Правильно выбираем банк для ипотечного кредита

Рынок недвижимости после кризиса начал выходить в активную фазу, вместе с этим существенно увеличился спрос на рынке ипотеки. И за спросом подтянулись банки.

Сегодня количество банков, реально выдающих ипотечные кредиты в Москве, перевалило за десяток и продолжает расти. С увеличением количества банков, выдающих кредиты, растет и конкуренция среди них. Это приводит к разным результатам.

Некоторые банки понижают ставки, улучшают условия выдачи кредитов. А другие, вместо этого, придумывают различные маркетинговые ходы, чтобы завуалировать свои не всегда выгодные условия.

Попробуем разобраться в том, как правильно выбирать ипотечный кредит и не попасться на маркетинговые уловки.

Ставка или надежность банка

Согласно различным опросам большинство граждан, желающих взять ипотечные кредиты, ставят надежность банка на одно из первых мест.

Основным опасением при этом является следующее соображение: люди боятся, что при банкротстве банка с них сразу же потребуют полное погашение кредита.

Но это не так! Условия договора, который вы подписали, не могут быть нарушены в связи с банкротством банка или отзывом у него лицензии. Ваш долг, на тех же самых условиях, будет передан другим кредиторам. Ставка, срок действия кредита, размер ежемесячных платежей и другие условия кредитного договора – останутся неизменными.

Поэтому первое, на что нужно обращать внимание при выборе банка-кредитора – это ставка по кредиту. Ведь даже 1 сэкономленный на ставке процент, на всем сроке кредитования даст существенную экономию в деньгах.

А на рейтинги надежности банков в этой ситуации нужно смотреть в последнюю очередь.

Первоначальный список банков

Выбор банка состоит из трех этапов:

• Определяем все банки, которые нам могут дать кредит (на условия банков пока не смотрим)
• Сравниваем эти банки между собой по кредитной ставке
• Если ставка совпала у нескольких банков – сравниваем по другим условиям.

Чтобы определить банки, которые нам могут дать кредит, я рекомендую заполнить для себя эту анкету:

Это не полная анкета, но для отсева банков, которые не смогут вам выдать ипотечный кредит, она вполне подойдет.

После определения параметров кредита начинаем формировать первоначальный список банков.

Делать это можно двумя путями:

1. Изучения информации о требованиях к заемщикам и типу объекта недвижимости на сайте
2. Звонок или он-лайн обращение в банк с теми же вопросами.

Второй способ более удобный, так как так вы сразу сможете узнать и условия выдачи кредита. Можете просто прислать во все банки (в ипотечные отделы) заполненную выше анкету с вопросом: «Смогу ли я получить у вас требуемый мне кредит и на каких условиях?»

Две подсказки

1. Обычно у банков всегда особые условия для тех клиентов, которые получают зарплату на карточку этого банка, т.н. зарплатных клиентов. Поэтому, если вы являетесь зарплатным клиентом какого-либо банка – обязательно укажите это при обращении в банк.

2. Если вы хотите покупать недвижимость в другом городе (не там где вы живете и работаете), то лучше всего получать одобрение на кредит именно в этом «другом» городе. Дело в том, что большинство банков выдают кредит там, где было получено одобрение заемщика, а это может привести либо к невозможности совершения сделки, либо к некоторым проблемам при её проведении.

Как понять: нужны ли созаемщики?

В вышеуказанной анкете есть две графы: количество и категория созаемщиков. Это очень важные пункты, так как от данных созаемщика могут зависеть параметры кредита. Например, если созаемщиком является пожилой человек, то могут быть ограничения по сроку кредита.

Но как понять, нужны ли нам созаемщики или можно будет получить кредит без них?

Первое, в подавляющем большинстве банков официально зарегистрированные супруги будут обязательно являться созаемщиками или поручителями по кредиту (если нет брачного контракта), даже если для получения кредита оценивается доход только одного супруга (например, второй нигде не работает).

Второе. Вашего дохода может не хватить для получения требуемого кредита. Поэтому, возможно, вам нужно будет привлекать созаемщиков.

Для того, чтобы понять хватит вашего дохода для получения кредита или нет, нужно сделать несколько простых действий:

1. Вычесть из своего дохода обязательные платежи по действующим кредитам (если они есть)
2. Вычесть из своего дохода 5000 рублей за каждого вашего несовершеннолетнего ребенка и/или иждивенца
3. Вычесть из оставшейся суммы 40%.
4. Найти в интернете любой кредитный калькулятор и рассчитать на нем ежемесячный платеж по требуемому вам кредиту при желаемом сроке. В качестве ставки укажите среднюю ставку по кредитам. Сейчас она примерно 13%.

Если ваш доход после всех вычитаний будет превышать рассчитанный ежемесячный платеж, то с большой долей вероятности можно будет найти банк, который выдаст требуемый кредит без учета дохода от созаемщиков и/или поручителей. В противном случае, нужно искать созаемщиков.

Нужно отметить, что большое количество банков допускают привлечение в качестве созаемщика одного близкого родственника. Но, при необходимости, можно найти и такие банки, которые выдают кредит трем, а иногда и четырем созаемщикам (причем не обязательно находящимся в близком родстве).

Нюанс – увеличив срок кредита, мы уменьшаем размер ежемесячного платежа. Иногда, это может помочь избежать привлечения созаемщиков.

Сравниваем банки

В последнее время хорошей тенденцией является применение банками единой ставки по кредиту, которая не зависит от: срока, суммы, размера первоначального взноса и других параметров.

Но пока единая ставка существует не во всех банках. Поэтому у нас стоит две задачи. Первая — определить, как можно получить минимальную ставку. Вторая — понять, чем за это нужно будет заплатить.

Работать мы будем с теми банками, которые попали в наш первоначальный список. Нам нужно задать всем этим банкам вопрос о ставке по кредиту и возможности ее минимизации, исходя из всех параметров кредита, которые мы составили в самом начале.

Для удобства составляем следующую таблицу:

Параметры максимальной ставки – это ответ на вопрос: «Какая будет ставка при максимально возможном сроке кредита без каких-либо комиссий?» Параметры минимальной ставки – это ответ на вопрос: «Можно ли уменьшить ставку, сократив срок кредита, выплатив комиссию или как-то иначе?»

Все дополнительные бонусы, предлагаемые банком, записываем в соответствующий столбец.

Чем хороша эта таблица, и почему я обязательно рекомендую делать её при выборе банка.

Дело в том, что большинство банков рассказывают о выгоде изменения параметров кредита или оплаты комиссии, сравнивая получившуюся ставку исключительно со своими ставками. Как будто они единственный банк, который может вам выдать кредит.

Например, выбирая банк, вы с большой долей вероятности услышите такое предложение: «Наша ставка по кредиту 14,5%, но заплатив комиссию, вы можете её уменьшить. Это очень выгодно».

Давайте на примере рассмотрим всегда ли это выгодно.

Предположим, что у вас в таблице есть банк, который может выдать кредит по ставке 13,5%. Так же есть банк, который предлагает выдать кредит по ставке 14,5%, которую можно уменьшить на 1,5%, заплатив разовую комиссию в 2% от суммы кредита.

Понятно, что если вам предлагают снизить комиссию на 1,5%, разово заплатив 2% — это очень выгодно. Но ведь у вас есть предложение первого банка. И если сравнивать с ним, то получается совсем другая картина. Так как в этом случае, вам предлагают ставку 13% с комиссией в 2%, против ставки 13,5% без комиссий. Т.е. по сути, вы заплатите 2% комиссионных, за снижение ставки всего на 0,5%. И выгодность такого уменьшения не так однозначна.

Таким образом, составив предлагаемую таблицу, вы сможете проводить оценку банков, сравнивая их друг с другом, а не сравнивая банк сам с собою.

Как правильно рассчитать: выгодно ли уменьшить ставку за комиссию?

Подобный расчет делается совсем не сложно. Для этого нам понадобится любой ипотечный калькулятор.

Расчет будем делать на основе вышеприведенного примера. Один банк предлагает ставку 13%, с комиссией 2% от размера кредита. Другой банк – ставку 13,5% и без комиссий. Пусть срок кредита будет 20 лет. А сумма кредита 3 млн.

Делаем расчет параметров для первого кредита.

При ставке 13%: Ежемесячный платеж 35.147, сумма выплаченных процентов за весь срок кредита 5.435.345

Для второго кредита расчет сделаем немного по-другому – изменим сумму кредита. Нам ведь нужно учесть комиссию, которую мы заплатим при получении первого кредита. Два процента от 3 млн. – это 60 тысяч рублей. Во втором случае нам их платить не нужно, а значит, мы можем взять кредит на эту сумму меньше, т.е. 2.940.000.

Это уменьшение размера кредита — очень принципиально. Потому что только так, вы приведете условия по двум кредитам к одному знаменателю. Иначе, расчет будет не корректен. Именно поэтому нужно не слушать мнение сотрудников банка, а проводить расчеты самостоятельно.

Таким образом, уменьшив размер второго кредита, мы получаем следующие цифры: Ежемесячный платеж 35.496, выплаченные проценты на весь срок кредита 5.579.235

Смотря на эти цифры, складывается ощущение, что первый вариант с выплатой комиссии очень выгоден. Ведь при выплате комиссии платеж будет на 300 рублей меньше, а переплата меньше на 144 тысячи.

Но это все волшебная магия цифр.

На самом деле в этом расчете есть одно допущение, которое может полностью поменять всю картину. Я говорю о том, что мы делали расчеты для выплаты кредита в течение всего срока – 20-ти лет. На самом деле, статистика по ипотечным кредитам говорит о том, что средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 5-7 лет.

И если эти же расчеты проделать для срока кредита в 10 лет – картина сразу же поменяется.

Размер выплаченных процентов во втором случае на 57 тысяч больше, чем в первом. А кредит мы брали в первом случае на 60 тысяч больше. Т.е. и платеж выше, и итоговая сумма переплаты – тоже. Если же срок кредита уменьшить до 7 лет, то отсутствие выгоды от комиссии станет еще более очевидным.

Так что в нашем примере, комиссия выгодна только: если кредит выплачивается в течение всех 20 лет, без досрочных погашений и без понижения ставки путем рефинансирования.

Практика показывает, что комиссия выгодна, если срок окупаемости этого платежа составляет не более 5 лет.

Некоторые советы

1. Если это не влияет на ставку – берите кредит на максимально возможный срок.

Дело в том, что при максимальном сроке кредита – минимальный ежемесячный платеж. Ведь вам никто не мешает делать досрочные погашения кредита. Но если случится так, что ваше финансовое состояние вдруг сильно изменится в худшую сторону, вы будете иметь перед банком меньшие обязательства.

2. Не берите кредит с ежемесячным платежом, превышающим 50% от вашего дохода.

Вообще, идеально, если ежемесячный платеж находится в пределах 30% от вашего дохода, 50% — это пограничное состояние. При превышении 50-ти процентного рубежа, ежемесячные платы могут быть слишком обременительными для вас. Статистика показывает, что такого рода кредиты относятся к высокорисковым..

3. Не обманывайте банк о размере своего дохода.

Этот совет прямо следует из предыдущего. Потому что зачастую обман банка о размерах дохода происходит с целью получения большего кредита. Ну, и если вы будете пойманы банком на обмане – получить в нём в будущем кредит будет очень проблематично.

4. Правильно оценивайте «интересные предложения банков»

Все особенные предложения банков, такие как «уменьшение ставки за комиссию», «платежи по кредиту не раз в месяц, а два раза» и т.п., нужно внимательно оценивать, задав себе три вопроса:

1. А что предлагают другие банки?
2. Каков срок окупаемости дополнительных платежей?
3. Нет ли здесь подвохов, которые не видны с первого взгляда.

В третьем пункте, речь идет не о тексте, написанном мелким шрифтом в кредитном договоре, а о том, что ничего бесплатного не бывает. Например, большая ставка по кредиту никак не может стать выгоднее меньшей ставки, благодаря такому «бесплатному инструменту», как выплата платежа по кредиту не раз в месяц, а два (есть такое «интересное» предложение от одного банка).

5. В первые три года кредита старайтесь делать как можно больше досрочных платежей

Например, при кредите в 3.000.000 по ставке 13%, взятом на 15 лет, досрочное погашение в размере 50 тысяч за первые полгода, уменьшит срок кредита на 10 месяцев, а размер выплаченных процентов на 320 тысяч.

Константин Барсуков Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»