прогноз цен -

Итоги августа по выдаче ипотеки. Прогноз цен на квартиры.

Барсуков К.В. — Thu, 31 Aug 2023 15:09:05 +0000

Думаю, что уже можно подвести некоторые итоги за август по выдаче ипотеки.

Пока данных от ЦБ и ДОМ.РФ нет, поэтому анализ будем проводить на основе открытых данных Сбера.

Обратите внимание, что все цифры ниже – это данные только по Сбербанку, без учета данных от других банков.

Что в этих цифрах интересно?

Рост числа заявок на ипотеку в Сбере августе против июля на 18%.

Причем рост в определенном смысле скачкообразный.

рост числа заявок на ипотеку в Сбере в разные периоды

Кстати, пару недель назад «за последние 30 дней» была цифра 400 с лишним тысяч, затем через неделю в районе 380 тысяч и снова уход в район 400. Т.е. первую неделю после повышения ключевой ставки люди приостановились, а потом резко начали подавать заявки на ипотеку.

Куда пошел весь спрос?

Смотрим соотношение ДДУ/(ДДУ+вторичка) и вторичка/(ДДУ+вторичка):

доля заявок на ипотеку в Сбере

И в сравнении с июлем рост заявок на ДДУ 49%, рост заявок на вторичку – 0%.

Причем, если мы посмотрим долю ДДУ+вторичка/общее число заявок, т.е. посмотрим на заявки не только на ДДУ и вторичку, но и другие виды ипотек (гаражи, стройка ИЖС), то увидим, что доля вторички/общее число заявок в августе 51%, в июле была 60%, а, например, в 2021 году была 67%.

Ну и соотношение (ДДУ+вторичка)/общее число заявок говорит о развитии в структуре Сбера других видов ипотек. Так в 2021 году это число было в среднем 85%, в 2022 году — в среднем 80%, а в 2023 году – среднее 76%, причем в августе – 70%.

То, есть идет активизация получения других видов ипотек и я думаю, что в основном льготных программ по строительству ИЖС.

С заявками понятно, а что со сделками?

А со сделками примерно тоже самое.

Доля вторички упала в августе, как и в отношении общего числа сделок (58% против 65% в июле), так и в отношении суммы (ДДУ+вторичка), т.е. без учета других видов ипотек (64% против 72% в июле). А доля ДДУ, соответственно, существенно выросла.

Количество сделок в августе по ДДУ к июлю плюс 69%, вторичка август/июль – плюс 14%.

Кстати, обратите внимание на разницу в сделках и в заявках. В заявках вторичка плюс 0% к июлю, а в сделках плюс 14%. Это те самые ипотечники, которые спешили купить квартиры по «хорошим» ставкам.

Экстраполируем эти данные на весь рынок

В такой экстраполяции всегда есть элемент некоей непредсказуемости, так как я основываюсь на доле Сбера в выдаче ипотеки, а она меняется. Но границы цифр понять точно можно.

Если доля Сбера будет в августе такая же, как в июле, то есть ДДУ 56%, вторичка 55%, то мы увидим следующее число выдач ипотеки в августе по России: ДДУ – 80 тысяч кредитов, вторичка – 145 тысяч кредитов.

Если доля Сбера в августе будет, как средняя за последние 12 месяцев, то есть ДДУ – 55%, вторичка 63%. То выдачи ипотеки будут в августе такие: ДДУ – 82 тысячи, вторичка – 127 тысяч.

Если пиковые значения посмотреть за 12 месяцев, то был момент, когда доля Сбера в первичке была 68%, а во вторичке 69%. Если будет так же, то по России в целом выдача ипотеки в августе будет на ДДУ – 66 тысяч, на вторичку 115 тысяч.

То есть прогноз выдач по ипотеке в августе по России такой. ДДУ – от 66 до 82 тысяч кредитов, вторичка от 115 до 145 тысяч кредитов.

Что означает:

прогноз отношения выдачи ипотеки в августе 2023 года к предыдущим периодам

Скорее будут цифры ближе к максимальным значениям, но в любом случае в августе будет рекордное значение выдач ипотеки на покупку квартиры по ДДУ.

Какой вывод можно сделать из этих цифр?

На мой взгляд, они подтверждают основные тезисы, которые я сформулировал в последнем своем видео, в котором делал анализ текущего состояния рынка недвижимости https://youtu.be/SMD9MoIxrcU

Поднятие ключевой ставки ЦБ спровоцировало резкий рост спроса, что на первичке, что на вторичке. И это за собой повлекло рост цен реальных сделок на вторичке, как минимум в некоторых сегментах.

Думаю, что на первичке застройщики тоже решат воспользоваться ситуацией и подтянуть цены вверх, но как минимум для увеличения продаж новостроек это решение ЦБ даст очень хороший импульс.

На вторичке скорее всего будет спад спроса во второй половине сентября. Если только ЦБ вдруг не решит снизить ключевую ставку. Но не думаю, что это повлечет за собой падение цен, максимум может срезать тот всплеск цены, что произошел в августе, но не ниже. Почему я так думаю, я рассказывал в своём видео, повторяться не буду.

Что касается новостроек, то ждем, что скажет Правительство. Будет или нет повышать ставку по льготным программам ипотеки. Пока Минфин сказал, что не будет. А это значит, что появляется новый перекос ставок между первичкой и вторичкой, который мы видели в прошлом году за счет субсидированной ипотеки. И значит, спрос на новостройки будет находиться на высоком уровне. Собственно, как и спрос на все виды льготной ипотеки (не забываем про ипотеку на стройку ИЖС).

Смотрите видео По этой и другой темам на канале «Эксперт Недвижимости»

Сообщение Итоги августа по выдаче ипотеки. Прогноз цен на квартиры. появились сначала на .

Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка?

Барсуков К.В. — Fri, 27 Jan 2023 11:55:01 +0000

Вижу сейчас много разговоров о том, что новая программа Сбера скорректирует цены на вторичке. Что теперь вдруг резко вторичка начнет расти в цене..

Речь идет про программу Сбербанка о продаже квартиры с переводом долга и сохранением ставки продавца для покупателя (подробнее о программе здесь: https://t.me/expertned/846 )

Я посмотрел ставки Сбера с 2018 года по сегодняшний день. Разница со средними ставками в квартирах от заемщиков Сбера будет лежать в основном в диапазоне 2,5%. Максимально низкая ставка может составлять 7,3%, что сегодня очень прям прекрасно.

Повлияет ли это на весь рынок? Нет. А с чего?! У всего рынка разве есть такое преимущество, как у заемщиков Сбера?

Захотят ли продавцы- заемщики Сбера поднять цену на квартиру? Понятно, что захотят. Получится ли у них? Подумаем.

Какой получается разрыв по ставкам и платежам?

При разрыве в ставке в 4,2% перекос прям очень существенный. При одном и том же платеже можно в одном случае взять кредит в районе 5,55 млн. рублей, а с низкой ставкой – 8 млн. рублей. Или в платеже (если кредит будет одинаковый – 8 млн. рублей) 79 тысяч против 55 тысяч.

Да и при разрыве в 2,5% по ставке перекос будет порядка 1,3 млн. рублей. Или в платеже (при кредите 8 млн. рублей) 79 тысяч против 64 тысяч.

Т.е. прям вот он повод поднять цену. Но на это есть несколько «но» 1. Если сильно задрать цену в рекламе, квартира выпадет из обзора, и покупатель даже не увидит её. 2. Банк разрешает «переносить» ипотеку на покупателя только в размере остатка долга продавца. Всё остальное за свой счет или по рыночной ставке. Вопрос! Какой размер кредита у продавца с его низкой ставкой и хватит ли его покупателю? Соответственно, чем меньший кредит у продавца, тем менее выгоден этот перенос. 3. Сегодня ставки высокие, завтра их понизят. Рефинансирование уменьшит ставку. Т.е. разрыв, который сегодня 4,2%, завтра может стать 2%. А сегодня квартиру хотят продать дороже. Окупится ли это «дороже»? Именно так будет размышлять некоторые покупатели, видя более дорогую квартиру по более низкой ставке.

Резюме. На рынке вторичной недвижимости продукт Сбера отразится только в части квартир, которые продаются заемщиками Сбера.

Особый интерес будет к квартирам со ставками до 8,5% (и замечу, что объем таких предложений не так уж и велик*). Всё, что выше уже будет не так интересно. При этом ещё нужно, чтобы у продавца был большой остаток по долгу.

Ликвидность таких квартир однозначно повысится. Склонность продавцов таких квартир отказаться от торга – так же очевидна, но не всегда будет оправдана.

Смогут ли они поднять цену квартир? Теоретически можно, но есть опасность сильно завысить цену и вылететь за границы поиска покупателями, то есть увеличить срок экспозиции квартиры.

И для таких продавцов, самый хороший покупатель, который по своему профилю заемщика, может претендовать на высокую ставку. Именно таким покупателям можно дать более высокую цену.

Да и не нужно забывать о том, что другие продавцы будут компенсировать преимущества таких квартиры скидкой, плюс сами с собой они так же будут конкурировать.

Итого, думаю, что подавляющее большинство таких (со до 8,5%) квартир будет продаваться по верхней границе цены, практически без торга. Но всё же по цене приближенной к рыночной. Чем ниже будет ставка, тем ближе к верхней границе будет располагаться цена квартиры.

Потенциальный объём предложения по ставкам до 8,5%.

Квартир по ставкам 7,3% не так уж и много. Такая ставка была всего пару месяцев в 2021 году, и по моим прикидкам было выдано всего около 100 – 150 тысяч кредитов с такой ставкой по всей России.

Что касается ставки до 8,5%, то это большинство кредитов Сбера за 2021 год с января по ноябрь. Дальше уже было выше. В 2020 году тоже выдавались кредиты по ставке 8,5%, но это была нижняя граница. Плюс кто-то рефинансировал в 2020 и 2021 годах свои кредиты, которые были получены ранее по большим ставкам.

Т.е. в сумме, я думаю, кредитов по ставке до 8,5% наберется в районе 1,5 млн.

Но это потенциал рынка, а не весь рынок. Так как не все эти люди, захотят продавать свою квартиру. В среднем порядка 30% людей продают квартиру, не погасив ипотеку, в течение 5 лет с момента покупки.

То есть грубо с 2023 по 2025 годы таких квартир будет примерно 500 тысяч. А в год в среднем делается около 3,5 – 4 млн сделок на вторичном рынке. Так что на общем фоне таких квартир не так уж и много.

Сообщение Вырастут ли цены на вторичке после появления новой программы Сбербанка? появились сначала на .