Квартира понравилась нашим покупателям. Цена устраивала, продавец был готов к сделке. Оставалось согласовать условия и внести предоплату. Но до передачи денег мы попросили документы, которые помогли бы разобраться с возможными правами его супруги.
В ответ собственник предложил покупателям провести сделку без нас. Он был уверен: квартира куплена до свадьбы, значит, никаких вопросов к её семейной истории быть не должно. Мы посмотрели на ситуацию внимательнее и рекомендовали отказаться от покупки.
Что насторожило при проверке
Поначалу история выглядела простой. В 2014 году продавец заключил договор долевого участия и, по его словам, полностью оплатил квартиру. В 2015-м женился, а в 2017-м зарегистрировал право собственности.
В одном он был прав: регистрация права уже во время брака сама по себе не делает квартиру общей. На это продавец и ссылался, приводя определение Верховного суда. Но этот довод не отвечал на другой вопрос: что происходило с квартирой после покупки?
Приобреталась она без отделки, а продавалась с хорошим ремонтом. Нужно было понять, когда выполнялись работы и на какие деньги. Если в период брака за счёт общих средств или иных предусмотренных законом вложений стоимость личного имущества значительно выросла, суд может признать его совместным. Такая возможность предусмотрена статьёй 37 Семейного кодекса.
Это не означает, что любой ремонт даёт второму супругу половину квартиры. Важны масштаб работ, источник вложений и их влияние на стоимость. Но и одной фразы «я всё оплатил сам» недостаточно: зарплата, полученная в браке, по общему правилу относится к общим доходам.
Какие вопросы остались без ответа
Мы попросили подтвердить семейное положение на значимые даты, выяснить обстоятельства ремонта и получить позицию супруги: участвовала ли она в оплате, есть ли у неё имущественные претензии, известно ли ей о продаже.
Продавец предоставлять такой документ отказывался. Мы предлагали взять на себя расходы на нотариальное оформление и даже поездку к нотариусу. Это ничего не меняло. Вместо ответов он повторял, что квартира только его и наши требования необоснованны.
Информацию приходилось получать по частям. Наконец мы спросили прямо: а брак сейчас существует? Выяснилось, что супруги развелись в июне 2024 года. При дальнейшей проверке обнаружились судебные споры об алиментах и воспитании ребёнка.
Сами по себе эти споры не доказывают прав бывшей жены на квартиру. Возможно, продавец просто не хотел с ней общаться. Но для покупателя оставался вопрос: это нежелание возвращаться к неприятным отношениям или за ним стоят основания для имущественных требований?
Снять эту неопределённость не получилось. Подтверждений, объясняющих источник денег на ремонт, мы не получили, а участие бывшей супруги продавец исключал.
Почему мы рекомендовали отказаться
Мы не установили, что бывшей супруге действительно принадлежит доля. И не утверждали, что продавец совершает мошенничество. Но обстоятельств, требующих проверки, было несколько, а проверить их нам не позволяли.
При этом квартира продавалась по рыночной цене. Нашим клиентам нужно было жильё для спокойной жизни. Зачем принимать вместе с покупкой риск семейного спора, если существенные вопросы остаются без ответа?
Нельзя было успокоить их и универсальным «после развода прошло достаточно времени». Три года со дня развода сами по себе не прекращают имущественные права. Заявление об отсутствии претензий тоже не было бы безусловной гарантией — оно стало бы частью проверки, а не её заменой.
Результат для покупателя
От этой квартиры отказались до внесения предоплаты. Покупатели не передали деньги и не связали себя обязательствами по объекту, вопросы к которому мы не смогли снять.
Именно поэтому документы и условия проверки лучше обсуждать заранее. Если сначала внести деньги, а потом получить отказ продавца, придётся разбираться ещё и с условиями возврата предоплаты. В нашей ситуации решение приняли вовремя: продолжать покупку квартиры с непроверенными обстоятельствами клиентам не пришлось.
Выбираете квартиру для покупки?
Понравившаяся квартира — ещё не повод спешить с предоплатой. Сначала важно понять, какие вопросы остаются к объекту и продавцу и готовы ли вы принять эти риски.
В РЕЛАЙТ мы помогаем разобраться в этом до принятия обязательств и сопровождаем покупку до передачи квартиры. Посмотрите, как проходит работа с покупателями, что входит в услугу и какой результат вы получаете на каждом этапе. Там же можно рассказать о своей задаче и обсудить покупку с нами.