Восемь основных ошибок продавцов из других городов при продаже квартиры в Москве
Непрофессиональная оценка квартиры. Часто продавец ориентируется при оценке своей квартиры на цены в рекламных объявлениях, не понимая, что реальная цена – это цена продажи, которая может значительно отличаться от рекламной. Основной метод профессиональной оценки – это сравнение с аналогами квартир по данному району. При этом для определения аналогов нужно учитывать множество разных факторов, что под силу только опытному риэлтору. В результате часто происходит переоценка объекта, которая приводит к большой потере времени.
Профессиональные переговоры. Часть потенциальных покупателей «теряется» именно на этапе тел. разговора. Не доносится важная информация и интереса не возникает. Иногда выясняется, что покупатель не одобрен как заемщик или он еще не нашел покупателя на свой объект. В этом случае, наши сотрудники выяснят всю информацию. На просмотр мы пригласим покупателя с понятной ситуацией, избавив продавца от лишних хлопот.
Предпродажная подготовка – фактор, который часто не учитывается продавцом объекта. Позиция «и так продам» очень распространена. А бывает наоборот, люди затевают ремонт, думая привлечь покупателя. Вот тут и нужен профессиональный совет. Далеко не все покупатели тщательно рассматривают квартиру при просмотре. Некоторые буквально пробегают по ней. Кому то не нравится, что мало света или много лишних вещей, кого то смутит посторонний запах. Рекомендации профи могут очень пригодиться. Часть покупателей вообще реагирует больше на эмоции, на какие то фишки…
Показ без продавца. Наше агентство готово предложить услугу по показам объекта, не привлекая самого продавца. Это особенно актуально, если собственник занятой человек или вообще находится в другом регионе и не имеет возможности приезжать на показы. К услугам клиента (и бесплатно для него) профессиональный фотограф.
Оценка документов на квартиру, ее истории. Например, продавая наследственную квартиру, продавец часто не учитывает точку зрения покупателя, не понимает объективных рисков для него. Задача риэлтора, в данном случае, выяснить историю квартиры, узнать круг наследников и правильно донести это до покупателя, предложив, при необходимости, антирисковые мероприятия. Другая частая проблема – продажа по доверенности. Продавец в данном случае также не всегда понимает степень риска для покупателя, считая, что «все по закону», не зная сложившейся практики. Часто продавец недооценивает комплектность своих документов на квартиру, не понимая, какие из них действительно необходимы, какие вообще не нужны, а какие нужно дополнительно получать. Это приводит иногда к срыву сделки на этапе ее подготовки, а может привести и к финансовым потерям. Несомненное преимущество агентства – это опытный юрист, который изучит все документы и даст необходимые рекомендации.
МФЦ или ЦОС? Распространено заблуждение клиентов (как продавцов, так и покупателей) о том, что все документы можно подать на регистрацию через МФЦ. Продиктовано это часто желанием сэкономить деньги или нежеланием платить «сверху» посредникам. При этом совершенно не учитывается многолетняя московская практика, которая показывает, что подавая документы в МФЦ, стороны лишаются возможности контролировать ситуацию и при возникновении проблем или банального зависания информации (что, к сожалению, периодически случается), абсолютно не будет возможности повлиять на ситуацию. Это тем более касается альтернативных сделок, когда в цепочке есть объекты из разных округов или регионов и объективно повышаются риски регистрации. Иногда приходится слышать крылатые фразы, типа: «а вот у нас, в …, все так делают»… В Москве своя практика. Подавая документы на регистрацию через проверенные официальные конторы или Центры оформления, стороны получают высокие гарантии получения документов в срок, а при возникновении нештатной ситуации – возможность своевременного исправления допущенных ошибок.
Взаиморасчеты сторон. Это наиболее важный этап сделки и здесь тоже необходимо учитывать сложившуюся в Москве практику. В некоторых регионах до сих пор расчеты проводятся наличными и на сделке. В Московском регионе это вообще немыслимо. Существуют давно проверенные способы, самый распространенный – это аккредитив. Процедура аккредитива в настоящее время оптимизирована и упрощена. Банк выступает гарантом для сторон, оформление прозрачное и быстрое. Нет необходимости носить деньги в чемодане, а продавец избавлен от проверки и пересчета купюр. Становится популярным и такой вид безналичного расчета как предложенная Сбербанком Система Безопасных Расчетов, особенно актуальная при ипотечных сделках. Расчет через депозит нотариуса – новый вид безналичных расчетов, появившийся в последние годы. Остается актуальным и расчет через банковскую ячейку.
Сопровождение сделки для продавца – услуга, которая становится все более популярной. Это связано с тем, что проведение сделки остается самым сложным и ответственным этапом. Для организации сделки требуется высокий профессионализм и практический опыт. Часто именно на сделке обнаруживаются скрытые проблемы или возникают конфликты сторон, особенно это касается альтернативных сделок, когда задействовано большое количество участников.
Восемь основных ошибок покупателей из других городов при покупке квартиры в Москве
Самостоятельные поиски часто приводят клиента к потере времени или вообще к отказу от покупки квартиры. С самого начала его подстерегают рекламные утки или просто недобросовестные контрагенты. Профессиональный риэлтор уже на этапе звонка отсечет ненужные варианты и уточнит важные обстоятельства. В практике нашей компании сопровождать клиента на каждом этапе сделки, в том числе и на просмотре объекта. Вовремя данный совет может уберечь клиента от необдуманного решения. К тому же, опытный сотрудник знает как обоснованно вести торг, профессионально оценив достоинства и недостатки объекта.
Выбор объекта. Аванс. Определяющим моментом для всей дальнейшей сделки является внесение аванса за выбранный объект. Очень важно отразить в авансовом договоре все достигнутые договоренности, прописать процедуру самой сделки, определить способ расчетов и правильно отразить внесение самого аванса. Помощь опытного специалиста здесь просто незаменима. Процедура внесения аванса часто достаточно сложна и занимает много времени. Обычно мы избавляем своего клиента от лишних забот и вносим аванс от своего имени.
Зачем риэлтор покупателю, если риэлтор есть у продавца? Это распространенное заблуждение. Все дело в том, что риэлтор продавца отстаивает прежде всего интересы своего клиента. И, не смотря на то, что сделка – это некий объединяющий стороны процесс, интересы и задачи у покупателя и у продавца совсем не одни и те же! Например, получив деньги, продавец может абсолютно потерять к покупателю всякий интерес и попросту раствориться. А как быть с получением самой квартиры? На практике именно риэлтор покупателя отстаивает его интересы при внесении аванса, проверке документов на квартиру, организации и проведении сделки, выборе банка, способа расчетов, подаче на регистрацию и, в конечном итоге, при приемке самой квартиры.
Проверка документов на квартиру. По нашей многолетней практике проверка документов по объекту в Москве занимает в среднем 7 – 14 дней. Заказом проверок и их анализом занимается наш штатный юрист. Выводы об одобрении объекта делаются только по совокупности всех обстоятельств, учитывая его большой профессиональный опыт. Конкурентное преимущество нашей компании – выдача клиенту-покупателю перед сделкой Информационного письма, составленного нашим юристом. В нем отражены проведенные проверки объекта, истории перехода прав на объект, проверки собственника, в том числе на предмет его банкротства, большое внимание уделено выявлению возможных нарушений прав третьих лиц, имеющих или имевших права пользования или проживания в объекте. Информационное письмо – важный аргумент, подтверждающий добросовестность покупателя при возникновении судебных споров. После того, как наш клиент стал собственником квартиры, компания выдает Гарантийное обязательство, по которому обязуется на безвозмездной основе защищать интересы клиента в суде, в случае предъявления каких-либо исков.
Ипотека. Большая часть покупателей сегодня использует для приобретения квартиры кредитные средства. Практика показывает, что даже получив одобрение в банке, покупатель легко может потеряться в потоке информации и не найти нужный ему вариант. Помощь агентства здесь незаменима. Работая с различными банками, зная их требования к объекту и особенности ипотечных сделок, наши сотрудники оптимально подберут подходящий покупателю объект и обеспечат его быстрое одобрение в банке.
Часто к нам обращаются покупатели, еще не одобренные как заемщики. Имея опытного ипотечного брокера, мы помогаем им получить кредит по минимальной ставке, на самых выгодных условиях.
Из чего складывается комиссия агентства? Желая сэкономить, покупатель обращается к частнику, который предлагает стоимость услуг на порядок ниже, чем агентство. Однако, даже опытный частный риэлтор не имеет таких ресурсов и возможностей, какие есть у риэлторской компании. Ведь смысл всех проверок по квартире состоит не в том, чтобы собрать кучу справок, а в том, чтобы сделать правильный и своевременный вывод на основе анализа этих справок и своего опыта. И здесь ресурсы и опыт команды профессионалов ничто не заменит. Частник всегда будет проигрывать коллективу. И подобные услуги должны стоить соответственно! Москва в этом плане отличается от регионов: и квартиры дороже, и цены на услуги другие. Демпинг – показатель низкого качества.
Услуга дистанционного выбора объекта. На практике бывает, что в силу различных обстоятельств, покупатель не может приехать из другого региона и вести поиски квартиры. Наши специалисты готовы заняться этим самостоятельно. Выбранный клиентом объект отсматривается специалистом, делается видео и фото съемка и все это передается клиенту для изучения. Выбор объекта фиксируется документально, в электронном виде. Дальше все этапы подготовки сделки проходят в обычном режиме. Клиент приезжает только на саму сделку для подписания документов и проведения расчетов. Дальше остается договориться о приеме-передаче самой квартиры.
Сопровождение сделки для покупателя. Востребованность этой услуги определяется сложностями самостоятельных проверок объекта и отсутствием практического опыта в организации и проведении сделки. Полагаясь на риэлтора продавца или на ипотечный банк, покупатель рискует как минимум не выйти на сделку и потерять выбранный объект, а в самом плохом случае – приобрести объект с юридическим дефектом и остаться с проблемами один на один. Залог успешной сделки – наличие у обоих сторон грамотных и опытных представителей. Стоимость сопровождения определяется, исходя из конкретных обстоятельств.