В последние годы я всё чаще вижу, как на юридической проверке квартиры снова пытаются сэкономить. Квартиры покупают за миллионы, иногда за десятки миллионов, а на проверке стараются сберечь сумму, несоразмерную возможной потере.
Такое уже происходило: после периода экономии рынок сталкивался с ростом мошеннических историй и споров о недействительности договоров — в том числе из-за нарушенных прав третьих лиц. Потом покупатели начинали относиться к проверке внимательнее. Сейчас кажется, что этот круг повторяется.
Четыре подхода к юридической проверке
1. Проверку не проводят
Иногда человек уверен, что проверяет объект, но на деле на это есть два-три дня между выбором квартиры и сделкой. Полноценная проверка в такой срок почти невозможна. Исключение — когда в работе участвует специалист, который умеет быстро получать нужную информацию: даже тогда уложиться в три рабочих дня сложно и получается не всегда.
Схема знакомая: квартиру выбрали сегодня, а через несколько дней уже планируют выходить на сделку.
2. Проверку считают проведённой, хотя её по сути не было
Сюда относятся несколько распространённых вариантов:
- самостоятельный поиск сведений в интернете и попытка сделать выводы по отдельным запросам;
- покупка недорогой автоматической «проверки» на сервисе;
- совет знакомого с юридическим образованием, который не работает с недвижимостью.
Часто люди из первой и второй групп убеждают себя, что именно эту квартиру проверять не нужно: например, приватизация была давно — значит, рисков нет. Но давняя приватизация не отменяет вопросы к событиям, которые происходили до неё. В одной из самых показательных историй перед приватизацией нашлись дарение и два наследства за предыдущие пять лет.
3. Проверку проводят, но не той связкой специалистов
Один вариант — работа риэлтора без юриста-жилищника. Опытный риэлтор действительно заметит очевидные риски, но он не заменяет профильного юриста, который отслеживает законодательство и судебную практику. Кроме того, у покупателя не остаётся документального подтверждения проведённой проверки: риэлтор без юриста не выдаёт юридическое заключение.
Другой вариант — юрист без риэлтора. Такой специалист может исследовать документы и подготовить заключение, но не видит участников сделки и реальную ситуацию. Бывает, что именно разговор с людьми и наблюдение за их поведением позволяют заметить проблему, которой нет в переданных бумагах.
4. Проверка, которая действительно работает
На мой взгляд, правильный вариант — совместная работа риэлтора и юриста, который специализируется на жилищных вопросах. Важно именно это сочетание: не любой юрист занимается недвижимостью так же глубоко, как не любой врач лечит одну и ту же проблему.
Критически важно и оформление результата. Юридическая экспертиза не должна существовать только в устных обещаниях — она должна быть подтверждена документами.
Как выглядит документальная проверка
- Заключается договор на услугу, в котором прямо предусмотрена юридическая проверка объекта.
- По итогам клиент получает письменное юридическое заключение с выводом: рекомендуется ли покупать объект или нет.
Документы важны не только для того, чтобы было понятно, какая работа сделана. При оценке добросовестности приобретателя суд также учитывает, какие разумные действия предпринимал покупатель до сделки.
Подробно о теме я рассказывал в видео. Здесь же ещё раз отмечу главное: в любой ситуации есть действия правильные и неправильные. Проверка до покупки — это как раз тот случай, когда решение лучше принять заранее, а не искать выход уже после сделки.
Вы вправе выбрать другой путь. Но тем, кто приходит уже после покупки с вопросом «что теперь делать», обычно приходится заниматься не проверкой, а последствиями того, что её не провели вовремя.
Телеграм-канал «Эксперт недвижимости» — там я разбираю актуальные ситуации на рынке недвижимости и вопросы, которые возникают до и после сделки.