Рассматривая этот вопрос в общем, необходимо с грустью признать, что никак. Стандартным правилом риэлтора является подход «сделка сделана – клиент должен. Вне зависимости от качества работы риэлтора и уровня сервиса, оказанного потребителю».

Если же опираться в ответе на практику работы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», отмечу, что сегодня мы, насколько мне известно, являемся единственным агентством недвижимости в Москве, которое готово корректировать размер оплаты своих услуг с учетом качества выполненных работ и сервисной составляющей процесса обслуживания.

Как это выглядит на практике? С целью определения уровня качества в «РЕЛАЙТ» действует «Стандарт оказания риэлторских услуг». Это документ, описывающий принципы, которыми мы руководствуемся, обслуживая наших клиентов. Таким образом, любой человек, может заблаговременно оценить, насколько наши стандарты качества соответствуют его представлениям о риэлторской услуге.

Чтобы защитить клиента от «некачественной» услуги, в «Стандарте» документально зафиксирована возможность частичного возврата суммы нашего комиссионного вознаграждения, если качество услуг, а также их содержание, не будет соответствовать «Стандарту». При этом объем компенсации может доходить до 50% от нашего комиссионного вознаграждения.

Почему «возвращается» не сто процентов, а пятьдесят? По нашему мнению, услуги, оказываемые агентством недвижимости, в общем виде состоят из двух элементов. Первый элемент – фактическая работа риэлтора, направленная на достижение результата, указанного в договоре на оказание услуг. Если результат не получен, то ни о какой оплате проведенной работы не может быть речи.

Второй элемент – это сервис, который обеспечивается потребителю в ходе оказания услуги. На наш взгляд, сегодня уровень сервиса для потребителя является очень важной солставляющей услуги. Ведь времена, когда допустимо было «обслуживать» клиента по классическому советскому принципу «Вас много, а я одна», давно прошли. И если уровень сервиса на самом деле существенно отличается от обещаний, то клиент имеет полное право требовать адекватной компенсации.

По мнению «РЕЛАЙТ», значимость обоих элементов риэлторской услуги примерно равнозначна: никому не интересен сервис, не приводящий к необходимому результату, но и достижение результата в условиях безобразного сервиса едва ли является привлекательным. Поэтому до половины стоимости наших услуг мы относим на счет сервиса и именно из этой «половины» готовы осуществлять возмещения при нарушениях качества обслуживания наших клиентов.

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

…Вы долго выбирали и наконец решились. Или решились сразу, почти не раздумывая, полагаясь на громкое имя и посулы рекламного буклета. Хотя, может, слово «решились» здесь совершенно ни при чем, потому что вы пришли целенаправленно, в «крупнейшую и старейшую»…

Видеоверсия этой статьи

Впрочем, не столь важно, какими путями вы пришли в риэлторскую фирму. Главное, что пришли. И еще важнее, что с этого момента могут начаться всяческие чудеса.

Вот он сидит перед вами за столом переговоров, ВАШ РИЭЛТОР. Риэлтор, до этого такой милый, дружелюбный и участливый. Теперь он вдруг превратился в скучающего чиновника, который смотрит «сквозь клиента» и небрежно выдает указания. Паспорт, договор, выписка из домовой книги… И вот вы уже выкладываете все требуемое, внутренне переживая, что какой-нибудь бумаги недостает или она неверно оформлена, и вам укажут на дверь. Примерно так чувствует себя кандидат на вакансию перед грозным взглядом будущего начальника.

А между тем, не он вас, а вы его принимаете на работу. Работу, кстати сказать, оплачиваемую из вашего кармана и весьма щедро. А потому неплохо бы отделить котлеты от мух. Разобраться, какие документы и действия, которые требует от вас риэлтор, действительно необходимы для решения жилищной проблемы, а какие – оправданы лишь желанием риэлтора переложить свои обязанности на ваши плечи или «урвать лишний кусок».

О чем это я?

К сожалению, сложившийся за почти двадцать лет современного рынка недвижимости не слишком привлекательный имидж риэлтора имеет под собой достаточные основания. Безусловно, далеко не все риэлторы заслуживают негативного отношения. Да и настоящие мошенники в среде агентств недвижимости встречаются не столь часто. Тем не менее элементарная лень, жадность, непрофессионализм, увы, явления в риэлторской среде достаточно распространенные.

И именно эти пороки, помноженные на незнание клиентом тонкостей сделок с недвижимостью, зачастую приводят к тому, что деньги потрачены, время потеряно, а жилищная проблема так и осталась нерешенной. И происходит это, как правило, тогда, когда риэлтор видит в клиенте не «заказчика», не «работодателя», а исключительно «денежный мешок», из которого желательно вытрясти побольше.

Как вовремя распознать подобного «специалиста»? Самое простое и надежное – старое доброе «сарафанное радио», которое и по сей день работает лучше любой рекламы. Не стоит обращаться к первому встречному, который называет себя риэлтором или агентством, даже с очень громким названием и обширной рекламой. Надежнее поручить свою самую большую материальную ценность тому, кто уже обслуживал кого-то из ваших друзей и знакомых. И обслужил так, что они готовы дать ему положительную рекомендацию.

А что делать, если таких рекомендаций просто нет? Что ж, тогда придется рискнуть и выбирать самостоятельно, вооружившись теми знаниями, которые можно будет почерпнуть из нашей серии статей.

Договор – от слова «договорились»

Хочу еще раз подчеркнуть: речь не идет о мошеннических или криминальных действиях – это уже из области «криминальной хроники». Да и риэлторские компании просто не потерпят в своих рядах подобных «фокусников». Речь идет об основных способах «честного отъема денег у населения», ситуациях, когда реальная услуга подменяется видимостью услуги и желанием «урвать, ничего не делая».

Последнему, безусловно, надо уметь противостоять, грамотно выстраивая отношения с риэлторской компанией. И здесь первое правило: помнить, что все действия, договоры, цены – предмет осмысленной договоренности двух равноправных сторон: клиента и риэлтора. И аргументы «у нас такие правила» без объяснения смысла этих самых правил не должны вас смущать.

Правило – это то, о чем вы договорились и письменно зафиксировали. Других правил нет. Вернее, может они и есть, но не на уровне законодательства, а внутри данного конкретного агентства. Но вы-то не обязаны слепо подчиняться внутреннему распорядку организации, в которой не работаете!

Приведу простой пример. Вы пришли продавать свою квартиру, и в списке необходимых для сделки документов, который предоставило агентство, обнаружили справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Замечу, что для получения этих документов необходимо лично явиться к доктору. И вот вы отпрашиваетесь с работы, выстаиваете очередь…

А между тем наличие данных справок у продавца объекта недвижимости вовсе не является требованием законодательства. Это лишь требование внутренних правил риэлторской компании. И подчиняться им клиенты совсем не обязаны. Конечно, риэлтор или покупатель могут попросить продавца о такой любезности. И в большинстве случаев продавец не откажется: все-таки сделка – это общее дело. Но это будет добрая воля продавца, предмет договоренности продавца и покупателя или риэлтора, а не обязательное требование.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Сарафанное радио и в наш компьютерно-интернетный век остается надежным инструментом определения «что такое хорошо, а что такое плохо». «Хорошо» – это когда кто-то из знакомых уже на себе испытал сервис и компетентность риэлторской компании и при этом остался доволен. «Плохо» – когда остался недоволен или подобных «испытателей» в обширном списке друзей-товарищей не нашлось вовсе. Тогда проблему выбора риэлтора для себя любимого придется решать самому. И нехитрые рекомендации типа «большой стаж», «крупная компания», «известная марка», «членство в объединении риэлторов» зачастую могут сыграть решающую роль.

Видеоверсия этой статьи

Потемкинские деревни

Оставим в стороне вопрос о том, насколько справедливы вышеозначенные критерии, и примем как факт: многие и вправду выбирают агентство недвижимости именно по этим признакам.

Благо сделать такой выбор не составляет труда: фирмы, имеющие полный набор указанных характеристик, на рынке имеются. И не только наши, родившиеся на заре современного рынка недвижимости и до сих пор на нем работающие (что уже само по себе что-то да значит), но и международные, появившиеся в России недавно, но имеющие зарубежный стаж, исчисляемый десятилетиями, и большое количество отделений по всему миру.

Не всякий клиент подозревает, что те конкретные риэлторы, с которыми он заключил договор и которые будут работать с его жилищной задачей, могут иметь к известной торговой марке весьма косвенное отношение. Я не имею в виду случаи, когда торговая марка используется незаконно. Наоборот: право ее использования в рассматриваемом случае вполне легитимно. Просто это право сегодня можно купить.

Называется это явление, сегодня активно пропагандируемое целым рядом весьма известных (а в последнее время и пытающихся подражать им не слишком известных) компаний, на импортный манер – франчайзинг. Правда, к настоящему франчайзингу оно имеет условное отношение.

Настоящий франчайзинг – это «Макдоналдс», который передает не только свою торговую марку, но и четкие стандарты оборудования ресторанов, а также жесткие требования к обслуживанию посетителей, качеству продуктов и технологиям их приготовления. И не только передает, но и реально контролирует, как все это применяется. А вот в отечественном риэлторском мире в объем передаваемого по франшизе пока входит преимущественно право использования торговой марки и так называемый «фирменный стиль».

Вот и получается, что вывеска яркая, имя громкое, а за всем этим вместо десятилетиями отлаженных технологий, грамотного менеджмента и опытных профессионалов может оказаться группа людей, пришедших на этот рынок буквально вчера и не имеющих ни достаточного опыта, ни должного мастерства.

Да, известная марка обеспечивает возможность «понтов». Но ведь смена вывески сама по себе не позволяет из малоопытной фирмы «Три таракана» превратиться в одного из реальных лидеров рынка.

Контроль качества

Конечно, каждая серьезная компания, тем более вложившая много финансовых и трудовых ресурсов в «раскрутку» своего бренда, совсем не желает получить «удар по репутации» из-за неловких действий своего франчайзи. Поэтому компании, продающие франшизы, организуют обучение новичков, передают бланки договоров, разъясняют технологии и стремятся сделать многое другое, чтобы новоявленный участник рынка, получивший право действовать под известным именем, это самое имя представлял достойно. Однако здесь, что называется, «палка о двух концах»: если слишком «задрать» планку требований, будет сложно продавать франшизы. Поэтому в этом вопросе пришлось пойти на компромисс.

Вот, к примеру, что сказано о требованиях в области качества на сайте одной из крупнейших московских риэлторских компаний, продающих франшизы: «Качество оказываемых услуг является одним из ключевых показателей деятельности риэлторского агентства. С целью соблюдения качества услуги каждое франчайзинговое агентство проходит сертификацию, проводимую компанией «…». В сертификацию входят: договоры и другие официальные документы, используемые в коммерческой деятельности; соответствие оформления офиса фирменному стилю…»

Больше ни про какие требования в области качества не сказано ни слова! Правда, справедливости ради надо отметить, что вышеприведенная цитата неполна. Чтобы завершить ее, приведем окончание текста: «Текущий мониторинг качества оказываемых франчайзи услуг осуществляется компанией «…»». Конечно, сам факт наличия «текущего мониторинга» не может не вселять оптимизм. Другое дело, что критерии и технологии контроля этого самого «качества» опять же неясны.

Да и осуществить жесткий контроль за качеством каждой небольшой фирмы, купившей франшизу, особенно если их число измеряется десятками, а то и сотнями, вряд ли возможно. Это ведь не «Макдоналдс», где один проверяющий за 15 минут может одновременно проследить за обслуживанием десятков клиентов в одном ресторане, и уже через полчаса – в другом.

Риэлторская услуга оказывается долго, нередко несколько месяцев. И сбой возможен на любом этапе работы. А приставить контролера к каждому риэлтору в принципе нереально…

Ответственность

Одно из главных и вполне справедливых соображений, которым руководствуется клиент, выбирая «старейшую» и «известнейшую», – это то, что в случае чего компания не исчезнет с рынка и сможет ответить за действия своих сотрудников.

Несомненно, с этим соображением нельзя не согласиться: лидер рынка действительно с него вряд ли исчезнет. А значит, и за сотрудников своих ответит. Но именно за своих сотрудников. А те, кто работает в фирме, купившей право использования торговой марки, таковыми не являются. И какой-либо конкретной ответственности за нерадивую работу своего франчайзи владелец торговой марки не несет: юридически покупатель франшизы, как и прежде, остается совершенно независимой фирмой «Три таракана»… Надо отдать должное: некоторые продавцы франшиз об этом честно сообщают фразой «каждый офис находится в независимом владении и управлении». Однако не все потенциальные клиенты осознают, что это означает. Как говорится, «пиджаки одинаковые, а люди разные».

Поэтому, до того как вступить в деловые отношения с той или иной риэлторской фирмой, особенно выступающей под известным брендом, следует внимательно изучать основания использования этого бренда конкретным юридическим лицом, с которым вам предлагают заключить договор об оказании услуг.

Доверяй, но проверяй

Разумеется, в самом факте покупки той или иной компанией франшизы нет ничего плохого. Да и клиенту удобно, если в офис солидной компании не придется ездить за тридевять земель. Более того, я далек от стремления заявить, что все, кто купил франшизу, сплошь непрофессионалы. Повторюсь: «головная» компания своей репутацией дорожит и старается по возможности сделать все, чтобы ее франчайзи были, что называется, «на уровне».

И тем не менее всем, кто является потенциальным заказчиком риэлторских услуг, следует помнить, что «вестись» лишь на имя не стоит. Выбрав бренд, постарайтесь выбрать и непосредственно офис, а также конкретного риэлтора.

Выясните, является ли тот офис, в который вас пригласили, собственным отделением крупной компании или франчайзинговой фирмой. Обычно, даже если об этом изначально нигде не написано, ответ на прямой вопрос дают честный. В крайнем случае всегда можно попросить показать документы юридического лица и таким образом выяснить, с кем реально вы имеете дело.

Если это собственное отделение крупной фирмы и вы ориентируетесь в первую очередь на бренд, то вы у цели. Если же это франчайзинговая компания, присмотритесь к ней как к совершенно отдельной фирме. Побеседуйте с руководителем, выясните его стаж на рынке и стаж сотрудников, задайте пару вопросов юристу – словом, стоит использовать те критерии, которые вы использовали бы при поиске подходящей вам, но не брендовой риэлторской компании.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Вообще говоря, сотрудники компаний по недвижимости не особенно любят обсуждать с клиентами их права. Гораздо более распространенным является подход: «мы профессионалы, поэтому единственная задача клиентов – внимательно слушать и беспрекословно выполнять наши указания».

Однако независимо от того, нравится это риэлторам или нет, правило «кто платит, тот и заказывает музыку» на рынке недвижимости никто не отменял.

И потому клиенту, решившему воспользоваться услугами риэлторов, как бы агент не пытался заставить его забыть о своих правах, необходимо об этих правах знать и «в случае чего» не стесняться ими пользоваться.

Договор — от слова договариваться

Итак, первое правило, которое Вы – клиент агентства недвижимости — должны запомнить: все Ваши действия и действия риэлтора являются предметом договоренности.

И Вы не обязаны подписывать договор, предоставляемый агентством недвижимости, не задавая никаких вопросов, не получив необходимых разъяснений, и не внеся желаемых изменений.

Ссылки риэлторов на то, что «у нас так принято» или «подобная практика является повсеместной», впрочем, как и разговоры о невозможности изменения договоров, не должны Вас смущать.

Вы клиент, и выбрать из всего многообразия компаний по недвижимости в Москве ту компанию, которая наиболее внимательно и гибко отнесется к решению Вашей задачи — Ваше безусловное право.

Риэлтор должен помогать, а не настаивать

Второе правило – продаете или покупаете недвижимость именно Вы. И это означает, что главный и решающий голос в обсуждении условий сделки, цены, сроков и т.д. – Ваш.

Риэлтор – друг, советчик, проводник ваших интересов и решений. Вы можете ему доверять и прислушиваться к его советам (что вполне естественно, иначе зачем вы к нему обратились), но вы не обязаны слепо и бездумно их выполнять.

Поэтому в случае если риэлтор настаивает на чем-то, вызывающем Ваше несогласие, не стесняйтесь выяснить, насколько это соответствует Вашим интересам.

Вполне возможно, что риэлтор, как профессионал, прав и то, о чем он ведет речь, направлено на решение Вашей задачи.

Однако возможно и иное: требования риэлтора могут быть продиктованы его ленью, некомпетентностью или чем-то в этом роде.

Если это так, предъявление риэлтором неподходящих Вам требований – повод насторожиться и задуматься над вопросом, чьи интересы в первую очередь защищает агент: Ваши или свои собственные?

Документы на квартиру отдавать риэлторам не обязательно!

Третье правило – вы не обязаны отдавать риэлторам оригиналы правоустанавливающих документов, только копии. Подлинники документов будут нужны не ранее, чем начнется подготовка к сделке.

Не забываем! Договор — это ответственность, но не кабала!

Четвертое – пока вы не подписали договор, у Вас нет никаких обязанностей. Но если Вы поставили свою подпись под договором (с агентством недвижимости на оказание услуг, с продавцом/покупателем о намерении совершить сделку и т.д.), то эти обязанности возникают.

Поэтому вполне обычное в обиходной практике «передумал» справедливо повлечет за собой ту или иную ответственность по договору, в том числе и финансовую (если она в договоре предусмотрена).

Так что обязательно обращайте внимание на то, какую ответственность предусматривает тот или иной договор.

И не забывайте, по закону о Защите прав потребителей, односторонний отказ клиента от договора на оказание услуг — возможен (хотя почему-то многие риэлторы считают, что это не так), правда, в этом случае нужно будет оплатить фактически подтвержденные расходы исполнителя.

Оплачивать нужно результат, а не процесс!

И, наконец, пятое. Труд риэлтора, безусловно, подлежит оплате. Но – только в случае достижения результата, который был заказан клиентом.

Зачастую же риэлторы, даже несмотря на то, что выполнить работу не удалось, требуют оплатить их деятельность. Объяснения при этом могут звучать различные: «мы потратили много времени и сил», «мы за свой счет давали рекламу» и т.п.

Все это – предпринимательские риски агентства, которые в случае если заказанный результат не достигнут, не имеют к клиенту никакого отношения.

Может ли быть иначе? Разумеется, может. Но – только в случае, если порядок, отличающийся от представленного выше, непосредственно согласован между клиентом и риэлтором.

Во всех остальных случаях ни о какой оплате без достигнутого результата не должно быть и речи.

Естественно, текст и содержание договоров, которые предлагают подписать своим клиентам риэлторские фирмы Москвы, во многом зависят от того, подготовка и проведение какой сделки предполагается в дальнейшем.

И поскольку охватить в рамках короткой статьи все многообразие нюансов договора с риэлторской компанией едва ли возможно, предлагаю остановиться лишь на основных моментах, требующих внимания потребителей.

Описание услуг

Договор на оказание риэлторских услуг должен включать в себя описание услуг, по мимо прочего, позволяющее однозначно понять, какой момент будет являться завершающим взаимоотношения.

Увы, не так редки случаи, когда эти обязательства риэлтора по договору считаются выполненными в момент подачи документов по сделке на государственную регистрацию.

То есть, все, что будет происходить после этого, — окончание процедуры взаиморасчетов по сделке, снятие с регистрационного учета и прописка по новому адресу, освобождение и передача квартиры от продавца покупателю – по договору риэлтор за все эти немаловажные моменты никакой ответственности не несет.

Обязательства агентства

Если в задачи потребителя не входит совершение рискованной сделки, то при изучении договора с риэлторской компанией необходимо обратить внимание на те обязательства, которые готово взять на себя агентство недвижимости.

Причем речь идет о письменно зафиксированных обязательствах.

Уточните, будет ли в договоре указано, что компания обязуется провести юридическую экспертизу объекта, предоставить до сделки письменную информацию о ее результатах, а в случае предъявления к Вам претензий после сделки — оказать правовую поддержку.

Если данные пункты не отражены в договоре, уточните, каким образом компания гарантирует Вам их исполнение. И по результатам ответа, принимайте решение.

Сроки действия и возможности расторжения

В договоре обязательно должны быть представлены пункты, регламентирующие срок его действия, основания и последствия прекращения, а также ответственность за неисполнение.

Так же учтите, что согласно Закону о защите прав потребителей, Вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, до момента его исполнения агентством недвижимости.

Никаких уважительных причин на это расторжение не требуется, но Вы должны будете компенсировать фактически понесенные агентством расходы.

Если в договоре будет указано, что-то иное, то это другое (с точки зрения закона) считается ничтожным.

Права клиента и права компании

На практике частенько, в том числе и в компаниях, активно заявляющих о собственной ориентированности на интересы клиентов, встречаются договоры, суть которых отлично иллюстрируют изречение «игра в одни ворота».

Такой договор можно легко узнать, даже не читая. Для этого достаточно просто сравнить между собой число пунктов, например, в разделах «права клиента» и «права компании».

И если даже беглый взгляд, брошенный на договор, позволяет заметить, что на фоне десятка пунктов, представляющих права компании, правам клиента отводится лишь один – два пункта (причем один из них – непременно что-нибудь вроде «клиент вправе получать информацию о ходе исполнения договора»), такой договор и агентство недвижимости, предлагающее его, должны вызвать тревогу.

А если рассмотренная ситуация дополняется еще и кучей пунктов, регламентирующих ответственность клиента, на фоне полного или почти полного отсутствия регламентированной ответственности компании, от заключения договора с такой риэлторской фирмой в Москве, я бы рекомендовал воздержаться.

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Давайте вспомним, что включает риэлторская компания в понятие «полный комплекс услуг»? Наверное, бурное развитие рекламы на рынке недвижимости сделало свое дело, и даже совершенно далекий от жилищных вопросов человек навскидку безошибочно перечислит «подбор квартиры», «проверку юридической чистоты», «сбор документов»… Собственно, о последнем мы и поговорим.

В любом агентстве недвижимости клиенту разъяснят, что для продажи или покупки жилья мало подписать договор (который в большинстве случаев можно напечатать на обычном листке и просто подписать, не прибегая к заверению нотариуса). Этот договор надо еще зарегистрировать в государственных органах. А в органы нужно предоставить целый пакет документов. И далеко не все документы может получить чужой дядя (или тетя) – риэлтор, даже по доверенности.

Следует признать, что все вышесказанное – чистая правда. Действительно, есть требования законодательства, согласно которым договор подлежит регистрации. И документы нужны, и некоторые из них ни по какой доверенности не получишь. Но нередко под этим «соусом» нерадивый риэлтор пытается «спихнуть» часть работы, за которую он получает деньги, на клиента. А посему следует четко различать, что стоит за требованием принести ту или иную бумажку: объективная реальность или попытка «чужими руками таскать каштаны из огня».

Всего – и побольше!

Для регистрации договора купли-продажи, будь то договор в простой письменной форме (ППФ) или нотариально удостоверенный, требуется представить следующие документы:

— Правоустанавливающие документы (в случае если сделка совершается в нотариальной форме, эти документы остаются у нотариуса).
— Выписка из домовой книги по квартире. В случае если в момент подачи на регистрацию кто-либо из продавцов или других зарегистрированных перепрописался по другому адресу, однако сведения об этом еще не дошли до паспортного стола по старому месту жительства, необходима встречная выписка с нового места жительства.
— Если предыдущий переход права собственности был зарегистрирован более чем 5 лет назад, нужен пакет документов из БТИ, в который входят кадастровый паспорт и экспликация.
— Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Такового согласия не требуется, если квартира была продавцом приватизирована, унаследована или получена в дар. Также в согласии супруга нет необходимости, если между ними заключен брачный контракт, который в этом случае должен быть предоставлен. Если продавец в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление.
— Если покупатель состоит в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Если покупатель в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление. Ситуация в случае наличия у покупателя брачного контракта – аналогичная вышеприведенной.
— Если подача документов на регистрацию осуществляется не самими участниками сделки, а их представителями (риэлторами) – соответствующая доверенность (доверенности).
— Если сделка ипотечная – кредитный договор.
— Если в число собственников-продавцов квартиры входит ребенок – распоряжение органов опеки.
— Подписанные договоры (ППФ или нотариально удостоверенные).

В стандартном случае на этом, собственно, буква закона считается выполненной, и при действительности всех перечисленных бумаг регистрирующий орган не откажет принять договор к регистрации.

Тем не менее на практике риэлторы частенько спрашивают с клиентов целый ряд дополнительных документов, объясняя их необходимость требованиями регистрирующих органов. К таким дополнительным документам относится, например, справки из ПНД и НД, кадастровый паспорт на квартиру, купленную менее 5 лет назад, или нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение приватизированной или подаренной квартиры.

Часто в списке «необходимого» оказывается копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее. Вариации могут быть самые разные. «Заявление троюродной бабушки об одобрении продажи квартиры», в которой она никогда не была прописана, или «обязательство возместить моральный ущерб в случае отказа в регистрации»… Это, конечно, фантазии, но порой требования отдельных агентств и вправду сильно напоминают просьбу показать «справку, что ты не верблюд».

Стоит ли описывать, сколько нервов приходится потратить, бегая за каждым таким документом? И сколько на это может уйти времени, учитывая, что приемные часы у чиновников редко согласуются между собой? Не будем забывать и о том, что время это, как правило, рабочее. И даже самое понимающее начальство может потерять терпение. А нотариальные действия по заверению многочисленных «заявлений» и «обязательств» в результате выливаются не в одну тысячу российских рублей.

В чем тут выгода?

Понятно, что просто так ненужные справки и документы требовать никто не будет. И риэлтор, желая получить такой «пакет», решает вполне определенные задачи: старается обеспечить правовую безопасность сделки. Казалось бы, чего в этом плохого? Только то, что решает он эти задачи силами клиента.

Оставим в стороне вопрос о том, насколько «дополнительные» документы и содержащиеся в них сведения нужны риэлторам в рамках проводимой проверки объекта. Они действительно нужны. Правда, проверка, осуществляемая не «для галочки», а на самом деле, подразумевает, что документы будут не просто получены, но и проанализированы квалифицированным юристом, что делается отнюдь не всегда… Речь о другом.

Проверка объекта является обязанностью риэлтора, которую он принимает на себя в рамках заключаемого с клиентом договора. Соответственно, требуя подтверждения интересующих сведений от самого клиента, фирма таким образом облегчает себе жизнь и сокращает свои усилия и затраты. Ведь не секрет, что значительная часть информации, подлежащей проверке, посторонним лицам государственными органами не предоставляется. Вот и приходится добросовестным риэлторам становиться на путь Шерлока Холмса: например, выяснять у соседей, не было ли в продаваемой квартире призывника, который полгода назад ушел в армию, или проводить исследование истории переходов права собственности на квартиру с целью узнать, не были ли нарушены права несовершеннолетних при ее приватизации в далеком теперь 93 году…

Конечно, требовать от продавца сведений о нарушении прав несовершеннолетних по предыдущей сделке – дело почти всегда бесполезное: взять соответствующие документы ему просто негде. Однако всегда есть соблазн уменьшить собственные усилия и в приказном порядке потребовать с продавца те бумаги, которые он в принципе получить может. Пусть и путем совершения действий, которые за него, строго по договору, должен выполнить риэлтор. И в его же – риэлтора – задачи входит гарантировать истинность полученных сведений. А слагая с себя выполнение работ по сбору документов, риэлтор создает риск, что справки будут продавцом предоставлены, например, липовые. «Ну, и ладно, – зачастую думает при этом агент, – ведь риск последствий этой «липы» ляжет не на меня, а на покупателя…»

«Кто пойдет за Клинским?»

Итак, зафиксируем еще раз: согласно распространенной на рынке практике и рекламным декларациям, сбор и подготовка документов – задача риэлтора. Для того чтобы эту задачу выполнить, он может и должен просить клиента о выдаче доверенности на сбор документов и с этой доверенностью посетить все необходимые инстанции самостоятельно. Но частенько риэлторы элементарно ленятся и гоняют по инстанциям самих клиентов.

Никогда не забуду случай, имевший место несколько лет назад. Накануне сделки все необходимые для регистрации документы не были собраны. В частности, надо было получить справки из БТИ. И вот я вижу, что агент, который, по моим представлениям, должен сейчас приступом брать то самое БТИ, преспокойно пьет чай. И в ответ на мой вопрос «Ты что тут делаешь и почему ты не в БТИ?» говорит: «Все под контролем. Я клиента в очередь поставил. Когда будет подходить – позвонит, я приеду». Вот такая «риэлторская услуга»…

Или другая ситуация, которую я своими глазами наблюдал пару дней назад в одном из московских банков. В отдел, отвечающий за работу банковских сейфов, пришла клиентка. Пришла и попросила формы документов, оформляемых при проведении сделок с недвижимостью, а также тарифы банка на сопровождение подобных операций. Собственно, ничего в этом не было бы такого, если бы не одно но: в ходе разговора, свидетелем которого я стал, женщина обмолвилась, что ее прислал в банк ее риэлтор, потому что самому ему «некогда», а сделка – послезавтра. Вот агент и поручил клиентке, пожилому человеку, выполнить функции курьера. «А далеко вы живете?» – не удержался я от вопроса. «В Южном Бутово» – был ее ответ. А банк, в котором происходило дело, – на Бауманской!

Но и это было бы полбеды, если бы не еще одно но: все документы, за которыми нерадивый риэлтор послал через весь город свою клиентку, он мог с легкостью найти на сайте банка. Мог, но… видимо, не захотел. Или, что более вероятно, не сообразил. Да, собственно, и зачем? Вот ведь она, бесплатная помощница. И ничего, что ей уже за 70 – ведь это же ей надо!

Правда, есть справки, которые действительно невозможно взять по доверенности. Например, чтобы нотариус заверил вашу подпись, вы должны явиться к нему лично. Зачастую и решение вопросов с органами опеки и попечительства несовершеннолетних требует непосредственного присутствия их родителей – собственников квартиры. Существует и ряд иных ситуаций, при которых личное участие клиента в получении необходимого документа совершенно необходимо. И в этом случае прямая задача риэлтора – обеспечить клиенту наиболее комфортные условия. Заранее занять очередь, записать к нотариусу, помочь заполнить необходимые заявления…

В заключение, как обычно, совет. Он прост, но полезен. Постарайтесь критически изучить список того, что риэлтор просит вас принести. И выяснить, какие документы для чего необходимы. А главное, должны ли вы лично отправляться в поход по инстанциям. Или пусть этим все же займется ваш агент в рамках выполнения одной из своих прямых задач – предоставления вам, своему клиенту, должного сервиса.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»