Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Основное отличие покупки с использованием ипотеки в том, что какую-то часть денег за покупателя платит банк. И если банк откажется внести необходимую сумму, покупателю просто нечем будет расплатиться. Соответственно, на сделку надо приходить, заручившись согласием банка выдать те самые недостающие средства на приобретение той самой конкретной квартиры. Мысль очевидная и, что называется, «ежу понятная». А вот дальше…

Дальше следует не всегда понятное для человека, далекого от ипотечного рынка. Однако, предполагается, что это самое «непонятное» вполне понятно риэлтору, который, собственно, и берется все сделать за соответствующее вознаграждение. Увы, риэлторы не всегда оказываются столь сведущими. И зачастую в основе катастрофических последствий, когда человек не только теряет квартиру, но еще и десятилетиями отдает долги, лежит банальный риэлторский непрофессионализм.

Из истории вопроса

До кризиса, пока ипотечный рынок активно рос и развивался, риэлторские компании, готовые обеспечивать своим клиентам покупки квартир в кредит, старались не просто держать «руку на пульсе» правил работы с ипотекой, но и повышать собственный профессионализм в этом вопросе. Ведущие агентства недвижимости организовывали в своих структурах специализированные ипотечные службы, сотрудники которых обладали высокой квалификацией, позволяющей профессионально работать с вопросами покупки жилья в кредит.

Все изменилось в связи с наступившим кризисом. Фактическая «смерть» ипотеки привела к тому, что почти все ипотечные службы в риэлторских компаниях попали под сокращение, а их сотрудники пополнили рынок труда.

Сегодня рынок ипотечного кредитования «реанимируется» довольно быстрыми темпами. Однако многие ипотечные брокеры докризисных времен, будучи уволенными в «тощие времена», сменили профессию. Соответственно, профессионалов-ипотечников в рядах агентств недвижимости ныне осталось мало…

Незнание не освобождает…

Расскажу историю, которую мне поведал один из покупателей, заинтересованных в покупке по ипотеке квартиры, выставленной в продажу нашей компанией.

Некоторое время назад он с помощью «частного риэлтора» (который, как оказалось в дальнейшем, с ипотечной покупкой имел дело впервые) подобрал себе подходящий объект. Ну и, в соответствии с указаниями своего агента, внес продавцу предоплату.

А дальше юристы банка эту квартиру «зарубили», усмотрев в ее правовой истории «грязь». Покупатель, конечно, расстроился. Но оказалось, что поводов для расстройства у него куда больше, чем он было решил: фирма, представляющая интересы продавца, отказалась возвратить предоплату.

«Но ведь покупка должна была состояться с использованием кредита, и это указано в нашем договоре», – горячился несостоявшийся покупатель на встрече с менеджерами риэлторской компании.

«Да, такой пункт в договоре присутствует, – согласился с ним директор агентства, – однако ни слова о том, что в случае вашего отказа от покупки, вне зависимости от причин, предоплата должна быть возвращена, в договоре нет. А раз так, то мы, как и прежде, готовы провести сделку. А то, что вы не готовы купить, – ваши проблемы».

На этом история и закончилась: покупатель предоплату свою потерял. Да, а что же риэлтор, который должен был защищать интересы бедолаги? Увы, как только он узнал об этой ситуации, его телефон стал отвечать: «Абонент временно недоступен»…

Впрочем, если бы риэлтор и попытался «отбить» аванс, скорее всего, у него бы ничего не получилось, поскольку об этом надо было подумать заранее, прописав подобные ситуации в договоре еще при внесении предоплаты.

А он, не имея опыта ипотечных сделок, банально не учел необходимости включения в договор соответствующих пунктов. А может, и подумал об этом, но понадеялся на авось, кто знает…

Проблема выбора

Совет не экономить на поддержке ипотечного брокера вполне традиционен. Однако, чтобы оплата брокерских услуг не оказалась пустыми расходами, «выброшенным в трубу», брокера тоже надо выбрать правильно. И договор с ним заключать правильный.

Конечно, четких критериев отличия «хорошего» брокера от «плохого» не существует. Поэтому, сказанное ниже – это скорее мнение, основанное на собственном практическом опыте работы с ипотекой.

Во-первых, хороший ипотечный брокер уже на этапе первичной консультации выясняет не только финансовые возможности заемщика, но и то, каков потенциально интересный для приобретения объект недвижимости. И не просто выясняет, а «осуществляет ориентировку» клиента в его параметрах и стоимости, которые реально существуют на рынке. А на основе этого определяет величину разрыва между «хочу» и «могу».

Поэтому хороший брокер либо должен сам владеть актуальной информацией по текущим ценам квартир и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо привлекать к участию в первичных переговорах опытного риэлтора, который может предоставить необходимые сведения. Ведь для заемщика получение кредита является вовсе не самостоятельной целью, а лишь средством решения жилищного вопроса.

Второе отличие хорошего ипотечного брокера от «так себе» – умение правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика и основанную на его результатах оценку перспектив получения кредита. А затем, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

За андеррайтингом следует этап составления заявки на кредит и подготовки информации о клиенте как о потенциальном заемщике. Не секрет, что в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию. Так вот, если брокер поддержит вас в этом начинании или, пуще того, сам подаст такую идею, держитесь от него подальше. И дело тут не только в профессиональной честности или, если угодно, «брокерской морали», хотя и она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием к брокеру. Просто выявленное службой безопасности банка искажение данных может привести к тому, что заемщик не сможет получить ипотечный кредит ни в одном банке – не только сейчас, но и никогда в будущем. Банки обмениваются информацией о подобных случаях между собой, и ипотечный брокер не знать этого не может. Так что, предлагая «маленько отступить от правды», он больше заботится о том, чтобы вы не передумали стать заемщиком и не лишили его комиссионных. А «такой хоккей нам не нужен».

Напарник риэлтора

Работа ипотечного брокера не подменяет собой риэлторскую, они должны работать в паре, не дублируя друг друга: риэлтор работает с решением жилищной задачи, брокер – с инструментом финансирования, посредством которого эта жилищная задача будет решаться.

Клиент вправе рассчитывать на то, что он будет максимально «разгружен» от непосредственного общения с банком, а также со страховой и оценочной компаниями.

Брокер же должен постоянно контролировать ход ипотечной сделки на этапе одобрения клиента как заемщика, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств, а также в ходе самого подписания. Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, из числа допускаемых банком, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Ипотечный брокер просто обязан знать специальные требования банков, предъявляемые к заемщикам и объектам, чтобы учитывать их заранее. А вероятность отказа банка в выдаче кредита для приобретения конкретной квартиры в обязательном порядке должна быть учтена в договоре, который заключается при внесении предоплаты. Именно этот момент позволит клиенту «в случае чего» в обязательном порядке вернуть внесенный аванс.

В его же обязанности входит вся техническая часть по сопровождению сделки. Это получение всех проектов договоров, которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки, проверка правильности их составления и ознакомление с этими проектами своего клиента, а если надо, то и второй стороны сделки. Брокер, как и риэлтор, должен сделать все для того, чтобы ипотечная сделка обошлась без нервотрепки для ее участников.

По-хорошему, сопровождать своего клиента ипотечный брокер должен не до момента завершения сделки, а до полной выплаты ипотеки. В частности, информировать его об улучшении банковских продуктов. И если по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предложить клиенту провести рефинансирование ипотечного кредита.

После сделки…

Конечно, предугадать заранее, будет ли ваш ипотечный брокер выполнять все перечисленное и насколько он будет добросовестен, – задача из серии нерешаемых. Однако подготовить «пути отступления» всегда возможно. Надо лишь вдумчиво и тщательно подходить к составлению договора на оказание услуг с самим ипотечным брокером.

Каким бы ни казалось мелким и занудным перечисление всех действий и обязательств, их надо перечислять. И никакие аргументы со стороны риэлторской фирмы типа «у нас так не положено» или «это стандартная форма договора» не должны сбивать вас с толку.

Договор – это индивидуальная договоренность двух равноправных сторон: компании и клиента. А значит, в нем может быть письменно зафиксировано все, о чем договорились эти равноправные стороны.

И традиционно: если представители компании обещают что-то сделать, но отказываются включить это в договор, поищите другого ипотечного брокера. Их сейчас стало гораздо меньше, чем до кризиса. Но они есть…

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Взять ипотеку и не разориться: как правильно выбрать помощника появились сначала на .

В этой статье мы публикуем ряд советов о том, как правильно выплачивать ипотечный кредит.

Если вы не хотите читать подробное описание всех советов – опуститесь в конец статьи, там опубликован их краткий перечень.

Досрочные погашения

Понятно, что чем больше вы выплатите досрочных платежей, тем меньше будет переплата по процентам. Поэтому речь мы будем вести не о том: нужны или не нужны досрочные погашения, а об их размере и порядке списания.

Для удобства, мы будем рассматривать наши советы на примере. Пусть у нас будет кредит в 3.000.000 рублей, который взят на 15 лет, по ставке 12% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту будет составлять в этом случае 36.005 рублей (округлим эту цифру до 36000).

Желательный минимальный размер досрочных выплат

Наша практика показывает, что в большинстве случаев людям, которые взяли ипотечный кредит, по силам увеличить ежемесячную выплату на 10% от установленного банком размера. Т.е., если исходить из нашего примера, то выплачивать не 36.000, а 40.000 рублей в месяц, на 3995 рублей в месяц больше.

Досрочные платежи такого размера, выплаченные в первые 12 месяцев кредита, позволят уменьшить общий срок займа из нашего примера со 180 до 173 месяцев. А общую сумму переплаты на 213.000 рублей.

С каждым последующим годом досрочные платежи будут меньше отражаться на итоговых цифрах, так как в ежемесячном платеже доля тела кредита будет вырастать, а доля процентов уменьшаться.

Именно поэтому нужно стараться как можно больше досрочных платежей делать в первую половину кредита.

Нужно ли выплачивать досрочные платежи каждый месяц?

Конечно же, лучше всего делать досрочные выплаты каждый месяц. Таким образом, вы:

• привыкаете к размеру своего «нового» платежа
• проводите наиболее эффективные, с финансовой точки зрения, погашения

Но ежемесячные досрочные погашения могут быть не всегда удобны. Пока еще мало банков предоставляют возможность электронной подачи заявления о досрочной выплате по кредиту. Поэтому часто, для подачи такого заявления, нужно посетить отделение банка и возможно отстоять в очереди.

Наши расчеты показывают, что «эффективность» ежеквартальных досрочных погашений почти не отличается от ежемесячных выплат. Так что, если вам неудобно делать досрочные выплаты каждый месяц – делайте их раз в квартал. Главное, каждый месяц откладывайте нужную сумму*.

* Некоторые банки дают возможность удобного открытия вкладов на короткий срок. Можно откладывать суммы досрочных платежей на такие вклады, получая дополнительные проценты.

Привязывать ли досрочный платеж к дате платежа?

Это зависит от правил вашего банка. Если весь досрочный платеж уходит в зачет тела кредита, то чем раньше вы сделаете досрочное погашение – тем лучше. Но так происходит не во всех банках.

Многие банки из вашего досрочного погашения вычитают проценты, которые набежали с даты последнего платежа до даты досрочной выплаты. Поэтому в дату вашего реального платежа с вас спишут меньше средств (на размер этих процентов).

Причем если процентов набежало больше, чем размер вашей обязательной выплаты, то из тела кредита вообще ничего не спишут. Так что вам придется, еще раз, в дату платежа делать дополнительное досрочное погашение, чтобы итоговая цифра была такой, какой вы хотели ее видеть.

Поэтому, если ваш банк делает списание по второму «принципу» — делайте досрочное погашение в дату ежемесячного платежа по кредиту.

Уменьшать срок или платеж?

Лучше всего, если ваш банк предоставляет такую возможность при досрочном погашении, выбирать уменьшение ежемесячного платежа. Таким образом, вы улучшаете свою финансовую устойчивость. В случае потери работы или других денежных проблем меньшие обязательства помогут легче пережить сложные времена. Но такой подход требует от вас большей дисциплины.

Дело в том, что снижая размер платежа, вы в будущие периоды погашаете меньшее тело кредита, а значит, переплачиваете банковские проценты.

А потому вам нужно, снижая обязательный платеж, реальную выплату банку оставлять в том же размере, что и была.

Чтобы не мучиться при этом каждый месяц с расчетами дополнительных платежей, просто кладите на счет, с которого списывается кредит, стандартную сумму. И раз в квартал переводите излишки на досрочное погашение.

Если же вы не уверены в своей финансовой дисциплине, если понимаете, что снизив обязательный платеж, вы будете снижать реальные выплаты… Тогда при досрочном погашении выбирайте уменьшение срока кредита.

Да, таким образом, вы не будете повышать свою финансовую устойчивость, зато получите приятный бонус, в виде наглядного уменьшения срока кредита при каждой досрочной выплате.

Копим деньги

Как это ни странно звучит, но если у нас есть ипотечный кредит, то нам нужно копить.

Первое накопление – на всякий случай.

В жизни может произойти непредвиденная ситуация, например, вы можете остаться без работы. Поэтому желательно отложить сумму в размере одного-двух платежей на такой случай.

В большинстве случаев, беря ипотечный кредит, люди примерно на год уверены в своей «финансовой устойчивости». Поэтому, если вы не можете отложить эти деньги сразу, при получении кредита, то откройте банковский вклад на долгий срок, и вносите на него ежемесячно 5-10% от суммы месячного платежа. Таким образом, вы за год-два накопите необходимую «подушку».

Второе накопление – на страховку.

Если вы страхуетесь по всему комплексу ипотечного страхования, включая жизнь и здоровье, то сумма страховки может быть довольно существенной. Поэтому рекомендуем заранее откладывать на это деньги. Так же как и в первом случае, откройте банковский вклад на один год, и каждый месяц пополняйте его.

Рефинансирование

Не забывайте о том, что выплаты по вашему кредиту можно уменьшить за счет рефинансирования вашего кредита. Это особенно актуально сейчас для тех, кто брал кредиты в 2014-2016 годах. Сегодня можно снизить ставку примерно до 11% годовых.

Если вернуться к нашему примеру из начала статьи, то снижение ставки с 12% до 11% годовых, позволит сократить ежемесячный платеж примерно на 2000 рублей, т.е. за год позволит сэкономить 2/3 платежа. Если же ваша ставка была выше, то разница будет больше.

Причем, правильнее всего полученные «излишки» средств использовать на досрочное погашение кредита.

О нюансах проведения рефинансирования и расчета выгоды от него мы поговорим в следующей статье. Сейчас же отметим следующее. Не нужно бояться рефинансирования. Эта процедура, в целом, очень похожа на сделку, которую вы проводили, когда покупали квартиру. И не требует больших затрат.

Резюме

В качестве резюме приведем все выше озвученные советы в виде наглядного списка действий.

Итак, чтобы правильно выплачивать ипотечный кредит, на наш взгляд, нужно выполнять следующие рекомендации:

1. Делать ежемесячные досрочные погашения в объеме не менее 10% от размера установленного платежа
2. Досрочные выплаты проводить в дату обязательного платежа.
3. При досрочном погашении уменьшать размер ежемесячных платежей. При этом реальный платеж оставлять в том же размере.
4. Сформировать финансовую «подушку» в объеме одного-двух платежей.
5. Ежемесячно откладывать деньги на выплату ежегодной страховки
6. Рефинансировать свой кредит, в случае появления выгодного предложения.

Надеемся, что наши рекомендации будут вам полезны.

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Как правильно выплачивать ипотечный кредит появились сначала на .

Коэффициент платеж/доход.

1. Вы знаете, какой размер кредита вам нужен.
2. Вы понимаете, по каким примерно ставкам банки вашего региона выдают кредиты.
3. Вы знаете, на какой срок вам нужен кредит.

Способ первый

Второй способ оценки

1. Определите структуру своих затрат
2. Проанализируйте структуру своих ежемесячных трат
3. Загляните в наиболее затратные статьи
4. Просуммируйте все сокращенные расходы за весь период «наблюдений» и вычислите их среднее значение в месяц

Срок кредита

Увеличиваем срок кредита — разумно

Сообщение Правильно берем ипотечный кредит появились сначала на .

Рынок недвижимости после кризиса начал выходить в активную фазу, вместе с этим существенно увеличился спрос на рынке ипотеки. И за спросом подтянулись банки.

Сегодня количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты в Москве, перевалило за десяток и продолжает расти. С увеличением количества банков, выдающих кредиты, растет и конкуренция среди них. Это приводит к разным результатам.

Некоторые банки понижают ставки, улучшают условия выдачи кредитов. А другие, вместо этого, придумывают различные маркетинговые ходы, чтобы завуалировать свои не всегда выгодные условия.

Попробуем разобраться в том, как правильно выбирать ипотечный кредит и не попасться на маркетинговые уловки.

Ставка или надежность банка

Согласно различным опросам большинство граждан, желающих взять ипотечные кредиты, ставят надежность банка на одно из первых мест.

Основным опасением при этом является следующее соображение: люди боятся, что при банкротстве банка с них сразу же потребуют полное погашение кредита.

Но это не так! Условия договора, который вы подписали, не могут быть нарушены в связи с банкротством банка или отзывом у него лицензии. Ваш долг, на тех же самых условиях, будет передан другим кредиторам. Ставка, срок действия кредита, размер ежемесячных платежей и другие условия кредитного договора – останутся неизменными.

Поэтому первое, на что нужно обращать внимание при выборе банка-кредитора – это ставка по кредиту. Ведь даже 1 сэкономленный на ставке процент, на всем сроке кредитования даст существенную экономию в деньгах.

А на рейтинги надежности банков в этой ситуации нужно смотреть в последнюю очередь.

Первоначальный список банков

Выбор банка состоит из трех этапов:

• Определяем все банки, которые нам могут дать кредит (на условия банков пока не смотрим)
• Сравниваем эти банки между собой по кредитной ставке
• Если ставка совпала у нескольких банков – сравниваем по другим условиям.

Чтобы определить банки, которые нам могут дать кредит, я рекомендую заполнить для себя эту анкету:

Это не полная анкета, но для отсева банков, которые не смогут вам выдать ипотечный кредит, она вполне подойдет.

После определения параметров кредита начинаем формировать первоначальный список банков.

Делать это можно двумя путями:

1. Изучения информации о требованиях к заемщикам и типу объекта недвижимости на сайте
2. Звонок или он-лайн обращение в банк с теми же вопросами.

Второй способ более удобный, так как так вы сразу сможете узнать и условия выдачи кредита. Можете просто прислать во все банки (в ипотечные отделы) заполненную выше анкету с вопросом: «Смогу ли я получить у вас требуемый мне кредит и на каких условиях?»

Две подсказки

1. Обычно у банков всегда особые условия для тех клиентов, которые получают зарплату на карточку этого банка, т.н. зарплатных клиентов. Поэтому, если вы являетесь зарплатным клиентом какого-либо банка – обязательно укажите это при обращении в банк.

2. Если вы хотите покупать недвижимость в другом городе (не там где вы живете и работаете), то лучше всего получать одобрение на кредит именно в этом «другом» городе. Дело в том, что большинство банков выдают кредит там, где было получено одобрение заемщика, а это может привести либо к невозможности совершения сделки, либо к некоторым проблемам при её проведении.

Как понять: нужны ли созаемщики?

В вышеуказанной анкете есть две графы: количество и категория созаемщиков. Это очень важные пункты, так как от данных созаемщика могут зависеть параметры кредита. Например, если созаемщиком является пожилой человек, то могут быть ограничения по сроку кредита.

Но как понять, нужны ли нам созаемщики или можно будет получить кредит без них?

Первое, в подавляющем большинстве банков официально зарегистрированные супруги будут обязательно являться созаемщиками или поручителями по кредиту (если нет брачного контракта), даже если для получения кредита оценивается доход только одного супруга (например, второй нигде не работает).

Второе. Вашего дохода может не хватить для получения требуемого кредита. Поэтому, возможно, вам нужно будет привлекать созаемщиков.

Для того, чтобы понять хватит вашего дохода для получения кредита или нет, нужно сделать несколько простых действий:

1. Вычесть из своего дохода обязательные платежи по действующим кредитам (если они есть)
2. Вычесть из своего дохода 5000 рублей за каждого вашего несовершеннолетнего ребенка и/или иждивенца
3. Вычесть из оставшейся суммы 40%.
4. Найти в интернете любой кредитный калькулятор и рассчитать на нем ежемесячный платеж по требуемому вам кредиту при желаемом сроке. В качестве ставки укажите среднюю ставку по кредитам. Сейчас она примерно 13%.

Если ваш доход после всех вычитаний будет превышать рассчитанный ежемесячный платеж, то с большой долей вероятности можно будет найти банк, который выдаст требуемый кредит без учета дохода от созаемщиков и/или поручителей. В противном случае, нужно искать созаемщиков.

Нужно отметить, что большое количество банков допускают привлечение в качестве созаемщика одного близкого родственника. Но, при необходимости, можно найти и такие банки, которые выдают кредит трем, а иногда и четырем созаемщикам (причем не обязательно находящимся в близком родстве).

Нюанс – увеличив срок кредита, мы уменьшаем размер ежемесячного платежа. Иногда, это может помочь избежать привлечения созаемщиков.

Сравниваем банки

В последнее время хорошей тенденцией является применение банками единой ставки по кредиту, которая не зависит от: срока, суммы, размера первоначального взноса и других параметров.

Но пока единая ставка существует не во всех банках. Поэтому у нас стоит две задачи. Первая — определить, как можно получить минимальную ставку. Вторая — понять, чем за это нужно будет заплатить.

Работать мы будем с теми банками, которые попали в наш первоначальный список. Нам нужно задать всем этим банкам вопрос о ставке по кредиту и возможности ее минимизации, исходя из всех параметров кредита, которые мы составили в самом начале.

Для удобства составляем следующую таблицу:

Параметры максимальной ставки – это ответ на вопрос: «Какая будет ставка при максимально возможном сроке кредита без каких-либо комиссий?» Параметры минимальной ставки – это ответ на вопрос: «Можно ли уменьшить ставку, сократив срок кредита, выплатив комиссию или как-то иначе?»

Все дополнительные бонусы, предлагаемые банком, записываем в соответствующий столбец.

Чем хороша эта таблица, и почему я обязательно рекомендую делать её при выборе банка.

Дело в том, что большинство банков рассказывают о выгоде изменения параметров кредита или оплаты комиссии, сравнивая получившуюся ставку исключительно со своими ставками. Как будто они единственный банк, который может вам выдать кредит.

Например, выбирая банк, вы с большой долей вероятности услышите такое предложение: «Наша ставка по кредиту 14,5%, но заплатив комиссию, вы можете её уменьшить. Это очень выгодно».

Давайте на примере рассмотрим всегда ли это выгодно.

Предположим, что у вас в таблице есть банк, который может выдать кредит по ставке 13,5%. Так же есть банк, который предлагает выдать кредит по ставке 14,5%, которую можно уменьшить на 1,5%, заплатив разовую комиссию в 2% от суммы кредита.

Понятно, что если вам предлагают снизить комиссию на 1,5%, разово заплатив 2% — это очень выгодно. Но ведь у вас есть предложение первого банка. И если сравнивать с ним, то получается совсем другая картина. Так как в этом случае, вам предлагают ставку 13% с комиссией в 2%, против ставки 13,5% без комиссий. Т.е. по сути, вы заплатите 2% комиссионных, за снижение ставки всего на 0,5%. И выгодность такого уменьшения не так однозначна.

Таким образом, составив предлагаемую таблицу, вы сможете проводить оценку банков, сравнивая их друг с другом, а не сравнивая банк сам с собою.

Как правильно рассчитать: выгодно ли уменьшить ставку за комиссию?

Подобный расчет делается совсем не сложно. Для этого нам понадобится любой ипотечный калькулятор.

Расчет будем делать на основе вышеприведенного примера. Один банк предлагает ставку 13%, с комиссией 2% от размера кредита. Другой банк – ставку 13,5% и без комиссий. Пусть срок кредита будет 20 лет. А сумма кредита 3 млн.

Делаем расчет параметров для первого кредита.

При ставке 13%: Ежемесячный платеж 35.147, сумма выплаченных процентов за весь срок кредита 5.435.345

Для второго кредита расчет сделаем немного по-другому – изменим сумму кредита. Нам ведь нужно учесть комиссию, которую мы заплатим при получении первого кредита. Два процента от 3 млн. – это 60 тысяч рублей. Во втором случае нам их платить не нужно, а значит, мы можем взять кредит на эту сумму меньше, т.е. 2.940.000.

Это уменьшение размера кредита — очень принципиально. Потому что только так, вы приведете условия по двум кредитам к одному знаменателю. Иначе, расчет будет не корректен. Именно поэтому нужно не слушать мнение сотрудников банка, а проводить расчеты самостоятельно.

Таким образом, уменьшив размер второго кредита, мы получаем следующие цифры: Ежемесячный платеж 35.496, выплаченные проценты на весь срок кредита 5.579.235

Смотря на эти цифры, складывается ощущение, что первый вариант с выплатой комиссии очень выгоден. Ведь при выплате комиссии платеж будет на 300 рублей меньше, а переплата меньше на 144 тысячи.

Но это все волшебная магия цифр.

На самом деле в этом расчете есть одно допущение, которое может полностью поменять всю картину. Я говорю о том, что мы делали расчеты для выплаты кредита в течение всего срока – 20-ти лет. На самом деле, статистика по ипотечным кредитам говорит о том, что средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 5-7 лет.

И если эти же расчеты проделать для срока кредита в 10 лет – картина сразу же поменяется.

Размер выплаченных процентов во втором случае на 57 тысяч больше, чем в первом. А кредит мы брали в первом случае на 60 тысяч больше. Т.е. и платеж выше, и итоговая сумма переплаты – тоже. Если же срок кредита уменьшить до 7 лет, то отсутствие выгоды от комиссии станет еще более очевидным.

Так что в нашем примере, комиссия выгодна только: если кредит выплачивается в течение всех 20 лет, без досрочных погашений и без понижения ставки путем рефинансирования.

Практика показывает, что комиссия выгодна, если срок окупаемости этого платежа составляет не более 5 лет.

Некоторые советы

1. Если это не влияет на ставку – берите кредит на максимально возможный срок.

Дело в том, что при максимальном сроке кредита – минимальный ежемесячный платеж. Ведь вам никто не мешает делать досрочные погашения кредита. Но если случится так, что ваше финансовое состояние вдруг сильно изменится в худшую сторону, вы будете иметь перед банком меньшие обязательства.

2. Не берите кредит с ежемесячным платежом, превышающим 50% от вашего дохода.

Вообще, идеально, если ежемесячный платеж находится в пределах 30% от вашего дохода, 50% — это пограничное состояние. При превышении 50-ти процентного рубежа, ежемесячные платы могут быть слишком обременительными для вас. Статистика показывает, что такого рода кредиты относятся к высокорисковым..

3. Не обманывайте банк о размере своего дохода.

Этот совет прямо следует из предыдущего. Потому что зачастую обман банка о размерах дохода происходит с целью получения большего кредита. Ну, и если вы будете пойманы банком на обмане – получить в нём в будущем кредит будет очень проблематично.

4. Правильно оценивайте «интересные предложения банков»

Все особенные предложения банков, такие как «уменьшение ставки за комиссию», «платежи по кредиту не раз в месяц, а два раза» и т.п., нужно внимательно оценивать, задав себе три вопроса:

1. А что предлагают другие банки?
2. Каков срок окупаемости дополнительных платежей?
3. Нет ли здесь подвохов, которые не видны с первого взгляда.

В третьем пункте, речь идет не о тексте, написанном мелким шрифтом в кредитном договоре, а о том, что ничего бесплатного не бывает. Например, большая ставка по кредиту никак не может стать выгоднее меньшей ставки, благодаря такому «бесплатному инструменту», как выплата платежа по кредиту не раз в месяц, а два (есть такое «интересное» предложение от одного банка).

5. В первые три года кредита старайтесь делать как можно больше досрочных платежей

Например, при кредите в 3.000.000 по ставке 13%, взятом на 15 лет, досрочное погашение в размере 50 тысяч за первые полгода, уменьшит срок кредита на 10 месяцев, а размер выплаченных процентов на 320 тысяч.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Правильно выбираем банк для ипотечного кредита появились сначала на .

Поэтому хороший ипотечный брокер – это профессионал, который на этапе первичной консультации выясняет конечные потребности клиента.

Иными словами, первый вопрос, который должен быть задан – не «каков доход заемщика по справке 2НДФЛ»? И вовсе не «какая сумма кредита и на какой срок нужна»? И даже не «какой ежемесячный платеж или процентная ставка будет максимально удобной заемщику»? Конечно, все эти вопросы очень важны и должны быть заданы, но позднее.

Первый вопрос – это вопрос о том, зачем берется ипотечный кредит, что потенциальный ипотечный заемщик хочет получить в итоге.

То есть, на мой взгляд, хороший ипотечный брокер должен начинать разговор  с объекта недвижимости, с его параметров и стоимости. И уже затем, выяснив предпочтения клиента по «объекту мечты» и оттолкнувшись от этих желаний, сделать на их базе расчет по сумме кредита и ежемесячному платежу.

Только выполнив эту работу, имеет смысл переходить к финансовым возможностям клиента. Почему так, а не иначе? Да потому, что лишь таким образом можно сразу наглядно показать клиенту разницу между «хочу» и «могу», и в сотрудничестве с ним подкорректировать его желания под его возможности.

Поэтому хороший ипотечный брокер должен либо сам владеть информацией по стоимости недвижимости и хорошо разбираться в конъюнктуре рынка, либо проводить первичные переговоры вместе с опытным риэлтором.

Ведь для ипотечного заемщика кредит — вовсе не цель, а лишь средство, с помощью которого будет решаться жилищный вопрос.

А значит, при таком подходе к своей работе ипотечный брокер будет ценен и для своего клиента, и для банка.

Предварительная оценка перспектив заемщика

Хороший брокер должен уметь правильно выполнить предварительный андеррайтинг потенциального заемщика.

И, исходя из персональных данных клиента, провести вдумчивую работу по выбору оптимально выгодного и удобного продукта.

Кому выгодного и удобного? Клиенту, разумеется.

А вот для того, чтобы эта работа была эффективна на самом деле, брокер должен не только обладать системным мышлением, но и отлично ориентироваться в ипотечных программах банков.

Максимальная «разгрузка» клиента

Услуга брокера призвана максимально «разгрузить» клиента от общения с банком, страховой и оценочной компанией.

Если этого не происходит, не очень понятно, за какое обслуживание потребитель платит деньги, так как не происходит главного, ради чего люди вообще пользуются услугами — экономии времени, денег и нервов заказчика.

Поэтому задачей брокера является проведение всех необходимых переговоров, а также подготовка (либо контроль за подготовкой) всех необходимых документов.

Для этого он должен общаться с сотрудниками банка на «одном языке» и постоянно контролировать ход ипотечной сделки на всех ее этапах: на этапе одобрения клиента, на этапе одобрения объекта, на этапе подготовки к подписанию кредитного договора и договора купли-продажи за счет кредитных средств.

Знание «особых» условий банков и страховых

Также хороший ипотечный брокер просто обязан знать «особые» требования банков, чтобы учитывать их заранее.

Выбором страховой и оценочной компании, наиболее выгодной для клиента, тоже должен заниматься брокер. И на нем же лежит обязанность контроля за получением отчета об оценке предмета ипотеки.

Предварительное согласование документов

Однако то, о чем сказано выше – еще далеко не все.

Хороший брокер должен постараться заранее получить все проекты договоров (кредитного договора, договоров страхования, договора аренды банковского сейфа и договора купли-продажи за счет кредитных средств), которые будут подписываться в процессе ипотечной сделки и проверить правильность их составления.

А после этого — ознакомить с указанными проектами своего клиента (если надо – то и вторую сторону сделки) и в случае необходимости дать ему разъяснения, а также провести необходимые согласования.

В этом случае ипотечная сделка будет не только значительно сокращена по времени, но и, что важно, пройдет без нервотрепки для ее участников.

Сопровождение после сделки

И вот, сделка состоялась. Казалось бы, на этом работа брокера завершена. Чаще всего, так и бывает. Но – не для хорошего брокера: у него еще масса задач.

Что же входит в эти задачи?

Например, брокер должен объяснить своему клиенту, что его ждет в случае невозможности исполнения обязательств по кредиту.

А для того, чтобы этот рассказ не носил характера банальной «страшилки», ему необходимо владеть информацией, как помочь своему клиенту в отношениях с банком в случае изменения его финансовых возможностей в худшую сторону.

Так же хороший брокер должен информировать своих клиентов об улучшении банковских продуктов и в случае, когда по его расчетам это будет выгодно для заемщика, предлагать ему рефинансирование ипотечного кредита.

Заметим, предлагать по собственной инициативе.

Правильная работа

И последнее. Не секрет, что иногда в практике имеют место случаи, когда клиенты для получения кредитов, мягко говоря, несколько искажают информацию.

Так вот, хороший ипотечный брокер никогда не предложит своему клиенту обманывать банк для получения более выгодных условий по кредиту или увеличения его суммы.

И дело тут не только в профессиональной честности, хотя она, по моему мнению, является наиважнейшим требованием.

Однако, помимо этого, здесь брокер должен проявить заботу о будущем своего клиента. Ведь искажение данных может привести к невозможности получения ипотечного кредита ни в одном банке. Причем не только сейчас, но и никогда в будущем.

К тому же, получение более крупного кредита, выданного банком на основе неверной информации, в дальнейшем может обернуться дефолтом ипотечного заемщика, который попросту не сможет справиться с его обслуживанием и возвратом.

А за этим, в свою очередь, наступят весьма неприятные последствия как финансового, так и личного характера, приложить все силы к ограждению своего клиента от которых – сущность работы ипотечного брокера.

Сообщение Каким должен быть хороший ипотечный брокер? появились сначала на .