Близкие переходы права собственности — это не просто несколько сделок подряд в выписке ЕГРН. Для покупателя это сигнал проверить историю объекта глубже: суд может расценить такую цепочку как признак того, что разумная осмотрительность не была проявлена.

Почему суды настороженно относятся к близким переходам

Проблема не в самом коротком сроке владения. Важнее, что частые переходы нередко скрывают непрозрачную историю: вывод имущества, формальную сделку между родственниками, долги или попытку отдалить объект от первоначального владельца.

Есть понятные ситуации: наследник получил квартиру и сразу продаёт её, потому что она не нужна. Но если объект покупают, а через месяц-два снова выставляют на продажу без ясного объяснения, покупатель обязан отнестись к этому настороженно.

Что такое добросовестность покупателя

Добросовестность — не просто «я заплатил деньги и никого не обманывал». Для суда важнее, знал ли покупатель о проблеме, мог ли узнать и сделал ли разумные действия для проверки. Даже статус добросовестного приобретателя не всегда исключает оспаривание, а при явных признаках риска получить этот статус становится труднее.

Квартира с «идеальной» ценой

В начале декабря РЕЛАЙТ изучал квартиру, которую в октябре купили с ипотекой Сбера. Сначала её выставили за 18 миллионов рублей, затем за 20 миллионов, а потом снизили цену до 17 миллионов. Для нормального объекта на активном рынке такая динамика выглядела странно: цена была привлекательной, но квартира не продавалась уже месяц.

Появилось два вопроса: зачем продавать квартиру почти сразу после покупки и почему объект с такой ценой не находит покупателя. Отказаться можно было сразу, но предложение было дефицитным, а предыдущие варианты уже приходилось исключать из-за очевидных проблем. Поэтому историю решили проверить до конца.

Версия продавца и первый уровень проверки

Агент объяснила быструю продажу беременностью супруги: у семьи трое детей, ипотечный платёж около 220 тысяч рублей в месяц, поэтому жильё стало не по карману. Такая версия возможна, но объяснения нельзя принимать без подтверждений. Наличие детей, беременность и финансовые обстоятельства должны подтверждаться документами.

Параллельно запросили договор предыдущей купли-продажи. Именно он дал первый серьёзный сигнал.

Странные расчёты и вопрос к продавцу продавца

В договоре стояла необычная цена — 18 миллионов 23 тысячи рублей. Часть денег, около четырёх миллионов, якобы передали до сделки; ещё около двух с половиной миллионов — в день сделки. Большая сумма оказывалась вне стандартной логики ипотечного расчёта.

Такое может означать закрытие залога или долгов предыдущего собственника. Но тогда нужно понимать, какие именно долги были, все ли они погашены и не находился ли человек в предбанкротном состоянии. Другая версия — существенное занижение цены с формальными расписками, чтобы показать полную стоимость. В обоих случаях проверять нужно не только текущего продавца, но и продавца продавца, а затем всю историю возникновения права.

Почему падающая цена усилила сомнения

С октября до декабря рынок не падал, и аналогичный объект мог стоить около 19 миллионов. Однако квартиру пытались быстро продать дешевле 17 миллионов. Для владельца с ипотекой это означало существенную потерю первоначального взноса. Возник вопрос: почему человек готов так терять деньги, если исходное объяснение было только в изменении семейной ситуации?

Внятного ответа на дополнительные расчёты не появилось. На фоне быстрой перепродажи и снижения цены это уже выглядело не как отдельный нюанс, а как система признаков риска.

Сделка 2017 года, которая изменила оценку объекта

В 2017 году сын купил квартиру у отца. Формально сделка была давней, но переход между близкими родственниками требовал проверки. Подтверждением расчёта оказалась не банковская выписка, а распечатанная расписка с подписью. Реальное движение денег не подтверждалось.

Формальная купля-продажа внутри семьи иногда прикрывает дарение и не всегда означает незаконную цель. Но она также может быть способом вывести имущество из владения. Для третьих лиц сроки оспаривания могут исчисляться с момента, когда им стало известно о сделке, а не только с даты её совершения.

Дальнейшая проверка показала у отца серьёзные финансовые проблемы: судебные споры, уголовные дела, закрытые компании с крупными уставными капиталами и претензии почти на 700 миллионов рублей. После этого покупка была исключена.

Почему покупатель в такой истории остаётся без защиты

При оспаривании суд спросит: почему покупателя не насторожили быстрая перепродажа, падение цены на растущем рынке, нестандартные расчёты и противоречивые объяснения? Все эти обстоятельства были видны до сделки. Поэтому ссылаться на добросовестность будет крайне трудно.

Итог

Близкие переходы не означают автоматический отказ. Но для них должно быть ясное, подтверждённое объяснение. В таких сделках недостаточно увидеть текущие документы: нужно разобраться в истории квартиры и последствиях каждого перехода права.

Если признаки риска складываются в единую картину, самый правильный результат проверки — вовремя не купить квартиру.

Покупка квартиры по доверенности сегодня часто вызывает у покупателей автоматический отказ. Это понятная реакция: вокруг таких сделок много тревожных историй и упрощённых выводов. Но доверенность — не самостоятельный приговор сделке. Это инструмент, риск которого зависит от вида документа, проверки доверителя и того, как организован сам расчёт.

Правильный вопрос не «есть ли доверенность», а «какая это доверенность, как подтверждены полномочия и понимает ли собственник происходящее».

Откуда появилась боязнь доверенностей

После широко обсуждавшихся судебных историй многие покупатели стали смешивать разные ситуации: влияние на продавца, оспаривание сделки, неспособность осознавать свои действия и сам факт дистанционной продажи. Отсюда появился опасный вывод: будто любая продажа по доверенности может быть оспорена спустя годы без понятных оснований.

На практике обстоятельства нужно разделять. Продажи по доверенности существовали и раньше, и сами по себе не делали сделку проблемной. Опасно не наличие документа, а отказ от проверочных действий и попытка заменить анализ общим страхом.

Как можно упустить выгодный вариант и не сэкономить 400 тысяч

В одной из продаж квартира стоила 19,5 миллиона рублей. Собственник находился за границей, сделка должна была проходить по российской нотариальной доверенности — это наиболее понятный вариант с точки зрения проверки. Продавец был готов снизить цену на 400 тысяч рублей, если покупатель согласится провести сделку по доверенности: часть этой суммы компенсировала бы перелёт, часть — необходимость личного приезда.

Покупателям предложили несколько способов дополнительной защиты: видеосвязь с собственником, документы, а при желании — дистанционное подписание с использованием подходящего механизма. Они взяли паузу, а затем отказались рассматривать доверенность вообще и согласились только на личное присутствие продавца по исходной цене.

За эти дни нашёлся другой покупатель. Первый покупатель не получил дополнительной безопасности только потому, что отказался от сделки по доверенности; он просто упустил подходящую квартиру и возможную экономию. Страх сам по себе не защищает. Защищает правильно проведённая проверка.

Виды доверенностей и уровень риска

Доверенности не одинаковы. Условно их можно разделить по уровню проверяемости.

• Российская нотариальная доверенность. Самая понятная конструкция: она отражается в реестре нотариальных доверенностей, а отзыв также должен быть там зафиксирован. Нотариус обязан выяснять, понимает ли доверитель смысл выдаваемых полномочий.
• Консульская доверенность. По логике близка к российской и тоже может проверяться через реестр, но требует немного более внимательной оценки обстоятельств.
• Доверенность с апостилем. Здесь больше вопросов: нужно дополнительно понимать, кем и в какой юрисдикции документ удостоверен, как проверить его подлинность, как мог быть оформлен отзыв и какие возможности проверки есть в конкретной стране.
• Отдельные страны СНГ с открытыми реестрами. В ряде случаев они дают дополнительные способы проверки, но порядок нужно оценивать для конкретной страны и документа.

Чем сложнее проверить документ и его актуальность, тем важнее заранее определить набор защитных мер. Но даже самый понятный документ не заменяет работу с самим собственником.

Как правильно провести видеоподтверждение

Видеосвязь — не формальный звонок на минуту. Её нужно организовать так, чтобы запись могла подтвердить личность доверителя, его осведомлённость и согласие с ключевыми условиями. В зависимости от ситуации разумно делать несколько контактов: перед предоплатой, в ходе проверки и в день сделки.

Во время видеосвязи полезно попросить собственника:

• представиться и назвать дату рождения;
• показать паспорт крупно, включая страницы с отметками;
• подтвердить текущую дату — например, показать свежую газету с датой в кадре;
• подтвердить факт выдачи доверенности;
• назвать адрес продаваемого объекта;
• назвать доверенное лицо и объяснить его роль, если это не родственник;
• подтвердить согласие с ценой, схемой расчётов и условиями сделки;
• подтвердить, что доверенность не отозвана.

Важно задавать уточняющие вопросы, а не собирать односложные «да». Перед авансом может быть короткая встреча для подтверждения доверенности и цены. Ближе к сделке — полноценный разговор в ходе юридической экспертизы. При необходимости уместно связаться с собственником и в день подписания.

Что делать, если доверенность отозвана

Отзыв доверенности — распространённое опасение. Но он не совершается телефонным разговором: документ должен быть отозван в надлежащей форме, а доверенное лицо — извещено об этом.

Если доверенность удостоверена российским нотариусом, непосредственно перед подписанием договора нужно проверить реестр нотариальных доверенностей. Если проверка затруднена или у покупателя сохраняются сомнения, дополнительной точкой защиты становится видеоподтверждение в день сделки: доверитель лично подтверждает, что не отзывал полномочия.

«Собственник не осознавал значение своих действий»

Это главное возражение, которое сегодня чаще всего звучит в отношении доверенностей. Здесь обычно допускают две ошибки.

Первая — считать, что продажа по доверенности автоматически связана с влиянием на продавца. Риски влияния и неосознания значения действий нужно проверять и при личной сделке, и при продаже по доверенности. Сам документ этому не мешает.

Вторая — считать доверенность более слабой, чем личное подписание. При корректной организации она, наоборот, создаёт несколько временных точек, на которых можно увидеть и подтвердить волю собственника: выдача доверенности, видеоподтверждение, распоряжение деньгами. Деньги разумно перечислять безналично на счёт самого собственника, даже если доверенному лицу предоставлено право их получать.

Эта последовательность не отменяет юридическую проверку. Но она позволяет собрать доказуемую и понятную логику сделки вместо того, чтобы полагаться на один момент подписания.

Итог

Доверенность может быть рискованной или управляемой — это зависит от качества проверки. Не стоит отказываться от подходящей квартиры только из-за слова «доверенность». Но и входить в такую сделку без анализа документа, видеосвязи, проверки отзыва, оценки состояния собственника и понятной схемы расчётов нельзя.

При покупке квартиры важно оценивать не только юридическую чистоту и сегодняшнее впечатление от просмотра. Через несколько лет на этот же объект будут смотреть уже глазами рынка. Поэтому до сделки полезно заранее замечать особенности, которые могут снизить ликвидность: продлить продажу или потребовать заметного дисконта.

Это не список объектов, которые нельзя покупать ни при каких условиях. У многих нюансов есть цена, с которой их можно принять осознанно. Важно лишь не убеждать себя, что особенности не существует, а понимать, как она повлияет на будущую продажу.

Второй этаж: когда он почти как первый

С первым этажом всё обычно понятно: меньше приватности, больше шума, окна видны с улицы. Второй этаж кажется безопасным компромиссом. Но сначала нужно посмотреть, что находится под квартирой.

Коммерческие помещения

В новых жилых комплексах первый этаж нередко отдан под коммерцию. На рендере это выглядят как аккуратные магазины и кофейни. В реальности это ещё и поток людей, разгрузка, курьеры, разговоры, автомобили, запахи и мусор. Если под квартирой продуктовый магазин, стоит отдельно оценить запахи и санитарное состояние; если арендатор съедет — подумать, кто может занять помещение следующим.

На вторичном рынке эту ситуацию можно увидеть вживую. Полезно прийти к дому в разное время, открыть окно, посмотреть на двор и оценить, как работает соседство. В новостройке на ранней стадии строительства это сделать сложнее, поэтому риск легко недооценить.

Козырёк

Отдельная история — большой козырёк под окнами. Небольшой навес над входом может вызвать вопрос о доступе к окнам. А широкий козырёк, проходящий почти под всей квартирой, часто превращается в поверхность для мусора. На визуализациях застройщика этого не видно, а на вторичке достаточно подойти к окну и посмотреть вниз.

Недостаток, который покупатель не смог оценить в момент сделки, в будущем будут оценивать уже его собственные покупатели.

Второй этаж, который фактически первый

Был случай со сталинским домом: квартира располагалась на втором этаже, имела хорошую планировку и привлекательную цену. Первый этаж занимала коммерция с высокими потолками, поэтому второй этаж должен был ощущаться высоким. Но из-за рельефа улица подходила к дому выше, а рядом находилось метро с постоянным потоком людей.

Чтобы оценить приватность, недостаточно смотреть из окна. Нужно выйти на улицу, посмотреть в окна и попросить кого-то пройтись по квартире. В этой ситуации с улицы было видно человека почти в любой точке комнат. Покупательнице квартира нравилась, но пришлось честно признать: жить придётся с постоянно закрытыми шторами. Для большинства будущих покупателей это будет причиной отказаться или просить скидку.

Окна в окна

Плотная застройка встречается и на вторичке, и в новостройках. Дома могут стоять буквой П или Г, а расстояние между корпусами с земли кажется достаточным. Но когда между жилыми окнами остаётся около пятнадцати метров, в квартире это воспринимается совсем иначе.

На кухне и в спальне появляется ощущение постоянного присутствия соседей. Люди начинают держать шторы закрытыми в квартире, которую покупали как светлую и современную. Кто-то готов с этим жить, но круг покупателей становится уже. Значит, объект, скорее всего, будет продаваться дольше или дешевле сопоставимого варианта без такого вида из окон.

Четвёртый или пятый этаж без лифта

Третий–пятый этаж часто считают комфортными: не низко, нет ощущения первого этажа, меньше шума от входной группы. Но в доме без лифта четвёртый или пятый этаж — уже отдельный фактор. В сталинке он может ощущаться как шестой или седьмой этаж обычного дома.

Однокомнатная квартира ещё может быть удобна молодому человеку. Для семьи сценарий меняется: ребёнка нужно носить по лестнице, коляску где-то хранить, а колясочной в старых домах часто нет. В трёхкомнатной квартире вероятны визиты пожилых родственников, которым высокий этаж без лифта может фактически закрыть возможность приезжать.

При подборе важно спрашивать не только «нравится ли квартира», но и «кто будет здесь жить и как будет устроен обычный день». Та же логика понадобится при последующей продаже.

Квартал, из которого трудно уехать

Иногда слабое место не внутри квартиры, а вокруг неё. Новые кварталы Подмосковья могут выглядеть убедительно: современные дома, благоустройство, магазины и дворы. Но нужно ответить на простой вопрос: как жители будут ездить на работу?

Если район большой, собственной инфраструктуры пока мало, а выезд в Москву фактически один, прогнозируемы пробки, очереди на транспорт и долгие поездки. Важно смотреть не только рекламную картинку, но и реальный маршрут утром и вечером, перспективу дорог и транспорта, количество уже заселённых и строящихся корпусов.

Транспортная проблема не всегда означает отказ от покупки. Но она должна быть учтена в цене и в понимании того, как объект будет воспринимать следующий покупатель.

Избыточные метры: когда площадь не равна функциональности

Квартира может быть большой по площади, но работать как более маленькая. Рынок часто оценивает не число метров само по себе, а функциональность планировки.

Тридцатиметровая студия

Студия около 30 м² в массовом сегменте иногда оказывается между двумя понятными продуктами. Покупатель студии хочет сэкономить и не всегда готов переплачивать за лишние пять метров при той же функции. Покупатель с бюджетом на 30 метров часто предпочитает добавить немного и купить полноценную однокомнатную квартиру.

Особенно это заметно, если из студии невозможно сделать нормальную однокомнатную: одно окно, вытянутая планировка, кухня без естественного света. Формально метров больше, но рынок сравнивает такой объект с небольшими студиями и с полноценными однокомнатными — и он проигрывает обеим группам.

Обычная двухкомнатная и большая евродвушка

В одном из случаев две квартиры похожего метража продавались в соседних домах. Одна была полноценной двухкомнатной, другая — большой евродвушкой с одной спальней и огромной кухней-гостиной. В обычном спальном районе быстрее и дороже за метр ушла двухкомнатная квартира: для основной аудитории 50–60 м² означали ожидание двух изолированных комнат.

Это не делает евродвушку плохим форматом. В центре или в более дорогом сегменте большая кухня-гостиная может быть преимуществом. Но планировку нужно оценивать в контексте района, цены и аудитории, а не только по собственному вкусу.

Ремонт и перепланировка, которые снижают ликвидность

Дорогой ремонт становится плюсом только тогда, когда усиливает квартиру для широкого круга людей. Слишком индивидуальный стиль или планировка могут сузить этот круг настолько, что качественная отделка перестанет помогать продаже.

Осторожнее с очень личным стилем

Суровое барокко, сильный авангард, сложная эклектика или полностью чёрно-красный интерьер могут быть хорошо выполнены и нравиться владельцу. Но следующий покупатель может воспринять их как дополнительную стоимость демонтажа. В такой ситуации вопрос не в том, найдётся ли покупатель вообще, а в том, сколько времени придётся ждать и какую цену он будет готов заплатить.

Красиво, но неудобно

Бывает, что ремонт эффектный, а функциональность потеряна. Например, трёхкомнатную квартиру около 80 м² можно превратить в большую студию с одним открытым пространством. Для конкретного владельца-художника это может быть идеальным жильём. Для массового рынка, особенно вне центра, отсутствие отдельных комнат превращает объект в очень узкий продукт.

Проблема усиливается, когда ремонт дорогой. Продавец хочет вернуть вложения, а покупатель понимает, что ему нужно сначала разрушить уже оплаченный интерьер, затем восстановить удобную конфигурацию и сделать ремонт заново. Иногда покупателю проще выбрать квартиру без отделки и начать с чистого листа.

Перепланировка, которую нельзя узаконить

Неузаконенная перепланировка и перепланировка, которую невозможно узаконить, — разные ситуации. Во втором случае покупатель должен учитывать риск требования вернуть квартиру в допустимое состояние. Он платит за ремонт, который потенциально придётся демонтировать, а затем снова оплачивать отделку.

Перед спорным решением полезно задать три вопроса: удобно ли это сейчас; как квартира будет продаваться потом; можно ли быстро и разумно вернуть её в допустимую конфигурацию, если рынок не оценит идею.

Что в итоге

Ликвидность определяется не тем, насколько квартира понравилась в день просмотра, а тем, сколько людей в будущем захотят купить её с теми же особенностями. Этаж, вид из окна, шум, транспорт, планировка, лишние метры или чрезмерно личный ремонт могут влиять на продажу сильнее, чем кажется вначале.

Если при просмотре что-то тревожит, не обязательно отказываться сразу. Иногда минус честно компенсирован ценой. Но важно назвать его прямо: «у квартиры есть особенность, и она повлияет на будущую продажу», а не убеждать себя, что к ней обязательно привыкнут все.

Покупая квартиру сегодня, полезно заранее думать о том, как она будет продаваться завтра — уже глазами рынка.

При покупке квартиры опасность не всегда лежит в одном «страшном» документе. Иногда проблему видно в том, как организован показ, какие документы не хотят дать заранее, почему продавец настаивает на странном расчёте или слишком торопит с предоплатой.

Ниже — реальные типовые ситуации. Их смысл не в том, чтобы подозревать обман в каждом продавце, а в том, чтобы не объяснять за другую сторону то, что она должна пояснить сама.

Когда от покупателя скрывают собственника

Обычная на первый взгляд схема: агент показывает свободную квартиру по ключам, готов принять предоплату на агентство или счёт продавца, а самого собственника предлагают увидеть только на сделке. Это может быть объяснимо — человек в другом городе, на даче или не хочет ездить на каждый показ. Но покупателю важно лично увидеть всех собственников до внесения предоплаты. Допустима и видеовстреча, но она должна состояться.

В одной из ситуаций РЕЛАЙТ настоял, чтобы собственник присутствовал при внесении предоплаты. Тогда выяснилось, что он пришёл в нетрезвом виде и по внешним признакам систематически злоупотреблял алкоголем. Без этой встречи покупатель узнал бы об обстоятельствах слишком поздно.

Не нужно автоматически отказываться от квартиры, если собственник не приходит на первый показ. Но до аванса необходимо увидеть его, услышать ответы на вопросы и понять, соответствует ли реальный человек тому, что говорит агент.

Когда скрывают саму квартиру

Квартиру могут показывать только днём, только в определённый день или в очень узкое время. Иногда это объясняется графиком семьи. Но отказ показать объект повторно в другое время — повод проверить, что именно меняется.

Вас могут не знакомить с соседями, если с ними есть конфликт. Или, наоборот, показать квартиру в часы, когда соседи тихие, хотя утром, вечером или в выходные начинаются шум, запахи и конфликты. Иногда дело в самом объекте: двор, парковка, дорога, стройка или работающая рядом коммерция выглядят по-разному в разное время.

Одна квартира понравилась семье с маленьким ребёнком именно тишиной дневного двора. Но РЕЛАЙТ придерживается правила: если продавец ограничивает время показа, объект нужно увидеть ещё раз в другой период. Вечером выяснилось, что двор становится проходным местом с постоянным шумом. Объект, который казался идеальным, уже нельзя было оценивать прежним образом.

Когда закрыта комната

Если какую-то комнату не показывают из-за спящего ребёнка или другой понятной причины, разумно назначить второй короткий визит. Покупатель должен увидеть всю квартиру, а не «почти всю».

Когда просьбу о повторном показе постоянно откладывают, это уже не случайность. За закрытой комнатой могут быть сырость, грибок, следы залива, трещина, проблемы с окном или иной недостаток. Пока все помещения не осмотрены, выбирать квартиру и тем более вносить предоплату не стоит.

Документы обещают показать потом

Правильная последовательность проста: до предоплаты продавец передаёт документы, покупатель и его специалисты оценивают, можно ли вообще проводить сделку и какие условия нужно зафиксировать в соглашении.

Иногда документы не дают заранее, а на авансе показывают только выписку из ЕГРН, копии вместо оригиналов или часть правоустанавливающих документов. Обещают привезти остальное позднее. В такой ситуации срок предоставления конкретного документа и последствия его непредоставления нужно прямо закреплять в соглашении. Иначе после предоплаты можно услышать, что договор потерян, оригинал не найден или он якобы не нужен.

Важны не только документы, но и их логика. Если переходов собственности слишком много, продавец не может разумно объяснить предшествующую сделку или в документах возникает противоречие, это требует отдельной проверки.

Нестандартный расчёт — не мелочь

Продавец может долго продавать квартиру, найти покупателя без торга и при этом настаивать только на расчёте через ячейку, отказываясь от счёта при ипотечной сделке. Иногда у человека есть понятная причина: недоверие к банкам или привычный порядок. Но современная нестандартная схема расчёта требует объяснения.

Сначала нужно спокойно выяснить причину и предложить безопасную рабочую модель. Затем проверить, насколько объяснение соответствует остальным обстоятельствам. Если продавец отказывается обсуждать вопрос и говорит «только так и никак иначе», риск нельзя игнорировать. В одной из подобных ситуаций покупатели отказались от квартиры, хотя технически могли подобрать банк под расчёт через ячейку: рационального объяснения жёсткого требования не нашлось.

Документы продавца нужно проверять

Рабочее правило РЕЛАЙТ: информацию от продавца принимаем к сведению, но не считаем окончательно подтверждённой, пока она не проверена по независимому источнику.

Например, продавец предоставил справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Юрист обратил внимание на странность справки из НД. Звонок в диспансер показал, что врач, чья подпись стояла на документе, давно там не работал. Позже выяснилось, что продавец состоял на учёте по наркомании.

Справки из НД и ПНД сами по себе не подтверждают дееспособность, но могут быть частью общей проверки. Главное — не верить документу автоматически только потому, что он выглядит официально.

Давление временем

«Решайте быстрее, иначе квартиру заберут» — распространённая манипуляция. Она переводит человека в режим гонки: вместо проверки он начинает спасать возможность купить выгодный вариант.

Продавец вправе хотеть быстрой сделки, а агент — сообщать о других интересантах. Но давление, накручивание и требование принять решение до проверки — повод остановиться. Особенно если квартира кажется необычно выгодной, что-то в ней уже настораживает, а вас одновременно торопят.

Что в итоге

Проблемы могут быть не только в праве собственности. Они бывают в самой квартире, в поведении соседей, качестве ремонта, схеме расчётов и последовательности действий продавца. Однажды в квартире после флиппинга РЕЛАЙТ обнаружил, что розетки были не установлены, а просто имитированы наклеенными элементами.

Любая нестандартная деталь — не приговор, а повод заострить внимание. Когда квартира понравилась, мозг легко начинает оправдывать продавца: «наверное, всё нормально». Правильнее не спорить с собственными сомнениями, а получить ответы, документы и возможность проверить ситуацию.

На растущем рынке особенно легко попасть в ловушку: искать только самый дешёвый вариант, несколько раз проиграть другим покупателям, устать — и в итоге принять условия, которые ещё недавно показались бы неразумными. Это касается и покупки, и обмена квартиры.

Ниже — логика, которая помогает не подменять спокойный выбор бесконечной гонкой за нижней ценой. Речь не о том, чтобы отказаться от выгодных предложений, а о том, чтобы понимать, где заканчивается разумная экономия и начинается ажиотаж.

Почему поиск по нижней границе рынка становится проблемой

Под «дешёвой квартирой» здесь не имеется в виду самый недорогой объект во всей Москве. Это нижняя граница именно вашего сегмента: нужного района, площади, состояния дома, планировки и бюджета. Для одних покупателей это диапазон около 5 миллионов рублей, для других — 50. Принцип один и тот же.

Представим сегмент, в котором квартиры выставлены от 18 до 20 миллионов. Объект за 18 миллионов не обязательно продаётся ниже реальной стоимости: возможно, он просто адекватно оценён среди завышенных предложений. А возможно, продавец действительно ошибся в цене. Но для покупателя результат часто одинаков: на просмотр приходит очередь желающих.

Когда предложение ограничено, основной спрос естественным образом концентрируется на нижней цене. Квартиру смотрят не только те, кто готов купить именно её, но и почти все, кто ищет похожий объект в том же районе. Затем продавец либо устраивает торг между покупателями, либо приостанавливает показы и поднимает цену в объявлении. В результате квартира быстро уходит заметно выше первоначальной цены — иногда до верхней границы того же сегмента.

Проблема не только в деньгах. После нескольких таких попыток человек начинает воспринимать ажиотаж как единственный способ купить жильё. Сначала он отказывается участвовать в торге, затем соглашается на него, а позже готов мириться с условиями, на которые в спокойной ситуации не пошёл бы. Особенно тяжело тем, кто уже продал свою квартиру: на растущем рынке деньги быстро теряют покупательную способность, и появляется желание закрыть вопрос любой ценой.

Чем ниже цена, тем больше риск не заметить важное

Нижняя цена иногда связана не с удачной оценкой продавца, а с особенностями объекта или схемы сделки. До начала ажиотажа покупатель мог бы внимательно отнестись к таким обстоятельствам. Но после нескольких проигранных торгов нюанс начинает казаться мелочью, сложная схема — терпимой, а юридический вопрос — тем, который «как-нибудь решится».

Именно в этот момент опасно принимать решение на эмоциях. Скидка не должна компенсировать непонятный риск сама по себе. Сначала нужно понять, что именно вызвало низкую цену, можно ли устранить риск и какая схема сделки для этого потребуется.

Искать шире — не значит переплачивать

Из сказанного не следует, что недорогие квартиры не нужно смотреть. Напротив, их стоит рассматривать и при необходимости участвовать в торге. Но у покупателя должен оставаться выбор.

Если на нижней границе, например около 18 миллионов, объектов мало, около 19 миллионов их уже больше, а в диапазоне около 20 миллионов предложение становится заметно шире, разумно параллельно смотреть несколько диапазонов. Тогда продавец самого дешёвого варианта не может навязать любые условия.

Если цена выросла до невыгодного уровня, продавец перестал предоставлять документы или начал менять договорённости, у покупателя есть возможность спокойно перейти к другому объекту. Это не означает автоматически платить больше. Иногда более широкий поиск позволяет увидеть квартиру, которую остальные покупатели исключили слишком рано, не разобравшись в её реальной ситуации.

На растущем рынке полезно искать не то же самое, что ищут все, а то, что ещё не стало предметом массовой гонки. Сделать это можно двумя способами: расширить бюджетный диапазон либо расширить набор условий, которые готовы рассматривать после нормальной проверки.

Низкая цена не всегда означает высокий риск

У нижней границы рынка действительно чаще встречаются сложные объекты и необычные схемы продажи. Но вокруг них существует много устойчивых мифов. Наследство часто считают автоматически неприемлемым. Продажу по доверенности — заведомо опасной. Пожилого собственника — причиной даже не ехать на просмотр.

Ни один из этих признаков сам по себе не говорит, что квартиру нельзя покупать. Он говорит только о том, что нужно провести проверку глубже и заранее понять схему сделки. Большинство покупателей отказываются ещё во время первого телефонного разговора. Поэтому на таких объектах, даже при цене в нижней части сегмента, ажиотаж встречается значительно реже.

Например, в одной из недавних ситуаций продавец имел несколько открытых исполнительных производств. Квартира стоила на нижней границе рынка, но на просмотре не было очереди: потенциальных покупателей отпугнул сам факт производств. После просмотра продавец ещё предлагал торг. В итоге объект не подошёл по другим параметрам, но сама ситуация показывала важную вещь: внешне тревожный признак не заменяет анализ.

Сложные квартиры требуют не интуиции, а юридической экспертизы, анти-рисковых действий и правильно собранной сделки. Если риск реальный и его нельзя устранить, от покупки нужно отказаться. Но решать это следует после проверки, а не только потому, что в объявлении есть слова «доверенность», «наследство» или «пожилой собственник».

На растущем рынке способность отделить распространённый страх от реальной угрозы даёт покупателю возможность приобрести хороший объект без аукциона. Самостоятельно заходить в такие истории без полноценной проверки не стоит.

Покупка квартиры с альтернативой: оценивайте не только объект

Отдельная ситуация — квартира, которую продавец готов продать только после покупки другого жилья. Это альтернативная сделка, или продажа несвободной квартиры.

Свободные объекты на растущем рынке особенно востребованы. Их продавцы чаще выбирают покупателя: могут не захотеть ипотеку, длинный срок выхода на сделку или предложенную цену. У квартиры с альтернативой спрос часто спокойнее, а договориться с продавцом бывает проще. Но покупатель принимает на себя ещё один вопрос: сможет ли продавец найти подходящую квартиру взамен.

Главная ловушка — разная оценка своей и чужой недвижимости. Свою квартиру продавцы нередко оценивают по верхней границе рынка, а будущую покупку — по самым дешёвым объявлениям, рассчитывая ещё и поторговаться. В период роста цен такой расчёт часто не работает.

Покупатель выбирает альтернативную квартиру, вносит предоплату и ждёт. Проходят две-три недели, затем месяц, а продавец ничего не находит: на интересующие его объекты есть очередь, цены растут, а прежнего бюджета уже недостаточно. После этого покупатель слышит, что продавцу нужно повышать цену или возвращать предоплату.

На спокойном рынке это означает прежде всего потерю времени. На растущем — ещё и потерю денег: новый поиск начинается уже в другом ценовом диапазоне. Согласие на повышение цены первоначальному продавцу не гарантирует, что вторая попытка найти альтернативу будет успешной.

Поэтому до внесения предоплаты нужно оценивать не только саму приобретаемую квартиру, но и план продавца:

• что именно он собирается купить;
• реалистичен ли его бюджет;
• есть ли дополнительное финансирование;
• кто и как ведёт подбор;
• насколько вообще собирается вся цепочка.

Если на эти вопросы нет внятных ответов и риски нельзя оценить, иногда разумнее приобрести свободную квартиру немного дороже, чем попасть в альтернативу с неопределённым сроком.

Когда альтернативная сделка всё же подходит, в соглашении о предоплате полезно закреплять не только общий срок выхода на сделку, но и срок подбора альтернативы. Например, при месячном сроке предоплаты продавец должен в первые две недели найти и завансировать встречный вариант. Если этого не произошло, у покупателя должна быть понятная возможность не ждать до конца срока в неопределённости.

Если вы сами продаёте квартиру с альтернативой

Для продавца альтернативной квартиры главная проблема на растущем рынке — время. Получив предоплату за свою квартиру, продавец фиксирует цену продажи, а стоимость будущей покупки продолжает расти. Чем длиннее разрыв между этими событиями, тем больше требуемая доплата.

Идеальная схема в такой ситуации — сначала приобрести нужную квартиру, а затем продавать свою. Это называют обратной альтернативой. В периоды активного роста рынка такие сделки проводились, когда люди меняли меньшее жильё на большее: доплату использовали как первоначальный взнос, приобретали новую квартиру с ипотекой, затем продавали прежнюю и погашали кредит.

Преимущество такой схемы в том, что цена покупки фиксируется раньше, а квартира продавца превращается в свободный объект. При росте рынка её стоимость может увеличиваться в период продажи. При нынешних ипотечных ставках такая модель подходит не всем: нужно отдельно считать расходы и возможность получить нужную сумму. Но сама логика остаётся полезной — сначала по возможности зафиксировать покупку, затем продажу.

Если обратная альтернатива недоступна, нужно максимально сокращать разрыв. Выставили квартиру в рекламу — начинайте предметный подбор сразу, а не после получения предоплаты. Ранний поиск показывает реальный бюджет, необходимую доплату и потребность в дополнительном финансировании.

Кроме того, для покупателя вашей квартиры фраза «альтернатива подобрана» — один из самых сильных аргументов. Идеальная последовательность: сегодня получена предоплата за свою квартиру, завтра внесена предоплата за выбранную. Чем ближе эти действия друг к другу, тем меньше рынок успевает изменить расчёт.

Как рост цен меняет размер доплаты

Важно учитывать не только срок подбора альтернативы, но и общий срок, в который вы пытаетесь провести операцию. Сценарий «нашли покупателя — не нашли себе квартиру — вернули предоплату — повысили цену — начали всё заново» на растущем рынке может ухудшить итог, даже если собственная квартира впоследствии будет продана дороже.

Простой расчёт: квартира продаётся за 20 миллионов, новая покупается за 25 миллионов, доплата составляет 5 миллионов. За пару месяцев цены выросли на 10%. Первая квартира теперь стоит 22 миллиона, а вторая — 27,5 миллиона. Доплата выросла до 5,5 миллиона. Полмиллиона потеряно не из-за неудачного торга, а из-за затягивания сроков.

Поэтому сорвавшийся покупатель и новая попытка продать дороже не обязательно улучшают положение. Важно оценивать продажу и покупку вместе — и начинать подбор своего варианта сразу после выхода в рекламу.

Что важно помнить

Растущий рынок сложен прежде всего потому, что в нём много альтернативных сделок и взаимозависимых цепочек. Однако рост цен не означает, что нужно покупать первую доступную квартиру или принимать условия аукциона без проверки.

Рабочая стратегия — не сужать поиск до одной «самой дешёвой» квартиры, проверять сложные объекты по существу, заранее оценивать альтернативные цепочки и не откладывать подбор собственной покупки до момента, когда деньги от продажи уже зафиксированы.

Если сейчас кажется, что квартира приобретается слишком дорого, важно смотреть не только на сегодняшнюю цифру, но и на всю ситуацию: качество самого объекта, юридическую чистоту, условия сделки и стоимость сопоставимых вариантов через несколько месяцев. В растущем рынке спокойное и своевременное решение нередко оказывается выгоднее бесконечной попытки поймать нижнюю цену.

Вижу сейчас много разговоров о том, что новая программа Сбера скорректирует цены на вторичке. Что теперь вдруг резко вторичка начнет расти в цене..
Читать далее

Или как выбрать риэлтора для покупки квартиры.

Хотя, впрочем, и многим гражданам России будет полезно почитать.

И так, все ли риэлторы одинаково полезны?

Я думаю, что нужно объяснить основное отличие покупки недвижимости в России и в других странах. Ну, и про работу риэлторов в том числе.

Основное отличие – это безопасность покупки.

Общаясь с коллегами из других стран, я понимаю, что там риэлтор чаще всего не имеет никакого отношения к безопасности сделки. Есть юристы, нотариусы, адвокаты, страховые компании, возможно кто-то ещё. Это они проводят экспертизу документов, страхуют сделки и прочее. Риэлтор – только найти покупателя/продавца.

В России сложилась практика, что именно риэлтор занимается экспертизой квартиры и больше никто. Нет ни одной службы, которая бы несла полную ответственность за то, что купленную вами недвижимость не «заберут» у вас в судебном порядке.

Риэлторы, кстати, тоже никакой ответственности за это не несут. Но исторически всеми проверками занимаются именно они. Вернее, сказать занимались.

Уже давно прошли те благодатные времена, когда в каждом агентстве недвижимости был свой юрист-жилищник. Сейчас не то, что в мелких агентствах, но иногда и в средних компаниях на юристах экономят.

Если же мы говорим про частного маклера, который работает сам на себя, зачастую даже не оформляя себя как индивидуальный предприниматель, то там юрист – это что-то такое, к кому иногда обращаются в особо не понятных случаях. Остальная информация из разряда: где-то услышал, где-то увидел, на форуме спросил. Проверки собираются, анализ делается на основе опыта. Какой он этот опыт? «Я на рынке 5 лет» — считается уже достаточным, чтобы мнить себя великим юристом, понимающим как проверять квартиры.

Я реально осознаю, что если бы каждый правовой дефект в истории квартир выстреливал, то количество сделок признанных недействительными было бы с таким подходом в десяток раз больше. Сейчас же примерно одна сделка из тринадцати признается недействительной.

Надо еще оговорить вот какой момент.

В отличие от других стран, в России сложилась презумпция виновности покупателя. Т.е. если суд признает договор купли-продажи недействительным, то продавцу возвращают квартиру. А покупателя оставляют наедине со службой судебных приставов, которая должна с этого продавца взыскать деньги.

Причем это касается не только сделки, которую делал покупатель и продавец, но и всех сделок с квартирами, которые когда-то происходили. Например, «обидели» несовершеннолетнего скажем так году в 10-м, потом квартиру пару-тройку раз продали. Этот несовершеннолетний стал взрослым и пошёл отстаивать своё порушенное право. Суд встал на его строну.

Вам кажется, что правильно было бы взыскать деньги в размере стоимости права собственности этого несовершеннолетнего с того кто его «обидел»? Да, мне тоже так кажется. Но суд сделает по-другому. Он признает недействительной ту сделку, где было ущемление прав несовершеннолетних, а затем признает недействительными и все последующие сделки.

В итоге несовершеннолетний получит своё имущество, а конечный покупатель окажется, как я и писал выше, наедине со службой судебных приставов, которая очень «хорошо» умеет взыскивать деньги с физических лиц. То есть, собственно, он останется ни с чем.

«А как же компенсация добросовестному покупателю от государства?», — скажете вы?

А так, что добросовестность ещё надо доказать. Ведь добросовестный приобретатель – это кто?

Это тот: кто не знал, не мог знать и сделал всё от себя зависящее, чтобы узнать, но не узнал о проблеме. И суды у нас, ну прямо, не очень любят признавать добросовестными тех, кто просто пошёл и купил квартиру. Суд спросит, мол, проверку-то делали? Нет, не делали. Значит, не добросовестный.

«Делали? Ну, так покажите, чего вы там на проверяли. Ах, вам риэлтор на словах сказал, что квартиру покупать можно?». Извините, но это не добросовестность. Ведь надо было сделать всё от себя зависящее, чтобы узнать о том, что когда-то кто-то кого-то обманул/обидел/не предоставил документ/и т.п.

Так что же делать?

Можно страховать, можно проверять, можно и проверять, и страховать.

Но, как по мне, то страховать и не проверять – это плохой выбор. Страховая компания страхует риски. Грубо, если вы застраховали автомобиль – это не значит, что вы не попадёте в аварию. Страховая просто оценили вероятность наступления ДТП, если машиной управляете вы и выставила вам тариф.

Так и с квартирами. Страховая оценила степень риска и решила страховать объект или нет. Ну, и если проблема, то выплатит вам страховку. Только расходы на ремонт, на подросшую стоимость недвижимости, на адвокатов и многое другое, вам никто не компенсирует.

Да, и нужно ещё понимать, что именно страхует страховая. А то ведь некоторые компании страховку выплачивают, если вас ПРИЗНАЛИ добросовестным приобретателем. А как это признание получить я уже писал выше.

Собственно, и проблемы по сделкам, которые были совершены ранее, так же страхуют не все компании. Поэтому очень важно посмотреть есть ли в договоре, т.н. регрессное страхование. Т.е выплатят ли вам деньги по проблемам, возникшим по сделкам, сделанным раньше, чем ваша.

Ну что ж, пойдем к риэлтору?

А пойдем. Тем более, что только он, по сути, и проверяет квартиры. А проверяет ли? На словах да.

Но очень часто – нет.

Я ответственно заявляю, все риэлторы, не имеющие юридического образования или работающие без связки с юристом, не могут проверить юридическую чистоту квартиры.

Причем заниматься проверкой вместе с риэлтором должен юрист-жилищник. Т.е. тот, кто специализируется на сделках с недвижимостью. А не тот, кого позвали с работы «глянуть, что я там покупаю».

И должна быть либо связка риэлтор-юрист, либо юрист должен видеть не только документы, но и пообщаться с собственниками лично. А еще хорошо бы и квартиру увидеть, и соседям вопрос задать.

Именно, поэтому хорошо, когда есть именно связка риэлтор-юрист.

Но сам риэлтор без юриста не должен (и на мой взгляд, не имеет права) говорить о том, что он проверяет квартиры. Да, он может заказать проверки. Скорее всего, он знает каналы, по которым можно их получить.

Ой, надо же пояснить для иностранцев. У нас государство устроено таким образом, что большинство информации, которая вам жизненно необходима для проверки юридической чистоты квартиры, можно получить только неофициальным путём.

Так вот, риэлтор может получить нужные документы, но интерпретировать-то как он их может? Только на своём опыте?! Так он же не юрист, чтобы понимать, как свой опыт применить к конкретной ситуации.

Плюс, нужно отслеживать изменения законодательства, смотреть как выглядит судебная практика, какие есть постановления верховного суда. А какие прецеденты были в том или ином случае и многое другое.

Юрист за всем этим следит, потому что это его профессия. А риэлтор очень хорошо умеет (ну, по крайней мере должен уметь) торговаться, оценивать квартиры, искать нужные квартиры, правильно их продавать, делать хорошие объявления, помогать с выбором квартиры, обращать внимание на нюансы квартиры и многое-многое другое, что вообще не имеет отношения к юриспруденции.

Тем более, что у него нет нужного образования, чтобы адекватно оценить что и за чем может последовать с юридической точки зрения.

Поэтому, когда вы собираетесь выбрать себе риэлтора для покупки квартиры (да и для продажи, вообще тоже). Задайте ему вопрос, есть ли у него юрист или имеет ли сам риэлтор юридическое образование. И, возможно, получив ответ на этот вопрос, вы поймёте, почему это «специалист» берет такую небольшую сумму денег за свою работу, а другой намного больше, хотя делают вроде оба одно и тоже.

Конечно, может оказаться, что они оба берут разные деньги, а работают без юриста. Ну, тогда, вы хотя бы будете понимать, за что собираетесь платить.

Бумага! И только бумага!

Ну, и самое важное. Помните? «Слова к делу не подошьёшь». У меня всегда вызывало недоумение, как такое происходит? Приходит человек покупать стиральную машину. И он обязательно требует гарантийный талон, смотрит, чтобы там все печати были поставлены нужные и т.п.

Но при покупке квартиры, которая стоит миллионы рублей, такая щепетильность почему-то напрочь отбивается.

Как можно верить словам в такой ситуации?! «Ваша квартира проверена, можете покупать!» Куче людей достаточно просто услышать эту фразу, и они спокойно идут покупать квартиру.

У вас есть договор с риэлтором? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

У вас есть договор с риэлтором? Да! А в нём написано, что он обязуется проверить квартиру? Да! А он выдал вам после юридической экспертизы какое-то письменное заключение? Нет. Нет?! А как вы в суде докажете, что вы проверяли квартиру?

Так что правильный риэлтор, он такой:

• Работает в связке с юристом ПО КАЖДОЙ СДЕЛКЕ или имеет юридическое образование
• Заключает договор на оказание услуг
• В договоре явно прописывает, что он проводит юридическую экспертизу права собственности на квартиру
• По результатам экспертизы письменно информирует о том, что юридическая экспертиза была проведена, что в рамках неё были выявлены определенные факты
• ОЧЕВИДНО и ОДНОЗНАЧНО пишет в своём заключении, что по результатам экспертизы можно или нельзя покупать квартиру, или можно покупать, но с проведением таких-то мероприятий.

Только в этом случае можно говорить о том, что риэлтор или агентство недвижимости проводило юридическую экспертизу квартиры, которую вы покупали. Если хотя бы одного пункта из перечисленных нет, то вас обманывают, и никакой юридической экспертизы нет.

Поэтому платить за неё риэлтору, который не выполняет то, что я написал выше, не нужно. Платите ему за поиск объекта, сопровождение сделки (хотя без юриста там тоже могут быть вопросы), но не за проверку квартиры.

А вот если вам нужна проверка квартиры (а я буду удивлен, если вы считаете по другому), то тогда ищите тех, кто реально вам её обеспечит.

И, да, если вы решите нанять отдельного юриста для юр.экспертизы, он обязательно должен быть жилищник, он должен заключить с вами договор на юридическую проверку объекта, и выдать письменное заключение по её результатам.

Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

• покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
• покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
• тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
• покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
• строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

• до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
• до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

• Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
• Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
  • более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
  • более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
• Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

Примерно такого же рода ситуацию мы видели в конце 2014 года, когда ключевая ставка была резко поднята с уровня практически одним днем с уровня 9,5% до 17%.

Так же действия ЦБ пока скорее действует по своему стандартному сценарию, что с одной стороны плохо, так как, на мой взгляд, в текущей ситуации нужно будет проявить нестандартный подход для того, чтобы экономика не свалилась в кризис. С другой стороны – эта стандартность позволяет сегодняшнюю ситуацию сравнивать с прошлой.

Итак, что же у нас было в прошлый раз.

Ключевая ставка держалась на пиковом уровне с 16 декабря 2014 года до 02 февраля 2015 года. Т.е. около 1,5 месяцев. Дальше она планомерно снижалась практически на каждом заседании ЦБ и 04 августа 2015 года (т.е. примерно через 9 месяцев после пика) достигла уровня 11%. На котором продержалась почти год. Дальше были редкие снижения ключевой ставки. В итоге предкризисных значений ключевая ставка достигла примерно через три года после резкого поднятия.

Что происходило в это время с ипотекой и рынком недвижимости? Цены на рынке недвижимости существенно просели. Падение за весь период составило от 30% до 55% в зависимости от сегмента. Покупательская активность в середине 2015 года практически умерла, восстановление спроса началось где-то примерно к концу 2015 года.

Ипотечное кредитование было примерно в той же позиции. Многие банки перестали выдавать ипотеку, кто-то выставил ставки от 18 до 22%. Можно говорить о том, что в 2015 году кредиты выдавали по сути два банка Сбер и ВТБ и ставки были в районе 16% годовых и доступны были для отдельных категорий заемщиков.

К концу первого квартала 2016 года ипотечные ставки снизились со среднего уровня 17-18% до уровня 13%-14% на рынке начало работать порядка 10 банков. А в начале 2017 года средние ставки упали до 11,5% годовых.

Так же в 2015 году была введена гос.поддержка для застройщиков в виде субсидирования ставки по ипотеке для покупателей новостроек. Была установлена фиксированная ставка 12% годовых. И рынок новостроек, в отличие от вторичного рынка имел определенный спрос.

Что же нас ждёт сегодня?

Во-первых, с большой долей вероятности будет расширена программа гос.поддержки застройщиков. В принципе, достаточно снова увеличить размер кредита по этой программе для крупных городов до 12 млн. рублей, а для всех остальных до 6 млн. рублей.

Будет шикарно, если ставка по ипотеке при этом останется на уровне 7%, но скорее всего её увеличат в сторону 9-10%.

Во-вторых, с такой же большой долей вероятности субсидировать ипотеку на вторичном рынке недвижимости никто не будет. Если же это вдруг произойдет, то всё, что ниже можно не читать, так как для рынка недвижимости в этом случае, скорее всего всё будет без особых изменений: спрос низкий, но будет и цены остаются примерно на том же уровне.

Ну, и исходя из указанных выше предпосылок, у нас, как обычно, есть несколько вариантов развития событий. Из них я выделю два.

1. Оптимизм
2. Негатив

Да, несмотря на всё происходящее, у нас есть и возможность реализации оптимистичного сценария. В современной истории России были периоды экономического роста и увеличения благосостояния граждан при высокой ставке рефинансирования.

Но для этого ЦБ и Правительство должны действовать безошибочно. Я не буду погружаться в экономические детали этих действий, тем более, что я не экономист. Важен результат. Он в этом сценарии будет условно таким:

Ключевая ставка начнет опускаться в ближайшие три-четыре недели. И планомерно снижается, выходя к сентябрю на уровень 12-14% (или совсем оптимистично – ниже). Действия ЦБ и Правительства в этот же срок приводят к увеличению реальной денежной массы, существенно снижают мерами гос.поддержки эффект санкций.

Тогда, у нас всё пройдет совсем не потому сценарию, что был в 2014 и следующих годах и для рынка недвижимости особых проблем мы не увидим.

Да, в ближайший месяц-два будет перекос спроса в сторону новостроек, но к концу года всё более-менее восстановится.

Ждать ли в этом сценарии падения цен? Нет. Ждать ли роста цен? Скорее тоже нет.

Банки достаточно слаженно отрубили всю ипотеку на вторичном рынке, отменив выдачу кредитов. ВТБ оставил действующие одобрения до 5 марта, Сбер — до 27 марта.

Так что после этих дат для всех ипотечников будут действовать новые ставки. Фактически, можно считать, что единицы из тех, кто имел действующие одобрения, успеют по ним провести сделки. В основном это будут клиенты Сбербанка.

Т.е. возможный дефицит квартир, который может произойти из-за продавцов, отменяющих продажи, не натолкнется на повышенный спрос. И это не спровоцирует рост цен.

Что же у нас произойдет при негативном сценарии?

Тут, на мой взгляд, можно смело брать за основу 2014 и последующие года. Т.е. мы будем иметь – отсутствие спроса на вторичке на ближайшие полгода. Удлинение цепочек в альтернативных сделках, т.е. грубо, сейчас покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую. Вот и вся цепочка. А будет покупатель покупает квартиру, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую, продавец которой покупает другую и т.п.

Помнится году в 2016 у нас были сделки, в которых по 6-8 квартир принимали участие.

Ну, и возврат к нормальным более-менее адекватным ставкам годам так к 2024-2025.

Что будет с новостройками? Там, скорее всего, из-за программ госсубсидирования будет не так плохо. Явно строительную отрасль без поддержки не оставят. Тем более, что государство понимает, что если пойдет череда банкротств застройщиков, то решать эти проблемы придется государству. Да, люди получат деньги с эскроу-счетов, но недострой-то достраивать потом нужно будет. В общем, застройщиков, думаю, поддержат.

В связи с этим, у меня возникает вот какое предположение по ценам.

Сильного снижения цен на новостройки не будет. Так как в любом случае себестоимость строительства и так выросла, а станет еще больше. Да, прибыльность строительных компаний убавится, но выжить им дадут. А значит, цены должны быть не сильно ниже, чем сейчас. Возможно даже и чуть выше, на уровень инфляции и т.п.

Цены на вторичку будут существенно ниже, чем цены на новостройки. Соответственно, будет падение цен на вторичке. Почему такое произойдет?

Смотрите, в таком сценарии у нас будут ипотечники, которые могут купить новостройку по хорошей ставке и вторичку по плохой. Что они выберут? Понятно, что новостройку. Да, если жизненные обстоятельства не позволят им взять новостройку, то они будут покупать вторичку. Но кто им это даст?

Высокие ставки сами по себе, так же означают и ужесточение отношения банков к заемщикам. Т.е. сильно сократится число людей, которым банки будут готовы выдавать кредиты в этих условиях. Так что можно считать, что ипотечников на вторичке будет очень мало.

Кто остается? Люди со свободными деньгами. А их, как показывают последние годы, очень мало. Плюс застройщики, учитывая определенный «покупательский голод» будут стараться таких людей заманить к себе.

Поэтому что нужно делать продавцу на вторичном рынке? Снижать цену, чтобы стать привлекательнее новостройки. Насколько? Думаю, что за ориентир можно смело брать компенсацию ипотечной ставки.

Т.е. если при кредите в 7 млн. рублей под условные субсидированные государством 9% годовых на 20 лет платеж покупателя будет составлять 63 тысячи рублей в месяц. То для достижения такого же размера платежа по ставке 18,5% нужно взять кредит всего 4 млн. рублей.

Выходит, продавцу вторички, чтобы сравняться с застройщиком, нужно поставить цену ниже на эту разницу. Понятно, что это довольно прямолинейный расчет, который не учитывает, к примеру, необходимость проведения ремонта в новостройке и не надобность этого на вторичке. Но это всё условности. Тенденция, на мой взгляд, будет именно такая – существенная разница цен между вторичной и новостройками.

Длится всё это будет минимум года три. А затем, если в экономике произойдут позитивные сдвиги, то снова – наращивание покупательского спроса, рост цен и т.п. Т.е. все что мы видели в последние годы.

Какой в итоге из этого отыграет – в руках Правительства и ЦБ. На мой взгляд, у них сейчас есть все возможности для того, что бы в реальности возобладал если не оптимистический, то какой-нибудь полуоптимистический сценарий.

Главным отличием сделки по продаже комнаты от продажи квартиры является обязанность продавца соблюдать приоритетное право покупки. Подробнее