Про договор купли-продажи

Что должно быть и чего не должно быть в договоре купли-продажи квартиры или дома

В договоре купли-продажи должны быть

1. Описаны стороны. Сейчас нужно указывать ФИО, дату рождения, паспортные данные, гражданство, пол, адрес регистрации по месту жительства (если его нет, то указывается адрес предыдущей регистрации «ранее зарегистрированный»)
2. Предмет договора – должен однозначно идентифицировать объект недвижимости. Сейчас указываем: адрес (как в ЕГРН), метраж (как в ЕГРН), количество комнат (если речь по квартиру). Если говорим про дом и земельный участок, то указываем количество этажей, назначение и вид использования.
3. Цена договора – является существенным условием. Причем, всем кто занижает или завышает цену – это зона повышенного риска. Указание в ДКП недостоверной цены делает весь договор недействительным.
4. Передача недвижимости – нужно указать в ДКП в какой срок будет передан объект по акту приема-передачи.
5. Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его передачи покупателю – их обязательно нужно указать в ДКП. По факту, в договоре указываются все лица, зарегистрированные в квартире или доме. Так же нужно указать в какой срок продавец обязуется снять этих лиц с регистрационного учета. Если за кем-то остается право пожизненного проживания, то это так же отражается в договоре.

Сейчас мы проговорили обязательные условия, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Помимо этого в договоре купли-продажи желательно указать:

1. Способ и сроки взаиморасчетов.
2. Если объект недвижимости приобретается с использованием ипотечного кредита, это так же отражается в ДКП. При этом, указывается, что одновременно с регистрацией перехода права собственности будет произведена регистрация залога объекта в пользу банка-кредитора.
3. Если часть расчетов проводится после регистрации перехода права собственности (а это чаще всего и происходит), то в ДКП нужно указать «стороны договорились, что залог недвижимости в пользу продавца не производится». Иначе регистрирующий орган повесит обременение в пользу продавца до момента предоставления документов, подтверждающих полный расчет по сделке.
4. Так же в договоре указывают: давал ли супруг продавца согласие на продажу недвижимости или продавец не состоял на момент приобретения в браке. А так же согласие супруги покупателя на приобретение или указание на то, что в момент покупки покупатель в браке не состоит. Данные пункты не обязательны для указания в ДКП совершаемом в простой письменной форме. Но в нотариальном договоре они обязательно будут прописаны. Хотя я всегда рекомендую указывать их в любой форме договора купли-продажи.
5. Так же в ДКП пишут, что стороны не лишались дееспособности, что сделка произведена не при стечении тяжелых обстоятельств, что продавец не планирует становиться банкротом, не покупал недвижимость за счет средств мат.капитала и не направлял средства мат.капитала на погашение ипотеки (если это действительно не было сделано) и т.п. вещи. Все это может быть расписано подробно или коротко. Но, данные пункты я рекомендую покупателю в любом случае указывать в ДКП, так как они с его стороны будут дополнительным аргументом в пользу его добросовестности, как покупателя.
6. В договоре указывают:
   • обязательство покупателя передать имущество не обремененным долгами по коммунальным и иным платежам
   • что переход права на имя покупателя происходит после регистрации такого перехода в регистрирующем органе
   • прописывают количество договоров (каждой из сторон плюс 1 для Росреестра)
   • указывают, кто несет расходы по нотариальному удостоверению договора и оплачивает регистрацию права собственности
   • прописывают статьи Гражданского и Семейного кодексов, имеющих отношение к сделке, с указанием на то, что сторонам эти статьи понятны, а содержание известно.

Так же я рекомендую указывать, как фиксируется момент исполнения обязательств сторон по договору. Исполнение обязательств продавца подтверждается подписанием акта приема-передачи недвижимости. А обязательств покупателя — документом, подтверждающим полный денежный расчет за объект.

Ещё из рекомендаций для продавца – указать в ДКП, что в случае нарушения покупателем обязательства по оплате в оговоренный договором срок, договор может быть расторгнут продавцов в одностороннем порядке. Иначе, в случае такой ситуации, у продавца возникает требование к покупателю выплатить деньги, а расторгнуть договор ему будет очень-очень сложно.

В ДКП может быть еще много разных пунктов, но основные моменты уже перечислены выше.

Что же не нужно указывать в ДКП

Я не рекомендую писать переписывать в ДКП все статьи Гражданского кодекса, относящиеся к купле-продаже. Если только вы не хотите сделать акцент на том, что другая сторона это точно понимает. Например, когда мы пишем, что переход права собственности подлежит гос.регистрации – мы делаем акцент на том, что покупатель и продавец это понимают. Но, к примеру, переписывать статьи о недействительности сделок нет никакого смысла, так как это и так следует из законодательства РФ.

В целом, адекватный договор в простой письменной форме вполне помещается на двух страницах (десятым размером шрифта). Нотариальная форма может быть больше, так как у нотариусов есть свои устоявшиеся формы. Но в целом объем договора примерно такой.

Если у вас больше, возможно вы «налили воды». Я противник «воды» в договорах, так как ДКП должен содержать суть, а «вода» её размывает и за «водой» можно упустить важное.

Теперь старый пункт про аналогичное жилье, который часто следует из договора в договор и который часто просят указать в ДКП. Я про: «В случае признания договора недействительным продавец обязуется купить покупателю аналогичное жилье в аналогичном районе бла-бла-бла»… Суть пункта примерно такая. Часто его ставят, думая, что он как-то повышает защищенность покупателя. Но ничего этого нет. Этот пункт полностью противоречит понятию двусторонней реституции (при признании договора недействительным каждая из сторон получает то, что у неё было до его заключения). А это понятие четко прописано в ГК РФ.

Так что этот пункт, каким бы красивым он не казался, на самом деле – недействителен.

И если действительно по логике вашей сделки вам нужна дополнительная страховка, то лучше прописать возмещение убытка продавцом (на основании статьи 461 ГК РФ) в случае изъятия недвижимого имущества из владения покупателя.

Так же я не рекомендую пытаться нагрузить договор всякими измышлениями не относящимися к реальности.

Мне достаточно часто в ходе моей практики попадались подобного рода вещи. Люди, в силу своего непонимания природы договора купли-продажи недвижимости, пытались зарегламентировать «каждый чих». При этом часто возникали конструкции, которые не просто были труднопонимаемы, но и невыполнимые.

Вот, к примеру, что хотел вставить продавец в один ДКП: «В случае неоплаты Покупателем Продавцам стоимости Объекта в срок, установленный настоящем Договором (см. п.3.12) в полном объеме, права собственности на Объект подлежат возврату Продавцам в срок 5(пять) рабочих дней, после чего настоящий Договор подлежит расторжению. За просрочку возврата прав собственности – штрафные санкции за каждый день – проценты от стоимости Объекта в 2-х кратном размере от ставки рефинансирования ЦБ оплачивает Покупатель»

Как покупатель понимал «возврат прав собственности» — для меня загадка. Судя по тексту, он видимо думал, что покупатель может пойти в Россреестр и сказать, верните права Продавцу…

Или вот опять продавец, хочет, чтобы было указано, что «Плательщик (УЖЕ) предоставил ПАО СБЕРБАНК право оплатить аккредитивы». Но суть аккредитива в том, что он исполняется безотносительно воли покупателя при предоставлении продавцом или иной стороной документов, позволяющих раскрыть аккредитив.

Десятки перлов такого рода вам может легко показать любой юрист или нотариус. И ладно, если одна из сторон просит вставить какой-то пункт, который является выполнимым, хотя и странным. В этих ситуациях я даже не трачу время на то, чтобы спорить с такими вещами.

Но знали бы вы сколько сил уходит на то, чтобы доказать прочитавшему в какой-то статье человеку, что предлагаемую им конструкцию нельзя вставить, потому что это не просто бред, а невыполнимый бред. И чаще всего такое происходит, когда сторону не представляет профессиональный участник: риэлтор или юрист-жилищник (обратите внимание, что именно жилищник, а не специалист, например, по налоговому праву).

Это легко объяснимо, потому что человек, действующий самостоятельно, в какой-то момент начинает бояться, что его обманут. А самый сильный мандраж всегда возникает накануне сделки. А что у нас накануне сделки? Правильно, согласование договора купли-продажи.

И вот наш самостоятельный герой накануне сделки начинает штудировать Яндекс в поисках правильного договора купли-продажи, читать разные страшилки и применять всё, что он нашел на просторах Интернета к своему договору.

При этом часто он даже не задумывается применим ли данный пункт к его ситуации, грамотный ли специалист дал совет по указанию какой-то фразы в ДКП и не устарелой ли информацией он пользуется.

Поэтому, если вы понимаете, что не совсем владеете темой – обратитесь к профессионалам. Либо просмотрите ещё раз свой договор по условному чек-листу, который я привёл выше, скорее всего больше вам в ДКП ничего указывать не понадобится.