Сотрудники IT-компаний могут получить льготную ипотеку со ставкой не более 5% (сейчас есть предложения от различных банков со ставкой от 4,5% годовых). Основные условия программы смотрите ниже.

Если у вас возникнут какие-то вопросы по этой или любым другим программам — обращайтесь. Консультации нашей ипотечной службы — бесплатны!

Срок программы:

31 декабря 2024 года (заключение кредитного договора).

Объект кредитования:

• покупка (у юридического лица по договору долевого участия) квартиры в многоэтажном доме — новостройке
• покупка (у юридического лица по договору долевого участия) таунхауса (в том числе с земельным участком), оформленного как дом блокированной застройки или как жилое помещение в доме блокированной застройки
• тоже, что и выше, но покупка по договору купли-продажи (готовое жилье) у юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые являются первыми владельцами недвижимости
• покупка у юр.лица или индивидуального предпринимателя строящегося или готового жилого дома (с земельным участком), находящегося в границах малоэтажного жилого комплекса
• строительство жилого дома (и покупка земельного участка)

Максимальная сумма кредита:

• до 18 млн. рублей (вкл.) в случае, если объект расположен находится в городе- миллионнике
• до 9 млн. рублей (вкл.) если объект расположен находится в городе с численностью до 1 млн. человек

Требования к заемщику:

• Возраст от 22 до 44 лет (вкл.)
• Средний уровень заработной платы за последние 3 месяца с учетом НДФЛ:
  • более 150 тыс. ?, если место работы находится в городе — миллионнике;
  • более 100 тыс. ?, если место работы находится в городе с численностью до 1 млн. человек
• Организация — работодатель должна быть аккредитована в Минцифры и пользоваться соответствующими налоговыми льготами

Другие условия:

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

• Текстильщики (ЮВАО);
• Капотня (ЮВАО);
• Бирюлево Восточное (ЮАО);
• Соколиная гора (ВАО);
• Южнопортовый (ЮВАО);
• Печатники (ЮВАО);
• Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

• местоположение;
• количество кв. м и наличие ремонта;
• включен ли дом в программу реновации;
• наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
• количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом.

Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма.

В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната  товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

По мнению экспертов государственных ведомств, информация о приобретаемом участке земли доступна в Интернете. Для этого необходимо иметь адрес объекта или его кадастровый номер.

Эти сведения позволяют уточнить размер, расположенность участка, его кадастровую стоимость. С помощью двух параметров собственник может выяснить все о видах работ, которые можно осуществлять на выкупленной земле.

Общие сведения об объекте недвижимости

Как уже говорилось выше, публичная кадастровая карта (ПКК) предоставляет собственнику возможность узнать важные параметры земельного участка, которым он интересуется. Потребуются адрес или кадастровый номер (лучше последний, так как по адресу не всегда можно найти требуемый участок) – их вводят в поисковую строку на сайте. Система выдаст список разделов – необходимо кликнуть на «Участки». На появившейся карточке отобразятся: квартал, кадастровый номер, адрес, статус, тип земельного участка и прочие данные.

Если же вы не знаете адрес или кадастровый номер участка, то можно найти его на публичной кадастровой карте «поиском по местности», просто поищите на карте известные вам ориентиры и попробуйте найти свой участок. Но это можно сделать только для тех участков, для которых определены границы на местности.

Фотографии со спутника

Государственный сервис ПКК – это удобный способ осмотреть земельный участок без личного посещения. Потребуется установка картографического фильтра «Снимки со спутника». С помощью основы можно в режиме реального времени рассмотреть участок, близлежащие объекты, инфраструктуру, удаленность от федеральных трасс, доступность для легкового и грузового транспорта, а также расположение или отсутствие охраняемых объектов.

Так же при использовании подложки «снимки со спутника» можно увидеть не сдвинуты ли границы земельного участка на карте относительно реального положения. Например, в Московской области, можно часто увидеть ситуацию, когда граница земельного участка зафиксированная в Росреестре проходит непосредственно через дом или другое строение, т.е. она не соответствует реальности.

Если таким образом сдвинут весь населенный пункт, то это не так уж и страшно. Но если сдвинут только ваш участок или участок, который вы собираетесь покупать, то обязательно нужно вносить исправления в Кадастр.

Вид разрешенного использования

Специалисты считают, что вид разрешенного использования и категория земель в карточке объекта являются наиболее важными для заинтересованного лица. Так будущий собственник участка не ошибется в виде деятельности, реализуемой на выкупленной им земле.

Зоны c особыми условиями использования

Если в слоях ПКК поставить соответствующие отметки, то на карте можно увидеть ограничения по участку. Например, нахождение его в водоохранной или другой зоне, ограничивающей использование земли и/или запрещающее строительство определенных объектов.

Кадастровая стоимость

На сайте ПКК можно выбрать раздел «Тематические карты», категорию «Кадастровая стоимость ЗУ». Карта окрасится в разные цвета с определением цен.

Два года назад специалисты Росреестра дополнили ПКК сведениями о зарегистрированных земельных участках, помещениях жилого и нежилого типа, незавершенных строениях. В общей сложности карта содержит сведения более чем о 60 млн. объектов.

Публичная кадастровая карта: онлайнПубличная кадастровая карта России позволяет онлайн посмотреть кадастровый номер и узнать кадастровую стоимость участка, а также заказать кадастровый паспорт.Подробнее

Недавно мы рассказывали о том, как выбрать банк для ипотечного кредита, а так же как правильно брать кредит.

В этой статье мы публикуем ряд советов о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Если вы не хотите читать подробное описание всех советов – опуститесь в конец статьи, там опубликован их краткий перечень.

Досрочные погашения

Понятно, что чем больше вы выплатите досрочных платежей, тем меньше будет переплата по процентам. Поэтому речь мы будем вести не о том: нужны или не нужны досрочные погашения, а об их размере и порядке списания.

Для удобства, мы будем рассматривать наши советы на примере. Пусть у нас будет кредит в 3.000.000 рублей, который взят на 15 лет, по ставке 12% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту будет составлять в этом случае 36.005 рублей (округлим эту цифру до 36000).

Желательный минимальный размер досрочных выплат

Наша практика показывает, что в большинстве случаев людям, которые взяли ипотечный кредит, по силам увеличить ежемесячную выплату на 10% от установленного банком размера. Т.е., если исходить из нашего примера, то выплачивать не 36.000, а 40.000 рублей в месяц, на 3995 рублей в месяц больше.

Досрочные платежи такого размера, выплаченные в первые 12 месяцев кредита, позволят уменьшить общий срок займа из нашего примера со 180 до 173 месяцев. А общую сумму переплаты на 213.000 рублей.

С каждым последующим годом досрочные платежи будут меньше отражаться на итоговых цифрах, так как в ежемесячном платеже доля тела кредита будет вырастать, а доля процентов уменьшаться.

Именно поэтому нужно стараться как можно больше досрочных платежей делать в первую половину кредита.

Нужно ли выплачивать досрочные платежи каждый месяц?

Конечно же, лучше всего делать досрочные выплаты каждый месяц. Таким образом, вы:

• привыкаете к размеру своего «нового» платежа
• проводите наиболее эффективные, с финансовой точки зрения, погашения

Но ежемесячные досрочные погашения могут быть не всегда удобны. Пока еще мало банков предоставляют возможность электронной подачи заявления о досрочной выплате по кредиту. Поэтому часто, для подачи такого заявления, нужно посетить отделение банка и возможно отстоять в очереди.

Наши расчеты показывают, что «эффективность» ежеквартальных досрочных погашений почти не отличается от ежемесячных выплат. Так что, если вам неудобно делать досрочные выплаты каждый месяц – делайте их раз в квартал. Главное, каждый месяц откладывайте нужную сумму*.

* Некоторые банки дают возможность удобного открытия вкладов на короткий срок. Можно откладывать суммы досрочных платежей на такие вклады, получая дополнительные проценты.

Привязывать ли досрочный платеж к дате платежа?

Это зависит от правил вашего банка. Если весь досрочный платеж уходит в зачет тела кредита, то чем раньше вы сделаете досрочное погашение – тем лучше. Но так происходит не во всех банках.

Многие банки из вашего досрочного погашения вычитают проценты, которые набежали с даты последнего платежа до даты досрочной выплаты. Поэтому в дату вашего реального платежа с вас спишут меньше средств (на размер этих процентов).

Причем если процентов набежало больше, чем размер вашей обязательной выплаты, то из тела кредита вообще ничего не спишут. Так что вам придется, еще раз, в дату платежа делать дополнительное досрочное погашение, чтобы итоговая цифра была такой, какой вы хотели ее видеть.

Поэтому, если ваш банк делает списание по второму «принципу» — делайте досрочное погашение в дату ежемесячного платежа по кредиту.

Уменьшать срок или платеж?

Лучше всего, если ваш банк предоставляет такую возможность при досрочном погашении, выбирать уменьшение ежемесячного платежа. Таким образом, вы улучшаете свою финансовую устойчивость. В случае потери работы или других денежных проблем меньшие обязательства помогут легче пережить сложные времена. Но такой подход требует от вас большей дисциплины.

Дело в том, что снижая размер платежа, вы в будущие периоды погашаете меньшее тело кредита, а значит, переплачиваете банковские проценты.

А потому вам нужно, снижая обязательный платеж, реальную выплату банку оставлять в том же размере, что и была.

Чтобы не мучиться при этом каждый месяц с расчетами дополнительных платежей, просто кладите на счет, с которого списывается кредит, стандартную сумму. И раз в квартал переводите излишки на досрочное погашение.

Если же вы не уверены в своей финансовой дисциплине, если понимаете, что снизив обязательный платеж, вы будете снижать реальные выплаты… Тогда при досрочном погашении выбирайте уменьшение срока кредита.

Да, таким образом, вы не будете повышать свою финансовую устойчивость, зато получите приятный бонус, в виде наглядного уменьшения срока кредита при каждой досрочной выплате.

Копим деньги

Как это ни странно звучит, но если у нас есть ипотечный кредит, то нам нужно копить.

Первое накопление – на всякий случай.

В жизни может произойти непредвиденная ситуация, например, вы можете остаться без работы. Поэтому желательно отложить сумму в размере одного-двух платежей на такой случай.

В большинстве случаев, беря ипотечный кредит, люди примерно на год уверены в своей «финансовой устойчивости». Поэтому, если вы не можете отложить эти деньги сразу, при получении кредита, то откройте банковский вклад на долгий срок, и вносите на него ежемесячно 5-10% от суммы месячного платежа. Таким образом, вы за год-два накопите необходимую «подушку».

Второе накопление – на страховку.

Если вы страхуетесь по всему комплексу ипотечного страхования, включая жизнь и здоровье, то сумма страховки может быть довольно существенной. Поэтому рекомендуем заранее откладывать на это деньги. Так же как и в первом случае, откройте банковский вклад на один год, и каждый месяц пополняйте его.

Рефинансирование

Не забывайте о том, что выплаты по вашему кредиту можно уменьшить за счет рефинансирования вашего кредита. Это особенно актуально сейчас для тех, кто брал кредиты в 2014-2016 годах. Сегодня можно снизить ставку примерно до 11% годовых.

Если вернуться к нашему примеру из начала статьи, то снижение ставки с 12% до 11% годовых, позволит сократить ежемесячный платеж примерно на 2000 рублей, т.е. за год позволит сэкономить 2/3 платежа. Если же ваша ставка была выше, то разница будет больше.

Причем, правильнее всего полученные «излишки» средств использовать на досрочное погашение кредита.

О нюансах проведения рефинансирования и расчета выгоды от него мы поговорим в следующей статье. Сейчас же отметим следующее. Не нужно бояться рефинансирования. Эта процедура, в целом, очень похожа на сделку, которую вы проводили, когда покупали квартиру. И не требует больших затрат.

Резюме

В качестве резюме приведем все выше озвученные советы в виде наглядного списка действий.

Итак, чтобы правильно выплачивать ипотечный кредит, на наш взгляд, нужно выполнять следующие рекомендации:

1. Делать ежемесячные досрочные погашения в объеме не менее 10% от размера установленного платежа
2. Досрочные выплаты проводить в дату обязательного платежа.
3. При досрочном погашении уменьшать размер ежемесячных платежей. При этом реальный платеж оставлять в том же размере.
4. Сформировать финансовую «подушку» в объеме одного-двух платежей.
5. Ежемесячно откладывать деньги на выплату ежегодной страховки
6. Рефинансировать свой кредит, в случае появления выгодного предложения.

Надеемся, что наши рекомендации будут вам полезны.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Ипотечный кредит – это долгосрочная операция. И чтобы финансовая нагрузка не легла на семью тяжким бременем, проводить ее лучше соблюдая несколько простых правил.

До этого мы уже писали о том, как правильно выбрать банк для получения ипотечного кредита.

В этой статье ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость» делится советами о том, как правильно брать кредит.

Коэффициент платеж/доход.

1. Вы знаете, какой размер кредита вам нужен.
2. Вы понимаете, по каким примерно ставкам банки вашего региона выдают кредиты.
3. Вы знаете, на какой срок вам нужен кредит.

Знания этих параметров достаточно для определения ежемесячного платежа по кредиту.

Теперь осталось самое важное, проверить, будет ли комфортным для вас этот платеж.

Способ первый

Самый простой способ оценки – поделить полученный ежемесячный платеж на сумму всех семейных доходов.

При этом если вы понимаете, что какие-то доходы носят эпизодический характер, то лучше на них не рассчитывать. И перед делением, не забудьте вычесть из своего бюджета минимальные затраты на каждого члена семьи, находящегося на вашем иждивении.

Наиболее оптимальная доля ежемесячного платежа по кредиту составляет 20-30% от совокупного семейного бюджета. Выплаты такого размера довольно быстро становятся «привычными».

Платеж в 40-50% от дохода является уже более обременительным, но его еще можно потянуть.

Если же вы думали потратить более 60% своего дохода на выплаты по кредиту, то от такого кредита лучше отказаться.

Второй способ оценки

Как вы понимаете, первый способ оценки не очень точен, так как не учитывает ни реальные семейные затраты, ни цифру абсолютного дохода.

Ведь согласитесь, одно дело закладывать 40% на платеж по ипотеке для семьи с совокупным доходом в 100 тысяч рублей, и совсем другое дело учитывать те же 40% для семьи, получающей в месяц 50 тысяч. Во втором случае выплата в 20 тысяч, намного обременительнее выплаты в 40 тысяч из первой ситуации.

Поэтому мы предлагаем идти другим путем. Он, конечно, требует определенного времени и ваших действий. Но зато поможет намного точнее понять, какую сумму из своего дохода вы сможете направить на ежемесячное погашение ипотечного кредита.

1. Определите структуру своих затрат
2. Проанализируйте структуру своих ежемесячных трат
3. Загляните в наиболее затратные статьи
4. Просуммируйте все сокращенные расходы за весь период «наблюдений» и вычислите их среднее значение в месяц

Полученная цифра и есть ваш безболезненный платеж по ипотеке.

Если вы знаете, что сможете получать какой-то дополнительный доход, например, будете сдавать купленную в кредит квартиру, то приплюсуйте его к полученному результату.

Срок кредита

В основном, если есть такая возможность, все стремятся брать кредит на как можно меньший срок. И это правильно, если смотреть на задачу с точки зрения сохранения собственных средств: ведь чем больше срок кредита, тем больше в итоге уйдет денег на выплату процентов.

Наша ипотечная служба всегда рекомендует брать кредит на максимально возможный срок, если это не влияет на процентную ставку и существенно уменьшает ежемесячный платеж.

Как мы говорили в самом начале нашей статьи: «Ипотечный кредит – это долгосрочная операция», и вы никогда не сможете гарантировать стабильность своего дохода на весь этот срок. Поэтому лучше всего изначально заложить в параметры кредита минимально возможные обязательства по ежемесячным выплатам.

Вы совершенно спокойно сможете все «излишки» направить на частичное досрочное погашение. Да, это будет требовать от вас более высокой финансовой дисциплины. Нужно будет бороться с соблазном потратить эти деньги на какие-то «очень нужные» приобретения, а не погасить ими кредит. Но зато у вас будут минимальные обязательства в случае возникновения финансовых затруднений.

Наша рекомендация брать кредит на как можно больший срок, взялась не просто так. За время нашей работы к нам обращалось довольно много клиентов, которые были бы рады, если бы в свое время, они взяли кредит на больший срок с меньшим ежемесячным платежом.

Увеличиваем срок кредита — разумно

Но обратите внимание на вторую часть нашей рекомендации увеличить срок кредита: «существенное уменьшение ежемесячного платежа». Так увеличение срока с 20 до 25 лет в большинстве случаев не очень целесообразно.

Например, при кредите в 3 млн. рублей по ставке 11,5% платеж на срок в 20 лет составит 31993 руб., а на срок в 25 лет – 30494. Т.е. меньше всего на 1,5 тысячи рублей. Не думаем, что такое уменьшение сможет сильно помочь в случае финансовых затруднений.

А вот, например, если речь идет об увеличении срока с 10 до 20 лет, то при тех же параметрах, размер платежа во втором случае будет меньше на 10 тысяч рублей, что уже довольно существенно.

Таким образом, трезвый взгляд на собственное финансовое положение сейчас и в будущем, поможет более комфортно жить с ипотечным кредитом.

В следующей статье мы поговорим о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Рынок недвижимости после кризиса начал выходить в активную фазу, вместе с этим существенно увеличился спрос на рынке ипотеки. И за спросом подтянулись банки.

Сегодня количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты в Москве, перевалило за десяток и продолжает расти. С увеличением количества банков, выдающих кредиты, растет и конкуренция среди них. Это приводит к разным результатам.

Некоторые банки понижают ставки, улучшают условия выдачи кредитов. А другие, вместо этого, придумывают различные маркетинговые ходы, чтобы завуалировать свои не всегда выгодные условия.

Попробуем разобраться в том, как правильно выбирать ипотечный кредит и не попасться на маркетинговые уловки.

Ставка или надежность банка

Согласно различным опросам большинство граждан, желающих взять ипотечные кредиты, ставят надежность банка на одно из первых мест.

Основным опасением при этом является следующее соображение: люди боятся, что при банкротстве банка с них сразу же потребуют полное погашение кредита.

Но это не так! Условия договора, который вы подписали, не могут быть нарушены в связи с банкротством банка или отзывом у него лицензии. Ваш долг, на тех же самых условиях, будет передан другим кредиторам. Ставка, срок действия кредита, размер ежемесячных платежей и другие условия кредитного договора – останутся неизменными.

Поэтому первое, на что нужно обращать внимание при выборе банка-кредитора – это ставка по кредиту. Ведь даже 1 сэкономленный на ставке процент, на всем сроке кредитования даст существенную экономию в деньгах.

А на рейтинги надежности банков в этой ситуации нужно смотреть в последнюю очередь.

Первоначальный список банков

Выбор банка состоит из трех этапов:

• Определяем все банки, которые нам могут дать кредит (на условия банков пока не смотрим)
• Сравниваем эти банки между собой по кредитной ставке
• Если ставка совпала у нескольких банков – сравниваем по другим условиям.

Чтобы определить банки, которые нам могут дать кредит, я рекомендую заполнить для себя эту анкету:

Это не полная анкета, но для отсева банков, которые не смогут вам выдать ипотечный кредит, она вполне подойдет.

После определения параметров кредита начинаем формировать первоначальный список банков.

Делать это можно двумя путями:

1. Изучения информации о требованиях к заемщикам и типу объекта недвижимости на сайте
2. Звонок или он-лайн обращение в банк с теми же вопросами.

Второй способ более удобный, так как так вы сразу сможете узнать и условия выдачи кредита. Можете просто прислать во все банки (в ипотечные отделы) заполненную выше анкету с вопросом: «Смогу ли я получить у вас требуемый мне кредит и на каких условиях?»

Две подсказки

1. Обычно у банков всегда особые условия для тех клиентов, которые получают зарплату на карточку этого банка, т.н. зарплатных клиентов. Поэтому, если вы являетесь зарплатным клиентом какого-либо банка – обязательно укажите это при обращении в банк.

2. Если вы хотите покупать недвижимость в другом городе (не там где вы живете и работаете), то лучше всего получать одобрение на кредит именно в этом «другом» городе. Дело в том, что большинство банков выдают кредит там, где было получено одобрение заемщика, а это может привести либо к невозможности совершения сделки, либо к некоторым проблемам при её проведении.

Как понять: нужны ли созаемщики?

В вышеуказанной анкете есть две графы: количество и категория созаемщиков. Это очень важные пункты, так как от данных созаемщика могут зависеть параметры кредита. Например, если созаемщиком является пожилой человек, то могут быть ограничения по сроку кредита.

Но как понять, нужны ли нам созаемщики или можно будет получить кредит без них?

Первое, в подавляющем большинстве банков официально зарегистрированные супруги будут обязательно являться созаемщиками или поручителями по кредиту (если нет брачного контракта), даже если для получения кредита оценивается доход только одного супруга (например, второй нигде не работает).

Второе. Вашего дохода может не хватить для получения требуемого кредита. Поэтому, возможно, вам нужно будет привлекать созаемщиков.

Для того, чтобы понять хватит вашего дохода для получения кредита или нет, нужно сделать несколько простых действий:

1. Вычесть из своего дохода обязательные платежи по действующим кредитам (если они есть)
2. Вычесть из своего дохода 5000 рублей за каждого вашего несовершеннолетнего ребенка и/или иждивенца
3. Вычесть из оставшейся суммы 40%.
4. Найти в интернете любой кредитный калькулятор и рассчитать на нем ежемесячный платеж по требуемому вам кредиту при желаемом сроке. В качестве ставки укажите среднюю ставку по кредитам. Сейчас она примерно 13%.

Если ваш доход после всех вычитаний будет превышать рассчитанный ежемесячный платеж, то с большой долей вероятности можно будет найти банк, который выдаст требуемый кредит без учета дохода от созаемщиков и/или поручителей. В противном случае, нужно искать созаемщиков.

Нужно отметить, что большое количество банков допускают привлечение в качестве созаемщика одного близкого родственника. Но, при необходимости, можно найти и такие банки, которые выдают кредит трем, а иногда и четырем созаемщикам (причем не обязательно находящимся в близком родстве).

Нюанс – увеличив срок кредита, мы уменьшаем размер ежемесячного платежа. Иногда, это может помочь избежать привлечения созаемщиков.

Сравниваем банки

В последнее время хорошей тенденцией является применение банками единой ставки по кредиту, которая не зависит от: срока, суммы, размера первоначального взноса и других параметров.

Но пока единая ставка существует не во всех банках. Поэтому у нас стоит две задачи. Первая — определить, как можно получить минимальную ставку. Вторая — понять, чем за это нужно будет заплатить.

Работать мы будем с теми банками, которые попали в наш первоначальный список. Нам нужно задать всем этим банкам вопрос о ставке по кредиту и возможности ее минимизации, исходя из всех параметров кредита, которые мы составили в самом начале.

Для удобства составляем следующую таблицу:

Параметры максимальной ставки – это ответ на вопрос: «Какая будет ставка при максимально возможном сроке кредита без каких-либо комиссий?» Параметры минимальной ставки – это ответ на вопрос: «Можно ли уменьшить ставку, сократив срок кредита, выплатив комиссию или как-то иначе?»

Все дополнительные бонусы, предлагаемые банком, записываем в соответствующий столбец.

Чем хороша эта таблица, и почему я обязательно рекомендую делать её при выборе банка.

Дело в том, что большинство банков рассказывают о выгоде изменения параметров кредита или оплаты комиссии, сравнивая получившуюся ставку исключительно со своими ставками. Как будто они единственный банк, который может вам выдать кредит.

Например, выбирая банк, вы с большой долей вероятности услышите такое предложение: «Наша ставка по кредиту 14,5%, но заплатив комиссию, вы можете её уменьшить. Это очень выгодно».

Давайте на примере рассмотрим всегда ли это выгодно.

Предположим, что у вас в таблице есть банк, который может выдать кредит по ставке 13,5%. Так же есть банк, который предлагает выдать кредит по ставке 14,5%, которую можно уменьшить на 1,5%, заплатив разовую комиссию в 2% от суммы кредита.

Понятно, что если вам предлагают снизить комиссию на 1,5%, разово заплатив 2% — это очень выгодно. Но ведь у вас есть предложение первого банка. И если сравнивать с ним, то получается совсем другая картина. Так как в этом случае, вам предлагают ставку 13% с комиссией в 2%, против ставки 13,5% без комиссий. Т.е. по сути, вы заплатите 2% комиссионных, за снижение ставки всего на 0,5%. И выгодность такого уменьшения не так однозначна.

Таким образом, составив предлагаемую таблицу, вы сможете проводить оценку банков, сравнивая их друг с другом, а не сравнивая банк сам с собою.

Как правильно рассчитать: выгодно ли уменьшить ставку за комиссию?

Подобный расчет делается совсем не сложно. Для этого нам понадобится любой ипотечный калькулятор.

Расчет будем делать на основе вышеприведенного примера. Один банк предлагает ставку 13%, с комиссией 2% от размера кредита. Другой банк – ставку 13,5% и без комиссий. Пусть срок кредита будет 20 лет. А сумма кредита 3 млн.

Делаем расчет параметров для первого кредита.

При ставке 13%: Ежемесячный платеж 35.147, сумма выплаченных процентов за весь срок кредита 5.435.345

Для второго кредита расчет сделаем немного по-другому – изменим сумму кредита. Нам ведь нужно учесть комиссию, которую мы заплатим при получении первого кредита. Два процента от 3 млн. – это 60 тысяч рублей. Во втором случае нам их платить не нужно, а значит, мы можем взять кредит на эту сумму меньше, т.е. 2.940.000.

Это уменьшение размера кредита — очень принципиально. Потому что только так, вы приведете условия по двум кредитам к одному знаменателю. Иначе, расчет будет не корректен. Именно поэтому нужно не слушать мнение сотрудников банка, а проводить расчеты самостоятельно.

Таким образом, уменьшив размер второго кредита, мы получаем следующие цифры: Ежемесячный платеж 35.496, выплаченные проценты на весь срок кредита 5.579.235

Смотря на эти цифры, складывается ощущение, что первый вариант с выплатой комиссии очень выгоден. Ведь при выплате комиссии платеж будет на 300 рублей меньше, а переплата меньше на 144 тысячи.

Но это все волшебная магия цифр.

На самом деле в этом расчете есть одно допущение, которое может полностью поменять всю картину. Я говорю о том, что мы делали расчеты для выплаты кредита в течение всего срока – 20-ти лет. На самом деле, статистика по ипотечным кредитам говорит о том, что средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 5-7 лет.

И если эти же расчеты проделать для срока кредита в 10 лет – картина сразу же поменяется.

Размер выплаченных процентов во втором случае на 57 тысяч больше, чем в первом. А кредит мы брали в первом случае на 60 тысяч больше. Т.е. и платеж выше, и итоговая сумма переплаты – тоже. Если же срок кредита уменьшить до 7 лет, то отсутствие выгоды от комиссии станет еще более очевидным.

Так что в нашем примере, комиссия выгодна только: если кредит выплачивается в течение всех 20 лет, без досрочных погашений и без понижения ставки путем рефинансирования.

Практика показывает, что комиссия выгодна, если срок окупаемости этого платежа составляет не более 5 лет.

Некоторые советы

1. Если это не влияет на ставку – берите кредит на максимально возможный срок.

Дело в том, что при максимальном сроке кредита – минимальный ежемесячный платеж. Ведь вам никто не мешает делать досрочные погашения кредита. Но если случится так, что ваше финансовое состояние вдруг сильно изменится в худшую сторону, вы будете иметь перед банком меньшие обязательства.

2. Не берите кредит с ежемесячным платежом, превышающим 50% от вашего дохода.

Вообще, идеально, если ежемесячный платеж находится в пределах 30% от вашего дохода, 50% — это пограничное состояние. При превышении 50-ти процентного рубежа, ежемесячные платы могут быть слишком обременительными для вас. Статистика показывает, что такого рода кредиты относятся к высокорисковым..

3. Не обманывайте банк о размере своего дохода.

Этот совет прямо следует из предыдущего. Потому что зачастую обман банка о размерах дохода происходит с целью получения большего кредита. Ну, и если вы будете пойманы банком на обмане – получить в нём в будущем кредит будет очень проблематично.

4. Правильно оценивайте «интересные предложения банков»

Все особенные предложения банков, такие как «уменьшение ставки за комиссию», «платежи по кредиту не раз в месяц, а два раза» и т.п., нужно внимательно оценивать, задав себе три вопроса:

1. А что предлагают другие банки?
2. Каков срок окупаемости дополнительных платежей?
3. Нет ли здесь подвохов, которые не видны с первого взгляда.

В третьем пункте, речь идет не о тексте, написанном мелким шрифтом в кредитном договоре, а о том, что ничего бесплатного не бывает. Например, большая ставка по кредиту никак не может стать выгоднее меньшей ставки, благодаря такому «бесплатному инструменту», как выплата платежа по кредиту не раз в месяц, а два (есть такое «интересное» предложение от одного банка).

5. В первые три года кредита старайтесь делать как можно больше досрочных платежей

Например, при кредите в 3.000.000 по ставке 13%, взятом на 15 лет, досрочное погашение в размере 50 тысяч за первые полгода, уменьшит срок кредита на 10 месяцев, а размер выплаченных процентов на 320 тысяч.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Буквально недавно я предупреждал в своей статье о расчетах через депозит нотариуса: при выборе нотариуса, обращайте внимание на надежность банка, в котором он открыл депозитный счет.

И вот пару недель назад мне позвонил для консультации человек. Он купил в Ленинградской области квартиру. Взаиморасчеты сторон проводились через депозит нотариуса. В процессе регистрации перехода права собственности, банк, в котором нотариус открыл счет, лишили лицензии.

Давайте рассмотрим что и кого ожидает в этом случае.

Самая благоприятная ситуация для всех сторон

Согласно действующей (с 01.07.2016) редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)», деньги, внесенные на депозит нотариуса, не входят в конкурсную массу банка. Т.е. теоретически после назначения конкурсного управляющего всё должно быть возвращено нотариусу вне конкурса.

Правда произойдет это не сразу, а потребует некоторого времени, как минимум понадобится время для назначения конкурсного управляющего. Т.е. продавец всё равно потратит свои нервы и потеряет время, а деньги ему очень сильно нужны прямо сейчас.

Но и тут есть один важный момент. Это не страховая выплата АСВ. Это именно возврат денег вне конкурса. Таким образом, если банк будет являться полным банкротом, т.е. не иметь вообще никаких средств на момент отзыва лицензии – то возвращать будет просто нечего.

И, к сожалению, есть ощущение, что в описанном мною случае – будет именно так. А, значит, дальше будет суд.

Кстати, могу отметить, что изменения законодательства, на основании которых депозит нотариуса исключается из конкурсной массы, настолько новы, что в описываемом случае, временная администрация банка не знала о такой норме, и просила прислать ссылки на законодательство.

Варианты развития ситуации в суде

1. Суд решит, что это проблема нотариуса.

Мнения юристов по этому вопросу расходятся. Я знаю о случае, когда в подобной ситуации нотариус самостоятельно вернул деньги, которые были приняты на депозит. Правда там шла речь о намного меньшей сумме, чем сейчас, и всё было решено в досудебном порядке.

Здесь же, нотариус находится в отпуске, и не стал его прерывать для решения возникшей проблемы. Общение с временной администрацией банка ведет исключительно покупатель. В связи с этим у меня есть определенные сомнения в том, что этот нотариус примет такое же решение и в досудебном порядке вернет деньги продавцу.

Поэтому вернемся к мнению юристов.

Я консультировался по этому вопросу и с нотариусами, и с юристами. Однозначной позиции нет.

Кто-то считает, что эта ситуация является ответственностью нотариуса, который принял на себя обязательство о переводе денежных средств продавцу после регистрации права. А, значит, нотариус должен выполнить это обязательство.

Кто-то считает, что это однозначный форс-мажор, и поэтому нотариус не должен отвечать за невыполнение обязательства.

При этом, многие опрошенные мною специалисты склоняются к мнению, что данная ситуация не попадает под страховой случай при страховании деятельности нотариуса.

В «Основах законодательства о нотариате» сказано, что страховой случай – это причинение имущественного вреда в результате нотариального действия или бездействия противоречащего законодательству РФ. В описанной же ситуации всё происходит строго в рамках действующего законодательства.

Так что проблема это нотариуса или нет – большой вопрос.

2. Суд решит, что это проблема продавца или покупателя

В этом вопросе большинство юристов и нотариусов сходятся во мнении, что к покупателю это не будет иметь никакого отношения.

Ведь согласно договору купли-продажи обязательство покупателя по передаче денег исчерпывается внесением требуемой суммы на депозит нотариуса. А, значит, после внесения денежных средств покупатель свои обязательства по договору исполнил. И к нему у продавца не может быть никаких претензий.

Но некоторые юристы с этим не согласны. По их мнению норма, прописанная в пункте 3 ст. 327 ГК РФ, позволяет утверждать, что средства, размещенные на депозите нотариуса, являются собственностью покупателя до момента их получения продавцом. А раз деньги собственность покупателя, то их сохранность – это ответственность покупателя. И продавец не имеет к этому никакого отношения.

Вывод

Несмотря на описанную выше ситуацию, я продолжаю считать, что депозит нотариуса – это очень хороший инструмент для взаиморасчетов сторон при сделках с недвижимостью. Но, к сожалению, и этот инструмент имеет «обратную сторону медали».

Очевидно, что законодатели предпринимают все меры к тому, чтобы повысить защищенность депозита нотариуса от подобных ситуаций. И не смотря на всю неоднозначность во мнении юристов и нотариусов, лично я думаю, что суд, скорее всего, так же будет склоняться именно к защите интересов граждан.

Но это всё не отменяет разумную осмотрительность. Поэтому я рекомендую при выборе нотариуса, обязательно обращать внимание на надежность банка, в котором открыт его депозитный счет. А также выполнять другие рекомендации, которые я приводил в предыдущей статье.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

С января 2015 года, появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье представлен опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое «расчеты через депозит нотариуса»

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через банковскую ячейку и аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу. А так же почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

1. Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов. И некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

2. В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

3. Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

   Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

4. После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

   Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

   Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

5. Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

6. После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

7. Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

   Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день. Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

8. После совершения выплаты, покупатель получает от нотариуса справку о выдаче денег с депозита нотариуса. Эта справка заменяет расписку от продавца.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

• через них не всегда можно провести выплату за альтернативу,
• нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
• провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

• прозрачность взаиморасчетов
• отсутствие проблем с получением расписки от продавца
• отсутствие споров о месте хранения ключа
• возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
• отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

(прим. с момента написания статьи произошли изменения. Теперь депозит нотариуса попадает по закон о страховании вкладов. И в случае отзыва лицензии деньги не пропадут. Их выплатит АСВ.)

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Возможно Вы самостоятельно сделали перепланировку Вашей квартиры или купили её в «измененном» виде, и эта перепланировка не зарегистрированна в установленном законом порядке. В таком случае мы рекомендуем «узаконить» произведенные изменения или привести квартиру в пероначальное состояние.

Дело в том, что в последнее время гос.органы стали более активны в поисках квартир с незарегистрированной планировкой, а наказывают за это штрафом в размере от 2  до 2,5 тысяч рублей. При этом, помимо штрафа Вы однозначно получите предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Причем, если систематически пренебрегать такими предписаниями, то законодательство позволяет лишить собственника квартиры права собственности в судебном порядке, и выставить жилье на торги. И такие прецеденты уже есть.

Что же нужно сделать, чтобы зарегистрировать перепланировку? Для начала нужно понять: возможно ли это вообще.

Перепланировка, которую нельзя «узаконить»

Есть виды перепланировок, которые невозможно зарегистрировать, а именно:

1. Расширение кухни за счёт жилой комнаты
2. Расширение санузла за счёт кухни или жилой комнаты
3. Увеличение жилых комнат за счёт балконов и лоджий с выносом в них батарей
4. Ликвидация или уменьшение площади вентиляционных каналов
5. Совмещение газифицированной комнаты с жилой
6. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах связей между сборными элементами
7. И другие виды перепланировок, ухудшающие условия эксплуатации дома, проживания граждан и которые могут привести к обрушению несущих конструкций.

Обратите внимание на то, что перепланировки из 1 и 2 пункта возможны, если под Вашей квартирой находятся нежилые помещения, либо если в квартире под Вами произведены точно такие же изменения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Например, Ваш сосед снизу живет на втором этаже, а под его квартирой расположен магазин. И он расширил санузел за счет кухни, и зарегистрировал данную перепланировку. Вы можете сделать такую же перепланировку, и её зарегистрируют. Только Вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что у соседа снизу есть такая законная перепланировка.

Если перепланировку можно «узаконить»

Если перепланировку можно «узаконить», то делается это путем подачи соответствующих документов в МФЦ, сотрудники которой сами передадут нужный пакет в Мосжилинспекцию.
Пакет документов зависит от «тяжести» перепланировки.

Перепланировка считается «лёгкой», если она заключается в:

• переносе или демонтаже ненесущих стен,
• устройстве проёмов в перегородках
• заделке дверных проемов
• перемещении сантехнических приборов в существующих габаритах санузалов и кухни
• перестановке радиаторов батарей и газовых плит без прокладки дополнительных подводящих сетей
• устройстве или сносе встроенных шкафов
• и других видах перепланировок, которые не затрагивают капитальных конструкций и коммуникаций и безопасны для дома и его жителей

Для регистрации «легкой» перепланировки не нужно составлять проект и брать техническое заключение. Достаточно нарисовать (можно даже от руки) эскиз перепланировки, с указанием размеров. Либо, если у Вас есть поэтажный план с красными линиями и на нем четко виден предыдущий вид квартиры, то можно предоставить в виде эскиза этот план.

Если же Ваша перепланировка более серьёзна, чем в предыдущих описаниях, то необходимо будет составить проект, разработанный проектной организацией, имеющей соответствующие допуски. И нужно подкрепить этот проект техническим заключением о возможности проведения данной перепланировки. Этот проект делается на основе инженерного обследования дома и квартиры, той же организацией, которая делает проект.

Сама процедура согласования перепланировки выглядит следующим образом:

1. Собственниками жилого помещения через МФЦ в Мосжилинспекцию подается заявление о перепланировке. К заявлению прикладываются эскиз или проект (с техническим заключением), а также документы о собственности.
2. Получается разрешение жилищной инспекции на перепланировку.
3. При необходимости выполняются ремонтные работы
4. Собственник подписывает акт о выполнении работ и сдает его через МФЦ в Мосжилинспекцию. Если регистрируется только имеющаяся перепланировка и дополнительные ремонтные работы не выполняются, то акт можно подписать сразу же после получения разрешения от жилинспекции.
5. От жилинспекции на квартиру приезжает техник для приёмки выполненных работ и подписывает акт со своей стороны.
6. Вызывается техник из БТИ для обмеров.

Если обмеры БТИ совпали с эскизом или проектом, то после этого эпопея с регистрацией перепланировки заканчивается. Если нет, то БТИ выдает поэтажный план с красными линиями.

Тогда Вы:

1. Этот поэтажный план (также через МФЦ) подаете в Мосжилинспекцию с заявлением, в котором Вы просите утвердить результаты замеров.
2. После утверждения (возможно снова приедет техник от жилинспекции) Вам выдают повторный акт
3. Вы снова вызываете техника БТИ для обмеров.

Если в результате перепланировки меняются технические характеристики квартиры: количество комнат, жилая или общая площадь, то Вы можете переоформить документы о собственности. Но обратите внимание на то, что это не является обязательным требованием и такое изменение не влияет на Ваше право собственности.

Юридическая служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Хороший ипотечный брокер должен работать для клиента, то есть оказывать услугу не ради самой услуги, а для решения потребительских задач.

Поэтому хороший ипотечный брокер – это профессионал, который на этапе первичной консультации выясняет конечные потребности клиента.

Иными словами, первый вопрос, который должен быть задан – не «каков доход заемщика по справке 2НДФЛ»? И вовсе не «какая сумма кредита и на какой срок нужна»? И даже не «какой ежемесячный платеж или процентная ставка будет максимально удобной заемщику»? Конечно, все эти вопросы очень важны и должны быть заданы, но позднее.

Первый вопрос – это вопрос о том, зачем берется ипотечный кредит, что потенциальный ипотечный заемщик хочет получить в итоге.

То есть, на мой взгляд, хороший ипотечный брокер должен начинать разговор  с объекта недвижимости, с его параметров и стоимости. И уже затем, выяснив предпочтения клиента по «объекту мечты» и оттолкнувшись от этих желаний, сделать на их базе расчет по сумме кредита и ежемесячному платежу.

Только выполнив эту работу, имеет смысл переходить к финансовым возможностям клиента. Почему так, а не иначе? Да потому, что лишь таким образом можно сразу наглядно показать клиенту разницу между «хочу» и «могу», и в сотрудничестве с ним подкорректировать его желания под его возможности.

Поэтому хороший ипотечный брокер должен либо сам владеть информацией по стоимости недвижимости и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо проводить первичные переговоры вместе с опытным риэлтором.

Ведь для ипотечного заемщика кредит — вовсе не цель, а лишь средство, с помощью которого будет решаться жилищный вопрос.

А значит, при таком подходе к своей работе ипотечный брокер будет ценен и для своего клиента, и для банка.

Предварительная оценка перспектив заемщика

Хороший брокер должен уметь правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика.

И, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

Кому выгодного и удобного? Клиенту, разумеется.

А вот для того, чтобы эта работа была эффективна на самом деле, брокер должен не только обладать системным мышлением, но и отлично ориентироваться в ипотечных программах банков.

Максимальная «разгрузка» клиента

Услуга брокера призвана максимально «разгрузить» клиента от общения с банком, страховой и оценочной компанией.

Если этого не происходит, не очень понятно, за какое обслуживание потребитель платит деньги, так как не происходит главного, ради чего люди вообще пользуются услугами — экономии времени, денег и нервов заказчика.

Поэтому задачей брокера является проведение всех необходимых переговоров, а также подготовка (либо контроль за подготовкой) всех необходимых документов.

Для этого он должен общаться с сотрудниками банка на «одном языке» и постоянно контролировать ход ипотечной сделки на всех ее этапах: на этапе одобрения клиента, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств.

Знание «особых» условий банков и страховых

Также хороший ипотечный брокер просто обязан знать «особые» требования банков, чтобы учитывать их заранее.

Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Предварительное согласование документов

Однако то, о чем сказано выше – еще далеко не все.

Хороший брокер должен постараться заранее получить все проекты договоров (кредитного договора, договоров страхования, договора аренды банковского сейфа и договора купли-продажи за счет кредитных средств), которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки и проверить правильность их составления.

А после этого — ознакомить с указанными проектами своего клиента (если надо – то и вторую сторону сделки) и в случае необходимости дать ему разъяснения, а также провести необходимые согласования.

В этом случае ипотечная сделка будет не только значительно сокращена по времени, но и, что важно, пройдет без нервотрепки для ее участников.

Сопровождение после сделки

И вот, сделка состоялась. Казалось бы, на этом работа брокера завершена. Чаще всего, так и бывает. Но – не для хорошего брокера: у него еще масса задач.

Что же входит в эти задачи?

Например, брокер должен объяснить своему клиенту, что его ждет в случае невозможности исполнения обязательств по кредиту.

А для того, чтобы этот рассказ не носил характера банальной «страшилки», ему необходимо владеть информацией, как помочь своему клиенту в отношениях с банком в случае изменения его финансовых возможностей в худшую сторону.

Так же хороший брокер должен информировать своих клиентов об улучшении банковских продуктов и в случае, когда по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предлагать ему рефинансирование ипотечного кредита.

Заметим, предлагать по собственной инициативе.

Правильная работа

И последнее. Не секрет, что иногда в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию.

Так вот, хороший ипотечный брокер никогда не предложит своему клиенту обманывать банк для получения более выгодных условий по кредиту или увеличения его суммы.

И дело тут не только в профессиональной честности, хотя она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием.

Однако, помимо этого, здесь брокер должен проявить заботу о будущем своего клиента. Ведь искажение данных может привести к невозможности получения ипотечного кредита ни в одном банке. Причем не только сейчас, но и никогда в будущем.

К тому же, получение более крупного кредита, выданного банком на основе неверной информации, в дальнейшем может обернуться дефолтом ипотечного заемщика, который попросту не сможет справиться с его обслуживанием и возвратом.

А за этим, в свою очередь, наступят весьма неприятные последствия как финансового, так и личного характера, приложить все силы к ограждению своего клиента от которых – сущность работы ипотечного брокера.