Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

Максимальная сумма кредита:

Требования к заемщику:

Другие условия:

Срок кредита: до 30 лет
Размер первоначального взноса: от 15%

С 1 марта в РФ изменились правила заключения сделок с недвижимостью. Президент России В. Путин подписал соответствующий Указ. Документ является одной из мер, принятых для обеспечения финансовой стабильности, и регламентирует особые новые требования к сделкам купли или продажи недвижимости. Подробнее

Как мы при продаже квартиры, сначала долю купили
Эта история будет интересна тем, кто любит нестандартные решения. А так же тем, кто хочет узнать, как происходит покупка/продажа квартир из под залога в Сбербанке. Кстати, попутно вы узнаете еще и о том, как покупаются доли с ипотекой того же Сбербанка.

В общем, начнем.

Постановка задачи: продажа квартиры и покупка другой

В конце ноября прошлого года позвонил мне наш старый клиент и сказал, что у его жены есть квартира и её нужно продать. Эта квартира принадлежит супруге клиента и её племяннице, по 1/2 доле каждой.
Задача была следующая:

В общем операция не самая простая, но и не то, чтобы сложная.

Погружение в процесс: оценка стоимости квартиры, анализ ситуации

Первым делом я отправил сотрудницу посмотреть квартиру, чтобы провести оценку её стоимости. Дальше по плану у нас интервью с основным покупателем (это дочка клиентов), чтобы понять примерную цену покупаемой квартиры. И начало процесса.

Но в этот раз всё пошло по-другому.

Споткнулись мы на стоимости квартиры. Напомню, что дело было в последних числах ноября 2020 года. А осень 20-го года — это безумный ажиотаж и рост цен на 10-15% за четыре месяца (три осенних и декабрь).
В общем, мы прикидываем, что можно квартиру выставить в продажу чуть дороже, чем по рынку. Так как цены растут, впереди ещё декабрь, который при таком спросе обычно совсем безумным бывает. А значит, можно её продать примерно миллионов за 15.

Как раз к концу года найдем покупателя, а в январе на спокойном рынке подберем квартиру для дочери клиентов и сделаем сделку, примерно, в начале февраля.
Но собственница второй доли не согласилась с такой оценкой. Причем, совершенно редкая ситуация, она посчитала, что мы оцениваем квартиру слишком дорого. И не сможем продать её в те сроки, которые озвучили.
При этом ей было очень важно к середине февраля получить деньги (а лучше ещё быстрее). Иначе она не успевала купить квартиру в новостройке, которая была забронирована по привлекательной цене.
По прикидкам племянницы наших клиентов, квартира должна была стоить не дороже 12 млн. рублей. И она была очень категоричная в своей оценке, обосновывая её тем, что мы не учли важные факторы: плохое состояние квартиры, протечки от соседа сверху, близкие новогодние праздники, срочность получения денег.

Мы понимали, что предложенная нами цена, на сегодняшний момент, немного выше рынка. Но, в свою очередь, мы считали, что близость новогодних праздников, наоборот, подстегнет рынок и квартира продастся за те деньги, на которые мы рассчитывали и в нужные сроки. И другая сторона полностью доверяла нам в этом вопросе.

Решение дилеммы

Конечно, можно было бы согласиться с оценкой квартиры в 12 млн. рублей, что гарантировало мгновенную продажу, так как это было даже ниже рынка. И мы были уверены, что по такой цене мы нашли бы покупателя за один-два дня.
Но очень не хотелось продавать квартиру по такой стоимости, так как было понятно, что наши клиенты потеряют при этом деньги. И им придётся брать больший кредит для покупки новой квартиры.
Собственно, потребность в ипотечном кредите и подсказала мне выход из ситуации.

Я предложил нашим клиентам, купить у племянницы её долю по озвученной ею цене в 6 млн. рублей (половина от 12 млн.), а необходимые деньги взять при помощи ипотеки.

Для просчета возможных рисков я сделал финансовый расчет. Из него выходило, что чтобы «сработать в ноль», квартира должна продаться за 6 месяцев по цене в районе 12,3-12,4 млн. рублей. И это с учётом всех расходов на оформление покупки доли, выплату процентов по кредитам и т.п.

Из этого расчёта было понятно, что финансовых рисков в такой схеме нет. Мы обосновали нашим клиентам наше видение стоимости и сроков продажи, и они согласились с этим предложением.

Племянница так же встретила наше предложение с восторгом, так как она гарантированно получала нужную ей сумму в нужные ей сроки.

Если вам надоело читать дальше, то спойлер: у нас всё вышло и наши клиенты получили хорошую прибыль.

Если же вам интересно узнать детали, в том числе: процесс покупки «последней» доли, схему выкупа квартиры из под залога, когда надо рвать сделку и можно ли совместить в одной сделке две ипотеки — то идём дальше.

Выбор банка для покупки «последней» доли.

Сейчас не так мало банков, которые предоставляют ипотечный кредит для выкупа «последней» доли. «Последняя» доля — это такое название на профессиональном сленге доли в квартире, купив которую покупатель становится собственником всей площади.

Просто долю купить с ипотекой не получится, ни один банк не даст кредит на такую покупку. А вот с «последней» особых проблем нет. При этом есть нюанс, при такой покупке банк возьмет в залог всю квартиру ,а не только покупаемую долю.

В общем проблем с банком у нас не было, осталось только сделать свой выбор. И мы остановились на Сбербанке.

Почему Сбербанк?

Потому что в последующем нам нужно будет продать эту квартиру. А она будет при этом находиться в залоге у банка.

Продажа «из под залога» сейчас не то чтобы очень сложная операция, но со своими нюансами, с определенными рисками для покупателей. И пока ещё вызывает вопросы, причем не только у обычных граждан, но иногда и у риэлторов тоже.
А значит, нам нужно иметь такую схему покупки, которая будет нести в себе минимальные риски для покупателя. У Сбербанка такая схема есть. Не самая «прямая», но есть.

Далее. Хорошо, конечно, если наш покупатель будет без ипотечного кредита. Но надеяться на это глупо, так как большинство покупателей с ипотекой. А тут уже есть нюансы.

Логика выбора

Сейчас банки делятся на три категории:

Соответственно, мы процентов на 90 были уверены, что покупатель будет с ипотекой. Поэтому продать квартиру мы сможем, если покупатель будет из «нашего» банка или из банка первой категории, которая умеет работать с залогом других банков.

Учитывая, что гадать с каким банком придёт покупатель, мы не можем, нам следует увеличить вероятность нахождения покупателя с нужным банком. А как это сделать? Выбрать тот, банк, в котором скорее всего будет брать ипотеку наш покупатель.

Мы можем сделать такой выбор? С вероятностью порядка 45-50% — это будет Сбербанк. Потому что именно такую долю ипотечных кредитов выдает Сбер.

А, значит, если мы выбираем Сбер, то вероятность продажи квартиры у нас сильно увеличивается:

Т.е. выбор Сбера (в данной конкретной ситуации) — это 70-80% вероятность нахождения покупателя, который потенциально мог купить квартиру, находящуюся в залоге банка. Выбор любого другого банка, сокращал бы такую вероятность на тем самые Сберовские 40-50%.

Постойте, скажете вы, Сбербанк же рекламировал, что его ипотечники могут купить квартиру, находящуюся в залоге другого банка? Тогда какая разница в каком банке брать кредит, вероятность будет такой же.

Нет, не будет. Потому что Сбербанк предлагает для этого такую кривую схему, что лучше на неё даже не рассчитывать.

Сбер

Итак, Сбербанк

Покупаем последнюю долю с ипотечным кредитом Сбербанка

Покупка «последней» доли, ничем не отличается от обычной покупки, за исключением одного момента. Банк хочет видеть всю квартиру в залоге, поэтому просит сначала оформить в залог банка долю покупателя, а уже потом готов выдать кредитные деньги.

И этим обусловлено некое отличие от обычной сделки, которое выражается в двух возможных схемах покупки:

Первая схема: быстрая, но при наличии доверия у покупателя

Многих продавцов в этой схеме смущает тот факт, что покупатель получает кредитные средства на свой счёт, а уже потом переводит его продавцу.

На самом деле, опасаться здесь нечего, так как банку очень важно, чтобы деньги ушли продавцу. И делаются эти две операции по сути одномоментно и под контролем сотрудника банка. Плюс к этому, если есть невыполненное обязательство о перечислении денег, то продавец может расторгнуть сделку (для чего нужно просто прописать эту возможность в ДКП).

И всё же, многих продавцов нервирует этот момент и они идут по второму пути.

Вторая схема: дольше по времени, но без «нервирования продавца»

Второй путь отличается наличием аккредитива или системой безопасных расчетов Сбербанка. В общем, некоей гарантированной схемы перечисления денег продавцу после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Выглядит она так:

Как мы видим первая схема более быстрая, так как нет второго этапа регистрационных действий, а всё делается в один этап. Но для продавцов менее спокойная.

Вторая же схема, наоборот, более спокойная, но медленная.

Что такое договор ипотеки

Внимательный читатель заметит, что в обеих схемах на первом этапе присутствует такой документ, как договор ипотеки.

Покупатели при обычной ипотеке не сталкиваются с ним, поэтому довольно часто возникают вопросы, что это за договор такой и зачем он нужен, если есть кредитный договор. Но те, кто делал рефинансирование кредита или брал нецелевой займ под залог недвижимости уже знают об этой форме. Расскажу о ней.

Ипотека (т.е. залог) может возникать в силу закона или в силу договора. При покупке квартиры при помощи ипотечного кредита, залог возникает в силу закона. Так как законом оговорена такая конструкция — как покупка недвижимости с ипотекой. А что делать, если в залог нужно взять не предмет покупки, как это происходит с долей? И тут на помощь приходит ипотека в силу договора.

Заключается договор ипотеки и в нём говорится, что человек отдает в залог свое имущество при определенных условиях. Эти условия отражены и в кредитном договоре, и в договоре ипотеки.

И в нашем случае доля, которая принадлежала нашим клиентам перешла в залог банка по договору ипотеки. А покупаемая доля — в силу закона, на основании договора купли-продажи и кредитного договора.

Но закончим наше отступление и перейдем к следующему этапу нашей сделки.

Покупка «последней» доли

Дальше мы провели процедуру покупки доли племянницы. По ряду обстоятельств сделку мы проводили по второй из выше озвученных схем. Но, несмотря на то, что она дольше, мы успели обеспечить собственницу второй доли деньгами в нужные ей сроки.

Всё прошло по вышеописанной процедуре, повторять её не буду.

Ищем покупателя на квартиру

Как только мы одобрили нашу клиентку в Сбербанке и начали подготовку к покупке доли, мы выставили квартиру в продажу.

Да, смена собственника ещё не произошла. Но мы понимали сроки готовности, понимали, что идёт сезон повышенного (и даже ажиотажного) спроса. А значит, это хорошее время пощупать рынок и выставить квартиру значительно дороже рынка (миллиона на два-три). На «авось».

Но для начала мы поставили определенную нами цену в 15 млн., чтобы клиенты понимали, что мы действительно не ошиблись. Учитывая, что эта стоимость была немного выше рынка, мы не ожидали большой интерес. Но некоторое количество звонков и возможно один-два показа за пару недель рекламы должны были образоваться.

Что, собственно, и произошло. Более того, мы даже нашли покупателя, который правда торговался на сумму порядка полумиллиона. Понятное дело, что нас такой торг не устроил. И мы продолжили действовать в рамках выбранной нами стратегии.

Показав нашим клиентам, что интерес к квартире есть, мы подняли её цену до 17 млн. рублей (то самое «на авось») и стали проводить процесс по покупке второй доли.

К сожалению, наше «авось» не сработало. Покупательского интереса по такой цене не было. И в момент, когда документы по «последней» доле были поданы на регистрацию права собственности, мы снизили стоимость до адекватной. Это случилось в конце января.

А уже на последней неделе февраля был найден покупатель по цене 14,95 млн. рублей. И, бинго, он был ипотечником Сбербанка.

Т.е. наши предположения и по стоимости, и по возможному покупателю, полностью совпали.

Дальше были стандартные действия по авансированию объекта и начался поиск новой квартиры. Напомню, первоначальная задача включала в себя не только продажу, но и покупку квартиры для дочери клиентов.

Квартира для дочери клиентов

Учитывая, что моя сотрудница (которая вела сделку) не теряла время зря, и пока шли все эти процессы она с клиенткой делала просмотры, квартиру для дочери клиентов мы нашли очень быстро.

Но возник нюанс. Объект, который мы подобрали, продавался с условием покупки другой квартиры. И при этом, эта покупка совершалась с ипотечным кредитом банка МКБ.

Перевести наших продавцов в другой банк не предоставлялось возможным, так как условия в МКБ для них были лучше, да и схема уже была согласована с продавцом самой последней (нижней) квартиры.

Если вы уже запутались, то вот схема предстоящей сделки:


схема предстоящей сделки

Несмотря на то, что две ипотеки в рамках одной сделки делать мы умеем и делали ни один раз (вся сложность в согласовании сделок и проведении процедуры сделки в двух банках в один день), в этот раз мы решили сделку разрывать.
Т.е. сначала делать продажу нашей квартиры. А после получения денег нашими клиентами совершать покупку квартиры для их дочери.

Логика выбора схемы проведения сделки

Основным фактором для принятия этого решения была схема покупки квартиры из под залога Сбербанка.
У Сбербанка много хороших и удобных вещей. Но иногда встречаются очень, скажем так, неудобные моменты. Например, схема покупки ипотечником Сбербанка залоговой квартиры другого банка. Или, как в нашем случае, квартиры находящейся в залоге у Сбербанка же.

Во-первых, размер кредита ипотечника Сбербанка должен быть больше суммы остатка долга у продавца. Но это как раз для нас было не важно, у нас так и выходило.
А вот, во-вторых, кредитные средства Сбер перечисляет в этой схеме только после регистрации перехода права собственности. Причем перечисляет он их покупателю, который в свою очередь должен их перечислить продавцу, который должен тут же направить их на погашение долга. Напоминает покупку «последней» доли.

Плюс на квартире, после регистрации права висят два обременения — по кредитному договору продавца и по кредитному договору покупателя. И старое обременение снимается Сбербанком после погашения продавцом остатка долга.
В целом, не очень приятная схема, правда?

Причем она идеальна, если сумма кредита покупателя и остаток долга продавца полностью совпадают. А если, как у нас, кредит больше?

Почему мы не могли всё объединить в одну сделку

У нас кредит был примерно на полтора миллиона выше, чем остаток долга продавца. Поэтому мы и не могли объединить всю нашу операцию в одну сделку.
Ведь при объединении получалось бы, что продавец самой нижней квартиры, получал бы порядка 1,5 млн. рублей после регистрации перехода права собственности на все квартиры. И это получение денег не обеспечивалось бы никакими аккредитивными счетами или банковскими ячейками. Т.е. в понимании продавца являлось бы исключительно доброй волей покупателя, причем не его квартиры, а какой-то другой, к нему никак не относящейся.
Понятно, что в крайней ситуации мы бы обеспечили какие-то механизмы, которые бы снизили риски продавца нижней квартиры. Тем более, что есть договор купли-продажи, в рамках него есть некие обязательства, которые нужно выполнить. Да и речь идет не обо всей сумме стоимости квартиры, а части денег.

Но, у нас ведь еще есть и МКБ банк, который хочет видеть у своих клиентов первоначальный взнос в полном объеме. А значит, им пришлось бы писать расписку, что они получили эти деньги от наших клиентов, хотя реально их не было.
Понятно, что эта расписка нужна была только банку, и тут же бы была уничтожена. Но вся совокупность факторов говорила о том, что куда проще разорвать сделку и сделать всю процедуру в два этапа.
Что собственно и было сделано.

Завершение

Дальше всё было довольно стандартно.

Мы провели юр.экспертизу покупаемой квартиры. По проверке всё было хорошо. Была пара незначительных моментов, которые в итоге положительно решились и в рамках этой статьи можно на них подробно не останавливаться.
Далее, мы организовали сделку по продаже квартиры. Правда обошлось не без нюансов. В день сделки агенту нашего покупателя (!), позвонили из управляющей компании и сообщили, что срочно нужен собственник квартиры, так как мы всех заливаем..

Почему агенту покупателя был звонок, потому что за несколько дней до этого, она со своей клиенткой и нашим агентом выясняла некие нюансы по квартире, связанные с расположением труб горячего отопления в стене и оставляла номер своего телефона.

Собственно, после звонка вся сделка была приостановлена, так как нужно было понять масштабы бедствия. Оказалось, всё не так страшно, протекла стиральная машина в нашей квартире. С квартирой проблем не было, а вопросы с соседями, понятно, мы взяли на себя.

И на следующий день мы провели сделку по продаже квартиры.

Затем дождались регистрации перехода права собственности на имя нашего покупателя, приехали в Сбербанк и завершили процедуру: покупатель получил кредитные средства, перевёл их нашей клиентке, а она загасила долг перед банком.
И еще через несколько дней мы провели сделку по покупке квартиры для дочери нашей клиентки. Эта сделка проходила уже в МКБ банке. Там тоже всё было довольно просто, хотя и очень-очень долго. На сделке мы провели больше четырех часов.

Итог

Стоило ли идти на такую сложную операцию нашим клиентам? Безусловно стоило.

Началась она в первых числах декабря 2020 года, закончилась в середине апреля 2021 года.

За это время наши клиенты смогли купить квартиру без использования кредита. Хотя изначально предполагалось, что им понадобится порядка 2-3 млн. ипотечных средств на покупку квартиры для дочери. Ведь их заработок «грязными» составил ровно 3 млн. рублей, если считать, что квартира (без выкупа «последней» доли) продавалась бы за 12 млн. рублей.

Да, были еще расходы на выплату процентов банку за примерно 3 месяца, плюс страхование имущества (мы порекомендовали не делать страхование жизни, так как в данной ситуации — это было финансово не выгодно), плюс расходы на оформление сделки по покупке «последней» доли. Но суммарно это составило не более 250 тысяч рублей.

Так что выгода от того, что наши клиенты доверились нам и выбрали нестандартное решение — налицо!

Оставьте заявку и получите скидку 7% на услуги

Заявка

В далеком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причем здесь этот закон, спросите вы? А вот причем..

Согласно данному закону, валютной операцией, в том числе, считается использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.

Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчет по сделке — это валютная операция.

Нюансы проведения валютных операций.

Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчета. И именно это, очень важно.

Первое! Расчеты между резидентами и нерезидентами не могут проводится в наличной форме.

Второе! Расчеты между резидентами и нерезидентами проводятся исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках (пункт 3 статьи 14 вышеуказанного закона).

Если передача денег от покупателю к продавцу (где один из них резидент, а другой нерезидент) осуществляется в другой форме, то это нарушение валютного законодательства Российской Федерации.

И за это предусмотрена ответственность в размере от 75 до 100% от суммы незаконной валютной операции (т.е. стоимости недвижимости) (ст. 15.25 КоАП РФ).

Срок исковой давности по таким операциям — два года со дня совершения правонарушения, т.е. со дня передачи денег (ст. 4.5 КоАП РФ).

Как правильно делать сделку с нерезидентом

Таким образом, если вы гражданин РФ или имеете вид на жительство, и делаете сделку с недвижимостью с негражданином РФ (не имеющим вида на жительство), то:

  1. Все расчеты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичном порядке. Никаких наличных! Т.е. либо перевод на счет, либо аккредитив, либо депозит нотариуса.
  2. Расчетный счет для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).
  3. Счет должен открываться специальный (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счет начинается с цифр 40817, а для не граждан — 40820.

При этом обратите внимание на то, что не важно продавец негражданин или покупатель. Вы гражданин, он негражданин — расчет как указано выше. Иначе может быть штраф в размере стоимости квартиры.

Ну, и напоследок.

Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нем.

При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.

Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.

Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Спасибо за помощь в подготовке статьи юрисконсульту Анне Холиной

Барсуков К.В.

С 1 октября 2015 года в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир.

Дело в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Сами понимаете, что проверить это наверняка практически невозможно.

Давайте подробнее рассмотрим эти «определенные обстоятельства», сроки, в течение которых возможно признание сделки недействительной, риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Сразу оговорюсь, что это рассмотрение я буду проводить, исходя из буквального прочтения закона, а так же опираясь на практику подобных дел в отношении юридических лиц. Правоприменительная практика судебных разбирательств в отношении физических лиц возникнет не раньше, чем через несколько лет. Поэтому как реально будут обстоять дела, пока никто сказать не сможет.

И так начнем.

Какую сделку могут признать недействительной?

Под возможное оспаривание попадают:

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Сроки

Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Обратите внимание на то, что все, так называемые, сделки с «занижением» (или по-другому «до миллиона») однозначно попадают в эту категорию.

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска — покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований.

Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:

Поэтому, нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Чем грозит признание сделки недействительной.

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Как себя обезопасить.

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.

  1. Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.
  2. Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.
  3. В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.
  4. При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».
  5. При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности:

  1. Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)
  2. Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)
  3. Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки реальной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

Если Вы при покупке обращаетесь в агентство недвижимости, то обязательно:

Если Вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые Вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые Вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банкротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь согласитесь, что доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражданина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому я, как и раньше, настоятельно рекомендую покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы квартиры и без проверки продавца на признаки неплатежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность.

Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение Вами, указанных мероприятий.

Если Вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у Вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

И, напоследок, если квартира приобретается у гражданина, признанного банкротом.

С даты признания гражданина банкротом:

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

правильная реклама квартиры

Реклама является одним из основных элементов продажи квартиры. А значит, как и все основное, делать ее нужно правильно.

К сожалению, многие продавцы, и, к еще большему сожалению, многие специалисты рынка недвижимости не очень осмысленно подходят к этому вопросу.

Они считают, что для того, чтобы продать квартиру, в рекламе достаточно указать ее местоположение, технические данные, и добавить несколько стандартных слов о качественных характеристиках квартиры.

Дальше эта реклама размещается в стандартных рекламных источниках. И все. Если звонков нет, значит, снижаем цену.

Подобное поведение вполне себя оправдывало в предыдущие годы, когда практически любая квартира, что называется, «улетала как горячие пирожки зимой». Но сейчас, в период достаточного количества предложений, такая реклама приведет или к потере времени, или к потере в цене. А зачастую – и к тому, и к другому.

Что же нужно делать?

Для начала нужно вспомнить слова классика рекламы Дэвида Огилви, который сказал: «Если вы хотите, чтобы ваш голос услышали среди оглушительного натиска рекламы, ваш голос должен быть необыкновенным».

На практике это значит, что ваше рекламное объявление должно содержать описание отличий вашей квартиры от конкурентных предложений, выделение каких-то преимуществ в сравнении с ними.

А для того, чтобы это сделать, нужно, как минимум, ознакомится с конкурирующими предложениями.

По-хорошему, их надо честно обзвонить, а некоторые возможно и просмотреть. Процесс этот, конечно, трудоемкий, но очень полезный.

Так вы сможете не только узнать, что хорошего именно в вашей квартире, но и понять насколько это отличие уникально, а значит, насколько важно отражать его в имеющим ограниченный объем рекламном объявлении.

Также этот процесс, если вы его пропустили при оценке стоимости квартиры, очень сильно поможет вам понять, за правильную ли цену вы рекламируете квартиру.

Следовательно, поможет избежать необходимости судорожных корректировок цены в процессе рекламной кампании.

И, конечно же, не нужно забывать отслеживать изменения в конкурирующих предложениях, а при необходимости – реагировать на них, изменяя собственное объявление.

Правильно размещаем объявление

Еще одним достаточно важным элементом рекламы является место ее размещения и количество выходов.

В случае продажи стандартной квартиры это не требует особых изысков. Нужно разместить рекламу во всех известных источниках. И следить за тем, что она ежедневно показывается в этих источниках.

Если же продаваемая квартира относится к разряду нестандартных, то прежде, чем размещать рекламу, нужно попытаться определить для себя, кто захочет купить квартиру подобную вашей.

Т.е. сформировать портрет потенциального покупателя. И уже после этого подумать, какие источники подойдут для донесения информации о вашей квартире именно для такого покупателя.

Содержание объявления

Возвращаясь к содержанию объявления, хочу добавить. Старайтесь, как можно более подробно описывать характеристики объекта, и обязательно размещайте хорошие (не только красивые, но и информативные) фотографии.

Это позволит вам избежать ненужных звонков и просмотров, которые будут лишь тратить ваше время и время потенциальных покупателей.

И очень советую избегать размещения заведомо ложной информации.

Хочу отметить, что некоторые нерадивые риэлторы частенько проделывают подобные фокусы, указывая меньшее время пути от метро до дома, скрывая какие-то явные дефекты квартиры, искажая информацию о ее правом статусе.

Делают это они в надежде, что покупатель посмотрит квартиру, и она ему так понравится, что он закроет глаза на все ее недостатки.

Поверьте, по моему опыту, ни к чему, кроме скандала и потери времени, в большинстве случаев это не приведет.

Вновь вспоминая Дэвида Огилви, подведу итог рассказа еще одним его знаменитым изречением: «Покупатель – не придурок».

ненужные услуги риэлтора

Цикл статей «Вся правда о риэлторах»

Допустим, вы ищете квартиру. Сами, без риэлтора. Ведь, если есть свободное время и готовность потратить его на решение задачи поиска жилья, почему бы самостоятельно не позвонить по объявлениям о продаже или сдаче. На оплате услуг риэлтора, опять же, получится сэкономить…

Видеоверсия этой статьи

Итак, вы набираете номер. Едва ли не первое, что вы услышите, будет вопрос: «Вы риэлтор или для себя?» И после ответа «для себя» голос в трубке станет мягче и приветливее.

Правда, разговор с этой минуты во многих случаях плавно сместится от характеристик объекта к красочному описанию услуг риэлтора. Больше того, на поверку вполне может оказаться, что и квартиры, указанной в объявлении, просто не существует.

Это «приманка» – один из широко распространенных недобросовестных способов привлечения клиентов, которые используют как частные маклеры, так и представители агентств недвижимости.

Подобные «маркетинговые приемы» отнимают у обычных людей массу времени на пустые звонки и массу нервов в попытках заставить риэлтора говорить о том, что интересует потребителя. То есть об объекте, который вызвал интерес, а не об услугах, которые в данном случае не интересуют.

Однако риэлторы – люди, на практике воплощающие поговорку «волка ноги кормят». Поэтому они рассматривают каждого обратившегося к ним со всех сторон.

И в этом, собственно, нет ничего плохого, если бы не одно но: потребитель имеет полное право решать свою жилищную задачу как с помощью риэлтора, так и без него. А навязывание услуг противоречит не только этике, но и законодательству.

Причем методы навязывания, в зависимости от того, на кого идет «охота – на продавца или на покупателя, естественно, различаются. Остановимся на основных и наиболее распространенных.

Засада для продавца

Как можно «изловить» продавца, который изначально не заинтересован в риэлторских услугах?

Красочные повествования о том, какие изобильные выгоды он приобретет, если станет клиентом, здесь едва ли подействуют. Поэтому надо такому несговорчивому продавцу предложить что-то, имеющее для него реальную ценность.

Лучше всего на роль этой ценности подходит, естественно, покупатель. Соответственно, его и используют в качестве «живца» те, кто в погоне за очередным клиентом не слишком задумывается об этике риэлторской деятельности.

Самым распространенным способом «приманивания» продавцов является довольно примитивный инструмент – объявление на подъезде или в почтовом ящике «куплю квартиру в этом районе».

Иногда конкретизируется количество комнат в якобы интересующей квартире. Иногда в объявлении говорится о квартире в «этом доме». Частенько к этому, чтобы разжечь дополнительный интерес, добавляется что-то вроде «для сотрудника крупной нефтяной компании», ведь расхожее обывательское мнение сводится к тому, что у тех, кто работает в нефтяном бизнесе, денег видимо-невидимо, и они покупают все, что душе угодно, не слишком задумываясь о цене…

Несложно представить себе радость неискушенного продавца квартиры, когда он видит подобное объявление на собственном подъезде. Вот он – готовый покупатель! По крайней мере район и дом его точно устраивают, иначе не расклеивал бы он свои объявления именно здесь.

Однако на поверку все это оказывается лишь приманкой риэлтора. Позвонив по указанному телефону, собственнику предстоит выслушать либо (что бывает реже) откровенное признание, что это фальшивка, либо (что случается чаще) весьма «притянутое за уши» объяснение, что «квартира и вправду была нужна, но уже нашли.

Однако у нас есть другие покупатели из той же нефтяной компании, мы их всех обслуживаем по специальному договору. Поэтому давайте заключим с вами договор и продадим через наше агентство».

Кстати, такие объявления не обязательно расклеиваются у подъездов или раскладываются по почтовым ящикам. Подобное риэлторское «творчество» в изобилии представлено и во всяческих бесплатных базах, досках объявлений, форумах и т. д.

Все это неприятно, но, как говорится, некритично. В конце концов, всегда можно сказать твердое «нет» и повесить трубку.

Гораздо печальнее, когда в результате риэлторских манипуляций продавец подписывает эксклюзивный договор, хотя делать этого вовсе не собирался.

Для того чтобы повысить вероятность такого подписания, обычно используются более «продвинутые» способы.

К примеру, риэлтор звонит продавцу и сообщает, что на его квартиру есть покупатель – надо бы посмотреть. Продавец, разумеется, не возражает. И вот риэлтор приходит смотреть квартиру вместе со своим «клиентом», роль которого обычно исполняет кто-то из коллег.

Спустя день-другой риэлтор перезванивает продавцу и сообщает, что покупатель дал согласие на приобретение. А для того, чтобы все состоялось, продавец должен заключить с фирмой договор о намерении продать квартиру данному покупателю и передать правоустанавливающие документы (которые нужны, чтобы подготовить сделку).

Продавец, заинтересованный в сделке, соглашается. Причем нередко риэлтор все дело обставляет так, что продавец еще и рад-радешенек, что все документы, необходимые для сделки, риэлтор подготовит без оплаты – ведь платит-то ему покупатель…

А дальше… спустя неделю-другую агент сообщает продавцу, что покупатель оказался «ненадежным» и «всех подвел», отказавшись от приобретения (вариантов много: передумал, не смог собрать все деньги, срочно уехал на полгода, получил отказ в кредите и т. п.), однако агент, раз уж так получилось, чувствует свою ответственность перед продавцом и потому готов приложить все силы для того, чтобы найти другого покупателя.

Разумеется, не безвозмездно. Кстати, в особо «психологически извращенных» случаях агент может продавцу предложить скидку от стоимости собственных услуг. Как бы в виде компенсации «моральных страданий», в которых сам агент-то вроде как и не виноват: подвел-то покупатель…

И вот тут-то продавцу ох как нелегко бывает «отказать хорошему человеку»…

И конечно, нельзя сбрасывать со счетов почти безотказный способ, который используют во всех сферах при попытках заполучить клиента. Я говорю о щедрых обещаниях.

К примеру, приходит клиент в компанию на переговоры. Естественно, что он имеет свой взгляд на цену продажи своей квартиры. Частенько эта цена, о которой думает потребитель, не является реальной. Потому что мнение о том, какой она должна быть, сформировано продавцом на основе чтения газетных предложений. А предложения эти частенько не учитывают множество параметров и могут иметь не слишком много общего с ценами реальных сделок.

Однако потенциальный клиент, не будучи специалистом, об этом не думает. Поэтому задача риэлтора проста – пообещать, что он продаст квартиру клиента за ту цену, которую назвал клиент. Или даже дороже…

Конечно, чудес не бывает. Поэтому продажи на супервыгодных условиях, естественно, не произойдет. И риэлтор уже в тот момент, когда обещает потребителю «золотые горы», отлично это понимает.

Однако его расчет прост: вначале надо «посадить клиента на договор», потом «помариновать», чтобы стал сговорчивее, ну а затем можно и потихоньку привести его к реальным рыночным условиям…

Охота на покупателя

Основной способ охоты – та же «ловля на живца», в качестве которого обычно выступает так называемое объявление-пустышка, сообщающее о продаже объекта, которого на самом деле нет.

Позвонившим сообщается, что эта квартира уже продана, но «мы вам легко и быстро найдем другую по вашим требованиям». К этому, естественно, добавляется цветистый орнамент на тему «зачем же вам самому, без поддержки профессионалов, выходить в бурное море рынка недвижимости. Ведь в нем столько подводных камней! А уж какие айсберги встречаются»…

Есть вариант и более жесткий.

Риэлтор говорит, что «есть почти такая же» или «скоро будет абсолютно такая же». И все, что нужно сделать покупателю, – заключить с риэлтором договор об оказании услуг, поскольку иначе эту квартиру немедленно купит другой покупатель, который является клиентом фирмы…

До недавнего времени перечисленные способы были основными. Однако с началом кризиса некоторые риэлторы, у которых, видимо, дела пошли совсем плохо, стали заниматься почти вымогательством, вспомнив практику, которая когда-то применялась разве что агентами, занимающимися арендой.

Итак, клиент звонит по объявлению о продаже квартиры. Ему говорят, что да, квартира есть, и посмотреть ее тоже можно. Только перед просмотром нужно подъехать в офис фирмы и заключить договор на оказание риэлторами платных услуг по подбору и покупке квартиры.

И все возражения покупателя на тему того, что он не уверен, что купит именно эту квартиру, и что он сам позвонил по объявлению, и что он хочет лишь посмотреть, не принимаются. Риэлтор либо отвечает, что не собирается «забесплатно» ехать на другой конец Москвы, либо уже заранее обвиняет покупателя в том, что он посмотрит квартиру, а потом договорится с хозяином помимо риэлтора.

Комментарии, как говорится, излишни…

Кто-то находит, а кто-то теряет…

Конечно, в результате применения описанных методов «заловить» удается далеко не любого клиента: большинство в ответ на подобные действия попросту отказывается от сотрудничества. Но для риэлтора большой беды в этом нет: ну, на этот раз не получилось…

А вот клиент в подобных ситуациях частенько теряет гораздо больше риэлтора.

Такие «маркетинговые приемы» отнимают у обычных людей массу времени на пустые звонки. А уж о массе потраченных впустую нервов и говорить не стоит.

К тому же, например, в период активного роста рынка потеря даже одного месяца может вылиться в то, что покупателю, привлеченному риэлтором в качестве клиента благодаря обещаниям «суперсказочных» условий приобретения, придется ощутимо переплатить.

Ожидание в условиях падения цен тоже губительно. Правда, не для покупателей, а для продавцов: ведь после того, как они бессмысленно прождут месяц-другой, после чего подвергнутся риэлторской «упрессовке», продавать им придется уже дешевле…

Распознать риэлторские «силки» заранее можно лишь с определенной долей вероятности. Даже среди объявлений-пустышек, хоть и нечасто, но попадаются и реальные предложения реальных квартир.

Полагаться на то, что этим занимаются только «низкопробные фирмочки» и частники, тоже не стоит: знаю немало случаев, когда в газетах, публикующих информацию о продаже квартир, «приманки» выставляют вполне солидные и известные компании.

Поэтому единственный, пожалуй, способ борьбы с подобным явлением – следовать совету Карлсона: «Спокойствие, только спокойствие».

Заранее понимать, что какое-то количество звонков будет «пустым», и не принимать это близко к сердцу. И конечно же, уметь сказать твердое «нет» риэлторам, которые в попытке обеспечить себе дополнительный заработок думают лишь о своем кармане, а вовсе не об интересах потребителей.

К риэлтору, конечно, обратиться стоит. Потому что он реально может существенно облегчить процесс решения жилищной задачи.

Однако выбор риэлтора является правом клиента. Собственно, как и невыбор.

И агент, который изначально не слишком уважает это право потребителя, изо всех сил пытаясь навязать себя тем или иным сомнительным способом, на мой взгляд, не совсем тот, кому стоит поручать решение жилищного вопроса.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

вся правда о риэлторах

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Вы выбрали агентство и агента, договорились о цене и внимательно проштудировали все пункты договора на оказание услуг с риэлторской фирмой. Возможно, вам даже удалось изменить несколько пунктов этого договора, и почти наверняка вы договорились о том, что оплату оказанных услуг вы будете производить только при условии достижения необходимого вам результата, что и будет являться показателем выполнения риэлтором его работы. Есть сделка (то есть результат) – есть комиссия, нет сделки – нет комиссии. Все справедливо и вполне радужно для клиента.

И мало кто в этот момент обратит внимание на весьма распространенную формулировку: «обязательства Агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию». А зря…

Потому что подачей договора купли-продажи на государственную регистрацию сделка вовсе не оканчивается. И до вожделенного результата в этот момент еще может быть неблизко…

Технология процесса

Давайте разберемся, что же происходит в момент самой сделки? Продавец и покупатель собираются в одном месте и подписывают договор купли-продажи. Однако перед подписанием покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, которые и заберет себе продавец после того, как покупатель станет новым законным владельцем квартиры (комнаты, дома).

Таким образом, в момент подачи документов на государственную регистрацию покупатель еще не является собственником объекта, а продавец – обладателем вожделенной суммы. Более того, стопроцентной гарантии, что сделка будет зарегистрирована (и соответственно, что покупатель получит квартиру, а продавец – деньги), тоже нет.

Например, в государственной регистрации будет отказано. Такое вполне может случиться. В частности, по причине того, что несколько лет назад квартира являлась предметом судебного разбирательства и на нее в рамках этого разбирательства налагали арест. И неважно, что судебное дело давно закрыто – если владелец в свое время специально не озаботился снятием ареста, он остается в базе данных органов регистрации.

Или другой пример из жизни. Женщина продала свою «двушку» и собиралась после этого покупать «трешку» нашего клиента. В назначенный день мы собрались на сделку, чтобы заложить деньги в банк и подписать договор купли-продажи. Продажа «двушки» к этому моменту уже была зарегистрирована. Соответственно, покупательнице было необходимо извлечь деньги, вырученные от ее продажи, из банковской ячейки, после чего внести их в ячейку для нашего клиента – продавца. Но не тут-то было: взять свои деньги из банка она не смогла, поскольку оказалось, что условием ее доступа к этим деньгам являлся не только факт государственной регистрации сделки, но и выписка из домовой книги, подтверждающая, что она зарегистрирована по новому месту жительства.

Понятно, что без денег она не могла купить квартиру нашего клиента. Причем о том, что эта выписка необходима, она узнала только тогда, когда пришла в банк: риэлторы, которые помогали даме при продаже ее «двушки», на это обстоятельство ее внимание не обратили, а сама она, надеясь на их поддержку, не слишком внимательно читала условия доступа к ячейке…

Войдя в положение, мы согласились подождать. Однако, самое неприятное, что срок, который был отведен для доступа героини нашей истории к банковской ячейке, не учитывал необходимости прописки. Поэтому при стандартной процедуре регистрации (и, соответственно, стандартных сроках этой процедуры) за то время, пока она регистрировалась бы по новому адресу, период ее доступа попросту истекал. А после его окончания получить свои деньги даже при наличии всех документов она бы не смогла, поскольку полную возможность забрать эти деньги получил бы тот, кто приобрел квартиру. Отдавать ли эти деньги их законному владельцу – вопрос его порядочности.

Риэлторы же, которые так славно «помогли» несчастной даме в продаже ее квартиры, в этой ситуации просто самоустранились. В договоре на оказание риэлторских услуг, которые, кстати говоря, клиентка уже оплатила, не оказалось ни слова ни об организации расчетов по сделке, ни о помощи в перепрописке.

Жизнь после сделки

Впрочем, в большинстве случаев таких катаклизмов не происходит. Договор благополучно регистрируется, деньги из ячейки извлекаются, и порой все даже происходит под контролем агента. Но это вовсе не означает, что сделка завершена.

Ведь переход права собственности произошел лишь на бумаге. В квартире могут продолжать жить «старые» хозяева, оттуда может быть еще не вывезена мебель, в выписке из домовой книги могут по-прежнему числиться как бывший владелец, так и трое его родственников… Не так уж редко остаются приличная сумма непогашенной задолженности за свет или телефон, сломанная газовая плита или разбитая сантехника. И все эти «мелочи» отдаляют вселение и обустройство нового владельца квартиры. Зачастую на неопределенный срок.

Известны случаи, когда, например, бывшие собственники не снимались с регистрационного учета полгода и более. Новый хозяин исправно платил за коммунальные услуги с учетом лишних жильцов и довольствовался обещаниями «перепрописаться» в самые короткие сроки. Не обязательно искать в этом злой умысел: просто у людей все время находились какие-то более насущные и важные дела.

В этой ситуации клиенту может и должен помочь риэлтор. Агент, который регулярно сталкивается с подобными обстоятельствами и который прекрасно знает, как можно урегулировать те или иные вопросы в интересах своего клиента.

По моему глубокому убеждению, сделка может считаться завершенной только тогда, когда документы с государственной регистрации получены и переданы участникам сделки, деньги получены, квартира фактически передана новому собственнику, все задолженности оплачены, все оговоренные бытовые условия выполнены, а все ранее в ней проживавшие встали на регистрационный учет по новому месту жительства. Другими словами, когда риэлтору становится действительно нечего делать по данной сделке.

Договор на полноценное обслуживание

Конечно, самый простой и правильный способ гарантировать себе поддержку агента до полного окончания сделки – предусмотреть все это в договоре.

Эту самую фразу «обязательства Агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию» клиенты частенько «проглатывают» без особых возражений, уделяя гораздо большее внимание другим аспектам риэлторских договоров. Наверное, в тот момент, когда договоры заключаются, пункт, регламентирующий момент завершения процесса оказания услуги, кажется таким далеким и несущественным…

Тем не менее будет гораздо спокойнее, если в договоре будет перечислено все, что должны сделать риэлторы после сдачи документов на регистрацию. Это:

— получение правоустанавливающих документов с регистрации и вручение их участникам сделки;
— при альтернативных сделках, в которых участвует более одной квартиры, – обеспечение получения соответствующими участниками сделки копий правоустанавливающих документов, необходимых для доступа к банковским ячейкам (если эти копии являются условиями доступа);
— при необходимости – обеспечение получения надлежащими участниками сделки соответствующих ключей от банковских ячеек, а также документов (оригиналов или копий), необходимых для получения доступа к банковским ячейкам;
— при необходимости – помощь продавцам в аренде банковской ячейки для хранения полученных в результате сделки денег либо помощь в организации перевода денег на банковский счет;
— при необходимости – выполнение дополнительных работ, обусловленных спецификой сделки (например, если для проведения сделки было получено разрешение органов опеки и попечительства несовершеннолетних – предоставление копий соответствующих правоустанавливающих документов в эти органы);
— при необходимости – помощь продавцам, обязанным юридически освободить проданные квартиры, в постановке на регистрационный учет по новому месту жительства и/или в снятии с регистрационного учета по старому месту жительства;
— сопровождение фактической передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи, контроль передачи новому собственнику ключей от квартиры и расчетных книжек, контроль состояния передаваемой квартиры, контроль задолженностей по оплате коммунальных и иных платежей (телефон, интернет).

Да, сложившаяся практика такова, что риэлтор получает свое вознаграждение не позднее момента сдачи договора купли-продажи на регистрацию. Однако, если все необходимые действия будут документально оформлены, решиться откровенно «манкировать» своими обязанностями агенту будет сложнее…

«В случае чего…»

Есть еще один, и немаловажный, нюанс. Любому клиенту, который в результате сделки приобрел объект недвижимости, важно иметь уверенность, что в случае, если с эти объектом в дальнейшем возникнут какие-либо правовые проблемы, риэлтор, который проверял объект, готовил и проводил сделку, не оставит его с этими проблемами один на один.

На словах, конечно, все риэлторы обещают своим клиентам, что «в случае чего» такая поддержка будет обеспечена. Однако слова, как известно, к делу не пришьешь. Поэтому, на мой взгляд, нормальной практикой риэлторской деятельности должна являться выдача риэлторами своим клиентам письменных гарантий об их юридической защите.

Ну, а насколько далеко будет простираться риэлторская услуга, в рамках которой клиенту выдана такая письменная гарантия, будет зависеть только от самого риэлтора. Вернее, от того, насколько качественно он провел экспертизу квартиры.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Вся правда о риэлторах pravda-20

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

В 90-е, пожалуй, самой распространенной операцией на рынке недвижимости было расселение коммуналок. Сейчас тема уже не столь актуальна: большинство бывших «вороньих слободок» превратились в весьма фешенебельные отдельные квартиры, а их прежние обитатели давно избавились от необходимости делить свои кухни и иные «места общего пользования» с посторонними людьми.

Однако, комнаты в коммунальных, а зачастую и в обычных квартирах по-прежнему предлагаются на рынке, радуя не самых состоятельных граждан возможностью обзавестись собственной жилплощадью. Впрочем, ценой плюсы покупки комнаты во многих случаях и ограничиваются. Потому что в остальном такое приобретение может таить в себе много неприятных сюрпризов. О которых, кстати, далеко не всегда риэлторы рассказывают своим клиентам. Поэтому сегодня поговорим об особенностях сделок с коммуналками.

Лучший покупатель – сосед?

Главным отличием продажи комнаты в коммунальной квартире является то, что ее нельзя продать кому угодно. Вернее можно, но не сразу. Потому что у продавца такой комнаты «по определению» есть соседи по квартире. Они-то и обладают преимущественным правом покупки. На практике данное положение означает, что, решившись расстаться с «коммунальной собственностью», продавец прежде всего должен предложить ее этим самым соседям. И только если они откажутся, может выставить комнату в открытую продажу. Таковы требования статьи 250 ГК РФ.

Соответственно, покупая комнату, стоит убедиться, что соседям было направлено уведомление о продаже этого помещения, и в течение месяца с момента направления такого уведомления эти самые соседи не предприняли ничего для ее приобретения, а еще лучше – дали письменный отказ от покупки, оформленный у нотариуса. Кстати, если какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то в роли «соседа» выступают городские власти, и уведомление о продаже комнаты должно направляться Департамент муниципального жилья.

Впрочем, подобные требования сегодня известны и многим продавцам, и покупателям, и уж тем более риэлторам. Более того, большинство агентов, приступая к продаже комнаты, добросовестно разъясняют своему клиенту, что надо делать. Однако дальше могут начаться «тонкости». Тонкости, как это нередко бывает на нашем рынке недвижимости, нередко связаны с правами несовершеннолетних.

Родители за детей не подписываются!

Если одна из соседских комнат находится в собственности (в том числе долевой) у несовершеннолетнего ребенка, то разрешение на отказ ребенка от преимущественного права покупки должны дать органы опеки. И нередко эти самые органы опеки такого разрешения не дают. Преследуют они при этом вполне гуманные цели: таким образом они пытаются подтолкнуть родителей к покупке комнаты и улучшению условий жизни ребенка. Однако не у всех родителей и вправду есть возможность для приобретения дополнительной жилплощади: как ни крути, а комната в столице редко обходится дешевле, чем в пару миллионов.

И в этой ситуации родители, недолго думая, пишут «отказ» от имени ребенка. Естественно, никакой юридической силы такой отказ не имеет, что обычно приводит к «развалу» сделки в процессе ее государственной регистрации. Но даже если регистрация все же пройдена (а случаи подобные на практике мне встречались), покупателю расслабляться не только рано, но и вообще нет никакой возможности, поскольку в дальнейшем такая сделка запросто оспаривается в суде. И остается только надеяться, что «пронесет»…

Конечно, риэлтор допускает такое исключительно по собственной некомпетентности, а никак не по злому умыслу: все-таки абсолютное большинство договоров купли-продажи с таким «отказом» просто не зарегистрируют. Тем не менее участникам сделки от этого не легче. Поэтому, выбирая риэлтора для совершения операции с жилплощадью в коммуналке или долей в квартире, поинтересуйтесь, сколько он провел именно таких сделок. Ведь описанными ситуациями список «тонкостей» не ограничивается.

Дареному коню в зубы смотрят!

Впрочем, гораздо сложнее, когда юридические нюансы дополняются «человеческим фактором». В истории с продажей или покупкой комнат такое бывает, когда сосед вовсе не друг и не товарищ.

Конечно, идеальный для покупателя вариант, когда соседи продавца безропотно идут к нотариусу и оформляют у него заявления об отказе от права преимущественной покупки. Однако на практике, как говорится, возможны варианты… И частенько варианты эти сводятся к тому, что соседи занимают позицию «собаки на сене», просто не желая официально подтверждать свой отказ приобрести продаваемую комнату. Причем самые знающие из них не только не дают подтверждения отказа, но и стараются всячески избежать получения уведомления о продаже комнаты. Это дает им возможность возмущенно заявить в суде: «Я знать не знал о продаже комнаты! Если бы знал, обязательно купил бы!» – и на этом основании потребовать признания сделки недействительной и перевода прав покупателя комнаты на себя.

Если соседи заняли такую «агрессивно-выжидательную» позицию, риэлтору приходится превращаться в дипломата и пытаться добиться-таки вожделенного «отказа». Однако на практике часть риэлторов предпочитает пойти путем наименьшего сопротивления и убедить собственного клиента оформить сделку путем заключения не договора купли-продажи, а договора дарения.

Конечно, провести такую сделку вполне возможно, и никаких проблем с регистрацией при этом не возникнет: ведь для совершения дарения спрашивать согласия соседей нет нужды. Однако в этом случае над покупателем повисает «дамоклов меч». Ведь дарение, прикрывающее куплю-продажу, – это, согласно ст. 170 ГК, притворная сделка. Вот и получается, что эта сделка является недействительной изначально, и в дальнейшем с легкостью «разваливается» в суде.
Увы, риэлторы, проводящие подобные операции, информируют об этом своих клиентов-покупателей далеко не всегда…

Впрочем, описанными «подводными камнями» особенности сделок с комнатами на ограничиваются. О других моментах, которые надо знать потенциальным покупателям и продавцам коммуналок, читайте в следующем выпуске рубрики.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Торги о стоимости квартиры редко когда бывают столь же «горячими», как торг на восточном базаре. Зачастую все решается высказыванием одного-двух предложений о цене с обеих сторон.

И все же, несмотря на кажущуюся спокойность этих торгов, речь идет о достаточно больших суммах, и торговаться надо умеючи.

Поэтому если Вы сами не владеете техниками торга, то лучше всего доверить это дело риэлтору, если, конечно, он обладает необходимыми навыками.

К сожалению, раскрыть все секреты техники торга в коротком рассказе, не представляется возможным. Но об основных правилах торга я рассказать могу.

Одно из самых главных правил торга – знание своего товара и товара конкурентов.

И если у продавца и его риэлтора обычно со знанием собственной квартиры дела обстоят достаточно хорошо, то со знанием квартир-конукурентов, зачастую, не очень.

Что уж греха таить, я и сам, бывало, действуя в интересах покупателей, для сбивания цены выпячивал достоинства аналогичных предложений, естественно, не озвучивая их недостатки.

И я очень редко слышал в ответ на красочное описание конкурирующей квартиры, рассказ о ее недостатках. В основном дело заканчивалось снижением стоимости предмета торга.

Вторым правилом, которым следует руководствоваться при торге – это народная мудрость: «Кто первым назвал цену, тот и проиграл».

Почему так? Да потому, что вы никогда не знаете, сколько реально готов заплатить за квартиру покупатель.

А он не знает, до какого минимума вы готовы «опуститься».

Так что, кто первый назовет цену, тот и даст какой-то ориентир. И не факт, что услышав этот ориентир, противоположная сторона не будет в уме радостно потирать руки.

«Но как же так?», — скажете вы, — «Ведь при продаже квартиры продавец всегда называет цену первым, публикуя ее в объявлении!».

И будете правы, он действительно называет цену. А значит, наша основная задача, сделать так, чтобы размер скидки от заявленной в объявлении цены, первой назвала противоположная сторона.

«Вы писали, что ваша квартира стоит 6 млн. рублей. Сколько вы готовы скинуть?», — спрашивает покупатель. «А сколько вы готовы за нее заплатить?», — звучит правильный ответ продавца.

Третье правило – не врите.

Скрыть информацию о том, что в квартире-конкуренте есть ремонт – можно. В конце-концов если покупатель не увидел это сам, то не ваша задача рекламировать квартиру соседа.

Но, если вы прямо скажете, что в квартире-аналоге очень плохой ремонт, а в ответ услышите: «Мы там были буквально 10 минут назад, и там ремонт не хуже, чем у вас», то, боюсь, что переговоры о цене вы выиграть не сможете.

Что же касается места и способа проведения торгов, то это вещь сугубо ситуационная.

Торги могут вестись как непосредственно на просмотре квартиры, так и после просмотра, как лично, так и по телефону.

Хотя, конечно же, вести торги, как и любые переговоры, намного легче при личной встрече, так как видны невербальные сигналы собеседника. Но в любом случае, постарайтесь сделать так, чтобы переговоры о цене прошли в наиболее комфортной именно для вас обстановке.

Завершая разговор о торге, в качестве ремарки хочу добавить следующее.

Периодически мне попадаются объявления о продаже квартир, в которых продавец пишет, что возможен торг. По моему мнению, это совершенно ненужная фраза в объявлении.

Понято, что продавец, указав возможность торга, хочет показать, что очень спешит и готов понизить цену, думая тем самым привлечь покупателя. Но я считаю, что делать этого не нужно.

Во-первых, вы таким образом показываете, что стоимость квартиры заведомо ниже, чем указанная в объявлении, а значит настраиваете тех, кто хочет купить квартиру, на возможность большой скидки в цене.

Во-вторых, такая фраза будет большим подспорьем для покупателя квартиры, когда начнется «спор» о том, кто первый назовет цену. «Я видел в объявлении, что возможен торг. О какой сумме идет речь?».

В такой ситуации встречный вопрос: «А какую сумму вы готовы заплатить?», согласитесь, будет выглядеть достаточно неубедительно.

И третье, если продать квартиру нужно быстро, и вы готовы сильно торговаться, то лучше всего вместо «возможен торг», указать в объявлении более низкую цену. Это будет гораздо более эффективно.