилье в аренду, можно порекомендовать подать в регистрирующие органы заявление о запрете регистрации сделок. Так гораздо спокойнее будет, да и нервотрепки судебной, несмотря на благоприятные перспективы, удастся избежать.

Сообщение Пособник жулика появились сначала на .