Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»
Давайте вспомним, что включает риэлторская компания в понятие «полный комплекс услуг»? Наверное, бурное развитие рекламы на рынке недвижимости сделало свое дело, и даже совершенно далекий от жилищных вопросов человек навскидку безошибочно перечислит «подбор квартиры», «проверку юридической чистоты», «сбор документов»… Собственно, о последнем мы и поговорим.
В любом агентстве недвижимости клиенту разъяснят, что для продажи или покупки жилья мало подписать договор (который в большинстве случаев можно напечатать на обычном листке и просто подписать, не прибегая к заверению нотариуса). Этот договор надо еще зарегистрировать в государственных органах. А в органы нужно предоставить целый пакет документов. И далеко не все документы может получить чужой дядя (или тетя) – риэлтор, даже по доверенности.
Следует признать, что все вышесказанное – чистая правда. Действительно, есть требования законодательства, согласно которым договор подлежит регистрации. И документы нужны, и некоторые из них ни по какой доверенности не получишь. Но нередко под этим «соусом» нерадивый риэлтор пытается «спихнуть» часть работы, за которую он получает деньги, на клиента. А посему следует четко различать, что стоит за требованием принести ту или иную бумажку: объективная реальность или попытка «чужими руками таскать каштаны из огня».
Всего – и побольше!
Для регистрации договора купли-продажи, будь то договор в простой письменной форме (ППФ) или нотариально удостоверенный, требуется представить следующие документы:
— Правоустанавливающие документы (в случае если сделка совершается в нотариальной форме, эти документы остаются у нотариуса). — Выписка из домовой книги по квартире. В случае если в момент подачи на регистрацию кто-либо из продавцов или других зарегистрированных перепрописался по другому адресу, однако сведения об этом еще не дошли до паспортного стола по старому месту жительства, необходима встречная выписка с нового места жительства. — Если предыдущий переход права собственности был зарегистрирован более чем 5 лет назад, нужен пакет документов из БТИ, в который входят кадастровый паспорт и экспликация. — Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Такового согласия не требуется, если квартира была продавцом приватизирована, унаследована или получена в дар. Также в согласии супруга нет необходимости, если между ними заключен брачный контракт, который в этом случае должен быть предоставлен. Если продавец в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление. — Если покупатель состоит в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Если покупатель в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление. Ситуация в случае наличия у покупателя брачного контракта – аналогичная вышеприведенной. — Если подача документов на регистрацию осуществляется не самими участниками сделки, а их представителями (риэлторами) – соответствующая доверенность (доверенности). — Если сделка ипотечная – кредитный договор. — Если в число собственников-продавцов квартиры входит ребенок – распоряжение органов опеки. — Подписанные договоры (ППФ или нотариально удостоверенные).
В стандартном случае на этом, собственно, буква закона считается выполненной, и при действительности всех перечисленных бумаг регистрирующий орган не откажет принять договор к регистрации.
Тем не менее на практике риэлторы частенько спрашивают с клиентов целый ряд дополнительных документов, объясняя их необходимость требованиями регистрирующих органов. К таким дополнительным документам относится, например, справки из ПНД и НД, кадастровый паспорт на квартиру, купленную менее 5 лет назад, или нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение приватизированной или подаренной квартиры.
Часто в списке «необходимого» оказывается копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее. Вариации могут быть самые разные. «Заявление троюродной бабушки об одобрении продажи квартиры», в которой она никогда не была прописана, или «обязательство возместить моральный ущерб в случае отказа в регистрации»… Это, конечно, фантазии, но порой требования отдельных агентств и вправду сильно напоминают просьбу показать «справку, что ты не верблюд».
Стоит ли описывать, сколько нервов приходится потратить, бегая за каждым таким документом? И сколько на это может уйти времени, учитывая, что приемные часы у чиновников редко согласуются между собой? Не будем забывать и о том, что время это, как правило, рабочее. И даже самое понимающее начальство может потерять терпение. А нотариальные действия по заверению многочисленных «заявлений» и «обязательств» в результате выливаются не в одну тысячу российских рублей.
В чем тут выгода?
Понятно, что просто так ненужные справки и документы требовать никто не будет. И риэлтор, желая получить такой «пакет», решает вполне определенные задачи: старается обеспечить правовую безопасность сделки. Казалось бы, чего в этом плохого? Только то, что решает он эти задачи силами клиента.
Оставим в стороне вопрос о том, насколько «дополнительные» документы и содержащиеся в них сведения нужны риэлторам в рамках проводимой проверки объекта. Они действительно нужны. Правда, проверка, осуществляемая не «для галочки», а на самом деле, подразумевает, что документы будут не просто получены, но и проанализированы квалифицированным юристом, что делается отнюдь не всегда… Речь о другом.
Проверка объекта является обязанностью риэлтора, которую он принимает на себя в рамках заключаемого с клиентом договора. Соответственно, требуя подтверждения интересующих сведений от самого клиента, фирма таким образом облегчает себе жизнь и сокращает свои усилия и затраты. Ведь не секрет, что значительная часть информации, подлежащей проверке, посторонним лицам государственными органами не предоставляется. Вот и приходится добросовестным риэлторам становиться на путь Шерлока Холмса: например, выяснять у соседей, не было ли в продаваемой квартире призывника, который полгода назад ушел в армию, или проводить исследование истории переходов права собственности на квартиру с целью узнать, не были ли нарушены права несовершеннолетних при ее приватизации в далеком теперь 93 году…
Конечно, требовать от продавца сведений о нарушении прав несовершеннолетних по предыдущей сделке – дело почти всегда бесполезное: взять соответствующие документы ему просто негде. Однако всегда есть соблазн уменьшить собственные усилия и в приказном порядке потребовать с продавца те бумаги, которые он в принципе получить может. Пусть и путем совершения действий, которые за него, строго по договору, должен выполнить риэлтор. И в его же – риэлтора – задачи входит гарантировать истинность полученных сведений. А слагая с себя выполнение работ по сбору документов, риэлтор создает риск, что справки будут продавцом предоставлены, например, липовые. «Ну, и ладно, – зачастую думает при этом агент, – ведь риск последствий этой «липы» ляжет не на меня, а на покупателя…»
«Кто пойдет за Клинским?»
Итак, зафиксируем еще раз: согласно распространенной на рынке практике и рекламным декларациям, сбор и подготовка документов – задача риэлтора. Для того чтобы эту задачу выполнить, он может и должен просить клиента о выдаче доверенности на сбор документов и с этой доверенностью посетить все необходимые инстанции самостоятельно. Но частенько риэлторы элементарно ленятся и гоняют по инстанциям самих клиентов.
Никогда не забуду случай, имевший место несколько лет назад. Накануне сделки все необходимые для регистрации документы не были собраны. В частности, надо было получить справки из БТИ. И вот я вижу, что агент, который, по моим представлениям, должен сейчас приступом брать то самое БТИ, преспокойно пьет чай. И в ответ на мой вопрос «Ты что тут делаешь и почему ты не в БТИ?» говорит: «Все под контролем. Я клиента в очередь поставил. Когда будет подходить – позвонит, я приеду». Вот такая «риэлторская услуга»…
Или другая ситуация, которую я своими глазами наблюдал пару дней назад в одном из московских банков. В отдел, отвечающий за работу банковских сейфов, пришла клиентка. Пришла и попросила формы документов, оформляемых при проведении сделок с недвижимостью, а также тарифы банка на сопровождение подобных операций. Собственно, ничего в этом не было бы такого, если бы не одно но: в ходе разговора, свидетелем которого я стал, женщина обмолвилась, что ее прислал в банк ее риэлтор, потому что самому ему «некогда», а сделка – послезавтра. Вот агент и поручил клиентке, пожилому человеку, выполнить функции курьера. «А далеко вы живете?» – не удержался я от вопроса. «В Южном Бутово» – был ее ответ. А банк, в котором происходило дело, – на Бауманской!
Но и это было бы полбеды, если бы не еще одно но: все документы, за которыми нерадивый риэлтор послал через весь город свою клиентку, он мог с легкостью найти на сайте банка. Мог, но… видимо, не захотел. Или, что более вероятно, не сообразил. Да, собственно, и зачем? Вот ведь она, бесплатная помощница. И ничего, что ей уже за 70 – ведь это же ей надо!
Правда, есть справки, которые действительно невозможно взять по доверенности. Например, чтобы нотариус заверил вашу подпись, вы должны явиться к нему лично. Зачастую и решение вопросов с органами опеки и попечительства несовершеннолетних требует непосредственного присутствия их родителей – собственников квартиры. Существует и ряд иных ситуаций, при которых личное участие клиента в получении необходимого документа совершенно необходимо. И в этом случае прямая задача риэлтора – обеспечить клиенту наиболее комфортные условия. Заранее занять очередь, записать к нотариусу, помочь заполнить необходимые заявления…
В заключение, как обычно, совет. Он прост, но полезен. Постарайтесь критически изучить список того, что риэлтор просит вас принести. И выяснить, какие документы для чего необходимы. А главное, должны ли вы лично отправляться в поход по инстанциям. Или пусть этим все же займется ваш агент в рамках выполнения одной из своих прямых задач – предоставления вам, своему клиенту, должного сервиса.
Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
