районы москвы -

Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной стоимостью квартир

Пресс-служба — Fri, 01 Oct 2021 09:48:00 +0000

Ценовые показатели на треть жилья в столице в среднем завышены на 10-15%.

В 2020 году цены на жилье в Москве выросли на 15-20%. На это повлиял ряд причин. Прежде всего внедрение ипотечного кредитования по сниженной ставке, колебания валюты, снижение депозитных ставок. Совокупность трех критериев привела к массовым инвестициям в недвижимость. В результате возникло повышение спроса на жилье, сокращение предложений и рост цен.

Второстепенным, но не менее значительным условием для насыщения рынка дорогостоящей недвижимостью стало влияние девелоперов. Последние сдерживают старт продаж квартир в новых корпусах. Таково объединенное мнение экспертных компаний, занимающихся онлайн-продажей и оценкой недвижимости. Современные технологии, в частности использование искусственного интеллекта, позволило специалистам вычислить районы Москвы и ближайшего Подмосковья с завышенными показателями цен на жилье.

Методика и алгоритм проведения исследования

В анализе участвовало 89 мест Москвы и Подмосковья. При проведении исследования не учитывалось административное разделение полезных территорий, а уделялось внимание транспортной доступности района и его однородности для возможных покупателей квартир и домов.

ИИ изучил показатели, формирующие цену на недвижимость, среди них: сам район, его удаленность от центра, развитость инфраструктуры, отрицательные факторы (близлежащие трассы, стройки и т. д.), состояние жилых объектов и др. С учетом перечисленных критериев ИИ сделал сравнительный анализ цен и объем предложенных вариантов вторичного и первичного жилья, принимая во внимание разные районы столицы и области.

Далее ИИ сделал оценку схожих по ценам и числу предложений районов до и после резкого скачка стоимости жилья (месяцем, с которого начались значительные изменения был сентябрь 2020 года. В этот период девелоперы Москвы отметили небывалый объем продаж). Искусственный интеллект сумел обнаружить территории со значительным и необоснованным ростом цен: не за счет увеличения спроса, а из-за создания искусственной нехватки предложения.

В случаях когда количество предложений в локации было меньше чем в прошлом году, ИИ осуществлял расчет оптимальной цены за м?, анализируя стоимость подобных предложений в других районах. Результаты анализа показали, что большая часть районов с преобладающим числом предложений первичного жилья, указывает на завышенные ценовые показатели. Искусственное завышение цены наблюдается зачастую в локациях, где объем первичного предложения составляет 40-45% рынка.

Районы с завышенной стоимостью жилья

В одной трети районов цены на жилье завышены на 12-16% от средних показателей по рынку. Главная причина сложившейся ситуации – влияние на объем предложения девелоперов, которые создают дефицит, сдерживая продажу части предложений.

ИИ обозначил район вблизи станции метро «Тульская» как с наиболее завышенной ценой. В среднем стоимость м? жилья в этом районе составляет 380 тыс.руб. Такой показатель выше средней цены по рынку на 16%.
Второе место принадлежит району Ломоносовского проспекта с ценой в 512 тыс.руб. за м? жилья, что выше среднерыночной стоимости на 14%.
Третью позицию занял район Матвеевское с ценой в 456 тыс.руб. за м?, превышение в данном случае составило 12%.
Пресненский и Крылатский районы вошли в пятерку районово с самой завышенной ценой со стоимостью в 548 и 348 тыс.руб. за м? соответственно. Процент роста – 11%.

Обоснованный рост цен

Благодаря ИИ было установлено: в большинстве районов Новой Москвы и других локациях, где объем предложения достаточен, стоимость жилья вполне обоснована. Эти районы не были популярны по причине слабой развитости общественного транспорта. Часть локаций стала востребована после открытия станций метро. Другие, все еще имея проблемы с транспортом, популяризировались благодаря массовому переходу на удаленный режим работы. Они обладают хорошей инфраструктурой, отлично подходят для проживания семьям с детьми.

К таким районам искусственный интеллект отнес:

Люберцы,
Бульвар Рокоссовского,
Марьино-Братиславский,
Дмитровский район.

Максимальная стоимость жилья в них составляет 295 тыс.руб. за м?

Рост цен на недвижимость в столице стабилизировался. Весной увеличение цены на жилье за м? составило 1,1-1,4%. На сегодняшний день средняя стоимость жилья в Подмосковье – 116 тыс.руб., в Новой Москве – 179 тыс.руб., в пределах Старой Москвы – 216 тыс.руб.

Сообщение Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной стоимостью квартир появились сначала на .

Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году

Пресс-служба — Wed, 01 Sep 2021 14:58:00 +0000

Мы подготовили список самых комфортных районов столицы для постоянного проживания, опираясь на мнение аналитиков, экспертов и жителей города. В рейтинг попали районы, в которых можно купить квартиры не дороже 20 миллионов рублей, при этом там комфортно жить. Конечно, комфорт каждый понимает по-своему. Но мы составляли рейтинг, рассчитывая, что покупатели недвижимости – люди, имеющие средний доход, работающие и состоящие в браке. К тому же большинство районов эксперты называют перспективными и с точки зрения вложений.

Список семи самых популярных районов

РАМЕНКИ

Эксперты называют Раменки одним из самых комфортных для проживания районов в ЗАО Москвы, он обладает множеством достоинств, среди которых:

Чистота и экологичность. Около четверти территории засажено зелеными массивами. Промышленные предприятия в Раменках практически отсутствуют, соответственно, процент вредных выбросов в воздух минимальный.
Раменки – отличный район для молодых людей. В шаговой доступности располагается крупнейший ВУЗ страны – МГУ им. Ломоносова и Всероссийская академия внешней торговли. При учебных заведениях развивается культурно-досуговая и спортивная инфраструктура.
Близкое расположение к метро. Поблизости находятся станции «Ломоносовский проспект», «Раменки», «Мичуринский проспект».

Главный минус района – высокая стоимость жилья. В строящихся домах подобрать трехкомнатный вариант не дороже 20 миллионов достаточно сложно, среди вторичного жилья выбор подобных квартир более широкий.

ДОРОГОМИЛОВО

Дорогомилово — достаточно известный столичный район в Западном АО, там в разное время проживали актеры, писатели, музыканты, художники и политики. Сегодня эксперты выделяют как достоинства, так и недостатки данного района. Плюсами являются следующие моменты:

Близость к центру столицы и к деловому району «Москва-Сити».
Транспортная доступность. Практически по территории всего района пролегает Кутузовский проспект, несколько станций метро и Московское транспортное кольцо.
Вокруг района проходит русло Москвы-реки, недалеко располагается Парк Победы.
Широко развита инфраструктура, на территории района построено несколько больших торговых центров.
На вторичном рынке продаются преимущественно «сталинки» и надежные кирпичные дома, которые привлекают покупателей.
Чистые и уютные дворы, для детей есть школы и культурно-досуговые центры.

К минусам эксперты относят следующие моменты:

Высокая стоимость квартир. Имея 20 миллионов, можно подобрать неплохой вариант только на вторичном рынке.
Так как через район проходят крупные транспортные развязки, говорить о высокой экологичности не приходится.
Бытует мнение, что район не безопасен сточки зрения квартирных краж.

ФИЛЕВСКИЙ ПАРК (Западный АО)

В недалеком прошлом Филевский парк считался промышленным районом, но сегодня его активно осваивают крупные московские девелоперы. Достоинства района:

Удобное расположение, до центра можно добраться очень быстро.
Широко развита инфраструктура.
На сегодняшний день застроена домами небольшая площадь.
Отличная зона для активного отдыха. В Фелёвском парке есть спортивные комплексы и культурно-развлекательные центры.
На территории района расположены одни из лучших школ столицы – «Интеграл» и «Протон».

Недостатки района:

Высокая стоимость недвижимости.
Поблизости располагается завод им. Хруничева, там в скором времени планируется масштабное строительство.

КРЫЛАТСКОЕ

Крылатское (ЗАО) — один из самых компактных и зеленых районов Москвы. Достоинства района:

Высокая экологичность. Территория засажена лесами и парками, отличный вариант для любителей природы.
Высоко развита инфраструктура.
Большое количество как государственных, так и частных образовательных учреждений для детей.
Много спортивных объектов, которые были построены ещё к Олимпиаде-80. В последние годы их реконструировали. Среди них Гребной канал, велосипедная трасса, крытый велотрек. Для любителей зимних экстремальных видов спорта оборудовано несколько склонов с подъемниками и школа с профессиональными тренерами.

Недостатки района:

На территории находится только одна станция метро, поэтому с окраин района до нее добираться достаточно долго.
Высокая стоимость недвижимости.
Завышенные цены в магазине из-за того, что рядом располагается некогда знаменитое Рублевское шоссе.

Квартиры в ЗАО Москвы

Западный административный округ Москвы считается одним из лучших мест для проживания в городе. Исторически в этой части города селилась интеллектуальная публика — профессора, преподаватели и их студенты, так как тут расположено множество институтов и университет. Тут же строили жилье для партийных деятелей, представителей культурной элиты и дипломатов. ЗАО включает в себя 13 районов…

ХОРОШЕВО-МНЕВНИКИ

Один из лучших районов СЗАО, зарекомендовал себя как спокойный и экологичный, перечислим его плюсы и минусы.

Достоинства района:

Хорошо развития инфраструктура.
Много зеленых зон: практически третью часть территории района занимает парк «Серебряный бор».
На территории района находятся станции МЦК «Хорошево» и «Зорге», поблизости станции метро «Октябрьское поле» и «Полежаевская». На личном транспорте удобно добираться как до центральной части города, так и за город.

Недостатки района:

Отсутствие станций метро в шаговой доступности. Правительство обещало в скором времени построить несколько новых станций на территории района.
Высокий уровень цен. С учетом отдаленности района от центра, ценник на квартиры явно завешен. Однако, по словам экспертов, это связано с тем, что рядом находится элитный парк и пляжи.

СТРОГИНО

Строгино (СЗАО) называют «Белым островом» столицы, потому что он со всех сторон омывается водами Москвы-реки. Достоинства района:

Один из самых зеленых столичных районов, особо популярен среди семей с детьми. Приблизительно 50% территории занимают леса, парки и Строгинская пойма. Речка и затоны с ухоженными пляжами, спортивные зоны, в том числе и водные, притягивают покупателей. На территории района можно найти место для отдыха в любое время года.
Широко развита торговая, коммерческая и социальная инфраструктура.
В центральной части района находится станция метро «Строгино».
Стоимость квартир ниже, чем в соседних районах.

Недостатки района:

Далекое расположение от центральной части города, близость к МКАД.
На территории района имеется только одна станция метро.

Квартиры в СЗАО Москвы

Северо-западный административный округ Москвы занимает площадь в 93 км? и занимает 8-е место по размеру среди остальных 12 округов столицы. Население СЗАО немного превышает один миллион человек, что составляет 8 % от всего населения столицы. В состав CЗАО входят 8 районов…

ДАНИЛОВСКИЙ

Ранее на территории Даниловского района (ЮАО) действовало большое количество предприятий, сегодня развитый, комфортный и спокойный район Москвы с развитой инфраструктурой.

Достоинства района:

Удобное расположение, быстро можно добраться до центральной части города.
Низкая плотность населения и высоко развития транспортная сеть.
Близкое расположение к станциям метро Технопарк, Автозаводская, Тульская и станциям МЦК «ЗИЛ» и «Автозаводская».
Через территорию района протекает Москва-река.
Так как бывшую промышленную зону завода ЗИЛ преобразовали, улучшился уровень инфраструктуры и появились новые привлекательные проекты.

Недостатки района:

Не самая лучшая экологическая ситуация.
Маленькое количество зеленых зон, большие парки отсутствуют.

Квартиры в ЮАО Москвы

Южный Административный Округ Москвы является самой густонаселенной частью города, здесь проживают более 1,7 миллиона человек. ЮАО занимает 12% площади столицы, и так же как и Центральный округ, находится в пределах МКАДа. Округ включает в себя 16 районов…

Как правильно подобрать район для проживания в столице

По традиции наиболее подходящими для постоянного проживания считаются районы столицы с высоким уровнем экологии, развитой инфраструктурой и транспортной сетью. Также, по словам руководителя по маркетингу «ESTATE-RUSSIA» Марии Башкатовой, среди дополнительных достоинств покупатели называют зоны для рекреации, водоемы с пляжами, престижные учебные заведения, спортивные и культурные объекты.

По этим показателям всегда лидируют западные и северо-западные районы, некоторые из которых и оказались в нашем рейтинге.

«В этих районах большие территории занимают парки и леса, производственные предприятия там практически отсутствуют,» — сообщает руководитель аналитического агентства «Realeastate4me» Андрей Ржавченко.

Конечно, отсюда вытекает и значительный минус – дороговизна жилья. Человеку со средним доходом непросто там подобрать просторные варианты по приемлемой стоимости.

Как поступить?

По мнению М.Башкатовой, в последние годы в каждом округе Москвы стремительно развивается инфраструктура, правительство поддерживает создание новых зеленых зон, поэтому комфортно жить можно в любом районе столицы, как семейным людям с детьми, так и молодежи и пенсионерам.

«Достойной альтернативой западным районам являются такие локации, как Свиблово, Бабушкинский, Зюзино, Ясенево», — утверждает А.Ржавченко.

По мнению заведующей кафедрой территориального развития Школы дизайна Института общественных наук РАНХиГС Елены Зеленцовой, в настоящее время важно подобрать не район, а жилой комплекс, который будет удовлетворять ваши потребности в комфорте и удобстве. Она считает, что на территории одного района могут быть некомфортные дома и современные жилые комплексы. Столичный проект «Мой район» призван сделать все районы города привлекательными для проживания. Именно благодаря данной программе на месте бывших производственных объектов строятся новые современные дома. Клиенты, покупая квартиру в таких домах, не просто приобретают жилплощадь, но и комфортный образ жизни. Многие новые жилые комплексы расположены вблизи парков, на территории располагаются культурные и спортивные объекты, рядом пролегает удобная транспортная сеть. Также в некоторые проекты включена образовательная инфраструктура — школы и детские сады возможностями дополнительного образования. Для семей с детьми это часто становится главным фактором.

Сообщение Лучшие районы Москвы для жизни в 2021 году появились сначала на .

Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания

Пресс-служба — Mon, 16 Aug 2021 09:39:00 +0000

Алгоритмы Искусственного Интеллекта проанализировали районы столицы по 30 параметрам оказывающие влияние на качество жизни.

Самыми социально неблагополучными местами оказались Красносельский район и дома, расположенные вблизи «Технопарка» и ДК «Метростроя». А жилые территории рядом с Театральной площадью, Арбатом и локации «Москва-сити» являются наиболее комфортными для жизни, говорится в исследовании инвестиционной компании Realestate4me, которая специализируется на оценке недвижимости.

ИИ проанализировал 80 районов Москвы и ближайшего Подмосковья. Алгоритм учитывал позитивные и негативные факторы инфраструктуры: доступность организаций медицины и здравоохранения, образования, объектов продовольственной и непродовольственной торговли, детских площадок, спортивных учреждений и т. д. Исследованным районам присвоили процентный показатель качества проживания.

Методология исследования

Технология ИИ позволила выявить 30 параметров или объектов инфраструктуры, от которых зависит качество проживания. Всем объектам присвоены показатели от -3 (к примеру, за близлежащие свалки с бытовыми отходами, кладбище, гаражи, недостроенные и неиспользуемые объекты, аэропорт, заводы и т. д.) до +3 (за благоприятное соседство школ, больниц, остановок общественного транспорта, детских садов, парков и зон отдыха, спортивных площадок и т. п.).

Искусственный интеллект включил в анализ все объекты положительного и отрицательного характера, примерный результат можно посмотреть на карте. Индекс инфраструктуры выражался отношением суммированных показателей к площади, занимаемой районом. В итоге получились значения от -30 до +150.

Топ 3 района с худшей инфраструктурой

Согласно результатам исследования, самый неблагополучный (с точки зрения Искусственного Интеллекта) оказался Красносельский район (ЦАО) с показателем -30. На отрицательный индекс повлияло расположение на территории:

гаражных комплексов — 18 объектов,
железнодорожная инфраструктура — 123 объекта,
недостроенные, неиспользуемые строения и другая «заброшка» — 19 объектов,
завод — 1 объект,
объекты военного назначения — 3.

Среди положительных факторов на территории района выделили объекты:

ЖК — 7,
поликлинику — 1,
станции метро — 18,
школы — 6,
скверы — 7.

Второе место с оценкой -27 занял жилой район вблизи ДК «Метрострой» (Часть Басманного и Таганского районов между Курским вокзалом, Садовым кольцом и Яузой (ЦАО)). Отрицательно воздействовали следующие объекты инфраструктуры:

помещения и пути железнодорожного транспорта — 17 объектов,
гаражные кооперативы — 3,
заброшенные строения — 6,
завод — 1.

А положительно:

ЖК — 2,
детские площадки — 2,
парк — 1.

Третье место, согласно результатам анализа ИИ, занял район «Технопарка» (площадь между станциями МЦК «ЗИЛ», «Технопарк» и Москвой-рекой(ЮАО)). Показатель: -15. Негативное влияние на оценку оказывают:

гаражи — 5 объектов,
ЖД пути и помещения — 3,
заброшки — 73.

Положительным же воздействием на благополучие жилой территории обладают:

ЖК — 2,
станции метро — 7,
парк — 3,
школа -4,
детские площадки — 9.

3 благоприятных для проживания района Москвы

Самая высокая оценка (а это ~150 баллов) у района рядом с «м.Театральная» в ЦАО. Площадь всего 1,4 км?, но при этом тут есть:

станции метро — 26,
парки и скверы — 50,
площади — 11,
а также много образавательных и культурных учреждений.

Негативные критерии незначительны, и их количество минимально:

гаражи — 2,
заброшенные строения — 10.

Вторую позицию с оценкой ~130 занял район Арбат (ЦАО). Положительное воздействие оказывают:

станции метро — 15,
парки и скверы — более 60,
площади — 6,
учреждения образования и культуры.

Отрицательные критерии – гаражи, недостроенные и неиспользуемые здания, объекты инфраструктуры военного назначения.

Искусственный интеллект «поставил» на третье место район «Москва-сити» с показателем ~130.

Положительными критериями являются:

станции метро — 10,
парки — 2,
преобладает инфраструктура социального и делового назначения.

Территория районов небольшая с минимальным наличием отрицательных факторов.

Комментарий Андрея Ржавченко:

Тройка районов отличается развитой транспортной системой, включая станции метро. Кроме того, присутствуют парки, скверы и детские площадки. В этих районах есть жилые комплексы и большое количество мест для прогулок с детьми. Алгоритмы Искусственного Интеллекта считают, что высокая концентрация положительных факторов на ограниченной площади и почти полное отсутствие объектов с серьезным отрицательным коэффициентом дает высокий коэффициент качества жизни.

Лучшие районы Москвы в 2021 году

Список самых благоприятных районов столицы для комфортного постоянного проживания, в которых можно купить квартиры не дороже 20 млн. руб.

Сообщение Топ 3 лучших и топ 3 худших районов для проживания появились сначала на .