продажа по доверенности -

Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей

Барсуков К.В. — Mon, 06 Apr 2026 14:27:43 +0000

Продажа квартиры с пожилым собственником, да ещё и по доверенности, когда человек находится за границей — это ситуация, которую многие сразу считают проблемной. Но не мы!

Давайте на живом примере рассмотрим, как мы смогли продать такую квартиру за три недели и без снижения цены. И за счёт чего мы смогли это сделать.

Часто первое, что приходит в голову продавцу в ситуации, когда у него собственник пенсионер или продажа по доверенности: «придётся снижать цену».

При этом даже, если он сам сначала не думает об этом, то ему со всех сторон рассказывают о том, какая у него сложная продажа. И поэтому без дисконта не обойтись.

Потому что пожилой собственник — многие после «казуса Долиной» сходу воспринимают как риск. Хотя, конечно, в последнее время шумиха уменьшилась, и люди спокойнее стали смотреть на ситуацию. И всё же собственник пенсионного возраста — фактор мешающий продаже.

А теперь добавим сюда доверенность, которая после того же «казуса Долиной» вдруг, по каким-то странным метаморфозам, так же резко стала высоко рисковым обстоятельством. Хотя ещё два-три года назад все спокойно делали сделки по доверенностям.

И кажется, что покупатель обязательно потребует дисконт за «риски» учитывая все обстоятельства. Но на практике это не всегда так.

Мы считаем, что прежде прежде чем разбрасываться скидками, нужно попробовать продать по нормальной цене.

Поэтому мы взяли и продали такую квартиру без снижения стоимости и за три недели.

Разберём, за счёт чего это получилось и какие ошибки чаще всего совершают продавцы в подобных ситуациях.

Почему квартиры с доверенностью и пожилым собственником продают со скидкой

Основная проблема не в самой квартире, а в подходе к продаже. Причем речь идёт о любой сложной, а иногда и не сложной квартире.

Большинство делает так: видит «сложность» сразу закладывает дисконт, для того чтобы “перебить риски ценой”. То есть стратегия: «сделать дешевле, чтобы кто-нибудь согласился»

Иногда бывают ситуации, когда такая стратегия оправдана. Например, когда «сложности» не возможно закрыть полностью.

Но есть второй путь: понять, чего боится покупатель — и закрыть эти страхи, так, чтобы покупатель понимал, что ему нечего опасаться за своё право собственности. Что сделку никто оспорить не сможет.

Как это сделать? Главный принцип: встать на место покупателя. Т.е. посмотреть на ситуацию его глазами. Понять, чего будет бояться покупатель. И понять, как эти опасения снять.

Мы очень хорошо умеем проверять квартиры. Поэтому мы точно понимаем, какие опасения могут возникнуть у покупателя в тех или иных обстоятельства. И как эти опасения снять. Если нас покупка устроит, то покупателя, если не первого, то второго или третьего — точно.

Так что мы всегда смотрим на сделку глазами покупателя. Зная, что если квартира ему нравится, он не отказывается автоматически. Он начинает думать:

а безопасно ли это?
а можно ли проверить?
а не оспорят ли сделку?

И вот здесь ключевой момент: покупатель не купит «риск». Но он купит, когда есть ощущение, что риск контролируется.

Значит, нам нужно сделать так, чтобы риск контролировался. А ещё лучше, чтобы он был полностью убран.

Что мы, собственно, и сделали в нашей ситуации. Это мы дальше разберем, а пока об одной ошибке, которую часто совершают продавцы.

Ошибка при продаже квартиры по доверенности: раскрывать всё в объявлении

Часто советуют сразу все проблемы указать в объявлении: пожилой собственник, доверенность…

Логика — отсечь лишние просмотры. Мол, зачем нужны люди, которые придут на квартиру, потом узнают о проблеме и не купят её.

Но это неправильная логика. Потому что с покупателем нужно работать. С любым. И от любого покупателя можно получать ценность, которая позитивно скажется на продаже, если знаешь как её получить.

Что возникает на практике, когда покупатель видит в объявлении описание каких-то рисков? Человек зачастую даже не звонит по объявлению. Он видит «проблему», не видит её решения, прокручивает у себя в голове ситуацию, и приходит к выводу, что купить нельзя. Поэтому и звонить смысла нет.

Как правильно

Не скрывать. Очевидно, что все «острые» моменты покупатель должен знать перед внесением предоплаты. Но раскрытие этих «моментов» должно происходить в диалоге. Когда вы объясняете потенциальному покупателю, как вы обезопасите его покупку.

Важно! Не он сам должен додуматься до этого. А вы ему должны предложить вариант (или лучше варианты), который он уже может обсудить со своим юристом или с кем-то кто помогает ему в принятии решения. Потому что если вы ничего не предложите, то не факт, что кто-то предложит.

Пример:
— У вас доверенность?
— Да. Я вам сейчас расскажу, как мы хотим провести сделку, чтобы для вас это было безопасно…
и дальше идёт работа с возражениями покупателя.

Таким образом можно работать. И многие покупатели, которые просто прочитав о доверенности в объявлении даже не пришли бы на просмотр — передумают и посмотрят квартиру.

Но для этого вы заранее должны знать и о проблеме, и о способах её решения. Иначе — делайте дисконт и теряйте в деньгах. Причем существенно! В нашем случае, продавцу до нас говорили, что продать смогут, если скинут не менее 10%. А это порядка 2-3 млн.рублей.. Мы же продали по рыночной цене.

Реальный кейс. Как мы продали сложную квартиру за 3 недели

Теперь наша ситуация: собственнику 86 лет, находится за границей — продажа по доверенности.

Чего боятся покупатели? Главный страх: «а понимает ли человек, что делает»

Значит, этот страх и нужно закрывать в первую очередь.

Что мы сделали, чтобы продать квартиру без скидки?

Заранее закрыли ключевой страх — что продавец не понимает значение действий
Для этого организовали психиатрическое освидетельствование продавца в Германии с нотариальным переводом.Результат: покупатель получил документарное подтверждение «нормальности» продавца.
Организовали видеосвязь покупателя с продавцом
Покупатель увидел собственника лично, задал ему вопросы. Получил живое подтверждение тому, что собственник адекватно отвечает на вопросы, что он реально давал доверенность и хочет продать квартиру.Это сняло большую часть сомнений покупателя.
Подготовили продавца
Заранее объяснили, что будет нужна видеосвязь, что она возможно будет делаться не один раз. Что нужно будет отвечать на любые вопросы, касающиеся квартиры и права собственности. И т.п.
Закрыли дополнительные «тонкие» моменты:
- Выписали продавца не «в воздух», а прописали по новому адресу.
- Подтвердили наличие собственности у дочери продавца в Москве.
- Организовали схему сделки так, чтобы при наличии доверенности она не вызывала вопросы у покупателя.

Результат

Покупатель получил ответы на все свои опасения. И мы продали квартиру без дисконта за три недели.

Почему это сработало? Потому что мы не продавали квартиру “как есть». А подготовили сделку «под мышление» покупателя.

Важный вывод

В сложных сделках проблема почти всегда одна: продавец не думает, как думает покупатель. Это касается не только ситуации с пожилым собственником или продаже по доверенности, но и других сложных случае: продажа квартиры с обременением, наследственных квартир и т.п.

Во всех этих случаях вопрос не в “проблеме”, вопрос в том, как её объяснить и закрыть.

Поэтому главный принцип в продаже квартиры — не снижать цену “на всякий случай”. А определить опасения покупателя (не важно чего они касаются: документов или характеристик квартиры). Подготовить ответ заранее. И, при возможности, дать документальное подтверждение своим словам.

Сложная продажа — это не “проблема”, требующая скидки. Это задача, где важно понимать логику покупателя и заранее закрывать его сомнения.

Именно такой подход при продаже квартир обеспечивает получение максимальной цены и коротких сроков.

Если вы сейчас думаете, что у вас “сложная квартира” — возможно, вы просто не закрыли риски для покупателя.
И именно здесь чаще всего теряют 1–3 млн рублей.

Это особенно актуально, если у вас:

пожилой собственник
продажа по доверенности
собственник за границей
квартира в залоге (ипотеке) банка
наследственная квартира и т.п.

Оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и скажем, можно ли продать вашу квартиру без снижения цены.

[contact-form-7]

Сообщение Как продать квартиру по доверенности без скидки, если собственник пожилой и за границей появились сначала на .

Доверенности и непроверенности

Олег Самойлов — Wed, 20 Nov 2013 17:50:00 +0000

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

Так уж устроен мир: вслед за праздниками всегда наступают будни. И, как ни грустно, в течение этих будней, будней нового, 2010 года, несколько сотен покупателей окажутся лишены судами своего права собственности. В основном – по обстоятельствам, связанным с юридической «грязью» в истории купленных квартир. Конечно, притом что ежегодно в Москве квартиры приобретают многие десятки тысяч покупателей, несколько сотен «пострадавших» не выглядят таким уж критическим количеством. Однако мне почему-то кажется, что ни одному из них от этого не легче…

Ожидаемое и действительное

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риэлтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риэлторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».

Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.

Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…

Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риэлторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…

Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риэлторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке. Итак…

Продажа по доверенности

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.

На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.

Квалифицированный риэлтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риэлтор.

Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.

Отлично знаю, что большинству риэлторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риэлторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риэлтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…

Оценка рисков

Мое глубокое убеждение: помимо проверки всех документов правовая экспертиза должна содержать не только простое перечисление выясненных сведений, но и оценку рисков. Причем оценка эта может быть основана и на риэлторском опыте.

Вот свежий пример из практики. К нам обратился клиент с просьбой проверить документацию на выбранную им квартиру в доме-новостройке и дать ответ на вопрос, каковы риски ее приобретения. В ходе проведенной экспертизы мы не выявили каких-либо обстоятельств, автоматически зажигающих «красный свет». Это не была ни финансовая пирамида, плодящая «обманутых дольщиков», ни фирма-однодневка.

Однако то тут, то там в ходе экспертизы «всплывали» мелкие тревожные нюансы…

Тут был и уже второй раз переносимый (причем на этот раз аж на три года) срок сдачи дома госкомиссии, и не вполне беспроблемная с законодательной и налоговой точек зрения, хоть и имеющая изрядное распространение, схема приобретения квартиры, и еще ряд небольших, но имеющих значение аспектов… И вот, сопоставив все эти аспекты между собой, мы пришли к выводу, что приобретение является рискованным, о чем и сообщили нашему заказчику.

Конечно, тем самым мы лишили себя возможности заработать, сопроводив эту сделку. И большинство представителей риэлторского сообщества, прочитав об этой истории, недоуменно пожмет плечами: «Ведь формально все о-кей! Чего ж вам неймется? Денег, что ли, лишних много»?

Вынужден сознаться: «лишних» денег у нас нет. Однако, на мой взгляд, деньгами измеряется отнюдь не все. И мой многолетний опыт практической работы убедительно свидетельствует, что в рамках риэлторского бизнеса главный врачебный принцип «не навреди» имеет отнюдь не меньшее значение, чем непосредственно в медицине.

Ведь клиент доверяет риэлтору не только решение задачи, имеющей высокую материальную ценность. Зачастую он доверяет свое будущее, семейное счастье и тому подобные наиважнейшие вопросы. А значит, одним из основополагающих подходов риэлтора к своей работе должно быть строгое соблюдение правила «лучше не совершить никакой сделки, чем совершить сделку рискованную». Даже если эта рискованная сделка может обеспечить риэлтору Очень Крупное Вознаграждение. Ведь, повторюсь еще раз, не все измеряется деньгами.

Проверь проверяющего!

Собственно, продолжать свое повествование о нюансах, тонкостях и «подводных камнях» экспертизы объектов и работы риэлтора по ее проведению я могу бесконечно. И, увы, я с грустью думаю, что не смог в рамках этой статьи затронуть многих важных аспектов. Например, не было сказано ни о том, что же на самом деле включает в себя распространенное ныне понятие «добросовестный приобретатель», ни о вопросах обеспечения гарантий прав несовершеннолетних, ни о многом другом…

Конечно, дать рекомендации по проверке на все случаи жизни невозможно. Да и покупатель – не юрист. Он клиент, который заказывает услугу профессионалу. А потому коснемся сугубо практической стороны взаимодействия риэлтора и его клиента.

Итак, мизансцена нам уже знакома. «Проверю все по полной», – весомо заявляет риэлтор. И клиент замирает в ожидании. Проходит день, другой, неделя… «Ну все, проверено, можно брать», – наконец сообщает риэлтор. Дальше начинается чехарда согласования времени, места и условий проведения сделки. И в этой чехарде «тонет» закономерный вопрос: «почему риэлтор не предоставил своему клиенту никаких документальных свидетельств проведенной проверки»? Например, письменного заключения о ее результатах?

Многие ли клиенты риэлторских компаний могут похвастаться тем, что им до сделки было выдано подобное заключение? Готов спорить – почти никто! Почему? Ответ очевиден: выдача клиенту подобной бумаги создает для риэлтора риски. А что, если в дальнейшем у клиента возникнут проблемы? И он, чего доброго, с пристрастием поинтересуется у обслуживавшей его компании, чего же это она такого «напроверяла»?

А потому в завершение, по традиции, несколько практических советов:

при заключении договора на оказание риэлторских услуг обращайте внимание на то, присутствует ли в тексте договора обязательство компании по проведению проверки объекта;
также необходимо получить гарантии того, что по итогам проведенной проверки квартиры компания предоставит вам письменное заключение о ее результатах. Причем сделает это не после, а до сделки;
еще одним нелишним нюансом должно стать выяснение готовности компании к оказанию поддержки клиенту в случае, если к нему, как к покупателю квартиры, после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

И, не забывая о только что завершившихся праздниках, в финале выступления позволю себе от всей души поздравить с Новым годом и Рождеством всех потребителей и коллег! Пусть наступивший год будет честнее, чище и профессиональнее предыдущего! Счастья вам, дорогие читатели, и успешного решения ваших жилищных вопросов!

Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Сообщение Доверенности и непроверенности появились сначала на .