С 1 октября 2015 года в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир.

Дело в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Сами понимаете, что проверить это наверняка практически невозможно.

Давайте подробнее рассмотрим эти «определенные обстоятельства», сроки, в течение которых возможно признание сделки недействительной, риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Сразу оговорюсь, что это рассмотрение я буду проводить, исходя из буквального прочтения закона, а так же опираясь на практику подобных дел в отношении юридических лиц. Правоприменительная практика судебных разбирательств в отношении физических лиц возникнет не раньше, чем через несколько лет. Поэтому как реально будут обстоять дела, пока никто сказать не сможет.

И так начнем.

Какую сделку могут признать недействительной?

Под возможное оспаривание попадают:

• т.н., подозрительные сделки
• сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими
• сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Сроки

Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Обратите внимание на то, что все, так называемые, сделки с «занижением» (или по-другому «до миллиона») однозначно попадают в эту категорию.

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска — покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований.

Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:

• сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора
• сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства
• если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина

Поэтому, нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Чем грозит признание сделки недействительной.

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Как себя обезопасить.

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.

1. Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.
2. Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.
3. В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.
4. При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».
5. При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности:

1. Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)
2. Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)
3. Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки реальной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

Если Вы при покупке обращаетесь в агентство недвижимости, то обязательно:

• вместе с документами на квартиру сохраните договор с агентством
• попросите дать Вам оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны Вами на сделке
• уточните у агентства недвижимости, будут ли его представители в случае проблем выступать в суде на Вашей стороне. Хорошо, если это будут не устные обещания, а обязательства, закрепленные в договоре или в виде другого письменного документа.

Если Вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые Вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые Вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банкротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь согласитесь, что доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражданина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому я, как и раньше, настоятельно рекомендую покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы квартиры и без проверки продавца на признаки неплатежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность.

Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение Вами, указанных мероприятий.

Если Вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у Вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

И, напоследок, если квартира приобретается у гражданина, признанного банкротом.

С даты признания гражданина банкротом:

• Все сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, должны совершаться только с участием финансового управляющего. Сделки, совершенные гражданином-банкротом лично – ничтожны.
• Регистрация перехода прав собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
• Передача денежных средств за проданное имущество из конкурсной массы, возможна только в отношении финансового управляющего.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Так уж устроен мир: вслед за праздниками всегда наступают будни. И, как ни грустно, в течение этих будней, будней нового, 2010 года, несколько сотен покупателей окажутся лишены судами своего права собственности. В основном – по обстоятельствам, связанным с юридической «грязью» в истории купленных квартир. Конечно, притом что ежегодно в Москве квартиры приобретают многие десятки тысяч покупателей, несколько сотен «пострадавших» не выглядят таким уж критическим количеством. Однако мне почему-то кажется, что ни одному из них от этого не легче…

Ожидаемое и действительное

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риэлтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риэлторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».

Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.

Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…

Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риэлторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…

Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риэлторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке. Итак…

Продажа по доверенности

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.

На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.

Квалифицированный риэлтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риэлтор.

Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.

Отлично знаю, что большинству риэлторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риэлторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риэлтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…

Оценка рисков

Мое глубокое убеждение: помимо проверки всех документов правовая экспертиза должна содержать не только простое перечисление выясненных сведений, но и оценку рисков. Причем оценка эта может быть основана и на риэлторском опыте.

Вот свежий пример из практики. К нам обратился клиент с просьбой проверить документацию на выбранную им квартиру в доме-новостройке и дать ответ на вопрос, каковы риски ее приобретения. В ходе проведенной экспертизы мы не выявили каких-либо обстоятельств, автоматически зажигающих «красный свет». Это не была ни финансовая пирамида, плодящая «обманутых дольщиков», ни фирма-однодневка.

Однако то тут, то там в ходе экспертизы «всплывали» мелкие тревожные нюансы…

Тут был и уже второй раз переносимый (причем на этот раз аж на три года) срок сдачи дома госкомиссии, и не вполне беспроблемная с законодательной и налоговой точек зрения, хоть и имеющая изрядное распространение, схема приобретения квартиры, и еще ряд небольших, но имеющих значение аспектов… И вот, сопоставив все эти аспекты между собой, мы пришли к выводу, что приобретение является рискованным, о чем и сообщили нашему заказчику.

Конечно, тем самым мы лишили себя возможности заработать, сопроводив эту сделку. И большинство представителей риэлторского сообщества, прочитав об этой истории, недоуменно пожмет плечами: «Ведь формально все о-кей! Чего ж вам неймется? Денег, что ли, лишних много»?

Вынужден сознаться: «лишних» денег у нас нет. Однако, на мой взгляд, деньгами измеряется отнюдь не все. И мой многолетний опыт практической работы убедительно свидетельствует, что в рамках риэлторского бизнеса главный врачебный принцип «не навреди» имеет отнюдь не меньшее значение, чем непосредственно в медицине.

Ведь клиент доверяет риэлтору не только решение задачи, имеющей высокую материальную ценность. Зачастую он доверяет свое будущее, семейное счастье и тому подобные наиважнейшие вопросы. А значит, одним из основополагающих подходов риэлтора к своей работе должно быть строгое соблюдение правила «лучше не совершить никакой сделки, чем совершить сделку рискованную». Даже если эта рискованная сделка может обеспечить риэлтору Очень Крупное Вознаграждение. Ведь, повторюсь еще раз, не все измеряется деньгами.

Проверь проверяющего!

Собственно, продолжать свое повествование о нюансах, тонкостях и «подводных камнях» экспертизы объектов и работы риэлтора по ее проведению я могу бесконечно. И, увы, я с грустью думаю, что не смог в рамках этой статьи затронуть многих важных аспектов. Например, не было сказано ни о том, что же на самом деле включает в себя распространенное ныне понятие «добросовестный приобретатель», ни о вопросах обеспечения гарантий прав несовершеннолетних, ни о многом другом…

Конечно, дать рекомендации по проверке на все случаи жизни невозможно. Да и покупатель – не юрист. Он клиент, который заказывает услугу профессионалу. А потому коснемся сугубо практической стороны взаимодействия риэлтора и его клиента.

Итак, мизансцена нам уже знакома. «Проверю все по полной», – весомо заявляет риэлтор. И клиент замирает в ожидании. Проходит день, другой, неделя… «Ну все, проверено, можно брать», – наконец сообщает риэлтор. Дальше начинается чехарда согласования времени, места и условий проведения сделки. И в этой чехарде «тонет» закономерный вопрос: «почему риэлтор не предоставил своему клиенту никаких документальных свидетельств проведенной проверки»? Например, письменного заключения о ее результатах?

Многие ли клиенты риэлторских компаний могут похвастаться тем, что им до сделки было выдано подобное заключение? Готов спорить – почти никто! Почему? Ответ очевиден: выдача клиенту подобной бумаги создает для риэлтора риски. А что, если в дальнейшем у клиента возникнут проблемы? И он, чего доброго, с пристрастием поинтересуется у обслуживавшей его компании, чего же это она такого «напроверяла»?

А потому в завершение, по традиции, несколько практических советов:

1. при заключении договора на оказание риэлторских услуг обращайте внимание на то, присутствует ли в тексте договора обязательство компании по проведению проверки объекта;
2. также необходимо получить гарантии того, что по итогам проведенной проверки квартиры компания предоставит вам письменное заключение о ее результатах. Причем сделает это не после, а до сделки;
3. еще одним нелишним нюансом должно стать выяснение готовности компании к оказанию поддержки клиенту в случае, если к нему, как к покупателю квартиры, после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

И, не забывая о только что завершившихся праздниках, в финале выступления позволю себе от всей души поздравить с Новым годом и Рождеством всех потребителей и коллег! Пусть наступивший год будет честнее, чище и профессиональнее предыдущего! Счастья вам, дорогие читатели, и успешного решения ваших жилищных вопросов!

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»