Семейную ипотеку изменили. Теперь, чтобы понять, на какую ставку можно рассчитывать, недостаточно просто сказать: «У нас маленький ребёнок».
Нужно посмотреть, сколько в семье детей, где приобретается жильё, что именно собираются покупать и сколько своих денег готовы вложить. Причём даже после этого могут обнаружиться исключения.
На мой взгляд, для программы, которой должны пользоваться обычные семьи, конструкция получилась слишком сложной.
Но главный вопрос даже не в этом. Допустим, во всех условиях мы разобрались. Насколько они действительно помогут семье купить квартиру побольше? И не получится ли, что в погоне за подходящей ставкой люди начнут выбирать совсем не то жильё, которое им нужно?
Давайте сначала разберёмся с цифрами, а потом посмотрим, какие варианты остаются у покупателей.
Какие ставки действуют в Москве и других регионах
Новые параметры применяются к кредитным договорам, заключённым с 1 октября 2026 года. По основной схеме хотя бы одному ребёнку в семье на дату договора ещё не должно исполниться семь лет.
Для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области условия такие:
| Детей | Ставка | Кредит, до |
|---|---|---|
| Один | 12% | 12 млн рублей |
| Двое | 10% | 15 млн рублей |
| Трое | 8% | 18 млн рублей |
| Четверо | 6% | 18 млн рублей |
| Пятеро и больше | 4% | 18 млн рублей |
В остальных регионах:
| Детей | Ставка | Кредит, до |
|---|---|---|
| Один | 10% | 6 млн рублей |
| Двое | 8% | 8 млн рублей |
| Трое | 6% | 10 млн рублей |
| Четверо | 4% | 10 млн рублей |
| Пятеро и больше | 2% | 10 млн рублей |
Это именно лимиты кредита, а не максимальная стоимость приобретаемого жилья. Источник: сообщение Минфина об изменении программы.
Если смотреть только на таблицу, логика понятна: больше детей — ниже ставка. Но у семьи с одним или двумя детьми необходимость улучшить жилищные условия от этого никуда не исчезает.
А разница между кредитом под 6% и под 10–12% для семейного бюджета очень существенная.
Когда можно рассчитывать на 6%
Из общей таблицы есть исключения.
Одно из самых важных для тех, кто меняет квартиру, — первоначальный взнос от половины стоимости жилья. Для семьи, которая соответствует требованиям программы, такой взнос позволяет рассчитывать на ставку не выше 6%, даже если по основной таблице ставка была бы больше.
Предусмотрена и возможность обратиться за снижением ставки после существенного погашения кредита в первый год. Здесь я бы не советовал действовать по принципу «сначала внесём деньги, потом разберёмся». До погашения нужно получить от банка расчёт необходимой суммы и порядок изменения условий. Снижение ставки оформляется через обращение в банк. Разъяснение Минфина.
Отдельные условия предусмотрены для семей с ребёнком с инвалидностью.
Для строительства частного дома, его завершения, а также покупки земли с последующим строительством сохраняется ставка 6% независимо от региона и количества детей. При этом требования к участникам программы и самому строительству остаются. Это не означает, что по такой ставке можно приобрести любой понравившийся дом или участок. Разъяснение Минфина по ИЖС.
И вот теперь начинаются самые интересные вопросы. Не про таблицу, а про жизнь.
Откуда семье взять половину стоимости квартиры
Можно, конечно, ответить: накопить.
Только семья, которая после всех расходов на детей, повседневную жизнь и нынешнее жильё способна отложить несколько миллионов, и без того должна иметь неплохой доход.
Есть другой вариант, гораздо ближе к обычной практике: продать квартиру, в которой живут сейчас, и направить эти деньги на покупку следующей.
Например, из однокомнатной переехать в двухкомнатную. Или после рождения второго ребёнка поменять двушку на трёшку.
Стоимость прежней квартиры вполне может обеспечить половину цены новой. Поэтому для таких покупателей важна не просто ипотека сама по себе, а вся последовательность сделки: за сколько получится продать своё жильё, сколько придётся добавить и когда можно будет переехать.
В городах, где семейную ипотеку разрешено использовать на вторичном рынке, такой вариант может быть удобен. Продаём одну квартиру, покупаем другую, согласовываем сроки освобождения и переезда.
Но возможность купить вторичное жильё по программе нужно проверять отдельно. Она распространяется не на любой город и не на любую квартиру.
Если покупать можно только новостройку — где жить до переезда?
Вот здесь привлекательный расчёт со взносом в 50% нередко упирается в простой бытовой вопрос.
Старую квартиру продали. Деньги вложили в новую. А дом ещё строится.
Где всё это время будет жить семья?
Если у родственников есть свободное жильё — один разговор. Если придётся снимать квартиру, к ипотечному платежу добавляется аренда. Потом потребуются деньги на ремонт, мебель и сам переезд.
И всё это одновременно с обычными семейными расходами.
Поэтому я предполагаю, что условие о большом первоначальном взносе будет подталкивать часть покупателей к готовым новостройкам или домам, где до выдачи ключей осталось немного. А ещё лучше — к квартирам, в которые можно въехать без долгого ремонта.
Для семьи это объяснимый выбор: меньше времени между продажей своего жилья и переездом в новое.
Для застройщика, у которого накопились непроданные квартиры, — дополнительный спрос.
Только я бы всё-таки разделял две задачи: помочь семье улучшить жилищные условия и помочь продать определённый вид недвижимости. Они могут совпадать, но это далеко не всегда одно и то же.
Право на льготную ипотеку ещё не означает, что банк её одобрит
Вернёмся к семьям с одним или двумя детьми.
Если большого первоначального взноса нет, более высокая ставка означает больший ежемесячный платёж при той же сумме и сроке кредита. А значит, потребуется и больший доход.
Причём недостаточно самим решить: «Мы потянем».
Банк будет оценивать доходы, уже имеющиеся обязательства и свою готовность выдать кредит. Семья может подходить под условия государственной программы, но не пройти банковскую проверку на нужную сумму.
Получается довольно неприятная развилка. Жильё побольше действительно нужно, формально программа доступна, а денег на подходящий вариант всё равно не хватает.
Поэтому начинать поиск квартиры я бы советовал не с максимального лимита в таблице. Сначала нужно понять, какой платёж семья сможет спокойно нести и какую сумму готов рассматривать банк.
Иначе можно потратить много времени на квартиры, которые в итоге окажутся недоступны.
Почему часть покупателей начнёт смотреть на дома
Представим семью с двумя детьми в Московской области.
По основной таблице ставка на покупку квартиры — 10%. А для подходящего под программу строительства дома — 6%.
Разумеется, люди начнут сравнивать.
С одной стороны — квартира, где детям, возможно, всё равно придётся делить одну комнату. С другой — дом с отдельными спальнями и кухней-гостиной.
На бумаге второй вариант может выглядеть гораздо привлекательнее.
Но загородная жизнь не сводится к сравнению метров и ипотечных платежей. Нужно понять, как добираться на работу, куда будут ходить дети, кто повезёт их на занятия и что с дорогой зимой.
Можно найти хороший по планировке дом и очень быстро разочароваться в месте, где он стоит.
Поэтому выбирать загородное жильё только потому, что на него доступнее кредит, я бы точно не стал. Сначала нужно разобраться, подходит ли семье такая жизнь. И уже потом считать конкретную покупку или строительство.
О том, что обычно недооценивают при переезде, я отдельно рассказывал в материале «Квартира или дом? Главные ошибки, из-за которых через пару лет жалеют о переезде».
Не приведёт ли поддержка к новому росту цен?
На мой взгляд, такой риск есть.
Если часть покупателей квартир переориентируется на загородный рынок, дополнительный спрос придёт не на все объекты подряд. Людям понадобятся подходящие под программу варианты, причём в местах, где можно нормально жить с детьми.
Предложение в таких локациях нельзя быстро увеличить одним решением об ипотечной ставке.
А когда покупателей становится больше, но выбор остаётся ограниченным, у продавцов появляется возможность поднимать цены. Дополнительный спрос может затронуть и участки, и работу подрядчиков.
Это не означает, что вся загородная недвижимость обязательно подорожает. Но предпосылка для роста цен в отдельных сегментах возникает.
И здесь у меня тот же вопрос, который возникал к прежним льготным программам: какая часть поддержки в результате останется у семьи, а какая уйдёт в увеличение стоимости жилья?
И ещё один момент: льготная ставка — не обязательно на весь срок кредита
Кредит может быть оформлен на 20 или 30 лет, если это допускают условия банка. Но для новых договоров базовый срок государственного субсидирования ограничен 15 годами.
То есть срок ипотеки и срок действия льготных условий теперь особенно важно не путать.
В разъяснении Минфина для периода после окончания субсидирования указано меньшее из двух значений: договорная ставка плюс четыре процентных пункта либо ключевая ставка на момент окончания субсидирования плюс три процентных пункта. Конкретные условия своего кредита, в том числе особенности ИЖС, нужно смотреть в договоре. Разъяснение Минфина о сроке программы.
Для покупателя вывод простой: считать стоит не только платёж на ближайшие годы. Нужно понимать, что предусмотрено дальше, если к этому моменту кредит ещё не будет погашен.
Что я бы посоветовал семье перед покупкой
Не начинать с вопроса: «Где нам дадут самую низкую ставку?»
Сначала — какое жильё нужно и как семья собирается в него переехать.
Если есть квартира на продажу, нужно оценить её реальную стоимость. Не сумму из самого дорогого похожего объявления, а деньги, которые можно получить при продаже.
Затем посчитать доплату, расходы на сделку, возможную аренду и ремонт. И уже с этим расчётом сравнивать варианты кредита и покупки.
Моя претензия к новой программе не в том, что она никому не поможет. Поможет. Но условия снова устроены так, что семейную задачу приходится подгонять под выбранный государством сегмент рынка.
А я бы предпочёл обратное: чтобы семья сначала выбирала подходящее ей жильё, а поддержка помогала его приобрести.
Если вы планируете продать квартиру и купить другую в Москве или Подмосковье, в РЕЛАЙТ можно разобрать последовательность такого обмена: продажу нынешнего жилья, покупку следующего и сроки переезда. Условия и возможность выдачи ипотечного кредита при этом подтверждает банк.