Когда сделку «разрывать» нельзя.
Большинство продающихся квартир – это квартиры с «альтернативой». Так на профессиональном сленге называются квартиры, которые продаются при условии приобретения другой квартиры взамен. В стандартном варианте продажа существующей квартиры и покупка новой – объединяются в одну сделку, и осуществляются в один день. Но бывают ситуации, когда возникает необходимость «разорвать» такую сделку, и сначала продать квартиру, а потом уже купить другую. Эта необходимость может быть вызвана как выгодой, так и спецификой решаемой жилищной задачи. Но прежде, чем говорить о плюсах и минусах «разрыва» подобных сделок, давайте рассмотрим ситуации, при которых этот самый «разрыв» просто не возможен.
Причины, по которым сделку разорвать не получается, я бы рассматривала в трех плоскостях: юридической, технологической и «житейской».
Юридические причины – это невозможность разбить сделку на этапы, в силу противоречия такого подхода действующему законодательству. Сегодня, в силу изменения законодательства, все вопросы, связанные с пропиской перешли из разряда юридических, в разряд технологических и «житейских» запретов. Поэтому сейчас, по сути, есть единственная причина не позволяющая разорвать сделку и лежащая в юридической плоскости. А именно, ситуация, когда квартира, полностью или частично, принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному гражданину. В этом случае для продажи квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. В большинстве случаев, такое разрешение дается с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья. А значит, при разрыве сделки, данное условие будет нарушено, и регистрирующий орган просто не зарегистрирует договор купли-продажи такой квартиры.
Технологические причины, как это следует из названия, основываются на невозможности проведения процедуры «обмена» квартир иначе, как одновременно из-за ограничений в технологии проведения сделок. В докризисное время, когда купить квартиру было намного сложнее, чем продать, а цены на квартиры за один месяц могли увеличиться на 5-10%, «разрыв» сделки был явным нарушением технологии. Так как в этом случае продавец очень сильно рисковал остаться с деньгами, на которые нельзя купить то, что он хотел. Также о технологической невозможности разрыва сделки, можно говорить в случае продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. С одной стороны, с учетом действующего законодательства, если у этого ребенка родители живы и здоровы, то никаких разрешений органов опеки не требуется, и сделку смело можно разрывать. С другой стороны, я не представляю такой ситуации, чтобы профессиональный риэлтор в здравом уме, решил разорвать сделку с прописанными детьми, которых некуда выписать кроме как в новую квартиру. Любой специалист знает, что за «судьбой» ребенка нужно следить особенно пристально, и факт того, куда именно этот ребенок будет перепрописан, может сыграть существенную роль в признании сделки недействительной в связи с нарушениями прав ребенка. Что в свете решения Конституционного Суда РФ на эту тему, более чем вероятно.
Еще одним ярким примером технологических причин неразрывности сделки, может служить съезд, недавно проведенный нашим агентством недвижимости в Москве, в ходе которого одна из квартир обладала очень низкой ликвидностью. И если бы мы разбивали сделку, и сначала продавали бы каждую квартиру отдельно, то наши клиенты могли оказаться на достаточно длительный срок с деньгами на руках от продажи высоколиквидной квартиры, и непроданной второй квартирой. А это даже в нынешних условиях малоприятная, да и затратная штука, так как инфляцию никто не отменял. Понятно, что в такой ситуации, мы могли смело разрывать сделку, продавая в первую очередь квартиру с низкой ликвидностью. Но тут в дело вмешались уже «житейские» обстоятельства.
Когда сделку «разрывать» можно.
В каких же случаях сделку разрывать рекомендуется? Делать это нужно тогда, когда для вас от этого есть прямая выгода. Например, у вас есть тяжело продаваемая квартира, и желание купить вместо нее другую квартиру. А также всему этому сопутствует возможность проживания в другой квартире. В этом случае, разбивая сделку на два этапа, мы превращаем нашу малоликвидную квартиру из «альтернативной» в «свободную». Таким образом, повышаем ликвидность квартиры, а, значит, уменьшаем потери в цене и увеличиваем скорость продажи.
Еще одна ситуация, когда возможен разрыв – это облегчение процесса решения жилищной задачи. Например, необходимо разменять одну квартиру на несколько других. Если покупаемых квартир одна или две, то ничего сильно страшного в этом нет. А представьте, что купить нужно три квартиры или больше. А ведь, скорее всего, одна или две из них окажутся не «свободными», а «альтернативными». Собрать такую цепочку воедино поистине титанический труд. Если же разбить эту сделку на несколько: сначала продаем квартиру и покупаем одновременно одну или две квартиры, а потом со свободными деньгами покупаем остальные квартиры, то мы можем сэкономить очень много времени, нервов и сил.
Также можно подумать о разрыве сделки, если срок покупки вашей квартиры по договору уже подошел, покупатель переносить сделку на другую дату не готов, а покупаемая вами квартира еще к продаже не готова. Понятно, что здесь нужно очень четко взвесить все плюсы и минусы, точно понимать, что покупаемая квартира «не сорвется», что ее покупка состоится в точный срок. Если все эти нюансы полностью учтены, то разрыв сделки в подобной ситуации поможет избежать повторения процедуры поиска покупателя на вашу квартиру.
И, конечно же, разрыв сделки просто необходим при совершении междугороднего «обмена». Если Вы хотите продать квартиру, например, в Екатеринбурге, а купить в Москве, то совершить эти две операции одновременно практически не возможно. И дело здесь не в законодательных ограничениях (договор мены между квартирами в разных городах совершенно легитимен). Трудности «прямого» междугороднего обмена квартиры заключаются в поиске обменных вариантов. Согласитесь, куда легче найти покупателя на свою квартиру в одном городе, и выбрать понравившуюся квартиру в другом, чем искать человека, которому нужна Ваша квартира, и у которого есть квартира, подходящая Вам.
Подводя итог, я хочу посоветовать, серьезно отнестись к «разрыву» сделки. Недаром стандартная процедура проведения «альтернативных» сделок подразумевает одновременное совершение операции по продаже и покупке квартиры. Поэтому перед принятием окончательного решения о «разрыве», рекомендую еще раз оценить собственные возможности, вескость причин, а также выгоду, получаемую от этого. И если в ходе этой оценки у Вас возникнут какие-то сомнения в необходимости «разрыва» — лучше не рисковать.
