купить комнату -

Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке»

Пресс-служба — Sun, 27 Mar 2022 22:29:15 +0000

Самый дешевый способ покупки жилья – приобретение комнаты в коммунальной квартире. Но статистика говорит о том, что комната чаще всего покупается не на долгий срок. А значит, покупать её нужно с умом, что бы с её дальнейшей продажей не возникло проблем.

Доля комнат в общем жилом фонде столицы не превышает 4%. Комнаты востребованы как самый экономный способ приобретения своего первого жилья и вариант при разъезде московских семей.

Процесс покупки и продажи комнаты имеет ряд серьезных особенностей и тонкостей, знать о которых лучше заранее. Разговор пойдет об объеме предложений и стоимости комнат в столице, и о наиболее часто встречающихся трудностях при сделках купли-продажи с такой жилой недвижимостью.

География предложений комнат в столице

В предложениях о продажах самую большую долю занимают комнаты в «коммуналках», расположенных в восточной и южной частях Москвы. Дома с коммунальными квартирами в таких муниципальных рабочих районах как:

Текстильщики (ЮВАО);
Капотня (ЮВАО);
Бирюлево Восточное (ЮАО);
Соколиная гора (ВАО);
Южнопортовый (ЮВАО);
Печатники (ЮВАО);
Лефортово (ЮВАО).

во времена Советского Союза строились для работников больших заводов и других крупных организаций и предприятий. Комнаты в квартирах этих домов сейчас составляют большую часть предложений.

В центре столицы коммунальные квартиры расселяться стали еще в 90-е годы, поэтому процесс уже находится на завершающем этапе. Предложений о продаже комнат в центре на данный момент очень мало.

На московском вторичном рынке доля объявлений продавцов комнат не больше 2,5% от всех предложений о продажах объектов «вторички» и продолжает снижаться.

Это имеет простое объяснение – коммунальные квартиры в наши дни не «создаются», а варианты, когда хозяин квартиры продает в ней лишь комнату, сейчас фактически не возможны.

Кроме того, в последнее время усиливается тренд, когда хозяева всех комнат в «коммуналке» квартиру продают покупателю полностью, а вырученные от продажи средства делят между собой пропорционально имевшимся в собственности «квадратам». Эксперты рынка недвижимости уверены, что в ближайшие несколько лет количество предлагаемых к продаже комнат сократится до минимума, но они не исчезнут совсем. Причина простая – не каждый располагает средствами на покупку полноценной отдельной квартиры, а комната – очень выгодный и экономный способ приобрести жилье в собственность.

У каких категорий населения «коммуналки» пользуются спросом

Риэлторы, основываясь на практике, утверждают, что комнаты продолжают пользоваться активным спросом. В первую очередь они востребованы среди приехавших в Москву и желающих остаться жить в столице. Вторая категория – семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться.

Самую большую группу составляют не имеющие достаточных средств на покупку даже «однушки», но имеющие острую проблему с жильем и именно в определенном районе. Предложения покупки студии в новом доме, только что сданном в другом районе, они не рассматривают. Откровенно говоря, стоимость самой дешевой студии в сегменте «апартаменты» будет значительно выше стоимости комнаты. Разница может составить 25%.

Риэлторы сообщают, что в последнее время реже встречаются ситуации, при которых квартира приобретается постепенно, по одной комнате. Все привлекательные коммунальные квартиры, имеющие большое количество комнат и расположенные в Старой Москве, выкупили достаточно давно. ?Бывшие «коммуналки» в центре превратились в шикарные полноценные квартиры зажиточных горожан, т.е. стали тем, что и строилось в конце XIX начале XX веков как «доходные дома».

Сколько стоит купить комнату

В среднем – выше 4 млн. рублей. Разница в стоимости комнат не такая значительная, в отличие от квартир. ?Самая высокая стоимость у комнат, расположенных в районах внутри Садового кольца. Например, в районе Арбата комната может стоить 15 млн руб. В целом, комната в Центре стоит, как однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.

Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. Например, если рассмотреть одинаковые по площади и местонахождению комнаты, то в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15% больше, чем в четырехкомнатной.

Рост и снижение стоимости комнат полностью совпадает с динамикой колебаний на «вторичке».

На стоимость комнаты влияют следующие факторы:

местоположение;
количество кв. м и наличие ремонта;
включен ли дом в программу реновации;
наличие и качество ремонта мест совместного пользования;
количество комнат в квартире.

На стоимость комнаты влияет экономическая и политическая ситуация, сложившийся баланс цен и их колебания на вторичном рынке в целом. Если говорить про Юг, Юго-Восток и Восток Москвы, то сегодня средняя цена комнат составит:

Кол-во комнат	Квартира	Стоимость/млн руб.
1	Двухкомнатная	5,0

1	Трехкомнатная	4,5

1	Четырехкомнатная	4,5

2	Трехкомнатная	8,3

2	Четырехкомнатная	8,2

Объект покупки

Нередко бывает, когда в квартире некоторые комнаты принадлежат государству, а собственники других – физические лица. В комнатах, являющихся государственной собственностью, жильцы живут по заключенному договору соц. найма. В коммунальной квартире места совместного пользования – кухня, туалет, коридор, ванная – всем собственникам принадлежат по праву общей долевой собственности.

Встречаются люди, уверенные, что подобное имущество жильцам принадлежит одинаково. В действительности это далеко не так. Собственник комнаты в совместном имуществе имеет лишь долю, соответствующую отношению количества «квадратов» собственной комнаты к площади всей квартиры. Чем меньше размер комнаты, тем меньше доля совместного имущества. Важно помнить, что затраты по содержанию имущества общего пользования распределяются между собственниками в той же пропорции и зависят от размера доли.

Как правильно купить комнату

Первое. Самое важное — это купить именно комнату. Очень часто люди покупают долю в квартире, думая, что они покупают комнату. Но это совершенно разные вещи.

Комната — это, скажем так, обособленный объект недвижимости. В договоре купли-продаже так и будет сказано, что покупатель покупает комнату номер такой-то в квартире по адресу. И покупателю будет принадлежать именно эта, купленная комната.

Если же купить долю в квартире, т.е. в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель покупает, например, 1/2 или 1/3 долю в праве собственности на квартиру. То это совсем не комната, а именно доля в праве. Т.е никакой конкретной комнаты к ней не относится, даже если продавец вам будет показывать конкретную комнату и говорить, что он живёт в ней и продаёт именно её.

Порядок пользования квартирой при продаже доли (если он конечно был установлен), автоматически изменяется. А значит, другие собственники могут захотеть отдать вам в пользование меньшую комнату. Так же он может быть изменен, если у других собственников, к примеру, родится ребёнок и им нужна будет большая комната. Если вы будете с этим не согласны, то вас может ждать судебный процесс. И суд будет определять порядок пользования квартирой не по том, что вам говорил продавец, а по конкретным обстоятельствам с учётом потребностей всех собственников.

Второе. Не менее важное, чем первое — это купить именно ту, комнату, что вам показали. Бывали случаи, когда нечестные продавцы показывали одну комнату, а продавали совсем другую. Поэтому нужно обязательно перед покупкой запросить у продавца поэтажный план и убедиться по нему, что вы смотрели ту, комнату, что вам продают. Это определяется по номеру комнаты в поэтажном плане.

Третье. Преимущественное право покупки. Вы должны понимать, что прежде чем продать комнату вам, продавец должен предложить купить её соседям. Подробнее об этом читайте ниже.

Четвертое. При покупке комнаты обязательно нужно проводить юридическую экспертизу права собственности продавца с той же тщательностью, что и при покупке квартиры. Для комнат это может быть даже более важно, так как в них переходы прав собственности встречаются чаще. И правовой дефект в любой сделке до вашей, может привести к оспариванию и «отмене» вашего права собственности на комнату.

Пятое. И конечно же, при покупке комнаты нужно уделять большое внимание её ликвидности, так как по статистике, покупатели комнат чаще их рассматривают как временную покупку. И хотят в дальнейшем продать комнату и купить квартиру.

Поэтому важно посмотреть всех соседей, с которыми вы будете в дальнейшем жить. Обратите внимание на то, куда выходят окна комнаты, состояние не только «вашей» комнаты, но и квартиры целиком, особенно мест общего пользования (это косвенно расскажет о соседях) и т.п. То есть посмотрите внимательно, есть ли какие-то недостатки, которые существенно влияют на цену.

При продаже комнаты, вы затем сами столкнетесь с тем, что покупателям будут не нравится эти вещи. Конечно, комната товар ходовой и всё же лучше сразу при покупке обращать внимание на все факторы, которые могут повлиять на её ликвидность.

Как правильно продать комнату

Продавцу комнаты важно помнить, что правом преимущественной покупки пользуются соседи-собственники комнат, расположенных в квартире – в соответствии с ГК РФ.

Прежде чем обращаться к сторонним покупателям, продавец обязан таким собственникам направить письменное предложение о покупке комнаты. В извещении сообщается цена и другие условия продажи.

Если одна или несколько комнат являются государственной (муниципальной) собственностью, извещение необходимо отправить в орган, являющийся собственником жилфонда. В столице, например, это Департамент городского имущества.

Если в течение 30 дней ни один собственник не принял решение о приобретении комнаты, то продавец может продать ее третьим, сторонним лицам. Отказ соседей-собственников нужно заверить нотариально или при оформлении регистрации в ЕГРН. Если одним из собственников является лицо, не достигшее 18 лет, для получения отказа требуется обязательное разрешение опекунских органов.

Важное условие – сторонним лицам комнату можно продавать только на условиях, предложенных соседям-собственникам. Цена должна быть не ниже зафиксированной в извещении. Иначе сделка может быть признана недействительной и расторгнута на основании судебного решения по заявлению других соседей-собственников.

Преимущественное право не применяется, когда комнату приобретает один из соседей, являющийся собственником.

Возможные проблемы при продаже комнаты

Они могут появиться с момента направления извещения о продаже соседям-собственникам. Не всегда собственники живут в принадлежащих им комнатах, а их место нахождения не известно. На поиск может быть затрачено много времени, и не всегда вообще их удается найти. В такой ситуации извещение следует оправить по адресу пребывания собственника, а если он не известен – на адрес коммунальной квартиры, где ему принадлежит комната – фактически, на адрес продавца. Сделать это нужно обязательно для соблюдения преимущественного права покупки. Если оно будет нарушено, то в течение 3-х месяцев соседи-собственники, обратившись в суд, потребуют признать сделку недействительной, а покупателем станут сами.

Практика показывает, что случается, когда продавец не имеет данных о соседе-собственнике комнаты. К примеру, при переходе права собственности по наследству и несвоевременной его регистрации в Росреестре. В этом случае можно попытаться разыскать нотариуса, занимавшегося наследственным делом. И уже по данным нотариуса искать нового собственника-наследника.

Юристы рассказывают, что соседи по «коммуналке» иногда специально мешают продаже комнаты – препятствуют просмотрам, не отвечают на извещение о продаже. Случалось, что соглашались купить комнату, а потом всеми мерами затягивали сделку или в итоге вовсе отказывались от покупки. Подобные действия иногда объясняются просто – соседи хотели купить комнату по заниженной цене, или им нравится индивидуально пользоваться местами совместного пользования, когда в других комнатах никто не проживает.

В подобных ситуациях эксперты рекомендуют продавцам терпеливо и спокойно добиваться своей цели, документы заверять нотариусом.

Существует еще одно решение – доверить проведение и оформление сделки нашим специалистам. Они помогут избежать ошибки и избавят и покупателя, и продавца от ненужных проблем.

Бесплатная консультация

Сообщение Как избежать ошибки, покупая комнату в «коммуналке» появились сначала на .

3 правила безопасной покупки комнаты в квартире

Пресс-служба — Mon, 17 Jan 2022 20:36:32 +0000

Главным отличием сделки по продаже комнаты от продажи квартиры является обязанность продавца соблюдать приоритетное право покупки.

В связи с резким ростом стоимости жилой недвижимости в последнее время выросли и спрос, и предложение на продажу комнат. В продаже сейчас находится примерно 1000 таких объектов. По статистике, покупательский спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13% за прошедший год. В некоторых городах и регионах он вырос в разы. К примеру, в столице – в 1.5 раза, а в Крыму – в 3 раза. Такое резкое повышение спроса на жилую недвижимость подобного типа объясняется ее относительной ценовой доступностью. В Москве купить комнату можно от 1,5 млн руб., квартиры, даже самые бюджетные, стоят значительно, если не в разы, дороже.

При покупке комнаты, как в коммунальной, так и в обычной квартире, есть важные детали, на которые необходимо обратить внимание. Мы выделяем три главных правила, которые следует соблюдать при покупке комнаты.

Наличие права собственности у продавца – правило №1

Изначально следует изучить документы, подтверждающие наличие права собственности у продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор долевого участия в строительстве или другие документы. Стоит сверить личные данные продавца с указанными в правоустанавливающих документах. Обычно для этого достаточно паспорта. Еще одним важным документом является выписка из ЕГРН.

Помимо данных о собственнике, в выписке обязательно указывается, является ли комната самостоятельным объектом недвижимости, или продавцу принадлежит лишь доля в общей собственности на квартиру или комнату в «коммуналке».

Выписку из ЕГРН потенциальный покупатель может получить сам – данные находятся в публичном доступе, и получить их может даже не собственник. Заказывать выписку лучше непосредственно перед заключением сделки. Информация, данная в ней, является действительной лишь на дату выдачи.

Соблюдение права приоритетной покупки – правило №2

Это важное отличие от сделок с квартирами. Владельцы соседних комнат в «коммуналке» имеют преимущественное право покупки. Для соблюдения этого права продавец предварительно обязан известить других собственников квартиры о продаже комнаты, и предложить сначала им купить ее. Причем предложение оформляется только в письменной форме, и в нем проставляется стоимость и другие условия, если они есть. Если в течение 30 дней никто из собственников на предложение не откликнулся, продавец может начать поиск сторонних покупателей на условиях, указанных в предложении. Это правило является обязательным и для коммунальных квартир.

Если продажа сторонним покупателям произойдет на условиях, отличающихся от предложения собственникам, сделка может быть обжалована в суде и признана недействительной.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры совершена до истечения 30 дней, продавец обязан предъявить в ЕГРН отказ других собственников от права приоритетной покупки при подаче документов для регистрации перехода собственности.

Если собственник или один из них не достиг 18 лет, обязательно должно быть разрешение органов опеки на его отказ, и сделка должна быть заверена нотариально.

Право приоритетной покупки не применяется, если комнату приобретает один из собственников «коммуналки». В таком случае предложения о покупке другим собственникам-соседям направлять не нужно.

Если комнаты в «коммуналке» принадлежат муниципалитету, извещение о продаже необходимо направить собственнику жилфонда.

Проверка на отсутствие обременений и долгов – правило №3

Выписка из ЕГРН содержит данные о наличии или отсутствии обременений, ограничений или арестов. Стоит выяснить, не является ли продавец ответчиком в каких-либо судебных делах, особенно это касается дел по банкротству.

Важно запросить у продавца справку из управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

Приобретение комнаты – самый доступный способ покупки жилой недвижимости. Во избежание негативных последствий специалисты Кадастровой палаты советуют соблюдать предложенные правила.

Найдем для Вас квартиру мечты, подберем лучшую ипотечную программу, внесем предоплату (ответственную!), проверим продавца и документы на квартиру, выдадим письменное заключение после юридической экспертизы, подготовим и сопроводим сделку, будем присутствовать на передаче квартиры

Бесплатная консультация

Сообщение 3 правила безопасной покупки комнаты в квартире появились сначала на .