Думаю, что уже можно подвести некоторые итоги за август по выдаче ипотеки.

Пока данных от ЦБ и ДОМ.РФ нет, поэтому анализ будем проводить на основе открытых данных Сбера.

Обратите внимание, что все цифры ниже – это данные только по Сбербанку, без учета данных от других банков.

Что в этих цифрах интересно?

Рост числа заявок на ипотеку в Сбере августе против июля на 18%.

Причем рост в определенном смысле скачкообразный.

рост числа заявок на ипотеку в Сбере в разные периоды

Кстати, пару недель назад «за последние 30 дней» была цифра 400 с лишним тысяч, затем через неделю в районе 380 тысяч и снова уход в район 400. Т.е. первую неделю после повышения ключевой ставки люди приостановились, а потом резко начали подавать заявки на ипотеку.

Куда пошел весь спрос?

Смотрим соотношение ДДУ/(ДДУ+вторичка) и вторичка/(ДДУ+вторичка):

доля заявок на ипотеку в Сбере

И в сравнении с июлем рост заявок на ДДУ 49%, рост заявок на вторичку – 0%.

Причем, если мы посмотрим долю ДДУ+вторичка/общее число заявок, т.е. посмотрим на заявки не только на ДДУ и вторичку, но и другие виды ипотек (гаражи, стройка ИЖС), то увидим, что доля вторички/общее число заявок в августе 51%, в июле была 60%, а, например, в 2021 году была 67%.

Ну и соотношение (ДДУ+вторичка)/общее число заявок говорит о развитии в структуре Сбера других видов ипотек. Так в 2021 году это число было в среднем 85%, в 2022 году — в среднем 80%, а в 2023 году – среднее 76%, причем в августе – 70%.

То, есть идет активизация получения других видов ипотек и я думаю, что в основном льготных программ по строительству ИЖС.

С заявками понятно, а что со сделками?

А со сделками примерно тоже самое.

Доля вторички упала в августе, как и в отношении общего числа сделок (58% против 65% в июле), так и в отношении суммы (ДДУ+вторичка), т.е. без учета других видов ипотек (64% против 72% в июле). А доля ДДУ, соответственно, существенно выросла.

Количество сделок в августе по ДДУ к июлю плюс 69%, вторичка август/июль – плюс 14%.

Экстраполируем эти данные на весь рынок

В такой экстраполяции всегда есть элемент некоей непредсказуемости, так как я основываюсь на доле Сбера в выдаче ипотеки, а она меняется. Но границы цифр понять точно можно.

Если доля Сбера будет в августе такая же, как в июле, то есть ДДУ 56%, вторичка 55%, то мы увидим следующее число выдач ипотеки в августе по России: ДДУ – 80 тысяч кредитов, вторичка – 145 тысяч кредитов.

Если доля Сбера в августе будет, как средняя за последние 12 месяцев, то есть ДДУ – 55%, вторичка 63%. То выдачи ипотеки будут в августе такие: ДДУ – 82 тысячи, вторичка – 127 тысяч.

Если пиковые значения посмотреть за 12 месяцев, то был момент, когда доля Сбера в первичке была 68%, а во вторичке 69%. Если будет так же, то по России в целом выдача ипотеки в августе будет на ДДУ – 66 тысяч, на вторичку 115 тысяч.

То есть прогноз выдач по ипотеке в августе по России такой. ДДУ – от 66 до 82 тысяч кредитов, вторичка от 115 до 145 тысяч кредитов.

Что означает:

прогноз отношения выдачи ипотеки в августе 2023 года к предыдущим периодам

Скорее будут цифры ближе к максимальным значениям, но в любом случае в августе будет рекордное значение выдач ипотеки на покупку квартиры по ДДУ.

Какой вывод можно сделать из этих цифр?

На мой взгляд, они подтверждают основные тезисы, которые я сформулировал в последнем своем видео, в котором делал анализ текущего состояния рынка недвижимости https://youtu.be/SMD9MoIxrcU

Думаю, что на первичке застройщики тоже решат воспользоваться ситуацией и подтянуть цены вверх, но как минимум для увеличения продаж новостроек это решение ЦБ даст очень хороший импульс.

На вторичке скорее всего будет спад спроса во второй половине сентября. Если только ЦБ вдруг не решит снизить ключевую ставку. Но не думаю, что это повлечет за собой падение цен, максимум может срезать тот всплеск цены, что произошел в августе, но не ниже. Почему я так думаю, я рассказывал в своём видео, повторяться не буду.

Что касается новостроек, то ждем, что скажет Правительство. Будет или нет повышать ставку по льготным программам ипотеки. Пока Минфин сказал, что не будет. А это значит, что появляется новый перекос ставок между первичкой и вторичкой, который мы видели в прошлом году за счет субсидированной ипотеки. И значит, спрос на новостройки будет находиться на высоком уровне. Собственно, как и спрос на все виды льготной ипотеки (не забываем про ипотеку на стройку ИЖС).

Смотрите видео По этой и другой темам на канале «Эксперт Недвижимости»

Если мы говорим про вторичку, то практически никак.

Возможно, кто-то возразит мне, сказав, что в начале года ключевая ставка была на уровне 8,5% и ипотечные кредиты пользовались спросом. А сейчас ключевая ставка ещё ниже, а значит, спрос на ипотеку точно должен возобновиться.

Но это сравнение будет не совсем корректно.

Спрос на ипотеку зависит от трех факторов. Ставка по кредиту, размер кредита и фактор «стабильности». Под «стабильностью» я подразумеваю здесь и экономическую, и политическую стабильность в государстве. Т.е. уверенность гражданина в том, что его доход в обозримом будущем не будет уменьшаться. Обычно речь идёт про горизонт в два-три года. Если уверенность на меньший срок, то стабильность не очень высокая.

Соответственно, чем выше «стабильность», ниже ставка по кредиту и ниже размер кредита – тем выше спрос на ипотеку. И наоборот.

Сегодня мы находимся в ситуации с намного меньшей «стабильностью», чем в начале года.

При этом, «стабильность» влияет не только на решение граждан о получении ипотечного кредита, но и на банковскую ставку по кредиту. Чем лучше экономическая ситуация, тем меньшую премию за риск закладывает банк и тем меньший отрыв от ключевой ставки будет в банковских процентах.

Таким образом, фактор «стабильности» оказывает существенное влияние ипотечный спрос.

Соответственно, сегодня на вторичке, несмотря на более низкую чем в начале года ключевую ставку, мы не увидим ни такой же, как в начале года спрос на ипотеку, ни такие же ипотечные ставки.

Думаю, что через какое-то время, какой-нибудь банк, возможно, предложит ипотеку на вторичном рынке в размере 9%. Но это будет акционное предложение, под которое попадет не такая уж и большая доля заемщиков. Большинство ставок будет в районе 10%. И средняя ставка скорее так же будет в районе 10%-10,4%. Напомню, что в начале года были предложения от банков ниже ключевой ставки. Сегодня мы такое не увидим.

Анализ

Это означает, что спрос на ипотечные кредиты, и, соответственно, на покупку не будет расти так, как ожидают продавцы.

В сегодняшних условиях, чтобы приблизиться к ипотечному спросу на вторичку начала года у нас должна быть или ставка по кредитам в районе 8% (т.е. ключевая 6% и ниже), или снижение цены от сегодняшней на 15% и выше, или снижение цены в район 10% при снижении ключевой ставки до уровня 7% и ниже.

Как мне, кажется, скорее всего, будет реализован последний вариант. Сегодня реальные цены сделок находятся в районе минус 10% от января, а по моим прогнозам общее падение цен составит примерно минус 20% от январских.

Анализ цифр, предоставленных Сбербанком, показывает, что второй месяц подряд идет резкое увеличение числа одобренных заявок на ипотеку, а так же рост количества сделок.

Прирост числа заявок и сделок к прошлому месяцу демонстрирует как первичка, так и вторичка.

Очень низкий уровень конверсии одобренных ипотечных заявок в сделки по данным Сбербанка (устно такую же картину подтвердили и представители других банков), показывает формирование пула отложенного спроса.

Всё это говорит о том, что скорее всего дно низкого спроса на вторичку пройдено и вторичный рынок начинает постепенно восстанавливать активность.

Но при этом, покупатели не торопятся совершать покупки. Во-первых, сегодня покупатель ждёт дальнейшего снижения цены. Мы часто видим, как покупатели начинают поиск с квартир, которые превышают их бюджет примерно на 10%. И как раз на эти 10% они и пытаются торговаться.

Во-вторых, количество предложения в марте очень резко сократилось. И часто встречается ситуация, когда есть человек, который хочет купить квартиру, а выбрать не из чего.

Так же нужно учесть, что те цифры роста, которые приведены в таблице – это цифры роста фактически от нуля, так как рынок в апреле-мае просел на минус 70-75% по числу сделок от того же периода в прошлом году. Поэтому, не смотря на громадные величины прироста, реально мы еще находимся в условиях низкого спроса.

К примеру, прирост ипотечных сделок по вторичке в июне – плюс 140% — это всё равно минус 60% от числа сделок в июне прошлого года.

Но, восстановление спроса, как я и писал выше, уже есть. И дно падения спроса, по моему мнению пройдено.

Однако, с учётом всего вышесказанного, это не означает прохождение ценового дна на вторичном рынке. До него, по моему мнению, цены должны опуститься ещё на 10 процентов. И произойдёт это, скорее всего, к концу сентября.

Что касается первичного рынка. То на нём ситуация немного другая. Застройщики упорно хотят держать цену в ценнике на том же уровне, при этом готовы за свой счёт субсидировать ставки по ипотеке, предлагая по некоторым ЖК цифры в 0,01% на весь срок кредита. А так же делая персональные скидки покупателям.

При этом, понижение ключевой ставки, на мой взгляд, играет для застройщиков плохую роль. Так как это существенно снижает выгодность их низких ставок на фоне не только понижения цен, но и ставок на вторичке.

Поэтому я не удивлюсь, если в ближайшее время доля сделок на вторичке в общем числе сделок будет увеличиваться на фоне уменьшения доли сделок на первичке.

И возможно, это давление пересилит желание застройщиков удержать цены, и мы увидим снижение цен объявлений и на первичном рынке.

Мой прогноз на конец сентября:

Вторичка:

• 75% за снижение цены ещё на 10%, т.е. до уровня 20% (ну может быть 25%) от января
• 20% за снижение цен на уровень минус 40%-50% от уровня января
• 4% за то, что цены останутся на сегодняшнем уровне
• 1% за то, что цены начнут расти

При этом то, что перечислено выше относится к ценовому дну. Т.е. с вероятностью 75% мы его увидим к концу сентября, 20% падение в сентябре продолжится, 5% оно уже достигнуто.

Первичка:

• 70% за то, что цены в ценниках останутся примерно на текущем уровне
• 25% за то, что цены будут снижены на 5%
• 5% за то, что цены будут снижены более, чем на 5%.

Срочная новость.
Сегодня ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 17%.
Какую реакцию рынка мы ждём на это решение.

Первое – это снижение ипотечных ставок. Подробнее