Близкие переходы права собственности — это не просто несколько сделок подряд в выписке ЕГРН. Для покупателя это сигнал проверить историю объекта глубже: суд может расценить такую цепочку как признак того, что разумная осмотрительность не была проявлена.

Почему суды настороженно относятся к близким переходам

Проблема не в самом коротком сроке владения. Важнее, что частые переходы нередко скрывают непрозрачную историю: вывод имущества, формальную сделку между родственниками, долги или попытку отдалить объект от первоначального владельца.

Есть понятные ситуации: наследник получил квартиру и сразу продаёт её, потому что она не нужна. Но если объект покупают, а через месяц-два снова выставляют на продажу без ясного объяснения, покупатель обязан отнестись к этому настороженно.

Что такое добросовестность покупателя

Добросовестность — не просто «я заплатил деньги и никого не обманывал». Для суда важнее, знал ли покупатель о проблеме, мог ли узнать и сделал ли разумные действия для проверки. Даже статус добросовестного приобретателя не всегда исключает оспаривание, а при явных признаках риска получить этот статус становится труднее.

Квартира с «идеальной» ценой

В начале декабря РЕЛАЙТ изучал квартиру, которую в октябре купили с ипотекой Сбера. Сначала её выставили за 18 миллионов рублей, затем за 20 миллионов, а потом снизили цену до 17 миллионов. Для нормального объекта на активном рынке такая динамика выглядела странно: цена была привлекательной, но квартира не продавалась уже месяц.

Появилось два вопроса: зачем продавать квартиру почти сразу после покупки и почему объект с такой ценой не находит покупателя. Отказаться можно было сразу, но предложение было дефицитным, а предыдущие варианты уже приходилось исключать из-за очевидных проблем. Поэтому историю решили проверить до конца.

Версия продавца и первый уровень проверки

Агент объяснила быструю продажу беременностью супруги: у семьи трое детей, ипотечный платёж около 220 тысяч рублей в месяц, поэтому жильё стало не по карману. Такая версия возможна, но объяснения нельзя принимать без подтверждений. Наличие детей, беременность и финансовые обстоятельства должны подтверждаться документами.

Параллельно запросили договор предыдущей купли-продажи. Именно он дал первый серьёзный сигнал.

Странные расчёты и вопрос к продавцу продавца

В договоре стояла необычная цена — 18 миллионов 23 тысячи рублей. Часть денег, около четырёх миллионов, якобы передали до сделки; ещё около двух с половиной миллионов — в день сделки. Большая сумма оказывалась вне стандартной логики ипотечного расчёта.

Такое может означать закрытие залога или долгов предыдущего собственника. Но тогда нужно понимать, какие именно долги были, все ли они погашены и не находился ли человек в предбанкротном состоянии. Другая версия — существенное занижение цены с формальными расписками, чтобы показать полную стоимость. В обоих случаях проверять нужно не только текущего продавца, но и продавца продавца, а затем всю историю возникновения права.

Почему падающая цена усилила сомнения

С октября до декабря рынок не падал, и аналогичный объект мог стоить около 19 миллионов. Однако квартиру пытались быстро продать дешевле 17 миллионов. Для владельца с ипотекой это означало существенную потерю первоначального взноса. Возник вопрос: почему человек готов так терять деньги, если исходное объяснение было только в изменении семейной ситуации?

Внятного ответа на дополнительные расчёты не появилось. На фоне быстрой перепродажи и снижения цены это уже выглядело не как отдельный нюанс, а как система признаков риска.

Сделка 2017 года, которая изменила оценку объекта

В 2017 году сын купил квартиру у отца. Формально сделка была давней, но переход между близкими родственниками требовал проверки. Подтверждением расчёта оказалась не банковская выписка, а распечатанная расписка с подписью. Реальное движение денег не подтверждалось.

Формальная купля-продажа внутри семьи иногда прикрывает дарение и не всегда означает незаконную цель. Но она также может быть способом вывести имущество из владения. Для третьих лиц сроки оспаривания могут исчисляться с момента, когда им стало известно о сделке, а не только с даты её совершения.

Дальнейшая проверка показала у отца серьёзные финансовые проблемы: судебные споры, уголовные дела, закрытые компании с крупными уставными капиталами и претензии почти на 700 миллионов рублей. После этого покупка была исключена.

Почему покупатель в такой истории остаётся без защиты

При оспаривании суд спросит: почему покупателя не насторожили быстрая перепродажа, падение цены на растущем рынке, нестандартные расчёты и противоречивые объяснения? Все эти обстоятельства были видны до сделки. Поэтому ссылаться на добросовестность будет крайне трудно.

Итог

Близкие переходы не означают автоматический отказ. Но для них должно быть ясное, подтверждённое объяснение. В таких сделках недостаточно увидеть текущие документы: нужно разобраться в истории квартиры и последствиях каждого перехода права.

Если признаки риска складываются в единую картину, самый правильный результат проверки — вовремя не купить квартиру.

Покупка квартиры по доверенности сегодня часто вызывает у покупателей автоматический отказ. Это понятная реакция: вокруг таких сделок много тревожных историй и упрощённых выводов. Но доверенность — не самостоятельный приговор сделке. Это инструмент, риск которого зависит от вида документа, проверки доверителя и того, как организован сам расчёт.

Правильный вопрос не «есть ли доверенность», а «какая это доверенность, как подтверждены полномочия и понимает ли собственник происходящее».

Откуда появилась боязнь доверенностей

После широко обсуждавшихся судебных историй многие покупатели стали смешивать разные ситуации: влияние на продавца, оспаривание сделки, неспособность осознавать свои действия и сам факт дистанционной продажи. Отсюда появился опасный вывод: будто любая продажа по доверенности может быть оспорена спустя годы без понятных оснований.

На практике обстоятельства нужно разделять. Продажи по доверенности существовали и раньше, и сами по себе не делали сделку проблемной. Опасно не наличие документа, а отказ от проверочных действий и попытка заменить анализ общим страхом.

Как можно упустить выгодный вариант и не сэкономить 400 тысяч

В одной из продаж квартира стоила 19,5 миллиона рублей. Собственник находился за границей, сделка должна была проходить по российской нотариальной доверенности — это наиболее понятный вариант с точки зрения проверки. Продавец был готов снизить цену на 400 тысяч рублей, если покупатель согласится провести сделку по доверенности: часть этой суммы компенсировала бы перелёт, часть — необходимость личного приезда.

Покупателям предложили несколько способов дополнительной защиты: видеосвязь с собственником, документы, а при желании — дистанционное подписание с использованием подходящего механизма. Они взяли паузу, а затем отказались рассматривать доверенность вообще и согласились только на личное присутствие продавца по исходной цене.

За эти дни нашёлся другой покупатель. Первый покупатель не получил дополнительной безопасности только потому, что отказался от сделки по доверенности; он просто упустил подходящую квартиру и возможную экономию. Страх сам по себе не защищает. Защищает правильно проведённая проверка.

Виды доверенностей и уровень риска

Доверенности не одинаковы. Условно их можно разделить по уровню проверяемости.

• Российская нотариальная доверенность. Самая понятная конструкция: она отражается в реестре нотариальных доверенностей, а отзыв также должен быть там зафиксирован. Нотариус обязан выяснять, понимает ли доверитель смысл выдаваемых полномочий.
• Консульская доверенность. По логике близка к российской и тоже может проверяться через реестр, но требует немного более внимательной оценки обстоятельств.
• Доверенность с апостилем. Здесь больше вопросов: нужно дополнительно понимать, кем и в какой юрисдикции документ удостоверен, как проверить его подлинность, как мог быть оформлен отзыв и какие возможности проверки есть в конкретной стране.
• Отдельные страны СНГ с открытыми реестрами. В ряде случаев они дают дополнительные способы проверки, но порядок нужно оценивать для конкретной страны и документа.

Чем сложнее проверить документ и его актуальность, тем важнее заранее определить набор защитных мер. Но даже самый понятный документ не заменяет работу с самим собственником.

Как правильно провести видеоподтверждение

Видеосвязь — не формальный звонок на минуту. Её нужно организовать так, чтобы запись могла подтвердить личность доверителя, его осведомлённость и согласие с ключевыми условиями. В зависимости от ситуации разумно делать несколько контактов: перед предоплатой, в ходе проверки и в день сделки.

Во время видеосвязи полезно попросить собственника:

• представиться и назвать дату рождения;
• показать паспорт крупно, включая страницы с отметками;
• подтвердить текущую дату — например, показать свежую газету с датой в кадре;
• подтвердить факт выдачи доверенности;
• назвать адрес продаваемого объекта;
• назвать доверенное лицо и объяснить его роль, если это не родственник;
• подтвердить согласие с ценой, схемой расчётов и условиями сделки;
• подтвердить, что доверенность не отозвана.

Важно задавать уточняющие вопросы, а не собирать односложные «да». Перед авансом может быть короткая встреча для подтверждения доверенности и цены. Ближе к сделке — полноценный разговор в ходе юридической экспертизы. При необходимости уместно связаться с собственником и в день подписания.

Что делать, если доверенность отозвана

Отзыв доверенности — распространённое опасение. Но он не совершается телефонным разговором: документ должен быть отозван в надлежащей форме, а доверенное лицо — извещено об этом.

Если доверенность удостоверена российским нотариусом, непосредственно перед подписанием договора нужно проверить реестр нотариальных доверенностей. Если проверка затруднена или у покупателя сохраняются сомнения, дополнительной точкой защиты становится видеоподтверждение в день сделки: доверитель лично подтверждает, что не отзывал полномочия.

«Собственник не осознавал значение своих действий»

Это главное возражение, которое сегодня чаще всего звучит в отношении доверенностей. Здесь обычно допускают две ошибки.

Первая — считать, что продажа по доверенности автоматически связана с влиянием на продавца. Риски влияния и неосознания значения действий нужно проверять и при личной сделке, и при продаже по доверенности. Сам документ этому не мешает.

Вторая — считать доверенность более слабой, чем личное подписание. При корректной организации она, наоборот, создаёт несколько временных точек, на которых можно увидеть и подтвердить волю собственника: выдача доверенности, видеоподтверждение, распоряжение деньгами. Деньги разумно перечислять безналично на счёт самого собственника, даже если доверенному лицу предоставлено право их получать.

Эта последовательность не отменяет юридическую проверку. Но она позволяет собрать доказуемую и понятную логику сделки вместо того, чтобы полагаться на один момент подписания.

Итог

Доверенность может быть рискованной или управляемой — это зависит от качества проверки. Не стоит отказываться от подходящей квартиры только из-за слова «доверенность». Но и входить в такую сделку без анализа документа, видеосвязи, проверки отзыва, оценки состояния собственника и понятной схемы расчётов нельзя.

При покупке квартиры опасность не всегда лежит в одном «страшном» документе. Иногда проблему видно в том, как организован показ, какие документы не хотят дать заранее, почему продавец настаивает на странном расчёте или слишком торопит с предоплатой.

Ниже — реальные типовые ситуации. Их смысл не в том, чтобы подозревать обман в каждом продавце, а в том, чтобы не объяснять за другую сторону то, что она должна пояснить сама.

Когда от покупателя скрывают собственника

Обычная на первый взгляд схема: агент показывает свободную квартиру по ключам, готов принять предоплату на агентство или счёт продавца, а самого собственника предлагают увидеть только на сделке. Это может быть объяснимо — человек в другом городе, на даче или не хочет ездить на каждый показ. Но покупателю важно лично увидеть всех собственников до внесения предоплаты. Допустима и видеовстреча, но она должна состояться.

В одной из ситуаций РЕЛАЙТ настоял, чтобы собственник присутствовал при внесении предоплаты. Тогда выяснилось, что он пришёл в нетрезвом виде и по внешним признакам систематически злоупотреблял алкоголем. Без этой встречи покупатель узнал бы об обстоятельствах слишком поздно.

Не нужно автоматически отказываться от квартиры, если собственник не приходит на первый показ. Но до аванса необходимо увидеть его, услышать ответы на вопросы и понять, соответствует ли реальный человек тому, что говорит агент.

Когда скрывают саму квартиру

Квартиру могут показывать только днём, только в определённый день или в очень узкое время. Иногда это объясняется графиком семьи. Но отказ показать объект повторно в другое время — повод проверить, что именно меняется.

Вас могут не знакомить с соседями, если с ними есть конфликт. Или, наоборот, показать квартиру в часы, когда соседи тихие, хотя утром, вечером или в выходные начинаются шум, запахи и конфликты. Иногда дело в самом объекте: двор, парковка, дорога, стройка или работающая рядом коммерция выглядят по-разному в разное время.

Одна квартира понравилась семье с маленьким ребёнком именно тишиной дневного двора. Но РЕЛАЙТ придерживается правила: если продавец ограничивает время показа, объект нужно увидеть ещё раз в другой период. Вечером выяснилось, что двор становится проходным местом с постоянным шумом. Объект, который казался идеальным, уже нельзя было оценивать прежним образом.

Когда закрыта комната

Если какую-то комнату не показывают из-за спящего ребёнка или другой понятной причины, разумно назначить второй короткий визит. Покупатель должен увидеть всю квартиру, а не «почти всю».

Когда просьбу о повторном показе постоянно откладывают, это уже не случайность. За закрытой комнатой могут быть сырость, грибок, следы залива, трещина, проблемы с окном или иной недостаток. Пока все помещения не осмотрены, выбирать квартиру и тем более вносить предоплату не стоит.

Документы обещают показать потом

Правильная последовательность проста: до предоплаты продавец передаёт документы, покупатель и его специалисты оценивают, можно ли вообще проводить сделку и какие условия нужно зафиксировать в соглашении.

Иногда документы не дают заранее, а на авансе показывают только выписку из ЕГРН, копии вместо оригиналов или часть правоустанавливающих документов. Обещают привезти остальное позднее. В такой ситуации срок предоставления конкретного документа и последствия его непредоставления нужно прямо закреплять в соглашении. Иначе после предоплаты можно услышать, что договор потерян, оригинал не найден или он якобы не нужен.

Важны не только документы, но и их логика. Если переходов собственности слишком много, продавец не может разумно объяснить предшествующую сделку или в документах возникает противоречие, это требует отдельной проверки.

Нестандартный расчёт — не мелочь

Продавец может долго продавать квартиру, найти покупателя без торга и при этом настаивать только на расчёте через ячейку, отказываясь от счёта при ипотечной сделке. Иногда у человека есть понятная причина: недоверие к банкам или привычный порядок. Но современная нестандартная схема расчёта требует объяснения.

Сначала нужно спокойно выяснить причину и предложить безопасную рабочую модель. Затем проверить, насколько объяснение соответствует остальным обстоятельствам. Если продавец отказывается обсуждать вопрос и говорит «только так и никак иначе», риск нельзя игнорировать. В одной из подобных ситуаций покупатели отказались от квартиры, хотя технически могли подобрать банк под расчёт через ячейку: рационального объяснения жёсткого требования не нашлось.

Документы продавца нужно проверять

Рабочее правило РЕЛАЙТ: информацию от продавца принимаем к сведению, но не считаем окончательно подтверждённой, пока она не проверена по независимому источнику.

Например, продавец предоставил справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Юрист обратил внимание на странность справки из НД. Звонок в диспансер показал, что врач, чья подпись стояла на документе, давно там не работал. Позже выяснилось, что продавец состоял на учёте по наркомании.

Справки из НД и ПНД сами по себе не подтверждают дееспособность, но могут быть частью общей проверки. Главное — не верить документу автоматически только потому, что он выглядит официально.

Давление временем

«Решайте быстрее, иначе квартиру заберут» — распространённая манипуляция. Она переводит человека в режим гонки: вместо проверки он начинает спасать возможность купить выгодный вариант.

Продавец вправе хотеть быстрой сделки, а агент — сообщать о других интересантах. Но давление, накручивание и требование принять решение до проверки — повод остановиться. Особенно если квартира кажется необычно выгодной, что-то в ней уже настораживает, а вас одновременно торопят.

Что в итоге

Проблемы могут быть не только в праве собственности. Они бывают в самой квартире, в поведении соседей, качестве ремонта, схеме расчётов и последовательности действий продавца. Однажды в квартире после флиппинга РЕЛАЙТ обнаружил, что розетки были не установлены, а просто имитированы наклеенными элементами.

Любая нестандартная деталь — не приговор, а повод заострить внимание. Когда квартира понравилась, мозг легко начинает оправдывать продавца: «наверное, всё нормально». Правильнее не спорить с собственными сомнениями, а получить ответы, документы и возможность проверить ситуацию.

В последние годы я всё чаще вижу, как на юридической проверке квартиры снова пытаются сэкономить. Квартиры покупают за миллионы, иногда за десятки миллионов, а на проверке стараются сберечь сумму, несоразмерную возможной потере.

Такое уже происходило: после периода экономии рынок сталкивался с ростом мошеннических историй и споров о недействительности договоров — в том числе из-за нарушенных прав третьих лиц. Потом покупатели начинали относиться к проверке внимательнее. Сейчас кажется, что этот круг повторяется.

Четыре подхода к юридической проверке

1. Проверку не проводят

Иногда человек уверен, что проверяет объект, но на деле на это есть два-три дня между выбором квартиры и сделкой. Полноценная проверка в такой срок почти невозможна. Исключение — когда в работе участвует специалист, который умеет быстро получать нужную информацию: даже тогда уложиться в три рабочих дня сложно и получается не всегда.

Схема знакомая: квартиру выбрали сегодня, а через несколько дней уже планируют выходить на сделку.

2. Проверку считают проведённой, хотя её по сути не было

Сюда относятся несколько распространённых вариантов:

• самостоятельный поиск сведений в интернете и попытка сделать выводы по отдельным запросам;
• покупка недорогой автоматической «проверки» на сервисе;
• совет знакомого с юридическим образованием, который не работает с недвижимостью.

Часто люди из первой и второй групп убеждают себя, что именно эту квартиру проверять не нужно: например, приватизация была давно — значит, рисков нет. Но давняя приватизация не отменяет вопросы к событиям, которые происходили до неё. В одной из самых показательных историй перед приватизацией нашлись дарение и два наследства за предыдущие пять лет.

3. Проверку проводят, но не той связкой специалистов

Один вариант — работа риэлтора без юриста-жилищника. Опытный риэлтор действительно заметит очевидные риски, но он не заменяет профильного юриста, который отслеживает законодательство и судебную практику. Кроме того, у покупателя не остаётся документального подтверждения проведённой проверки: риэлтор без юриста не выдаёт юридическое заключение.

Другой вариант — юрист без риэлтора. Такой специалист может исследовать документы и подготовить заключение, но не видит участников сделки и реальную ситуацию. Бывает, что именно разговор с людьми и наблюдение за их поведением позволяют заметить проблему, которой нет в переданных бумагах.

4. Проверка, которая действительно работает

На мой взгляд, правильный вариант — совместная работа риэлтора и юриста, который специализируется на жилищных вопросах. Важно именно это сочетание: не любой юрист занимается недвижимостью так же глубоко, как не любой врач лечит одну и ту же проблему.

Критически важно и оформление результата. Юридическая экспертиза не должна существовать только в устных обещаниях — она должна быть подтверждена документами.

Как выглядит документальная проверка

1. Заключается договор на услугу, в котором прямо предусмотрена юридическая проверка объекта.
2. По итогам клиент получает письменное юридическое заключение с выводом: рекомендуется ли покупать объект или нет.

Документы важны не только для того, чтобы было понятно, какая работа сделана. При оценке добросовестности приобретателя суд также учитывает, какие разумные действия предпринимал покупатель до сделки.

Подробно о теме я рассказывал в видео. Здесь же ещё раз отмечу главное: в любой ситуации есть действия правильные и неправильные. Проверка до покупки — это как раз тот случай, когда решение лучше принять заранее, а не искать выход уже после сделки.

Вы вправе выбрать другой путь. Но тем, кто приходит уже после покупки с вопросом «что теперь делать», обычно приходится заниматься не проверкой, а последствиями того, что её не провели вовремя.

Телеграм-канал «Эксперт недвижимости» — там я разбираю актуальные ситуации на рынке недвижимости и вопросы, которые возникают до и после сделки.

Брачный договор – документ, о котором, люди ранее не сталкивавшиеся с ним, сочинили массу легенд. Якобы с его помощью можно оставить партнера без имущества, (чуть ли не ограбить его), лишить прав на детей, а то и правоспособности и дееспособности. Подробнее

02 августа 2019 года был принят Федеральный Закон № 299, который вступил в силу с 01 января 2020 года.

Этот закон направлен на защиту добросовестного приобретателя и регламентирует выплату ему компенсации за утрату жилого помещения. Причем компенсация выплачивается в размере реального ущерба либо кадастровой стоимости жилого помещения.

Давайте разберем условия и правила компенсации

Кому полагается компенсация

Должно совпасть три условия:

1. Статус «пострадавшего» — физическое лицо. Юридическим лицам компенсация не выплачивается.
2. «Пострадавший» должен быть признан добросовестным приобретателем. Иначе, компенсация так же не выплачивается.
3. «Утрачено» жилое помещение. На нежилье правила о компенсации не распространяются.

Когда появляется возможность получить компенсацию 

Должно совпасть два условия:

1. Жилое помещение изъято у добросовестного приобретателя (на основании ст.302 ГК РФ) по решению суда, вступившего в силу после 01.01.2020 года
2. Жилье утрачено при надлежащих действиях Росреестра.

Как получить компенсацию:

1. Вступает в силу судебный акт, на основании которого жилье истребовано у добросовестного приобретателя.
2. Добросовестный приобретатель подает иск к продавцу о взыскании с него ущерба (требование может быть подано и в рамках первого судебного процесса) и решение по нему вступает в силу.
3. Открывается исполнительное производство.
4. Если по открытому исполнительному производству взыскание ущерба произведено частично или не производилось в течение шести месяцев с момента предъявления исполнительного документа к исполнению, то возникает право на компенсацию.
5. После этого добросовестный приобретатель может подавать иск к Российской Федерации о компенсации ущерба, в связи с истребованием у него жилья.

Размер компенсации

Либо реальный ущерб, установленный судом. Либо, если это требование заявил добросовестный приобретатель – в размере кадастровой стоимости жилого помещения, установленной на дату вынесения решения первым судом.

Если добросовестному приобретателю частично возмещены убытки, то размер компенсации уменьшается на их размер.

Сколько раз можно получить компенсацию

В законе написано, что компенсация «однократная и единовременная». Трактовка данной фразы вызывает дискуссии. Но, по мнению нашего юриста (согласие с которым выразил Крашенинников П.В.), «однократность» должна трактоваться как «одному гражданину один раз в жизни».

Т.е. если вы купили две квартиры (одновременно или в разные периоды), и обе эти квартиры оказались юридически «грязными» и их изъяли. То компенсацию можно будет получить только по одной квартире.

Так же обратите внимание, что если вы купите две или больше комнат в коммунальной квартире, то есть вероятность, что суд будет расценивать это как покупку разных объектов. А значит, и компенсация, в случае чего, будет выплачена только за одну комнату.

Что делать, если вы добросовестный покупатель, а решение суда, по которому у вас истребуют недвижимость, вступило в силу до 01.01.2020 года

Если истребование происходило (или происходит) на основании иска от физического лица, то, к сожалению, компенсацию вы получить не можете.

Если же квартиру «забрали» на основании требования государства, например, была «липовая» приватизация, то сейчас вы можете получить компенсацию по вышеуказанным правилам. Только право собственности должно возникнуть не ранее 2000 года (момент появления Росреестра). На подачу иска о компенсации, в этом случае, есть три года с 01.01.2020.

Если жилье утрачено из-за ненадлежащих действий Росреестра

Выше мы писали, что правила распространяются на компенсацию, если действия Росреестра были надлежащими, а если ненадлежащими, то что тогда?

В этом случае ничего нового не происходит, и компенсация получается по давно уже действующим нормам, которые регламентируются статьей 66 ФЗ «О государственной регистрации».

Вывод

Законодатель пошел навстречу покупателям жилья и ввел дополнительный механизм их защиты. Для современной России – это очень большой шаг вперед к защите собственников жилья. Но что хотелось бы отметить.

Во-первых, на мой взгляд, сама позиция по истребованию жилья у добросовестного приобретателя не очень хороша. Идеально было бы вообще закрыть эту тему и запретить истребование имущества у добросовестного приобретателя. А компенсации выплачивать предыдущим собственникам или третьим лицам, права которых были нарушены.

Во-вторых, что сейчас самое важное – вопрос признания приобретателя добросовестным.

У нас и до сегодняшнего момента это было не самым простым делом (подробнее про статус добросовестного приобретателя читайте здесь). И совсем не понятно, что будет сейчас, когда признание приобретателя добросовестным с большой степенью вероятности влечет за собой выплату из казны Российской Федерации.

Будут ли суды с большей придирчивостью рассматривать вопрос добросовестности или нет – покажет практика. Но мнение многих юристов и адвокатов, которым я задал этот вопрос, скорее настороженно негативное, чем позитивное.

Но в любом случае, еще раз повторюсь, подобный закон – это большой шаг законодателей в сторону реальной защиты покупателей жилья.

И, напоследок…

Ну, и на последок, хочу отметить, что часто сами покупатели позволяют судам легко «отвергать» их заявления о своей добросовестности.

Ведь один банальный вопрос: «Какие действия вы произвели, чтобы убедиться в безопасности покупки?», — часто остается без ответа.

Так как: юридическую экспертизу вроде проводил, а вроде нет. Кто-то понадеялся, что банк, выдающий ипотеку, делает проверку, кто-то ссылается на проверки страховой компании. Кто-то нанял юриста или риэлтора, но договора с ними нет или в нем про проверку квартиры ничего не сказано. Заключения юриста о проведенной экспертизе нет и т.п. Получить в такой ситуации статус добросовестного приобретателя будет весьма затруднительно.

Так что, несмотря на новый закон, дело защиты вашей собственности на жилье – это все так же ваше личное дело. Государство просто так ничего отдавать не собирается.

Поэтому, если решили покупать жилье без привлечения юристов или риэлторов – обязательно изучите вопрос «добросовестного приобретателя», а затем предпримите все действия (и главное сохраните их результат), которые позволят, в случае возникновения проблем, защитить свою добросовестность.

Если же вы нанимаете юриста или риэлтора для проведения юридической экспертизы, то убедитесь, что в договоре с ними явно прописано её проведение.

А так же требуйте, чтобы по факту экспертизы вам было выдано письменное заключение, в котором явно указан результат, например так, как это пишется в нашем заключении: «В результате проведенной проверки оснований для предъявления новому собственнику претензий и исков, связанных с оспариванием права собственности на Объект, а также для утраты права собственности на Объект, не выявлено. Компания считает возможным совершение сделки по приобретению Объекта…»

Только такой подход позволит вам защитить свое будущее право собственности.

Константин Барсуков
Генеральный директор «Релайт-Недвижимость»
Выражаю свою особую благодарность юрисконсульту Анне Холиной
за помощь в написании данной статьи

В сюжете, который был показан на НТВ, рассказывается о новой схеме мошенничества с квартирами. При этом за кадром остался разговор о том, как избежать таких проблем. А так же что делать, если с вашей квартирой произошло тоже самое.

Но для начала скажем, что нет повода для серьезных опасений. Учитывая многие факторы, можно сказать, что массового распространения данная схема не получит. При её реализации у мошенников очень велики риски быть пойманными.  А, значит, мало кто рискнет её реализовывать.

Так что не все так ужасно, как может показаться на первый взгляд. Но, если вы владеете недвижимостью и собираетесь уехать куда-либо на долгий срок, то лучше себя обезопасить. Для этого нужно подать в Росреестр (через МФЦ) заявление о запрете проведения сделок с вашей недвижимостью без вашего личного присутствия.

А что делать, если такое случилось с вами, как с героем сюжета? Не нужно паниковать. Да, вам придется значительное время провести в судах и быть в «подвешенном состоянии». И это очень тяжело морально. Да, вы понесете расходы (как минимум на гос.пошлину). Но при правильных действиях вы однозначно вернете свою собственность

Поэтому первое, что вам нужно сделать в такой ситуации — это обратиться в суд с иском о признании сделки (по которой вы лишились собственности) недействительной. И обязательно в этом иске попросить суд наложить обеспечительные меры в отношении вашей «потерянной» недвижимости. А именно запрет на любые регистрационные действия в отношение неё.

Так же вам необходимо обратиться в полицию с заявлением о мошеннических действиях. Это будут два параллельных процесса, которые помогут вам вернуть вашу недвижимость.

Еще раз повторюсь, шансы на это очень велики.

Самые большие риски у покупателя!

А вот кто действительно пострадает в этой ситуации — это покупатель, который купит «отобранное» у вас жилье.

Самое печальное в этой ситуации для такого покупателя то, что шансы на его признание добросовестным приобретателем будут стремиться к нулю. Хотя бы по тому, что он не проявил должную осмотрительность купив недвижимость, у которой совсем недавно был переход права собственности. А ведь мы понимаем, что мошенник, заполучив квартиру, вряд ли будет ждать несколько лет, чтобы потом продать её. Скорее всего он попытается реализовать жилье в ближайшие пару месяцев.

Так что покупателям, можно посоветовать проявлять особую бдительность при покупке недвижимости, которая совсем недавно была приобретена в собственность продавцом.

Понятно, что не всегда такой факт свидетельствует о мошеннических действиях. И такие предложения встречаются не так уж и редко. Но идти на такую сделку нужно с «открытыми глазами», полностью понимая, как, кем и почему был произведен предыдущий переход права собственности.

Хотя этот совет, на самом деле, можно отнести и вообще к любой покупке недвижимости.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Возможно Вы самостоятельно сделали перепланировку Вашей квартиры или купили её в «измененном» виде, и эта перепланировка не зарегистрированна в установленном законом порядке. В таком случае мы рекомендуем «узаконить» произведенные изменения или привести квартиру в пероначальное состояние.

Дело в том, что в последнее время гос.органы стали более активны в поисках квартир с незарегистрированной планировкой, а наказывают за это штрафом в размере от 2  до 2,5 тысяч рублей. При этом, помимо штрафа Вы однозначно получите предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Причем, если систематически пренебрегать такими предписаниями, то законодательство позволяет лишить собственника квартиры права собственности в судебном порядке, и выставить жилье на торги. И такие прецеденты уже есть.

Что же нужно сделать, чтобы зарегистрировать перепланировку? Для начала нужно понять: возможно ли это вообще.

Перепланировка, которую нельзя «узаконить»

Есть виды перепланировок, которые невозможно зарегистрировать, а именно:

1. Расширение кухни за счёт жилой комнаты
2. Расширение санузла за счёт кухни или жилой комнаты
3. Увеличение жилых комнат за счёт балконов и лоджий с выносом в них батарей
4. Ликвидация или уменьшение площади вентиляционных каналов
5. Совмещение газифицированной комнаты с жилой
6. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами
7. И другие виды перепланировок, ухудшающие условия эксплуатации дома, проживания граждан и которые могут привести к обрушению несущих конструкций.

Обратите внимание на то, что перепланировки из 1 и 2 пункта возможны, если под Вашей квартирой находятся нежилые помещения, либо если в квартире под Вами произведены точно такие же изменения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Например, Ваш сосед снизу живет на втором этаже, а под его квартирой расположен магазин. И он расширил санузел за счет кухни, и зарегистрировал данную перепланировку. Вы можете сделать такую же перепланировку, и её зарегистрируют. Только Вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что у соседа снизу есть такая законная перепланировка.

Если перепланировку можно «узаконить»

Если перепланировку можно «узаконить», то делается это путем подачи соответствующих документов в МФЦ, сотрудники которой сами передадут нужный пакет в Мосжилинспекцию.
Пакет документов зависит от «тяжести» перепланировки.

Перепланировка считается «лёгкой», если она заключается в:

• переносе или демонтаже ненесущих стен,
• устройстве проёмов в перегородках
• заделке дверных проемов
• перемещении сантехнических приборов в существующих габаритах санузалов и кухни
• перестановке радиаторов батарей и газовых плит без прокладки дополнительных подводящих сетей
• устройстве или сносе встроенных шкафов
• и других видах перепланировок, которые не затрагивают капитальных конструкций и коммуникаций и безопасны для дома и его жителей

Для регистрации «легкой» перепланировки не нужно составлять проект и брать техническое заключение. Достаточно нарисовать (можно даже от руки) эскиз перепланировки, с указанием размеров. Либо, если у Вас есть поэтажный план с красными линиями и на нем четко виден предыдущий вид квартиры, то можно предоставить в виде эскиза этот план.

Если же Ваша перепланировка более серьёзна, чем в предыдущих описаниях, то необходимо будет составить проект, разработанный проектной организацией, имеющей соответствующие допуски. И нужно подкрепить этот проект техническим заключением о возможности проведения данной перепланировки. Этот проект делается на основе инженерного обследования дома и квартиры, той же организацией, которая делает проект.

Сама процедура согласования перепланировки выглядит следующим образом:

1. Собственниками жилого помещения через МФЦ в Мосжилинспекцию подается заявление о перепланировке. К заявлению прикладываются эскиз или проект (с техническим заключением), а также документы о собственности.
2. Получается разрешение жилищной инспекции на перепланировку.
3. При необходимости выполняются ремонтные работы
4. Собственник подписывает акт о выполнении работ и сдает его через МФЦ в Мосжилинспекцию. Если регистрируется только имеющаяся перепланировка и дополнительные ремонтные работы не выполняются, то акт можно подписать сразу же после получения разрешения от жилинспекции.
5. От жилинспекции на квартиру приезжает техник для приёмки выполненных работ и подписывает акт со своей стороны.
6. Вызывается техник из БТИ для обмеров.

Если обмеры БТИ совпали с эскизом или проектом, то после этого эпопея с регистрацией перепланировки заканчивается. Если нет, то БТИ выдает поэтажный план с красными линиями.

Тогда Вы:

1. Этот поэтажный план (также через МФЦ) подаете в Мосжилинспекцию с заявлением, в котором Вы просите утвердить результаты замеров.
2. После утверждения (возможно снова приедет техник от жилинспекции) Вам выдают повторный акт
3. Вы снова вызываете техника БТИ для обмеров.

Если в результате перепланировки меняются технические характеристики квартиры: количество комнат, жилая или общая площадь, то Вы можете переоформить документы о собственности. Но обратите внимание на то, что это не является обязательным требованием и такое изменение не влияет на Ваше право собственности.

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость своей недвижимости – посмотреть на на сайте Росреестра в «справочной информации по объектам недвижимости в режиме on-line» https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Для этого Вам нужно в соответствующее поле вбить кадастровый номер Вашего объекта. Далее в появившемся окне выбрать информацию из источника «ГКН». Узнать кадастровый номер Вашей недвижимости можно из кадастрового паспорта, либо из Свидетельства о праве собственности.

Только обратите внимание, в Свидетельстве о праве может быть указан не кадастровый, а условный номер объекта. Если это так, то на той же странице в соответствующем поле вбейте условный номер, и по нему Вы сможете узнать кадастровый. После чего повторите процедуру уже с кадастровым номером.

Если Вы не согласны с оценкой кадастровой стоимости

Для оспаривания результатов кадастровой оценки Вы можете:

1. Обратиться в суд
2. Обратиться в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд происходит согласно установленному законодательством РФ порядку рассмотрения судебных споров.

Если Вы решили обратиться в комиссию Росреестра, то нужно учесть следующие моменты.

1. Оспаривание результатов оценки может происходить в комиссии только по двум основаниям:
   • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных для оценки кадастровой стоимости
   • установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость
2. Регламентирован чёткий перечень документов, которые должны быть предоставлены в комиссию (список ниже). Рассмотрение заявления без этих документов производиться не будет.
3. Комиссии находятся при каждом управлении Росрестра по субъекту РФ.
4. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Список документов для обращения в комиссию Росреестра:

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости
• Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается
• на основании недостоверности указанных сведений;
• Отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Предлагаем Вашему вниманию третью часть записи интернет-семинара «Как купить квартиру»: «Юридическая экспертиза квартиры».

Из этой части Вы узнаете:

• на что обратить внимание при юридической проверке квартиры
• алгоритм проведения юридической экспертизы
• полагаться ли на проверки проводимые банком и страховой компанией и пр.

Полную версию семинара и другие части, Вы можете посмотреть по ссылке

Для Вашего удобства, мы из 3-й части семинара выделили несколько интересных сюжетов

Банк и страховая: проверяют или нет?

Почему не стоит покупать квартиру с «занижением»