Покупатель на вашу квартиру найден. Цена в целом устраивает, он готов внести предоплату. Кажется, главное уже сделано — осталось подобрать квартиру взамен.
Вот здесь и стоит остановиться. Не отказаться от покупателя, а проверить, складываются ли продажа и покупка в одну понятную сделку. Иначе можно согласиться на условия, которые отдельно выглядят вполне разумно, а вместе не работают: свою квартиру нужно освободить раньше, чем получится въехать в новую, или деньги от продажи станут доступны позже, чем их ждёт следующий продавец.
Проверьте готовность покупателя
Фразы «деньги есть» и «ипотеку одобрили» ещё не дают всей картины. Важно понять, откуда придут деньги, какие согласования остаются и к какой дате покупатель действительно готов.
Если он тоже продаёт квартиру, у вас появляется ещё одна зависимость. Если покупает с ипотекой — нужно уточнить, что уже согласовано с банком, а что ещё предстоит. Готовность человека купить и готовность всей схемы расчётов — не одно и то же.
При этом вам тоже нужно честно обозначить свою ситуацию: квартира взамен уже выбрана или поиск только начинается. Покупатель должен понимать, чего именно он ждёт.
Рассчитайте бюджет всего переезда
Продать свою квартиру подороже — понятное желание. Но при обмене важен результат: какое жильё вы получите и сколько собственных денег для этого потребуется.
В расчёт входят не только две цены. Нужно учесть остаток кредита, если он есть, расходы по сделкам, переезд и возможное временное проживание. Отдельно проверить, какие обязательные платежи могут возникнуть именно в вашей ситуации. Эти деньги нельзя одновременно считать и резервом на расходы, и доплатой за новую квартиру.
И ещё один вопрос: цена будущей покупки уже обсуждалась с собственником или пока взята из объявления? Пока нет договорённости, это ориентир, а не зафиксированная сумма. Хорошо бы проверить бюджет до того, как вы окончательно согласовали цену своей квартиры.
Не назначайте одну дату на всё
«Сделка в конце месяца» звучит удобно. Но что именно должно произойти в конце месяца: подписание документов, регистрация, получение денег или передача ключей?
Для участников это могут быть разные события. Поэтому лучше сразу составить общий календарь:
- до какого дня вы подбираете встречный вариант;
- когда должны быть готовы документы и согласования;
- когда стороны подписывают договоры и подают документы на регистрацию;
- при каких условиях и когда получатели смогут забрать деньги;
- когда освобождается каждая квартира и передаются ключи.
Сроки нужно сверить по всей цепочке. Договориться со своим покупателем об одном, а со следующим продавцом о другом — недостаточно. Между этими договорённостями не должно оказаться промежутка, в котором вам уже негде жить.
Проверяйте порядок расчётов по всей цепочке
Название банковского инструмента само по себе не отвечает на главный вопрос: в какой момент деньги станут доступны тому, кто должен их получить.
Представим условную ситуацию. Покупатель вашей квартиры готов внести деньги, но получить их вы сможете только после выполнения согласованных условий. А продавец следующей квартиры рассчитывает на оплату раньше. На бумаге общей суммы хватает, но по времени расчёты не сходятся.
Поэтому до принятия обязательств нужно разобрать с банком и специалистом по сделке всю последовательность: кто вносит деньги, кто их получает, какие документы для этого нужны и что произойдёт, если один из этапов задержится. Условия должны подходить именно вашей цепочке, а не просто повторять схему из чужой сделки.
Заранее согласуйте действия при задержках
Разумный вопрос при подготовке обмена — не только «когда выходим на сделку?», но и «что делаем, если не успеваем?».
Например, подходящая квартира не найдена в согласованный срок. Или вариант найден, но проверка выявила обстоятельства, которые вас не устраивают. Или одному из участников требуется дополнительное согласование.
В таких случаях заранее полезно понимать, кто готов ждать, сколько именно, как оформляется изменение срока и на каких условиях стороны могут прекратить договорённости. Условия предоплаты и последствия отказа нужно разбирать по конкретным документам. Устного «не переживайте, потом договоримся» для такого решения мало.
При этом запасной план не обязательно означает сначала продать квартиру, а потом искать новую. Подходит ли разделение сделок, зависит от вашей ситуации. Это отдельное решение, а не автоматический способ спасти любую цепочку.
Пять ответов перед согласием на условия покупателя
Попробуйте коротко ответить на пять вопросов:
- Насколько покупатель готов и от чего зависит его готовность?
- Какую квартиру вы сможете приобрести с учётом всех расходов?
- Совпадают ли сроки продажи, покупки и переезда?
- Согласован ли порядок движения денег между участниками?
- Что вы будете делать, если подбор или оформление затянется?
Если на один из вопросов пока нет ответа, это не значит, что от покупателя нужно отказываться. Это значит, что соответствующий участок сделки ещё предстоит подготовить.
Хороший покупатель — важная часть обмена. Но задача всё-таки не в том, чтобы получить предоплату за свою квартиру. Задача — переехать в ту квартиру, которую вы хотели, с понятной доплатой и выполнимыми условиями.