Думаю, что уже можно подвести некоторые итоги за август по выдаче ипотеки.

Пока данных от ЦБ и ДОМ.РФ нет, поэтому анализ будем проводить на основе открытых данных Сбера.

Обратите внимание, что все цифры ниже – это данные только по Сбербанку, без учета данных от других банков.

Что в этих цифрах интересно?

Рост числа заявок на ипотеку в Сбере августе против июля на 18%.

Причем рост в определенном смысле скачкообразный.

рост числа заявок на ипотеку в Сбере в разные периоды

Кстати, пару недель назад «за последние 30 дней» была цифра 400 с лишним тысяч, затем через неделю в районе 380 тысяч и снова уход в район 400. Т.е. первую неделю после повышения ключевой ставки люди приостановились, а потом резко начали подавать заявки на ипотеку.

Куда пошел весь спрос?

Смотрим соотношение ДДУ/(ДДУ+вторичка) и вторичка/(ДДУ+вторичка):

доля заявок на ипотеку в Сбере

И в сравнении с июлем рост заявок на ДДУ 49%, рост заявок на вторичку – 0%.

Причем, если мы посмотрим долю ДДУ+вторичка/общее число заявок, т.е. посмотрим на заявки не только на ДДУ и вторичку, но и другие виды ипотек (гаражи, стройка ИЖС), то увидим, что доля вторички/общее число заявок в августе 51%, в июле была 60%, а, например, в 2021 году была 67%.

Ну и соотношение (ДДУ+вторичка)/общее число заявок говорит о развитии в структуре Сбера других видов ипотек. Так в 2021 году это число было в среднем 85%, в 2022 году — в среднем 80%, а в 2023 году – среднее 76%, причем в августе – 70%.

То, есть идет активизация получения других видов ипотек и я думаю, что в основном льготных программ по строительству ИЖС.

С заявками понятно, а что со сделками?

А со сделками примерно тоже самое.

Доля вторички упала в августе, как и в отношении общего числа сделок (58% против 65% в июле), так и в отношении суммы (ДДУ+вторичка), т.е. без учета других видов ипотек (64% против 72% в июле). А доля ДДУ, соответственно, существенно выросла.

Количество сделок в августе по ДДУ к июлю плюс 69%, вторичка август/июль – плюс 14%.

Экстраполируем эти данные на весь рынок

В такой экстраполяции всегда есть элемент некоей непредсказуемости, так как я основываюсь на доле Сбера в выдаче ипотеки, а она меняется. Но границы цифр понять точно можно.

Если доля Сбера будет в августе такая же, как в июле, то есть ДДУ 56%, вторичка 55%, то мы увидим следующее число выдач ипотеки в августе по России: ДДУ – 80 тысяч кредитов, вторичка – 145 тысяч кредитов.

Если доля Сбера в августе будет, как средняя за последние 12 месяцев, то есть ДДУ – 55%, вторичка 63%. То выдачи ипотеки будут в августе такие: ДДУ – 82 тысячи, вторичка – 127 тысяч.

Если пиковые значения посмотреть за 12 месяцев, то был момент, когда доля Сбера в первичке была 68%, а во вторичке 69%. Если будет так же, то по России в целом выдача ипотеки в августе будет на ДДУ – 66 тысяч, на вторичку 115 тысяч.

То есть прогноз выдач по ипотеке в августе по России такой. ДДУ – от 66 до 82 тысяч кредитов, вторичка от 115 до 145 тысяч кредитов.

Что означает:

прогноз отношения выдачи ипотеки в августе 2023 года к предыдущим периодам

Скорее будут цифры ближе к максимальным значениям, но в любом случае в августе будет рекордное значение выдач ипотеки на покупку квартиры по ДДУ.

Какой вывод можно сделать из этих цифр?

На мой взгляд, они подтверждают основные тезисы, которые я сформулировал в последнем своем видео, в котором делал анализ текущего состояния рынка недвижимости https://youtu.be/SMD9MoIxrcU

Думаю, что на первичке застройщики тоже решат воспользоваться ситуацией и подтянуть цены вверх, но как минимум для увеличения продаж новостроек это решение ЦБ даст очень хороший импульс.

На вторичке скорее всего будет спад спроса во второй половине сентября. Если только ЦБ вдруг не решит снизить ключевую ставку. Но не думаю, что это повлечет за собой падение цен, максимум может срезать тот всплеск цены, что произошел в августе, но не ниже. Почему я так думаю, я рассказывал в своём видео, повторяться не буду.

Что касается новостроек, то ждем, что скажет Правительство. Будет или нет повышать ставку по льготным программам ипотеки. Пока Минфин сказал, что не будет. А это значит, что появляется новый перекос ставок между первичкой и вторичкой, который мы видели в прошлом году за счет субсидированной ипотеки. И значит, спрос на новостройки будет находиться на высоком уровне. Собственно, как и спрос на все виды льготной ипотеки (не забываем про ипотеку на стройку ИЖС).

Смотрите видео По этой и другой темам на канале «Эксперт Недвижимости»

Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

• покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
• покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
• тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
• покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
• строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

• до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
• до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

• Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
• Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
  • более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
  • более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
• Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

В нашей стране реализуется госпрограмма «Молодая семья». Длится она будет до 2025 г. Ее участники могут воспользоваться правом на государственную субсидию для покупки собственной недвижимости.

Условия участия

Программа предназначена для молодых семей, соответствующих следующим требованиям:

1. Возраст супругов – до 35 лет. Контролируется не только возраст, когда супруги заявили об участии и поставлены на учет, но и возраст, когда подошел срок фактического получения субсидии. Например, если при регистрации участникам было 34, а на дату зачисления субсидии стало 36, финансовая помощь предоставляться не будет. Это касается возраста каждого из супругов.
2. Брачные отношения оформлены официально. Если в семье уже есть дети, это условие не является обязательным.
3. Сумма доходов семьи соответствует требованиям банка для одобрения выдачи ипотечного займа или достаточна для совершения покупки недвижимости без привлечения кредитов. Доходы подтверждаются справкой от работодателя либо выпиской с банковского лицевого счета.
4. Подтвержденный статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Участниками программы могут стать и неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка, и соответствующие требованиям к возрасту.

Сумма субсидии

Размер финансовой поддержки может составлять 30% и 35% от стоимости приобретаемого жилья. 30% предусмотрено для семей, не имеющих детей, и 35% – с детьми. На субсидию в 35% могут также рассчитывать неполные семьи, имеющие хотя бы одного ребенка.

Зачисление субсидий происходит безналичным перечислением на специально открытый счет в банке. С этого счета происходит гашение жилищного кредита.

Обязательные требования к приобретаемому жилью

Их всего 3:

1. Покупка совершается в том же регионе, в котором выдается субсидия.
2. Покупатель и продавец не состоят в близких родственных отношениях.
3. Жилье по площади не ниже соответствующих минимумов, установленных для проживания.

Отличия условий программы по разным регионам

Государственная программа позволяет территориальным субъектам устанавливать самостоятельно размер субсидии, порядок ее оформления и выдачи, нормы стоимости недвижимости, подпадающей под действие программы.

Расчет размера субсидии производится на основании установленной территориальными органами власти цены за 1 кв. м.

Отличаться могут и нормативные минимумы на человека, требующиеся для признания необходимости улучшения условий проживания и постановки на учет. К примеру, в одном регионе это может быть 10 «квадратов», а в другом 15 или больше.

Сроки оформления и выдачи средств

Молодые супруги должны подготовить необходимые документы и зарегистрироваться как нуждающиеся в улучшении условий проживания. На выдачу сертификата для получения субсидии существует очередь. Ожидание может затянуться не на один год. Тянуть с оформлением регистрации не имеет смысла, ведь возраст участников ограничен 35 годами. Когда очередь, наконец, подходит, выдается сертификат, которым нужно воспользоваться в течение ближайших 7 месяцев.

Этапы оформления субсидии по госпрограмме «Молодая семья»

Всего их 6:

1. Обратиться в администрацию по месту проживания и уточнить список необходимых документов.
2. Подготовить и подать пакет документов. Сделать это можно в муниципалитете по месту постоянного проживания, либо в администрации субъекта РФ, либо через сайт Госуслуг, либо через МФЦ.
3. Ожидание решения. При положительном исходе молодая семья будет поставлена на учет, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая право на получение субсидии. Желающих получить заветный сертификат немало, своей очереди придется ждать не один месяц, и даже год.
4. При подходе очередности, получить сертификат, который выдается на бумажном носителе в администрации или в цифровом виде через сайт Госуслуг.
5. Подготовить документы для заключения сделки покупки недвижимости с применением сертификата и направить их в банковское учреждение. Важно, чтобы в договоре покупки обязательно был проставлен номер, присвоенный сертификату при выдаче.
6. Дождаться окончания банковской проверки предоставленных документов. Затем банк получит средства из бюджета и перечислит их застройщику в качестве гашения жилищного займа молодой семьи.

К сожалению, печальный итог трёх кварталов текущего года – это существенное увеличение ключевой ставки, и как следствие рост ипотечных ставок.(Справка: на начало года ключевая ставка составляла 4,25%, сейчас–6,75%).

В начале года наши клиенты получали ипотеку в среднем от 7,3% до 7,9%. Сейчас от 8,5% до 9%.А в общем средние ставки поднялись примерно на 0,65%.

С учетом различных обстоятельств и сегодня можно получить ставку в 7,2%. Причем эти обстоятельствахотя и не «сверхтруднодоступные», но подходят не всем ипотечным заемщикам: первоначальный взнос более 50%, сумма кредита выше 6 млн.?.

Какие интересные предложения можно сегодня получить?

Акционные ставки:

7,2% – Дом.РФ: первоначальный взнос (далее ПВ)выше 50%, сумма кредита выше 6 млн.?,зарплатный клиент или будущий зарплатный клиент банка.

7,65% – Россельхозбанк: ПВ выше 50%, сумма кредита выше 3 млн.?, срок кредита менее 15 лет.

7,75% – МКБ: ПВ выше 40%.

7,9% – Газпромбанк и Открытие:
-Газпромбанк: ПВ более 30%, кредит выше 10 млн.?
— Открытие: ПВ более 30%, кредит выше 12 млн.?

Если говорить о ставках без акций, то для кредитов с первоначальным взносом более 20% ситуация выглядит так:

МКБ — 7,95%

Альфа-банк — 8,19%

Открытие и Юникредитбанк — 8,2%

ВТБ — 8,4%

Россельхозбанк — 8,45%

Что ждет рынок ипотеки?

У нас есть три варианта: ставки либо вырастут, либо останутся такими же, либо упадут.

Мы обязательно пройдем все три стадии и весь вопрос когда какая случится.

Сейчас наиболее вероятными, на мой взгляд, являются сценарии роста и «покоя». Причем в ближайшей перспективе, скорее всего, нас ожидает рост ставок, так как поднятие ключевой ставки кажется очень вероятным, особенно на фоне последних заявлений Минэкономразвития о повышении прогноза по инфляции с 5,8% до 7,4%.

Ну, рост ипотечных ставок, связанный с ростом ключевой ставки в целом понятен (хотя есть нюанс, о котором я поговорю ниже). Но что будет, если ЦБ перестанет поднимать ключевую ставку и оставит её в течение нескольких месяцев на текущем уровне.

Давайте посмотрим, что нас может ждать вслучае фиксации ключевой ставки

Для этого заглянем в 2019 год, а точнее в ноябрь 2019 года, когда ключевая ставка практически равнялась сегодняшней, а именно составляла 6,5% (сегодня 6,75%).

Тогда мы имели следующие предложения банков.

• Акционные предложения – самая низкая ставка была 7,99% (сегодня 7,2%).
• Среднее значение ставок с акциями банков было на уровне 9,2% (сейчас 8,37%).
• Предложения без акций (ПВ более 20%) – минимальная ставка 8,4% (сейчас 7,95%)

• Средняя ставка без акций банков составляла 9,98% (сейчас 9,06%).

Также давайте ещё посмотрим на «кучность» расположения банковских ставок

Как мы видим, большинство банковских предложений сосредоточено в меньшем диапазоне, чем в 2019 году, что говорит о большей конкуренции. И в том числе, как следствие этого ставки сейчас лучше, чем в ноябре 19-го года, несмотря на одинаковый (сейчас даже чуть хуже) уровень ключевой ставки.

С одной стороны это говорит о том, что банки готовы получать меньшую доходность с кредитов (в процентном соотношении с 2019 годом). Хотя при этом нужно понимать, что средний размер кредита сегодня больше, а значит, абсолютные показатели также могут быть выше.

С другой стороны, думаю, что банки захотят протестировать спрос и попробуют довести ставки до уровня 2019 года.

По крайней мере, у некоторых из них ставки (я говорю про ставки без акций) уже или почти такие же или даже выше, чем в ноябре 2019 года: Абсолютбанк, Газпромбанк, Сбербанк,Райффайзенбанк, Открытие и Транскапиталбанк.

Правда в защиту Райффайзенбанка и Открытия могу сказать, что у них в 19-м году ставки были самые низкие из всех перечисленных банков. А вот Газпромбанк и Сбербанк подняли ставки довольно сильно. К примеру, в марте этого года у Газпромбанка ставка была 8,7% (сейчас 9,5%), а у Сбербанка 8,8% (сейчас 9,6%).

Но, опять же учитывая сильную конкуренцию, сильно поднять ставки банки не смогут.

В общем, если предположить, что ЦБ не будет больше поднимать ключевую ставку, в таком случае, рост если и будет, то очень не значительный, в среднем в пределах 0,2% — 0,3%.

Подробнее

Что же будет, если ключевая ставка продолжит расти?

Вернее даже, до какого предела могут быть подняты ставки по ипотеке, чтобы люди продолжали пользоваться этим инструментом? Это довольно частый вопрос, который мне задают журналисты.

Я попробую ответить на него, но нужно понимать, что ответ лежит в плоскости текущей экономической ситуации.

Грубо, если годовая инфляция будет 25%, а доходы граждан будут расти с опережением инфляции, то ипотеку по 30% будут расхватывать как «горячие пирожки зимой».

Поэтому, ещё раз повторюсь, рассматриваем всё в рамках текущей экономической ситуации.

Итак, при каких ставках люди перестанут брать кредит?

У нас есть два факта.

Первый: 2015 год – ставки от 17% и выше. Ипотека практически умерла. При снижении ставок до уровня 15%, какая-то активность возникла, но носила совсем не массовый характер.

Второй: 2014 год – диапазон ставок от 10,5% до 13,5%.Почему 2014 год? Потому что цены на недвижимость сегодня почти такие же, как в 2014 году (отличаются процентов на 15-20). И в то время каждая 4-я сделка была ипотечная. Т.е. люди готовы были брать кредит по средневзвешенной ставке в 12,5%.

Т.е. эту цифру можно брать как основу для некоего психологического барьера для ипотечного кредита, потому что более высокая ставка, как мы видим из факта №1, сводит ипотеку на «нет».

Но нужно учесть, что средний кредит в 14-м году составлял порядка 3-3,5 млн.?. Сегодняже,он порядка 5 – 5,5 млн. Плюс в 2014 году даже думать не могли о том, что ставки по ипотечному кредиту могут находиться на уровне 7,5%. А сейчас это всё люди видели и пробовали.

При этом нужно учесть, что 2014 год – был самым «тучным» годом, сейчас же экономическая ситуация совсем не такая благополучная, какая она была в 2014 году.

Поэтому, как мне кажется,сегодня психологический барьер сместился в область 11%-11,5%.

Т.е.увеличение ставок по ипотеке выше этого значения при текущем уровне экономики, на мой взгляд, приведёт к существенному сокращению выдачи ипотечных кредитов.

Кстати, отсюда можно сделать и еще один интересный вывод.

Предел роста ключевой ставки при сохранении ипотеки.

Т.е. до какого уровня ЦБ может поднимать ключевую ставку, чтобы ипотека осталась хоть в каком-то более-менее активном состоянии.

Сразу оговорюсь, что мои дальнейшие рассуждения, как и выше, касаются исключительно текущей экономической ситуации. И, понятно, что изменение ключевой ставки, само по себе говорит об изменении этой самой экономической ситуации. Но, так как размер изменения ставки, который я буду рассматривать,будет не очень большим, то, скорее всего, мы будем находиться в экономических условиях, сопоставимых с текущими.

Предположим, что Минэкономразвития оказался прав, годовая инфляция превысила прогнозируемый уровень, и ЦБ поднял ключевую ставку до 8%.

Сопоставимый уровень ключевой ставки был в мае 2019 года (тогда ключевая ставка была 7,75%).Тогда распределение ставок выглядело следующим образом.

Если экстраполировать на эти значения ставки из первой диаграммы (где мы сравнивали поведение банков при одинаковых значениях ключевой ставки в ноябре 2019 года и октябре этого года), то получится диапазон «основного сосредоточения банковских предложений» от 9,2% до 10,5%.

Значит, при повышении Центробанком ключевой ставки до уровня 8%, мы получим среднюю ипотечную ставку примерно на уровне 10%годовых. А это всего лишь в одном проценте от определенного выше психологического барьера.

Соответственно, ситуация с ключевой ставкой в размере 8% и ставками по ипотеке в размере 9,6-10,5% — это предел «зоны комфорта» для ипотечников.

Понятно, что в этой ситуации будут и акционные предложения, которые позволят получить кредит по ставкам на 0,5%-0,7% ниже. Но они доступны не всем заемщикам, так что вывод о достижении предела «зоны комфорта» в целом верен.

Таким образом при превышении ключевой ставки уровня в 8% мы, с большой долей вероятности, увидим существенное уменьшение активности на рынке ипотеки.

Надеюсь, что это не произойдет в обозримом будущем, и после достижения ключевой ставкой уровня 7%, она начнет опускаться вниз.

Льготная ипотека в Москве

На сегодняшний день в Москве действует несколько программ льготного ипотечного кредитования с господдержкой. В том числе, льготная ипотека на приобретение квартиры, доступная для всех категорий граждан РФ, имеющих право на операции с недвижимым имуществом.

Условия льготной ипотеки для москвичей

С 1 июля 2021 года процентная ставка по льготной ипотеке составляет 7%. Сохраняется на протяжении всего срока кредита. Максимальная сумма займа – 3 млн. ?. Размер первоначального взноса – не менее 15%.

Программа накладывает определенные ограничения на тип жилья и способ совершения сделки. Купить квартиру по льготной ипотеке в Москве возможно в строящихся домах или новостройке по ДДУ, договору купли-продажи или уступки права требования, где в качестве второго участника сделки выступает юридическое лицо (исключение – инвестиционные фонды и УК). Дополнительное требование – продавцами могут быть только застройщики.

Срок льготной ипотеки в Москве

С момента запуска и до настоящего времени, программой воспользовались свыше 500 тыс. человек. Льготная ипотека в Москве действует с весны 2020 года. Первоначально, планировалось завершить программу к началу ноября 2020 года. Впоследствии, срок был перенесен на 1 июля 2021 года.

Госпрограмма продлена еще раз. Новая дата завершения – 1 июля 2022 год. При этом, правительство официально допускает коррекцию параметров ипотеки. То есть, может быть повышен или понижен первоначальный взнос, изменена сумма займа или ставка. Льготная ипотека – хорошее решение для учителей. Ею может воспользоваться даже молодая семья.

Социальная ипотека в Москве

Социальная ипотека – городская программа по улучшению жилищных условий. Доступна гражданам, ставшим на жилищный учет до 01.03.2005 года, имеющим постоянную регистрацию в городе Москва. Строго говоря, социальная ипотека имеет несколько различных форм:

• ипотечное кредитование с пониженной процентной ставкой;
• ипотечные программы, при которых субсидируется часть стоимости квартиры;
• а в Москве — это право на приобретение квартиры из городского жилищного фонда по льготной стоимости.

В рамках социальной ипотеки город предоставляет своим жителям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, возможность приобрести жилье по льготной стоимости на основании договоров купли-продажи с использованием ипотечного кредитования. В качестве продавца выступает Департамент городского имущества города Москвы. Цена такой недвижимости существенно ниже рыночной цены аналогичных помещений, не принадлежащих городу и реализуемых в рамках жилищных программ. Выкупная стоимость недвижимости рассчитывается на основании утвержденной правительством методики с учетом количества лет пребывания гражданина на жилищном учете и наличия права на льготы при приобретении жилья. Оплата производится личными средствами, при помощи ипотечного кредитования или маткапитала.

Для многодетных семей с тремя детьми и более, или с ребенком-инвалидом действует дополнительная льгота. Снижение выкупной стоимости жилья на 30%.

Как получить социальную ипотеку?

Подать заявление на внесение изменений в свое учетное дело. Приложить к нему необходимый набор документов. Выбрать из предложенных 3-х вариантов, наиболее подходящее жилое помещение (в случае отказа по причине несоответствия предлагаемых помещений запросам заявителя, подбор и показ новых вариантов переносится на год).

Как взять социальную ипотеку?

Жилье предоставляется в порядке очереди. Узнать свой номер можно в Департаменте городского имущества Москвы или на сайте mos.ru.
Другие программы ипотеки с государственной поддержкой для москвичей

На территории Москвы и Московской области помимо вышеперечисленных, действует еще несколько программ государственного субсидирования ставок по ипотечным займам.

Ипотека молодым семьям

Ипотека по федеральной программе «Молодой семье — доступное жилье» предназначена для молодежи, т. е. предполагается, что каждому члену семьи нет 35 лет. Кроме того, программа устанавливает ряд ограничений. Семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий. На двоих человек полагается минимум 42 м?, если детей нет, а если есть — 18 м? на человека.

Базовые показатели размера субсидии по программе «Молодой семье — доступное жилье» составляют: до 30% от средней стоимости жилья для молодых семей без детей и до 35% — с детьми. В ряде банков разработаны собственные программы социальной ипотеки молодым. Например, в Сбербанке России существует программа «Молодая семья» с более низкими процентными ставками по сравнению с базовыми условиями кредитования.

Дополнительные льготы для молодых семей и семей, имеющих трех и более детей, состоящих на жилищном учете:

• списание 30% от выкупной стоимости приобретаемой у города квартиры при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа или договора купли-продажи, в том в том числе с использованием заемных (кредитных) средств;
• списание стоимости 30% площади жилого помещения за приобретаемое у города жилое помещение при рождении (усыновлении) детей в период действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом размер списания не может превышать остаток невыплаченной стоимости жилого помещения;
• возможность использования материнского капитала для погашения задолженности при приобретении жилого помещения из жилищного фонда города Москвы;
• предоставление субсидии для строительства или приобретения жилого помещения в размере нормативной стоимости жилого помещения (только для семей имеющих трех и более детей).

В то же время многие банки не выделяют молодые семьи в отдельную социальную группу при ипотечном кредитовании. Тем не менее большинство долгосрочных программ рассчитаны на молодых.

Семейная ипотека

Для родителей одиночек или семей с ребенком-инвалидом, а также, двумя и более детьми, где второй ребенок или следующий рожден в период с 2018 по 2022 год. Сумма кредитного займа – до 12 млн руб. Размер процентной ставки – 6%. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

Семейная ипотека распространяется только на приобретение нового жилья. Покупка не обязательно должна быть по договору долевого участия, в рамках семейной ипотеки можно купить жилое помещение, которое уже находится в собственности. Но собственником в любом случае должно быть не физическое, а юридическое лицо. При этом это должен быть первый собственник. И в отличие от программы льготной ипотеки, допускается, чтобы продавец не обязательно был застройщиком. Это может быть юр.лицо -инвестор, которое получило собственность на основании взаимозачёта или других обязательств застройщика.

Обратите внимание на то, что с помощью семейной ипотеки можно купить не только квартиру, но и загородный дом или таунхаус. Но с ограничениями, описанными в предыдущем абзаце.

Важно! Семьи, где в период с 2019 по 2022 год появился третий или последующий ребенок (родился или был усыновлен), могут оформить разовую компенсацию на погашение ипотечного займа, сумма которой не превышает 450 000 руб. Единственное условие — договор должен быть подписан не позже 1 июля 2023 года.

Военная ипотека

Программа действует для получивших звание после 1 января 2005 года, военнослужащих по контракту, участвующих в НИС (накопительно-ипотечная система) не менее 3-х лет. Размер минимальной ставки – 7,3%. Сумма займа определяется в каждом случае индивидуально.

Дополнительное условие – ипотечный кредит должен быть погашен до момента достижения заемщиком 45 лет. По типу недвижимости ограничений нет.

Банк, выдавший мне ипотеку, обанкротился. Что делать?
Ситуация нечастая, но возможная в принципе. Мы постарались разобраться в ней.

Вопросы:

1. Наверняка найдутся люди, которые посчитают подобную ситуацию «подарком свыше». Прекрасный повод не платить. Но не платить — это плохое решение в данной ситуации

2. Правильная линия поведения — платить «наследникам» обанкротившегося банка. Если они сами проявились – прекрасно. А как быть, если нет? Как действовать, чтобы найти нового адресата платежей?

1. Посмотреть информацию на сайте обанкротившегося банка, возможно там уже будут указаны новые реквизиты или другая информация.
2. Зайти на сайт Агентства страхования вкладов. Если на АСВ уже возложены функции конкурсного управляющего, то реквизиты для перевода платежей будут указаны на официальном сайте организации.
3. Можно обратиться за разъяснениями в ЦБ.

Так же, если заемщик не получал никаких извещений о новых реквизитах, то можно никого не искать, а выплаты по кредитам осуществлять на депозит нотариуса. После того, как появится банк-приемник, вся сумма внесенных платежей будет переведена в этот банк.

3. Предположим, объявился некий банк, уверяющий, что платить теперь вы должны ему. Как проверить это? И не возможна ли ситуация, когда на несчастного заемщика наваливаются несколько новых банков, каждый из которых уверяет, что именно он и есть законный «наследник». И каждый требует платить ему, угрожая карами. Что тут делать?

Только учтите, что ответ на обращения граждан выдается в течение 30 дней, и за время его получения вы можете пропустить сроки очередного платежа. Поэтому лучше использовать первый способ. Но если уж сильно волнуетесь за достоверность информации, опубликованной на сайте гос.организаций, то можно сделать официальный запрос, а платёж по кредиту положить на депозит нотариуса.

4. Не может ли случиться так, что условия кредита станут хуже? Ну, платили вы 10% годовых, а новый банк утверждает, что в нем ипотека бывает по 12% — стало быть, размер платежа увеличивается. И как действовать, если банк (новый) старательно «не понимает» ваши аргументы?

Эта история будет интересна тем, кто любит нестандартные решения. А так же тем, кто хочет узнать, как происходит покупка/продажа квартир из под залога в Сбербанке. Кстати, попутно вы узнаете еще и о том, как покупаются доли с ипотекой того же Сбербанка.

В общем, начнем.

Постановка задачи: продажа квартиры и покупка другой

В конце ноября прошлого года позвонил мне наш старый клиент и сказал, что у его жены есть квартира и её нужно продать. Эта квартира принадлежит супруге клиента и её племяннице, по 1/2 доле каждой.
Задача была следующая:

• продать квартиру,
• племяннице получить деньги (она покупает новостройку),
• на деньги от продажи доли супруги клиента купить другую квартиру. И скорее всего покупка будет с использованием ипотечного кредита, так как не хватает порядка 2 — 3 млн. рублей.

В общем операция не самая простая, но и не то, чтобы сложная.

Погружение в процесс: оценка стоимости квартиры, анализ ситуации

Первым делом я отправил сотрудницу посмотреть квартиру, чтобы провести оценку её стоимости. Дальше по плану у нас интервью с основным покупателем (это дочка клиентов), чтобы понять примерную цену покупаемой квартиры. И начало процесса.

Но в этот раз всё пошло по-другому.

Споткнулись мы на стоимости квартиры. Напомню, что дело было в последних числах ноября 2020 года. А осень 20-го года — это безумный ажиотаж и рост цен на 10-15% за четыре месяца (три осенних и декабрь).
В общем, мы прикидываем, что можно квартиру выставить в продажу чуть дороже, чем по рынку. Так как цены растут, впереди ещё декабрь, который при таком спросе обычно совсем безумным бывает. А значит, можно её продать примерно миллионов за 15.

Как раз к концу года найдем покупателя, а в январе на спокойном рынке подберем квартиру для дочери клиентов и сделаем сделку, примерно, в начале февраля.
Но собственница второй доли не согласилась с такой оценкой. Причем, совершенно редкая ситуация, она посчитала, что мы оцениваем квартиру слишком дорого. И не сможем продать её в те сроки, которые озвучили.
При этом ей было очень важно к середине февраля получить деньги (а лучше ещё быстрее). Иначе она не успевала купить квартиру в новостройке, которая была забронирована по привлекательной цене.
По прикидкам племянницы наших клиентов, квартира должна была стоить не дороже 12 млн. рублей. И она была очень категоричная в своей оценке, обосновывая её тем, что мы не учли важные факторы: плохое состояние квартиры, протечки от соседа сверху, близкие новогодние праздники, срочность получения денег.

Мы понимали, что предложенная нами цена, на сегодняшний момент, немного выше рынка. Но, в свою очередь, мы считали, что близость новогодних праздников, наоборот, подстегнет рынок и квартира продастся за те деньги, на которые мы рассчитывали и в нужные сроки. И другая сторона полностью доверяла нам в этом вопросе.

Решение дилеммы

Конечно, можно было бы согласиться с оценкой квартиры в 12 млн. рублей, что гарантировало мгновенную продажу, так как это было даже ниже рынка. И мы были уверены, что по такой цене мы нашли бы покупателя за один-два дня.
Но очень не хотелось продавать квартиру по такой стоимости, так как было понятно, что наши клиенты потеряют при этом деньги. И им придётся брать больший кредит для покупки новой квартиры.
Собственно, потребность в ипотечном кредите и подсказала мне выход из ситуации.

Я предложил нашим клиентам, купить у племянницы её долю по озвученной ею цене в 6 млн. рублей (половина от 12 млн.), а необходимые деньги взять при помощи ипотеки.

Для просчета возможных рисков я сделал финансовый расчет. Из него выходило, что чтобы «сработать в ноль», квартира должна продаться за 6 месяцев по цене в районе 12,3-12,4 млн. рублей. И это с учётом всех расходов на оформление покупки доли, выплату процентов по кредитам и т.п.

Из этого расчёта было понятно, что финансовых рисков в такой схеме нет. Мы обосновали нашим клиентам наше видение стоимости и сроков продажи, и они согласились с этим предложением.

Племянница так же встретила наше предложение с восторгом, так как она гарантированно получала нужную ей сумму в нужные ей сроки.

Если вам надоело читать дальше, то спойлер: у нас всё вышло и наши клиенты получили хорошую прибыль.

Если же вам интересно узнать детали, в том числе: процесс покупки «последней» доли, схему выкупа квартиры из под залога, когда надо рвать сделку и можно ли совместить в одной сделке две ипотеки — то идём дальше.

Выбор банка для покупки «последней» доли.

Сейчас не так мало банков, которые предоставляют ипотечный кредит для выкупа «последней» доли. «Последняя» доля — это такое название на профессиональном сленге доли в квартире, купив которую покупатель становится собственником всей площади.

Просто долю купить с ипотекой не получится, ни один банк не даст кредит на такую покупку. А вот с «последней» особых проблем нет. При этом есть нюанс, при такой покупке банк возьмет в залог всю квартиру ,а не только покупаемую долю.

В общем проблем с банком у нас не было, осталось только сделать свой выбор. И мы остановились на Сбербанке.

Почему Сбербанк?

Потому что в последующем нам нужно будет продать эту квартиру. А она будет при этом находиться в залоге у банка.

Продажа «из под залога» сейчас не то чтобы очень сложная операция, но со своими нюансами, с определенными рисками для покупателей. И пока ещё вызывает вопросы, причем не только у обычных граждан, но иногда и у риэлторов тоже.
А значит, нам нужно иметь такую схему покупки, которая будет нести в себе минимальные риски для покупателя. У Сбербанка такая схема есть. Не самая «прямая», но есть.

Далее. Хорошо, конечно, если наш покупатель будет без ипотечного кредита. Но надеяться на это глупо, так как большинство покупателей с ипотекой. А тут уже есть нюансы.

Логика выбора

Сейчас банки делятся на три категории:

• первая (сейчас ещё не самая многочисленная) — это те банки, которые умеют «покупать» квартиры, находящиеся в залоге другого банка.
• вторая (более многочисленная)- это те, банки которые разрешают своим ипотечникам, купить квартиру, которая находится в залоге у этого же банка.
• третья — банки, которые вообще не умеют работать с залоговыми квартирами, ни с чужими, ни со своими.

Соответственно, мы процентов на 90 были уверены, что покупатель будет с ипотекой. Поэтому продать квартиру мы сможем, если покупатель будет из «нашего» банка или из банка первой категории, которая умеет работать с залогом других банков.

Учитывая, что гадать с каким банком придёт покупатель, мы не можем, нам следует увеличить вероятность нахождения покупателя с нужным банком. А как это сделать? Выбрать тот, банк, в котором скорее всего будет брать ипотеку наш покупатель.

Мы можем сделать такой выбор? С вероятностью порядка 45-50% — это будет Сбербанк. Потому что именно такую долю ипотечных кредитов выдает Сбер.

А, значит, если мы выбираем Сбер, то вероятность продажи квартиры у нас сильно увеличивается:

• во-первых, порядка 40-50% вероятность, что покупателем будет ипотечник Сбербанка;
• во-вторых, если он будет из другого банка, то доля банков, которые умеют работать с ипотекой других банков -порядка 20%;
• в-третьих, около 10% вероятность того, что покупатель будет с «живыми» деньгами, без ипотеки.

Т.е. выбор Сбера (в данной конкретной ситуации) — это 70-80% вероятность нахождения покупателя, который потенциально мог купить квартиру, находящуюся в залоге банка. Выбор любого другого банка, сокращал бы такую вероятность на тем самые Сберовские 40-50%.

Постойте, скажете вы, Сбербанк же рекламировал, что его ипотечники могут купить квартиру, находящуюся в залоге другого банка? Тогда какая разница в каком банке брать кредит, вероятность будет такой же.

Нет, не будет. Потому что Сбербанк предлагает для этого такую кривую схему, что лучше на неё даже не рассчитывать.

Итак, Сбербанк

Покупаем последнюю долю с ипотечным кредитом Сбербанка

Покупка «последней» доли, ничем не отличается от обычной покупки, за исключением одного момента. Банк хочет видеть всю квартиру в залоге, поэтому просит сначала оформить в залог банка долю покупателя, а уже потом готов выдать кредитные деньги.

И этим обусловлено некое отличие от обычной сделки, которое выражается в двух возможных схемах покупки:

Первая схема: быстрая, но при наличии доверия у покупателя

• а) в день сделки подписывается кредитный договор, договор ипотеки и договор купли-продажи. Обратите внимание, что ДКП по закону должен быть удостоверен нотариусом.
• б) в этот же день переводится часть собственных средств покупателя продавцу и подаются документы на две регистрации:
  1. залога собственной доли покупателя в пользу Сбербанка
  2. перехода права собственности на вторую долю в пользу покупателя и залога на неё в пользу банка.
• в) после регистрации залога на собственную долю покупателя в пользу банка, покупатель приходит в Сбербанк, получает кредит и тут же переводит его продавцу.

Многих продавцов в этой схеме смущает тот факт, что покупатель получает кредитные средства на свой счёт, а уже потом переводит его продавцу.

На самом деле, опасаться здесь нечего, так как банку очень важно, чтобы деньги ушли продавцу. И делаются эти две операции по сути одномоментно и под контролем сотрудника банка. Плюс к этому, если есть невыполненное обязательство о перечислении денег, то продавец может расторгнуть сделку (для чего нужно просто прописать эту возможность в ДКП).

И всё же, многих продавцов нервирует этот момент и они идут по второму пути.

Вторая схема: дольше по времени, но без «нервирования продавца»

Второй путь отличается наличием аккредитива или системой безопасных расчетов Сбербанка. В общем, некоей гарантированной схемы перечисления денег продавцу после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Выглядит она так:

• а) в день сделки подписывается кредитный договор и договор ипотеки. Присутствие продавца на этом этапе не требуется.
• б) покупатель подаёт документы на регистрацию залога собственной доли в пользу Сбербанка
• в) после регистрации залога на собственную долю покупателя в пользу банка, покупатель и продавец встречаются в банке и делают стандартную ипотечную сделку, а именно:
  1. покупатель получает кредит и вносит его и собственные средства на блокированный счёт
  2. стороны идут к нотариусу и подписывают ДКП
  3. документы подаются на регистрацию перехода права собственности на долю продавца в пользу покупателя и залога на неё в пользу банка
• г) после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги

Как мы видим первая схема более быстрая, так как нет второго этапа регистрационных действий, а всё делается в один этап. Но для продавцов менее спокойная.

Вторая же схема, наоборот, более спокойная, но медленная.

Что такое договор ипотеки

Внимательный читатель заметит, что в обеих схемах на первом этапе присутствует такой документ, как договор ипотеки.

Покупатели при обычной ипотеке не сталкиваются с ним, поэтому довольно часто возникают вопросы, что это за договор такой и зачем он нужен, если есть кредитный договор. Но те, кто делал рефинансирование кредита или брал нецелевой займ под залог недвижимости уже знают об этой форме. Расскажу о ней.

Ипотека (т.е. залог) может возникать в силу закона или в силу договора. При покупке квартиры при помощи ипотечного кредита, залог возникает в силу закона. Так как законом оговорена такая конструкция — как покупка недвижимости с ипотекой. А что делать, если в залог нужно взять не предмет покупки, как это происходит с долей? И тут на помощь приходит ипотека в силу договора.

Заключается договор ипотеки и в нём говорится, что человек отдает в залог свое имущество при определенных условиях. Эти условия отражены и в кредитном договоре, и в договоре ипотеки.

И в нашем случае доля, которая принадлежала нашим клиентам перешла в залог банка по договору ипотеки. А покупаемая доля — в силу закона, на основании договора купли-продажи и кредитного договора.

Но закончим наше отступление и перейдем к следующему этапу нашей сделки.

Покупка «последней» доли

Дальше мы провели процедуру покупки доли племянницы. По ряду обстоятельств сделку мы проводили по второй из выше озвученных схем. Но, несмотря на то, что она дольше, мы успели обеспечить собственницу второй доли деньгами в нужные ей сроки.

Всё прошло по вышеописанной процедуре, повторять её не буду.

Ищем покупателя на квартиру

Как только мы одобрили нашу клиентку в Сбербанке и начали подготовку к покупке доли, мы выставили квартиру в продажу.

Да, смена собственника ещё не произошла. Но мы понимали сроки готовности, понимали, что идёт сезон повышенного (и даже ажиотажного) спроса. А значит, это хорошее время пощупать рынок и выставить квартиру значительно дороже рынка (миллиона на два-три). На «авось».

Но для начала мы поставили определенную нами цену в 15 млн., чтобы клиенты понимали, что мы действительно не ошиблись. Учитывая, что эта стоимость была немного выше рынка, мы не ожидали большой интерес. Но некоторое количество звонков и возможно один-два показа за пару недель рекламы должны были образоваться.

Что, собственно, и произошло. Более того, мы даже нашли покупателя, который правда торговался на сумму порядка полумиллиона. Понятное дело, что нас такой торг не устроил. И мы продолжили действовать в рамках выбранной нами стратегии.

Показав нашим клиентам, что интерес к квартире есть, мы подняли её цену до 17 млн. рублей (то самое «на авось») и стали проводить процесс по покупке второй доли.

К сожалению, наше «авось» не сработало. Покупательского интереса по такой цене не было. И в момент, когда документы по «последней» доле были поданы на регистрацию права собственности, мы снизили стоимость до адекватной. Это случилось в конце января.

А уже на последней неделе февраля был найден покупатель по цене 14,95 млн. рублей. И, бинго, он был ипотечником Сбербанка.

Т.е. наши предположения и по стоимости, и по возможному покупателю, полностью совпали.

Дальше были стандартные действия по авансированию объекта и начался поиск новой квартиры. Напомню, первоначальная задача включала в себя не только продажу, но и покупку квартиры для дочери клиентов.

Квартира для дочери клиентов

Учитывая, что моя сотрудница (которая вела сделку) не теряла время зря, и пока шли все эти процессы она с клиенткой делала просмотры, квартиру для дочери клиентов мы нашли очень быстро.

Но возник нюанс. Объект, который мы подобрали, продавался с условием покупки другой квартиры. И при этом, эта покупка совершалась с ипотечным кредитом банка МКБ.

Перевести наших продавцов в другой банк не предоставлялось возможным, так как условия в МКБ для них были лучше, да и схема уже была согласована с продавцом самой последней (нижней) квартиры.

Если вы уже запутались, то вот схема предстоящей сделки:

Несмотря на то, что две ипотеки в рамках одной сделки делать мы умеем и делали ни один раз (вся сложность в согласовании сделок и проведении процедуры сделки в двух банках в один день), в этот раз мы решили сделку разрывать.
Т.е. сначала делать продажу нашей квартиры. А после получения денег нашими клиентами совершать покупку квартиры для их дочери.

Логика выбора схемы проведения сделки

Основным фактором для принятия этого решения была схема покупки квартиры из под залога Сбербанка.
У Сбербанка много хороших и удобных вещей. Но иногда встречаются очень, скажем так, неудобные моменты. Например, схема покупки ипотечником Сбербанка залоговой квартиры другого банка. Или, как в нашем случае, квартиры находящейся в залоге у Сбербанка же.

Во-первых, размер кредита ипотечника Сбербанка должен быть больше суммы остатка долга у продавца. Но это как раз для нас было не важно, у нас так и выходило.
А вот, во-вторых, кредитные средства Сбер перечисляет в этой схеме только после регистрации перехода права собственности. Причем перечисляет он их покупателю, который в свою очередь должен их перечислить продавцу, который должен тут же направить их на погашение долга. Напоминает покупку «последней» доли.

Плюс на квартире, после регистрации права висят два обременения — по кредитному договору продавца и по кредитному договору покупателя. И старое обременение снимается Сбербанком после погашения продавцом остатка долга.
В целом, не очень приятная схема, правда?

Причем она идеальна, если сумма кредита покупателя и остаток долга продавца полностью совпадают. А если, как у нас, кредит больше?

Почему мы не могли всё объединить в одну сделку

У нас кредит был примерно на полтора миллиона выше, чем остаток долга продавца. Поэтому мы и не могли объединить всю нашу операцию в одну сделку.
Ведь при объединении получалось бы, что продавец самой нижней квартиры, получал бы порядка 1,5 млн. рублей после регистрации перехода права собственности на все квартиры. И это получение денег не обеспечивалось бы никакими аккредитивными счетами или банковскими ячейками. Т.е. в понимании продавца являлось бы исключительно доброй волей покупателя, причем не его квартиры, а какой-то другой, к нему никак не относящейся.
Понятно, что в крайней ситуации мы бы обеспечили какие-то механизмы, которые бы снизили риски продавца нижней квартиры. Тем более, что есть договор купли-продажи, в рамках него есть некие обязательства, которые нужно выполнить. Да и речь идет не обо всей сумме стоимости квартиры, а части денег.

Но, у нас ведь еще есть и МКБ банк, который хочет видеть у своих клиентов первоначальный взнос в полном объеме. А значит, им пришлось бы писать расписку, что они получили эти деньги от наших клиентов, хотя реально их не было.
Понятно, что эта расписка нужна была только банку, и тут же бы была уничтожена. Но вся совокупность факторов говорила о том, что куда проще разорвать сделку и сделать всю процедуру в два этапа.
Что собственно и было сделано.

Завершение

Дальше всё было довольно стандартно.

Мы провели юр.экспертизу покупаемой квартиры. По проверке всё было хорошо. Была пара незначительных моментов, которые в итоге положительно решились и в рамках этой статьи можно на них подробно не останавливаться.
Далее, мы организовали сделку по продаже квартиры. Правда обошлось не без нюансов. В день сделки агенту нашего покупателя (!), позвонили из управляющей компании и сообщили, что срочно нужен собственник квартиры, так как мы всех заливаем..

Почему агенту покупателя был звонок, потому что за несколько дней до этого, она со своей клиенткой и нашим агентом выясняла некие нюансы по квартире, связанные с расположением труб горячего отопления в стене и оставляла номер своего телефона.

Собственно, после звонка вся сделка была приостановлена, так как нужно было понять масштабы бедствия. Оказалось, всё не так страшно, протекла стиральная машина в нашей квартире. С квартирой проблем не было, а вопросы с соседями, понятно, мы взяли на себя.

И на следующий день мы провели сделку по продаже квартиры.

Затем дождались регистрации перехода права собственности на имя нашего покупателя, приехали в Сбербанк и завершили процедуру: покупатель получил кредитные средства, перевёл их нашей клиентке, а она загасила долг перед банком.
И еще через несколько дней мы провели сделку по покупке квартиры для дочери нашей клиентки. Эта сделка проходила уже в МКБ банке. Там тоже всё было довольно просто, хотя и очень-очень долго. На сделке мы провели больше четырех часов.

Итог

Стоило ли идти на такую сложную операцию нашим клиентам? Безусловно стоило.

Началась она в первых числах декабря 2020 года, закончилась в середине апреля 2021 года.

За это время наши клиенты смогли купить квартиру без использования кредита. Хотя изначально предполагалось, что им понадобится порядка 2-3 млн. ипотечных средств на покупку квартиры для дочери. Ведь их заработок «грязными» составил ровно 3 млн. рублей, если считать, что квартира (без выкупа «последней» доли) продавалась бы за 12 млн. рублей.

Да, были еще расходы на выплату процентов банку за примерно 3 месяца, плюс страхование имущества (мы порекомендовали не делать страхование жизни, так как в данной ситуации — это было финансово не выгодно), плюс расходы на оформление сделки по покупке «последней» доли. Но суммарно это составило не более 250 тысяч рублей.

Так что выгода от того, что наши клиенты доверились нам и выбрали нестандартное решение — налицо!

Сегодня большое количество банков подключились к программе льготного кредитования при покупке квартиры в новостройке. Немного об условиях программы:

0. Ставка — 6,5%!
1. Программа распространяется на покупку жилья по ДДУ или переуступке права в строящемся доме у юридического лица (за исключением инвестиционных фондов, в том числе управляющих компаний)
2. Если квартира в готовом доме, то купить её по льготной ставке можно только если выполнены два требования: а) дом строился по 214-ФЗ, б) жилье приобретается у юр.лица — застройщика
3. Программой могут воспользоваться только граждане РФ.
4. Минимальный первоначальный взнос — 20% (можно использовать мат.капитал)
5. Размер кредита: не более 8 млн.? для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; не более 3 млн.? для остальных регионов.
6. В законе написано, что можно купить жилье не только не многоквартирном доме, но и в доме блокированной застройки. Так что некоторые таунхаусы также можно приобрести по этой программе.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Основное отличие покупки с использованием ипотеки в том, что какую-то часть денег за покупателя платит банк. И если банк откажется внести необходимую сумму, покупателю просто нечем будет расплатиться. Соответственно, на сделку надо приходить, заручившись согласием банка выдать те самые недостающие средства на приобретение той самой конкретной квартиры. Мысль очевидная и, что называется, «ежу понятная». А вот дальше…

Дальше следует не всегда понятное для человека, далекого от ипотечного рынка. Однако, предполагается, что это самое «непонятное» вполне понятно риэлтору, который, собственно, и берется все сделать за соответствующее вознаграждение. Увы, риэлторы не всегда оказываются столь сведущими. И зачастую в основе катастрофических последствий, когда человек не только теряет квартиру, но еще и десятилетиями отдает долги, лежит банальный риэлторский непрофессионализм.

Из истории вопроса

До кризиса, пока ипотечный рынок активно рос и развивался, риэлторские компании, готовые обеспечивать своим клиентам покупки квартир в кредит, старались не просто держать «руку на пульсе» правил работы с ипотекой, но и повышать собственный профессионализм в этом вопросе. Ведущие агентства недвижимости организовывали в своих структурах специализированные ипотечные службы, сотрудники которых обладали высокой квалификацией, позволяющей профессионально работать с вопросами покупки жилья в кредит.

Все изменилось в связи с наступившим кризисом. Фактическая «смерть» ипотеки привела к тому, что почти все ипотечные службы в риэлторских компаниях попали под сокращение, а их сотрудники пополнили рынок труда.

Сегодня рынок ипотечного кредитования «реанимируется» довольно быстрыми темпами. Однако многие ипотечные брокеры докризисных времен, будучи уволенными в «тощие времена», сменили профессию. Соответственно, профессионалов-ипотечников в рядах агентств недвижимости ныне осталось мало…

Незнание не освобождает…

Расскажу историю, которую мне поведал один из покупателей, заинтересованных в покупке по ипотеке квартиры, выставленной в продажу нашей компанией.

Некоторое время назад он с помощью «частного риэлтора» (который, как оказалось в дальнейшем, с ипотечной покупкой имел дело впервые) подобрал себе подходящий объект. Ну и, в соответствии с указаниями своего агента, внес продавцу предоплату.

А дальше юристы банка эту квартиру «зарубили», усмотрев в ее правовой истории «грязь». Покупатель, конечно, расстроился. Но оказалось, что поводов для расстройства у него куда больше, чем он было решил: фирма, представляющая интересы продавца, отказалась возвратить предоплату.

«Но ведь покупка должна была состояться с использованием кредита, и это указано в нашем договоре», – горячился несостоявшийся покупатель на встрече с менеджерами риэлторской компании.

«Да, такой пункт в договоре присутствует, – согласился с ним директор агентства, – однако ни слова о том, что в случае вашего отказа от покупки, вне зависимости от причин, предоплата должна быть возвращена, в договоре нет. А раз так, то мы, как и прежде, готовы провести сделку. А то, что вы не готовы купить, – ваши проблемы».

На этом история и закончилась: покупатель предоплату свою потерял. Да, а что же риэлтор, который должен был защищать интересы бедолаги? Увы, как только он узнал об этой ситуации, его телефон стал отвечать: «Абонент временно недоступен»…

Впрочем, если бы риэлтор и попытался «отбить» аванс, скорее всего, у него бы ничего не получилось, поскольку об этом надо было подумать заранее, прописав подобные ситуации в договоре еще при внесении предоплаты.

А он, не имея опыта ипотечных сделок, банально не учел необходимости включения в договор соответствующих пунктов. А может, и подумал об этом, но понадеялся на авось, кто знает…

Проблема выбора

Совет не экономить на поддержке ипотечного брокера вполне традиционен. Однако, чтобы оплата брокерских услуг не оказалась пустыми расходами, «выброшенным в трубу», брокера тоже надо выбрать правильно. И договор с ним заключать правильный.

Конечно, четких критериев отличия «хорошего» брокера от «плохого» не существует. Поэтому, сказанное ниже – это скорее мнение, основанное на собственном практическом опыте работы с ипотекой.

Во-первых, хороший ипотечный брокер уже на этапе первичной консультации выясняет не только финансовые возможности заемщика, но и то, каков потенциально интересный для приобретения объект недвижимости. И не просто выясняет, а «осуществляет ориентировку» клиента в его параметрах и стоимости, которые реально существуют на рынке. А на основе этого определяет величину разрыва между «хочу» и «могу».

Поэтому хороший брокер либо должен сам владеть актуальной информацией по текущим ценам квартир и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо привлекать к участию в первичных переговорах опытного риэлтора, который может предоставить необходимые сведения. Ведь для заемщика получение кредита является вовсе не самостоятельной целью, а лишь средством решения жилищного вопроса.

Второе отличие хорошего ипотечного брокера от «так себе» – умение правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика и основанную на его результатах оценку перспектив получения кредита. А затем, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

За андеррайтингом следует этап составления заявки на кредит и подготовки информации о клиенте как о потенциальном заемщике. Не секрет, что в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию. Так вот, если брокер поддержит вас в этом начинании или, пуще того, сам подаст такую идею, держитесь от него подальше. И дело тут не только в профессиональной честности или, если угодно, «брокерской морали», хотя и она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием к брокеру. Просто выявленное службой безопасности банка искажение данных может привести к тому, что заемщик не сможет получить ипотечный кредит ни в одном банке – не только сейчас, но и никогда в будущем. Банки обмениваются информацией о подобных случаях между собой, и ипотечный брокер не знать этого не может. Так что, предлагая «маленько отступить от правды», он больше заботится о том, чтобы вы не передумали стать заемщиком и не лишили его комиссионных. А «такой хоккей нам не нужен».

Напарник риэлтора

Работа ипотечного брокера не подменяет собой риэлторскую, они должны работать в паре, не дублируя друг друга: риэлтор работает с решением жилищной задачи, брокер – с инструментом финансирования, посредством которого эта жилищная задача будет решаться.

Клиент вправе рассчитывать на то, что он будет максимально «разгружен» от непосредственного общения с банком, а также со страховой и оценочной компаниями.

Брокер же должен постоянно контролировать ход ипотечной сделки на этапе одобрения клиента как заемщика, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств, а также в ходе самого подписания. Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, из числа допускаемых банком, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Ипотечный брокер просто обязан знать специальные требования банков, предъявляемые к заемщикам и объектам, чтобы учитывать их заранее. А вероятность отказа банка в выдаче кредита для приобретения конкретной квартиры в обязательном порядке должна быть учтена в договоре, который заключается при внесении предоплаты. Именно этот момент позволит клиенту «в случае чего» в обязательном порядке вернуть внесенный аванс.

В его же обязанности входит вся техническая часть по сопровождению сделки. Это получение всех проектов договоров, которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки, проверка правильности их составления и ознакомление с этими проектами своего клиента, а если надо, то и второй стороны сделки. Брокер, как и риэлтор, должен сделать все для того, чтобы ипотечная сделка обошлась без нервотрепки для ее участников.

По-хорошему, сопровождать своего клиента ипотечный брокер должен не до момента завершения сделки, а до полной выплаты ипотеки. В частности, информировать его об улучшении банковских продуктов. И если по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предложить клиенту провести рефинансирование ипотечного кредита.

После сделки…

Конечно, предугадать заранее, будет ли ваш ипотечный брокер выполнять все перечисленное и насколько он будет добросовестен, – задача из серии нерешаемых. Однако подготовить «пути отступления» всегда возможно. Надо лишь вдумчиво и тщательно подходить к составлению договора на оказание услуг с самим ипотечным брокером.

Каким бы ни казалось мелким и занудным перечисление всех действий и обязательств, их надо перечислять. И никакие аргументы со стороны риэлторской фирмы типа «у нас так не положено» или «это стандартная форма договора» не должны сбивать вас с толку.

Договор – это индивидуальная договоренность двух равноправных сторон: компании и клиента. А значит, в нем может быть письменно зафиксировано все, о чем договорились эти равноправные стороны.

И традиционно: если представители компании обещают что-то сделать, но отказываются включить это в договор, поищите другого ипотечного брокера. Их сейчас стало гораздо меньше, чем до кризиса. Но они есть…

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Недавно мы рассказывали о том, как выбрать банк для ипотечного кредита, а так же как правильно брать кредит.

В этой статье мы публикуем ряд советов о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Если вы не хотите читать подробное описание всех советов – опуститесь в конец статьи, там опубликован их краткий перечень.

Досрочные погашения

Понятно, что чем больше вы выплатите досрочных платежей, тем меньше будет переплата по процентам. Поэтому речь мы будем вести не о том: нужны или не нужны досрочные погашения, а об их размере и порядке списания.

Для удобства, мы будем рассматривать наши советы на примере. Пусть у нас будет кредит в 3.000.000 рублей, который взят на 15 лет, по ставке 12% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту будет составлять в этом случае 36.005 рублей (округлим эту цифру до 36000).

Желательный минимальный размер досрочных выплат

Наша практика показывает, что в большинстве случаев людям, которые взяли ипотечный кредит, по силам увеличить ежемесячную выплату на 10% от установленного банком размера. Т.е., если исходить из нашего примера, то выплачивать не 36.000, а 40.000 рублей в месяц, на 3995 рублей в месяц больше.

Досрочные платежи такого размера, выплаченные в первые 12 месяцев кредита, позволят уменьшить общий срок займа из нашего примера со 180 до 173 месяцев. А общую сумму переплаты на 213.000 рублей.

С каждым последующим годом досрочные платежи будут меньше отражаться на итоговых цифрах, так как в ежемесячном платеже доля тела кредита будет вырастать, а доля процентов уменьшаться.

Именно поэтому нужно стараться как можно больше досрочных платежей делать в первую половину кредита.

Нужно ли выплачивать досрочные платежи каждый месяц?

Конечно же, лучше всего делать досрочные выплаты каждый месяц. Таким образом, вы:

• привыкаете к размеру своего «нового» платежа
• проводите наиболее эффективные, с финансовой точки зрения, погашения

Но ежемесячные досрочные погашения могут быть не всегда удобны. Пока еще мало банков предоставляют возможность электронной подачи заявления о досрочной выплате по кредиту. Поэтому часто, для подачи такого заявления, нужно посетить отделение банка и возможно отстоять в очереди.

Наши расчеты показывают, что «эффективность» ежеквартальных досрочных погашений почти не отличается от ежемесячных выплат. Так что, если вам неудобно делать досрочные выплаты каждый месяц – делайте их раз в квартал. Главное, каждый месяц откладывайте нужную сумму*.

* Некоторые банки дают возможность удобного открытия вкладов на короткий срок. Можно откладывать суммы досрочных платежей на такие вклады, получая дополнительные проценты.

Привязывать ли досрочный платеж к дате платежа?

Это зависит от правил вашего банка. Если весь досрочный платеж уходит в зачет тела кредита, то чем раньше вы сделаете досрочное погашение – тем лучше. Но так происходит не во всех банках.

Многие банки из вашего досрочного погашения вычитают проценты, которые набежали с даты последнего платежа до даты досрочной выплаты. Поэтому в дату вашего реального платежа с вас спишут меньше средств (на размер этих процентов).

Причем если процентов набежало больше, чем размер вашей обязательной выплаты, то из тела кредита вообще ничего не спишут. Так что вам придется, еще раз, в дату платежа делать дополнительное досрочное погашение, чтобы итоговая цифра была такой, какой вы хотели ее видеть.

Поэтому, если ваш банк делает списание по второму «принципу» — делайте досрочное погашение в дату ежемесячного платежа по кредиту.

Уменьшать срок или платеж?

Лучше всего, если ваш банк предоставляет такую возможность при досрочном погашении, выбирать уменьшение ежемесячного платежа. Таким образом, вы улучшаете свою финансовую устойчивость. В случае потери работы или других денежных проблем меньшие обязательства помогут легче пережить сложные времена. Но такой подход требует от вас большей дисциплины.

Дело в том, что снижая размер платежа, вы в будущие периоды погашаете меньшее тело кредита, а значит, переплачиваете банковские проценты.

А потому вам нужно, снижая обязательный платеж, реальную выплату банку оставлять в том же размере, что и была.

Чтобы не мучиться при этом каждый месяц с расчетами дополнительных платежей, просто кладите на счет, с которого списывается кредит, стандартную сумму. И раз в квартал переводите излишки на досрочное погашение.

Если же вы не уверены в своей финансовой дисциплине, если понимаете, что снизив обязательный платеж, вы будете снижать реальные выплаты… Тогда при досрочном погашении выбирайте уменьшение срока кредита.

Да, таким образом, вы не будете повышать свою финансовую устойчивость, зато получите приятный бонус, в виде наглядного уменьшения срока кредита при каждой досрочной выплате.

Копим деньги

Как это ни странно звучит, но если у нас есть ипотечный кредит, то нам нужно копить.

Первое накопление – на всякий случай.

В жизни может произойти непредвиденная ситуация, например, вы можете остаться без работы. Поэтому желательно отложить сумму в размере одного-двух платежей на такой случай.

В большинстве случаев, беря ипотечный кредит, люди примерно на год уверены в своей «финансовой устойчивости». Поэтому, если вы не можете отложить эти деньги сразу, при получении кредита, то откройте банковский вклад на долгий срок, и вносите на него ежемесячно 5-10% от суммы месячного платежа. Таким образом, вы за год-два накопите необходимую «подушку».

Второе накопление – на страховку.

Если вы страхуетесь по всему комплексу ипотечного страхования, включая жизнь и здоровье, то сумма страховки может быть довольно существенной. Поэтому рекомендуем заранее откладывать на это деньги. Так же как и в первом случае, откройте банковский вклад на один год, и каждый месяц пополняйте его.

Рефинансирование

Не забывайте о том, что выплаты по вашему кредиту можно уменьшить за счет рефинансирования вашего кредита. Это особенно актуально сейчас для тех, кто брал кредиты в 2014-2016 годах. Сегодня можно снизить ставку примерно до 11% годовых.

Если вернуться к нашему примеру из начала статьи, то снижение ставки с 12% до 11% годовых, позволит сократить ежемесячный платеж примерно на 2000 рублей, т.е. за год позволит сэкономить 2/3 платежа. Если же ваша ставка была выше, то разница будет больше.

Причем, правильнее всего полученные «излишки» средств использовать на досрочное погашение кредита.

О нюансах проведения рефинансирования и расчета выгоды от него мы поговорим в следующей статье. Сейчас же отметим следующее. Не нужно бояться рефинансирования. Эта процедура, в целом, очень похожа на сделку, которую вы проводили, когда покупали квартиру. И не требует больших затрат.

Резюме

В качестве резюме приведем все выше озвученные советы в виде наглядного списка действий.

Итак, чтобы правильно выплачивать ипотечный кредит, на наш взгляд, нужно выполнять следующие рекомендации:

1. Делать ежемесячные досрочные погашения в объеме не менее 10% от размера установленного платежа
2. Досрочные выплаты проводить в дату обязательного платежа.
3. При досрочном погашении уменьшать размер ежемесячных платежей. При этом реальный платеж оставлять в том же размере.
4. Сформировать финансовую «подушку» в объеме одного-двух платежей.
5. Ежемесячно откладывать деньги на выплату ежегодной страховки
6. Рефинансировать свой кредит, в случае появления выгодного предложения.

Надеемся, что наши рекомендации будут вам полезны.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»