На растущем рынке особенно легко попасть в ловушку: искать только самый дешёвый вариант, несколько раз проиграть другим покупателям, устать — и в итоге принять условия, которые ещё недавно показались бы неразумными. Это касается и покупки, и обмена квартиры.

Ниже — логика, которая помогает не подменять спокойный выбор бесконечной гонкой за нижней ценой. Речь не о том, чтобы отказаться от выгодных предложений, а о том, чтобы понимать, где заканчивается разумная экономия и начинается ажиотаж.

Почему поиск по нижней границе рынка становится проблемой

Под «дешёвой квартирой» здесь не имеется в виду самый недорогой объект во всей Москве. Это нижняя граница именно вашего сегмента: нужного района, площади, состояния дома, планировки и бюджета. Для одних покупателей это диапазон около 5 миллионов рублей, для других — 50. Принцип один и тот же.

Представим сегмент, в котором квартиры выставлены от 18 до 20 миллионов. Объект за 18 миллионов не обязательно продаётся ниже реальной стоимости: возможно, он просто адекватно оценён среди завышенных предложений. А возможно, продавец действительно ошибся в цене. Но для покупателя результат часто одинаков: на просмотр приходит очередь желающих.

Когда предложение ограничено, основной спрос естественным образом концентрируется на нижней цене. Квартиру смотрят не только те, кто готов купить именно её, но и почти все, кто ищет похожий объект в том же районе. Затем продавец либо устраивает торг между покупателями, либо приостанавливает показы и поднимает цену в объявлении. В результате квартира быстро уходит заметно выше первоначальной цены — иногда до верхней границы того же сегмента.

Проблема не только в деньгах. После нескольких таких попыток человек начинает воспринимать ажиотаж как единственный способ купить жильё. Сначала он отказывается участвовать в торге, затем соглашается на него, а позже готов мириться с условиями, на которые в спокойной ситуации не пошёл бы. Особенно тяжело тем, кто уже продал свою квартиру: на растущем рынке деньги быстро теряют покупательную способность, и появляется желание закрыть вопрос любой ценой.

Чем ниже цена, тем больше риск не заметить важное

Нижняя цена иногда связана не с удачной оценкой продавца, а с особенностями объекта или схемы сделки. До начала ажиотажа покупатель мог бы внимательно отнестись к таким обстоятельствам. Но после нескольких проигранных торгов нюанс начинает казаться мелочью, сложная схема — терпимой, а юридический вопрос — тем, который «как-нибудь решится».

Именно в этот момент опасно принимать решение на эмоциях. Скидка не должна компенсировать непонятный риск сама по себе. Сначала нужно понять, что именно вызвало низкую цену, можно ли устранить риск и какая схема сделки для этого потребуется.

Искать шире — не значит переплачивать

Из сказанного не следует, что недорогие квартиры не нужно смотреть. Напротив, их стоит рассматривать и при необходимости участвовать в торге. Но у покупателя должен оставаться выбор.

Если на нижней границе, например около 18 миллионов, объектов мало, около 19 миллионов их уже больше, а в диапазоне около 20 миллионов предложение становится заметно шире, разумно параллельно смотреть несколько диапазонов. Тогда продавец самого дешёвого варианта не может навязать любые условия.

Если цена выросла до невыгодного уровня, продавец перестал предоставлять документы или начал менять договорённости, у покупателя есть возможность спокойно перейти к другому объекту. Это не означает автоматически платить больше. Иногда более широкий поиск позволяет увидеть квартиру, которую остальные покупатели исключили слишком рано, не разобравшись в её реальной ситуации.

На растущем рынке полезно искать не то же самое, что ищут все, а то, что ещё не стало предметом массовой гонки. Сделать это можно двумя способами: расширить бюджетный диапазон либо расширить набор условий, которые готовы рассматривать после нормальной проверки.

Низкая цена не всегда означает высокий риск

У нижней границы рынка действительно чаще встречаются сложные объекты и необычные схемы продажи. Но вокруг них существует много устойчивых мифов. Наследство часто считают автоматически неприемлемым. Продажу по доверенности — заведомо опасной. Пожилого собственника — причиной даже не ехать на просмотр.

Ни один из этих признаков сам по себе не говорит, что квартиру нельзя покупать. Он говорит только о том, что нужно провести проверку глубже и заранее понять схему сделки. Большинство покупателей отказываются ещё во время первого телефонного разговора. Поэтому на таких объектах, даже при цене в нижней части сегмента, ажиотаж встречается значительно реже.

Например, в одной из недавних ситуаций продавец имел несколько открытых исполнительных производств. Квартира стоила на нижней границе рынка, но на просмотре не было очереди: потенциальных покупателей отпугнул сам факт производств. После просмотра продавец ещё предлагал торг. В итоге объект не подошёл по другим параметрам, но сама ситуация показывала важную вещь: внешне тревожный признак не заменяет анализ.

Сложные квартиры требуют не интуиции, а юридической экспертизы, анти-рисковых действий и правильно собранной сделки. Если риск реальный и его нельзя устранить, от покупки нужно отказаться. Но решать это следует после проверки, а не только потому, что в объявлении есть слова «доверенность», «наследство» или «пожилой собственник».

На растущем рынке способность отделить распространённый страх от реальной угрозы даёт покупателю возможность приобрести хороший объект без аукциона. Самостоятельно заходить в такие истории без полноценной проверки не стоит.

Покупка квартиры с альтернативой: оценивайте не только объект

Отдельная ситуация — квартира, которую продавец готов продать только после покупки другого жилья. Это альтернативная сделка, или продажа несвободной квартиры.

Свободные объекты на растущем рынке особенно востребованы. Их продавцы чаще выбирают покупателя: могут не захотеть ипотеку, длинный срок выхода на сделку или предложенную цену. У квартиры с альтернативой спрос часто спокойнее, а договориться с продавцом бывает проще. Но покупатель принимает на себя ещё один вопрос: сможет ли продавец найти подходящую квартиру взамен.

Главная ловушка — разная оценка своей и чужой недвижимости. Свою квартиру продавцы нередко оценивают по верхней границе рынка, а будущую покупку — по самым дешёвым объявлениям, рассчитывая ещё и поторговаться. В период роста цен такой расчёт часто не работает.

Покупатель выбирает альтернативную квартиру, вносит предоплату и ждёт. Проходят две-три недели, затем месяц, а продавец ничего не находит: на интересующие его объекты есть очередь, цены растут, а прежнего бюджета уже недостаточно. После этого покупатель слышит, что продавцу нужно повышать цену или возвращать предоплату.

На спокойном рынке это означает прежде всего потерю времени. На растущем — ещё и потерю денег: новый поиск начинается уже в другом ценовом диапазоне. Согласие на повышение цены первоначальному продавцу не гарантирует, что вторая попытка найти альтернативу будет успешной.

Поэтому до внесения предоплаты нужно оценивать не только саму приобретаемую квартиру, но и план продавца:

• что именно он собирается купить;
• реалистичен ли его бюджет;
• есть ли дополнительное финансирование;
• кто и как ведёт подбор;
• насколько вообще собирается вся цепочка.

Если на эти вопросы нет внятных ответов и риски нельзя оценить, иногда разумнее приобрести свободную квартиру немного дороже, чем попасть в альтернативу с неопределённым сроком.

Когда альтернативная сделка всё же подходит, в соглашении о предоплате полезно закреплять не только общий срок выхода на сделку, но и срок подбора альтернативы. Например, при месячном сроке предоплаты продавец должен в первые две недели найти и завансировать встречный вариант. Если этого не произошло, у покупателя должна быть понятная возможность не ждать до конца срока в неопределённости.

Если вы сами продаёте квартиру с альтернативой

Для продавца альтернативной квартиры главная проблема на растущем рынке — время. Получив предоплату за свою квартиру, продавец фиксирует цену продажи, а стоимость будущей покупки продолжает расти. Чем длиннее разрыв между этими событиями, тем больше требуемая доплата.

Идеальная схема в такой ситуации — сначала приобрести нужную квартиру, а затем продавать свою. Это называют обратной альтернативой. В периоды активного роста рынка такие сделки проводились, когда люди меняли меньшее жильё на большее: доплату использовали как первоначальный взнос, приобретали новую квартиру с ипотекой, затем продавали прежнюю и погашали кредит.

Преимущество такой схемы в том, что цена покупки фиксируется раньше, а квартира продавца превращается в свободный объект. При росте рынка её стоимость может увеличиваться в период продажи. При нынешних ипотечных ставках такая модель подходит не всем: нужно отдельно считать расходы и возможность получить нужную сумму. Но сама логика остаётся полезной — сначала по возможности зафиксировать покупку, затем продажу.

Если обратная альтернатива недоступна, нужно максимально сокращать разрыв. Выставили квартиру в рекламу — начинайте предметный подбор сразу, а не после получения предоплаты. Ранний поиск показывает реальный бюджет, необходимую доплату и потребность в дополнительном финансировании.

Кроме того, для покупателя вашей квартиры фраза «альтернатива подобрана» — один из самых сильных аргументов. Идеальная последовательность: сегодня получена предоплата за свою квартиру, завтра внесена предоплата за выбранную. Чем ближе эти действия друг к другу, тем меньше рынок успевает изменить расчёт.

Как рост цен меняет размер доплаты

Важно учитывать не только срок подбора альтернативы, но и общий срок, в который вы пытаетесь провести операцию. Сценарий «нашли покупателя — не нашли себе квартиру — вернули предоплату — повысили цену — начали всё заново» на растущем рынке может ухудшить итог, даже если собственная квартира впоследствии будет продана дороже.

Простой расчёт: квартира продаётся за 20 миллионов, новая покупается за 25 миллионов, доплата составляет 5 миллионов. За пару месяцев цены выросли на 10%. Первая квартира теперь стоит 22 миллиона, а вторая — 27,5 миллиона. Доплата выросла до 5,5 миллиона. Полмиллиона потеряно не из-за неудачного торга, а из-за затягивания сроков.

Поэтому сорвавшийся покупатель и новая попытка продать дороже не обязательно улучшают положение. Важно оценивать продажу и покупку вместе — и начинать подбор своего варианта сразу после выхода в рекламу.

Что важно помнить

Растущий рынок сложен прежде всего потому, что в нём много альтернативных сделок и взаимозависимых цепочек. Однако рост цен не означает, что нужно покупать первую доступную квартиру или принимать условия аукциона без проверки.

Рабочая стратегия — не сужать поиск до одной «самой дешёвой» квартиры, проверять сложные объекты по существу, заранее оценивать альтернативные цепочки и не откладывать подбор собственной покупки до момента, когда деньги от продажи уже зафиксированы.

Если сейчас кажется, что квартира приобретается слишком дорого, важно смотреть не только на сегодняшнюю цифру, но и на всю ситуацию: качество самого объекта, юридическую чистоту, условия сделки и стоимость сопоставимых вариантов через несколько месяцев. В растущем рынке спокойное и своевременное решение нередко оказывается выгоднее бесконечной попытки поймать нижнюю цену.

Когда сделку «разрывать» нельзя.

Большинство продающихся квартир – это квартиры с «альтернативой». Так на профессиональном сленге называются квартиры, которые продаются при условии приобретения другой квартиры взамен. В стандартном варианте продажа существующей квартиры и покупка новой – объединяются в одну сделку, и осуществляются в один день. Но бывают ситуации, когда возникает необходимость «разорвать» такую сделку, и сначала продать квартиру, а потом уже купить другую. Эта необходимость может быть вызвана как выгодой, так и спецификой решаемой жилищной задачи. Но прежде, чем говорить о плюсах и минусах «разрыва» подобных сделок, давайте рассмотрим ситуации, при которых этот самый «разрыв» просто не возможен.

Причины, по которым сделку разорвать не получается, я бы рассматривала в трех плоскостях: юридической, технологической и «житейской».

Юридические причины – это невозможность разбить сделку на этапы, в силу противоречия такого подхода действующему законодательству. Сегодня, в силу изменения законодательства, все вопросы, связанные с пропиской перешли из разряда юридических, в разряд технологических и «житейских» запретов. Поэтому сейчас, по сути, есть единственная причина не позволяющая разорвать сделку и лежащая в юридической плоскости. А именно, ситуация, когда квартира, полностью или частично, принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному гражданину. В этом случае для продажи квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. В большинстве случаев, такое разрешение дается с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья. А значит, при разрыве сделки, данное условие будет нарушено, и регистрирующий орган просто не зарегистрирует договор купли-продажи такой квартиры.

Технологические причины, как это следует из названия, основываются на невозможности проведения процедуры «обмена» квартир иначе, как одновременно из-за ограничений в технологии проведения сделок. В докризисное время, когда купить квартиру было намного сложнее, чем продать, а цены на квартиры за один месяц могли увеличиться на 5-10%, «разрыв» сделки был явным нарушением технологии. Так как в этом случае продавец очень сильно рисковал остаться с деньгами, на которые нельзя купить то, что он хотел. Также о технологической невозможности разрыва сделки, можно говорить в случае продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. С одной стороны, с учетом действующего законодательства, если у этого ребенка родители живы и здоровы, то никаких разрешений органов опеки не требуется, и сделку смело можно разрывать. С другой стороны, я не представляю такой ситуации, чтобы профессиональный риэлтор в здравом уме, решил разорвать сделку с прописанными детьми, которых некуда выписать кроме как в новую квартиру. Любой специалист знает, что за «судьбой» ребенка нужно следить особенно пристально, и факт того, куда именно этот ребенок будет перепрописан, может сыграть существенную роль в признании сделки недействительной в связи с нарушениями прав ребенка. Что в свете решения Конституционного Суда РФ на эту тему, более чем вероятно.

Еще одним ярким примером технологических причин неразрывности сделки, может служить съезд, недавно проведенный нашим агентством недвижимости в Москве, в ходе которого одна из квартир обладала очень низкой ликвидностью. И если бы мы разбивали сделку, и сначала продавали бы каждую квартиру отдельно, то наши клиенты могли оказаться на достаточно длительный срок с деньгами на руках от продажи высоколиквидной квартиры, и непроданной второй квартирой. А это даже в нынешних условиях малоприятная, да и затратная штука, так как инфляцию никто не отменял. Понятно, что в такой ситуации, мы могли смело разрывать сделку, продавая в первую очередь квартиру с низкой ликвидностью. Но тут в дело вмешались уже «житейские» обстоятельства.

Когда сделку «разрывать» можно.

В каких же случаях сделку разрывать рекомендуется? Делать это нужно тогда, когда для вас от этого есть прямая выгода. Например, у вас есть тяжело продаваемая квартира, и желание купить вместо нее другую квартиру. А также всему этому сопутствует возможность проживания в другой квартире. В этом случае, разбивая сделку на два этапа, мы превращаем нашу малоликвидную квартиру из «альтернативной» в «свободную». Таким образом, повышаем ликвидность квартиры, а, значит, уменьшаем потери в цене и увеличиваем скорость продажи.

Еще одна ситуация, когда возможен разрыв – это облегчение процесса решения жилищной задачи. Например, необходимо разменять одну квартиру на несколько других. Если покупаемых квартир одна или две, то ничего сильно страшного в этом нет. А представьте, что купить нужно три квартиры или больше. А ведь, скорее всего, одна или две из них окажутся не «свободными», а «альтернативными». Собрать такую цепочку воедино поистине титанический труд. Если же разбить эту сделку на несколько: сначала продаем квартиру и покупаем одновременно одну или две квартиры, а потом со свободными деньгами покупаем остальные квартиры, то мы можем сэкономить очень много времени, нервов и сил.

Также можно подумать о разрыве сделки, если срок покупки вашей квартиры по договору уже подошел, покупатель переносить сделку на другую дату не готов, а покупаемая вами квартира еще к продаже не готова. Понятно, что здесь нужно очень четко взвесить все плюсы и минусы, точно понимать, что покупаемая квартира «не сорвется», что ее покупка состоится в точный срок. Если все эти нюансы полностью учтены, то разрыв сделки в подобной ситуации поможет избежать повторения процедуры поиска покупателя на вашу квартиру.

И, конечно же, разрыв сделки просто необходим при совершении междугороднего «обмена». Если Вы хотите продать квартиру, например, в Екатеринбурге, а купить в Москве, то совершить эти две операции одновременно практически не возможно. И дело здесь не в законодательных ограничениях (договор мены между квартирами в разных городах совершенно легитимен). Трудности «прямого» междугороднего обмена квартиры заключаются в поиске обменных вариантов. Согласитесь, куда легче найти покупателя на свою квартиру в одном городе, и выбрать понравившуюся квартиру в другом, чем искать человека, которому нужна Ваша квартира, и у которого есть квартира, подходящая Вам.

Подводя итог, я хочу посоветовать, серьезно отнестись к «разрыву» сделки. Недаром стандартная процедура проведения «альтернативных» сделок подразумевает одновременное совершение операции по продаже и покупке квартиры. Поэтому перед принятием окончательного решения о «разрыве», рекомендую еще раз оценить собственные возможности, вескость причин, а также выгоду, получаемую от этого. И если в ходе этой оценки у Вас возникнут какие-то сомнения в необходимости «разрыва» — лучше не рисковать.

С 1 октября 2015 года в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир.

Дело в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. Сами понимаете, что проверить это наверняка практически невозможно.

Давайте подробнее рассмотрим эти «определенные обстоятельства», сроки, в течение которых возможно признание сделки недействительной, риски, возникающие для покупателей, а также то, как эти риски минимизировать.

Сразу оговорюсь, что это рассмотрение я буду проводить, исходя из буквального прочтения закона, а так же опираясь на практику подобных дел в отношении юридических лиц. Правоприменительная практика судебных разбирательств в отношении физических лиц возникнет не раньше, чем через несколько лет. Поэтому как реально будут обстоять дела, пока никто сказать не сможет.

И так начнем.

Какую сделку могут признать недействительной?

Под возможное оспаривание попадают:

• т.н., подозрительные сделки
• сделки, которые влекут предпочтение одних кредиторов перед другими
• сделки, которые причиняли вред интересам кредиторов

При этом подача заявления в арбитражный суд о признании сделки недействительной находится, в том числе, в компетенции кредиторов, которые, понятно, кровно заинтересованы в увеличении имущественной массы должника. А это значит, что оспаривать будут пытаться любую сделку должника, которая хоть как-то кажется подозрительной.

Сроки

Сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена:

1. В течение одного года до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, чья цена или условия для должника существенно хуже, чем при совершении аналогичных сделок.

Обратите внимание на то, что все, так называемые, сделки с «занижением» (или по-другому «до миллиона») однозначно попадают в эту категорию.

2. В течение трех лет до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, которые были совершены должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов и при этом, другая сторона знала об этом.

Под причинением вреда кредиторам подразумеваются сделки, которые были совершены безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо при других условиях, четко прописанных в законе. Я их не перечисляю, так как не все они относятся к нашей ситуации.

Важен еще один факт, на момент совершения сделки должник должен отвечать признаку неплатежеспособности.

Соответственно, самая большая зона риска — покупка квартиры, принадлежащей продавцу на основании договора дарения, совершенного между близкими родственниками менее трех лет назад. Ведь, если в отношении родственника, подарившего квартиру, будет проводиться процедура банкротства, и он на момент совершения сделки, имел проблемы с платежами по своим обязательствам, то, скорее всего, такая сделка будет признана недействительной. А значит, эту квартиру могут истребовать и у купившего её гражданина.

Но! Дарение – это не единственное основание. Все возмездные сделки так же относятся к этой ситуации. И лично Вашу покупку могут оспаривать именно по обстоятельствам причинения вреда кредиторам. Причем факт того, что Вы незаинтересованное лицо и не знали о проблемах продавца, нужно будет доказывать.

3. В течение одного месяца до принятия судом заявления о банкротстве либо после его принятия – для сделок, совершенных должником, если в результате сделки одному из кредиторов будет оказано предпочтение перед другими в удовлетворении требований.

Причем, этот срок может быть увеличен до шести месяцев, если:

• сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора
• сделка привела к удовлетворению требований, срок исполнения которых еще не наступил, но при этом есть другие еще не исполненные в срок обязательства
• если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества гражданина

Поэтому, нужно очень настороженно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. Так как возможно – это был либо срочный выкуп, либо квартира была отдана за долги. И если у бывшего собственника были долги еще перед какими-то кредиторами, то такая сделка может попадать по вышеуказанные описания, и, как следствие, признана судом недействительной.

Чем грозит признание сделки недействительной.

Самое неприятное для покупателя заключается в том, что при признании сделки недействительной ему не возвращается всё, что он получил по ней, ведь у должника нет денег. Покупатель включается в список кредиторов. И получает он свои деньги либо вместе с остальными кредиторами, а некоторых случаях и после них.

Как себя обезопасить.

Для того чтобы обезопасить себя от перечисленных выше ситуаций, я рекомендую как минимум, воспользоваться следующими советами.

1. Желательно не приобретать квартиру с занижением стоимости. Расписка на разницу, которую обычно в такой ситуации дает продавец, вряд ли будет учтена судом. Если к тому же, у продавца есть серьезные просрочки по кредитам, то однозначно нельзя приобретать подобную квартиру.
2. Рекомендую настороженно отнестись к покупке квартиры, подаренной продавцу менее трех лет назад и к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника. А также провести в отношении бывших собственников этих квартир проверку на признаки неплатежеспособности.
3. В рамках покупки любой квартиры необходимо провести комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности.
4. При покупке любой квартиры необходимо собрать и хранить доказательства «реальности сделки».
5. При покупке «подозрительных» квартир (а желательно в случае покупки любой квартиры) рекомендую собрать и хранить доказательства своей добросовестности как покупателя.

Комплекс мероприятий по проверке продавца на признаки неплатежеспособности:

1. Проверка на наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств (открытый банк данных исполнительных производств на сайте Службы судебных приставов)
2. Проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства в отношении продавца (открытая информация: картотека арбитражных дел на сайте Арбитражного Суда либо Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве)
3. Если есть возможность получения информации из Бюро кредитных историй, проверка продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов.

Реальность сделки

При рассмотрении недействительности подозрительных сделок суд, в том числе, будет оценивать: реально ли была совершена данная сделка или она была сделана для видимости, чтобы должник мог «спрятать» от кредиторов свое имущество.

При этом расписка от продавца, скорее всего, не будет являться для суда основанием признания сделки реальной. Ведь продавец в ситуации вывода своих активов, может написать какие угодно расписки. Поэтому для покупателя очень важно сохранить все «следы» своей покупки.

Если Вы при покупке обращаетесь в агентство недвижимости, то обязательно:

• вместе с документами на квартиру сохраните договор с агентством
• попросите дать Вам оригиналы или копии (заверенные компанией) авансовых соглашений с продавцом или его представителями, а также всех соглашений и договоров, которые были подписаны Вами на сделке
• уточните у агентства недвижимости, будут ли его представители в случае проблем выступать в суде на Вашей стороне. Хорошо, если это будут не устные обещания, а обязательства, закрепленные в договоре или в виде другого письменного документа.

Если Вы действуете самостоятельно, то сохраняйте вместе с документами на квартиру все договоры и соглашения, которые Вы подписывали в ходе покупки, а также выборки из баз данных, которые Вы делали при поиске квартиры.

Кстати, одно из «удивительных» следствий банкротства физических лиц — это увеличение привлекательности квартир с «альтернативой». Ведь согласитесь, что доказать реальность покупки квартиры, продавец которой приобретает себе что-то взамен, куда проще, чем доказывать это в случае простой продажи. Да и имущественная масса гражданина в этом случае существенно не уменьшается, если только продавец не меняет квартиру на более дешевую.

Таким образом, покупка квартиры, собственник которой приобретает взамен аналогичное или более дорогое жилье, является наиболее безопасной в ситуации возможного банкротства продавца.

Добросовестность

В случае признания сделки недействительной добросовестность покупателя может сыграть существенное значение в сохранении своего имущества. Поэтому я, как и раньше, настоятельно рекомендую покупателям квартир озаботиться о приобретении статуса добросовестного приобретателя. Но для получения этого статуса не достаточно просто купить квартиру.

Согласно законодательству и правоприменительной практике, приобретатель является добросовестным, если он не только не знал, и не мог знать о проблемах с правом продавца на продаваемую квартиру, но и предпринял все разумные меры, чтобы узнать об этом. Более того, ему в своих действиях следует исходить из того, что он сомневается в праве продавца. Скорее всего, это так же будет относиться и к проверке продавца на признаки неплатежеспособности.

Таким образом, покупатель, купивший квартиру без проведения юридической экспертизы квартиры и без проверки продавца на признаки неплатежеспособности – вряд ли докажет свою добросовестность.

Поэтому сохраняйте все документы, подтверждающие проведение Вами, указанных мероприятий.

Если Вы нанимаете для проведения экспертиз агентство недвижимости или юридическую компанию, убедитесь, что в договоре четко указано обязательство компании провести комплекс мер по юридической экспертизе объекта недвижимости. А лучше всего, если в дополнение к пунктам договора, у Вас будет письменное заключение о результатах проведенной экспертизы.

И, напоследок, если квартира приобретается у гражданина, признанного банкротом.

С даты признания гражданина банкротом:

• Все сделки с имуществом, составляющим конкурсную массу, должны совершаться только с участием финансового управляющего. Сделки, совершенные гражданином-банкротом лично – ничтожны.
• Регистрация перехода прав собственности осуществляется только на основании заявления финансового управляющего.
• Передача денежных средств за проданное имущество из конкурсной массы, возможна только в отношении финансового управляющего.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Так уж устроен мир: вслед за праздниками всегда наступают будни. И, как ни грустно, в течение этих будней, будней нового, 2010 года, несколько сотен покупателей окажутся лишены судами своего права собственности. В основном – по обстоятельствам, связанным с юридической «грязью» в истории купленных квартир. Конечно, притом что ежегодно в Москве квартиры приобретают многие десятки тысяч покупателей, несколько сотен «пострадавших» не выглядят таким уж критическим количеством. Однако мне почему-то кажется, что ни одному из них от этого не легче…

Ожидаемое и действительное

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риэлтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риэлторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».

Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.

Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…

Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риэлторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…

Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риэлторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке. Итак…

Продажа по доверенности

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.

На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.

Квалифицированный риэлтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риэлтор.

Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.

Отлично знаю, что большинству риэлторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риэлторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риэлтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…

Оценка рисков

Мое глубокое убеждение: помимо проверки всех документов правовая экспертиза должна содержать не только простое перечисление выясненных сведений, но и оценку рисков. Причем оценка эта может быть основана и на риэлторском опыте.

Вот свежий пример из практики. К нам обратился клиент с просьбой проверить документацию на выбранную им квартиру в доме-новостройке и дать ответ на вопрос, каковы риски ее приобретения. В ходе проведенной экспертизы мы не выявили каких-либо обстоятельств, автоматически зажигающих «красный свет». Это не была ни финансовая пирамида, плодящая «обманутых дольщиков», ни фирма-однодневка.

Однако то тут, то там в ходе экспертизы «всплывали» мелкие тревожные нюансы…

Тут был и уже второй раз переносимый (причем на этот раз аж на три года) срок сдачи дома госкомиссии, и не вполне беспроблемная с законодательной и налоговой точек зрения, хоть и имеющая изрядное распространение, схема приобретения квартиры, и еще ряд небольших, но имеющих значение аспектов… И вот, сопоставив все эти аспекты между собой, мы пришли к выводу, что приобретение является рискованным, о чем и сообщили нашему заказчику.

Конечно, тем самым мы лишили себя возможности заработать, сопроводив эту сделку. И большинство представителей риэлторского сообщества, прочитав об этой истории, недоуменно пожмет плечами: «Ведь формально все о-кей! Чего ж вам неймется? Денег, что ли, лишних много»?

Вынужден сознаться: «лишних» денег у нас нет. Однако, на мой взгляд, деньгами измеряется отнюдь не все. И мой многолетний опыт практической работы убедительно свидетельствует, что в рамках риэлторского бизнеса главный врачебный принцип «не навреди» имеет отнюдь не меньшее значение, чем непосредственно в медицине.

Ведь клиент доверяет риэлтору не только решение задачи, имеющей высокую материальную ценность. Зачастую он доверяет свое будущее, семейное счастье и тому подобные наиважнейшие вопросы. А значит, одним из основополагающих подходов риэлтора к своей работе должно быть строгое соблюдение правила «лучше не совершить никакой сделки, чем совершить сделку рискованную». Даже если эта рискованная сделка может обеспечить риэлтору Очень Крупное Вознаграждение. Ведь, повторюсь еще раз, не все измеряется деньгами.

Проверь проверяющего!

Собственно, продолжать свое повествование о нюансах, тонкостях и «подводных камнях» экспертизы объектов и работы риэлтора по ее проведению я могу бесконечно. И, увы, я с грустью думаю, что не смог в рамках этой статьи затронуть многих важных аспектов. Например, не было сказано ни о том, что же на самом деле включает в себя распространенное ныне понятие «добросовестный приобретатель», ни о вопросах обеспечения гарантий прав несовершеннолетних, ни о многом другом…

Конечно, дать рекомендации по проверке на все случаи жизни невозможно. Да и покупатель – не юрист. Он клиент, который заказывает услугу профессионалу. А потому коснемся сугубо практической стороны взаимодействия риэлтора и его клиента.

Итак, мизансцена нам уже знакома. «Проверю все по полной», – весомо заявляет риэлтор. И клиент замирает в ожидании. Проходит день, другой, неделя… «Ну все, проверено, можно брать», – наконец сообщает риэлтор. Дальше начинается чехарда согласования времени, места и условий проведения сделки. И в этой чехарде «тонет» закономерный вопрос: «почему риэлтор не предоставил своему клиенту никаких документальных свидетельств проведенной проверки»? Например, письменного заключения о ее результатах?

Многие ли клиенты риэлторских компаний могут похвастаться тем, что им до сделки было выдано подобное заключение? Готов спорить – почти никто! Почему? Ответ очевиден: выдача клиенту подобной бумаги создает для риэлтора риски. А что, если в дальнейшем у клиента возникнут проблемы? И он, чего доброго, с пристрастием поинтересуется у обслуживавшей его компании, чего же это она такого «напроверяла»?

А потому в завершение, по традиции, несколько практических советов:

1. при заключении договора на оказание риэлторских услуг обращайте внимание на то, присутствует ли в тексте договора обязательство компании по проведению проверки объекта;
2. также необходимо получить гарантии того, что по итогам проведенной проверки квартиры компания предоставит вам письменное заключение о ее результатах. Причем сделает это не после, а до сделки;
3. еще одним нелишним нюансом должно стать выяснение готовности компании к оказанию поддержки клиенту в случае, если к нему, как к покупателю квартиры, после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

И, не забывая о только что завершившихся праздниках, в финале выступления позволю себе от всей души поздравить с Новым годом и Рождеством всех потребителей и коллег! Пусть наступивший год будет честнее, чище и профессиональнее предыдущего! Счастья вам, дорогие читатели, и успешного решения ваших жилищных вопросов!

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Представим себе ситуацию. Необходимо продать квартиру, чтобы приобрести взамен нечто другое, лучшее, большее и т. п. Картинка из разряда банальных, не правда ли? Однако все чаще риэлторы предлагают разбить сделку на два этапа. Какие трудности могут встретиться на этом пути, читателям «Собственника» рассказывает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов.

Особенности альтернативной продажи

Обычно подобные задачи решаются за счет применения так называемой альтернативной технологии, при соблюдении которой продажа старой и приобретение новой квартиры осуществляются одновременно. Не говоря о юридических аспектах сделки, это избавляет от риска остаться и без квартиры, и без денег. Однако продажа квартиры, отягощенная необходимостью приобретения «альтернативы», осложняет поиск покупателя и саму сделку: ведь предложение сегодня ощутимо опережает спрос, а значит, покупатель имеет возможность без спешки выбрать лучшее. И естественно, что при прочих равных этот выбор едва ли окажется в пользу альтернативного объекта.

Помимо того, очевидным неудобством альтернативной технологии является ограниченность времени на поиск квартиры, приобретаемой взамен. Понятно, что до того, как будет найден покупатель на продаваемое жилье, подбирать что-то для себя особого смысла не имеет: продаваться квартира может месяцами, особенно сейчас, и выбранный альтернативный вариант просто-напросто «уйдет». Закреплять же его авансом также никто не станет: ведь даже сейчас вряд ли найдется кто-то, кто согласится ждать вас как покупателя неопределенный срок.

Вот и получается, что альтернативная продажа делает квартиру менее ликвидной и конкурентоспособной.

В докризисный период были другие сложности: с учетом непрерывного роста цен продавцу альтернативной квартиры при подборе жилья для себя было необходимо умудриться уложиться в ту сумму, которая была зафиксирована с уже найденным покупателем. И зачастую успеть за ценами было невозможно. В результате сделка могла оказаться сорванной. Страдал в этой ситуации в первую очередь «верхний» покупатель: ведь за тот период, который отводился продавцу на поиск «альтернативы», цены успевали подняться. И новую попытку приобретения жилья приходилось совершать уже по другим деньгам.

Сегодня все иначе. С подбором «альтернатив» нет проблем. Да и цены не стремятся к новым вершинам. Главная проблема – нет спроса. И в этих условиях для придания квартирам большей привлекательности многие риэлторы начали активно агитировать своих клиентов – продавцов альтернативных квартир, расчленить предстоящую операцию на два отдельных элемента: продажу и покупку. И выполнить эти элементы независимо друг от друга. То есть продать свою квартиру, а потом, не торопясь, с чувством, с толком, с расстановкой выбрать и купить квартиру ту, что понравится. Тем более что сегодня к этому располагают нынешний «падающий» рынок и ценность на нем покупателей с деньгами.

А есть ли выгода?

Действительно, квартира, выставленная в продажу как «безальтернативная», приобретает большую конкурентоспособность. И потенциально может быть продана по более высокой цене (пардон, сегодня более уместно говорить «с меньшей скидкой»). И на первый взгляд – сплошные выгоды: возможность дороже продать, спокойно выбрать альтернативу, да еще и сэкономить с учетом снижения цен. Однако так ли все «шоколадно» на самом деле? Особенно для тех, кто пытается таким образом обменять единственное жилье?

Во-первых, ситуация разрыва сделки не отменяет необходимости юридического и физического освобождения проданного жилья. То есть, спустя согласованное время после продажи квартиры из нее необходимо выписаться, вывезти вещи, и в таком виде передать ее покупателю. Не вдаваясь в сложную математику, прикинем: если срок, отведенный на освобождение, составляет полтора месяца (а я не встречал на нынешнем рынке покупателей, готовых к большим отсрочкам. Наоборот, покупатели стремятся получить объект своего приобретения максимально быстро), а период регистрации сделки занимает месяц, то у продавца, разорвавшего свою «альтернативу», на поиск, авансирование и проверку нового жилья остается всего две недели. Не так уж и много для того, кто собирался, продав свою квартиру, подойти к вопросу приобретения «с чувством, толком и расстановкой», не так ли?

А что, если подобрать взамен проданной квартиру, имеющую желаемые характеристики, не удастся? Конечно, в настоящее время такой риск невелик, но все же… что делать тогда? Вывозить вещи к родственникам, в гараж и на дачу, выписываться «в никуда» и переезжать в съемную квартиру? Не самый поэтический вариант, верно?

Да и денежный аспект нельзя сбрасывать со счетов. Приобретать жилье взамен придется исключительно из числа свободных квартир, в которые можно будет переехать и перепрописаться сразу. А такие квартиры по бросовым ценам не продаются даже в условиях сегодняшнего рынка. То есть налицо как минимум невозможность экономии, а как максимум – вполне реальные дополнительные затраты.

Да и у кого есть гарантия, что с учетом постоянно обсуждаемой темы девальвации полученная сумма по итогам завершения месячного периода регистрации сделки продажи, мягко говоря, не убавит свою покупательную способность? И купить на нее жилье взамен окажется просто невозможно?

Список подобных «а что, если» можно было бы продолжить. Однако думаю, и так понятно, что «расчленение» сделки создает целый ряд рисков и опасностей, отсутствующих при полноценном соблюдении «альтернативной» технологии. И коль скоро это так, вполне уместен вопрос: почему же нынче риэлторы так активно склоняют своих клиентов к разрыву сделок? Неужели не осознают того, что было рассмотрено выше?

Осторожно – риэлторы!

Как ни грустно, но многие «спецы», и правда, не осознают. Просто потому, что не имеют должной квалификации. А кроме того, привыкли думать в первую очередь не о благе для клиента, а о сделке. Ведь сделка – основание для получения вознаграждения. А что будет потом… да ведь это потом будет!

Те же, кто осознает, зачастую руководствуются знаменитым русским «авось». И в текущем состоянии рынка этот «авось» часто срабатывает. А если что изменится – так с риэлтора, что называется, «взятки гладки»: он ведь не принуждал своего клиента разрывать операцию!

А вот некоторые из «осознающих» риэлторов делают подобные предложения, руководствуясь довольно гнусным соображением: поскольку клиент, уже продавший свою квартиру, находится в жестком цейтноте, так как часы, отсчитывающие срок освобождения, неумолимо тикают, это делает клиента гораздо более сговорчивым. Соответственно, риэлтору при этом не составляет большого труда «запихнуть» своего клиента не в то, что тому хочется, а в то, что есть. Знаю случаи, когда это «запихивание» сопровождалось циничным комментарием: «А мы вас потом снова обменяем!»

Есть и еще один нюанс. Дело в том, что сопровождение покупки с технологической точки зрения для риэлтора гораздо сложнее, чем сопровождение продажи. Из чего складывается обычная риэлторская услуга при продаже? Необходимо дать объект в рекламу, ответить на звонки, провести показы квартиры, подготовить необходимые документы и провести сделку. При покупке же прежде всего надо найти вариант, соотнося требования клиента с его финансовыми возможностями. Да и работа по проверке квартиры (если только эта проверка действительно проводится профессионально) представляет собой самостоятельную и требующую изрядных затрат как времени, так и денег задачу: ведь важно не только выяснить все основные сведения об истории квартиры, но и дать им правовую оценку, предусмотрев всевозможные «подводные камни». И ответственность риэлтора перед клиентом в этом случае гораздо выше, чем при продаже.

К чему я клоню, думаю, вполне очевидно. Не секрет, что риэлторы во все времена с гораздо большей охотой принимались за обслуживание продавцов, чем покупателей. Сегодня, конечно, покупатель стал желанным гостем в агентствах недвижимости. Но охоты у риэлторов к сопровождению покупок от этого отнюдь не прибавилось. Тем более что «развести» многих продавцов, измученных низким спросом, на «расчлененку» в сегодняшних условиях задача, не поражающая сложностью.

Кто не рискует – тот пьет шампанское

Что же делать в этой ситуации продавцам «альтернативных» квартир – а их большинство?

Во-первых, я бы не советовал с готовностью соглашаться на предложения о разрыве сделки. Все-таки одновременное приобретение – конструкция гораздо более надежная и в финансовом, и в житейском смыслах.

Во-вторых, необходимо понимать, что разрыв «альтернативы» – далеко не единственный способ повышения ликвидности продаваемого жилья. Просто другие способы обычно риэлторами не используются. Однако это ведь не значит, что их нет.

Зачастую повысить привлекательность квартиры, выставленной на продажу, можно за счет проведения предпродажной подготовки. При этом совершенно необязательно делать полномасштабный ремонт. Но помыть-почистить квартиру, освободить ее от лишней мебели и вещей, отремонтировать всю встроенную технику, заменить перегоревшие лампочки и наконец разобрать балкон – тот категорический минимум, который должен быть выполнен обязательно. И если ваш риэлтор ничего не сказал вам об этом, я сомневаюсь не только в его мастерстве, но и в профпригодности.

Помимо этого, настоящий профессионал всегда досконально изучает характеристики и особенности не только «своего», но и конкурирующих объектов. И делает это для того, чтобы осуществлять продвижение квартиры своего клиента «зряче», опираясь на имеющиеся преимущества и нивелируя существующие недостатки.

Думаю, вывод сделать несложно. При этом теоретически работа риэлтора должна быть направлена на создание удобства и снижение риска для клиента. На практике же, увы, частенько бывает иначе. «Расчлененка» – одновременно риск для клиента и удобство для риэлтора. Готовы ли вы к тому, чтобы рискнуть и ради удобства риэлтора «разорвать» свою альтернативную сделку, – решать только вам. Но я бы в подавляющем большинстве случаев играть такими вещами все же не советовал. Особенно если аргументы за разделение процесса небесспорны, а профессионализм того риэлтора, которому вы доверили решение своего жилищного вопроса, не очевиден на все сто процентов.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Если речь идет не о конторе, на вывеске которой хоть и написано «агентство недвижимости», но ее единственным назначением является создание «официального прикрытия» для «черных маклеров», а действительно о риэлторской фирме, основными проявлениями недобросовестности обычно являются разнообразные проявления неисполнения риэлторской организацией принятых на себя договорных обязательств.

В основе этих проявлений, как правило, лежат элементарная лень и попытка переложить собственные обязанности (например, по сбору документов) на плечи клиента, а также недостаточное усердие и отсутствие необходимых навыков анализа рынка и юридических знаний.

Соответственно, основная рекомендация, которую можно дать потребителям для повышения их защищенности от подобных неприятных элементов – внимательно читайте то, что вам предлагают подписать сотрудники риэлтоской организации. Причем читать весьма желательно до, а не после того, как подпись поставлена. Перед заключением договора на оказание риэлторских услуг необходимо тщательно изучить его текст и задать дополнительные вопросы. И если получится так, что на словах риэлторское агентство Москвы обещает «золотые горы», а текст договора хранит по этому поводу полное молчание, для клиента это повод задуматься о целесообразности сотрудничества с такой фирмой.

Если же все, что было обещано, в договоре отражено, но не выполняется на практике, необходимо выяснить, в чем причина. Причем отговорки на тему «да это вообще не важно» или «мы это потом сделаем» засчитываться в качестве убедительных объяснений не должны.

Не стесняемся задавать вопросы и требовать исполнения обязательств, принятых на себя риэлторским агентством.

И наконец, клиентам не следует стесняться задавать риэлторам вопросы и добиваться внятных ответов на них. И если ни агент, ни руководитель по непонятной причине не могут ответить, это повод насторожиться, так как за этой «безответностью» с высокой степенью вероятности могут скрываться нарушения договорных обязательств.

Однако недовыполнение компанией обязательств, выразившееся, к примеру, в том, что клиент оказался вынужден самостоятельно просматривать квартиры или получать необходимое для сделки документы – это, хоть и неприятно, однако полбеды. Гораздо страшнее невыполнение или выполнение «спустя рукава» работ по правовой экспертизе объекта. Ведь в этом случае клиент вполне очевидно рискует потерять и квартиру, и деньги, потраченные на ее приобретение.

Юридическая проверка не на словах, а на бумаге.

На словах, разумеется, риэлтор всегда клятвенно заверяет потребителя, что все будет проверено «как надо». Однако во многих случаях обязательство по проведению проверки в принципе отсутствует в договоре на оказание риэлторских услуг. Почему? Ответ несложен: риэлтор не хочет нести перед своим клиентом ответственность за возможные неприятности с квартирой в случае их возникновения.

Да и в чем для клиента выражаются итоги экспертизы? Обычно в том, что риэлтор устно сообщает «все в порядке». Сообщает, не выдавая при этом никаких документов, которые бы подтверждали проведенную проверку и содержали выводы о ее результатах. Между тем, на мой взгляд, выдача подобных заключений должна являться нормальной практикой работы риэлторских фирм. Также, как и выдача по итогам сделки клиенту письменного обязательства компании о правовой поддержке при возникновении после совершения сделки юридических проблем с приобретенным объектом. Увы, в Москве риэлторские агентства, на практике выдающие подобные обязательства, в настоящее время с легкостью можно пересчитать по пальцам одной руки. Однако это не означает, что их нет вовсе. Поэтому в завершение – еще один совет потребителям: при выборе риэлторского агентства стоит внимательно изучить все нюансы предстоящего сотрудничества и оценить, какой объем услуг предлагают риэлторы, какую ответственность готовы на себя принять и насколько полно устные заявления отражены в договоре. Не исключено, что подобная аналитическая работа потребует от потенциального клиента определенных затрат времени и сил. Но без этого – не обойтись: все же квартира – не батон хлеба, поэтому доверять решение жилищного вопроса необходимо профессионалам.

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

В основе этой истории, начало, а затем и финал которой я наблюдал своими глазами, лежат, как часто бывает, две распространенных «беды» человечества: некомпетентность и стремление к экономии, выходящей за пределы разумного. Причем если бы не объединение этих «бед» в голове одного и того же человека, то, скорее всего, ничего плохого бы не произошло.

Сказка с несчастливым концом

Итак, ситуация проста, как дважды два. Жил-был на свете человек. Хорошо ли, плохо ли – нам это неведомо. А ведомо то, что ближе к своему сорокалетию он в результате многолетнего напряженного труда накопил сумму, позволяющую ему наконец-то решить свой жилищный вопрос. А вопрос этот, надо сказать, беспокоил его сильно, так как собственным жильем он не обладал, и семья его, включающая двух несовершеннолетних детей, вынуждена была ютиться то в одной, то в другой съемной квартире.

И вот заветный момент настал: почти вся сумма, необходимая для приобретения собственной двухкомнатной квартиры, была собрана. А «кусочек» размером в четверть стоимости он занял у своего брата.

Поскольку денег было, прямо скажем, в обрез, совершенно естественным образом в голове нашего персонажа вступили в тяжелую схватку два противоположных стремления. С одной стороны, все его естество стремилось к тому, чтобы обеспечить своему вожделенному приобретению максимальную надежность. С другой – необходимо было и сэкономить по максимуму…

Вот в этот самый момент он и переступил порог нашего офиса. И, оставшись вполне удовлетворен гарантиями своей юридической защищенности, которые мы обязались ему обеспечить, оказался не вполне доволен расценками на услуги. Так что поиски риэлтора для него продолжились.

При этом надежность все-таки стояла на первом месте. Поэтому, стремясь к сокращению затрат, он был готов на всякие неудобства, но одно он для себя определил четко: необходимо, чтобы решением его задачи занимался специалист известной компании. И он нашел того, кто выразил полную готовность взяться за его вариант за предложенную сумму. А уж то, что выразивший эту готовность оказался агентом одного из крупнейших московских агентств, только укрепило уверенность нашего героя в завтрашнем дне.

Агент был замечательным. Он не только согласился работать за небольшую сумму, но и оказался на редкость «клиентоориентированным»: заботясь об удобстве нашего героя, он даже договор приехал заключать к нему на дом и аванс внес самостоятельно. Словом, обеспечил не только конечный результат, но и сделал сам процесс максимально комфортным для клиента.

И вот сделка совершилась! Радости нашего героя не было предела. Въехав вместе с семьей в собственное жилище, он успокоился, посчитав одну из важнейших задач своей жизни наконец решенной. Так прошло два месяца, наполненных радостными заботами по обустройству новой жилплощади. И ничто не предвещало беды, пока однажды утром супруга нашего героя не обнаружила в почтовом ящике конверт. В нем лежала копия искового заявления, суть которого сводилась к тому, что много лет назад при приватизации квартиры были нарушены права ребенка. И вот теперь этот ребенок, достигший совершеннолетия, требовал признания своего права собственности.

Шок, постигший всю семью, не поддается описанию. Естественно, первым делом связались с агентом. «Да что вы? – с недоумением спросил он – Неужели вы всерьез полагали, что я буду проверять все предыдущие сделки с квартирой? Да еще за те деньги, которые вы мне заплатили? Не смешите меня»! После этого все попытки дозвониться до агента завершались неизменным результатом: «абонент вне зоны действия сети».

Обратился наш герой и в ту компанию, где работал агент. «Да – подтвердил руководитель отдела – был такой договор на поиск квартиры, заключенный между вами и нашей фирмой. Но ведь вы же ничего так и не выбрали! А агент, кстати, уже больше месяца назад попался на «левой сделке» и потому ныне у нас не работает»…

Эта история пока не окончена: сейчас идут судебные разбирательства. Однако даже в случае «условно благоприятного» исхода вероятность избежать дополнительных затрат для клиента равна нулю: помимо оплаты адвокатских услуг, вероятнее всего, придется соглашаться с истцом на «мировую» и, по существу, выкупать у него причитавшуюся ему долю, которой он в свое время был лишен.

Кто виноват?

К сожалению, известность многих хороших риэлторских компаний имеет одну неприятную «обратную сторону». А именно: находятся желающие «погреть руки» на чужом добром имени. Другими словами, частные маклеры порой представляются сотрудниками солидных фирм, в надежде что высокая профессиональная репутация той или иной компании уже сама по себе привлекает клиентов. А иногда они даже и вправду имеют отношение к названной компании – только в прошлом. И нередко прием срабатывает. Особенно, если к названному «громкому имени» добавляются низкие расценки и обходительность.

Наверное, такой поступок нельзя однозначно отнести к разряду мошенничеств с недвижимостью. Подобные «персонажи», как правило, действительно, стремятся оказывать риэлторские услуги. Вот только даже минимального уровня профессионализма у них явно не наблюдается: я слабо представляю себе, чтобы настоящий профессионал (будь то глава небольшой компании или частный риэлтор) стал «присваивать» себе чужое имя. К тому же любая солидная компания, независимо от количества сотрудников и давности работы на рынке, прежде всего, выстраивает систему, обеспечивающую правовую безопасность сделок. Это и штат квалифицированных юристов, и технология проверки объектов, и поддержка клиентов «в случае чего». Понятно, что у самозванцев всего этого просто нет.

Есть и еще одна категория подобных «деятелей». Это нечистоплотные агенты самих компаний. Вполне естественно, что риэлтор получает за свою работу лишь часть той комиссии, которую клиент заплатил агентству. Ведь в сделке участвуют и юристы, и руководители, и диспетчеры, да и само проведение той же проверки имеет свою себестоимость. Кроме того, создание того самого «имени» и обеспечение агентов постоянным потоком клиентов требует немалых рекламных затрат. В результате процент, получаемый агентом в серьезной фирме, часто ниже, чем в компании «Три таракана».

Конечно, большинство сотрудников прекрасно понимают, что им дает компания. Однако есть и такие, кто считает себя обиженным и восстанавливает «справедливость», делая «левые сделки». Такие агенты заключают договор с клиентом от имени фирмы, а потом работают частным образом, предварительно сообщив своему руководству, что клиент отказался от услуг. Понятное дело, что ни о каком использовании возможностей компании, в том числе и по правовой экспертизе, речь тут не идет. И ответственность перед клиентом агентство также нести не может.

Что делать?

Любой клиент ожидает от риэлтора не только совершения операции с недвижимостью, но и сервиса. Поэтому стремление агента обеспечить вам максимальное удобство – показатель профессионализма и качества его работы. Однако покупка квартиры – дело слишком серьезное, и уделить ему время все-таки надо.

Обязательно надо лично убедиться, что агент действительно представляет названную им компанию и имеет соответствующие полномочия. При этом не стоит полностью полагаться на наличие у него удостоверения или бейджа компании: такие вещи легко делаются на цветном принтере или оставляются сотрудником на память при увольнении.

Прежде всего нужно позвонить в компанию по указанным рекламным телефонам, выяснить, где находится офис, а также работает ли у них данный сотрудник. После этого подъехать в офис компании, побеседовать не только с агентом, но и с его руководителем. И только удостоверившись, что вас действительно обслуживает данная компания, можно заняться своими делами, предоставив агенту выполнять свою работу.

А непосредственно перед сделкой имеет смысл еще раз пообщаться с руководством вашего риэлтора или с юристом. Это позволит избежать описанной выше ситуации, когда клиент уверен, что его сделкой занимается фирма, а фирма уверена, что клиент отказался от услуги.

Ну и традиционный совет: не покупайтесь на слишком низкие цены. Помните: себестоимость проведения сделки в компании достаточно высока уже хотя бы потому, что в ней участвуют высокопрофессиональные (а значит, высокооплачиваемые) юристы. Соответственно, маленькая комиссия запросто может служить признаком «левой сделки», которую агент проводит втайне от компании, а значит, без ее поддержки и ответственности.

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»