Риски и преимущества

Схема альтернативной сделки

Плюсы альтернативной сделки по продаже квартиры

Обязательно ли обращаться к риэлторам для участия в альтернативной сделке

Поэтапный порядок заключения альтернативной сделки

Этап 1. Оценка квартиры

Этап 2. Поиск покупателя

Этап 3. Оформление документов по сделке

Налогообложение при альтернативной продаже квартир

Налоговые вычеты для продавца

Налоговые вычеты для покупателя

Возможные риски при альтернативных сделках

Достоинства и недостатки альтернативных сделок

• не требуется большой объем денежных средств;
• возможность получения дополнительного дисконта, если у продавца есть другие варианты продажи;
• приемлимый размер вознаграждения риэлторам;
• максимальная юридическая чистота сделки, поскольку все документы будут тщательно проверены и даже не одним юристом;
• возможность быстрого переезда сразу после заключения сделки.

• долгий срок прохождения всех этапов сделки;
• большая вероятность отказа участников от сделки;
• сложность координации действий всех участвующих сторон.

Сообщение Альтернативная продажа квартиры появились сначала на .

Когда сделку «разрывать» нельзя.

Большинство продающихся квартир – это квартиры с «альтернативой». Так на профессиональном сленге называются квартиры, которые продаются при условии приобретения другой квартиры взамен. В стандартном варианте продажа существующей квартиры и покупка новой – объединяются в одну сделку, и осуществляются в один день. Но бывают ситуации, когда возникает необходимость «разорвать» такую сделку, и сначала продать квартиру, а потом уже купить другую. Эта необходимость может быть вызвана как выгодой, так и спецификой решаемой жилищной задачи. Но прежде, чем говорить о плюсах и минусах «разрыва» подобных сделок, давайте рассмотрим ситуации, при которых этот самый «разрыв» просто не возможен.

Причины, по которым сделку разорвать не получается, я бы рассматривала в трех плоскостях: юридической, технологической и «житейской».

Юридические причины – это невозможность разбить сделку на этапы, в силу противоречия такого подхода действующему законодательству. Сегодня, в силу изменения законодательства, все вопросы, связанные с пропиской перешли из разряда юридических, в разряд технологических и «житейских» запретов. Поэтому сейчас, по сути, есть единственная причина не позволяющая разорвать сделку и лежащая в юридической плоскости. А именно, ситуация, когда квартира, полностью или частично, принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному гражданину. В этом случае для продажи квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. В большинстве случаев, такое разрешение дается с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья. А значит, при разрыве сделки, данное условие будет нарушено, и регистрирующий орган просто не зарегистрирует договор купли-продажи такой квартиры.

Технологические причины, как это следует из названия, основываются на невозможности проведения процедуры «обмена» квартир иначе, как одновременно из-за ограничений в технологии проведения сделок. В докризисное время, когда купить квартиру было намного сложнее, чем продать, а цены на квартиры за один месяц могли увеличиться на 5-10%, «разрыв» сделки был явным нарушением технологии. Так как в этом случае продавец очень сильно рисковал остаться с деньгами, на которые нельзя купить то, что он хотел. Также о технологической невозможности разрыва сделки, можно говорить в случае продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. С одной стороны, с учетом действующего законодательства, если у этого ребенка родители живы и здоровы, то никаких разрешений органов опеки не требуется, и сделку смело можно разрывать. С другой стороны, я не представляю такой ситуации, чтобы профессиональный риэлтор в здравом уме, решил разорвать сделку с прописанными детьми, которых некуда выписать кроме как в новую квартиру. Любой специалист знает, что за «судьбой» ребенка нужно следить особенно пристально, и факт того, куда именно этот ребенок будет перепрописан, может сыграть существенную роль в признании сделки недействительной в связи с нарушениями прав ребенка. Что в свете решения Конституционного Суда РФ на эту тему, более чем вероятно.

Еще одним ярким примером технологических причин неразрывности сделки, может служить съезд, недавно проведенный нашим агентством недвижимости в Москве, в ходе которого одна из квартир обладала очень низкой ликвидностью. И если бы мы разбивали сделку, и сначала продавали бы каждую квартиру отдельно, то наши клиенты могли оказаться на достаточно длительный срок с деньгами на руках от продажи высоколиквидной квартиры, и непроданной второй квартирой. А это даже в нынешних условиях малоприятная, да и затратная штука, так как инфляцию никто не отменял. Понятно, что в такой ситуации, мы могли смело разрывать сделку, продавая в первую очередь квартиру с низкой ликвидностью. Но тут в дело вмешались уже «житейские» обстоятельства.

Когда сделку «разрывать» можно.

В каких же случаях сделку разрывать рекомендуется? Делать это нужно тогда, когда для вас от этого есть прямая выгода. Например, у вас есть тяжело продаваемая квартира, и желание купить вместо нее другую квартиру. А также всему этому сопутствует возможность проживания в другой квартире. В этом случае, разбивая сделку на два этапа, мы превращаем нашу малоликвидную квартиру из «альтернативной» в «свободную». Таким образом, повышаем ликвидность квартиры, а, значит, уменьшаем потери в цене и увеличиваем скорость продажи.

Еще одна ситуация, когда возможен разрыв – это облегчение процесса решения жилищной задачи. Например, необходимо разменять одну квартиру на несколько других. Если покупаемых квартир одна или две, то ничего сильно страшного в этом нет. А представьте, что купить нужно три квартиры или больше. А ведь, скорее всего, одна или две из них окажутся не «свободными», а «альтернативными». Собрать такую цепочку воедино поистине титанический труд. Если же разбить эту сделку на несколько: сначала продаем квартиру и покупаем одновременно одну или две квартиры, а потом со свободными деньгами покупаем остальные квартиры, то мы можем сэкономить очень много времени, нервов и сил.

Также можно подумать о разрыве сделки, если срок покупки вашей квартиры по договору уже подошел, покупатель переносить сделку на другую дату не готов, а покупаемая вами квартира еще к продаже не готова. Понятно, что здесь нужно очень четко взвесить все плюсы и минусы, точно понимать, что покупаемая квартира «не сорвется», что ее покупка состоится в точный срок. Если все эти нюансы полностью учтены, то разрыв сделки в подобной ситуации поможет избежать повторения процедуры поиска покупателя на вашу квартиру.

И, конечно же, разрыв сделки просто необходим при совершении междугороднего «обмена». Если Вы хотите продать квартиру, например, в Екатеринбурге, а купить в Москве, то совершить эти две операции одновременно практически не возможно. И дело здесь не в законодательных ограничениях (договор мены между квартирами в разных городах совершенно легитимен). Трудности «прямого» междугороднего обмена квартиры заключаются в поиске обменных вариантов. Согласитесь, куда легче найти покупателя на свою квартиру в одном городе, и выбрать понравившуюся квартиру в другом, чем искать человека, которому нужна Ваша квартира, и у которого есть квартира, подходящая Вам.

Подводя итог, я хочу посоветовать, серьезно отнестись к «разрыву» сделки. Недаром стандартная процедура проведения «альтернативных» сделок подразумевает одновременное совершение операции по продаже и покупке квартиры. Поэтому перед принятием окончательного решения о «разрыве», рекомендую еще раз оценить собственные возможности, вескость причин, а также выгоду, получаемую от этого. И если в ходе этой оценки у Вас возникнут какие-то сомнения в необходимости «разрыва» — лучше не рисковать.

Сообщение «Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с «альтернативой»? появились сначала на .